суддів Великої Палати Верховного Суду Ткачука О. С., Гриціва М. І., Крет Г. Р., Мартєва С. Ю.
на постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19 провадження № 14-109цс22 у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «АНСУ» до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Публічне акціонерне товариство «Всеукраїнський банк розвитку», про виселення із житлового будинку.
Відповідно до частини третьої статті 35 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку.
У червні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «АНСУ» (далі - ТОВ «АНСУ», товариство) звернулося до суду з позовом, у якому зазначило, що 25 червня 2013 року між Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський банк розвитку» (далі - ПАТ «ВБР») та ОСОБА_3 укладено кредитний договір № IKIZG.137452.001, за умовами якого остання отримала кредит на споживчі потреби у розмірі 240 000,00 грн з кінцевим терміном повернення до 24 червня 2023 року.
На забезпечення виконання ОСОБА_3 зобов`язань за вказаним кредитним договором 25 червня 2013 року між банком та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки, предметом якого є належні іпотекодавцю житловий будинок з відповідними надвірними будівлями та земельна ділянка площею 0,25 га, що знаходяться на АДРЕСА_1 .
07 листопада 2017 року між ПАТ «ВБР» і ТОВ «АНСУ» укладено договір про відступлення прав вимоги за вказаними кредитним та іпотечним договорами, відповідно до якого товариство набуло статус нового кредитора за кредитним договором та іпотекодержателя за договором іпотеки.
ТОВ «АНСУ» зазначило, що у зв`язку з порушенням позичальником умов кредитного договору 18 липня 2018 року товариство у позасудовий спосіб звернуло стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього. Після оформлення права власності на нерухомість товариство намагалося отримати доступ до житла, однак перешкодою для вчинення зазначених дій стала реєстрація з 28 лютого 2015 року та проживання у житловому будинку ОСОБА_1 , яка не є колишнім власником житлового будинку, не була позичальником за кредитним договором, а її реєстрацію у спірному житловому будинку без згоди банку здійснено після укладення договору іпотеки.
03 травня 2019 року ТОВ «АНСУ» направило ОСОБА_1 вимогу про добровільне звільнення житла, однак остання, отримавши її, не виконала цю вимогу.
Ураховуючи викладене, ТОВ «АНСУ» як новий власник спірного майна на підставі частини третьої статті 109 Житлового кодексу Української РСР (далі - ЖК УРСР) просило виселити ОСОБА_1 із житлового будинку АДРЕСА_1 без надання іншого житла.
Постановою Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року змінено постанову Київського апеляційного суду від 04 серпня 2021 року та викладено її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
У своїй постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, що в разі, якщо іпотечне майно було набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку та якщо мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, то виселення цих осіб повинне відбуватися на підставі рішення суду в порядку статті 40 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV«Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV) та частин першої - третьої статті 109 ЖК УРСР, тобто з наданням іншого постійного житлового приміщення.
Як виняток, допускаєтьсявиселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на житлове приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту (позики), повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. У цьому випадку виселення громадян проводиться у порядку, передбаченому частиною четвертою статті 109 ЖК УРСР, тобто з наданням цим громадянам житлових приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до статті 132-2 цього Кодексу.
З таким рішенням Великої Палати Верховного Суду не погоджуємось, оскільки його обґрунтування та мотиви прийняття, на наше переконання, не відповідають нормам матеріального права.
Відповідно до частини другої статті 109 ЖК УРСР (у редакції, чинній на час подачі позову до суду) громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.
Частиною третьою статті 109 ЖК УРСР та частиною другою статті 40 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на час подачі позову до суду) передбачено, що звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
Аналізуючи наведені вище правові норми слід дійти висновку, що чинним законодавством визначено два способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду) та позасудовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).
Звернення стягнення на переданий в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей (частина перша статті 40 Закону № 898-IV).
Загальною нормою, яка встановлює порядок виселення із займаного жилого приміщення, є стаття 109 ЖК УРСР.
Виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно (в позасудовому порядку) або примусово (в судовому порядку).
При застосуванні кожного із цих способів звернення стягнення на іпотечне майно (позасудового чи судового) існують процедурні питання, пов`язані із виселенням з цього майна, які обумовлені у частині другій статті 40 Закону № 898-IV та частинах другій - четвертій статті 109 ЖК УРСР.
Так, питання, пов`язані із виселенням з іпотечного майна, звернення стягнення на яке відбулося у позасудовому порядку, висвітлені у частині другій статті 40 Закону № 898-IV та частині третій статті 109 ЖК УРСР.
За змістом цих норм звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Таким чином усуваються перешкоди новому власнику у користуванні майном.
Відповідно до частин другої, четвертої статті 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду. Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до статті 132-2 цього Кодексу.
У той же час, відповідно до останнього речення частини четвертої статті 109 ЖК УРСР відсутність жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання або відмова у їх наданні з підстав, встановлених статтею 132-2 цього Кодексу, не тягне припинення виселення громадянина з жилого приміщення, яке є предметом іпотеки, у порядку, встановленому частиною третьою цієї статті.
Усталена практика Верховного Суду України та Великої Палати Верховного Суду свідчить, що при застосуванні частин другої та четвертої статті 109 ЖК УРСР увага акцентується виключно на судовому способі звернення стягнення на іпотечне майно. Разом тим останнє речення частини четвертої статті 109 цього ж Кодексу, не було і не стало предметом дослідження Великої Палати Верховного Суду.
Зокрема, при розгляді вказаної категорії справ (звернення стягнення на іпотечне майно у судовому порядку та виселення з цього майна) сформувалася позиція щодо застосування статті 40 Закону № 898-IV та частини другої статті 109 ЖК УРСР.
Наприклад, у постановах від 22 червня 2016 року у справі № 6-197цс16 (предмет позову - усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення за наявності рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки), від 21 грудня 2016 року у справі № 6-1731цс16 (предмет позову - визнання осіб такими, що втратили право користування жилим приміщенням, та виселення за наявності рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно), від 03 лютого 2016 року у справі № 6-2947цс15 (предмет позову - звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього та виселення) Верховний Суд України, проаналізувавши положення частини другої статті 109 ЖК УРСР у поєднанні з нормами Закону України «Про іпотеку» у наведених справах, дійшов такої правової позиції:
«Частина друга статті 109 ЖК Української РСР встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту (позики), повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.
Аналіз згаданих правових норм дає підстави для висновку про те, що під час ухвалення судового рішення про виселення мешканців на підставі частини другої статті 39 Закону України «Про іпотеку» підлягають застосуванню як положення статті 40 цього Закону, так і норма статті 109 ЖК Української РСР.
Таким чином, згідно зі змістом зазначених норм особам, яких виселяють із жилого будинку (жилого приміщення), що є предметом іпотеки і придбаний не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла, при зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку одночасно надається інше постійне житло. При цьому відповідно до положень частини другої статті 109 ЖК Української РСР постійне житло вказується в рішенні суду.
Під час виселення в судовому порядку з іпотечного майна, придбаного не за рахунок кредиту та забезпеченого іпотекою цього житла, відсутність постійного жилого приміщення, яке має бути надане особі одночасно з виселенням, є підставою для відмови в задоволенні позову про виселення.
Виселення громадян з іпотечного майна, придбаного за рахунок кредитних коштів, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання (частина четверта статті 109 ЖК Української РСР)».
Погоджуємось з такою правовою позицією Верховного Суду України та Великої Палати Верховного Суду і наголошуємо, що правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення, передбачене частиною другою статті 109 ЖК УРСР, застосовується у разі звернення стягнення на іпотечне майно в судовому порядку.
Разом із цим вважаємо, що гарантія, передбачена частиною другою статті 109 ЖК УРСР, щодо надання іншого постійного жилого приміщення особі, яка підлягає виселенню з предмета іпотеки (придбаного не за рахунок кредиту), не поширюється на позасудовий спосіб звернення стягнення на іпотечне майно, оскільки положення частини третьої цієї статті зумовлюють обов`язок іпотекодавця добровільно звільнити займане житло відповідно до договору, укладеного при отриманні кредиту. В іншому випадку договірні відносини між сторонами іпотечного договору мали б передбачати обов`язок іпотекодержателя забезпечити іпотекодавця житловим приміщенням на підставі того ж договору.
При позасудовому способі звернення стягнення на іпотечне майно застосовуються положення частини другої статті 40 Закону № 898-IV та частини третьої статті 109 ЖК УРСР. У разі відмови боржника добровільно виконати умови договору та звільнити житловий будинок чи житлове приміщення у визначений строк примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду не у загальному порядку, передбаченому частиною другою статті 109 ЖК УРСР, а в спеціальному порядку (частина третя тієї ж статті) - без надання іншого жилого приміщення.
Натомість у справі, що є предметом розгляду, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення, передбачене частиною другою статті 109 ЖК УРСР, стосується не тільки випадківвиселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, а й у разі виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотекив позасудовому порядку, коли мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, тобто не досягнуто згоди щодо виселення між новим власником і попереднім власником чи наймачами житлового приміщення.
З таким висновком не погоджуємось та вважаємо його необґрунтованим. Подібне рішення Великої Палати Верховного Суду нівелює норми права, за якими кожна сторона має виконувати умови договору, а його невиконання призводить до негативних наслідків для порушника. Так само закладено підґрунтя для неможливості у багатьох випадках реалізувати свої права іпотекодавцю та стимулюються боржники до зловживання своїми правами.
Вважаємо, що у цій справі мало бути ухвалено рішення про залишення без змін постанови апеляційного суду про виселення відповідачки із житлового будинку без надання іншого житла, При цьому вважаємо, що підстав для зміни мотивувальної частини цієї постанови не було з наведених вище висновків щодо застосування положень частини другої статті 40 Закону № 898-IV та частини третьої статті 109 ЖК УРСР.
Також у Великої Палати Верховного Суду не було законних підстав для зупинення виконання рішення про виселення з житлового приміщення до завершення війни - за п. 5-2 Розділу VI Закону України «Про іпотеку» (в редакції Закону № 2120-IX від 15 березня 2022 року), оскільки диспозиція вказаної норми права свідчить про неможливість її застосування у даній справі. Вказана норма права передбачає, що у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування зупиняється виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об`єкти. У той же час у даній справі позивач звернув стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб шляхом визнання права власності на нього.
Судді О. С. Ткачук