ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 546/305/21 Номер провадження 22-ц/814/2194/23Головуючий у 1-й інстанції Романенко О.О. Доповідач ап. інст. Бутенко С. Б.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 травня 2023 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

Головуючого судді Бутенко С. Б.

Суддів Обідіної О. І., Прядкіної О. В.

секретаря:Ракович Д. Г.

за участі: представників : позивача адвокатів Ткаченко А.В.,Нестеренко Н.М.,

третьої особи ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2

на рішення Решетилівського районного суду Полтавської області від 05 вересня 2022 року у складі судді Романенко О. О.

по цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору оренди землі недійсним та скасування його державної реєстрації,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Сількомунгосп»,-

в с т а н о в и в:

У квітні 2021 року ОСОБА_2 звернулася до районного суду з даним позовом.

Зазначала, що 05.12.2008 року між нею та ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером :00:001:0031, площею 4,06 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Жовтневої сільської ради Решетилівського району Полтавської області.

За умовами даного договору ОСОБА_2 , як орендар, прийняла у строкове платне користування земельну ділянку на 49 років зі встановленою орендною платою у розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки, яка була сплачена нею наперед за весь час користування земельною ділянкою ще 05.12.2008 року у розмірі 63 208, 29 грн.

ОСОБА_3 , як орендодавець, зобов`язувався не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (п. 28 договору).

В день укладання договору оренди, який був нотаріально посвідчено, за актом приймання-передачі від 05.12.2008 року відповідач передав їй земельну ділянку.

У жовтні 2018 року вона довідалась, що відповідач, діючи недобросовісно, передав у березні 2018 року належну йому земельну ділянку в оренду спочатку ОСОБА_4 , а потім у березні 2019 року товариству «Сільське комунальне господарство «Сількомунгосп».

Посилаючись на викладене, просила суд визнати недійсним договір оренди землі, серії та номер: 7, виданий 21.03.2019 року, зареєстрований 25.03.2019 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Сількомунгосп» та скасувати його державну реєстрацію.

Рішенням Решетилівського районного суду Полтавської області від 05 вересня 2022 року у задоволенні позову ОСОБА_2 відмовлено.

Судові витрати, понесені позивачем у справі, покладено на позивача ОСОБА_2 .

Рішення суду мотивовано відсутністю підстав у позивача для звернення до суду за захистом порушених прав як орендаря.

Рішення оскаржено ОСОБА_2 , вапеляційній скарзі, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов в повному обсязі.

Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на тому, що оскаржуваний договір укладено в період чинності договору оренди землі, укладеного 05.12.2008 року між нею та ОСОБА_3 .

Вважає, що ОСОБА_3 як орендодавцем порушено принцип добросовісності по відношенню до неї, як орендаря, оскільки договір між ними є чинним на даний час, ніким зі сторін не оспорений, за даним договором кожна з сторін фактично виконувала свої обов`язки, на що суд першої інстанції не звернув увагу.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ТОВ«Сількомунгосп» адвокат Павлюк І. О. просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Перевіривши справу в межах заявлених вимог і апеляційного оскарження, колегія суддів приходить до висновку про задоволення апеляційної скарги з таких підстав:

Частинами першою, другою, четвертою статті 367 ЦПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

З матеріалів справи вбачається, що 05.12.2008 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , укладено Договір оренди землі, відповідно до пункту 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Жовтневої сільської ради Решетилівського району Полтавської області, кадастровий номер :00:001:0031, площею 4,06 га та належить ОСОБА_3 згідно Державного акту на право приватної власності на землю серії І-ПЛ № 022712 (а.с 10, 11-12, т. 1).

Строк дії договору становить 49 років. Орендна плата сплачується Орендарем у грошовій формі та становить 3,0% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, яка відповідно висновку Відділу держкомзему у Решетилівського районі від 03.12.2008 року № 1465 становить 42 992,84 грн.

Відповідно до пункту 12 даного договору, орендна плата в сумі 63 208,29 грн сплачена орендарем, а орендодавцем отримана повністю при підписання цього договору сам на сам за весь час дії цього договору.

Даний договір 05.12.008 року посвідчений державним нотаріусом Решетилівської державної нотаріальної контори Кириченко Т. М. та зареєстрований у Державному реєстрі правочинів за № 3260807.

На виконання умов договору 05.12.2008 року земельна ділянка була передана ОСОБА_3 орендарю ОСОБА_2 , про що було складено акт приймання-передавання земельної ділянки від 05.12.2008 року.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Верховод К. В. №43368151 від 05.10.2018 року відмовлено ОСОБА_2 у державній реєстрації іншого речового права, права оренди земельної ділянки, що розташована на території Покровської сільської ради Решетилівського району Полтавської області, з кадастровим номером :00:001:00313, так як в ДРРП за № 25334169 зареєстроване інше речове право на дану земельну ділянку .

Відповідно до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна - земельної ділянки площею 4,06 га, кадастровий номер :00:001:0031, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Покровської сільської ради Решетилівського району Полтавської області, 13.03.2018 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Верховод К. В., 13.03.2018 до реєстру внесено відомості про право приватної власності ОСОБА_3 на вказану земельну ділянку, номер запису в реєстрі 25334079 .

13.03.2018 року державним реєстратором Верховод К. В., на підставі договору оренди земельної ділянки серії та номер 1, від 13.03.2018 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , здійснено реєстрацію права оренди даної земельної ділянки за ОСОБА_4 , номер запису в реєстрі 25334169.

25.03.2019 року інше речове право припинено на підставі додаткової угоди до договору оренди землі №1 від 13.03.2018 року, серії та номер б/н, виданого 01.09.2018 року.

25.03.2019 року державним реєстратором Верховод К.В., на підставі договору оренди земельної ділянки серії та номер 7, від 21.03.2019 між ТОВ «СКП «Сількомунгосп» та ОСОБА_3 , здійснено реєстрацію права оренди даної земельної ділянки за ТОВ «Сількомунгосп», номер запису в реєстрі 25334073.

Також встановлено, що 21.03.2019 ОСОБА_3 , від імені якого на підставі довіреності № 231 від 21.02.2018 діє Гудзенко В. Ю. (Орендодавець) та ТОВ «Сільське комунальне підприємство «Сількомунгосп», в особі керівника Гудзенка О. Ю. (Орендар) уклали договір оренди землі № 7, предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 4,0602 га, кадастровий номер :00:001:0031, яка знаходиться на території Покровської (колишня назва Жовтневої) сільської ради Решетилівського району Полтавської області .

Договір укладений строком на 49 років 11 місяців.

Орендна плата становить 4000 гривень на рік.

Відповідно до пункту 18 вищевказаного договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 30-ти денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі..

25.03.2019 року на підставі даного договору державним реєстратором виконавчого комітету Решетилівської міської ради Полтавської області Верховодом К.В. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснено запис про інше речове право - право оренди вищевказаної земельної ділянки .

25.03.2019 року за актом прийому-передачі земельної ділянки ТОВ «Сількомунгосп» прийняв в користування земельну ділянку під кадастровим номером :00:001:0031.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не доведено набуття нею прав та обов`язків орендаря та відповідно права звернення до суду, а тому дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову та заяви про застосування строків позовної давності.

Такі висновки суду не відповідають обставинам справи та вимогам закону.

Згідно частини четвертої статті 124 та статті 125 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди. Право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» за договором оренди землі орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК України для визнання недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається чи оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі №761/26815/17 зроблено висновок, що недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи и документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Згідно з ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Велика Палата Верховного Суду зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац 4 ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі»), укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою

Вказане узгоджується з висновками Верховного Суду викладеними в постановах від 20 березня 2019 року у справі №587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587Ї/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі №587/2331/16-ц та від 15 січня 2020 року у справі №587/2326/16-ц).

Постановами Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі №610/1030/18 та від 29 вересня 2020 року №378/596/16-ц сформовано висновок, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступного орендареві, а право останнього-зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

Так, на момент укладення договору оренди землі, серія та номер 7, виданий 21.03.2019 року між ОСОБА_3 (від імені якого діяв ОСОБА_5 ) та товариством з обмеженою відповідальністю «Сільське комунальне підприємство «Сількомунгосп» в особі керівника Гудзенка О.Ю. був чинним договір землі, який 05.12.2008 року було укладено між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та посвідчено державним нотаріусом Решетилівської державної нотаріальної контори та зареєстровано в реєстрі за №5527.

Добросовісність, розумність та справедливість є засадами зобов`язальних правовідносин. Добросовісність є внутрішнім критерієм, в той час як справедливість і розумність зовнішніми або об`єктивними, і зазначені принципи у сукупності є оціночними категоріями у цивільному праві.

Верховний Суд у постанові по справі №761/41709/17 від 17 квітня 2019 року зазначає, що цивільне законодавство не містить визначення вищезгаданих принципів, віддаючи це на розсуд сторін зобов`язання. Тобто, укладаючи угоду, сторони повинні керуватися внутрішнім критерієм, добросовісністю по відношенню до контрагента (вчиняти дії таким чином, щоб при цьому не завдавалася шкода, унеможливити укладення зобов`язання на засадах обману, зловживання довірою, дотримуватись правової поведінки суб`єктів зобов`язання, вчиняти всі залежні від сторони зобов`язання дії щодо належного виконання зобов`язання та не порушення прав інших осіб і дотримуватись зовнішніх критеріїв, справедливості та розумності, що виражається в рівному юридичному масштабі поведінки й співмірності юридичної відповідальності вчиненому правопорушенню.

Таким чином, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 договір оренди землі від 05.12.2008 року є чинним на даний час, ніким із його сторін не оспореним. Кожна зі сторін із сторін фактично виконувала свої обов`язки: ОСОБА_3 передав ОСОБА_2 в користування земельну ділянку, а ОСОБА_2 , в свою чергу, сплатила наперед ОСОБА_3 орендну плату за весь час дії договору

Отже, передача земельної ділянки іншому орендарю ніяким чином не може свідчити про дотримання принципу справедливості, добросовісності та розумності.

За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги та скасування рішення районного суду з ухваленням нового, яким позов слід задовольнити частково, визнавши недійсним договір оренди землі, укладений 21 березня 2019 року між орендодавцем ОСОБА_3 та орендарем - ТОВ «Сількомунгосп» щодо земельної ділянки площею 4,0602 га кадастровий номер :00:001:0031, що розташована на території Покровської сільської ради Решетилівського району Полтавської області.

Щодо скасування державної реєстрації договору оренди землі, укладеного 21 березня 2019 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Сількомунгосп», то вона здійснюється на підставі даного судового рішення в порядку, визначеному ч.3 ст.26, п.9 ч.1 ст.27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Керуючись статтями 367, 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Решетилівського районного суду Полтавської області від 05 вересня 2022 року скасувати та ухвалити по справі нове рішення.

Позов ОСОБА_2 задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 21 березня 2019 року між орендодавцем ОСОБА_3 та орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю «Сількомунгосп» щодо земельної ділянки площею 4,0602 га кадастровий номер :00:001:0031, що розташована на території Покровської сільської ради Решетилівського району Полтавської області.

В іншій частині у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий суддя С. Б. Бутенко

Судді О. І. Обідіна

О. В. Прядкіна