Іванівський районний суд Одеської області
Іванівський районний суд Одеської області
Справа № 499/128/23
Провадження № 2/499/104/23
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

(повний текст)

23 травня 2023 року смт Іванівка

Іванівський районний суд Одеської області у складі головуючого судді Погорєлова І.В., за участю секретаря судового засіданні Дібрової О.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Іванівка Березівського району Одеської області цивільну справу у порядку загального позовного провадження за позовом адвоката Портної Уляни Олександрівни, яка діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 до СФГ «Колос» про розірвання договору оренди землі та скасування державної реєстрації речового права

ВСТАНОВИВ:

В провадженні Іванівського районного суду перебуває вищевказана цивільна справа.

Позивач, звертаючись до суду, просив суд розірвати типовий договір оренди землі від 07.09.2016 року, укладений між ним та відповідачем, а також скасувати державну реєстрацію речового права, здійснену на підставі вказаного договору.

В обґрунтування позову позивач посилався на ту обставину, що він є власником земельної ділянки площею 5,1507 га, яка надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташована на території Бузинівської сільської ради Іванівського району Одеської області з кадастровим номером :01:004:0111.

Відповідно до типового договору оренди землі від 07.09.2016 року, який був укладений між позивачем та СФГ «Колос», останньому була передана вищевказана земельна ділянка в оренду, строк дії договору 10 років. Реєстрація вказаного договору була проведена відповідно до вимог законодавства.

Згідно п.7 вказаного договору від 10.08.2016 року, орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі не нижче 3% від нормативно-грошової оцінки землі. Нормативно-грошова оцінка вказаної земельної ділянки на день укладення договору складала 107038,91 грн., про що також вказано в договорі. Відповідно до п.9 договору від 07.09.2016 року, орендна плата вноситься по закінченню с/року кожного року. Пунктом 26 договору від 07.09.2016 року передбачені обов`язки орендаря, в тому числі своєчасно сплачувати орендну плату, визначену в договорі, однак в супереч даним положенням договору оренди позивач орендну плату за 2019, 2020, 2021 та 2022 роки не отримував. На підставі чого, представником позивача було надіслано до СФГ «Колос» заяву-пропозицію про дострокове припинення дії договору шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, однак відповідь представником СФГ «Колос» надано не було.

Таким чином, позивач, посилаючись на невиконання умов договору зі сторони відповідача, а саме систематичної несплати орендної плати, просила позовні вимоги задовольнити.

У свою чергу від представника відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого представник відповідача не визнає позов в повному обсязі, просив у його задоволенні відмовити через безпідставність та необґрунтованість, оскільки 19.02.2019 року дружиною позивача ОСОБА_2 було написано розписку про те, що остання взяла у голови СФГ «Колос» ОСОБА_3 грошові кошти у розмірі 5000,00 дол. США, згідно даної розписки гроші були отримані дружиною орендодавця в рахунок погашення боргу, за домовленістю між сторонами дані кошти були передані дружині власнику землі в рахунок погашення боргу зі сплати оренди за користування земельною ділянкою позивача та його дружини. Беручи до уваги податкову звітність СФГ «Колос» та суму нарахованого доходу, сума що підлягає сплаті за оренду земельної ділянки у період з 2019 року по 2022 року значно менша, аніж сума отримана дружиною позивача відповідно до вищевказаної розписки. Таким чином представник відповідача вважає що зобов`язання за договором оренди від 07.09.2016 року відповідачем виконано належним чином, а твердження позивача про несплату орендної плати безпідставним. Окрім цього, з позовної заяви вбачається, що позивач не ставить вимогу про стягнення невиплаченої орендної плати, а бажає розірвати договір з суб`єктивних причин. Також було звернуто увагу на те, що позивач на протязі 4 років (період вказаний у позовній заяві за який орендна плата не сплачувалася) не вчиняв жодних дій, направлених на відновлення своїх нібито порушених прав. У зв`язку з чим сторона відповідача вважає, що відсутні обставини, які б свідчили про отримання плати за оренду земельної ділянки та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, не вбачається істотного порушення умов договору оренди, з огляду на що, відсутні підстави для дострокового розірвання договору оренди від 07.09.2016 року.

У відповіді на відзив представник позивача не погодилася з твердженнями, вказаними у відзиві на позов, та вказала, що долучені до відзиву копію документів не підтверджують отримання позивачем орендної плати від відповідача за договором оренди від 07.09.2016 року. При цьому, долучена до відзиву розписка свідчить про отримання ОСОБА_2 від ОСОБА_3 грошових коштів в рахунок погашення боргу, укладена між фізичними особами, а не з головою СФГ «Колос», будь-яких відомостей про сплату орендної плати не містить, а містить чітко визначену мету «погашення боргу». Звернення позивача до відповідача з вимогою про дострокове розірвання договору лише у 2022 року не свідчить про зловживання правами, оскільки на протязі всіх років голова СФГ постійно в усній формі обіцяла сплатити орендну плату, однак обіцянок не виконувала. Також відзначила, що звернення до суду позивача з вимогою про стягнення невиплаченої орендної плати є правом, а не обов`язком позивача.

У судовому засіданні сторона позивача наполягала на задоволенні позовних вимог з підстав, наведених у позові, позивач ОСОБА_1 був допитаний у якості свідка за його згодою та надав покази, також підтвердив, що не отримував від відповідача орендної плати за договором оренди від 07.09.2016 року, перемовини щодо продажу даної земельної ділянки між ними не велися.

Представник відповідача просив у задоволенні позову відмовити з підстав наведених у відзиві, оскільки дружина позивача отримала від голови СФГ «Колос» грошові кошти у рахунок погашення боргу за орендну плату та у судовому засіданні стороною позивача не було доведено факт систематичної несплати орендної плати. Також просив взяти до уваги покази ОСОБА_2 надані в рамках цивільної справи №499/129/23 щодо обставин складання розписки, долученої до відзиву на позов, оскільки у її безпосередньому допиті було відмовлено через перебування свідка у залі суду на протязі всього засідання.

Дослідивши письмові матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, допитавши позивача у якості свідка, суд прийшов до висновку про наявність підстав для задоволення позову, виходячи з такого.

У судовому засіданні було встановлено та визнано сторонами по справі, що позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 5,15 га, яка надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Бузинівської сільської ради Іванівського району Одеської області (нині Іванівська селищна рада Березівського району Одеської області), що також підтверджується копією державного акту на право приватної власності на землю. Кадастровий номер :01:004:0111.

07.09.2016 року між ОСОБА_1 та СФТ «Колос» було укладено типовий договір оренди землі, б/н, об`єктом оренди виступає вищевказана земельна ділянка. Згідно п.3 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 107038,91 грн. Відповідно до п.6 договору, строк дії договору 10 років. Згідно п.7 договору, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: в грошовій формі не нижче 3% від нормативної грошової оцінки землі. Відповідно до п.8, п.9 та п.10 вказаного договору, обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексів інфляції, орендна плата вноситься по закінченню с/року кожного року, передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами. Дані обставини не оспорюються сторонами та підтверджуються копією договору оренди від 07.09.2016 року.

Вказаний договір зареєстрований, відповідно до відомостей з «реєстру нерухомості», номер запису про інше речове право 16444713, дата реєстрації 07.09.2016 рік, вид іншого речового права право оренди земельної ділянки, інше речове право відносно земельної ділянки, кадастровий номер :01:004:0111, зареєстроване на підставі договору оренди землі б/н виданий 07.09.2016 року.

04.10.2022 року представник позивача надсилала на адресу СФГ «Колос» заяву-пропозицію про дострокове припинення дії договору від 07.09.2016 року у відповідності до п.33 договору шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати.

Також у судовому засіданні було досліджено копію розписки, згідно тексту якої, вказано, що «Я, ОСОБА_2 , паспортні відомості, отримала від ОСОБА_3 , паспортні дані, суму в розмірі 5000 дол. США в рахунок погашення боргу», розписка датована 19.02.2019 роком. У судовому засіданні факт написання даної розписки сторони не оспорювали, однак по різному пояснюють її правову природу.

Згідно копії бухгалтерської довідки, виданої головою СФГ «Колос», проведено нарахування і виплату доходу по орендній платі за земельний пай, утримання та сплата податку на доходи фізичних осіб і військового збору по ОСОБА_1 , вказані суми доходу, ПДФО та військового збору з 4-того кварталу 2016 року по грудень 2022 року.

З наданих копій квитанцій та податкових розрахунків, СФГ «Колос» подала звітність до податкових органів щодо суми доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб і сум утриманих з них податку.

Допитаний у судовому засіданні позивач ОСОБА_1 , за його згодою, у якості свідка, склавши відповідну присягу свідка, показав суду, що дійсно у 2016 році він уклав з СФГ «Колос» договір оренди землі. Перший договір з даним господарством ним був укладений ще у 2000 році, фактично даний договір це продовження їх правовідносин за договором оренди. Раніше керівником даного господарства був ОСОБА_4 , який свої зобов`язання завжди виконував сумлінно, оскільки ще з часів створення СФГ «Колос» він разом зі своєю дружиною ОСОБА_2 брали в цьому безпосередню участь, а саме вкладали свої кошти, які отримали від продажу квартири, збирали людей, які готові були віддати свою землю в оренду «пайщики», робили «розпайовку», позивач допомагав укладати з іншими особами договори оренди, і їм колишній керівник СФГ пообіцяв що розрахується з ними, коли розбагатіє, тому позивач ніколи нічого у нього не вимагав, а надіявся таким чином на спокійну старість. При керуванні ОСОБА_5 , всі зобов`язання СФГ «Колос» виконувалися в повному обсязі. В подальшому після його смерті, коли головою СФГ стала його невістка ОСОБА_6 , вона недоплачувала їм орендну плату, а потім взагалі не платила, при цьому позивач часто звертався до неї за допомогою, однак її вона не надавала. Також пояснив, що раніше, до 2019 року неодноразово отримував кошти від представників даного господарства на операції, на лікування, однак вони не рахувалися як орендна плата, а скоріше як подяка за його раніше виконану роботу. Щодо наданої розписки, написаної від імені його дружини ОСОБА_2 , то він відзначив, що не знає що то за розписка.

Застосовуючи норми матеріального права, суд виходить з такого.

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).

Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

Пунктом "в" частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України "Про оренду землі").

У пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі N 912/1385/17.

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі N 183/262/17.

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі N293/1011/16-ц дійшла висновку, що тлумачення пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що "несплата орендної плати" охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з копією типового договору оренди землі від 07.09.2016 року, вбачається, що сторони погодили всі умови щодо порядку обчислення та виплати орендної плати.

Проте, відповідачем СФГ «Колос» не надано суду доказів сплати позивачу орендної плати за період, який вказаний в позовній заяві, а саме за 2019, 2020, 2021 та 2022 роки.

Долучену до матеріалів копію розписки від 19.02.2019 року про отримання ОСОБА_2 від ОСОБА_3 грошових коштів у розмірі 5000,00 дол. США в рахунок погашення боргу суд не бере до уваги в якості підтвердження сплати орендної плати за договором оренди від 07.09.2016 року, оскільки ані з її змісту, ані з показів свідка дана обставина у судовому засіданні підтвердження не знайшла. Дана розписка не містить жодних реквізитів, що могли б віднести її до предмету спору, отже суд у відповідності до ст.77 ЦПК України визнає даний доказ неналежним.

При цьому суд зауважує, що допитана у рамках цивільної справи №499/129/23 за позовом адвоката Портної Уляни Олександрівни, яка діє від імені та в інтересах ОСОБА_2 до СФГ «Колос» про розірвання договору оренди землі та скасування державної реєстрації речового права, у якості свідка ОСОБА_2 по обставинам складання вищевказаної розписки заперечувала факт отримання вказаних коштів в рахунок сплати орендної плати, як за договором оренди від 10.08.2016 року, де орендодавцем виступає вона, так і за договором від 07.09.2016 року, де орендодавцем є позивач по даній справі.

При цьому, суд також вказує, що здійснення податкової звітності та надання податкових розрахунків не може підміняти собою поняття «сплати орендної плати орендодавцю відповідно до умов договору», а тому наданні представником відповідача копій квитанцій та податкових розрахунків не стосуються предмету доказування та у відповідності до ст.77 ЦПК України є неналежними доказами.

Таким чином, оскільки у судовому засіданні знайшов підтвердження факт систематичної несплати відповідачем орендної плати, оскільки доказів зворотного суду надано не було, то у відповідності до вимог чинного законодавства наявні всі підстави для розірвання договору оренди.

Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.

Обраний судом спосіб захисту порушеного права має бути ефективним та забезпечити реальне відновлення порушеного права.

У зв`язку з внесенням змін до ч.3 ст.26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», наразі відповідні права чи обтяження припиняються у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав.

При цьому, обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації є ефективним, а задоволення позову в цій частині забезпечить реальне відновлення порушеного права.

Застосовуючи норми процесуального права, суд виходив з такого.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або не вчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Згідно ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 141 ЦПК України суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача документально підтверджені судові витрати по справі, а саме сплачену суму судового збору, у розмірі 2147,20 грн., оскільки позовні вимоги задоволенні повністю.

Керуючись ст. ст. 2, 4, 81, 82, 141, 142, 158, 259, 263-265, 268, 272, 273 ЦПК України

ПОСТАНОВИВ:

Позовну заяву адвоката Портної Уляни Олександрівни, яка діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , зареєстрований АДРЕСА_1 ) до СФГ «Колос» (КОД , місцезнаходження вул. 30-річчя Перемоги 8А, смт. Іванівка Березівського району Одеської області) про розірвання договору оренди землі та скасування державної реєстрації речового права задовольнити.

Розірвати типовий договір оренди землі від 07.09.2016 року, який укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Колос» щодо земельної ділянки площею 5,1507 га, кадастровий номер :01:004:0111, розташованої на території Бузинівської сільської ради Іванівського району Одеської області, який зареєстровано 07.09.2016 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 16444713.

Скасувати державну реєстрацію речового права, здійсненого на підставі типового договору оренди землі від 07.09.2016 року, який укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Колос» щодо земельної ділянки площею 5,1507 га, кадастровий номер :01:004:0111, розташованої на території Бузинівської сільської ради Іванівського району Одеської області, який зареєстровано 07.09.2016 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 16444713.

Стягнути з ТОВ «Колос» на користь ОСОБА_1 суму сплаченого судового збору у розмірі 2147,20 грн. (дві тисячі сто сорок сім гривень 20 коп.)

Рішення може бути оскаржене учасниками справи в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду через суд першої інстанції шляхом подачі протягом 30 днів апеляційної скарги з дня проголошення судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення складено 30.05.2023 року.

СуддяІгор ПОГОРЄЛОВ