Провадження №2/389/553/22
Рішення

іменем України

31 травня 2023 року Знам`янський міськрайонний суд

Кіровоградської області

у складі: головуючого судді Савельєвої О.В.,

за участю секретаря судового засідання Іванової В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні залу суду в місті Знам`янка Кіровоградської області за правилами спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та визнання права власності,

встановив:

ОСОБА_1 04.11.2022 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та визнання права власності, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що у вересні 2021 року він домовився з ОСОБА_2 про купівлю житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , належного ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 30.08.1994. За умовами домовленості 29.09.2021 він сплатив ОСОБА_2 обумовлену суму грошей в розмірі 3 000 доларів США, а вона, в свою чергу, написала про це розписку та передала йому належний їй будинок, ключі від нього та господарських будівель, правовстановлюючі документи, при цьому зобов`язалася підготувати документи для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу та підписати такий договір у строк до 15.01.2022. ОСОБА_2 також повідомила, що має намір тимчасово виїхати до своїх дітей в Російську Федерацію, однак вона залишить нотаріально посвідчену довіреність своїй свекрусі ОСОБА_3 , яка і мала зібрати необхідні документи та підписати від її імені у нотаріуса договір купівлі-продажу. Разом з тим, зобов`язання по передачі йому права власності на будинок не виконане, договір купівлі-продажу будинку нотаріально не посвідчений. Уповноважена ОСОБА_2 особа зібрала всі документи, однак нотаріусом відмовлено у вчиненні такої нотаріальної дії у зв`язку з відсутністю письмової заяви ОСОБА_2 про підтвердження раніше виданої довіреності на ім`я ОСОБА_3 . Надати таку заяву ОСОБА_2 не може, оскільки, як з`ясувалося, вона виїхала до Російської Федерації назавжди і повертатися не збирається. Оскільки відповідачка ухиляється від нотаріального посвідчення договору, чим порушує права позивача щодо вільного володіння та розпорядження своїм майном, тому він вимушений звернутися до суду з вказаним позовом, в якому просив визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з господарсько-побутовими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 29.09.2021 між ним та відповідачкою, а також визнати за ним право власності на вказаний житловий будинок.

Позивач в судове засідання не з`явився, однак його представник - адвокат Перемот О.Г. подала суду заяву про розгляд справи за їх відсутності, відповідно до якої позовні вимоги підтримала в повному обсязі з підстав, викладених у позові, та просила задовольнити.

Представник відповідача - ОСОБА_3 в судове засідання не з`явилася, подала суду заяву про розгляд справи за її відсутності. В судовому засіданні, що відбулося 20.12.2022, позовні вимоги визнала та пояснила, що її син та донька відповідачки є подружжям. ОСОБА_2 дійсно у вересні 2021 року продала свій житловий будинок позивачу та отримала за нього кошти. Після цього вона тимчасово поїхала до своєї доньки в Росію, а на неї на всяк випадок оформила довіреність з метою завершення процедури купівлі-продажу. Після цього вона звернулася до нотаріуса, який надав їй перелік необхідних для посвідчення договору купівлі-продажу документів. Коли вона завершила їх підготовку, в Україні почалася війна. У зв`язку зі змінами в законодавстві та розірванням всіх правових відносин з Росією, для посвідчення договору нотаріусу необхідна була письмова заява ОСОБА_2 , яка б підтверджувала раніше видану на її ім`я довіреність, однак таку заяву ОСОБА_2 не надає. Вона відмовляється приїжджати в Україну, має громадянство Російської Федерації. Під час спілкування в телефонному режимі повідомила, що не заперечує, щоб це питання вирішувалося в судовому порядку.

Вислухавши в судовому засіданні представників сторін, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши всі обставини справи в їх сукупності, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що відповідачка є власником житлового будинку з господарсько-побутовими будівлями та спорудами, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується договором купівлі-продажу від 30.08.1994, посвідченим державним нотаріусом Знам`янської державної нотаріальної контори Цурканом О.Є. за реєстровим номером 995, та відомостями, наданими Знам`янським міжміським комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації» 09.05.2022 за №109.

Зміна прізвища відповідачки ОСОБА_2 на ОСОБА_2 підтверджується копіями свідоцтва про укладення шлюбу серії НОМЕР_1 від 05.08.1989, свідоцтва про розірвання шлюбу серії НОМЕР_2 від 25.07.2003, свідоцтва про укладення шлюбу серії НОМЕР_3 від 08.07.2006.

Відповідно до розписки від 29.09.2021 відповідачка ОСОБА_2 отримала від позивача ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 3 000 доларів США за продаж житлового будинку з господарсько-побутовими будівлями та спорудами, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,15 га з кадастровим номером :60:074:0007. Зазначеним договором передбачено, що відповідачка особисто або через уповноважену особу зобов`язується у строк до 15.01.2022 звернутися до нотаріуса з метою переоформлення права власності на зазначений житловий будинок на позивача.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна сторони уклали в простій письмовій формі, у нотаріальній конторі не посвідчували, дана обставина встановлена судом та не заперечується сторонами по справі.

Згідно з довіреністю від 29.09.2021, посвідченою приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Кіровоградської області Українською Н.А. за р.№335, відповідачка уповноважила ОСОБА_3 , зокрема, бути її представником з питань продажу спірного житлового будинку.

Приватним нотаріусом Кропивницького районного нотаріального округу Кіровоградської області Поляковим О.О. Піскуновій В.І. надано письмове роз`яснення про неможливість посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку з її участю як представника за довіреністю від ОСОБА_2 у зв`язку з тим, що відповідно до п.18 постанови Кабінету Міністрів України №164 від 28.02.2022 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, які укладаються (підписуються) від імені фізичної особи - відчужувача на підставі довіреності, з дня видачі якої минуло більше одного місяця, дозволяється за умови отримання нотаріусом заяви довірителя про підтвердження дії довіреності, справжність підпису на якій має бути засвідчено нотаріусом, консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави. Проте, нотарусу така заява не надана.

Позивач звертався до відповідачки з вимогою нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу будинку, однак вимога залишилася без реагування.

Відповідно до ч.1 ст.316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Права володіння, користування та розпоряджання своїм майном належать власникові (ч.1 ст.317 ЦК України). Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч.1 ст.319 ЦК України).

Частиною 1 ст.328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч.1 ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до частини 2 статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно зі ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Пленум Верховного Суду України в п.13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 №9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч.2 ст.220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст.210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.

Згідно зі ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу жилого будинку продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну суму грошей.

Окремо Верховний Суд вказує, що однією з умов застосування ч.2 ст.220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

У постановах Верховного Суду від 04.03.2019 №665/2266/16-ц, від 22.10.2019 у справі №909/68/18 суд висловив таку позицію: при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати: 1) чому правочин не був нотаріально посвідчений, 2) чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення 3) та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч.2 ст.220 ЦК України. При цьому слід мати на увазі, що ухилення може виражатися як у бездіяльності, так і в активній протидії посвідченню договору. Якщо матеріали справи не містять доказів того, що відповідач ухилився від нотаріального посвідчення спірного договору та що така можливість була втрачена, то за таких обставин відсутні передбачені законом підстави для визнання договору дійсним.

Відповідно до ч.1 ст.334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч.2 ст.219 ЦК України суд може визнати правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від його волі.

Суд вважає встановленим такі обставини як наявність домовленості між сторонами щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку з господарсько-побутовими будівлями та спорудами, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , та повне виконання ними даних умов договору.

При цьому відповідачка свідомо та добровільно взяла на себе або через уповноважену особу - ОСОБА_3 , зобов`язання вчинити дії по нотаріальному посвідченню договору купівлі-продажу від 29.09.2021 у строк до 15.01.2022, але всупереч взятих на себе зобов`язань виїхала за межі території України та від нотаріального посвідчення договору ухиляється.

Так, виїзд відповідачки за межі території України підтверджується відомостями, наданими Головним центром обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби України 09.05.2023 за вих.№91-21160/18/23-вих, згідно з якими ОСОБА_2 , маючи паспорт громадянина Російської Федерації, 01.10.2021, тобто майже одразу після укладення договору, перетнула державний кордон України та до цього часу на територію України не в`їжджала.

Зі слів її представника, відповідачка проживає в Російській Федерації і наміру повертатися в Україну не висловлює.

Крім того, нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового будинку з участю представника відповідачки за довіреністю - ОСОБА_3 також неможливо, оскільки в даному випадку, на виконання п.18 постанови Кабінету Міністрів України №164 від 28.02.2022 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану», нотаріальне посвідчення цього договору може відбутися лише за умови отримання нотаріусом заяви довірителя про підтвердження дії виданої нею довіреності, справжність підпису на якій має бути засвідчено нотаріусом, консульською установою України або відповідно до законодавства іноземної держави.

Разом з тим, отримати таку заяву довірителя її довірена особа не має можливості у зв`язку з відмовою ОСОБА_2 від здійснення таких дій, які б могли завершити процедуру нотаріального оформлення договору купівлі-продажу. Бездіяльність відповідачки позбавляє позивача можливості належно оформити договір купівлі-продажу та право власності на нерухомість.

Отже, встановлені обставини дають підстави для висновку, що відповідачка ухиляється від вчинення дій по нотаріальному посвідченню договору, у зв`язку з чим добросовісна сторона - позивач втрачає можливість нотаріально посвідчити правочин. В цьому сенсі ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення договору за даних обставин може вважатися безповоротним та виключає будь-яку можливість такого посвідчення.

Зміст договору купівлі-продажу від 29.09.2021 не суперечить вимогам закону, перешкод для його укладення судом не встановлено. Наявність всіх трьох складових, передбачених ч.2 ст.220 ЦК України, та дотримання умов укладення договорі купівлі-продажу дає підстави для застосування правил цієї норми для визнання договору купівлі-продажу дійсним.

При цьому суд враховує, що судовий захист є єдино можливим способом для позивача захистити свої права. Натомість, формальний підхід до вирішення спору та позбавлення позивача у такий спосіб захисту свого права унеможливить взагалі вирішення питання про дійсного власника будинку.

З огляду на викладене та враховуючи, що між сторонами було досягнуто згоду про всі істотні умови договору купівлі-продажу житлового будинку, тобто виконано умови договору шляхом фактичної передачі майна та забезпечення до нього вільного доступу, відповідачка отримала за це грошові кошти, в чому особисто розписалася, а позивач в свою чергу повністю розрахувався з відповідачкою та прийняв нерухоме майно, при цьому нотаріальне посвідчення договору не відбулося у зв`язку з ухиленням відповідачки від здійснення такого і на даний момент така можливість втрачена, тому суд вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України з відповідачки на користь позивача підлягає до стягнення сплачений ним судовий збір у розмірі 1 075 грн.

Пунктом 9 ч.1 ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Керуючись ст.ст.219, 220, 316, 317, 319, 328, 334, 626, 627, 655, 657 ЦК України, ст.ст.141, 263, 264, 265, 273 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та визнання права власності, задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з господарсько-побутовими будівлями і спорудами АДРЕСА_1 , укладений 29 вересня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок з господарсько-побутовими будівлями і спорудами АДРЕСА_1 .

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачений ним судовий збір в сумі 1075 грн.00 коп.

Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Кропивницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_4 , місце проживання: АДРЕСА_2 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_5 , місце реєстрації: АДРЕСА_1 .

Повний текст рішення складено 05.06.2023 року.

Суддя Знам`янського міськрайонного суду

Кіровоградської області О.В. Савельєва