Справа № 367/4765/22
Провадження №2/367/3009/2023
РІШЕННЯ

Іменем України

05 липня 2023 року м.Ірпінь

Ірпінський міський суд Київської області, в складі:

головуючого судді Чернової О.В.,

за участю секретаря Шлейко В.Ю.,

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Півень К.В.

розглянувши у відкритому засіданні у загальному позовному провадженні в залі суду в м.Ірпінь цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору іпотеки та витребування майна з чужого незаконного володіння,-

ВСТАНОВИВ:

11.11.2022 року позивач ОСОБА_3 через свого представника адвоката Лисенка С.М. звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору іпотеки та витребування майна з чужого незаконного володіння, в якому просив: визнати недійсним договір іпотеки від 10.05.2019 року, сторонами якого є ОСОБА_3 (як іпотекодавець) та ОСОБА_2 (як іпотекодержатель), що посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С. (реєстровий №961); скасувати рішення про державну реєстрацію №49877176 від 27.11.2019 року, прийняте приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С., яким було зареєстровано право власності ОСОБА_2 щодо об`єкта нерухомого майна: житлового будинку (реєстраційний номер 108) та земельної ділянки (реєстраційний номер 108); витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 житловий будинок (реєстраційний номер нерухомого майна 108) та земельну ділянку (кадастровий номер :01:042:0003), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Крім того, просив стягнути з відповідачів в рівних частинах судові витрати по справі.

В обґрунтування позову зазначив, що 10.05.2019 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , з однієї сторони (Продавці) та ОСОБА_3 (Покупцем) було укладено та нотаріально посвідчено договір купівлі-продажу житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

В цей же день, 10.05.2019 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , з однієї сторони (Продавці), та ОСОБА_3 (Покупцем) було укладено та нотаріально посвідчено договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером :01:042:0003, що розташована за адресою АДРЕСА_1 .

Отже, власником даного житлового будинку та земельної ділянки став ОСОБА_3 .

Крім того, 10.05.2019 року між ОСОБА_3 (Іпотекодавець) та ОСОБА_2 (Іпотекодержатель) було підписано договір іпотеки, за яким він передав вищевказане майно (житловий будинок та земельну ділянку) в заставу Іпотекодержателю - ОСОБА_2 .

Зазначає, що даний договір іпотеки від 10.05.2019 року є недійсним, оскільки його укладено в забезпечення виконання зобов`язання щодо повернення грошей за договором позики від 10.05.2019 року, який є неукладеним, що суперечить вимогам цивільного законодавства, зокрема, ч.2 ст.548 ЦК України та ч.4 ст.3 Закону України "Про іпотеку" (в редакції від 04.02.2019 року, що була чинна на момент підписання договору).

Вказує, що 10.05.2019 року між ОСОБА_2 (Позикодавець) та ОСОБА_3 (Позичальник) було підписано договір позики. За умовами даного договору ОСОБА_2 (Позикодавець) мала передати ОСОБА_3 (Позичальнику) грошові кошти в сумі 32000,00 доларів США.

З огляду на приписи ст.ст. 640, 1046, 1047 ЦК України договір позики вважається укладеним в момент здійснення дій з передачі предмета договору на основі попередньої домовленості. Отже, факт підписання сторонами договору, без передання грошей або речей, не породжує у позичальника обов`язку повернути обумовлені угодою суму грошей або кількість визначених родовими ознаками речей. Таким чином, відповідно до вимог законодавства, ключовим при укладенні договору позики є саме момент передачі позичальнику визначеної грошової суми, який має підтверджуватися або розпискою позичальника, або будь-яким іншим документом, який підтверджує передання йому позикодавцем визначеної грошової суми.

Натомість умови договору позики від 10.05.2019 року в частині передачі грошових коштів в сумі 32 000,00 доларів США не було виконано, розписка чи будь-який документ, що доводить факт і момент передачі грошових коштів відсутні, що свідчить про не передання визначеної грошової суми, тому вказаний договір є неукладеним.

Таким чином оспорюваний договір іпотеки від 10.05.2019 року, який укладався в забезпечення виконання основного зобов`язання, - зазначеного договору позики від 10.05.2019 року (який є неукладеним), є недійсним.

Позивачеві стало відомо про те, що рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №49877176 від 27.11.2019, яке прийняте приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С., було зареєстровано право приватної власності за ОСОБА_2 на житловий будинок з реєстраційним номером 108, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки з реєстраційним номером 108, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , з кадастровим номером :01:042:0003.

Згодом, 18.12.2019 року, приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №50306088. Даним рішенням зареєстровано право приватної власності ОСОБА_4 на житловий будинок з реєстраційним номером 108, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки з реєстраційним номером 108, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , з кадастровим номером :01:042:0003.

Дане майно ОСОБА_4 придбала за договором купівлі-продажу житлового будинку від 18.12.2019 року та договором купівлі-продажу земельної ділянки від 18.12.2019 року у ОСОБА_2 ..

Окрім того, що реєстрація права власності була здійснена на підставі договору іпотеки, що оспорюється та не відповідає вимогам цивільного законодавства, також при здійсненні державної реєстрації права приватної власності за ОСОБА_2 на вищевказане майно було допущено порушення, яке передбачене п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції від 23.07.2019 на момент здійснення державної реєстрації).

Порушення полягають у ненаданні для здійснення державної реєстрації права власності всіх передбачених вказаною нормою документів, а саме, документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.

Позивач ОСОБА_3 стверджує, що жодних документів від ОСОБА_2 не отримував.

Зі сканкопій наявних у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно конвертів неможливо встановити та ідентифікувати, що саме та які документи були направлені позивачеві. Крім того, дані конверти та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення (форма №119) містять ряд недоліків та заповнені з порушенням вимог.

Так, зі скану конверту з трек-номером 431 (дата оформлення: 04.09.2019 року) містить довідку ПАТ "УКРПОШТИ" про причини повернення, де підкреслено "за письмовою заявою відправника, одержувача ...за закінченням встановленого строку зберігання". Зі скану конверту з трек-номером 352 та рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (форма №119) неможливо встановити ні дати його подання, ні місця. Крім того, ОСОБА_2 , як відправник, вказує свій номер мобільного телефону і для адресата ( ОСОБА_3 ). Тому позивач фізично не мав змоги отримати смс-повідомлення про надходження даного листа та не знав про його надходження. Даний скан конверту містить довідку ПАТ "УКРПОШТИ" про причини повернення, де підкреслено "за письмовою заявою відправника, одержувача". Крім того, позивач жодної відмови від листа не писав та не оформлював.

Однак, це не є документами, які підтверджують отримання позивачем, як іпотекодавцем, письмової вимоги.

Отже, приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С. всупереч тому, що відсутні копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №49877176 від 27.11.2019.

Вищевикладене свідчить, що під час прийняття рішення, яким було зареєстровано право власності на майно за ОСОБА_2 , №49877176 від 27.11.2019 приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С. не було належним чином перевірено подані документи, а також не було перевірено документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та не прийнято відповідне рішення, чим порушено вимоги п.п.1, 2 ч.3 ст.10, п.1, ч.1 ст.23, п.4 ч.ч.1, 2 ст.24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції від 23.07.2019 на момент здійснення державної реєстрації).

Крім того, при набутті (реєстрації) за ОСОБА_2 предмету іпотеки у власність не була визначена дійсна вартість даного майна.

Вказане не відповідає приписам ст.37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції від 21.10.2019 року, що була чинна на момент здійснення реєстрації), яким визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Також це робить неможливим дотримання приписів ч.4 ст. ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції від 21.10.2019 року, що була чинна на момент здійснення реєстрації), де визначено, що якщо предметом іпотеки є два або більше об`єкти нерухомого майна, стягнення звертається в обсязі, необхідному для повного задоволення вимог іпотекодержателя.

Зазначає, що ОСОБА_2 була зобов`язана виконати вимоги ст.37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції від 21.10.2019 року, що була чинна на момент здійснення реєстрації), провести експертну оцінку майна, яка відповідала б вимогам діючого законодавства та відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Як вбачається, законом прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Таким чином, ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною.

Зазначає, що державна реєстрація права приватної власності ОСОБА_2 на житловий будинок з реєстраційним номером 108, що розташований за адресою АДРЕСА_1 , та земельної ділянки з реєстраційним номером 108, що розташована за адресою АДРЕСА_1 , з кадастровим номером :01:042:0003, була здійснена з порушенням норм законодавства та на підставі оспорюваного договору іпотеки від 10.05.2019 року, що не відповідає вимогам цивільного законодавства, то відповідно вищевказане нерухоме майно, право власності на яке на даний час зареєстровано за ОСОБА_4 , на підставі ст.387, 388 ЦК України підлягає витребуванню у даного власника.

Вказує, що визнання недійсним договору іпотеки від 10.05.2019 року, скасування рішення, яким зареєстровано право власності на спірне майно за ОСОБА_2 та витребування майна з чужого незаконного володіння буде ефективним способом захисту прав та інтересів позивача, що призведе до відновлення його порушених прав

Представником відповідача 1 ОСОБА_2 адвокатом Півень К.В. подано відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечив, просив відмовити у його задоволенні. Зазначив, що дійсно, 10 травня 2019 року, між ОСОБА_2 , ОСОБА_5 та ОСОБА_3 було укладено договори купівлі - продажу житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Позивач дані договори не оспорює, що вказує, що в момент укладення він розумів значення своїх дій, суттєві умови договору та всі його юридичні наслідки. При цьому, того ж дня, а саме 10 травня 2019 року, позивачем було отримано у борг грошові кошти та укладено оспорюваний договір іпотеки. Логічним є висновок, що позивач розумів також наслідки укладення й договору позики, й, як наслідок, договору іпотеки, яким вказане майно було передано в забезпечення виконання боргових зобов`язань. Позивач розумів, що іпотечний договір укладається із Відповідачем ОСОБА_2 як забезпечення взятого на себе зобов`язання щодо повернення грошових коштів в розмірі 32 000 доларів США.

Щодо аргументів Позивача, що договір позики є неукладеним, зазначив, що є незрозумілим який саме спосіб захисту обирає позивач в даній частині, оскільки позивач вважає, що Договір позики від 10 травня 2019 року є неукладеним, однак не звертається до суду із такою вимогою. При цьому зазначає, що визнання договору неукладеним в судовому порядку неможливо.

Посилаючись на приписи ч.1 ст.638, ч.1 ст.205, ст.207, 1046, 1047 ЦК України, зазначив, що Договір позики від 10 травня 2019 року укладено в письмовій формі, згідно вимог законодавства. До того ж не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону та залежно від встановлених обставин вирішити питання щодо наслідків його часткового чи повного виконання сторонами.

Зазначив, що твердження позивача, що Договір позики від 10 травня 2019 року є неукладеним: не є правильним способом захисту, якщо є таке звернення до суду; взагалі лише стверджується позивачем, однак без відповідного звернення до суду та жодним чином не встановлено; є штучним та таким, що є зловживанням правом в розумінні ст. 44 ЦПК України, оскільки в цивільній справі №367/2929/21 за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору позики, обґрунтування якого є ідентичним даному позову, рішенням Ірпінського міського суду Київської області в позовних вимогах відмовлено, встановлено, що оспорюваний договір позики був укладений сторонами, передачу грошей здійснено до підписання цього договору, а тому в такому разі представлення розписки або іншого документа, який посвідчує передання позичальникові позикодавцем визначеної грошової суми, виходячи з положень ч.2 ст.1047 ЦК України, не є обов`язковим.

Звернув увагу, що укладення Договору іпотеки підтверджує саме укладення договору позики, адже такий договір готується, реєструється та нотаріусом перевіряється укладення договору позики, за його укладання сторони сплачують кошти, що також свідчить про те, що Позивач не тільки уклав договір позики, не тільки був згоден із всіма його суттєвими умовами, не тільки отримав кошти та зобов`язався їх повернути, а й забезпечив свій борг, надав згоду на задоволення вимог Позикодавця на умовах договору позики.

Щодо підстав, обраних позивачем для визнання недійсності Договору іпотеки, зазначив, що для визнання недійсним договору іпотеки, як такого, що має похідний характер від основного зобов`язання, необхідно в судовому порядку встановити недійсність основного зобов`язання, для чого позивачу необхідно або звернутися до суду в даному процесі із такою вимогою, або надати суду докази розгляду таких вимог та визнання недійсним договору позики в іншому процесі. Просте посилання у мотивувальній частині позову, що нібито грошові кошти за договором не передавалися не робить такий договір позики недійсним/неукладеним та не є підставою для визнання договору іпотеки з цих підстав недійсним.

Крім того зазначив, що позивач просить визнати Договір іпотеки від 10 травня 2019 року, що посвідчено Приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С., номер в реєстрі 961, недійсним на підставі ст.ст.203, 215 ЦК України, проте позивачем не доводиться та не обґрунтовується посилання на підстави, що вказані у таких статтях. Так, ст.215 ЦК не є спеціальною нормою, а бланкетною, що відсилає до ч.ч.1-3,5 та 6 ст.203 ЦК України, тому не може бути самостійною підставою для визнання недійсним правочину.

Постановою Великої Палати ВС від 10 квітня 2019 року у справі №463/5896/14-ц, зроблено такі висновки: правочин слід тлумачити на користь його дійсності; у ресцисорних позовах треба обирати належного відповідача; договір має відповідати вимогам, які існували саме на момент його укладення; порушення цивільного права або інтересу особи має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.

Зазначив, що позивачем пропущений строк позовної давності з огляду на вчинення Договору іпотеки 10 травня 2019 року та визнання його недійсним з моменту укладення, про застосування якого відповідач ОСОБА_2 звертається до суду. Позивачем не доведено які саме його права або інтереси порушені на момент вчинення оспорюваного правочину. Зміст правочину насамперед має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених у ст.4 ЦК України, однак не повинен суперечити вимогам цивільно-правових норм спеціальних законів. При цьому йдеться лише про імперативні норми. Жодна спеціальна норма позивачем не наведена.

Недоведеними Позивачем та незрозумілими є самі підстави для визнання Договору іпотеки недійсним, адже жодна з частин ст.203 ЦК України не доведена, не підтверджена та не аргументована позивачем, що свідчить про необхідність відмови в визнання недійсним Договору іпотеки з таких підстав.

Також звернув увагу на недобросовісність позивача при виконанні зобов`язання та намагання шляхом безліччю позовів уникнути відповідальності.

Щодо вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію №49877176 від 27.11.2019 року зазначив, що всі реєстраційні дії, рішення та записи, які здійснюються чи приймаються державними реєстраторами, по суті носять технічний характер, направлений на виконання встановленого Законом та іншими нормативно-правовими актами порядку здійснення такої державної реєстрації, проте, не носять самостійного правовстановлюючого характеру та здійснюються на підставі саме наданих державному реєстратору відповідних правовстановлюючих документів.

Звернення стягнення на предмет іпотеки позивач оскаржує виключно скасуванням рішення державного реєстратора окремо, а не у зв`язку із вимогою про визнання недійсним правочину. Тому відповідач ОСОБА_2 вимушена заперечувати проти скасування такого рішення, а не перехід права власності, який був таким рішенням зафіксований в реєстрі речових прав на нерухоме майно.

З системного аналізу норм законодавства вбачається, що застереження в договорі іпотеки є правочином, який укладений із волевиявлення сторін цього правочину, який передбачає згоду на стягнення в позасудовому порядку, така згода є невідкличною. Ані договором ані законом не передбачено окремо отримувати згоду на виконання умов договору.

Позивач жодним чином не вказує на відсутність у нього заборгованості за Договором позики, жодним чином не намагається довести свою добросовісність по відношенню до кредитора, розуміє наслідки боргу та укладеного Іпотечного договору. Тобто позовні вимоги стосуються нібито порушення Порядку Державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень №1127 та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 №1952-IV.

Державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 28 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127.

Державному реєстратору відповідачкою ОСОБА_2 було подано всі передбачені п.56, 57 Порядку №1127 документи, які на підтвердження виконання нею всіх необхідних дій також надаються до суду.

Відповідач ОСОБА_2 , розуміючи, що позивачем не виконуються боргові зобов`язання та, фактично, що він буде намагатися не отримати вимогу, було направлено не тільки поштовим відправленням Заяву-претензію, а й з огляду, що законодавство надає можливість повідомлення й нарочно, попередньо намагалася вручити вимогу самостійно. Так, 01 жовтня 2019 року разом із свідками, Відповідач ОСОБА_2 прибула за місцем мешкання позивача та намагалася вручити вимогу, від отримання якої останній відмовився. За фактом відмови було складено акт депутата Бучанської міської ради Григорусь М.П. про встановлення факту відмови від отримання громадянином ОСОБА_3 заяви-претензії від 04.09.2019 року щодо неповернення коштів та зроблено відповідне відео на якому також зафіксований факт відмови про отримання Заяви-претензії.

Позивачем до позовної заяви додається Довідка Укрпошти за відправленням 352 на ім`я Позивача від Відповідача, де також вказано причину неотримання листа, саме відмова від отримання листа.

Згідно п.114 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270: «У разі коли одержувач відмовляється засвідчити своїм підписом факт відмови від одержання поштового відправлення, коштів за поштовим переказом, такі поштове відправлення, поштовий переказ зберігаються в приміщенні об`єкта поштового зв`язку протягом установленого пунктом 116 цих Правил строку (крім рекомендованих листів з позначкою "Судова повістка"), після закінчення якого - повертаються поштовим оператором за зворотною адресою». Тобто, законодавець не вимагає письмової відмови від отримання листа, а надає альтернативну можливість оформлення такої відмови у випадку, якщо отримувач відмовляється ставити підпис про відмову в отриманні листа. Вказане також спростовує твердження позивача, що нібито йому не було направлено та ним отримано Заяву-претензію, а підтверджує недобросовісність Позивача та намагання всіляко уникнути отримання листа та виконання взагалі своїх зобов`язань, наразі видаючи їх як порушення Порядку звернення стягнення на предмет іпотеки.

Позивачем оскаржувалося рішення Державного реєстратора/Приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Лагода О.С. від 27.11.2019 року №49877176 до Міністерства юстиції України. Наказом Міністерства юстиції України №3838/7 від 04.11.2021 року у задоволенні скарги згідно висновку Центральної колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 13.09.2021 року, - відмовлено. Колегією було встановлено, що приватним нотаріусом Лагодою О.С. належним чином було перевірено документи, які подавались для державної реєстрації прав, проведеної на підставі оскаржуваного рішення, на відповідь вимогам, встановлених чинним законодавством, оскільки її комплектність, зміст та форма відповідали вимогам законодавства у сфері державної реєстрації прав. ОСОБА_2 , яка є іпотекодержателем, належним чином було виконано обов`язок направлення вимоги усунення порушень договору позики з боку скаржника, однак скаржник зловживаючи своїми правами як іпотекодавця відмовився від отримання такої вимоги, про що було складено відповідний акт про встановлення факту відмови від отримання ОСОБА_3 заяви-претензії від 04.09.2019 року щодо неповернутих коштів від 01.10.2019, що також підтверджується довідкою про відмову у врученні листа від 04.10.2019 року №352.

Крім того, зазначив, що Порядком №1127 не передбачено при зверненні стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» визнання дійсної вартості майна на момент звернення стягнення на предмет іпотеки. Така необхідність обумовлена виключно бажанням Позивача.

Щодо витребування майна з чужого незаконного володіння зазначив, що позивачем вказані загальні засади щодо витребування майна з чужого незаконного володіння, тобто обґрунтування позову зводиться фактично до цитування статті 388 ЦК України та доктринального її тлумачення. Однак, судова практика говорить про те, що обставини добросовісності останнього набувача повинні бути предметом розгляду, оцінки та доказування, що повністю ігнорується Позивачем.

Відповідач може бути визнаний добросовісним набувачем за умови, що правочин, за яким він набув у володіння спірне майно, відповідає усім ознакам дійсності правочину, за винятком того, що він вчинений при відсутності у продавця права на відчуження. З 2019 року відповідач ОСОБА_4 мешкає в будинку, адже Договір купівлі-продажу був укладений майже три роки тому. Тільки зараз у 2023 році позивач звернувся до суду із вимогою про витребування майна з добросовісного володіння цього відповідача. На момент укладення правочину позивач не тільки не виконував свої обов`язки за договором позики, не тільки знав, що вимоги задоволені шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, а й залишив будинок. Будинок та земельна ділянка були вільні від майна позивача, відповідач ОСОБА_4 не виселяла позивача в судовому порядку.

Крім того, представник відповідача заявив клопотання про неспівмірність витрат на професійну правничу допомогу адвоката.

Враховуючи викладене у відзиві на позовну заяву, просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, застосувати до спірних правовідносин строк позовної давності.

Представником позивача адвокатом Лисенко С.М. подано відповідь на відзив, в якому зазначив, що позиція відповідача не узгоджується з дійсними обставини справи, жодним чином не спростовує позицію позивача, не підтверджена належними доказами, а отже є необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню з огляду на наступне. Враховуючи норми законодавства (щодо застави (іпотеки) майна та частини 4 статті 3 Закону України «Про іпотеку»), судову практику та фактичні обставини у справі слід дійти до висновку: договір позики від 10.05.2019 року, на забезпечення виконання умов якого було укладено договір іпотеки від 10.05.2019 року, є неукладеним; оспорюваний договір іпотеки від 10.05.2019 року, який укладався в забезпечення виконання основного зобов`язання - зазначеного договору позики від 10.05.2019 року (який є неукладеним) є недійсним. Зазначив, що у позивача ніякого боргу не існує ні перед ким. Між іншим, це ОСОБА_2 залишила позивача і без грошових коштів, і без майна. Те, що в провадженні Ірпінського міського суду Київської області перебуває декілька справ за позовом ОСОБА_3 , то це жодним чином не впливає на дану справу. Це, перш за все, право особи на звернення до суду за захистом порушеного права. Наведені справи є взаємовиключними, мають абсолютно різний предмет, підстави позову та способи захисту. Щодо позовної вимоги про скасування рішення державного реєстратора зазначив, що при обранні даного способу захисту слід керуватися судовою практикою та чинним законодавством, яким виключено можливість скасування записів державного реєстратора та це не призведе до ефективного захисту прав. Позивачем, з урахуванням актуальної судової практики та способів захисту, які визначені у ч. 2 ст. 16 ЦК України, обрано ефективний та законний спосіб захисту, який призведе до відновлення прав позивача. Посилання Відповідача на оскарження рішення до Центральної колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції України - не має жодного відношення до предмета спору та доказування у даній справі про визнання недійсним договору іпотеки та витребування майна з чужого незаконного володіння. Крім того, діяльність функціонування даної колегії визнана неконституційною, у відповідності до позиції Конституційного Суду України. Також, позиція даної колегії з того чи іншого питання не має для суду наперед визначеного значення, адже дана колегія це не суд та у своєму висновку/рішенні чи будь-якому іншому документі не встановлює обставини, які обов`язково мають враховуватися судами при вирішенні того чи іншого спору. При передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку необхідним є встановлення вартості предмету іпотеки (підготовка висновку/звіту про оцінку) на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, адже лише за наявності об`єктивного критерію можна чітко встановити суму, за яку іпотекодержатель отримує майно боржника і на цю ж суму зменшується борг іпотекодавця, чого в цій справі не відбулося. Відповідно до ч.3 ст.33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції від 21.10.2019 року, що була чинна на момент здійснення реєстрації) визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Частиною 4 цієї ж статті визначено, що якщо предметом іпотеки є два або більше об`єкти нерухомого майна, стягнення звертається в обсязі, необхідному для повного задоволення вимог іпотекодержателя. Тому, якщо вартість майна, що є предметом іпотеки на момент звернення стягнення визначена вірно, то звернення стягнення можливе і на один об`єкт, якщо цього достатньо для задоволення вимог іпотекодержателя. Отже, якщо б ОСОБА_2 визначила дійсну та реальну вартість майна, що було предметом іпотеки на момент звернення на нього стягнення, одного об`єкту, зокрема, житлового будинку, цілком було достатньо для задоволення вимог іпотекодержателя. Однак, в даному випадку, відсутність оцінки на момент звернення стягнення на майно призвела до перереєстрації права власності на іпотекодержателя всього майна, що є суттєвим порушенням вимог Закону України "Про іпотеку" та права власності позивача, яке гарантоване ст.41 Конституції України. ОСОБА_2 була зобов`язана виконати вимоги ст.37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції від 21.10.2019 року, що була чинна на момент здійснення реєстрації), визначити вартість предмету іпотеки на момент набуття, замовивши оцінку предмета іпотеки у суб`єкта оціночної діяльності, яка відповідала б вимогам діючого законодавства, та відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, законом прямо визначена необхідність саме при набутті іпотекодержателем у власність предмета іпотеки встановлення/визначення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Таким чином, ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною під час вчинення таких дій державним реєстратором/нотаріусом. Однак, при набутті (реєстрації) за ОСОБА_2 предмету іпотеки у власність не була визначена дійсна вартість даного майна.

Більше того, з приводу звіту/висновку про оцінку житлового будинку та земельної ділянки адвокатом Лисенком С.М. було направлено адвокатський запит до Фонду державного майна України. На адвокатський запит було надано відповідь за вих. №10-66-5164 від 03.03.2023 року. З даної відповіді вбачається, що до Єдиної бази даних звітів про оцінку 27.11.2019 суб`єктом оціночної діяльності Товарна біржа «УНІВЕРСАЛЬНА» (оцінювач ОСОБА_6 ) була внесена та зареєстрована Єдиною базою: о 12:38 інформація зі звіту про оцінку житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (пароль пошуку НОМЕР_15); о 12:43 інформація зі звіту про оцінку земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:042:0003 (пароль пошуку НОМЕР_14). При цьому, згідно даних з ДРРП, оспорюване рішення №49877176 про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за відповідачем 1 було прийнято 27.11.2019 о 09:43:08. Тобто, на момент реєстрації права власності за відповідачем 1 на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, звіту/висновку про оцінку майна фізично не існувало та не було як об`єкту матеріального світу. Інформація зі звіту/висновку з`явилася та була зареєстрована в Єдиній базі вже після реєстрації за ОСОБА_2 права власності на майно. Однак, ані перед реєстрацією за Відповідачем 1 права власності на майно, ані в момент реєстрації, висновку (звіту) про оцінку нерухомого майна не було. Таким чином, це є беззаперечним доказом того, що у момент набуття Відповідачем 1 у власність предмета іпотеки його вартість визначена не була.

До відповіді на адвокатський запит було надано інформацію зі звіту про оцінку щодо земельної ділянки та інформацію зі звіту про оцінку щодо об`єкта житлової нерухомості. В інформації зі звіту про оцінку щодо об`єкта житлової нерухомості, тобто будинку, його ринкова вартість відсутня, графа вартість 1 кв.м. об`єкта оцінки 0,00; графа вартість оцінюваної нерухомості 0,00. Тобто, вартість об`єкту нерухомості 0 грн., що суперечить не тільки об`єктивним даним, а й твердженню відповідача про вартість цього майна.

Також Фонд державного майна України надав відповідь, що зміна статусу в Єдиній базі зазначених звітів про оцінку на статус «Перевірено» (використано нотаріусом під час оформлення правочину) відбулася 18.12.2019 о: 15:04 щодо звіту про оцінку житлового будинку (пароль пошуку НОМЕР_15); 15:05 щодо звіту про оцінку земельної ділянки, кадастровий номер :01:042:0003 (пароль пошуку НОМЕР_14).

Таким чином, на момент здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за Відповідачем-1 було 27.11.2019 о 09:43:08 не було жодного звіту про оцінку майна та жоден звіт при цьому не використовувався.

Отже, перереєстрація права власності на предмет іпотеки, в подальшому і його відчуження, були здійснені з істотним порушенням вимог законодавства та прав позивача, а спірне майно - підлягає витребуванню у теперішнього власника.

Представником відповідача ОСОБА_2 адвокатом Півень К.В. подано заперечення на відповідь на відзив, в якому зазначив про хибність позиції позивача. Відповідач ОСОБА_2 дійсно обґрунтовував та «розділяв» поняття недійсність правочину та його неукладеність, адже позивачем не тільки не заявлені позовні вимоги такі, а й жодним чином не обґрунтовано, не доведено, не надано жодного доказу, окрім слів позивача: «Позивач нікому нічого не винен», чому саме Договір іпотеки є недійсним. Позивач робить заяви, які не відповідають дійсності, його дії та процесуальна непослідовність свідчать про зловживання правом та намаганням ввести суд в оману. Також, про це свідчить й окреме оскарження звернення стягнення на предмет іпотеки в даному процесі, що також вказує на відсутність підстав для визнання недійсним договору іпотеки, адже сама по собі недійсність договору дає підстави для витребування майна. Однак, оскільки у самого Позивача існують сумніви щодо такої позиції, він намагається всіма способами оскаржити звернення стягнення, що також свідчить про його недобросовісність та зловживання правом в розумінні ст. 44 ЦПК України.

Крім того, зазначив, що замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову

Підстав вважати, що Висновок розгляду Центральною колегією Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції та Наказ Міністерства юстиції України №3838/7 від 04.11.2021 року є неналежними або недопустимими доказами немає

Позивач, окрім саме нібито відсутності оцінки, більш не приводить жодної підстави, яка б свідчила про незаконність звернення стягнення та проведення державної реєстрації. Та насамперед необхідно розібратися, чи впливає само по собі оцінювання майна на законність чи незаконність проведення державної реєстрації.

Законодавством України не передбачено для іпотекодержателя обов`язку щодо подання державному реєстратору при здійсненні державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, документу про оцінку фактичної вартості предмету іпотеки. Також у державного реєстратора відсутній обов`язок та відповідне право вимагати від іпотекодержателя надати документ про оцінку фактичної вартості предмету іпотеки при здійсненні державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки. При цьому умовами іпотечного договору не передбачено погодження сторонами ціни предмета іпотеки у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності в позасудовому порядку. Стаття 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якою визначено підстави, за яких може бути відмовлено у державній реєстрації прав, не містить такої підстави для відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно як відсутність оцінки предмета іпотеки.

Отже, з огляду на наявність застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, державним реєстратором правомірно здійснено державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за відповідачем ОСОБА_2 ..

Законодавством України не передбачено для іпотекодержателя обов`язку щодо подання державному реєстратору, при здійсненні державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, документу про оцінку фактичної вартості предмету іпотеки.

Також, у державного реєстратора відсутній обов`язок та відповідне право вимагати від іпотекодержателя надати документ про оцінку фактичної вартості предмету іпотеки при здійсненні державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки.

При цьому умовами іпотечного договору не передбачено погодження сторонами ціни предмета іпотеки у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності в позасудовому порядку.

Стаття 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якою визначено підстави, за яких може бути відмовлено у державній реєстрації прав, не містить такої підстави для відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно як відсутність оцінки предмета іпотеки.

Отже, з огляду на наявність застереження про задоволення вимог іпотекодержателя що міститься в іпотечному договорі, державним реєстратором правомірно здійснено державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за відповідачем ОСОБА_2 ..

Доводи Позивача про те, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною - за жодних обставин не спростовують правомірності державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за відповідачем ОСОБА_2 ..

З вищенаведеного вбачається, що хоча ціна набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем і є істотною обставиною, однак як нормами законодавства України, так і положеннями укладеного іпотечного договору вона не пов`язується з правом іпотекодержателя задовольнити свої вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Також важливо розуміння того, що оцінка необхідна при відчуженні майна, а вчинена Відповідачем реєстрація права власності - не є правочином, оскільки державна реєстрація не є способом набуття права власності. Вона виступає лише засобом підтвердження фактів набуття чи припинення права власності на нерухоме майно або інших речових прав.

Відповідно до абз.3 ч.2 ст.331 ЦК України, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно з абз.2 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Твердження Позивача, що оцінка майна могла стати підставою для звернення стягнення на частину об`єкту (чомусь вказаний саме житловий будинок), взагалі не заслуговує на увагу суду, адже не ґрунтується на законі.

Щодо відповіді Фонду державного майна України щодо часу внесення та реєстрації звіту про оцінку від 27 листопада 2019 року суб`єктом оціночної діяльності Товарна біржа «УНІВЕРСАЛЬНА» зазначив, що позивач лише підтверджує наявність звіту по оцінку майна 27 листопада 2019 року, тобто в день проведення звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідач ОСОБА_2 не є оцінювачем, що здійснює оцінку, не є держателем реєстру Фонду державного майна, тому не може відповідати за дії щодо внесення та реєстрації оцінки як оцінювача, не має доступу до такого реєстру та, відповідно, не ознайомлена із роботою такого реєстру. Яким чином, коли вносяться та «підтягуються» звіти про оцінку до реєстру така інформація невідома Відповідачу ОСОБА_2 та вона не може відповідати за вказане внесення. Сам факт того, що оцінка 27 листопада 2019 року, в день звернення стягнення проводилась, свідчить лише про добросовісність Відповідача. Крім того, відповідачем ОСОБА_2 вже було висловлено позицію щодо відсутності підстав для визнання незаконним звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідач ОСОБА_4 правом на подання відзиву на позовну заяву не скористалася.

14.11.2022 в результаті авторозподілу цивільну справу №367/4765/22 про визнання недійсним договору іпотеки та витребування майна з чужого незаконного володіння було передано судді Черновій О.В.

Ухвалою судді від 14.11.2022 року у задоволенні заяви ОСОБА_3 , від імені якого діє представник - адвокат Лисенко С.М., про забезпечення позову було відмовлено.

Ухвалою судді від 14.11.2022 року подану позовну заяву залишено без руху з наданням позивачу строку на усунення недоліків - 10 днів з дня отримання даної ухвали.

22.11.2022 року від представника позивача, адвоката Лисенка С.М. до суду надійшла заява на виконання вимог ухвали Ірпінського міського суду від 14.11.2022 року. Разом з цим представником позивача, адвокатом Лисенко С.М. подано позовну заяву про визнання недійсним договору іпотеки та витребування майна з чужого незаконного володіння та залучено в якості співвідповідача ОСОБА_2 .

Ухвалою від 05.01.2023 року після отримання інформації про зареєстроване місце проживання відповідачів відкрито провадження по справі та призначено підготовче засідання з повідомленням учасників справи.

22.03.2023 року від представника позивача, адвоката Лисенка С.М. надійшло клопотання про поновлення та встановлення додаткового строку для подання доказів, в якому просив поновити та встановити додатковий строк до закінчення підготовчого провадження у справі №367/4765/22 для подання доказів, а саме - висновку оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи.

17.04.2023 року від представника позивача адвоката Нерода А.І. надійшло клопотання про долучення доказу (висновку експерта) та Висновок експертів за результатами проведення комплексної оціночної-будівельної та оціночно-земельної експертизи №273/03-2023 від 12.04.2023 року, копії яких направлені відповідачам 17.04.2023 року.

Протокольною ухвалою суду від 08.05.2023 року вирішено вказаний Висновок експертів долучити до матеріалів цивільної справи, прийняти рішення про його належність та допустимість при розгляді справи по суті.

Ухвалою суду від 17.04.2023 року задоволено клопотання представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Півня К.В. про витребування доказів, витребувано із справ приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Лагоди О.С. належним чином засвідчену копію реєстраційної справи, на підставі якої було здійснено реєстраційну дію, а саме, державну реєстрацію №49877176 від 27.11.2019 року, прийняту приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Лагодою О.С., якою було зареєстровано право власності ОСОБА_2 щодо об`єктів нерухомого майна: житловий будинок (реєстраційний номер: 108) та земельна ділянка (реєстраційний номер: 108).

18.04.2023 року представником позивача, адвокатом Лисенко С.М. до суду подано заяву про виправлення описки в ухвалі суду від 17.04.2023 року.

Ухвалою суду від 24.04.2023 року в задоволенні заяви представника позивача адвоката Лисенка С.М. про виправлення описки у судовому рішенні було відмовлено з тих підстав, що зазначені в заяві обставини не є опискою.

Не погодившись з ухвалою суду від 24.04.2023 року, адвокатом Лисенко С.М. подано клопотання, в якому просив головуючого суддю в справі заявити самовідвід. Вказане клопотання долучено до матеріалів справи як зауваження на дії головуючого.

03.05.2023 року на виконання вимог ухвали Ірпінського міського суду Київської області від 17.04.2023 року від приватного нотаріуса Бучанського районного нотаріального округу Київської області Лагоди О.С. надійшли витребувані судом докази.

Ухвалою суду від 08.05.2023 року закрито підготовче провадження та призначено цивільну справу до судового розгляду, в судове засідання викликані сторони по справі.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Лисенко С.М. підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити з підстав, викладених у позові, відповіді на відзив. Також подав викладену письмово промову у судових дебатах, яка була долучена до матеріалів справи.

Додатково пояснив, що 10.05.2019 року позивачем було придбано спірні житловий будинок і земельну ділянку, та того ж дня із відповідачкою 1 ОСОБА_2 укладено договір позики та договір іпотеки у забезпечення виконання договору позики. Проте, за договором позики кошти позивачу не передавалися, розписка або інший документ на підтвердження цього відсутні, у зв`язку із чим договір позики є неукладеним, внаслідок чого договір іпотеки є недійсним.

В квітні 2021 року позивач дізнався, що право власності на спірне нерухоме майно 27.11.2019 року було переоформлено на іпотекодержателя відповідача 1 ОСОБА_2 .. Порушення прав позивача оспорюваним договором іпотеки відбулося саме 27.11.2019 року, в день його використання на шкоду позивача, а не в день його укладення, тому строки позовної давності за вимогою про визнання договору іпотеки недійсним не були пропущені.

В подальшому в судових дебатах представник позивача адвокат Лисенко С.М. зазначив про те, що досліджені обставини справи та докази, що були надані сторонами, доводять частину позовних вимог позивача. Вимоги позивача щодо визнання недійсним договору іпотеки від 10.05.2019 №961 ґрунтувалися на тому, що договір іпотеки був укладений на забезпечення недійсного зобов`язання - договору позики від 10.05.2019. Отже, ці позовні вимоги не знайшли свого об`єктивного підтвердження, оскільки в ході розгляду справи було встановлено, що в іншій справі де цей договір позики був оспорений, суд прийняв рішення не на користь позивача. За таких обставин виглядає нерозсудливим заперечення цих обставин та наполягання на їх задоволенні, тому позивач об`єктивно враховує ці обставини та вважає, що ця позовна вимога задоволенню не підлягає.

Крім того, в судовому засіданні представник позивача зазначив, що рішення державного реєстратора від 27.11.2019 року про реєстрацію права власності за відповідачкою 1 ОСОБА_2 підлягає скасуванню, оскільки прийнято з порушенням вимог законодавства. А саме, під час звернення стягнення на предмет іпотеки 27.11.2019 року заявником ОСОБА_2 не було здійснено оцінку предмета іпотеки та не було визначено вартість, за якою вона звернула стягнення на предмет іпотеки та зареєструвала його за собою. Вказані вимоги є істотними з огляду на приписи ст.37 Закону України "Про іпотеку" та п.11.3.1 Договору іпотеки від 10.05.2019 року №961. Підтвердженням цього є відповіді Фонду державного майна України на адвокатські запити, із яких вбачається реєстрація Звіту оцінки об`єктів іпотеки вже після реєстрації права власності за відповідачкою 1. До того ж вказаний Звіт оцінки не надано суду в даній справі. Відсутність Звіту як у державного реєстратора, так і у суду позбавляє можливості перевірити його на предмет відповідності вимогам нормативно-правових актів з питань оцінки майна та щодо дійсної вартості, за якою звернуто стягнення на предмет іпотеки. Проведена на замовлення позивача експертиза доводить, що для задоволення вимог іпотекодержателя було достатньо звернути стягнення тільки на один предмет іпотеки, - будинок. Однак, в порушення цього звернення стягнення відбулося одразу на два об`єкти, що є істотним порушенням вимог профільних НПА. Також відповідачем 1 ОСОБА_2 не було надано державному реєстратору документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі. Позивач заперечує як отримання ним письмової вимоги відповідача 1 ОСОБА_2 , так і його відмову від її отримання, у тому числі, заперечує і нібито його відмову, зафіксовану в Акті депутата та відеозаписі. Долучені конверти поштових відправлень не містять опису вкладення. З документів реєстраційної справи вбачається, що поштові листи, направлені на адресу позивача не були йому вручені. На одному із них вказано номер телефона одержувача, який не є номером телефону позивача ОСОБА_3 .. Акт від 01.10.2019 року, що був складений депутатом Бучанської міської ради та наданий суду відеозапис не відображає дійсні обставини справи, на ньому не зафіксовано вручення відповідачем 1 позивачу повідомлення, у відеозапису не встановлено особи, місце, дату та час його здійснення, не зафіксовано спілкування відповідача і позивача, позивач на відеозаписі взагалі відсутній. Висновок колегії Мін`юсту не заслуговує на увагу, оскільки складений на підставі цих даних, які не знайшли своє підтвердження в судовому засіданні. У зв`язку із тим, що рішення державного реєстратора від 27.11.2019 було прийняте з порушенням вимог ст.37 Закону України "Про іпотеку" та вимог п. 61 Порядку, воно підлягає скасуванню, майно з власності позивача вибуло поза його волею, то воно може бути витребуване і в добросовісного набувача, - відповідача 2 ОСОБА_4 .

Представник відповідача 1 ОСОБА_2 адвокат Півень К.В. в судовому засіданні проти позову заперечив, просив відмовити у його задоволенні, з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву, запереченнях на відповідь на відзив на позовну заяву. Також подав викладену письмово промову у судових дебатах, яка була долучена до матеріалів справи. Крім того, просив застосувати позовну давність до вимоги про визнання договору іпотеки від 10.05.2019 року недійсним з огляду на те, що позивач про порушення його прав мав знати при його укладенні, оскільки, як стверджує останній, кошти при укладення договору позики, в забезпечення якого й було укладено оспорюваний договір іпотеки, він не отримував. Доказів на підтвердження іншої дати, коли позивач дізнався про порушення його прав, суду не надано.

Додатково зазначив, що для визнання недійсним договору іпотеки, як такого, що має похідний характер від основного зобов`язання, необхідно в судовому порядку встановити недійсність основного зобов`язання, для чого позивачу необхідно або звернутися до суду в даному процесі із такою вимогою, або надати суду докази розгляду таких вимог та визнання недійсним договору позики в іншому процесі. Просте посилання у мотивувальній частині позову, що нібито грошові кошти за договором не передавалися не робить такий договір позики недійсним/неукладеним та не є підставою для визнання договору іпотеки з цих підстав недійсним. В договорі позики зазначено про отримання коштів до укладення цього договору, що підтверджується також і договором іпотеки. Якщо б позивач не отримав кошти, то він би і не уклав договір іпотеки. По справі №367/2929/21 рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 15.11.2022 року та постановою Київського апеляційного суду від 31.05.2023 року позивачу в позовних вимогах з аналогічними даному позову підставами відмовлено у визнанні недійсним договору позики від 10.05.2019 року. Щодо скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності відповідача 1 ОСОБА_2 на спірне нерухоме майно зазначив, що державним реєстратором при цьому було дотримано вимоги чинного законодавства, отримано документи, які передбачені Порядком №1127. Цим Порядком не передбачено надання державному реєстратору та долучення до реєстраційної справи Звіту про оцінку майна при здійсненні державної реєстрації переходу права власності від іпотекодателя до іпотекодержателя, він має бути при реєстрації переходу права власності на підставі правочинів, де потребується сплата податків. Для цієї мети і реєструється Звіт про оцінку в Єдиній базі даних звітів про оцінку. Натомість, як вбачається із наданих представником позивача доказів, Звіт про оцінку майна було складено 27.11.2019 року, отже він був складений та існував на момент реєстрації переходу до відповідачки 1 права власності на спірне майно, але надання його державному реєстратору не є обов`язковою. Проте, даний Звіт надавався відповідачкою 1 державному нотаріусу і використовувався ним 27.11.2019 року. З відповіді Фонду державного майна України від 23.02.2023 року також вбачається його використання 27.11.2019 року нотаріусом. Сама по собі оцінка слугує тільки для можливості стягнення перевищення 90 % вартості майна, та не може бути самостійною підставою для скасування рішення державного реєстратора. Звернення стягнення на іпотечне майно було здійснено за ціною, яка була погоджена сторонами і зазначена в договорі іпотеки, - 32000 дол.США. Крім того, зазначив, що первісна оцінка від 06.05.2019 року діє 6 місяців і була дійсною станом на 27.11.2019 року. Щодо підтвердження спливу 30-денного строку з дня отримання боржником (позивачем ОСОБА_3 ) письмової вимоги зазначив, що є підтвердження відмови останнього від її отримання, що прирівнюється до отримання. На конверті здійснено поштою відмітку про номер телефону одержувача ОСОБА_3 , вказаний там номер є номером телефону ОСОБА_2 , проте на конверті відправником ОСОБА_2 не зазначено будь-якого номеру телефону одержувача. Актом про відмову від отримання позивачем ОСОБА_3 письмової вимоги зафіксовано таку відмову, та він є первісним та основним підтвердженням цього, відеозапис надано суду на підтвердження викладеного в Акті. Щодо витребування майна з чужого незаконного володіння зазначив, що обставини добросовісності останнього набувача повинні бути предметом розгляду, оцінки та доказування, що повністю ігнорується позивачем. Оскільки відсутні будь які підстави для задоволення вимог позивача щодо визнання Договору іпотеки недійсним та скасування рішення державного реєстратора, як наслідок відсутні будь які підстави для витребування майна із чужого незаконного володіння.

Відповідач 2 ОСОБА_4 в судове засідання не з`явилася, подала заяву, в якій просила проводити розгляд справи за її відсутності, в задоволенні позовних вимог, як таких, що вводять суд в оману та не відповідають фактичним обставинам, - відмовити. Зазначила, що вона є добросовісним набувачем нерухомого майна, яке є предметом спору.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, відповідача, дослідивши матеріали цивільної справи, з`ясувавши всі обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши надані сторонами докази, що мають значення для вирішення справи по суті, дійшов наступних висновків.

Судом встановлено, що 10 травня 2019 року між ОСОБА_2 (надалі - Позикодавець) та ОСОБА_3 (надалі - Позичальник) укладено договір позики (надалі - Договір) (том 1 а.с.23-24).

Відповідно до п.1 договору позичальник отримав від позикодавця, а позикодавець передав у власність позичальникові гроші в сумі 32 000 доларів США 00 центів; згідно із абз.2 п.1 Договору, передачу грошей здійснено до підписання цього договору, факт підписання договору позичальником буде свідчити про отримання ним усієї вказаної у договорі грошової суми та про відсутність будь-яких претензій, які б стосувалися цього питання. Сторони домовились, що цей договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання. У разі, якщо позичальник своєчасно не поверне позичені гроші, позикодавець має право подати цей договір до стягнення у строки, передбачені чинним законодавством України. Звернення стягнення здійснюється за рішенням суду.

Пунктом 2 Договору передбачено, що сторони за цим договором домовились про те, що: а) договір позики є безпроцентним; б) остаточний розрахунок щодо повернення суми позики має бути здійснено не пізніше 31 серпня 2019 року. При цьому, повернення грошей на вибір позичальника може здійснюватися як частинами, так і однією сумою, яка може бути передана позикодавцеві не пізніше вказаної вище дати; в) виконання зобов`язання за договором має здійснюватися готівкою за місцем проживання (реєстрації) однієї із сторін договору шляхом вручення грошей особисто позикодавцеві в сумі, що складає 32 000 доларів США 00 центів; г) за домовленістю сторін термін виконання зобов`язання може бути продовжений, шляхом укладення додаткової угоди; д) за домовленістю сторін повернення коштів здійснюватиметься одноразовим або частковими платежем/ми; е) факт передачі (повернення) коштів підтверджується власноручно складеною розпискою від позикодавця.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 15.11.2022 року було відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про визнання договору позики від 10.05.2019 року недійсним (том 1 а.с.31-134).

Також 10 травня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 з однієї сторони (продавці) та ОСОБА_3 з іншої сторони (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С. та зареєстрований у реєстрі за №959.

Згідно з умовами договору продавці передають у власність належний їм на праві спільної часткової власності житловий будинок (по 1/2 частці кожному), а покупець приймає (купує) житловий будинок в цілому за АДРЕСА_1 . Даний житловий будинок розташований на земельній ділянці 0,0159 га, кадастровий номер якої :01:042:0003. Продаж даного будинку вчинено за 351 753 грн. 00 коп., які покупець передав продавцям під час укладання цього договору, але до його нотаріального посвідчення. Відповідно до п.7 Договору Експертна вартість житлового будинку згідно Висновку про вартість об`єкта оцінки, складеного ТОВ «Гарант Фінексперт» від 06 травня 2019 року, становить 351 753 грн. 00 коп. Відповідно до п.8 Договору сторони погодили, що нерухомість, яка продається, вважається переданою покупцю після нотаріального посвідчення цього Договору (том 1 а.с.16-17).

Разом з цим 10 травня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 (продавці) з однієї сторони та ОСОБА_3 (покупець) з іншої сторони було укладено Договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С. та зареєстрований у реєстрі за №960. Згідно з умовами договору продавці передають у власність належну їм на праві спільної часткової власності земельну ділянку (по 1/2 частці кожна), а покупець приймає (купує) земельну ділянку в цілому, розміром 0,0159 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . За домовленістю сторін продаж земельної ділянки здійснено за 58 830 грн. 00 коп., які покупець передав продавцям згідно чинного законодавства до нотаріального посвідчення цього договору. Відповідно до п.1.7 Договору згідно Висновку про вартість об`єкта оцінки, складеного ТОВ «Гарант Фінексперт» від 06 травня 2019 року, вартість Земельної ділянки становить 58 830 грн. 00 коп. (том 1 а.с.18-19).

Окрім цього 10 травня 2019 року між ОСОБА_3 (іпотекодавець) з іншої сторони та ОСОБА_2 було укладено Договір іпотеки, який був посвідчений 10 травня 2019 року приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С. та зареєстрований у реєстрі за №961 (том 1 а.с.20-22).

Відповідно до п.1 умов договору Іпотекодавець передає у заставу Іпотекодержателю наступне нерухоме майно: житловий будинок та земельну ділянку за АДРЕСА_1 , надалі - Предмет іпотеки.

Згідно із п.2 даного договору іпотеки зазначена нерухомість передається в іпотеку, як забезпечення виконання зобов`язання щодо повернення грошей, переданих за договором позики від 10 травня 2019 року, укладеного між сторонами у письмовій формі (основне зобов`язання) на суму, що на день укладання договору іпотеки становила еквівалент суми 32 000 доларів США, зі строком повернення не пізніше 31 серпня 2019 року, а також сплати неустойки за основним зобов`язанням, відшкодування збитків, завданих несвоєчасним виконанням основного зобов`язання, відшкодування витрат по зверненню стягнення на Предмет іпотеки в повному обсязі, визначеному на момент фактичного задоволення вимог. Порядок виконання Основного зобов`язання встановлено у зазначеному вище Договорі позики. Узгоджена сторонами вартість іпотеки становить 410 583 грн. 00 коп.. Експертна вартість житлового будинку згідно Висновку про вартість об`єкта оцінки, складеного ТОВ «Гарант Фінексперт» від 06 травня 2019 року, становить 351 753 грн. 00 коп. Згідно з Висновком про вартість об`єкта оцінки, складеного ТОВ «Гарант Фінексперт» від 06 травня 2019 року, вартість земельної ділянки становить 58 830 грн. 00 коп.

Пунктом 8.4.3. Договору встановлено права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до чинного законодавства України у разі, коли в момент настання терміну виконання Іпотекодавцем зобов`язань, забезпечених Іпотекодавцем цим Договором, вони не будуть виконані.

Згідно п.10 Договору звернення стягнення на заставлене майно здійснюється на розсуд Іпотекодержателя або за рішенням суду, або за виконавчим написом нотаріуса, або Іпотекодержателем самостійно на умовах цього договору.

Пунктом 11.3.1. передбачено, що задоволення вимог здійснюється шляхом передачі Іпотекодержателя права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання Основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»

На ухвалу суду приватним нотаріусом Лагодою О.С. надано копії матеріалів реєстраційної справи (рішення 49877176 від 27 листопада 2019 року), на підставі якої було здійснено державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 щодо об`єктів нерухомого майна (том 2 а.с.66-72).

Згідно з заявою-претензією, посвідченою приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Лагодою О.С. 04 вересня 2019 року та зареєстрованої в реєстрі нотаріальних дій за № 2198, ОСОБА_2 звернулась до ОСОБА_3 з вимогою сплатити грошові кошти в сумі 32 000 доларів США, отримані ОСОБА_3 відповідно до умов договору позики від 10 травня 2019 року, які до 04.09.2019 року не було повернуто. Просила сплатити зазначену суму заборгованості та попередила про звернення до суду або про реалізацію своїх прав за договором іпотеки від 10.05.2019 року щодо задоволення своїх прав за іпотечним застереженням (том 2 а.с.69).

Згідно копій доданих до реєстраційної справи конвертів, від ОСОБА_2 було направлено поштове відправлення ОСОБА_3 : 04.09.2019 року за №431, відповідно до відмітки Укрпошти вказане відправлення повернуто відправнику із відміткою «за письмовою заявою відправника, одержувача, за закінченням встановленого строку зберігання»; 17.09.2019 року за №352 із рекомендованим повідомленням про вручення та описом, відповідно до відмітки Укрпошти вказане відправлення повернуто відправнику в жовтні 2019 року із відміткою «за письмовою заявою одержувача» (том 2 а.с.70-71).

При цьому, точні дати повернення поштових відправлень із наданих копій встановити неможливо, інших доказів суду не надано, клопотання про їх витребування не заявлено.

Крім того, як вбачається із відміток Укрпошти, на відправленні вказано номер телефону одержувача ОСОБА_3 , натомість, як підтвердили представники сторін в судовому засіданні, вказаний номер телефону не належить ОСОБА_3 , а належить відправнику ОСОБА_2 .

До матеріалів реєстраційної справи долучено Акт про встановлення факту відмови від отримання громадянином ОСОБА_3 заяви-претензії від 04.09.2019 року щодо неповернення коштів, складений 01.10.2019 року депутатом Бучанської міської ради Григорусь М.П. в присутності свідків ОСОБА_7 , ОСОБА_8 .. Згідно Акту 01.10.2019 року за адресою: АДРЕСА_2 , ОСОБА_3 , паспорт серії НОМЕР_1 , відмовився від отримання від ОСОБА_2 паспорт серії НОМЕР_2 , заяви-претензії від 04.09.2-19 року щодо неповернення коштів по Договору позики від 10.05.2019 року забезпеченого Договором іпотеки від 10.05.2019 року (том 2 а.с.72).

На підтвердження достовірності вказаного Акту представником відповідача 1 було надано відеозапис (том 1 а.с.144).

Державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Лагодою О.С. було прийнято рішення №49877176 від 27 листопада 2019 року про проведення за ОСОБА_2 державної реєстрації права приватної власності на житловий будинок та земельну ділянку з кадастровим номером :01:042:0003, що розташовані АДРЕСА_1 . Дане рішення прийнято за результатами розгляду заяви, поданої ОСОБА_2 08.11.2019 року 15:03:29, та поданих документів, для проведення державної реєстрації права приватної власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку (кадастровий номер :01:042:0003), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (том 1 а.с.28).

Державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Лагодою О.С. було прийнято рішення №50306088 від 18 грудня 2019 року про проведення державної реєстрації права приватної власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку за кадастровим номером №:01:042:0003 за ОСОБА_4 . Дане рішення прийнято за результатами розгляду заяви, поданої ОСОБА_4 для проведення державної реєстрації права приватної власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельної ділянки (кадастровий номер :01:042:0003), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 та документів, подані для проведення державної реєстрації прав (том 1 а.с.29).

Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №31487684 від 11.11.2022 року, житловий будинок, загальною площею 100.5 кв.м., житловою площею 46.2 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер 3203, виданого 18.12.2019 року приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Лагодою О.С., з 18.12.2019 року на праві приватної власності належить ОСОБА_4 , та земельна ділянка, площею 0.0159 га, кадастровий номер :01:042:0003, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер 3204, виданий 18.12.2019 року приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Лагодою О.С., з 18.12.2019 року на праві приватної власності належить ОСОБА_4 (том 1 а.с.25-27).

Відповідно до договору купівлі-продажу житлового будинку від 18.12.2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Лагодою О.С. 18.12.2019 року, зареєстрованому в реєстрі за №3203, ОСОБА_2 продала ОСОБА_4 житловий будинок АДРЕСА_1 . Продаж вчинено за 708525,00 грн. Відповідно до Висновку про оцінку майна, складеного ТБ «Універсальна» від 27.11.2019 року вартість відчужуваного житлового будинку становить 708525,00 грн. (том 1 а.с.30-31).

Відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18.12.2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Лагодою О.С. 18.12.2019 року, зареєстрованому в реєстрі за №3204, ОСОБА_2 продала ОСОБА_4 земельну ділянку розміром 0,0159 га, кадастровий номер :01:042:0003, розташовану по АДРЕСА_1 . Продаж вчинено за 59475,00 грн. Згідно з Висновком про вартість об`єкта оцінки, складеним ТБ «Універсальна» від 27.11.2019 року вартість земельної ділянки складає 59475,00 грн. (том 1 а.с.32-33).

Як вбачається, позивач ОСОБА_3 21.04.2021 року звертався до Міністерства юстиції України із повторною скаргою на рішення державного реєстратора від 27.11.2019 року №49877176 та від 18.12.2019 року №50306088, прийняті приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С. На підставі висновку Центральної колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішенні, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 13.09.2021 року наказом Міністерства юстиції України №3838/7 від 04.11.2021 року у задоволенні скарги ОСОБА_3 від 21.04.2021 року було відмовлено, у зв`язку з тим, що рішення від 27.11.2019 року №49877176 та від 18.12.2019 року №50306088 прийняті приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С. відповідно до законодавства (том 1 а.с.138-142).

З відповіді за вих.№10-66-5164 від 03.03.2023 року на адвокатський запит адвоката Лисенка С. від 23.02.2023 №АБ-С74-3/1 вбачається, що до Єдиної бази даних звітів про оцінку 27.11.2019 суб`єктом оціночної діяльності Товарна біржа «УНІВЕРСАЛЬНА» (оцінювач ОСОБА_6 ) була внесена та зареєстрована Єдиною базою: о 12:38 інформація зі звіту про оцінку житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (пароль пошуку НОМЕР_15); о 12:43 інформація зі звіту про оцінку земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:042:0003 (пароль пошуку НОМЕР_14).

Зазначені звіти мають в Єдиній базі статус «Перевірено», що підтверджує їх використання нотаріусом під час посвідчення відповідного правочину (том 1 а.с.175-177).

До відповіді на адвокатський запит адвоката Лисенка С. від 23.02.2023 №АБ-С74-3/1 було надано інформацію зі звіту про оцінку щодо земельної ділянки та інформацію зі звіту про оцінку щодо об`єкта житлової нерухомості. З Інформації вбачається, що Звіт складений Товарною біржою «Універсальна», місцезнаходження м.Черкаси, оцінювач ОСОБА_6 , дата складання та дата оцінки - 27.11.2019 року. В Інформації зі звіту про оцінку щодо об`єкта житлової нерухомості, тобто будинку, його ринкова вартість не зазначена, графа вартість 1 кв.м. об`єкта оцінки 0,00; графа вартість оцінюваної нерухомості 0,00 (том 1 а.с.178-183).

Також із відповіді на адвокатський запит адвоката Лисенка С. від 06.03.2023 №АБ-С74-4/1, наданої Фондом державного майна України за вих. №10-66-6039 від 14.03.2023 року вбачається, що зміна статусу в Єдиній базі зазначених звітів про оцінку на статус «Перевірено» (використано нотаріусом під час оформлення правочину) відбулася 18.12.2019 о: 15:04 щодо звіту про оцінку житлового будинку (пароль пошуку НОМЕР_15); 15:05 щодо звіту про оцінку земельної ділянки, кадастровий номер :01:042:0003 (пароль пошуку НОМЕР_14) (том 1 а.с.184).

Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 18.12.2019 року №193695034, за ОСОБА_2 проведено державну реєстрацію права приватної власності на житловий будинок та на земельну ділянку (кадастровий номер :01:042:0003), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Підстави виникнення права власності: договір іпотеки, серія та номер: 961, виданий 10.05.2019 року, видавник: Лагода О.С., приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Київської області; заява-претензія, серія таномер:2198, виданий 04.09.2019 року, видавник: Лагода О.С., приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Київської області; Акт про встановлення факту відмови від отримання гр. ОСОБА_3 заяви-претензії від 04.09.2019 року щодо неповернутих коштів, б/н, виданий 01.10.2019, видавник ОСОБА_9 , депутат Бучанської міської ради; довідка про відмову вручення листа, серія та номер: 352, виданий 04.10.2019 року, видавник: Укрпошта. Запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49877176 від 27.11.2019 09:43:08, приватний нотаріус Лагода Олександр Сергійович, Ірпінський міський нотаріальний округ, Київська обл. (том 1 а.с.185-192).

09.05.2023 року на виконання вимог ухвали суду від 17.04.2023 року приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Лагодою О.С. надані копії матеріалів реєстраційної справи (рішення №49877176 від 27 листопада 2019 року), на підставі яких було здійснено державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 щодо об`єктів нерухомого майна. Із долучених копій документів вбачається, що державна реєстрація права власності ОСОБА_2 щодо об`єктів нерухомого майна відбулась на підставі Договору іпотеки від 10 травня 2019 року, заяви-претензії від 04 вересня 2019 року, поштових конвертів, адресованих ОСОБА_3 , та Акту від 01 жовтня 2019 року про встановлення факту відмови від отримання ОСОБА_3 заяви-претензії від 04.09.2019 року щодо неповернення коштів (том 2 а.с.66-73).

Згідно з висновком експертів за результатами проведеної на замовлення сторони позивача комплексної оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи від 12.04.2023 року за №273/03-2023, ринкова вартість земельної ділянки, яка розташована по АДРЕСА_1 , площею 0,0159 га, кадастровий номер :01:042:0003, могла становити 122 770 грн.; ринкова вартість об`єкта нерухомого майна: житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 100,5 кв.м., житловою площею 46,2 кв.м., станом на 27.11.2019 року могла становити 1 268 411 грн. (том 2 а.с.6-47).

Стороною позивача подано для долучення справи в якості доказів висновок експертів за результатами проведеної комплексної оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи від 12.04.2023 року за №273/03-2023 щодо визначення їх ринкової вартості, проте вказаний висновок не є належним доказом в даній справі, оскільки вартість спірних житлового будинку і земельної ділянки не є предметом спору в цій справі.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Щодо неукладеності договору позики від 10.05.2019 року та недійсності договору іпотеки від 10.05.2019 року суд зазначає наступне.

Звертаючись до суду з позовом представник позивача вказував, що ОСОБА_3 кошти за договором позики не отримував, розписка або будь-який інший документ на підтвердження передачі коштів відсутні, що свідчить про те, що договір позики є неукладеним.

Внаслідок того, що договір позики є неукладеним, договір іпотеки, укладений сторонами в його забезпечення, є недійсним.

В судових дебатах представник відповідача зазначив, що вказані позовні вимоги не підлягають задоволенню, проте сторона позивача не відмовляється від позову в цій частині.

Відповідно до ч.2 ст.640 ЦК України якщо відповідно до акту цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відповідно до ст.1046 ЦК України, за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.

Частиною 1 ст.1047 ЦК України визначено, що договір позики укладається у письмовій формі, якщо його сума не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, а у випадках, коли позикодавцем є юридична особа, - незалежно від суми.

Згідно із ч.2 ст.1047 ЦК України, на підтвердження укладення договору позики та його умов може бути представлена розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передання йому позикодавцем визначеної грошової суми або визначеної кількості речей.

Положенням частини 1 ст.1051 ЦК України передбачено, що позичальник має право оспорити договір позики на тій підставі, що грошові кошти або речі насправді не були одержані ним від позикодавця або були одержані у меншій кількості, ніж встановлено договором.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі №464/3790/16-ц, за своїми правовими ознаками договір позики є реальним, одностороннім (оскільки, укладаючи договір, лише одна сторона - позичальник зобов`язується до здійснення дії (до повернення позики), а інша сторона - позикодавець стає кредитором, набуваючи тільки право вимоги), оплатним або безоплатним правочином, на підтвердження якого може бути надана розписка позичальника, яка є доказом не лише укладення договору, але й посвідчує факт передання грошової суми позичальнику. За своєю суттю розписка про отримання в борг грошових коштів є документом, який боржник видає кредитору за договором позики, підтверджуючи як його укладення, так і умови договору, а також засвідчуючи отримання від кредитора певної грошової суми або речей. Досліджуючи боргові розписки чи договори позики, суди повинні виявляти справжню правову природу укладеного договору, а також надавати оцінку всім наявним доказам і залежно від установлених результатів - робити відповідні правові висновки.

Однією з основних засад цивільного законодавства є свобода договору (п. 3 ст. 3 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Як вбачається, в абз.2 п.1 Договору позики зазначено, що передачу грошей здійснено до підписання цього договору, факт підписання договору позичальником буде свідчити про отримання ним усієї вказаної у договорі грошової суми та про відсутність будь-яких претензій, які б стосувалися цього питання.

Позивач не оспорює факт підписання даного Договору.

Враховуючи, зазначене, суд приходить до висновку про те, що договір позики був укладений сторонами, передачу грошей здійснено до підписання цього договору, а тому в такому разі представлення розписки або іншого документа, який посвідчує передання позичальникові позикодавцем визначеної грошової суми, виходячи з положень ч.2 ст.1047 ЦК України, не є обов`язковим.

Також, факт укладення договору позики від 10 травня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 підтверджується договором іпотеки від 10 травня 2019 року, укладеним між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідченим приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С., зареєстрованим у реєстрі за №961, згідно із п.2 якого, зазначена нерухомість передається в іпотеку, як забезпечення виконання зобов`язання щодо повернення грошей, переданих за договором позики від 10 травня 2019 року, укладеного між сторонами цього договору у простій письмовій формі на суму, що на день укладення Договору іпотеки становила еквівалент суми 32 000 доларів США зі строком повернення не пізніше 31 серпня 2019 року.

Враховуючи викладене, суд вважає, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами, що грошові кошти відповідно до договору позики від 10 травня 2019 року насправді не були одержані ним від позикодавця.

Оскільки договір позики від 10.05.2019 року був укладений сторонами, договір іпотеки, укладений між сторонами в забезпечення виконання вказаного договору позики, визнанню недійсним не підлягає, а тому суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову в частині визнання договору іпотеки від 10.05.2019 року, укладеного між ОСОБА_3 і ОСОБА_2 , недійсним.

Крім того, суд зазначає, що позивачем було пред`явлено з цих же підстав позов про визнання даного договору позики від 10.05.2019 року недійсним, рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 15.11.2022 року у задоволенні позову було відмовлено (том 1 а.с.31-134). Як визнали сторони в судовому засіданні, вказане рішення набрало законної сили.

Оскільки суд відмовляє в задоволенні позову в цій частині, позовна давність до даної вимоги застосуванню не підлягає.

Щодо неправомірності набуття відповідачем 1 ОСОБА_2 права власності на спірне іпотечне майно на підставі рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності за ОСОБА_2 суд зазначає наступне.

Так, позивачем оспорюється правомірність набуття відповідачем 1 ОСОБА_2 права власності на спірне іпотечне майно на підставі рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на спірне майно за ОСОБА_2 з підстав того, що не було дотримано вимог законодавства, для здійснення державної реєстрації права власності не було надано всіх передбачених вказаною нормою документів. А саме, документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі. Позивач ОСОБА_3 стверджує, що жодних документів від ОСОБА_2 не отримував, та від їх отримання не відмовлявся.

Крім того, на момент звернення стягнення на предмет іпотеки 27.11.2019 року відповідачем 1 ОСОБА_2 не було здійснено оцінку предмета іпотеки та не було визначено вартість, за якою вона звернула стягнення на предмет іпотеки та зареєструвала його за собою, чим не дотримані приписи ст.37 Закону України "Про іпотеку" та п.11.3.1 Договору іпотеки від 10.05.2019 року №961.

Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Наведена норма спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Відповідно до статті 36 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення іпотечного договору) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Згідно з частиною першою статті 37 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

З аналізу змісту вищенаведених статей 36 і 37 Закону України "Про іпотеку" вбачається, що за цим Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Як вбачається, позасудове врегулювання спору та застереження про можливість задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки сторони погодили в Договорі іпотеки від 10.05.2019 року, зокрема, в пункті 11.3.1 шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до частини п`ятої статті 37 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності) іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Частиною першою статті 2 Закону №1952-IV визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом частин першої та третьої статті 10 Закону №1952-IV державним реєстратором є, зокрема нотаріус. Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Відповідно до частини першої статті 16 Закону №1952-IV формування заяв у сфері державної реєстрації прав та/або їх реєстрація проводиться у базі даних заяв. Під час прийняття заяви в паперовій формі обов`язково виготовляються електронні копії документів, поданих заявником для проведення державної реєстрації прав. Електронні копії документів виготовляються шляхом сканування оригіналів та копій документів, що пред`являються заявником для проведення державної реєстрації прав з подальшим розміщенням їх у Державному реєстрі прав. У базі даних заяв реєструються рішення судів про заборону вчинення дій, пов`язаних з державною реєстрацією прав.

Згідно з частинами першою-другою статті 17 Закону №1952-IV реєстраційна справа формується у паперовій та електронній формі після відкриття розділу на об`єкт нерухомого майна у Державному реєстрі прав та внесення до нього відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав та зберігається протягом всього часу існування об`єкта. Реєстраційній справі присвоюється реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна. Реєстраційна справа включає документи у паперовій та електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій.

Документи, на підставі яких проведено реєстраційні дії та які підлягають поверненню заявнику, зберігаються у реєстраційній справі у формі електронних копій документів, виготовлених шляхом сканування під час проведення реєстраційних дій.

Відповідно до частини другої статті 18 Закону №1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з пунктом 40 Порядку №1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону №1952-IVта цим Порядком.

Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину (пункт 57 Порядку №1127).

Згідно з пунктом 61 Порядку №1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії), необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на нотаріуса як державного реєстратора згідно з правилом частини третьої статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статті 37 Закону України "Про іпотеку" порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Аналогічні правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі №521/18393/16-ц, постановах Верховного Суду від 11 вересня 2020 року у справі №127/17399/19-ц, від 22 січня 2020 року у справі №201/6233/17-ц.

Велика Палата Верховного Суду в пункті 54 постанови від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17 (провадження №14-711цс19) сформулювала висновок за яким належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270 (надалі - Правила)

Судом встановлено, що наявні в реєстраційній справі приватного нотаріуса поштові відправлення від ОСОБА_2 на ім`я ОСОБА_3 підтверджують факт направлення іпотекодателю рекомендованих листів, проте, у зв`язку із відсутністю в матеріалах справи опису вкладення, неможливо встановити зміст таких поштових відправлень.

Такі описи не надані відповідачем 1 й суду.

Згідно копій доданих до реєстраційної справи конвертів, від ОСОБА_2 було направлено поштове відправлення ОСОБА_3 : 04.09.2019 року за №431, відповідно до відмітки Укрпошти вказане відправлення повернуто відправнику із відміткою «за письмовою заявою відправника, одержувача, за закінченням встановленого строку зберігання»; 17.09.2019 року за №352 із рекомендованим повідомленням про вручення та описом, відповідно до відмітки Укрпошти вказане відправлення повернуто відправнику в жовтні 2019 року із відміткою «за письмовою заявою одержувача» (том 2 а.с.70-71).

Отже, вказані поштові відправлення ОСОБА_3 вручені не були, перше №431повернуто відправнику із відміткою Укрпошти «за письмовою заявою відправника, одержувача, за закінченням встановленого строку зберігання», друге №352 повернуто відправнику із відміткою Укрпошти «за письмовою заявою одержувача».

Зазначені причини повернення не доводять факт відмови позивача ОСОБА_3 від отримання цих поштових відправлень та, відповідно, й від письмової вимоги відповідача 1 ОСОБА_2 про усунення порушення (заяви-претензії від 04.09.2019 року).

При цьому, точні дати повернення поштових відправлень із наданих копій встановити неможливо, інших доказів суду не надано, клопотання про їх витребування не заявлено.

Крім того, як вбачається із відміток Укрпошти, на відправленні вказано номер телефону одержувача ОСОБА_3 , натомість, як підтвердили представники сторін в судовому засіданні, вказаний номер телефону не належить ОСОБА_3 , а належить відправнику ОСОБА_2 .

Щодо Акту про відмову від отримання громадянином ОСОБА_3 заяви-претензії від 04.09.2019 року щодо неповернення коштів, складеного 01.10.2019 року, суд зазначає, що він не є належним, допустимим та достовірним доказом відмови позивача ОСОБА_3 від отримання цієї вимоги, оскільки достовірність змісту даного Акту не доведена під час розгляду справи належними, допустимими та достовірними доказами.

А саме, на підтвердження його достовірності не було допитано в якості свідків осіб, за участі яких такий акт було складено, - ОСОБА_2 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , таке клопотання представником відповідача та відповідачами не було заявлено.

Наданий представником відповідача 1 суду відеозапис, на якому зафіксовано розмову особи жіночої статі перед зачиненими дверима із невідомим чоловіком, якого не видно, не є таким доказом, що підтверджує достовірність даного Акту і факт вручення ОСОБА_3 вимоги про усунення порушення (заяви-претензії від 04.09.2019 року) та відмову останнього від її отримання, оскільки на відеозапису не зафіксовано адресу, за якою відбуваються події, не встановлено за документами присутніх осіб та достеменно не можна встановити між ким здійснюється спілкування.

Отже, відповідачем 1 не доведено належними та допустимими доказами факт направлення, отримання або ухилення від отримання позивачем ОСОБА_3 вимоги про усунення порушень договору (заяви-претензії від 04.09.2019 року).

Суд зазначає, що метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Зазначене узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19) та постановах Верховного Суду від 12 квітня 2021 року у справі №642/1989/19 (провадження N 61-5477св20), 04 лютого 2021 року у справі №207/3897/18-ц (провадження №61-17518св20), від 31 липня 2020 року у справі №607/11516/18 (провадження №61-8704св19).

Щодо недотримання відповідачем 1 ОСОБА_2 вимог ч.5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» щодо набуття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності суд зазначає наступне.

Так, відповідно до частини третьої статті 37 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності) іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Представником відповідача 1 ОСОБА_2 заперечується факт відсутності Звіту про оцінку спірного майна на момент переходу власності від ОСОБА_3 до ОСОБА_2 27.11.2019 року, стверджується, що такий Звіт про оцінку існував, надавався нотаріусу, але його доручення до матеріалів реєстраційної справи не передбачено, до того ж надання Звіту про оцінку майна в даному випадку не передбачено нормативно-правовими актами, як обов`язкове.

Як вбачається із наданих суду копій матеріалів реєстраційної справи, в ній відсутній як Звіт про оцінку майна станом на 27.11.2019 року, так і відомості щодо його подання державному нотаріусу при здійсненні державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем ОСОБА_2 на підставі іпотечного застереження.

Зазначене суперечить і положенням, викладеним в пунктах 9, 10, 24 Порядку №1127, про які зазначено вище.

Окрім того, суд враховує, що відповідно до пункту 172.3 статті 172 Податкового кодексу України, зміни до якого набули чинності з 01.01.2018 р., дохід від продажу (обміну) об`єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об`єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку. Єдина база даних звітів про оцінку - інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних та модуль електронного визначення оціночної вартості (з метою перевірки вартості об`єктів оподаткування, внесеної суб`єктом оціночної діяльності). Єдина база даних звітів про оцінку здійснює моніторинг звіту про оцінку на предмет відсутності порушень при його складанні та у разі його повноти, правильності та відповідності, у тому числі відповідності оціночної вартості майна, майнових прав ринковим цінам, реєструє звіт про оцінку з присвоєнням йому унікального номера. Після присвоєння унікального номера здійснюється автоматизована ідентифікація суб`єкта оціночної діяльності. У разі виявлення недоліків та/або порушень при складанні звіту про оцінку, у тому числі невідповідності оціночної вартості майна, майнових прав ринковим цінам, єдина база даних звітів про оцінку автоматично відмовляє в його реєстрації. Суб`єкт оціночної діяльності, який не погоджується з результатами перевірки оціночної вартості єдиною базою даних звітів про оцінку, має право протягом 10 днів звернутися до Фонду державного майна України із заявою про здійснення рецензування звіту про оцінку відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність". Фонд державного майна України розглядає таку заяву не більше п`яти днів.

Звіт про оцінку, не зареєстрований у єдиній базі даних звітів про оцінку, без присвоєного унікального номера відповідно до вимог цієї статті є недійсним.

Із наданих представником позивача листів Фонду державного майна України, встановлено, що до Єдиної бази даних звітів про оцінку 27.11.2019 суб`єктом оціночної діяльності Товарна біржа «УНІВЕРСАЛЬНА» (оцінювач ОСОБА_6 ) була внесена та зареєстрована Єдиною базою: о 12:38 інформація зі звіту про оцінку житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (без зазначення його вартості); о 12:43 інформація зі звіту про оцінку земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:042:0003.

Зміна статусу в Єдиній базі зазначених звітів про оцінку на статус «Перевірено» (використано нотаріусом під час оформлення правочину) відбулася 18.12.2019 о: 15:04 щодо звіту про оцінку житлового будинку; 15:05 щодо звіту про оцінку земельної ділянки, кадастровий номер :01:042:0003.

Як вбачається із наданих доказів, оспорюване рішення №49877176 про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за відповідачем 1 було прийнято 27.11.2019 року о 09:43:08.

Тобто, інформація зі звіту/висновку була зареєстрована в Єдиній базі після реєстрації за ОСОБА_2 права власності на майно, приватним нотаріусом дана інформація зі Звіту 27.11.2019 року не перевірялася.

Таким чином, суду не надано доказів того, що на момент здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за Відповідачем-1 ОСОБА_2 27.11.2019 року о 09:43:08 був складений Звіт про оцінку спірного майна, даний Звіт був наданий державному нотаріусу та ним вивчався.

Крім того, згідно Інформації зі звіту про оцінку щодо об`єкта житлової нерухомості, тобто будинку, його ринкова вартість відсутня, графа вартість 1 кв.м. об`єкта оцінки 0,00; графа вартість оцінюваної нерухомості 0,00. Тобто, вартість об`єкту нерухомості в даному Звіті визначена не була.

Таким чином, у момент набуття Відповідачем 1 ОСОБА_2 у власність предмета іпотеки 27.11.2019 року його вартість визначена не була.

Суду як не надано й сам Звіт про оцінку спірного майна, так і не надано доказів на підтвердження наявності Звіту станом на момент переходу права власності на спірне іпотечне майно до відповідача 1 ОСОБА_2 27.11.2019 року.

Отже, перереєстрація права власності на предмет іпотеки була здійснена з істотним порушенням вимог законодавства та прав позивача.

В постанові Верховного Суду від 23 лютого 2023 року у справі №372/548/20-ц (провадження №61-10404св22) вказано, що частиною третьою статті 37 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності; у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19) акцентувала на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. При цьому непогодження оцінки предмета іпотеки з власником майна не може бути підставою для скасування оскаржуваного рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності, оскільки основною підставою для скасування такого рішення є відсутність такої оцінки.

У практиці Великої Палати закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (такий висновок сформульований у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №653/1096/16-ц і в подальшому повторювався у практиці Верховного Суду). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №48/340 (пункт 6.30), від 12.03.2019 у справі №911/3594/17 (пункт 4.17), від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 (пункт 6.13) та інші) (Постанова від 21.12.2022 № 914/2350/18(914/608/20) Верховний Суд. Велика Палата)

Отже, державний реєстратор не перевірив наявність доказів підтвердження наявності факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя. Іпотекодержателем не було виконано вимог частини третьої статті 37 Закону України "Про іпотеку" щодо визначення вартості предмета іпотеки на момент набуття його у власність на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого Законом, а тому суд вважає, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за відповідачем 1 ОСОБА_2 проведена всупереч норм чинного законодавства.

Суд критично оцінює заперечення представника відповідача 1 щодо відсутності порушень порядку звернення стягнення на іпотечне майно, оскільки наявні в матеріалах справи докази спростовують такі заперечення.

Належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження викладених заперечень стороною відповідача 1 суду не надано.

Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. Недотримання частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя, та ч.5 ст.37 Закону «Про іпотеку» щодо визначення вартості предмета іпотеки на момент набуття його у власність на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати.

Щодо витребування майна з чужого незаконного володіння суд зазначає наступне.

Частиною першою статті 316 ЦК України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 317 ЦК України).

Статтею 319 ЦК України визначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до частин першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Нормами цивільного законодавства передбачені засади захисту права власності.

Зокрема, власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно.

Згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Виходячи з положень зазначених статей, право витребувати майно з чужого незаконного володіння має лише власник майна.

Якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача, захист прав особи, яка вважає себе власником майна, можливий шляхом задоволення віндикаційного позову.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. В цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову до добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України (висновок Верховного Суду України, викладений в постанові від 17 лютого 2016 року у справі провадження №6-2407цс15).

У пунктах 142, 146, 147 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16-ц, провадження №14-208цс18, зроблено висновок, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю). Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Положення статті 388 ЦК України застосовується як правова підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин (правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду України від 21 листопада 2016 року у справі №1522/25684/12, постанові Верховного Суду від 22 червня 2022 року у справі №752/3089/19 (провадження №61-16519св21).

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду від 19 листопада 2019 року у справі №911/3680/17 (провадження №12-104гс19) власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Таким чином, оскільки, відповідачем 1 ОСОБА_2 порушено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, спірне майно вибуло з володіння іпотекодавця поза його волею, у подальшому було відчужено, право власності на майно зареєстровано за іншою особою, а тому, за встановлених фактичних обставин справи, спірне майно має бути витребуване від останнього володільця на користь її правомірного власника.

Щодо позовної вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію №49877176 від 27.11.2019 року, прийнятого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Лагодою О.С., яким було зареєстровано право власності ОСОБА_2 щодо об`єкта нерухомого майна: житлового будинку (реєстраційний номер 108) та земельної ділянки (реєстраційний номер 108), суд вважає, що дана вимога в даному випадку є неєфективним способом захисту з огляду на наступне.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17 (провадження №14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16 (провадження №12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі №569/17272/15-ц (провадження №14-338цс18) зроблено висновки про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16 (провадження №14-208цс18) зроблено висновки про те, що можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша - третя статті 388 ЦК України). Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Подібні висновки викладені також і в інших постановах, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі №522/7636/14-ц (провадження №14-636цс18), від 21 серпня 2019 року у справі №911/3681/17 (провадження №12-97гс19), від 16 червня 2020 року у справі №372/266/15-ц (провадження №14-396цс19) та у постановах Верховного Суду від 08 липня 2020 року у справі №462/5536/16-ц (провадження №61-34501св18), від 15 травня 2019 року у справі №462/5804/16-ц (провадження №61-39342св18), від 26 лютого 2020 року у справі №263/16124/17 (провадження №61-5121св19), від 01 грудня 2021 року у справі №463/2340/17 (провадження №61-16441св20).

Отже, за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах, тоді правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не вимагається, оскільки не є ефективним способом захисту права власника. Такі висновки узгоджуються також з висновками Великої Палати Верховного Суду, зробленими у постанові від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (провадження №14-2цс21).

Також у постанові від 13 липня 2022 року у справі №199/8324/19 (провадження №14-212цс21) за позовом про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності, Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі висновки. Якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то ефективним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідними для відновлення його права. Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Отже, згідно усталеній судовій практиці Верховного Суду, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, тоді правомірним та ефективним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, й для такого витребування оспорювання рішень уповноважених органів, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є правомірним та ефективним способом захисту права власника.

У зв`язку із чим не підлягає задоволенню вимога позивача про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ОСОБА_2 , оскільки задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Отже, суд відмовляє у задоволенні позову у цій частині з цих підстав.

Таким чином, повно та всебічно дослідивши обставини справи, перевіривши їх доказами, які оцінено на предмет належності, допустимості, достовірності, достатності та взаємного зв`язку, встановивши, що іпотечний договір від 10.05.2019 року містить відповідне застереження про можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на предмет іпотеки і відповідачем 1 ОСОБА_2 не дотримано порядок звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, а саме, положення частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання позивачу ОСОБА_3 як боржнику та іпотекодавцю вимоги про усунення порушень забезпеченого іпотекою основного зобов`язання, та ч.5 ст.37 Закону України «Про іпотеку» щодо набуття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, а також те, що державному реєстратору не були надані всі необхідні документи для здійснення державної реєстрації права власності, передбачені пунктами 57, 61 Порядку №1127, спірне нерухоме майно вибуло з власності позивача ОСОБА_3 поза його волею та в подальшому було відчужено відповідачем 1 ОСОБА_2 , яка не мала права на таке відчуження, то наявні підстави для витребування цього майна у відповідача 2 ОСОБА_4 , яка є останнім його набувачем, за пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, пред`явлених позивачем ОСОБА_3 щодо витребування майна з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 , яка є добросовісним набувачем, на його користь.

Згідно ч.1 ст.2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до положень ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються письмовими, речовими і електронними доказами, висновками експертів, показаннями свідків.

Відповідно до ст.77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

У відповідності до ст.78 ЦПК України суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно ст.ст.79, 80 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно до ч.1, 5, 6 ст.81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У відповідності до ч.1 ст.82 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.

Відповідно до ч.4 ст.82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Згідно із ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі "Серявін та інші проти України", заява №4909/04, від 10 лютого 2010 року).

Отже, вислухавши пояснення сторін, дослідивши та проаналізувавши надані сторонами докази, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, в частині витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 житлового будинку (реєстраційний номер нерухомого майна 108) та земельної ділянки (кадастровий номер :01:042:0003), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . В іншій частині позовних вимог суд відмовляє.

Щодо розподілу судових витрат суд зазначає наступне.

Статтею 133 ЦПК України встановлено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Відповідно до статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивач ОСОБА_3 звільнений від сплати судового збору на підставі п.10 ч.1 ст.5 Закону України «Про судовий збір»

Як вбачається, позивачем було заявлено дві вимоги немайнового характеру та одна вимога майнового характеру.

Відповідно до частини 1 статті 4 Закону України "Про судовий збір" судовий збір справляється у відповідному розмірі від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі.

Згідно частини 2 статті 4 Закону України "Про судовий збір" ставка судового збору за подання позовної заяви немайнового характеру фізичною особою становить 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, майнового характеру, яка подана фізичною особою, - 1 відсоток ціни позову, але не менше 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 5 їх розмірів.

Статтею 7 Закону України "Про Державний бюджет України на 2022 рік" установлено у 2022 році прожитковий мінімум для працездатних осіб з 1 січня 2022 року 2481 грн. Отже, ставка судового збору за одну позовну вимогу немайнового характеру становить 992 грн. 40 коп.

Як вбачається, позов ОСОБА_3 задоволений частково, зокрема, задоволена одна позовна вимога майнового характеру із ціною позову 768000 грн.(згідно договорів купівлі продажу від 18.12.2019 року) .

Отже, з відповідачів в дохід держави слід стягнути судовий збір в розмірі 7680,00 грн. в рівних частинах - по 3840,00 грн. з кожного.

Щодо витрат на правничу допомогу суд зазначає наступне.

Відповідно до частин 1, 2 статті 215 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом.

Згідно положень ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема, витрати на професійну правничу допомогу.

Відповідно до ст.137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами.

Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.

Згідно ч.2 ст.140 ЦПК України, зокрема, розмір витрат, пов`язаних з вчиненням інших дій, пов`язаних з розглядом справи чи підготовкою до її розгляду, встановлюється судом на підставі договорів, рахунків та інших доказів.

Відповідно до ч. 8 ст.141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів сторона зробила про це відповідну заяву.

На підтвердження понесених судових витрат представником позивача адвокатом Лисенко С.М. до закінчення судових дебатів надано до суду: детальний опис робіт із зазначенням гонорару за ведення справи у розмірі 55500 грн. детальний опис понесених витрат, необхідних для надання правової допомоги, - оплата поштових витрат у розмірі 358,00 грн., оплата витрат на підготовку та надання висновку оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи у розмірі 14000,00 грн.

Представник відповідача 1 ОСОБА_2 адвокат Півень К.В. у відзиві на позовну заяву подав клопотання про неспівмірність витрат.

Згідно з п.4 ч.1 ст.1 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» (далі Закон №5076-VI) договір про надання правової допомоги - домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.

Пунктом 9 ч.1 ст.1 цього Закону встановлено, що представництво - вид адвокатської діяльності, що полягає в забезпеченні реалізації прав і обов`язків клієнта в цивільному, господарському, адміністративному та конституційному судочинстві, в інших державних органах, перед фізичними та юридичними особами, прав і обов`язків потерпілого під час розгляду справ про адміністративні правопорушення, а також прав і обов`язків потерпілого, цивільного відповідача у кримінальному провадженні.

Інші види правової допомоги - види адвокатської діяльності з надання правової інформації, консультацій і роз`яснень з правових питань, правового супроводу діяльності клієнта, складення заяв, скарг, процесуальних та інших документів правового характеру, спрямованих на забезпечення реалізації прав, свобод і законних інтересів клієнта, недопущення їх порушень, а також на сприяння їх відновленню в разі порушення (пункт 6 частини першої статті 1 Закону № 5076-VI).

Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення представництва на надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок його обчислення, зміни та умови повернення визначаються у договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховується складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (стаття 30 Закону № 5076-VI).

Згідно правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 16 листопада 2022 року у справі №922/1964/21, згідно з яким "учасник справи повинен деталізувати відповідний опис лише тією мірою, якою досягається його функціональне призначення - визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат. Надмірний формалізм при оцінці такого опису на предмет його деталізації, за відсутності визначених процесуальним законом чітких критеріїв оцінки, може призвести до порушення принципу верховенства права. У випадку встановленого договором фіксованого розміру гонорару сторона може доводити неспівмірність витрат у тому числі, але не виключно, без зазначення в детальному описі робіт (наданих послуг) відомостей про витрати часу на надання правничої допомоги. Зокрема, посилаючись на неспівмірність суми фіксованого гонорару зі складністю справи, ціною позову, обсягом матеріалів у справі, кількістю підготовлених процесуальних документів, кількістю засідань, тривалістю розгляду справи судом тощо".

Відповідно до ч.3 статті 141 ЦПК України при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес.

З огляду на викладене суд відзначає, що ЦПК України передбачено наступні критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) пов`язаність витрат з розглядом справи; 2) їх дійсність; 3) необхідність; 4) розумність їх розміру, з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи.

При визначенні суми відшкодування витрат суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

До таких висновків в частині стягнення витрат на професійну правничу допомогу дійшла Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 19.02.2020 року (справа №755/9215/15-ц провадження №14-382цс19).

Отже, стороною позивача виконано вимоги чинного законодавства та надано докази на підтвердження доводів щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу. Суд приходить до висновку, що в даній справі заявлені витрати на правову допомогу є реальними, підтвердженими матеріалами справи.

В матеріалах справи відсутні докази оплати вартості наданих адвокатом послуг, проте це не може виступати самостійною підставою для відмови у стягненні витрат на правничу допомогу.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 01.11.2022 року у справі №757/24445/21-ц.

При цьому судом не встановлено та відповідачами не доведено неспівмірність витрат, про відшкодування яких просить позивач, тому вони підлягають стягненню на користь позивача.

Відповідно до п.3 ч.2 ст.141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі часткового задоволення позову покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що позовні вимоги задоволено частково, витрати, понесені позивачем на професійну правову допомогу також підлягають відшкодуванню пропорційно розміру задоволених вимог, а тому на користь позивача підлягають стягненню з відповідачів витрати на професійну правову допомогу у розмірі 18500,00 грн. (55500 грн./3=18500 грн.) в рівних частинах - по 9250,00 грн. з кожного; поштові витрати у розмірі 119,33 грн. (358 грн./3=119,33 грн.) в рівних частинах - по 59,67 грн. з кожного.

Щодо витрат, пов`язаних із залученням позивачем експерта для проведення комплексної оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи щодо визначення ринкової вартості спірного майна, суд не вбачає підстав для їх стягнення, оскільки вартість спірних житлового будинку і земельної ділянки не є предметом спору в цій справі.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 2, 3, 12, 13, 77-82, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268, 354, 355 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору іпотеки та витребування майна з чужого незаконного володіння, - задовольнити частково.

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 (останнє відоме місце реєстрації: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_3 ) на користь ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_4 ) житловий будинок (реєстраційний номер нерухомого майна 108) та земельну ділянку (кадастровий номер :01:042:0003), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

В іншій частині позовних вимог - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь держави судовий збір в сумі 3840 грн. (три тисячі вісімсот сорок) грн. 00 коп.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь держави судовий збір в сумі 3840 грн. (три тисячі вісімсот сорок) грн. 00 коп.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 9250 (дев`ять тисяч двісті п`ятдесят) грн. 00 коп. витрат на правову допомогу та 59 (п`ятдесят дев`ять) грн. 67 коп. поштових витрат.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 9250 (дев`ять тисяч двісті п`ятдесят) грн. 00 коп. витрат на правову допомогу та 59 (п`ятдесят дев`ять) грн. 67 коп. поштових витрат.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

З текстом рішення можна ознайомитись в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням http://reyestr.court.gov.ua.

Позивач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_4 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , засоби зв`язку НОМЕР_5 .

Представник позивача: адвокат Лисенко Сергій Миколайович, адреса: Київська область, місто Ірпінь, вулиця Мінеральна, буд.7-Е, офіс 1002, РНОКПП НОМЕР_6 , засоби зв`язку НОМЕР_7 , адреса електронної пошти: ІНФОРМАЦІЯ_3 .

Представник позивача: адвокат Нерода Алла Ігорівна, адреса: Київська область, місто Ірпінь, вулиця Мінеральна, буд.7-Е, офіс 1002, засоби зв`язку НОМЕР_8 .

Відповідач 1: ОСОБА_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_9 , засоби зв`язку НОМЕР_10 .

Представник відповідача 1: адвокат Півень Костянтин Валерійович, адреса: Київська область, місто Ірпінь, вулиця Мінеральна, буд.7-Е, приміщення 1007, засоби зв`язку НОМЕР_11 .

Відповідач 2: ОСОБА_4 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_1 , фактичне місце проживання: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_12 , засоби зв`язку НОМЕР_13 .

Повний текст рішення виготовлено 17.07.2023 року.

Суддя: О.В. Чернова