Справа № 496/5575/22
Провадження № 2/496/439/23
15 червня 2023 року м. Біляївка
Біляївський районний суд Одеської області у складі:
головуючого судді Пендюри Л.О.
за участю секретаря Дягилева В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Біляївка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними спорудами та земельної ділянки дійсним та визнання права власності на зазначене нерухоме майно,
Позивачка ОСОБА_1 звернулась до суду з позовною заявою, в якій просить:
І. житловий будинок літ. «А», загальною площею 85,4 кв.м, у т.ч. житловою 65,0 кв.м, який розташований в АДРЕСА_1 , який, у свою чергу, складається з наступних приміщень:
1) прихожа площею 8,5 кв.м;
2) санвузол площею 6,6 кв.м;
3) жила кімната площею 12,9 кв.м;
4) жила кімната площею 7,7 кв.м;
5) жила кімната площею 15,2 кв.м;
6) жила кімната площею 18,3 кв.м;
7) коридор площею 5,3 кв.м;
8) жила кімната площею 10,7 кв.м;
«Б» - гараж загальною площею 28,4 кв.м;
«В» - літня кухня загальною площею 28,4 кв.м;
«Г» - сарай загальною площею 34,4 кв.м,
№ 1-2 - огорожа
який належить продавцю ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом за реєстраційним номером 36, виданим 16.01.2012 року приватним нотаріусом Біляївського районного нотаріального округу Одеської області Зезик В.А та технічного паспорту №10, виданого 20.01.2017 року ФОП ОСОБА_3 ;
2.Визнати за нею право власності на наступні об`єкти нерухомості:
І. «А» - житловий будинок, загальною площею 85,4 кв.м, в т.ч. житловою площею 65,0 кв.м, який розташований в АДРЕСА_1 , який, у свою чергу, складається з наступних приміщень:
1) прихожа площею 8,5 кв.м;
2) санвузол площею 6,6 кв.м;
3) жила кімната площею 12,9 кв.м ;
4) жила кімната площею 7,7 кв.м;
5) жила кімната площею 15,2 кв.м;
6) жила кімната площею 18,3 кв.м;
7) коридор площею 5,3 кв.м;
8) жила кімната площею 10,7 кв.м;
«Б» - гараж загальною площею 28,4 кв.м;
«В» - літня кухня загальною площею 28,4 кв.м;
«Г» - сарай загальною площею 34,4 кв.м,
№ 1-2 - огорожа
який належав продавцю ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом за реєстраційним номером 36, виданим 16.01.2012 року приватним нотаріусом Біляївського районного нотаріального округу Одеської області Зезик В.А. та технічного паспорту №10, виданим 20.01.2017 року ФОП ОСОБА_3 ;
Відповідачка ОСОБА_2 в судове засідання не з`явилась, хоча повідомлялась про день слухання справи належним чином через оголошення на сайті, судова повістка повернулась на адресу суду з відміткою Укрпошти «адресат відсутній за вказаною адресою», відзив на позов не подала, а тому суд, приймаючи до уваги заяву представника позивачки, вважає можливим ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, відповідно до статті 280 ЦПК України.
Приймаючи до уваги пояснення позивачки, свідків, дослідивши матеріали справи, оцінивши надані докази, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
В судовому засідання встановлено, що відповідачці ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом (бланк серії ВРП №153584), виданого приватним нотаріусом Біляївського районного нотаріального округу Одеської області Зезик В.А 16.01.2012 року за реєстровим № 36, належав житловий будинок з надвірними спорудами під АДРЕСА_1 , загальною площею 85,40 кв.м, в тому числі житловою площею 41,60 кв.м, та надвірні споруди, літери: «В» - літня кухня, «Г» - сарай, І - цистерна, 1-2 - огорожі, розташовані на земельній ділянці площею 0,06 гектарів, що належала Усатівській сільській Раді Біляївського району Одеської області (а.с.10).
24.11.2012 року між позивачкою ОСОБА_1 та відповідачкою ОСОБА_2 було укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Заботкіною Т.Ю. за реєстровим №3718, згідно з умовами якого ОСОБА_2 зобов`язалась продати, а ОСОБА_1 зобов`язалась купити за вартість і у термін, що визначені цим договором, нерухоме майно, а саме - земельну ділянку площею, 0,0973 га, та розташований на ній житловий будинок з надвірними спорудами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , та укласти в майбутньому договори купівлі-продажу цього нерухомого майна на умовах, встановлених цим договором (а.с.15).
Відповідно до умов вказаного договору ОСОБА_2 зобов`язалася отримати Державний акт на право власності на земельну ділянку, отримати свідоцтво про право власності на самовільно прибудовані та добудовані 23,40 кв.м житлової площі та надвірну споруду під літерою «Б» - гараж, а також зареєструвати нерухоме майно в компетентних органах не пізніше 01.06.2013 року.
В пунктах 3, 4 та 5 попереднього договору вказано, що продаж нерухомого майна буде здійснено за 612000 гривень.
ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_1 в рахунок майбутнього продажу, вказаного в цьому договорі нерухомого майна грошову суму в розмірі 387500 гривень. ОСОБА_1 зобов`язалась суму у розмірі 224500 гривень сплатити до підписання договорів купівлі-продажу нерухомого майна, а ОСОБА_2 зобов`язалась продати, підписати договори купівлі-продажу вказаного в цьому договорі нерухомого майна, і звільнити вказане в договорі нерухоме майно від власних речей не пізніше 01.06.2013 року.
В свою чергу відповідачка ОСОБА_2 свої зобов`язання за попереднім договором від 24.11.2012 року виконала частково, а саме: 24.02.2015 року отримала свідоцтво про право власності на присадибну ділянку та 20.01.2017 року узаконила всі самовільні будівлі та прибудови до житлового будинку.
Відповідно до Інформаційної довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстрі Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №79150841 від 30.01.2017 року у власності ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, серія та номер: 36, виданого 16.01.2012 року приватним нотаріусом Біляївського районного нотаріального округу Зезик В.А., та технічного паспорту, серія та номер: 10, виданого 20.01.2017 року ФОП ОСОБА_3 , перебуває, зокрема, житловий будинок з господарчими будівлями та спорудами, загальною площею 85,4 кв.м, житловою площею 65 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , який складається з: А - житловий будинок загальною площею 85,4 кв.м, в т.ч. житловою 65,0 кв.м, Б - гараж загальною площею 28,4 кв.м, В - літня кухня загальною площею 28,4 кв.м, Г - сарай загальною площею 34,4 кв.м, І - цистерна, №1-2 - огорожа (а.с.21).
Водночас, від виконання умов пункту 5 попереднього договору від 24.11.2012 року, згідно з умовами якого відповідачка, зокрема, зобов`язалась підписати договори купівлі-продажу нерухомого майна, остання ухилилась, оскільки після зняття з реєстрації в будинку виїхала у невідомому позивачці напрямку, не залишивши своїх контактних даних.
Із відповіді на запит суду, наданої відділом обліку та моніторингу інформації про реєстрацію місця проживання ГУ ДМС України в Одеській області 29.11.2022 року вбачається, що ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , була зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 . 15.10.2019 року знята з реєстрації не вказано куди (а.с.43).
Станом на 13.02.2017 року в будинку під АДРЕСА_1 зареєстрованих осіб не було, про що свідчить довідка виконавчого комітету Усатівської сільської ради Біляївського району Одеської області №585 від 13.02.2017 року (а.с.27).
Позивачка у своєму позові зазначає, що вказаний у попередньому договорі житловий будинок з надвірними спорудами, розташований по АДРЕСА_1 , відповідачка ОСОБА_2 передала їй для проживання ще 26.11.2012 року, що також підтвердили допитані в судовому засіданні свідки ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 .
Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У свою чергу відповідачка ОСОБА_2 (майбутній продавець за попереднім договором від 24.11.2012 року) передала позивачці ОСОБА_1 (майбутньому покупцю за попереднім договором від 24.11.2012 року) житловий будинок, ключі та всі правовстановлюючі документи на нього, а також знялася з реєстрації.
Також відповідачка ОСОБА_2 повністю виконала умови за попереднім договором від 24.11.2012 року, які повинні були передувати укладенню договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки: узаконила всі будівлі та прибудови, приватизувала земельну ділянку у свою власність.
Зазначені обставини підтвердили допитані в судовому засіданні свідки ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 .
Таким чином умови попереднього договору від 24.11.2012 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , фактично виконані обома сторонами. Залишалося лише виконати умови пунктів 2 та 5 цього договору та укласти між сторонами нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, тобто виконати умови, які необхідні для переходу права власності на житловий будинок під АДРЕСА_1 та земельну ділянку, на якій він розташований, від ОСОБА_2 до ОСОБА_1 . Але це виявилося неможливим не з вини позивачки ОСОБА_1 , оскільки власниця об`єктів нерухомості ОСОБА_2 змінила місце проживання, не залишивши своїх контактів.
Відповідно до чч. 1 та 2 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Згідно з роз`ясненнями, що надані у пункті 13 постанови Пленуму Верхового Суду України №9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України.
При вирішенні позову слід виходити з того, що з 01 січня 2013 року було скасовано обов?язок здійснювати державну реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомого майна після його нотаріального посвідчення, тобто договори є укладеними саме з моменту нотаріального посвідчення, оскільки з 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого частину третю статті 640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації», а відтак положення статті 220 ЦК України можливі до застосування за умови укладення таких правочинів після набрання чинності вищезазначеного Закону.
Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Статтею 657 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Зі змісту укладеного між сторонами попереднього договору від 24.11.2012 року вбачається, що нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна повинен був бути укладений 01.06.2013 року, тобто після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року №1878-VI, яким державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна скасована.
У постанові Судової палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі №754/2339/16-ц зазначено, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Згідно зі ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
За змістом ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Враховуючи те, що всі істотні умови попереднього договору сторонами виконано, грошовий розрахунок по даному договору здійснений у повному обсязі, протягом всього часу з моменту укладення договору позивачка відкрито володіє та користується придбаним житлом, однак позбавлена можливості здійснити нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна у зв`язку із зміною відповідачкою місця свого проживання та неповідомленням про це, що свідчить про безповоротне ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення правочину та неможливість його посвідчити, а тому суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання дійсними договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними спорудами, земельної ділянки, на якій цей будинок розташований, та про визнання за нею права власності на вказані об`єкти нерухомості.
Керуючись ст. ст. 220, 328, 392, 638, 640, 655-657, 662, 664 ЦК України, ст. ст. 12, 13, 89, 141, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України, суд
Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними спорудами та земельної ділянки дійсним та визнання права власності на зазначене нерухоме майно - задовольнити.
І. «А» - житловий будинок, загальною площею 85,4 кв.м, в т. ч. житловою площею 65,0 кв.м, який розташований в АДРЕСА_1 , що складається з наступних приміщень:
1) прихожа площею 8,5 кв.м;
2) санвузол площею 6,6 кв.м;
3) жила кімната площею 12,9 кв.м;
4) жила кімната площею 7,7 кв.м;
5) жила кімната площею 15,2 кв.м;
6) жила кімната площею 18,3 кв.м;
7) коридор площею 5,3 кв.м;
8) жила кімната площею 10,7 кв.м;
«Б» - гараж загальною площею 28,4 кв.м;
«В» - літня кухня загальною площею 28,4 кв.м;
«Г» - сарай загальною площею 34,4 кв.м;
№ 1-2 - огорожа,
який належить продавцю ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом за реєстраційним номером 36, виданим 16.01.2012 року приватним нотаріусом Біляївського районного нотаріального округу Одеської області Зезик В.А. та технічного паспорту №10, виданого 20.01.2017 року ФОП
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , паспорт серії НОМЕР_2 , виданий Суворовським РВ у м. Одесі ГУДМС України в Одеській області 19.10.2012 року, РНОКПП НОМЕР_3 , яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 , право власності на наступні об`єкти нерухомості:
І. «А» - житловий будинок загальною площею 85,4 кв.м, в т.ч. житловою площею 65,0 кв.м, який розташований в АДРЕСА_1 , що складається з наступних приміщень:
1) прихожа площею 8,5 кв.м;
2) санвузол площею 6,6 кв.м;
3) жила кімната площею 12,9 кв.м;
4) жила кімната площею 7,7 кв.м;
5) жила кімната площею 15,2 кв.м;
6) жила кімната площею 18,3 кв.м;
7) коридор площею 5,3 кв.м;
8) жила кімната площею 10,7 кв.м;
«Б» - гараж загальною площею 28,4 кв.м;
«В» - літня кухня загальною площею 28,4 кв.м;
«Г» - сарай загальною площею 34,4 кв.м;
№ 1-2 - огорожа,
який належав продавцю ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом за реєстраційним номером 36, виданим 16.01.2012 року приватним нотаріусом Біляївського районного нотаріального округу Одеської області Зезик В.А. та технічного паспорту №10, виданого 20.01.2017 року ФОП ОСОБА_3 ;
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідачки, поданою протягом тридцяти днів з дня його отримання.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана позивачкою протягом тридцяти днів з дня його отримання до Одеського апеляційного суду через Біляївський районний суд Одеської області.
Суддя: Л.О. Пендюра