Справа № 405/7300/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.06.2023 Ленінський районний суд м. Кіровограда в складі

головуючої судді: Шевченко І.М.

з участю секретаря : Мишевець Т.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницький цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Кропивницької міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся в суд з позовом, в якому просив визнати договір оренди земельної ділянки № 207 від 31.08.2010 року, укладений між ним та Кіровоградською міською радою недійсним, стягнути з відповідача на його користь судові витрати по справі.

Позов мотивує тим, що він є власником нежитлового приміщення, розташованого по АДРЕСА_1 і є вбудованим в житловий будинок, що підтверджується договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 29.09.20005 року, посвідченим приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу Новицькою І.О. за реєстровим № 3565.

У травні 2010 року Управлінням земельних ресурсів Кіровоградської міської ради, йому було роз`яснено про необхідність укладення з Кіровоградською міською радою договору оренди землі, на якій розташоване придбане ним нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки в протилежному випадку експлуатація нежитлового приміщення, що знаходиться на земельній ділянці, яка є комунальною власністю міста, буде незаконною, призведе до несплати податків та на нього будуть накладені штрафні санкції, що було також підтверджено Державною податковою інспекцією у м. Кіровограді, як контролюючим органом по сплаті орендних платежів за земельні ділянки комунальної власності.

31.08.2010 року між ним та Кіровоградською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки № 207. 02.02.2018 року Кіровоградську міську раду перейменовано на Міську раду міста Кропивницького, а з 30.03.2021 року - на Кропивницьку міську раду.

На підставі Договору відповідач передав йому в строкове платне користування земельну ділянку по АДРЕСА_1 під розміщення аптеки, загальна площа земельної ділянки, яка передана йому в оренду, складає 117,48 м2. У розділі 2 Договору зазначено, що на переданій в оренду земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомого майна, а саме: 9-поверхова житлова будівля. Земельна ділянка була передана в оренду разом із вище зазначеною будівлею та інженерними комунікаціями - водо-, електро-, газопостачанням, каналізацією та опаленням. Відповідно до розділу 5 Договору, цільове призначення земельної ділянки - землі житлової га громадської забудови. Як вбачається із додатків до Договору, йому передано в оренду земельну ділянку кадастровий номер :20:135:0007. Зазначений Договір зареєстровано у Кіровоградській регіональній філії Держаного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 00252 від 07.11.2011 року. На плані-схемі, яка є додатком до Договору, зображена земельна ділянка, яка передана йому в оренду і з цього зображення вбачається, що передана в оренду земельна ділянка площею 117,48 м2 є частиною земельної ділянки під житловим будинком.

З моменту укладення Договору він сумлінно його виконував та сплачував орендні платежі, визначені умовами Договору, поки у березні 2021 році не дізнався, що відповідно до чинного законодавства земельна ділянка під багатоквартирним будинком не може бути предметом оренди з фізичними особами, а має передаватися оплатно чи безоплатно організаціям, що займаються організацією та обслуговуванням такого будинку, у зв`язку з чим на момент укладення спірного договору та на цей час він не був та не міг бути належним орендарем/користувачем земельної ділянки під багатоквартирним будинком, а тому спірний Договір підлягає визнанню недійсним з моменту укладення, адже суперечить ст. ст. 42. 79. 79-1 Земельного Кодексу України, ст. 381 ЦК України та був підписаний ним через необізнаність та наполегливість відповідача.

Посилаючись на вказані обставини, норми чинного законодавства, просить задовольнити позов.

Ухвалою суду від 28.10.2021 року позов прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, відповідачу надано термін для подання відзиву на позов.

17.11.2021 року відповідачем подана заява про застосування строків позовної давності до даних правовідносин та відзив на позов, в якому заперечував проти задоволення позовних вимог. Зазначив, що позивачу було відомо про обов`язкове оформлення документів на право оренди земельної ділянки відповідно до п. 16 договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, оскільки у попередніх власниках приміщення діяв договір оренди земельної ділянки від 02.02.2004 р № 349. Також зазначив, що в преамбулі рішення сесії Кіровоградської міської ради від 16.02.2010 року № 3056 зазначено, що рішення прийняте в результаті розгляду заяви позивача, який сам звернувся до міської ради з відповідною заявою.

Ухвалою суду від 22.11.2021 року підготовче провадження у справі закрите, справа призначена до розгляду по суті.

Сторони та їх представники в судове засідання не з`явились, про час та місце слухання справи повідомлені, надали суду заяви про розгляд срави у їх відсутності, представник позивача позов підтримала, представник відповідача просив відмовити в задоволенні позову та застосувати строки позовної давності.

Суд, дослідивши матеріали справи, дослідивши докази в їх сукупності, встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.

Відповідно до положень ст.ст. 55, 124 Конституції України, кожна особа має право в порядку, встановленому ЦПК України, звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Згідно зі статтею 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини першої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

Судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення, розташованого по АДРЕСА_1 , вбудованим в житловий будинок згідно договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 29.09.2005 року, зареєстрованим в реєстрі за № 3565.

Між позивачем та відповідачем - Кіровоградською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки № 207 від 31.08.2010 року, на підставі якого відповідач передав в строкове платне користування позивачу земельну ділянку по АДРЕСА_1 , кадастровий номер :20:135:0007, загальної площею 117,48 м2 на якій розміщено об`єкт нерухомого майна: 9-и поверхова житлова будівля. Також, згідно плану-схеми (додаток до Договору) орендована земельна ділянка є частиною земельної ділянки під житловим будинком. Відповідно до розділу 5 Договору, цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови.

02.02.2018 року Кіровоградську міську раду перейменовано на Міську раду міста Кропивницького, а з 30.03.2021 року - на Кропивницьку міську раду.

Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (частина першої статті 122 ЗК України).

За нормами статей 18-21 ЗК України земельний фонд України відповідно до цільового призначення поділяється на дев`ять категорій, кожна з яких має свій правовий режим залежно від характеру землекористування, системи державних органів, що здійснюють функції державного управління землями та обсягом компетенції цих органів у галузі управління використання земельних ділянок.

До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування (стаття 38 ЗК України).

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм (стаття 39 ЗК України).

Відповідно до статті 42 ЗК України в редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об`єднанню власників.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Багатоквартирний будинок є специфічним об`єктом права власності. Згідно ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» - багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Відповідно до п. 4.4 Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженого спільним наказом Держкомзему, Держжитлокомунгоспу, Держкоммістобудування та Фонду держмайна України від 05.04.1996 р. № 31/30/53/396, частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається. Право власності (користування) на прибудинкову територію (земельну ділянку) кожного співвласника будинку визначається у свідоцтві про право власності на частину будинку у вигляді відповідної частки.

Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об`єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». Частина (частка) земельної ділянки не може бути об`єктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об`єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже, укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі»

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Невід`ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об`єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

В ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України встановлено, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (ч. 1 ст. 79-1 Земельного кодексу України).

Згідно із частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Крім цього, у порушення ст. 15 Закону України «Про оренду землі», у спірному Договорі від 31.08.2010 року відсутні невід`ємні його частини - план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об`єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом, що є безумовною підставою для визнання договору недійсним.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного суду України у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07.03.2018 року по справі № 389/3848/15-ц (провадження № 61-3489св18).

З огляду на вищезазначене суд дійшов висновку, що є всі законні підстави для визнання Договору оренди земельної ділянки № 207 від 31.08.2010 року, укладеного між ОСОБА_1 та Кіровоградською міською радою недійсним та відсутність підстав щодо застосування до даних правовідносин строків позовної давності, враховуючи пояснення позивача, що про своє порушене право він дізнався у березні 2021 року.

Відповідно до вимог статті 141 ЦПК України у разі задоволення позову судові витрати покладаються на відповідача, а тому стягненню на користь позивача з відповідача підлягають судові витрати в сумі 908,00 грн.

Керуючись ст. ст. 7, 12, 17, 18, 76, 141, 259, 263-265 ЦПК України, -

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_1 до Кропивницької міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним задовольнити.

Визнати договір оренди земельної ділянки № 207 від 31.08.2010 року, укладений між ОСОБА_1 та Кіровоградською міською радою недійсним.

Стягнути з Кропивницької міської ради на користь ОСОБА_1 судові витрати по справі в сумі 908,00 грн.

Рішення може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення. Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Рішення в повному обсязі буде виготовлено 14.06.2023 року.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ІПН НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 .

Відповідача: Кропивницька міська рада, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41, .

Суддя Ленінського

районного суду

м. Кіровограда Ірина Миколаївна Шевченко