19.04.2023 Справа № 469/606/22
2/469/237/23
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
19 квітня 2023 року смт.Березанка
Березанський районний суд Миколаївської області у складі:
головуючого судді - Гапоненко Н.О.,
за участю секретаря судового засідання - Якубець С.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства Агрофірма Василівка до ОСОБА_1 та Фермерського господарства Корал про визнання правочину недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію,-
в с т а н о в и в :
Позовні вимоги обґрунтовував тим, що земельна ділянка, передана в оренду за оскаржуваним договором оренди землі, перебуває у оренді позивача на підставі договору оренди землі, укладеного позивачем та відповідачем ОСОБА_1 10 квітня 2007 року, дія якого договором про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року продовжена на 10 років та який є діючим на час звернення до суду, тобто укладенням нового договору оренди цього ж об`єкта порушується право позивача на користування земельною ділянкою.
Ухвалою суду від 10 жовтня 2021 року позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі та призначенои підготовче судове засідання за правилами загального позовного провадження з викликом сторін.
07 березня 2023 року ухвалою судузакрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
У судове засідання представник позивача ПСП «Агрофірма «Василівка» адвокат Унгуряну С.І. не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності.
У подальшому представник відповідачів ОСОБА_2 надала суду клопотання про закриття провадження у справі у зв"язку з відсутністю предмета спору, посилаючись на те, що на підставі Угоди про розірвання договору оренди від 03 лютого 2022 р., укладеної відповідачами 31 серпня 2022 року, спірний договір оренди землі розірвано, запис про реєстрацію припинення іншого речового права, індексний номер рішення 66034097 від 01 січня 2023 року.
Представник позивача адвокат Унгуряну С.І. 17 квітня 2023 року надав заперечення на клопотання про закриття провадження у справі, в якому проти закриття провадження у справі заперечував у зв"язку з відсутністю передбачених законом підстав.
Зважаючи, що сторони виклали свою позицію у направлених до суду заявах по суті справи, повідомлені про час та місце судового засідання належним чином, але не скористалися своїм правом взяти участь у судовому засіданні або надати заяви про його відкладення, що не перешкоджає розгляду справи по суті, суд на підставі ст.223 ЦПК України вирішив справу без присутності учасників справи.
Відповідно до п.п.8, 10, 11 договору оренди від 10 квітня 2007 року, земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років , строк дії договору становить 5 років з моменту набрання чинності. Договір набирає чинності після його державної реєстрації.
На підставі п.37 договору оренди від 10 квітня 2007 року його дія припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено, з урахуванням п.41 цього договору, за яким, якщо за один рік до закінчення терміну дії договору орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін - 5 років.
Відповідно до договору оренди землі, укладеного 03 лютого 2022 року, ОСОБА_1 надав в оренду вказану земельну ділянку Фермерському господарству «КОРАЛ» на строк 10 років 8 місяців, договір є чинним до 03 жовтня 2032 року включно (а.с.64-67).
31 серпня 2022 року відповідачами укладено Угоду про розірвання договору оренди від 03 лютого 2022 року, яка набирає чинності у день її укладання (п.5 а.с.74), реєстрація припинення речового права проведена 30 грудня 2022 року (а.с.75-76), відомості внесено до реєстру 05 січня 2023 року.
Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України (у редакції, що діяла на момент укладення договору оренди землі 10 квітня 2007 року) Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Як визначено у ст.1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст.2 Закону України "Про оренду землі).
Відповідно до ч.2 ст.124 ЗК України (у редакції, що діяла на моменту укладення договору оренди землі 10 квітня 2007 року) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (ч.2 ст.125 ЗК України у редакції, що діяла на моменту укладення договору оренди землі 10 квітня 2007 року). Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону (ч.2 ст.126 ЗК України у редакції, що діяла на моменту укладення договору оренди землі 10 квітня 2007 року).
Як визначено у ст.13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації (ст.18, 20 Закону України "Про оренду землі" у редакції, що діяла на моменту укладення договору оренди землі 10 квітня 2007 року).
Однією з істотних умов договору оренди землі є строк дії договору оренди (абз.третій ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі").
На підставі ч.1 ст.30 вказаного Закону зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Статтею 33 Закону України Про оренду землі передбачалось переважне право орендаря, який належно виконував обов`язки за умовами договору, на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
З врахуванням викладених норм законодавства та положень укладеного між ПСП "Агрофірма "Василівка" та ОСОБА_1 договору оренди землі від 10 квітня 2007 року (зі змінами від 22 лютого 2012 року), суд вважає, що строк дії цього договору розпочався після його державної реєстрації 27 квітня 2007 року та тривав до 27 квітня 2017 року і на підставі п.37 та п.41 договору (які залишились без змін у редакції договору від 10 квітня 2007 року) за відсутності волевиявлення сторін на його припинення строк дії договору за його умовами продовжено на п"ять років - до 27 квітня 2022 року.
Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).
На підставі ч.1 ст.31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (частини 2-4 ст.31 Закону України "Про оренду землі" у редакції на момент подання заяви про припинення договору від 10 квітня 2007 року).
Такі ж умови припинення договору передбачені сторонами і у договорі оренди землі від 10 квітня 2007 року (п.п.37-39), який не допускає розірвання договору у односторонньому порядку.
Разом з тим, виходячи з викладених норм закону та умов договору, за відсутності згоди позивача на дострокове розірвання договору та відповідного судового рішення, заява ОСОБА_1 про припинення договору не призвела до його дострокового розірвання.
Тому подальша передача відповідачем ОСОБА_1 належної йому земельної ділянки іншому орендареві за наявності діючого договору оренди землі порушувала вимоги ч.2 ст.24 Закону України «Про оренду землі» та перешкоджала позивачеві користуватися цією земельною ділянкою відповідно до умов договору оренди земельної ділянки від 10 квітня 2007 року.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 216 ЦК України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).
Внаслідок укладення оскаржуваного договору ФГ «Корал» отримало право оренди земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки, яким він володів на підставі договору, укладеного раніше і діючого на момент укладення оскаржуваного договору.
З огляду на це, суд прийшов до висновку про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскаржуваного договору недійсним.
Відповідно до ч.3 ст.10 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Державний реєстратор:
1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:
відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом;
відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав;
відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах;
наявність обтяжень прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості;
наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;
2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;
3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії.
4) під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи.
Згідно з роз`ясненням Державної реєстраційної служби України № 2951/05-15-13 від 06 серпня 2013 року Щодо запобігання випадків подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними правонабувачами, з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку державний реєстратор повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів органів, які здійснювали їх державну реєстрацію до 01 січня 2013 року.
Імперативними приписами п.4 ч.1 ст.24 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень наведено перелік підстав для відмови у державній1 реєстрації прав, зокрема у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.
Як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2018 року у справі № 823/378/16, із системного аналізу законодавчо закріпленої компетенції державного реєстратора убачається, що одним із його обов`язків є встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. І для перевірки цієї інформації з метою недопущення одночасного існування подвійної державної реєстрації прав державний реєстратор не лише вправі, а й повинен, зокрема, запитувати від відповідних органів інформацію, які відповідно до чинного на момент оформлення права законодавства проводили таке оформлення, вимагати, у разі потреби подання додаткових документів тощо. Одночасне існування державної реєстрації кілької прав оренди на одну земельну ділянку суперечить засадам офіційного визнання і підтвердження державою фактів виникнення права на нерухоме майно, є порушенням чинного законодавства та інтересів позивача, за яким право оренди земельної ділянки зареєстровано первинно та не припинялося. Такий висновок міститься в постановах Великої Палати Верховного Суду № 823/378/16 від 12 червня 2018 року, 587/2331/16-ц від 02 жовтня 2019 року.
Відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених в постановах Верховного Суду.
Частиною першою статті 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень закріплено, що загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Враховуючи викладене, суд вважає, що державний реєстратор не перевірив наявність зареєстрованих прав на спірну земельну ділянку, що виникло в установленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року та здійснив повторну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку, чим було порушено право позивача, яке підлягає захисту, а рішення про державну реєстрацію спірної земельної ділянки - скасуванню.
Щодо клопотання представника відповідачів про закриття провадження у справі
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 255 ЦПК України, суд своєю ухвалою закриває провадження у справі, якщо відсутній предмет спору.
05 січня 2023 року державним реєстратором зареєстровано угоду про розірвання договору оренди від 03 лютого 2022 року (а.с.75-76).
Статтею 236 Цивільного кодексу України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Оскільки предметом спору є, зокрема, недійсність з моменту вчинення оскарженого договору, то розірвання відповідачами цього договору під час розгляду справи з внесенням запису про припинення речового права до відповідного реєстру не є підставою для закриття провадження у справі через відсутність предмета спору (близькі за змістом висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17, від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 03 квітня 2019 року у справі № 924/1220/17).
Тому суд не вбачає підстав для закриття провадження у справі.
Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.12, 13, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд
у х в а л и в :
Позовні вимоги Приватного сільськогосподарського підприємства Агрофірма Василівка до ОСОБА_1 та Фермерського господарства Корал про визнання правочину недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію задовольнити у повному обсязі.
Рішення може бути оскаржене у апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня його складення шляхом подання апеляційної скарги до Миколаївського апеляційного суду.
Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя: