Номер провадження: 22-ц/813/2759/23
Справа № 509/1471/20
Головуючий у першій інстанції Гандзій Д.М.
Доповідач Сєвєрова Є. С.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.04.2023 м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії:

головуючого судді Сєвєрової Є.С.,

суддів: Вадовської Л.М., Цюри Т.В.,

за участю секретаря Малюти Ю.С.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах малолітньої ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , Авангардівська селищна рада,

третя особа Служба у справах дітей Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 13 січня 2022 року у складі судді Гандзій Д.М.,

в с т а н о в и в:

У квітні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , Авангардівської селищної ради, ОСОБА_3 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах малолітньої ОСОБА_4 , за участю 3-ої особи без самостійних вимог на стороні відповідачів, Служби у справах дітей Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області, та з урахуванням збільшення позову, просила стягнути заборгованість за комунальні послуги, розірвати договори про здачу приміщення в найм, визнати відповідачів такими, що втратили право користування житлом, зняти їх з реєстрації місця проживання та виселити.

В обґрунтування позову зазначила, що 10.10.2012 на підставі договору купівлі-продажу, вона набула право власності на житловий будинок з господарчими будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . 18.08.2016 позивач уклала з відповідачем ОСОБА_2 безстроковий договір найму житла у належному їй жилому будинку, який був зареєстрований Новодолинською сільською радою. 30.03.2017 позивач уклала зі ОСОБА_3 та неповнолітніми на той час ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , і ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , безстроковий договір найму житла у належному їй жилому будинку, які також були зареєстровані Новодолинською сільською радою. На підставі вказаних договорів найму житла відповідачі зареєстрували місце свого проживання у належному позивачу житловому будинку. Однак з травня 2019 року відповідачі припинили вносити плату за комунальні послуги, а саме: електропостачання, водопостачання, постачання природного газу, внаслідок чого позивач одноособово понесла витрати з оплати комунальних послуг, а також зі сплати податку на нерухомість в загальному розмірі за період з травня 2019 року по травень 2021 року 43 146, 92 грн. та оскільки в договорах найму не зазначено площу, яка передана кожному у найм, позивач вважала, що стягненню підлягають кошти з кожного з наймачів у рівних частинах. Так як ОСОБА_4 є неповнолітньою, а ОСОБА_5 , тільки 26.02.2021 року виповнилося 18 років, тому позивач просила стягнути заборгованість за період з травня 2019 року по травень 2021 року зі ОСОБА_2 у розмірі 21 269,21 грн.; зі ОСОБА_3 у розмірі 21 269,21 грн. Та з ОСОБА_5 за період з березня 2021 року по травень 2021 року у розмірі 1 324,13 грн. Позивач також зазначила, що відповідачі почали порушувати правила співмешкання, проявляти агресивність та неадекватність, створювати неможливі умови для її проживання в будинку, а ОСОБА_2 постійно погрожує її життю та здоров`ю, підпалом будинку, вчинив крадіжку її власного майна, внаслідок чого вона вимушена була звернутися з відповідними заявами до відділу поліції, але ці звернення виявились безрезультатними. Позивач зазначила, що в подальшому намагалась письмово попередити відповідачів за три місяці про відмову від договору найму, але її повідомлення, надіслані поштою, не були вручені відповідачам.

Рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 13 січня 2022 року позовні вимоги задоволено частково. Стягнуто на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати комунальних послуг (електро-, водо-, газопостачання) за період з травня 2019 року по травень 2021 року зі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 по 20949,47 грн з кожного і з ОСОБА_5 1384,33грн; стягнуто зі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в дохід держави судовий збір у розмірі 908 грн в рівних частках з кожного, а саме по 454 грн з кожного; стягнуто з ОСОБА_5 в дохід держави судовий збір у розмірі 908 грн; в задоволенні решти позову відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати в частині відмови в задоволенні позову та ухвалити в цій частині нове про задоволення позовних вимог.

В апеляційній скарзі зазначила, що відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про розірвання договорів найму, суд першої інстанції зазначив, що договір найму на вимогу наймодавця може бути розірваний у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги. Тобто, що для розірвання договору найму недостатньо лише несплати комунальних послуг протягом більше 2 років 7 місяців (період з травня 2019 року по дату винесення рішення). При цьому суд не звернув увагу на те, що квартирна плата не сплачується наймачами взагалі, оскільки у договорах про здачу приміщення в найм не встановлено плати за найм приміщення. Тобто, має місце систематичне невнесення наймачами плати за комунальні послуги та квартирної плати. Висновок суду про те, що чинним законодавством не встановлено такої підстави для розірвання договору найму житла як несплата наймачем плати за комунальні послуги суперечить положенню ч. 4 ст. 168 ЖК УРСР. Апелянт зазначила, що повідомляла відповідачів про відмову від договорів найму, що підтверджується відповідними повідомленнями адресованими відповідачам та доказами направлення вказаних повідомлень на адресу відповідачів. У повідомленнях, адресованих наймачам, ОСОБА_1 повідомляла їх про відмову від договорів найму на підставі ч. 2 ст. 763 ЦК України та розірвання договорів найму через три календарних місяці з моменту отримання повідомлення про відмову від договорів найму. Однак, отримувати вказані повідомлення у поштовому відділенні відповідачі відмовились, про що свідчать роздруківки трекінгу поштових відправлень. Вказані повідомлення були отримані відповідачами лише під час розгляду даної справи у суді. Враховуючи те, що відповідачам 06.06.2021 стало відомо про наявність відмови ОСОБА_1 від укладених з ними договорів найму, то з урахуванням ч. 2 ст. 763 ЦК України договори найму є розірваними з 07.09.2021. Викладені вище обставини свідчать про те, що рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог про розірвання договорів про здачу приміщення в найм укладених між ОСОБА_1 та наймачами ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 є незаконним. Позивачем зазначено, що вона довела наявність двох самостійних підстав, які передбачені ч. 4 ст. 168 ЖК УРСР для розірвання укладених з відповідачами договорів про здачу приміщення у найм та наявність підстав для розірвання укладених з відповідачами договорів про здачу приміщення у найм на підставі ч. 2 ст. 763 ЦК України. Аналіз наведених норм цивільного законодавства України дає підстави для висновку про те, що у разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема, із позовом про усунення перешкод у користуванні власністю та відповідно зняття з реєстрації місця проживання.

28.02.2023 від представника третьої особи надійшла заява в якій остання зазначила, про те, що підтримує висновок органу опіки та піклування від 20.10.2021 та заперечує проти задоволення позову в частині позбавлення права користування та зняття з реєстрації і виселення малолітньої ОСОБА_4 .

В судове засідання учасники справи не з`явилися, про час та місце розгляду повідомлені належним чином, заяв про відкладення справи не надали.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведенні в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, апеляційний суд приходить до наступних висновків.

За правилом частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Таким вимогам закону ухвалене у справі рішення не відповідає.

Суд першої інстанції відмовляючи в задоволенні позову в частині розірвання договорів про здачу приміщення, визнання осіб такими, що втратили право користування житлом, зняття з реєстрації та виселення виходив з того, що статтями 825 і 826 ЦК України не передбачено такої підстави як несплата вартості комунальних послуг для розірвання договору найму житла, а ст. 168 ЖК УРСР передбачена можливість розірвання договору найму житла може бути одночасне невнесення квартирної плати і плати за комунальні послуги, а не окреме невнесення наймачем лише плати за комунальні послуги.

Проте, з вказаним висновком апеляційний суд не погоджується з огляду на наступне.

З матеріалів справи вбачається, що на підставі договору купівлі-продажу від 10.10.2012 року ОСОБА_1 є власником житлового будинку з господарчими будівлями та спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

18.08.2016 року ОСОБА_1 уклала зі ОСОБА_2 у письмовій формі договір найму житла, будинку за вказаною адресою.

Договір зареєстрований Новодолинською сільською радою (станом на цей час Авангардівська селищна рада).

Також 30.03.2017 року ОСОБА_1 уклала з ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 у письмовій формі договори найму зазначеного вище будинку.

Договори зареєстровані Новодолинською сільською радою.

Договори укладені безстроково. В договорах не зазначено розмір плати за користування будинку. За умовами вказаний договір може бути розірваний достроково у випадках, передбачених законом.

Станом на час звернення до суду з даним позовом зареєстровані в будинку позивача за адресою: АДРЕСА_1 .

Гарантії здійснення права власності та його захисту закріплено і в статті 41 Конституції України, частиною четвертою якої передбачено, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Частиною першою статті 383 Цивільного кодексу України та статтею 150 Житлового кодексу Української РСР закріплені положення, відповідно до яких громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей та інших осіб.

Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк (частина друга статті 763 ЦК України).

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла (ст. 826 ЦК України).

Відповідно до положень статті 168 ЖК УРСР укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем. Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача. Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім`ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці. Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

У постанові Верховного Суду України від 20 червня 2018 року в справі N 461/1561/16 встановлено, що ОСОБА_1, у порядку, передбаченому статтею 168 ЖК УРСР, як власник спірної квартири, скористався своїм правом на припинення договірних відносин найму спірної квартири із відповідачем, а тому зайняття ОСОБА_2 указаного житла є порушенням права ОСОБА_1 на користування та розпорядження своїм майном.

Звертаючись до суду ОСОБА_1 , 1950 року народження, яка є інвалідом 1 та 2 групи, вказувала про те, що менш ніж через рік після початку спільного проживання між нею та наймачами почали виникати сварки, що робить неможливим їх спільне проживання у одному будинку. Позивач з травня 2019 року самостійне несе тягар по утриманню будинку, сплачує кошти за надані житлово-комунальні послуги з урахуванням всіх проживаючих осіб так як відповідачі з вказаного часу не здійснюють відповідні сплати.

З матеріалів справи вбачається, що 09.09.2019 ОСОБА_1 зверталася до Овідіопольського ВП ГУНП в Одеській області щодо спричинення їй неправомірних дій з боку ОСОБА_2 .

25.09.2019 ОСОБА_2 засобами поштового зв`язку направила на адресу місця реєстрації відповідачам повідомлення про відмову від договору найму в якому зазначила, що кожен з договорів про здачу приміщення в найм відповідно з кожним з наймачів вважатиметься розірваним через три календарних місяці з моменту отримання кожним з наймачів даного повідомлення. Вказані повідомлення повернулися, як вбачається з копій трекінгів, з позначкою «невдалі спроби вручення».

20.06.2021 відносно ОСОБА_2 за заявою позивача від 20.06.2021 було складено протокол про адміністративне правопорушення про те, що перебуваючи у стані алкогольного сп`яніння останній вчинив відносно своєї тітки ОСОБА_1 домашнє насильство. Постановою Овідіопольського районного суду матеріали вказаної справи про адміністративне правопорушення повернуті на дооформлення.

Відповідно до заяви про перегляд заочного рішення у даній справі, ОСОБА_3 підтвердила, що між відповідачами та позивачем почали виникати сварки, що призвело до звернення позивача до суду з даним позовом.

В матеріалах справи наявні копії квитанцій про сплату комунальних послуг позивачем.

Доказів того, що відповідачі здійснювали будь-які сплати за надані житлово-комунальні послуги у орендованому будинку не надано.

Факт несплати не оспорений та є самостійною підставою для розірвання договору.

Отже, встановленим є факт того, що між сторонами виникли неприязні стосунки, що спричиняє для позивача, як особи похилого віку з інвалідністю тягар спільного проживання з відповідачами.

Крім того, у зв`язку з несплатою комунальних послуг відповідачами, позивач самостійно несе витрати на його утримання у відповідності до кількості наймачів, які в ньому проживають.

У зв`язку з виниклими обставинами, позивач, як наймодавець житла, в порядку, визначеному статтею 168 ЖК УРСР, скористалась своїм правом на розірвання договору найму житлового приміщення та попередила наймачів про це відповідно до вимог, передбачених законом.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції не врахував, що правомірність зайняття відповідачами будинку не є беззаперечним фактом користування ним, оскільки законодавцем захищено інститут права власності і позивач, як власник спірного будинку, має право розірвати договір найму у разі порушень правил соціалістичного співжиття, які робить неможливим її проживання разом в одному будинку з наймачами, а також у зв`язку з систематичним невнесенням наймачами плати за комунальні послуги.

Висновок суду про те, що законодавець визначив підставу для розірвання договору найму у випадку одночасної несплати оренди житла та комунальних послуг не заслуговує на увагу з огляду на те, що сторони не узгоджували у договорі оплату за найм, водночас враховуючи, що останні проживають у спірному приміщенні мають обов`язок зі сплати отриманих послуг.

Враховуючи викладене, апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про розірвання договорів найму.

За встановлених судами обставин втручання у права відповідачів та дитини на користування житлом на вимогу власника майна є пропорційним та таким, що викликане обставинами, які мають істотне значення.

Крім того, справа перебувала на розгляді у суді з квітня 2020 року, фактично відповідачі дізналися про намір позивача розірвати договір найму після ухвалення заочного рішення від 01.10.2020, проте відповідачі за понад два роки з моменту вимоги власника, в добровільному порядку займане житло не звільнили, хоча цього часу було достатньо для пошуку нового житла для себе та дитини.

Разом з тим вимоги про визнання осіб такими, що втратили право користування житловим приміщенням та зняття їх з реєстрації місця проживання не підлягають задоволенню оскільки підстави визнання особи, такою, що втратила право користування житловим приміщенням зазначені в ст. 72 ЖК Української РСР та не знайшли свого підтвердження. У відповідності до ст. 7 ЗУ "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні" зняття з реєстрації місця проживання особи здійснюється на підставі судового рішення, яке набрало законної сили, про позбавлення права власності на житлове приміщення або права користування житловим приміщенням, про виселення, про визнання особи безвісно відсутньою або оголошення її померлою.

Отже, рішення суду першої інстанції в оскарженій частині підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову, яким розірвати договори найму житлового приміщення, укладених між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах малолітньої ОСОБА_4 , ОСОБА_5 . Виселити ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 з будинку.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 13 січня 2022 року в частині відмови в задоволенні позову про розірвання договорів найму, виселення скасувати.

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах малолітньої ОСОБА_4 , про розірвання договорів найму, виселення задовольнити.

Розірвати укладений 18.08.2016 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договір найму будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Розірвати укладені 30.03.2017 між ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 договір найму будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Виселити ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 з будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

В решті в оскарженій частині рішення залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст складений 16.05.2023.

Головуючий:

Судді: