Провадження №22-ц/812/576/23
П О С Т А Н О В А

Іменем України

30 травня 2023 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого: Базовкіної Т.М.,

суддів: Царюк Л.М. та Яворської Ж.М.,

із секретарем судових засідань: Андрієнко Л.Д.,

за участі позивача ОСОБА_1 , його представника адвоката Саннікової Н.Г.,

розглянувши в порядку спрощеного провадження у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу №475/906/20 за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення, яке постановив Доманівський районний суд Миколаївської області під головуванням судді Єгорової Наталії Іванівни у приміщенні цього суду 07 квітня 2023 року, повний текст якого складений того ж дня, за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: фермерське господарство «Альпи» про зміну умов договорів оренди земельних ділянок,

у с т а н о в и в :

У грудні 2020 р. ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про зміну умов договорів оренди земельних ділянок.

Позовна заява мотивована тим, що 22 квітня 2015 р. між сторонами було укладено договір оренди землі без номеру, за умовами якого відповідач отримав у строкове платне користування строком на 49 років земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 8,2968 га, кадастровий номер :13:000:0517, яка знаходиться на території Володимирської селищної ради Доманівського району. За умовами договору розмір орендної плати визначено 3% від вартості земельної ділянки, нормативна грошова оцінка якої станом на 22 квітня 2015 р. становив 185704 грн. 95 коп., розмір орендної плати складає 5571 грн. 15 коп.

Того ж дня між сторонами укладено договір оренди землі без номеру, за умовами якого відповідач отримав у строкове платне користування строком на 49 років земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 7,33 га, кадастровий номер :04:000:0014, яка знаходиться на території Сухобалківської селищної ради Доманівського району. За умовами цього договору розмір орендної плати визначено також 3% від вартості земельної ділянки, нормативна грошова оцінка якої станом на 22 квітня 2015 р. 253519 грн. 97 коп., розмір орендної плати складає 4949 грн. 90 коп.

Також договорами визначено, що розмір орендної плати не переглядається при зміні коефіцієнта індексації, а обчислення орендної плати за земельну ділянку здійснюється без урахування індексації.

Позивач вказує, що такі умови договорів оренди земельних ділянок є дискримінаційними для нього. Відповідно до витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки нормативна їх оцінка станом на 02 вересня 2020 р. складає: земельної ділянки площею 7,3237 га - 253519 грн. 97 коп., а земельної ділянки площею 8,2968 га 303295 грн. 12 коп.

Позивач вважає, що оскільки пунктами 9 договорів оренди землі орендна плата визначається виходячи з вартості земельної ділянки, то у разі зміни нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що передані відповідачу в оренду, підлягає перерахунку і розмір орендної плати. Тому він 15 жовтня 2020 року запропонував орендарю внести зміни в договори оренди земельних ділянок, надавши додаткові угоди, за умовами яких пропонував змінити нормативну грошову оцінку земельних ділянок та розмір орендної плати із зазначенням оцінки відповідно до витягу з технічної документації від 02 вересня 2020 року, а саме 253519,97 грн. земельної ділянки площею 7,3237 га та 303295,12 грн. земельної ділянки площею 8,2968 га, а розмір орендної плати в розмірі 5% цієї оцінки, що дорівнює 15164,76 грн. та 12675,99 відповідно на рік. Також позивачем було зазначено про зміну строку дії договору з 49 років на 10 років. Таку зміну умов позивач обґрунтував перед судом тим, що на момент укладання договорів оренди, 22 квітня 2015 року, діяв, починаючи з 2001 року з постійним продовженням пункт 15 Перехідних положень ЗК України, відповідно до якого заборонялось відчуження сільськогосподарських земель, через що у нього склалося стійка впевненість у тому, що відчуження його земельних ділянок ніколи не буде можливим. Проте після прийняття Верховною Радою України Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення 31 березня 2020 року умови змінилися настільки, що якби він зміг це передбачити, він не уклав би цей договір або уклав би його на інших умовах.

Посилаючись на викладене, а також на те, що відповідач ухиляється від пропозиції орендодавця щодо укладання додаткових угод, разом з тим не порушує питання про припинення чи розірвання цих договорів, продовжує використовувати орендовані земельні ділянки, позивач просив суд внести зміни в умови договорів оренди земельних ділянок площею 8,2968 га, кадастровий номер :13:000:0517, та площею 7,33 га, кадастровий номер :04:000:0014, виклавши в новій редакції пункти 8 «Строк дії договору», а саме: «Договір укладено строком на 10 років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь. Після закінчення строку договору орендар, який має право скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі. Строк дії договору починається з 22 квітня 2015 року.»;

Пункти 9, 10, 11, 13 розділу «Орендна плата», а саме: «9. Орендна плата розраховується та вноситься Орендарем щороку в грошовій формі та у розмірі 5% НГО земельної ділянки та змінюється від зміни розміру НГО.

10. Орендна плата підлягає індексації. Індексація здійснюється Орендарем шляхом множення розміру орендної плати на коефіцієнт індексації, який розраховується як добуток індексів інфляції за календарний рік.

11. Орендна плата сплачується орендодавцю за рік, починаючи від дати реєстрації додаткової угоди.

13. Розмір орендної плати переглядається при зміні нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь та коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки».

Ухвалою Доманівського районного суду Миколаївської області від 22 листопада 2022 року до участі у справі в якості третьої особи залучено Фермерське господарство «Альпи».

Відповідач ОСОБА_2 позовні вимоги не визнав.

Подав відзив на позовну заяву, який мотивував тим, що при укладенні договорів оренди двох земельних ділянок з ОСОБА_1 було обумовлено строк дії договору та розмір орендної плати. ОСОБА_1 виявив бажання отримати орендну плату за всі роки оренди одним платежем, на що орендар погодився. В день укладення договорів оренди 22 квітня 2015 р. ОСОБА_1 отримав від ОСОБА_2 грошові кошти в сумі 242545 грн. 10 коп. та 272986 грн. 35 коп., про що свідчать його розписки. У зв`язку з тим, що орендна плата сплачена за всі 49 років оренди земельних ділянок, підстав для зменшення строку дії договорів та збільшення розміру орендної плати, на думку відповідача, не має, так як зазначені умови договору виконані одноразово, що не забороняє закон.

Представник третьої особи - фермерського господарства «Альпи» в судовому засіданні просила у задоволені позовних вимог відмовити, оскільки запропоновані зміни до умов договору погіршують становище господарства, що не відповідає вимогам діючого законодавства.

Рішенням Доманівського районного суду Миколаївської області від 07 квітня 2023 р. в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з позивача на користь відповідача судові витрати у розмірі 5000 грн.

Рішення суду мотивовано тим, що відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно статті 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій статтею14 Закону України «Про оренду землі».

Враховуючи наведені положення закону, рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 21 грудня 2017 року (справа №475/793/17), залишене в силі постановою апеляційного суду Миколаївської області від 13 лютого 2018 року та постановою Верховного Суду від 25 травня 2020 року, рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 19 березня 2019 року(справа № 475/794/17), якими доведено факт отримання ОСОБА_1 орендної плати за двома договорами оренди земельних ділянок в сумі 272986 грн. 35 коп. та 242545 грн. 10 коп. за увесь строк дії договорів, що підтверджено дослідженими в судовому засіданні оригіналами розписок, складених власноручно орендодавцем, суд першої інстанції дійшов висновку, що сторони погодили у письмовій формі порядок сплати орендної плати за майбутні періоди і цей порядок було реалізовано сторонами. Виконання зобов`язання за умовами договору щодо сплати орендної плати за увесь період оренди одноразово суперечить пропозиціям позивача щодо перегляду розміру орендної плати та строків її виплати, а зобов`язання, яке виконано за згодою сторін, не може бути змінено, так як після виконання воно перестало існувати.

Суд також дійшов висновку, що строк дії договору - 49 років, який обумовлений умовами договору за погодженням сторонами, також не може бути змінено без погодження сторонами. Проте, наголосив, що за змістом статті 9 Закону України «Про оренду землі» та статті 130 ЗК України власник земельної ділянки в період дії оренди не позбавлений права на відчуження земельної ділянки шляхом її продажу. В цьому випадку, купівля-продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення проводиться з обов`язковим наданням переважного права орендарю на отримання орендованої земельної ділянки. У разі відмови орендаря від набуття орендованої земельної ділянки, пропозиція надається іншій третій особі. У випадку відчуження земельної ділянки іншій особі, орендні відносини щодо даної земельної ділянки продовжуються з іншою особою на тих же умовах, на яких укладалися з первісним орендодавцем.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 вказує, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, таким, що ухвалене при неповному з`ясуванні судом обставин, що мають значення для справи, а висновки суду не відповідають обставинам справи, а тому просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі та стягнути судові витрати з відповідача.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції ухвалив рішення на доводах відповідача та його представника, які не були підтверджені належними та допустимими доказами, а також, виходячи з того, що договори були підписані сторонами, що відповідало їх волевиявленню, зробив висновок, що в ці договори не може бути внесено зміни без порушення інтересів орендатора - відповідача по справі. Також ОСОБА_1 вказує, що судом безпідставно не прийнято до уваги та не надано належної правової оцінки тому, що орендарем сплачена орендна плата авансом, а орендар, сплативши орендну плату за земельну ділянку наперед, фактично сплатив власникові цієї земельної ділянки аванс, тобто суму грошових коштів у рахунок майбутніх розрахунків. При цьому, помилково не визнав, що сам по собі факт оплати орендної плати наперед (авансу) не змінює умов укладеного договору оренди, а тим більше не фіксує річну суму орендної плати на майбутні періоди за договором оренди земельної ділянки, так як орендна плата рахується у відсотках від нормативної грошової оцінки землі, а остання не є сталою величиною, то, відповідно, і сума річної орендної плати у грошовому виразі не є сталою величиною, вона змінюється разом зі зміною нормативної грошової оцінки землі. Крім того, позивач зазначає, що судом не враховано, що від сплати орендної плати наперед власник даної земельної ділянки не змінився і умови договору щодо розміру орендної плати у відсотковому відношенні до нормативної грошової оцінки залишились ті ж самі, але нормативно-грошова оцінка земельної ділянки продовжує змінюватись, тому відмова орендаря щодо підписання додаткової угоди є істотним порушенням умов договору, що порушує майнові права орендодавця, які у свою чергу підлягають поновленню шляхом внесення відповідних змін до умов договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Тому, звернення до суду з питанням внесення змін в договір оренди землі є належним способом захисту порушених майнових прав позивача. Укладення договору на строк 49 років є не розумним і не справедливим, з огляду на те, що гроші, які сплачені орендарем в якості авансу с кожним роком знецінюються, а умови договорів є такими, що залишають позивача без бажаного доходу, тому таки умови договору підлягають зміні для того, щоб збалансувати інтереси як орендодавця, так й орендаря. За таких обставин, на думку позивача, суд захистив лише інтереси відповідача та безпідставно відмовив у задоволенні його позовних вимог. Також судом безпідставно задоволено заяву представника відповідача про стягнення на оплату послуг адвоката - витрат на правову допомогу у розмірі 5000 грн., вважає, що зазначена сума є занадто збільшеною, так як розрахована із погодинної оплати роботи адвоката у розмірі 1250 грн., але детальний опис наданих послуг адвокатом не надано. Час роботи адвоката у судових засіданнях є явно завищеним.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач просить залишити без змін рішення суду першої інстанції, а апеляційну скаргу без задоволення.

Відзив мотивований тим, що після укладання 22 квітня 2015 року договорів оренди земельних ділянок за пропозицією позивача на 49 років за умови оплати орендної плати за весь термін оренди ОСОБА_1 отримав від відповідача кошти в повному обсязі, про що склав розписки, проте через два роки почав ініціювати судові справи, зокрема про розірвання договорів оренди, мотивуючи вимоги тим, що не отримував орендну плату, а в подальшому посилався на протиправне передання орендованих земельних ділянок в суборенду. Після відмови у таких вимогах, ОСОБА_1 звернувся з позовом про внесення змін до договорів оренди. Тобто, отримавши усі передбачені договорами кошти, він намагається з будь-якої підстави розірвати або внести зміни до договорів. На думку відповідача, запропоновані позивачем зміни є несправедливими по відношенню до нього, орендаря, який добросовісно розрахувався з орендодавцем відповідно до умов договору.

Заслухавши доповідь судді, пояснення позивача та його представника, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню із таких підстав.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина 1 статті 2 ЦПК України).

Відповідно до положень частин 1, 2, 3, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Рішення суду першої інстанції таким вимогам закону відповідає.

Як вбачається з матеріалів справи і таке встановив суд першої інстанції, 22 квітня 2015 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ОСОБА_2 (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки площею 7,33 га з кадастровим номером :04:000:0014 для ведення сільськогосподарського виробництва, розташованої в межах території Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області, строком на 49 років. Договір підписаний сторонами та відомості щодо права оренди внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 13 травня 2015 року, номер запису про інше речове право 9685624 (а.с. 8-10, 82-83).

У цьому договорі оренди земельної ділянки нормативна грошова оцінка земельної ділянки зазначена в розмірі 164996.69 грн. (п.5 договору).

Пунктом 9 договору оренди земельної ділянки передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 3% від вартості земельної ділянки, що складає 4949,90 грн., а відповідно до пункту 11 орендна плата вноситься один раз за 49 років до 30 грудня 2015 року в сумі 242545,10 грн.

Також 22 квітня 2015 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ОСОБА_2 (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки площею 8,2968 га з кадастровим номером :13:000:0517 для ведення сільськогосподарського виробництва, розташованої в межах території Володимирівської сільської ради, Доманівського району, Миколаївської області, строком на 49 років. Договір підписаний сторонами та відомості про право оренди внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 13 травня 2015 року, номер запису про інше речове право 9685493 (а.с. 11-13, 84-85).

У пункті 5 цього договору зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 185704,95 грн. (вартість земельної ділянки визначена з урахуванням коефіцієнту інфляції 3,997).

Згідно пункту 9 договору оренди земельної сторони домовились, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від вартості земельної ділянки, що складає 5571,15 грн., а відповідно до п.11 договору орендна плата вноситься один раз за 49 років до 30 грудня 2015 року в сумі 272986,35 грн.

Пунктами 10 вказаних договорів оренди земельних ділянок передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється без урахування індексації.

Відповідно до пункту 13 договорів розмір орендної плати при зміні коефіцієнта індексації не переглядається.

Згідно витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок станом на 02 вересня 2020 року нормативно грошова оцінка земельної ділянки площею 7,3237 га становить 253519.97 грн.; нормативно грошова оцінка земельної ділянки площею 8,2968 га становить 303295.12 грн. (а.с. 14, 15).

30 вересня 2020 року ОСОБА_1 звернувся з письмовою заявою до ОСОБА_2 з пропозицією внести зміни до договорів оренди земельних ділянок, укладених 22 квітня 2015 року, долучивши до заяви додаткові угоди.

ОСОБА_1 запропонував внести зміни, виклавши пункт 8 договорів у наступній редакції: «Договір укладено строком на 10 років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни з впорядкування угідь. Після закінчення строку договору орендар, який має право скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі не пізніше ніж за три місяці до спливу строку дії договору оренди землі. Строк дії Договору починається з 22 квітня 2015 року»;

Пункт 9 позивач пропонував викласти в новій редакції: «Орендна плата розраховується та вноситься орендарем щороку в грошовій формі та у розмірі 5% НГО земельної ділянки, встановленої на дату укладення додаткової угоди та змінюється від зміни НГО»;

Пункт 10 пропонував викласти в новій редакції: «Орендна плата підлягає індексації. Індексація здійснюється орендарем шляхом множення розміру, визначеного п.4,1 Договору, на коефіціент індексації, який розраховується як добуток індексів інфляції за календарний рік»;

Пункт 11 позивач пропонував викласти в новій редакції: «Орендна плата сплачується орендодавцеві за рік, починаючи від дати реєстрації додаткової угоди»;

Пункт 13 позивач пропонував викласти в новій редакції: «Розмір орендної плати переглядається при зміні нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь та коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки».

Орендарем такі зміни до договорів оренди погоджені не були, у зв`язку з чим позивачем був ініційований розгляд спору в суді.

За такого у вказаній справі міститься вимога про внесення змін до договору оренди землі в частині: 1) зміни строку оренди; 2) зміни порядку сплати орендної плати; 3) зміни розміру (ставки) орендної плати.

Вказаний спір стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм ЦК України, що підтверджується як Земельним кодексом України (далі - ЗК України), так і Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV).

Частиною 1 статті 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини 9 статті 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону № 161-XIV відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина 3 статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини 1 статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За статтею 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону № 161-XIV вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині 1 статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Частина 1 статі 19 Закону № 161-XIV передбачає, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини 1 3 статті 21 Закону № 161-XIV).

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Отже, при розгляді цієї справи необхідно встановити наявність підстав для зміни умов укладених сторонами договорів щодо строку оренди, а також визначення розміру, ставки орендної плати в залежності від зміни нормативної оцінки та порядку її сплати.

За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати та порядку її сплати, строку оренди здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

У розділі «Орендна плата» договорів оренди земельних ділянок, які укладені 22 квітня 2015 року, сторони не передбачили можливість перегляду розміру орендної плати, натомість домовились про виплату орендної плати за весь період оренди до 30 грудня 2015 року.

Відповідно до пункту 34 договорів оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

З огляду на те, що сторони не досягли згоди щодо зміни умов договорів оренди землі, положеннями цих договорів підстави для зміни їх умов сторони не передбачили, суд при вирішення цього спору зобов`язаний керуватися положеннями статті 651 ЦК України, з огляду на які позивач у цій справі має довести, а суд встановити істотну зміну обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, а також настання передбачених частиною 2 статті 652 ЦК України умов.

Так, обґрунтовуючи свої вимоги про зміну умов договорів щодо орендної плати, ОСОБА_3 посилається як на підставу таких змін на положення пунктів 9 договорів, зазнаючи, що в ньому орендна плата визначена, виходячи з вартості земельних ділянок, а тому у зв`язку із зміною нормативної грошової оцінки ділянок, переданих в оренду, слід перерахувати і розмір орендної плати.

Однак, зміст пунктів 9 договорів оренди земельних ділянок свідчить про те, що сторони визначили розмір орендної плати як 3% від вартості земельних ділянок у твердій грошовій сумі, можливість перегляду цього розміру сторони не передбачили.

Між тим, зростання нормативної грошової оцінки переданих в оренду земельних ділянок само по собі не може бути достатньою підставою для зміни розміру орендної плати, оскільки, вочевидь, укладаючи договір оренди земельних ділянок на 49 років ОСОБА_3 як їх власник мав розуміти, що за такий час неодмінно відбудуться зміни їх нормативної грошової оцінки в бік зростання.

Апеляційний суд також погоджується з тим, що суд першої інстанції взяв до уваги той факт, що сторони при укладанні договорів оренди земельних ділянок від 22 квітня 2015 року досягли згоди про виплату орендарем орендної плати за весь строк оренди (49 років) до 30 грудня 2015 року і такі умови були виконані ОСОБА_2 шляхом передання ОСОБА_1 в рахунок орендної плати за двома договорами, відповідно 272986,35 коп. та 242545,10 коп. Такі обставини встановлені рішеннями судів у справах №475/793/17, № 475/794/17, а тому є преюдиційними у справі, яка переглядається, в силу положень частини 4 статті 82 ЦПК України.

За таких обставин позивач, скориставшись положеннями цивільного законодавства щодо свободи договору, прийнявши одноразово оплату за договором оренди за весь строк дії договорів, прийняв також і пов`язані із цим ризики. Тому дії позивача, який намагається внести зміни до умов договорів оренди в частині орендної плати (збільшення її розміру до 5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки з наступної зміною, а також щорічної сплати замість одноразової за весь строк оренди), але будь-яких пропозицій щодо долі раніше отриманої орендної плати, здійснення будь-яких перерахунків не пропонує, не відповідають вимогам добросовісності (пункт 6 статті 3 ЦК України) та мають ознаки суперечливої поведінки.

Те ж стосується і пропозицій позивача щодо зміни строку дії договору з 49 років на 10 років, які обґрунтовані позивачем змінами у законодавстві, які надали можливість відчуження земельних ділянок.

Так, на день укладання сторонами у справі договорів оренди земельних ділянок, 2 квітня 2015 року, згідно підпункту «б» пункту 15 Розділу Х «Перехідні положення» ЗК України було передбачено, що до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Така редакція закону давала підстави для висновку, що обмеження на розпорядження земельними ділянками сільськогосподарського призначення, власниками яких є громадяни, є тимчасовим, а тому позивач міг передбачити зміни у регулюванні цих суспільних відносин. До того ж є незрозумілим, як скорочення строку оренди з 49 років до 10 років впливає на права орендодавця щодо відчуження земельних ділянок, тоді, як правильно зазначив суд першої інстанції, наявність договору оренди земельної ділянки не припиняє право власника цієї земельної ділянки на її відчуження.

За такого апеляційний суд вважає, що позивачем не доведено одночасної наявності передбачених частинами 2 та 4 статті 652 ЦК України умов, які є обов`язковими для прийняття судом рішення про зміну договору.

За такого суд першої інстанції правильно встановив обставини справи на підставі належним чином з дотриманням вимог статті 89 ЦПК України досліджених наявних у справі доказів, дав відповідну оцінку характеру спірних правовідносин та дійшов обґрунтованого висновку про відмову у позові, який є недоведеним.

Доводи апеляційної скарги правильність висновків суду першої інстанції не спростовують.

Так, аргументи апеляційної скарги про те, що сплачена відповідачем по справі орендна плата є авансом, не приймаються, оскільки суперечать обставинам справи та положенням закону.

Аналіз положень статті 570 ЦК України, в яких сформульовано визначення авансу, а також обставини справи, відповідно до яких сторонами в належній формі укладено договори оренди земельних ділянок, якими обумовлено сплата орендної плати за усі роки оренди, дає підстави для висновку, що отримані позивачем від відповідача кошти не є авансом, а є виконанням зобов`язань орендаря за укладеним договором.

Колегія суддів відхиляє посилання в апеляційній скарзі на те, що поведінка відповідача є недобросовісною через порушення прав позивача у зв`язку із зволіканням в оформленні змін до договорів оренди землі, оскільки погодження змін умов договору згідно із встановленими обставинами справи, яка розглядається, не є обов`язком орендаря, оскільки таке не передбачено договорами оренди.

Також безпідставним є посилання в апеляційній скарзі на зміну нормативної грошової оцінки земельних ділянок, оскільки, як вже було встановлено, лише цей факт, без доведення визначених статтею 652 ЦК України умов, не може бути підставою для зміни договору рішенням суду.

Щодо доводів про те, що стягнута судом вартість правничої допомоги на користь відповідача в сумі 5000 грн. є завищеною.

Витрати учасників справи на професійну правничу допомогу віднесені до судових витрат (частина 3 статті 133 ЦПК України), які в силу частини 2 статті 141 ЦПК України покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог у разі часткового задоволення позову.

Відповідно до частин 2-5 статті 137 ЦПК України за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат має бути співмірним із: 1)складністю справи та виконаних адвокатом (професійна правнича допомога) робіт; 2)часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт; 3)обсягом наданих адвокатом послуг; 4)ціною позову та значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи та репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

У разі недотримання вимог співмірності, за клопотанням іншої сторони, суд може зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.

В суді першої інстанції відповідачем заявлені вимоги про компенсацію витрат на професійну правничу допомогу, яка надавалась адвокатом Каратассо Л.Г.

Так, відповідачем були надані договір про надання правової допомоги від 15 листопада 2020 року (а.с. 86), акт виконаних юридичних послуг від 22 лютого 2023 року, квитанція про сплату ОСОБА_2 5000 грн. адвокату Каратассо Л.Г. за правову допомогу у справі №475/906/20.

Апеляційний суд враховує наступне: розмір витрат, який просить стягнути на свою користь позивач підтверджується належними доказами: копією договору про надання правової допомоги, актом виконаних юридичних послуг, квитанцією(а.с. 86-88); такий розмір витрат є співмірним зі складністю справи та виконаних адвокатом робіт, часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт, обсягом наданих адвокатом послуг, ціною позову та значенням справи для відповідача. Крім того від позивача не надходило клопотання щодо зменшення розміру витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами, через їх неспівмірність.

Апеляційний суд також враховує, що згідно матеріалів справи адвокат Каратассо Л.Г. приймала участь у судових засіданнях тривалістю 240 хвилин, тобто 4 години, що відповідає зазначеному в акті виконаних юридичних послуг показнику.

Тому розмір витрат (5000 грн.), які підлягають сплаті за надану професійну правничої допомогу, є доведеними, а доводи апеляційної скарги в цій частині безпідставними.

Оскільки рішення суду постановлено з дотриманням положень матеріального права та вимог процесуального закону, колегія суддів в силу статті 375 ЦПК України не вбачає підстав для його скасування.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).

З огляду на висновок апеляційного суду про відмову у задоволенні апеляційної скарги та залишення без змін рішення суду першої інстанції відсутні підставі для розподілу судових витрат, які у такому випадку покладаються на позивача.

Керуючись статтями 367-369, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, рішення Доманівського районного суду Миколаївської області від 07 квітня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий Т.М. Базовкіна

Судді: Л.М. Царюк

Ж.М. Яворська

_______________________________________

Повний текст постанови складений 31 травня 2023 року