КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
справа № 357/5936/21 Головуючий у І інстанції -Орехова О.Л.
апеляційне провадження №22-ц/824/2467/2023 Доповідач у ІІ інстанції - Гуль В.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 лютого 2023 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого Гуля В.В.,

суддів Матвієнко Ю.О., Мельника Я.С.,

за участю секретаря Линок В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційними скаргами Білоцерківської міської ради Київської області та ОСОБА_1 на рішення Білоцерківського міського суду Київської області від 04 жовтня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Білоцерківської міської ради Київської області, товариства з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013», треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради Київської області про усунення перешкод у користуванні майном, шляхом визнання недійсним свідоцтва та договору купівлі-продажу,-

встановив:

позивач звернулася до суду із позовом до Білоцерківської міської ради Київської області, товариства з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013», треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про усунення перешкод у користуванні майном, шляхом визнання недійсним свідоцтва та договору купівлі-продажу, яка обґрунтована наступним.

Вона є співвласником квартири АДРЕСА_1 . Дана квартира належить їй та членам її сім`ї на праві спільної власності, що засвідчується свідоцтвом на право власності на житло № 9500 від 25.08.1994 року. 08.08.2018 року вона отримала лист від директора ТОВ «БКТ 2013» Савельева Є.В., з якого дізналася, що дане товариство є власником нежитлового приміщення № 39 , яке знаходиться у їхньому будинку. На даний час власник нежитлового приміщення № 39 не змінювався.

На запит її представника, Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради надіслано відповідь від 13.02.2020 року з доданими документами. Серед них була копія договору оренди нежитлового приміщення № 890 від 25.06.2013 року та копія договору купівлі-продажу № 1 від 16.01.2014 року. Проте, попередньо Білоцерківською міською радою було оформлено підвальне приміщення, як власність територіальної громади м. Біла Церква.

Таким чином, ТОВ «БКТ 2013» з 25.06.2013 року стало орендарем підвального приміщення, а з 16.01.2014 року - його власником.

Весь час, доки вона з родиною проживають у їхньому будинку, вони мали (і зараз мають) фактичний доступ до підвального приміщення і користуються ним. Ніякого переобладнання цього приміщення не проводилось. Тому вони навіть і гадки не мали, що воно було комусь продане. У підвальному приміщенні проходять комунікації, які обслуговують квартири інших співвласників їхнього будинку. Це, зокрема, виходить з договору N 301 від 18.07.2017 року "Реконструкція (оснащення житлового фонду) засобами обліку, використання, регулювання та споживання води та теплової енергії житлового будинку по АДРЕСА_2 .

Вважає, що оформлення підвального приміщення у власність територіальної громади м. Біла Церква в особі Білоцерківської міської ради та подальше відчуження у власність ТОВ «БКТ 2013» даного підвального приміщення є незаконним і порушує її права як співвласника будинку.

Отже, допоміжні приміщення стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій.

Просила суд усунути їй перешкоди у користуванні майном, а саме підвальним приміщенням АДРЕСА_3 , наступним чином: визнати недійсним свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії САК № 125829 від 26.12.2013 року (індексний номер 15536853), за яким територіальна громада міста Біла Церква в особі Білоцерківської міської ради набула право комунальної власності на нежитлове, підвальне приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_4 , визнати недійсним договір купівлі-продажу № 1 від 16.01.2014 року, укладий між Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради та ТОВ «БКТ 2013», за яким останній придбав у приватну власність нежитлове, підвальне приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_4 та стягнути з відповідачів на її користь судові витрати ( а. с. 57-63 том 1 ).

Рішенням Білоцерківського міського суду Київської області від 04 жовтня 2022 року позов задоволено частково.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Білоцерківської міської ради Київської області, товариства з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013», треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради Київської області про усунення перешкод у користуванні майном, шляхом визнання недійсним свідоцтва та договору купівлі-продажу, - задоволено частково.

Визнано недійсним свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії САК № 125829 від 26.12.2013 року (індексний номер 15536853), за яким територіальна громада міста Біла Церква в особі Білоцерківської міської ради набула право комунальної власності на нежитлове, підвальне приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_4 .

В задоволені позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договір купівлі-продажу № 1 від 16.01.2014 року, укладеного між Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013», за яким останній придбав у приватну власність нежитлове, підвальне приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_4 , - відмовлено.

Стягнуто з відповідача Білоцерківської міської ради Київської області на користь позивача ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 908 ( дев`ятсот вісім ) гривень.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, Білоцерківська міська рада Київської області подала апеляційну скаргу в якій, просила оскаржуване рішення у задоволеній частині скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.

В обґрунтування апеляційної скарги Білоцерківська міська рада Київської області просить рішення суду скасувати в частині задоволених позовних вимог, посилаючись на те, що суд не взяв до уваги та не надав правової оцінки тій обставини, що спірне приміщення не належить до допоміжних приміщень, а надані позивачем докази цих обставин не доводять, що спростовується технічною документацією на будинок. А також ці докази є неналежними і недопустимими. Вважає, що державою офіційно визнано і підтверджено факт виникнення в територіальної громади м. Біла Церква, в особі Білоцерківської міської ради права на спірне нерухоме майно шляхом внесення запису про право до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на вказане нежитлове приміщення було зареєстровано у відповідності до вимог чинного законодавства України, а територіальна громада м. Біла Церква в особі Білоцерківської міської ради володіла вказаним майном на законних правових підставах. Подані позивачем докази є неналежними і недопустимими.

ОСОБА_1 просила скасувати рішення в частині відмови у задоволенні позову, посилаючись на те, що суд зробив невірний висновок про неналежного відповідача. Вважає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу також підлягає задоволенню.

Відзиви не надходили.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційних скарг суд дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги позивача та залишення без задоволення скарги Білоцерківської міської ради Київської області виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено, що позивач ОСОБА_1 є співвласником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується свідоцтвом на право власності на житло № 9500 від 25.08.1994 року, яке належить на праві спільної власності окрім позивача ще третім особам ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 ( а. с. 8 том 1 ).

08 серпня 2018 року позивач ОСОБА_1 отримала на своє ім`я лист від директора ТОВ «БКТ 2013» Савельєва Є.В., з якого було доведено позивача до відома, що відповідно до договору купівлі-продажу ТОВ «БКТ 2013» є власником нежитлового приміщення, яке останньою частково захоплене та використовується без законних на то підстав. Вимагали вивільнити зайняті нею самовільно приміщення в термін до 14 календарних днів. Після чого будуть вжиті заходи щодо вивільнення приміщення, що належить на праві власності ( а. с. 37 том 1).

Пунктом 1 рішення виконавчого комітету Білоцерківської міської Ради народних депутатів від 19 червня 1970 року №203 «Про впорядкування житлового фонду належного Білоцерківській міській Раді народних депутатів» визнано належність домоволодінь за Білоцерківським Житлово-експлуатаційним об`єднанням згідно додатку 1 ( а. с. 164 том 1 ).

Згідно пункту 443 Додатку №1 до рішення міськвиконкому №203 від 19 червня 1970 року вбачається, що будинок АДРЕСА_2 визначено належним за Білоцерківським житлово-експлуатаційним об`єднанням ( а. с. 165-175 том 1 ).

Крім того, пунктом 3 вказаного вище рішення доручено Білоцерківському міжміському бюро технічної інвентаризації оформити регістраційні свідоцтва на будинки належні Білоцерківському житлово-експлуатаційному об`єднанню.

22 травня 2013 року Білоцерківським міжміським бюро технічної інвентаризації (інвентаризаційна справа №10664) виготовлено технічний паспорт на нежиле підвальне приміщення АДРЕСА_3 ( а. с. 78 том 1 ).

Згідно експлікації внутрішніх площ до плану будівлі літера А/пд по АДРЕСА_4 , загальною площею 101,7 кв.м. вбачається, що останнє складається з таких частин приміщення: 001 підвал площею 16,80 кв.м.; 002 комора площею 8,50 кв.м.; 003 підвал площею 5,80 кв.м.; 004 комора площею 5,00 кв.м.; 005 підвал площею 22,50 кв.м.; 006 комора площею 4,30 кв.м.; 007 комора площею 4,20 кв.м.; 008 комора площею 4,20 кв.м.; 009 комора площею 4,20 кв.м.; 010 комора площею 11,80 кв.м.; 011 підвал площею 14,40 кв.м. ( а. с. 83 том 1 ).

Крім того, як вбачається з оціночного акту на нежитлове підвальне приміщення літера А/пд АДРЕСА_3 , складовою частиною приміщення - вхід в підвал площею 4,6 кв.м. ( а. с. 80 том 1 ).

26 грудня 2013 року вищевказане підвальне нежитлове приміщення АДРЕСА_3 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Територіальною громадою м. Біла Церква в особі Білоцерківської міської ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 26 грудня 2013 року за №15536853 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 03. номер запису про право власності: 4092683) ( а. с. 72, 73 том 1 ).

13 травня 2013 року згідно підпункту 2 пункту 1 наказу №115 відділу комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради «Про прийняття рішення про проведення конкурсу на право укладення договорів оренди» вирішено провести конкурс на право укладення договору оренди на об`єкти, які належать територіальній громаді м. Білої Церкви, а саме нежитлове підвальне приміщення орієнтовною площею 100,0 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 ( а. с. 176 том 1 ).

Відповідно до наказу №116 відділу комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради від 13 травня 2013 року «Про створення конкурсної комісії», створено конкурсну комісію з проведення конкурсу на право укладення договору оренди на об`єкти, які належать територіальній громаді м. Білої Церкви згідно наказу №115 від 13 травня 2013 року та вирішено провести конкурс 20 червня 2013 року ( а. с. 177 том 1 ).

В Білоцерківській міськрайонній газеті «Громадська думка» від 17 травня 2013 року опубліковано інформацію про проведення конкурсу на право укладення договору оренди комунального майна ( а. с. 178 том 1 ).

Згідно протоколу засідання конкурсної комісії на право укладення договорів оренди майна територіальної громади м. Біла Церква від 20 червня 2013 року ухвалено визнати переможцем конкурсу на право укладення договорів оренди на нежитлове підвальне приміщення площею 101,7 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 товариство з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013» ( а. с. 179-180 том 1 ).

Даний протокол затверджено наказом №168 відділу комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради від 20 червня 2013 року «Про затвердження протоколу засідання конкурсної комісії з проведення конкурсу на право укладення договору оренди від 20 червня 2013 р. та укладення договору оренди» ( а. с. 181 том 1 ).

25 червня 2013 року між відділом комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради (Орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013» (Орендар) укладено договір оренди №890 нежитлового приміщення, згідно якого Орендодавець передав в оренду, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 101,7 кв.м., розташоване в підвалі п`ятиповерхової житлової будівлі за адресою: Київська обл., м. Біла Церква, вул. Вокзальна, буд. 4, яке перебуває на балансі Комунального підприємства Білоцерківської міської ради «Житлово-експлуатаційної контори № 1» ( а. с. 85-86 том 1 ).

Відповідно до п. 1.3. розділу 1 договору оренди №890 нежитлового приміщення від 25 червня 2013 року, нежитлове приміщення площею 101,7 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, м. Біла Церква, вул. Вокзальна, 4, було передано в оренду товариству з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013» з метою побутового обслуговування населення.

23 серпня 2013 року до відділу комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради надійшла заява товариства з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013» про включення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації нежитлового приміщення, площею 101,7 кв.м., розташованого за адресою: вул. Вокзальна, 4, м. Біла Церква, Київської обл. за результатами розгляду якої, питання приватизації вищезазначеного приміщення винесено на розгляд Білоцерківської міської ради ( а. с. 182 том 1 ).

Згідно листа відділу комунальної власності та концесії від 23.08.2013 року, ТОВ «БКТ 2013» повідомлено, що нежитлове приміщення, площею 101,7 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 буде включено до переліку об`єктів приватизації ( а. с. 183 том 1 ).

25 листопада 2013 року згідно підпункту 7 пункту 1 Наказу № 34 Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради «Про прийняття рішення про приватизацію та здійснення оцінки вартості семи об`єктів міської комунальної власності», наказано здійснити приватизацію зазначених нижче об`єктів, в тому числі нежитлового приміщення по вулиці Вокзальна, 4, м. Біла Церква, площею 101,7 кв.м. об`єктів міської комунальної власності шляхом викупу ( а. с. 184 том 1 ), покупцем визначено ТОВ «БКТ 2013» та Наказом № 12 від 08.01.2014 року Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради, наказано здійснити продаж шляхом викупу нежитлового приміщення літ А/пд., площею 101,7 кв.м., розташованого за адресою: вул. Вокзальна, 4, м. Біла Церква, Київської область, товариству з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013» ( а. с. 186 том 1 ).

Інформація про перелік затверджених об`єктів, в тому числі й щодо спірного приміщення, що підлягають приватизації шляхом викупу була опублікована в Білоцерківській міськрайонній газеті «Громадська думка» від 11 та 18 жовтня 2013 року ( а. с. 185 том 1 ).

За результатами зазначеного вище, 16 січня 2014 року між управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013» укладено договір купівлі-продажу №1 на нежитлове приміщення, підвальне приміщення, площею 101,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ( а. с. 76-77 том 1 ).

Відомості про право власності на нежитлове приміщення, підвальне приміщення, площею 101,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 за ТОВ «БКТ 2013», внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ( а. с. 89, 90 том 1 ).

Судом також встановлено, що з технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 вбачається, що в житловому будинку ( квартирі ) є електропостачання, водопровід, каналізація, опалення, гаряче водопостачання, газопостачання та ін. ( а. с. 39 том 1 на зворотному листі ).

З технічного паспорту на підвальне приміщення вбачається, що згідно експлікації внутрішніх площ до плану будівлі літера А/пд по АДРЕСА_4 , загальною площею 101,7 кв.м., останнє складається з таких частин приміщення: 001 підвал площею 16,80 кв.м.; 002 комора площею 8,50 кв.м.; 003 підвал площею 5,80 кв.м.; 004 комора площею 5,00 кв.м.; 005 підвал площею 22,50 кв.м.; 006 комора площею 4,30 кв.м.; 007 комора площею 4,20 кв.м.; 008 комора площею 4,20 кв.м.; 009 комора площею 4,20 кв.м.; 010 комора площею 11,80 кв.м.; 011 підвал площею 14,40 кв.м. ( а. с. 83 том 1 ).

На підтвердження наявності в спірному підвальному приміщенні комунікацій, які обслуговують будинок позивачем надано фотографії ( а. с. 231-242 том 1 ), з яких вбачається наявність комунікацій.

Допитані в судових засіданнях 07.09.2022 року та 26.09.2022 року в якості свідків ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 ( а. с. 200, 201-205, 230, 231, 232-236 том 2 ) пояснили, що вони є мешканцями буд. АДРЕСА_2 та відповідно співвласниками. Підтвердили, що знаходження в підвалі їх будинку комунікації, які обслуговують будинок. В ньому знаходяться лічильники на воду, газ, проходять труби, які знаходяться в спірному підвальному приміщенні. Знаходяться вінтеля, якими перекривається вода в будинок. Також, в підвальному приміщенні знаходяться комори мешканців, закріплених за квартирами. Зазначені комори були передбачені проектом, коли будувався будинок. Наголошували, що без підвального приміщення не можливе належне обслуговування будинку. Також зазначали, що підвальне приміщення використовується сьогодні, як бомбосховище.

Крім того, свідок ОСОБА_5 в судовому засіданні зазначав, що він має професію інженер-будівельник. Приймав участь в будівництві будинку АДРЕСА_2 . Проектом було передбачено підвальне приміщення з коморами. В 1972 році побудовано, знаходяться в ньому технічні мережі. Спірне нежитлове приміщення використовується для потреб мешканців.

Згідно Реєстраційного посвідчення від 18.12.1990 року на домоволодіння, яке належить державним, кооперативним і громадським установам, підприємствам і організаціям, домоволодіння АДРЕСА_2 було зареєстровано за Білоцерківським житлово-експлуатаційним об`єднанням на підставі рішення виконкому Білоцерківської міської ради народних депутатів № 203 від 19.06.1990 року та зроблено відповідний запис до реєстраційної книги ( а. с. 12 том 2 ).

Згідно висновку реєстрації домоволодіння від 18.12.1990 року було зареєстровано за Білоцерківським житлово-експлуатаційним об`єднанням п`ятиповерховий житловий будинок разом з підвалом ( а. с. 13 том 2 ).

Також, технічним паспортом присадибної ділянки по АДРЕСА_2 , власник ССМУ № 53 , користувач квартиронаймачі вбачається, що житловий будинок передбачав підвал (а. с. 14-18 том 2).

В зазначеному підвалі передбачені сараї з відповідними квадратурами, про що свідчить журнал внутрішніх замірив і підрахунків площ будівлі літер А-5 ( а. с. 19-20 том 2 ).

Тобто, підвальне приміщення ( підвал ) входило до складу основної ( головної ) споруди та використовувалося за призначенням мешканцями багатоквартирного житлового будинку.

Отже, з зазначеного вбачається, що ще у 1990 році було визнано, що підвальне приміщення за адресою: буд. АДРЕСА_2 є приналежністю головної речі - багатоквартирного житлового будинку.

Відповідно до Договору № 301 «Реконструкція ( оснащення житлового фонду ) засобами обліку, використання, регулювання та споживання води та теплової енергії житлового будинку по АДРЕСА_2 » від 18.07.2017 року, підрядник зобов`язується своїми силами і засобами виконати роботи «Реконструкція ( оснащення житлового фонду ) засобами обліку, використання, регулювання та споживання води та теплової енергії житлового будинку по АДРЕСА_2 » ( а. с. 9-12 том 1 ).

З додатку 3 до Договору № 301 від 18.07.2017 року «Специфікація», робітні роботи на установлення вузла обліку теплової енергії та модуля споживання ГВП ( а. с. 15 том 1 ).

Згідно договору № 125/У про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 01.10.2021 року, укладеного між КП БМР «Житлово-експлуатаційна контора № 1» та співвласниками багатоквартирного будинку. Управитель зобов`язується надавати співвласникам послуги з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 , а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послуги ( а. с. 43-46 том 2 ).

З додатку 2 до вищевказаного договору, загальні відомості про будинок, окрім іншого, зазначено загальна площа допоміжних приміщень ( у тому числі місць загального користування ) - 1022 кв.м, у тому числі площа підвалів - 404 кв.м ( а. с. 47 том 2 ).

Згідно відповіді КП БМР «Житлово-експлуатаційної контори № 1» від 02.11.2021 року, мережі постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання та централізованого водовідведення, а також комерційний вузол обліку теплової енергії, знаходяться у підвалі будинку АДРЕСА_2 і відносяться до внутрішньо будинкових систем будинку ( а. с. 51 том 2 ).

Зазначена відповідь була надана на запит мешканців багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 від 22.10.2021 року, в якому останні просили надати письмову відповідь про те, чи є інженерні комунікації, які розташовані в їхньому відвальному приміщенні ( нежитлове приміщення № 39 ), площею 101,7 кв.м., а також чи обслуговують весь будинок ( а. с. 210 том 2 ).

Копія по етажного плану від 14.12.1990 року, будівля літера А-5 ( квартал № 9, АДРЕСА_2 ), свідчить наявність підвалу, як приналежністю головної речі - багатоквартирного житлового будинку ( а. с. 226-227 том 2 ).

З вищезазначених документів вбачається, що при будівництві будинку АДРЕСА_2 не було передбачено будь-яких окремих нежитлових приміщень, які не увійшли до житлового фонду.

Встановивши вказані обставини та задовольняючи позов частково, суд виходив з того, що усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.

У даній справі відсутні докази того, що спірне приміщення будувалося не як допоміжне приміщення, а як інше приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення.

Судом також встановлено, що позивач не є стороною договору купівлі-продажу, укладеного № 1 від 16.01.2014 року, укладеного між Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013», за яким останній придбав у приватну власність нежитлове, підвальне приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_4 , але разом з тим позивач, як співвласник нежитлового приміщення розташованого у багатоквартирному будинку, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його право на використання спірного нежилого майна, який є допоміжним в будинку, де позивач є співвласником цього майна.

Отже, позивачем в судовому засіданні було доведено, що оспорюваним договором порушуються його права та інтереси, що є умовою надання судового захисту порушеному, невизнаному або оспорюваному праву особи.

Проте, пред`являючи позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу № 1 від 16.01.2014 року, укладеного між Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013», позивач ОСОБА_1 зазначив відповідачем лише одну сторону оспорюваного правочину - покупця - ТОВ «БКТ 2013».

Клопотання про залучення у справі співвідповідачів позивач не заявляла за умови їх обов`язкової співучасті, позивачем не було зазначено в якості відповідача - продавця нежитлового приміщення Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради, що свідчить про неналежний суб`єктний склад учасників справи, відповідно, є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову в цій частині, оскільки заявлені позивачем вимоги в цій частині безпосередньо стосуються прав та обов`язків Управлінням комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради, як продавця нежитлового приміщення, а отже такі вимоги не можуть бути розглянуті судом і вирішені у спорі позивача з третьою особою, яка в такій ситуації має бути залучена співвідповідачем, оскільки лише за наявності належних відповідачів у справі суд у змозі вирішувати питання про обґрунтованість чи необґрунтованість позовних вимог, без залучення таких належних відповідачів позовні вимоги вирішені бути не можуть.

Такий висновок суду у задоволеній частині позову відповідає обставинам справи та вимогам закону виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу Української Радянської Соціалістичної Республіки, до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

З огляду на викладене, нежиле приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 552/7636/14-ц.

Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Однак вказаним не обмежується «коло обставин», яке встановлюється для правильного вирішення відповідного спору.

Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Визначальним для правильного вирішення даного спору є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень.

Як правильно встановлено судом першої інстанції на підставі наявних у матеріалах справи доказів, спірні приміщення підвалу є допоміжними приміщеннями у складі багатоквартирного будинку.

Так з технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 вбачається, що в житловому будинку ( квартирі ) є електропостачання, водопровід, каналізація, опалення, гаряче водопостачання, газопостачання та ін. ( а. с. 39 том 1 на зворотному листі ).

З технічного паспорту на підвальне приміщення вбачається, що згідно експлікації внутрішніх площ до плану будівлі літера А/пд по АДРЕСА_4 , загальною площею 101,7 кв.м., останнє складається з таких частин приміщення: 001 підвал площею 16,80 кв.м.; 002 комора площею 8,50 кв.м.; 003 підвал площею 5,80 кв.м.; 004 комора площею 5,00 кв.м.; 005 підвал площею 22,50 кв.м.; 006 комора площею 4,30 кв.м.; 007 комора площею 4,20 кв.м.; 008 комора площею 4,20 кв.м.; 009 комора площею 4,20 кв.м.; 010 комора площею 11,80 кв.м.; 011 підвал площею 14,40 кв.м. ( а. с. 83 том 1 ).

На підтвердження наявності в спірному підвальному приміщенні комунікацій, які обслуговують будинок позивачем надано фотографії ( а. с. 231-242 том 1 ), з яких вбачається наявність комунікацій.

Допитані в судових засіданнях 07.09.2022 року та 26.09.2022 року в якості свідків ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 ( а. с. 200, 201-205, 230, 231, 232-236 том 2 ) пояснили, що вони є мешканцями буд. АДРЕСА_2 та відповідно співвласниками. Підтвердили, що знаходження в підвалі їх будинку комунікації, які обслуговують будинок. В ньому знаходяться лічильники на воду, газ, проходять труби, які знаходяться в спірному підвальному приміщенні. Знаходяться вентиля, якими перекривається вода в будинок. Також, в підвальному приміщенні знаходяться комори мешканців, закріплених за квартирами. Зазначені комори були передбачені проектом, коли будувався будинок. Наголошували, що без підвального приміщення не можливе належне обслуговування будинку. Також зазначали, що підвальне приміщення використовується сьогодні, як бомбосховище.

Крім того, свідок ОСОБА_5 в судовому засіданні зазначав, що він має професію інженер-будівельник. Приймав участь в будівництві будинку АДРЕСА_2 . Проектом було передбачено підвальне приміщення з коморами. В 1972 році побудовано, знаходяться в ньому технічні мережі. Спірне нежитлове приміщення використовується для потреб мешканців.

Згідно Реєстраційного посвідчення від 18.12.1990 року на домоволодіння, яке належить державним, кооперативним і громадським установам, підприємствам і організаціям, домоволодіння АДРЕСА_2 було зареєстровано за Білоцерківським житлово-експлуатаційним об`єднанням на підставі рішення виконкому Білоцерківської міської ради народних депутатів № 203 від 19.06.1990 року та зроблено відповідний запис до реєстраційної книги ( а. с. 12 том 2 ).

Згідно висновку реєстрації домоволодіння від 18.12.1990 року було зареєстровано за Білоцерківським житлово-експлуатаційним об`єднанням п`ятиповерховий житловий будинок разом з підвалом ( а. с. 13 том 2 ).

Також, технічним паспортом присадибної ділянки по АДРЕСА_2 , власник ССМУ № 53 , користувач квартиронаймачі вбачається, що житловий будинок передбачав підвал (а. с. 14-18 том 2).

В зазначеному підвалі передбачені сараї з відповідними квадратурами, про що свідчить журнал внутрішніх замірив і підрахунків площ будівлі літер А-5 ( а. с. 19-20 том 2 ).

Тобто, підвальне приміщення ( підвал ) входило до складу основної ( головної ) споруди та використовувалося за призначенням мешканцями багатоквартирного житлового будинку.

Отже, з зазначеного вбачається, що ще у 1990 році було визнано, що підвальне приміщення за адресою: буд. АДРЕСА_2 є приналежністю головної речі - багатоквартирного житлового будинку.

Матеріали справи не містять доказів існування в житловому будинку окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення, зокрема проектної документації, акта введення будинку в експлуатацію.

Також відсутні в матеріалах справи і докази створення міською радою або іншими особами спірних приміщень шляхом нового будівництва або проведення реконструкції підвалів житлового будинку, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування.

Судом невірно було взято до уваги первинну технічну документацію на будинок тому доводи про те, що докази неналежні та недопустимі є безпідставними.

При цьому підставою оформлення за територіальною громадою міста Біла Церква в особі Білоцерківської міської ради Київської області комунальної власності шляхом видачі свідоцтв було рішення Білоцерківської міської ради Київської області, яке не стосувалося зміни статусу спірних приміщень та було спрямовано на оформлення документів про право власності територіальної громади на ці приміщення після прийняття їх у комунальну власність в цілому, і це не підтверджує набуття права власності на спірні приміщення, яке належить власникам квартир будинку на праві спільної сумісної власності.

Відповідачем Білоцерківською міською радою Київської області протилежного не доведено всупереч положенням ЦПК України.

Доводи скаржника про зворотне - не має принципового значення для правильного вирішення справи про правовий статус приміщення - які є нічим іншим, ніж довільним тлумаченням норм законодавства .

Отже, виходячи з загальної характеристики сукупності властивостей спірних приміщень, зокрема способу і порядку їх використання побутового обслуговування мешканців будинку, технічної документації цих приміщень - вони при будівництві не призначалися для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, а призначалися для сараїв з відповідними квадратурами та для обслуговування будинку, оскільки в ньому знаходяться технічні мережі.

Таким чином в цій частині рішення суду постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права і доводи апеляційної скарги вказаних висновків не спростовують.

Інші аргументи апеляційної скарги на законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції не впливають, його висновків не спростовують.

Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року № 63566/00 "Проніна проти України (Pronina v. Ukraine)", § 23).

Проте в іншій частині суд відмовив у задоволенні вимоги позивача про визнання договору купівлі-продажу недійсним помилково виходячи з наступного.

Згідно частини другої статті 2 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" № 280/97-ВР від 21.05.1997 року (в редакції станом на 16.01.2014 року) місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами міст як безпосередньо, так і через міські ради та їх виконавчі органи.

Зі змісту статей 10-12,16 Закону № 280 міська рада (Білоцерківська міська рада Київської області) - представницький орган місцевого самоврядування, що має статус юридичної особи та наділений повноваженнями представляти територіальну громаду міста та здійснює від її імені та в її інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією та законами України. Представницькі органи місцевого самоврядування, міські голови, виконавчі органи місцевого самоврядування діють за принципом розподілу повноважень у порядку і межах, визначених цим та іншими законами (частина третя статті 10). Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснює Білоцерківська міська рада (частина п`ята статті 16).

Виключною компетенцією Білоцерківської міської ради (стаття 26 Закону № 280) є прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності (пункт ЗО частини першої); прийняття рішень про передачу іншим органам окремих повноважень щодо управління майном, яке належить до комунальної власності відповідної територіальної громади, визначення меж цих повноважень та умов їх здійснення (пункт 31 частини першої).

Статею 29 Закону № 280 визначено повноваження виконавчого органу (Управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради) щодо управління комунальною власністю, зокрема, до відання Управління належить управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад.

Міський голова відповідно до частини четвертої статті 42 Закону № 280 видає розпорядження у межах своїх повноважень (пункт 20).

У статті 60 Закону № 280 зазначається, що територіальній громаді міста Біла Церква належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, житловий фонд, нежитлові приміщення та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження (частина перша). Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть продавати і купувати, вирішувати питання їхнього відчуження (частина п`ята). Доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються Білоцерківською міською радою (частина шоста).

Правові підстави, завдання та функції діяльності Третьої особи визначені Положенням про управління комунальної власності та концесії Білоцерківської міської ради, затвердженим рішенням Білоцерківської міської ради від 31 жовтня 2013 року № 1071-47-УІ (надалі - Положення, Управління) (том 2 а.с. 163-170), на підставі якого Третя особа вчинила правочин - Договір.

Згідно пунктів 1.3, 2.1 Положення Управління здійснює управління майном, яке належить до комунальної власності територіальної громади міста Біла Церква (далі - майно комунальної власності) в межах, визначених міською радою та цим Положенням і є її уповноваженим органом з питань управління майном комунальної власності.

Основними завданнями, а не повноваженнями Управління (це не тотожні юридичні поняття), є реалізація державної та міської політики в галузі управління комунальною власністю територіальної громади міста; здійснення повноважень власника щодо майна, яке приватизується, відповідно чинного законодавства України (пункти 3.1.1, 3.1.3 Положення).

З огляду на норми Закону № 280, єдиним власником об`єктів комунальної власності міста Біла Церква є її територіальна громада, яка реалізує свої права та обов`язки через визначений чинним законодавством України механізм.

Серед функцій, зазначених у Положенні Управління організовує і виконує рішення міської ради щодо приватизації об`єктів комунальної власності (пункт 3.2.27); організовує продаж об`єктів комунальної власності в процесі їх приватизації (пункт 3.2.34). Дані повноваження не є тотожніми 3-м (разом або окремо) складовим правового титулу власності. Вони лише вказують на конкретний напрямок діяльності певного органу.

Положення затверджується Білоцерківською міською радою (пункт 6.7 Положення). Управління реорганізовується або ліквідовується Білоцерківською міською радою (пункт 6.8 Положення). Ці локальні норми стверджують, що Управління, хоча є юридичною особою та має власні печатку, штампи, рахунки в банках, але діє лише як структурний підрозділ Білоцеркіської міської ради та на досягнення основної мети міської громади - створення для загального блага умов, що забезпечують гідне життя і вільний розвиток та підвищення індексу щастя кожного громадянина громади, здійснення визначених Конституцією та законами України його прав і свобод.

На такий правовий статус також Третя особа вказала у своїх Поясненнях від 27.07.2022 року (том 2 а.с. 140-150), а саме у пунктах 49-51, 64, 65. У пункті 71 Пояснень Третя особа зазначає, що була наділена повноваженнями на укладення такого Договору. Так, і такі повноваження могли бути надані у взаємозв`язку в силу закону та в силу рішень Білоцерківської міської ради.

У преамбулі спірного Договору (том 1 а.с. 94) зазначається, що правочин: здійснюється щодо майна Територіальної громади міста Біла Церква, здійснюється в особі Білоцерківської міської ради, від імені якої (тобто "ради" (вона), а не "Управління" (воно) - згідно правил української мови) діє начальник Управління на підставі Положення, а також Розпорядження Білоцерківського міського голови від 31.10.2013 року за № 161-к.

У даному випадку є класичне юридичне представництво, але вказані обставини залишились поза увагою суду першої інстанції.

Отже, в укладенні Договору приймали участь 2 сторони (відповідачі у справі): Білоцерківська міська рада Київської області через делеговані повноваження своєму виконавчому органу (Управлінню) та Товариство з обмеженою відповідальністю "БКТ 2013" (ТОВ "БКТ 2013").

Таким чином апеляційна скарга позивача як обґрунтована підлягає задоволенню, оскільки участь у справі для розгляду вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу у якості співвідповідачів були залучені належні особи.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384, 389, 390 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити .

Рішення Білоцерківського міського суду Київської області від 04 жовтня 2022 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу №1 від 16 січня 2014 року скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу №1 від 16 січня 2014 року нежитлового підвального приміщення, розташованого за адресою АДРЕСА_4 укладений між Управлінням комунальної та власності на концесії Білоцерківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «БКТ 2013».

В решті рішення Білоцерківського міського суду Київської області від 04 жовтня 2022 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий В.В. Гуль

Судді Ю.О. Матвієнко

Я.С. Мельник