Провадження № 22-ц/812/381/23
П О С Т А Н О В А

іменем України

26 квітня 2023 року м. Миколаїв

справа № 467/761/23

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Тищук Н.О.,

суддів: Крамаренко Т.В., Темнікової В.І.,

із секретарем Біляєвою В.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

ОСОБА_1 , подану її представником адвокатом Проніною Ольгою Олександрівною

на рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області, ухвалене 28 лютого 2023 року суддею Кологривою Т.М., в приміщенні цього ж суду, (повний текст рішення складено 03 березня 2023 року), у цивільній справі за позовом

ОСОБА_1 , ОСОБА_2

до ОСОБА_3

(треті особи, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору державний реєстратор Арбузинської районної державної адміністрації Миколаївської області Костаньян Євген Іванович,

державний реєстратор відділу Центру надання адміністративних послуг виконавчого комітету Арбузинської селищної ради Миколаївської області Костаньян Євген Іванович)

про розірвання договору оренди земельної ділянки та скасування рішення державного реєстратора,

в с т а н о в и в:

1.Описова частина

Короткий зміст вимог позовної заяви

У серпні 2021 року до суду звернулася ОСОБА_4 з позовом до ОСОБА_3 про розірвання договору оренди земельної ділянки та скасування рішення державного реєстратора.

Позивачка зазначала, що є власником земельної ділянки площею 14.9596 га з кадастровим номером :06:000:0072, розташованої на території Новоселівської сільської ради Арбузинського району Миколаївської області. 06 лютого 2017 року за договором оренди передала земельну ділянку ОСОБА_3 строком на 49 років. З 14 вересня 2017 року відповідачка припинила свою підприємницьку діяльність та діє як фізична особа. Щороку відповідачка засіває земельну ділянку соняшником, що вказує на порушення правил сівозміни та істотно погіршує стан родючості ґрунту. Також ОСОБА_3 самоусунулася від контролю за підвищенням нормативно грошової оцінки земельної ділянки, індексації та інфляції та відмовляється від укладання додаткових угод до договору оренди земельної ділянки. Також відповідачкою порушено строки виплати орендної плати за 2017 рік та сплачено: 14 жовтня 2017 року 5000 грн., 18 грудня 2017 року 4200 грн., 11 листопада 2018 року 2203,60 грн. Визначених Податковим кодексом податків відповідачка також не сплачує.

Посилаючись на зазначені обставини, ОСОБА_4 просила договір оренди земельної ділянки достроково розірвати, шляхом скасування рішення державного реєстратора Арбузинської районної державної адміністрації Миколаївської області Костаньян Євгена Івановича в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 06 лютого 2017 року.

До участі в справі як третю особу залучено державного реєстратора Арбузинської районної державної адміністрації Миколаївської області Костаньяна Є.І.

Відповідачка ОСОБА_3 подала відзив на позовну заяву, в якому просила у задоволенні позову відмовити. Посилалася на безпідставність доводів позивача про нецільове використання земельної ділянки та відсутність доказів про її використання для городництва; на своє право мати в оренді земельну ділянку; на обов`язок самої позивачки сплачувати податки за свою земельну ділянку.

Зазначала, що будучи у 2017 році фізичною особою-підприємцем, заплатила податок за орендовану земельну ділянку та відрахувала цю суму з орендної плати. А у подальшому відповідачка сама мала сплачувати податок з виплаченої їй орендної плати. Факт систематичної несплати орендної плати заперечувала.

Вказувала також на те, що дійсно отримувала від позивачки проекти додаткових угод, які відхилила та надала свої пропозиції, які позивачкою не були прийняті.

За таких обставин вважала, що підстави для розірвання договору оренди відсутні.

У відповіді на відзив позивачка, діючи через свого представника, виклала аналогічні підставам позову обставини.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 померла.

Ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області від 12 серпня 2022 року до участі у справі залучено правонаступників померлої позивачки ОСОБА_1 та ОСОБА_2

08 листопада 2022 року Арбузинський районний суд Миколаївської області своєю ухвалою залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору державного реєстратора відділу «Центру надання адміністративних послуг» виконавчого комітету Арбузинської селищної ради Миколаївської області Кастаньяна Є.І.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Арбузинського районного суду Миколаївської області від 28 лютого 2023 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано недоведеністю зміни відповідачкою цільового призначення земельної ділянки, істотного погіршення стану родючості ґрунту та доцільності здійснення орендарем заходів з охорони землі.

Також суд посилався на відсутність в діючому законодавстві заборони права фізичних осіб на оренду земельних ділянок.

Крім цього зазначав, що договором передбачено можливість зміни його умов, проте це має відбуватися за згодою сторін, тому та обставина, що ОСОБА_3 відмовилася від укладення додаткових угод не може бути підставою для розірвання договору оренди.

Одночасно суд вказав на те, що при визначенні нормативно грошової оцінки землі враховані коефіцієнти індексацій, а виходячи з розміру нормативно грошової оцінки у 2017-2021 роках недоплата орендної плати відсутня, а навпаки - існує переплата.

Також суд вважав такою, що не порушує прав позивачки несплату відповідачкою податків до бюджету у 2018-2021 роках, та зазначав, що суми цих податків були включені до орендної плати, отриманої позивачкою.

За таких обставин суд першої інстанції вважав недоведеним наявність підстав для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі представник позивача адвокат Проніна О.О., посилаючись на незаконність, необґрунтованість рішення суду першої інстанції, порушення судом норм матеріального та процесуального права, просила рішення суду скасувати та ухвалите нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Узагальнені доводи апеляційної скарги

Апеляційна скарга мотивована тим, що відповідачка підприємницьку діяльність не реєструє, податки не сплачує, використовує земельну ділянку для городництва.

Також апелянт наполягала на відсутності правових підстав для оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення фізичною особою.

Зазначала, що відповідачка не спростувала нецільового використання земельної ділянки та порушення співвідношення культур у сівозміні, щорічним засіванням землі соняшником.

Крім цього апелянт зазначала, що суд не дослідив пропозицій позивачки ОСОБА_4 щодо укладення додаткових угод тому прийшов до передчасного висновку про те, що згода з ними є правом відповідачки, а не обов`язком.

Також апелянт вважала, що неправильне визначення розміру орендної плати призвело до систематичної недоплати у 2019, 2020, 2021 та 2022 роках, оскільки коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки землі не буде змінюватися до кінця 2023 року.

Вказувала на те, що, не зважаючи на виплату орендної плати наперед, орендар не потурбувалася про те, щоб встановити фіксовану суму орендної плати та не направила орендодавиці та її спадкоємцям свого проекту додаткової угоди, що призвело до неповної виплати орендної плати у 2019-2023 роках.

Також вважала порушенням істотних умов договору недоплату орендної плати у 2017 році, оскільки орендар не була суб`єктом господарювання та податковим агентом, тому не мала обов`язку нараховувати та сплачувати податок з доходів фізичних осіб, а повинна була перерахувати ці кошти позивачці, яка сама мала б сплатити їх до бюджету.

Пеня за порушення умов договору нарахована за приписами пункту 14 договору оренди.

Також вказувала на те, що суд першої інстанції взагалі не дослідив порушення строків виплати орендної плати та її розміру у 2021 та 2022 роках.

Одночасно апелянт просила перерозподілити судові витрати.

Узагальнені доводи інших учасників

ОСОБА_3 у своєму відзиві на апеляційну скаргу просила рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на те, що жоден з доводів позову не знайшов свого підтвердження при розгляді справи судом першої інстанції. Доводи апеляційної скарги також вважає надуманими.

2.Мотивувальна частина

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції приймали позивачка ОСОБА_1 , її представник ОСОБА_6 та представник позивачки ОСОБА_2 адвокат Склярський П.М.

Відповідачка ОСОБА_3 подала заяву про розгляд справи за її відсутності.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи та перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Встановлені судом першої інстанції обставини справи

Судом встановлено, що ОСОБА_4 була власницею земельної ділянки площею 14.9596 га з кадастровим номером :06:000:0072, розташованої на території Новоселівської сільської ради Арбузинського району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується Державним актом на право власності на землю серії ІІІ-МК № 033681.

06 лютого 2017 року за договором оренди передала земельну ділянку ОСОБА_3 строком на 49 років.

У серпні 2021 року ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом, а ІНФОРМАЦІЯ_1 померла.

До участі у справі як її правонаступники залучені ОСОБА_1 та ОСОБА_7 , які отримали свідоцтва про право власності на земельну ділянку, отже до них перейшли права та обов`язки орендодавців та позивачів.

Також з матеріалів справи вбачається, що договір оренди земельної ділянки був укладений 06 лютого 2017 року між двома фізичними особами ОСОБА_4 та ОСОБА_3 .

Цього ж дня договір зареєстровано державним реєстратором Арбузинської районної державної адміністрації Миколаївської області Касьяном Є.І.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на час укладення договору складала 380 120 грн. з урахуванням коефіцієнтів індексації 4,796 та 1,756.

Орендна плата згідно умов договору сплачується у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та становила 11 403, 60 грн. на рік, або в натуральній формі, що відповідає грошовому еквіваленту вартості послуг за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації. У разі зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням цих коефіцієнтів в односторонньому порядку орендарем без укладання Додаткової угоди.

Орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року.

Розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі:

-зміни умов господарювання, передбачених договором;

-зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України у разі підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

-погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами;

-зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

-в інших випадках, передбачених законом;

У разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, справляється пеня у розмірі 0,1 % несплаченої суми за кожен день прострочення.

14 вересня 2017 року відповідачка ОСОБА_3 припинила свою підприємницьку діяльність та надалі діяла як фізична особа.

У 2017 році при нормативній грошовій оцінці земельної ділянки 380 120 грн. сплачено орендної плати 9 200 грн., а у 2018, 2019, 2020 та 2021 роках при нормативній грошовій оцінці земельної ділянки 480 372 грн. орендна плата сплачена у розмірі 20 000 грн. на рік.

Вказана обставина викладена позивачкою ОСОБА_4 та не заперечувалася ні позивачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , ні відповідачкою ОСОБА_3 .

За таких обставин вбачається, що розмір орендної плати, який виплачувався орендарям у період 2017-2021 років відповідав визначеним договором оренди трьом відсоткам від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Позиція апеляційного суду

Правовідносини у даній справі врегульовані Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі».

У частині першій статті 627 ЦК зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі статтею 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

За правилами частини третьої статті 22 ЗК України, яка діяла на час укладення договору оренди, землі сільськогосподарського призначення могли передаватися у власність та у користування, зокрема, громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

Заборону визначала тільки частина п`ята цієї статті, згідно якої землі сільськогосподарського призначення не могли передаватися у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.

Одночасно частина друга статті 93 ЗК України визначала, що земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземними юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Відповідно до частини першої статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Отже, аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що довод позивачів про втрату відповідачкою ОСОБА_3 права оренди земельної ділянки після припинення підприємницької діяльності, є неспроможним та не може бути підставою для розірвання договору оренди.

Щодо порушення умов договору про сплату орендної плати у відповідному розмірі, слід зазначити наступне.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У статті 6 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договором оренди ОСОБА_4 та ОСОБА_3 погодили, що орендна плата складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У 2017 та 2018 роках нормативна грошова оцінка земельної ділянки складала 380 120 грн. У 2019, 2020 та 2021 роках - 480 372 грн.

При цьому орендна плата була виплачена у розмірі 9 200 грн. у 2017 році та по 20 000 грн. у 2018 2021 роках.

Орендна плата у 2017 році була виплачена орендодавиці за мінусом 2223, 70 грн. (19,5 %) податку, який відповідачка ОСОБА_3 сплатила будучи підприємцем.

Отже, розмір орендної плати, яка була виплачена відповідачкою значно перевищує 3 % від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки.

Оскільки при обчисленні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки враховано кумулятивну величину коефіцієнта індексації, то вимоги позивачів про індексацію орендної плати є безпідставними, про що правильно зазначено судом першої інстанції.

Крім іншого апелянт посилалася на те, що відповідачкою безпідставно ігнорувалися її пропозиції про укладення додаткових угод до договору оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, 16 листопада 2021 року ОСОБА_4 звернулася до ОСОБА_3 з пропозицією достроково розірвати договір оренди, посилаючись на порушення пунктів 9-11 договору, та повідомляла, що земельна ділянка буде передана в оренду іншому суб`єкту господарювання за 45 000 грн. орендної плати.

На цю пропозицію відповідачка повідомила, що будь-які підстави для розірвання договору оренди відсутні оскільки його умови орендарем не порушуються. Зазначала, що навпаки, орендодавець не отримуючи своєчасно направлену їй орендну плату створює штучні умови для розірвання договору оренди.

26 лютого 2021 року ОСОБА_4 звернулася до ОСОБА_3 з пропозицією укласти додаткову угоду, в якій пропонувала збільшити розмір орендної плати до 45 000 грн., змінити строки її виплати та порядок перегляду її розміру у майбутньому.

На цю пропозицію ОСОБА_3 відповіла згодою підвищити орендну плату до 25 000 грн., при цьому строк дії договору визначити 9 років з дати підписання додаткової угоди.

08 квітня 2021 року ОСОБА_4 запропонувала ОСОБА_3 підписати додаткову угоду, за умовами якої збільшується розмір орендної плати до 39 тисяч на рік, зі зміною строку її виплати та порядок перегляду її розміру у майбутньому.

На зазначені умови ОСОБА_3 не погодилася.

Ці обставини не можуть бути підставою для розірвання договору оренди, оскільки договором передбачено, що його умови можуть бути змінені за угодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов, спір вирішується у судовому порядку (пункт 32 договору).

За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що згода орендаря ОСОБА_3 з запропонованими орендодавцем змінами до основного договору оренди, є її правом, а не обов`язком.

Недосягнення сторонами домовленості про нові умови договору оренди не вказують на порушення умов діючого договору оренди.

Щодо доводів апеляційної скарги про зміну цільового використання відповідачкою земельної ділянки, порушення правил сівозміни та, у зв`язку з цим, стану родючості ґрунту, то ці доводи не підтверджені жодним належним доказом.

Відповідно до частини першої статті 81ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Принцип змагальності сторін забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язку вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто, певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 43 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18).

Отже, оскільки позивачкою не надано жодного доказу зміни цільового використання земельної ділянки та стану родючості ґрунту, у відповідача не виникло обов`язку спростовувати ці доводи.

За такого доводи апеляційної скарги про не спростування відповідачем доводів позивача є неспроможними.

Крім зазначеного вище, доводи апелянта про зміну цільового використання земельної ділянки сільськогосподарського призначення шляхом її засівання городиною, та твердження про порушення правил сівозміни щорічним засадження земельної ділянки насінням соняшнику, є взаємовиключними.

Таким чином, зі змісту апеляційної скарги, оскаржуваного судового рішення та наявних в матеріалах справи доказів убачається, що апеляційна скарга є необґрунтованою, правильне застосовування норм права є очевидним і не викликає розумних сумнівів щодо їх застосування чи тлумачення, а наведені в рішенні обгрунтування не дають підстав для висновків щодо їх незаконності та неправильності.

Отже, доводи апеляційної скарги та зміст оскаржуваного судового рішення не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а тому рішення підлягає залишенню без зміни відповідно до положень статті 375 ЦПК України.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно з пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ "Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах" № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, не підлягають розподілу і судові витрати.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану її представником ОСОБА_6 залишити без задоволення.

Рішення Арбузинського районного суду Миколаївської області від 28 лютого 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття, але за наявності підстав, передбачених статтею 389 ЦПК, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий Н.О.Тищук

Судді: Т.В.Крамаренко

В.І.Темнікова

---------------------------------

Повну постанову складено 01 травня 2023 року