Унікальний номер справи 333/2844/23
Номер провадження 2/333/1875/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 серпня 2023 року м. Запоріжжя

Комунарський районний суд м. Запоріжжя у складі головуючого - судді Ковальової Ю.В., секретар судового засідання - Мала О.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності,

за участю:

представника позивача - адвоката Малишева О.В.,

представника відповідача - адвоката Пивоварова В.І.,

ВСТАНОВИВ:

В квітні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовною заявою про визнання протиправним та скасування рішення, та зобов`язання вчинити певні дії.

В обґрунтування позову зазначила наступне. Так, ОСОБА_1 з 2007 року є власником та постійно проживає у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 .Між позивачем та АКЦІОНЕРНИМ КОМЕРЦІЙНИМ ІННОВАЦІЙНИМ БАНКОМ «УКРСИББАНК» (далі - банк) з метою забезпечення виконання усіх грошових зобов`язань позивача за договором про надання споживчого кредиту № 0 від 27.04.2007 та договору про надання споживчого кредиту № 0/2 від 27.04.2007 (далі разом - кредитні договори) було укладено договір іпотеки № 0/3 від 27.04.2007, посвідчений 27.04.2007 приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Лілію Олексіївною та зареєстрований за № 1101. Предметом іпотеки за договором іпотеки є будинок.

У березні поточного року під час підготовки документів для оформлення права власності на земельну ділянку за вказаною вище адресою позивач випадково дізналась, що 16.12.2015 на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни (далі - приватний нотаріус) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 27135886 від 16.12.2015, було здійснено державну реєстрацію права власності на будинок за ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КЕЙ-КОЛЕКТ».

Водночас дії відповідача, так само як і дії та рішення нотаріуса щодо державної реєстрації права власності на будинок за відповідачем є незаконними з нижчевикладених підстав. Оскільки відповідач не є іпотекодержателем за договором іпотеки, а докази того, що банк коли-небудь передавав йому свої права за конкретним договором іпотеки (зокрема, відповідний нотаріально посвідчений договір про відступлення таких прав), відсутні, то саме право відповідача звертати стягнення за договором іпотеки на предмет іпотеки (будинок) шляхом набуття права власності на нього є непідтвердженим, а відтак рішення нотаріуса та державна реєстрація права власності на будинок за відповідачем є незаконними. Далі, у приватного нотаріуса були відсутні повноваження здійснювати державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки та приймати відповідне рішення. Також на час укладення договору іпотеки (27.04.2007) та, відповідно, виникнення на його підставі цивільних правовідносин між позивачем та банком, діяла редакція ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», яка чітко встановлювала, що єдиною правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Тому за відсутності окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя приватний нотаріус не мала правових підстав для реєстрації права власності на будинок за договором іпотеки, що свідчить про незаконність рішення нотаріуса, прийнятого на користь відповідача. Також, в наявності порушення порядку звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, ніякої письмової вимоги чи повідомлень, передбачених ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», п. 4.3 або п. 5.1 договору іпотеки, позивач не отримувала. Ненадсилання ж іпотекодавцю такої вимоги (повідомлень) свідчить про порушення порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, що унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя та незаконність рішення нотаріуса. Також нормами ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачалось, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. В порушення даних приписів закону, ніяка оцінка будинку як предмета іпотеки не проводилась, оскільки жоден суб`єкт оціночної діяльності з будинком як об`єктом дослідження не ознайомлювався (не оглядав) та, відповідно, не міг проаналізувати існуючий стан його використання, що є обов`язковими умовами для оцінювача під час проведення оцінки, закріпленими у п. 50, 51, 53 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440. Просить визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 27135886 від 16.12.2015, на підставі якого 16.12.2015 було здійснено державну реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КЕЙ-КОЛЕКТ», та стягнути з відповідача на користь позивача всі судові витрати, які остання понесла у зв`язку з розглядом справи.

Ухвалою судді від 18 квітня 2023 року зазначену цивільну справу прийнято судом до провадження та призначено розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 15 травня 2023 року витребувано з Київського державного нотаріального архіву належним чином засвідчені копії всіх документів із нотаріальної справи приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни щодо державної реєстрації 16.12.2015 за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 ; відкладено підготовче засідання у цивільній справі.

Ухвалою суду від12 червня 2023 рокузакрито підготовче провадження у цивільній справі за позовом та призначено справу до судового розгляду по суті.

16.05.2023 на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник відповідача зазначає наступне. 13.02.2012 року «УкрСиббанк» та TOR «КЕЙ-КОЛЕКТ» уклали Договір факторингу № 2 та Договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е.В 13.02.2012 року, згідно яких право вимоги за вищевказаним Кредитним договором та Договором іпотеки перейшло до ТОВ «КЕЙ- КОЛЕКТ».Зміст договору факторингу полягає у переході до фактора права вимоги до боржника, тобто останній зобов`язаний здійснити платіж факторові за умови, що він одержав від клієнта або фактора письмове повідомлення про відступлення права грошової вимоги факторові та у цьому повідомленні визначено грошову вимогу, яка піддягає виконанню, а також вказано фактора, якому має бути здійснено платіж. За статтею24 Закону України "Про іпотеку" відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити боржника про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням. Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Отже, ні Законом України "Про іпотеку", ні Цивільним кодексом України, ні будь яким іншим нормативним документом не вимагається згода боржника (іпотекодавця) на укладення вище зазначених Договорів. Крім того, відповідно до пункту 7.5 Кредитного договору: «Позичальник, уклавши цей договір, надає Банку згоду/право: передавати права та обов`язки Банку за цим Договором третій особі без отримання на ие додаткової згоди Позичальника». Разом з тим, звертають увагу суду, що листами від 20.06.2012 p. AT «УкрСиббанк» повідомив позичальника та фінансового поручителя про відступлення прав вимоги (копії листів додаються). З аналізу викладеного можна зробити висновок, що умовами вказаного договору відступлення первісний іпотекодержатель відступив (передав), а новий іпотекодержатель набув (прийняв) належні первісному іпотекодержателю права за іпотечним договором (відступлені права), включаючи, але не обмежуючись, у разі невиконання позичальником зобов`язань за кредитним договором, право задовольнити свої вимоги за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором в позасудовому порядку. Щодо відсутності правових підстав Іпотекодержателя для звернення стягнення на іпотечне майно шляхом набуття права власності у порядку встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» зазначають наступне. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Відповідно до частин першої, третьої статті 33 Закону України "Про іпотеку", у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки; звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог Іпотеко держателя. Право вибору конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки покладається на Іпотекодержателя. Відповідно до пунктами 2.1.1 договорів іпотеки: у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодазцем зобов`язань за Кредитним договором Іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок Предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредитороми. Згідно з пунктами 2.1.2. договорів іпотеки у випадку порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язань за кредитним договором, а у разі невиконання цієї вимоги звернути стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя (п. 4.2. Договору іпотеки). Зазначають щодо дій ОСОБА_1 , яка будучи обізнаною про можливість припинення її права власності на майно, не вжила заходів на виконання договірних зобов`язань, тобто вона погодилась з тим, що право на майно буде припинено внаслідок погашення кредитного боргу забезпеченого іпотекою, однак звернулась із позовом лише тоді, коли спірне майно вже належало ТОВ «Кей-Колект».Отже, на думку відповідача, у Позивача було відсутнє волевиявлення у збережені квартири у власності аж до моменту набуття на неї права власності Іпотеко держателем. Також зазначають щодо пропуску строку позовної давності. Як вбачається з позовної заяви та не заперечується сторонами, ТОВ «Кей Колект», як Іпотекодержатель звернув стягнення на нерухоме майно та зареєстрував за собою право власності 16.12.2015 року. В своїй позовній заяві Позивач зазначає, що їй стало відомо про те що Іпотекодержатель задовольнив свої вимоги за рахунок іпотечного майна та зареєстрував за собою право власності на нерухоме майно в березні 2023 року. Звертають увагу суду, що в провадженні Комунарського районного суду м. Запоріжжя знаходилась цивільна справа № 333/5926/13-ц за позовом Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей Колект» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення суми заборгованості за договором про надання споживчого кредиту, процентів, нарахованих за користування кредитом. Позивач особисто приймала участь у вказаному процесі, заявляла клопотання про витребування доказів, зокрема розрахунку заборгованості за договором про надання споживчого кредиту № 0 станом на 01.11.2013 рік; інформації рух коштів по рахунку згідно зазначеного договору. Тобто, вже з 2013 року позивачу було відомо про відступлення права вимоги за кредитним договором та зміну кредитора (іпотекодержателя), наявну заборгованість та існуючу можливість припинення її права власності на майно в результаті звернення Іпотекодержателем на нього стягнення. Просять відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

08.06.2023 на адресу суду надійшла інформація з Київського державного нотаріального архіву, відповідно до якої знищено документи приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за 2015 рік.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовну заяву за обставинами, в ній викладеними. Щодо позовної давності зазначив, що позивачка не зобов`язана періодично перевіряти в реєстрі прав на нерухоме майно інформацію про власника будинку, в якому проживає. Тільки в березні 2023 вона дізналась про реєстрацію права власності на будинок за відповідачем. Крім того, позов за своєю природою є негаторним, тому строки позовної давності не застосовуються.

В судовому засіданні представник відповідача заперечив проти задоволення позову за обставинами, викладеними у відзиві на позов. Також зазначив, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту.

Вислухавши сторони, дослідивши надані учасниками справи докази, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що між ОСОБА_1 та АКЦІОНЕРНИМ КОМЕРЦІЙНИМ ІННОВАЦІЙНИМ БАНКОМ «УКРСИББАНК» (далі - банк) з метою забезпечення виконання усіх грошових зобов`язань позивача за договором про надання споживчого кредиту № 0 від 27.04.2007 та договору про надання споживчого кредиту № 0/2 від 27.04.2007 було укладено договір іпотеки № 0/3 від 27.04.2007, посвідчений 27.04.2007 приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Лілію Олексіївною та зареєстрований за № 1101.

Предметом іпотеки за договором іпотеки є будинок за адресою: АДРЕСА_1 .

Зазначений будинок до 16.12.2015 був зареєстрований за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу 1099, 27.04.2007року.

13.02.2012 року «УкрСиббанк» та TOR «КЕЙ-КОЛЕКТ» уклали Договір факторингу № 2 та Договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е.В 13.02.2012 року, згідно яких право вимоги за вищевказаним Кредитним договором та Договором іпотеки перейшло до ТОВ «КЕЙ- КОЛЕКТ».

У зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 умов кредитного договору та існуванням заборгованості, ТОВ «Кей-Колект» звернулося до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М. із заявою про державну реєстрацію за собою як іпотекодержателем права власності на зазначений вище жилий будинок.

16.12.2015 на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 27135886 від 16.12.2015, було здійснено державну реєстрацію права власності на будинок за ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «КЕЙ-КОЛЕКТ».

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 16.12.2015 приватним нотаріусом як державним реєстратором 16.12.2015 здійснено реєстрацію права власності на вказане вище нерухоме майно за ТОВ «Кей-Колект» (номер запису про право власності 12556420).

Підставами виникнення права власності вказано договір іпотеки, серія та номер 1101, виданий 27.04.2007, видавник: приватний нотаріус Запорізького МНО Буцикіна Л.О., а підставою внесення запису - рішення приватного нотаріуса Кобелєвої А.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, у тому числі, й статтями 35-37Закону України «Про іпотеку»№ 898-IV (надалі Закон № 898-IV).

Зокрема, частиною першою статті 35 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

За змістом статті 36Закону № 898-IV (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Частиною третьою статті 37Закону №898-IV (у редакції, чинній на момент укладення договорів іпотеки та наступної іпотеки) визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Судом встановлено, що пунктами 2.1.1. та 2.1.2. договору іпотеки, укладеного 27 квітня 2007 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 , визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами; у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язань за кредитним договором, а у разі невиконання іпотекодавцем цієї вимоги звернути стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 4.1 договору іпотеки визначено, що звернення стягнення здійснюється іпотекодержателем у випадках, зазначених у підпунктах 2.1.1-2.1.2 цього договору іпотеки, або у разі порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором, або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором.

Як передбачено пунктом 4.2 договору іпотеки, звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до пункту 4.3 договору іпотеки у випадках, зазначених в підпунктах 2.1.1-2.1.2 цього договору іпотеки іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю повідомлення, оформлене згідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

У разі невиконання іпотекодавцем вимог, зазначених у повідомлені, про яке йдеться в пункті 4.3, іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення за рішенням суду та виконавчим написом нотаріуса здійснюється відповідно до законодавства України. Звернення стягнення по застереженню про задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору іпотеки та відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (пункти 4.4, 4.5, 4.6 договору іпотеки).

У пункті 5.1 договору іпотеки визначено, що у разі настання обставин, зазначених в п. 4.1 цього договору іпотеки, Іпотекодержатель насилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. В повідомленні, про яке йдеться в п. 5.1, іпотекодержатель зазначає який зі способів задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», застосовується іпотекодержателем для задоволення своїх вимог. У разі застосування передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя як засобу задоволення вимог іпотекодержателя (абз. 3 ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку») право власності переходить до іпотекодержателя з моменту отримання повідомлення, про яке йдеться в п. 5.1 цього договору іпотеки. У разі застосування права іпотекодержателя (абз. 3 ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку») іпотекодержатель реалізує норми ст. 38 Закону України «Про іпотеку» і повідомлення, про яке йдеться в п. 5.1, вважається повідомленням іпотекодавцю про намір укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки (п. 5.1.-5.4 договору іпотеки).

У постанові Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 344/3627/16-ц звертається увага на те, загальноприйнятим у світовій практиці є застосування щодо юридично-значимих повідомлень принципу «доставки (одержання)» повідомлень, якщо сторони прямо не передбачили застосування принципу «відправлення». Зокрема:

1)у пп. 3 п. I.-1:109 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що повідомлення вступає в силу у момент досягнення адресата, якщо з нього не слідує більш пізній момент вступу у силу;

2)згідно з п. 2, 3 Принципів європейського контрактного права з урахуванням положень п. 4 та 5 будь-які повідомлення набирають чинності з моменту, коли вони отримані адресатом. Повідомлення вважається одержаним адресатом, коли його вручено йому за місцем його діяльності або за поштовою адресою, або, якщо він не має місця діяльності або поштової адреси, - за місцем його постійного проживання;

3)відповідно до п. 4 ст. 1 Конвенції УНІДРУА про міжнародний факторинг від 28.05.1988 письмове повідомлення може бути не підписане, але в ньому обов`язково повинна зазначатись особа, яка його зробила або від імені якої воно зроблене. «Письмове повідомлення» включає телеграми, телекси і будь-які інші види телекомунікаційних повідомлень, які можна відтворити у формі документа, але не обмежується ними. Письмове повідомлення вважається наданим, коли воно отримане адресатом.

Підхід стосовно застосування принципу «доставки (одержання)» юридично-значимих повідомлень висловлений і в українській судовій практиці.

У постанові Верховного Суду України від 13.04.2016 у справі № 6-2988цс15 вказано, що під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідних відомостей зазначеним особам у письмовому вигляді, а й отримання цими особами необхідних відомостей; отже, загальний зміст поняття «повідомлення» передбачає не тільки направлення відомостей, з якими особу слід ознайомити, а й отримання цією особою зазначених відомостей.

Оскільки сторони договору іпотеки самі обумовили момент, із якого виникають правові наслідки юридично-значимого повідомлення, то в цьому випадку має застосуватися принцип «доставки (одержання)» повідомлення.

Проте, ніякої письмової вимоги чи повідомлень, передбачених ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», п. 4.3 або п. 5.1 договору іпотеки, позивач не отримувала. Доказів протилежного відповідачем не зазначено та не надано.

Ненадсилання ж іпотекодавцю такої вимоги (повідомлень) свідчить про порушення порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, що унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя та незаконність рішення нотаріуса.

Крім того, у пункті 2.2.1 договору іпотеки визначено, що іпотекодержатель зобов`язаний попередити іпотекодавця про відступлення прав за цим договором чи за кредитним договором.

Доказів про повідомлення іпотекодателя про відступлення прав як за кредитним договором, так і за договором іпотеки матеріали справи не містять.

Крім того, відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) (далі - Закон № 1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 9 Закону № 1952-IV у випадку, передбаченому цим Законом, державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб`єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

У свою чергу, нотаріус у розумінні ст. 3 Закону України «Про нотаріат» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) (далі - Закон № 3425-XII) - це уповноважена державою фізична особа, яка здійснює нотаріальну діяльність у державній нотаріальній конторі, державному нотаріальному архіві або незалежну професійну нотаріальну діяльність, зокрема посвідчує права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняє інші нотаріальні дії, передбачені законом, з метою надання їм юридичної вірогідності, а також здійснює функції державного реєстратора прав на нерухоме майно у порядку та випадках, встановлених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така дія; державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію; державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії; заява про державну реєстрацію прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва подається нотаріусу, який вчиняє таку дію; заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва подається нотаріусу, яким вчинено таку дію (абз. 2-3 ч. 5 ст. 3, ч. 9 ст. 15, абз. 3-4 ч. 1 ст. 16 Закону № 1952-IV).

Абз. 7 п. 2 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868, було передбачено, що нотаріус, яким вчинено нотаріальну дію з нерухомим майном, проводить державну реєстрацію прав, набутих виключно у результаті вчинення такої дії, крім випадків, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Отже, на момент виникнення спірних правовідносин діючим на той час законодавством не було передбачено можливості проведення нотаріусом державної реєстрації речових прав на об`єкт нерухомого майна без вчинення ним нотаріальної дії з таким нерухомим майном.

Ч. 1 ст. 34 Закону № 3425-XII встановлювала перелік нотаріальних дій, які вчиняють нотаріуси, а саме: посвідчення правочинів (договорів, заповітів, довіреностей тощо); вжиття заходів щодо охорони спадкового майна; видача свідоцтв про право на спадщину; видача свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя; видача свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів); видача свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися; проведення опису майна фізичної особи, яка визнана безвісно відсутньою або місце перебування якої невідоме; видача дублікатів нотаріальних документів, що зберігаються у справах нотаріуса; накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно), що підлягає державній реєстрації; засвідчення вірності копій (фотокопій) документів і виписок з них; засвідчення справжності підпису на документах; засвідчення вірності перекладу документів з однієї мови на іншу; посвідчення факту, що фізична чи юридична особа є виконавцем заповіту; посвідчення факту, що фізична особа є живою; посвідчення факту перебування фізичної особи в певному місці; посвідчення часу пред`явлення документів; передача заяви фізичних та юридичних осіб іншим фізичним та юридичним особам; приймання у депозит грошових сум та цінних паперів; вчинення виконавчих написів; вчинення протестів векселів; вчинення морських протестів; прийняття на зберігання документів.

Втім, приватний нотаріус за викладених обставин не вчиняла жодних нотаріальних дій у розумінні ст. 34 Закону № 3425-XII, а відтак не мала права здійснювати державну реєстрацію права власності на будинок.

Крім того, за п. 1 наказу Міністерства юстиції України від 02.04.2013 № 607/5 «Про заходи щодо взаємодії органів державної реєстрації прав та їх посадових осіб» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), у разі подання нотаріусам заяв щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що виникають на підставі договорів іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, рішення щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно приймаються державними реєстраторами прав на нерухоме майно Укрдержреєстру відповідно до додатка до цього наказу.

Тобто приватний нотаріус в даному випадку навіть не була уповноважена приймати рішення про державну реєстрацію права власності на будинок на підставі договору іпотеки.

Зважаючи на викладене, приватний нотаріус діяла в інтересах відповідача всупереч вказаним вище нормам законодавства, що є безумовною підставою для визнання рішення нотаріуса незаконним та його скасування.

Крім того, Нормами ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачалось, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

В порушення даних приписів закону, ніяка оцінка будинку як предмета іпотеки не проводилась, оскільки жоден суб`єкт оціночної діяльності з будинком як об`єктом дослідження не ознайомлювався (не оглядав) та, відповідно, не міг проаналізувати існуючий стан його використання, що є обов`язковими умовами для оцінювача під час проведення оцінки, закріпленими у п. 50, 51, 53 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440.

Як засвідчує практика Верховного Суду, відсутність інформації про вартість майна, за якою відбувалося зарахування вимог та порушення приписів згаданого Національного стандарту можуть бути підставами для скасування реєстрації права власності на предмет іпотеки (наприклад, постанова від 19.06.2019 у справі № 917/2101/17).

Отже, наведені обставини підтверджують те, що оцінка будинку як предмета іпотеки не проводилась, а тому має місце порушення визначеної ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» процедури передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, що, в свою чергу, вказує на незаконність рішення нотаріуса.

У ст. 16 ЦК України визначено загальні способи захисту цивільних прав та інтересів. Ці способи захисту є універсальними для всіх правовідносин та можуть бути застосовані особою для врегулювання спірних правовідносин. Застосовувані способи захисту цивільних прав мають відповідати характеру спірних правовідносин та природі спору, що існує між сторонами.

Оскільки позасудове звернення відповідачем стягнення на предмет іпотеки (будинок) здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача, то остання на підставі п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України має право вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення.

Відповідно до ч. 4 ст 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Виходячи з положень абз. 2-3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення відповідні права припиняються та повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав; у разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень.

Оскільки спірні правовідносини щодо будинку ґрунтуються на наявності договору іпотеки, будинок не було відчужено на користь третіх осіб, а порушення прав позивача відбулось саме у результаті державної реєстрації права власності на будинок за відповідачем, то позовна вимога скасувати рішення нотаріуса опосередковуватиме відновлення становища, яке існувало до порушення, що відповідає способу захисту, передбаченому п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України, без застосування додаткових способів захисту.

Таку ж правову позицію поділяє і Верховний Суд у постанові від 27.10.2021 у справі № 545/1883/20 та Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

Обираючи за наведених обставин способи захисту порушених прав позивача, слід врахувати також положення ст. 13 Конвенції - право на ефективний засіб юридичного захисту.

У рішенні у справі «Chahal v. the United Kingdom», № 22414/93, § 145, 15.11.1996, Європейський суд з прав людини зазначив, що ст. 13 Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 вказала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Враховуючи все вищевикладене, варто дійти висновку, що найбільш ефективним способом захисту прав позивача є визнати незаконним та скасувати рішення нотаріуса.

Потрібно звернути увагу на ту обставину, що за публічно доступними даними свідоцтво приватного нотаріуса про право на заняття нотаріальною діяльністю було анульовано, а спір у позивача є саме з відповідачем з приводу порушення ним права власності позивача на будинок внаслідок дій відповідача щодо реєстрації за ним такого права.

Щодо наслідків спливу позовної давності, про що заявлено відповідачем, суд не знаходить підстав для їх застосування у зв`язку з наступним. Так, в позовній заяві Позивач зазначає, що їй стало відомо про те що Іпотекодержатель задовольнив свої вимоги за рахунок іпотечного майна та зареєстрував за собою право власності на нерухоме майно в березні 2023 року. Як встановлено в судовому засіданні, доказів зворотнього відповідачем не надано, жодних письмових вимог чи повідомлень, передбачених ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», п. 4.3 або п. 5.1 договору іпотеки, позивач не отримувала.

Доводи відповідача про наявність в провадженні Комунарського районного суду м. Запоріжжя цивільної справи № 333/5926/13-ц за позовом Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей Колект» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення суми заборгованості за договором про надання споживчого кредиту, процентів, нарахованих за користування кредитом, що, на думку відповідача, свідчить про обізнаність позивачки про можливість припинення її права власності на майно щез з 2013 року, є припущенням відповідача, оскільки справа стосувалася стягнення заборгованості, що аж ніяк не тотожне звернення стягнення на майно, а тому суд знаходить такі доводи відповідача неприйнятними.

Відповідно до ст. ст.. 137, 141 ЦПК України, враховуючи відсутність клопотань з боку відповідача про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, підлягають стягненню на користь позивача витрати по сплаті судового збору в сумі 1610,40 грн, що складається із судового збору, сплаченого позивачем за подання позовної заяви у розмірі 1073,60 грн. та судового збору за подання заяви про забезпечення позову у розмірі 536,80 грн. та витрати на правову допомогу в сумі 19900,00 грн., як такі, що підтверджені матеріалами справи.

Керуючись ст.ст. 1-2, 4, 5, 10, 11-13, 19, 43, 49, 76-82, 258-259, 263-264, 265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд,

В и р і ш и в :

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності - задовольнити.

Визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої Алли Михайлівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 27135886 від 16.12.2015, на підставі якого 16.12.2015 було здійснено державну реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , за Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на користь ОСОБА_1 судові витрати у виді сплаченого судового збору в сумі 1610,40 (одна тисяча шістсот десять гривень) 40 копійок, що складається із судового збору, сплаченого позивачем за подання позовної заяви у розмірі 1073,60 грн. та судового збору за подання заяви про забезпечення позову у розмірі 536,80 грн. та витрати на правову допомогу в сумі 19900 (дев`ятнадцять тисяч дев`ятсот гривень) 00 копійок.

Рішення може бути оскаржене до Запорізького апеляційного суду протягом 30 днів з дня його складення шляхом подання апеляційної скарги в Комунарський районний суд міста Запоріжжя .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», м. Київ, вул. Менделєєва, 12, оф. 94/1, .

Повний текст рішення складено 18.08.2023.

Суддя Ю.В. Ковальова