ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 травня 2023 року м.Суми

Справа №579/1133/22

Номер провадження 22-ц/816/498/23

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Ткачук С. С. (суддя-доповідач),

суддів - Кононенко О. Ю. , Собини О. І.

з участю секретаря судового засідання Назарової О.М.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач товариство з обмеженою відповідальністю «Десна»,

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Десна» на рішення Кролевецького районного суду Сумської області від 09 січня 2023 року в складі судді Моргун О.В., ухвалене в м. Кролевець, повний текст рішення виготовлено 19 січня 2023 року,

в с т а н о в и в :

В серпні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою, в якій просив розірвати договір оренди землі, укладений 23.03.2007 року між ним та ТОВ «Десна», скасувати в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди від 10.01.2022 року, номер запису про інше речове право 46149997, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 06:008:0481, площею 2,0138 га, розташованої на території Кролевецької міської територіальної громади Сумської області, що була проведена на підставі договору, укладеного 23.03.2007 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Десна». Стягнути з відповідача на його користь невиплачену індексацію за договором оренди землі від 23.07.2007 року з 2017 року по 2021 рік в сумі 2351 грн. 12 коп. та сплачений ним судовий збір.

Свої вимоги мотивував тим, що між ним та товариством з обмеженою відповідальністю «Десна» було укладено договір оренди землі б/н від 23.03.2007 року, що був зареєстрований у Кролевецькому районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.02.2008 року за № 09, відповідно до якого він передає в оренду ТОВ «Десна» земельну ділянку сільськогосподарського призначення, розташовану на території Реутинської сільської ради (зараз територія Кролевецької міської територіальної громади) площею 2,0138 гектари, вид угідь рілля, строком на 49 (сорок дев`ять) років. Відповідно до п.9 договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідно до п.5 договору, нормативна грошова оцінка складає 17 196 гривень 37 копійок, з урахуванням коефіцієнта індексації 2,551. Згідно з п. 10 договору, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації, п.38 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Відповідно до п.39 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається, умовами розірвання договору в односторонньому порядку є невиконання умов договору та ухилення орендаря від виплати орендної плати. Крім того, в договорі оренди землі не зазначено кадастровий номер належної позивачу земельної ділянки, яка відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серія CM №052851 виданого на підставі розпорядження голови Кролевецької РДА №149 від 29.03.2004 року має кадастровий номер 06:008:0481. Протягом всього строку перебування в оренді у ТОВ «Десна» земельної ділянки з 2007 року по теперішній час орендар порушував п.10 договору оренди землі від 23.03.2007 року, а саме не обчислював розмір орендної плати за земельну ділянку приватної власності з урахуванням індексації. З метою досудового врегулювання, позивач 12.07.2022 року звернувся до відповідача з заявою про розірвання (припинення) договору.

З відповіді № 68 від 19.08.2022 року наданої ТОВ «Десна», позивачу стало відомо, що в періоди з 2017 року по 2020 року нарахування орендної плати склало 5254 гривень 00 копійок, 2021 року 6430 гривень 00 коп., протягом 2017-2021 року 58 377 гривень 80 копійок. Також було встановлено, що ставка орендної плати у відношенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 2017-2020 роки становила 9 відсотків, а в 2021 році 11 відсотків. Відповідно до публічної інформації розміщеної на офіційному сайті Фонду державного майна України https://www.spfu.gov.ua індексація у 2017 році складала 113,669%, у 2018 році - 109,777%, у 2019 році - 104,054%, у 2020 році - 104,992% і у 2021 році - 110,015%, отже, з урахуванням індексації, яка є істотною умовою договору так як є частиною орендної плати, позивач замість виплачених сум повинен був отримати від відповідача наступні суми орендної плати за землю: 2017 рік-5972 гривні 16 копійок; 2018 рік - 5767 гривень 69 копійок; 2019 рік - 5466 гривень 98 копійок; 2020 рік - 5516 гривень 30 копійок; 2021 рік - 7073 гривні 99 копійок. Загальна сума невиплаченої індексації з 2017 року по 2021 рік становить 2351 гривня 12 копійок. Відповідно до «Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 20.07.2022 року» позивач у 2008 році отримав від ТОВ «ДЕСНА» 265 гривень 23 копійки, що є 1,5 відсотки від заявленої в договорі нормативної грошової оцінки землі, з яких було утримано податків на суму 39 гривень 78 копійок. Тобто, відповідач систематично (два і більше випадки) порушував п.10 договору оренди землі укладений між ним та позивачем, що є в розумінні п.39 договору невиконанням умов договору та ухиленням орендаря від виплати орендної плати та є підставою для його розірвання.

Рішенням Кролевецького районного суду Сумської області від 09 січня 2023 року позов задоволено.

Розірвано договір оренди землі кадастровий номер 06:008:0481, площею 2,0138 га, розташованої на території Кролевецької міської територіальної громади Сумської області, від 23 березня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю Десна, зареєстрований 14 лютого 2008 року у Кролевецькому районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що вчинено запис №09.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер запису про інше речове право 46149997 від 10 січня 2022 року щодо державної реєстрації за ТОВ Десна іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 2,0138 га, кадастровий номер 06:008:0481, яка розташована на території Кролевецької міської територіальної громади Сумської області.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Десна на користь ОСОБА_1 невиплачену індексацію за договором оренди землі з 2017 року по 2021 рік в сумі 2351 грн. 12 коп.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Десна на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 2977 грн. 20 коп.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що несплата орендної плати з урахуванням індексації передбаченої договором, є істотним порушенням умов договору, з огляду на те, що індексація нормативно грошової оцінки землі не тотожна індексації орендної плати за землю, та підставою для розірвання договору оренди. Також наявні підстави для стягнення з відповідача невиплаченої позивачу індексації орендної плати.

Не погоджуючись із вказаними рішенням, товариство з обмеженою відповідальністю «Десна» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне встановлення судом фактичних обставин справи, порушення норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.

Доводи апеляційної скарги мотивує тим, що розмір орендної плати складає саме відсоток від нормативно грошової оцінки землі, а значення її грошового виразу в сумі 264 грн. 32 коп. носило суто інформаційний характер для уникнення множинності трактувань даного положення договору. Крім того, ним сплачувався розмір орендної плати у збільшеному розмірі. Вказує, що орендна плата з 2017 року нараховувалась в розмірі 9 % від нормативно грошової оцінки землі, що не передбачено первісною редакцією договору. Крім того, позивач не звертався до відповідача з приводу перегляду розміру орендної плати. Крім того, судом не було залучено до розгляду справи орган реєстрації прав на нерухоме майно, на права якого впливає вказане рішення. Зазначає, що позивачем не доведено факту систематичності недоплати йому сум орендної плати.

Від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній не погоджується з доводами викладеними в ній та зазначає, що відповідач підтвердив ту обставину, що за час дії договору не обчислював розмір орендної плати на земельну ділянку з урахуванням індексації. Вказує, що належним відповідачем у справі за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження є особа права чи обтяження якої зареєстровано, а тому орган реєстрації прав на нерухоме майно не підлягає залученню для участі в даній справі. Просить в задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

В судовому засідання представник відповідача апеляційну скаргу підтримав та просив суд її задовольнити.

Представник позивача підтримав рішення суду і просила у задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Як становлено судом і вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 є власником, зокрема, земельної ділянки площею 2,0138 га, кадастровий номер 06:008:0481 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Реутинської сільської ради Кролевецького району (а.с.9).

23.03.2007 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Десна» було укладено договір оренди землі б/н, що був зареєстрований у Кролевецькому районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.02.2008 року за № 09 відповідно до якого він передає в оренду ТОВ «Десна» земельну ділянку сільськогосподарського призначення, розташовану на території Реутинської сільської ради (зараз територія Кролевецької міської територіальної громади) площею 2,0138 гектари, вид угідь рілля, строком на 49 (сорок дев`ять) років (а.с.10-12). Відповідно до п.9 вказаного договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Згідно з п. 10 договору, обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

З відповіді № 68 від 19.08.2022 року наданої ТОВ «ДЕСНА», в періоди з 2017 року по 2020 року нарахування орендної, плати склало 5254 гривень 00 копійок, 2021 року - 6430 гривень 00 копійок при нормативній грошовій оцінці земельної ділянки протягом цього періоду 58 377 гривень 80 копійок. (а.с.16). Ставка орендної плати у відношенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 2017-2020 роки становила 9 відсотків, а в 2021 році 11 відсотків.

12.07.2022 року ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Десна» з вимогою про розірвання укладеного між ними договору оренди землі. (а.с.14).

17.08.2022 року ТОВ «Десна» повідомило позивача про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі (а.с.15).

Відповідач не оспорює того, що за час дії договору товариство систематично проводило індексацію нормативно- грошової оцінки землі, а саме нарахування та виплата орендної плати відбувається з проіндексованої нормативно-грошової оцінки.

Колегія суддів звертає увагу на те, що умовами укладеного між сторонами договору оренди землі було визначено орендну плату в розмірі 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Додаткових угод до вказаного договору з приводу зміни розміру орендної плати між сторонами не укладалося, проте з 2017 року фактично розмір орендної плати складав 9 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а 2021 11 %.

Разом з тим, п. 13 укладеного між сторонами договору оренди землі від 23.03.2007 року визначено, що орендна плата переглядається один раз у два роки.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що фактично на підставі п. 13 укладеного між сторонами договору оренди землі відбувся перегляд розміру орендної плати в односторонньому порядку за ініціативи відповідача, при цьому сам позивач проти такого перегляду розміру орендної плати не заперечував, оскільки такі умови договору не погіршують його правового становища та не суперечать укладеному між сторонами договору оренди землі. Відсутність укладеної додаткової угоди між сторонами до даного договору не є підставою вважати, що розмір орендної плати за цим договором залишився на рівні 1,5 % від нормативно - грошової оцінки землі, як про це вказує у своїй апеляційній скарзі відповідач, оскільки останній в наданому ним до суду розрахунку нарахованої орендної плати фактично визнає ту обставину, що розмір орендної плати за вказаним договором з 2017 року складає 9 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а з 2021 11 %.

Крім того, з наданого відповідачем розрахунку вбачається, що останнім в період з 2017 року по 2020 рік включно не здійснювалась індексація орендної плати земельної ділянки, що таке не нарахування індексації мало систематичний характер на протязі трьох років.

Доводи відповідача стосовно того, що ним здійснювалась індексація нормативно грошової оцінки земельної ділянки, колегія суддів відхиляє, оскільки умовами договору передбачена саме індексація орендної плати, що не є тотожним індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, при цьому індексація нормативно- грошової оцінки землі умовами договору не передбачена.

Згідно з абз. 8 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» (в редакції на день укладання договору) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Таким чином, колегія судді звертає увагу на те, що хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізми їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування. Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (стаття 289 ПК України). Більше того, різні числові показники індексації нормативної грошової оцінки та індексу споживчих цін за 2018, 2019, 2020 роки підтверджують відмінність цих двох показників.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону України «Про оренду землі»). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки та інших цілей, визначених в статті 5 Закону України «Про оцінку земель»,

Колегія суддів зазначає, що зміна нормативної грошової оцінки внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати.

Аналогічну правову позицію Верховного Суду викладено у постановах від 30.03.2018 у справі № 916/3236/16, від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16, від 19.12.2019 у справі № 922/1137/19.

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, що нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки в укладеному між сторонами договорі оренди землі не міститься умов щодо перерахунку орендної плати саме з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі, а додаткові угоди до вказаного договору з цього приводу між сторонами не укладалися.

Умовами п. 10 укладеного договору оренди землі передбачено здійснення виплати орендної плати з урахуванням індексації грошової суми орендної плати, тобто визначено суттєві умови розміру орендної плати саме із нарахуванням індексації орендної плати, яка базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України за поточний рік в якому сплачується орендна плата.

Таким чином, оскільки в 2017 році відбулося збільшення орендної плати з 1,5% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки до 9 %, то відповідно вказаний рік є базовим, а тому розмір орендної плати за землю повинен був індексуватися починаючи з 2018 року.

Згідно з офіційними даними Державної служби статистики України індекс споживчих цін за 2018 рік становить - 109,8 %, за 2019 рік - 104,1 %., 2020 рік 105,0 %

Розмір індексованої орендної плати за 2018 рік (без індексації нормативно грошової оцінки землі) мав становити 5773 грн. 10 коп. (5254 х 109,88%). Розмір орендної плати до виплати за вирахуванням (19,5%) податків повинен складати 4647 грн. 35 коп. Разом з цим, з наданого відповідачем розрахунку вбачається, що ним було нараховано за вказаним договором оренди землі орендну плату в розмірі 5254 грн. 00 коп., а фактично виплачено за вирахуванням податків 4229 грн. 47 коп., з огляду на що провівши індексацію нормативно грошової оцінки землі замість індексації орендної плати, як це передбачено договором відповідачем було не доплачено позивачу 417 грн. 88 коп.

Розмір індексованої орендної плати за 2019 рік (без індексації нормативно грошової оцінки землі) мав становити 6009 грн. 80 коп. (5773,10 х 104,1%). Розмір орендної плати до виплати за вирахуванням (19,5%) податків повинен складати 4837 грн. 89 коп. Разом з цим, з наданого відповідачем розрахунку вбачається, що ним було нараховано за вказаним договором оренди землі орендну плату в розмірі 4084 грн. 83 коп., а фактично виплачено за вирахуванням податків 4229 грн. 47 коп., з огляду на що провівши індексацію нормативно грошової оцінки землі замість індексації орендної плати, як це передбачено договором відповідачем було не доплачено позивачу 608 грн. 42 коп.

Розмір індексованої орендної плати за 2020 рік (без індексації нормативно грошової оцінки землі) мав становити 6310 грн. 29 коп. (6009,80 х 105,0%). Розмір орендної плати до виплати за вирахуванням (19,5%) податків повинен складати 5079 грн. 78 коп. Разом з цим, з наданого відповідачем розрахунку вбачається, що ним було нараховано за вказаним договором оренди землі орендну плату в розмірі 4084 грн. 83 коп., а фактично виплачено за вирахуванням податків 4229 грн. 47 коп., з огляду на що провівши індексацію нормативно грошової оцінки землі замість індексації орендної плати, як це передбачено договором відповідачем було не доплачено позивачу 850 грн. 31 коп.

Разом з тим, в 2021 році розмір орендної плати відповідачем було збільшено в односторонньому порядку з 9 % до 11 %, в зв`язку з чим, орендна плата в 2021 році індексації не підлягає.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку про часткову обґрунтованість заявлених позивачем позовних вимог про стягнення з відповідача не доплачених сум індексації за період з 2018 року по 2020 рік в розмірі 1876 грн. 61 коп.

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Оскільки в судовому засіданні знайшли своє підтвердження факти систематичного невиконання відповідачем свого обов`язку по своєчасній та повній оплаті орендної плати на користь позивача, суд першої інстанції дійшов обґрунтованих висновків про наявність підстав для розірвання укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації права оренди. При цьому колегія суддів відхиляє доводи відповідача, що викладені ним в його апеляційній скарзі відносно того, що судом не було залучено до розгляду справи державного реєстратора речових прав, оскільки права останнього рішенням суду не порушуються, так як державний реєстратор речових прав лише здійснює державне посвідчення наявності у відповідача речового права або його відсутності та не набуває за фактом такої реєстрації прав та обов`язків сторони правочину.

Відповідно до статей 374, 376 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.

Враховуючи вищевикладене, через неповне встановлення судом першої інстанції фактичних обставин справи, на підставі п. 1 ч. 1 ст. 376 ЦПК України рішення суду першої інстанції в частині стягнення на користь відповідача недоплаченої суми індексації орендної плати за землю підлягає зменшенню з 2351,12 грн до 1876,61 грн.

В зв`язку з частковим задоволенням апеляційної скарги, у відповідності до ч.ч.9,13 ст. 141 ЦПК України підлягає зміні розподіл судових витрат, понесених стороною позивача за подання позову, а фактично понесені судові витрати відповідача за подання апеляційної скарги слід покласти на товариство з вини якої виник спір.

В іншій частині рішення на підставі ст. 375 ЦПК України колегія суддів залишає без змін, оскільки суд першої інстанції правильно визначив характер спірних правовідносин та норми права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку і ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 376, 381-382, 389 ЦПК України, суд,

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Десна»» задовольнити частково.

Рішення Кролевецького районного суду Сумської області від 09 січня 2023 року в частині стягнення з товариства з обмеженою відповідальністю «Десна» на користь ОСОБА_1 невиплаченої суми індексації за договором оренди землі та розподілу судових витрат змінити.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Десна» на користь ОСОБА_1 невиплачену суму індексації за договором оренди землі з 2018 по 2020 роки включно в сумі 1876 грн. 61 коп.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Десна» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору у розмірі 2776 грн. 93 коп.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і на неї може бути подана касаційна скарга безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 18 травня 2023 року.

Головуючий - С. С. Ткачук

Судді: О. Ю. Кононенко

О. І. Собина