судді Івано-Франківського апеляційного суду Василишин Л.В. на постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 18.05.2023 у справі № 344/2671/22 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ФОП ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про витребування майна з чужого нзаконного володіння
Івано-Франківський апеляційний суд постановою від 18.05.2023 р. у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ФОП ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про витребування майна з чужого нзаконного володіння, скасував рішення суду першої інстанції та ухвалив нове рішення про задоволення позову.
Не можу погодитися із таким рішенням колегії суддів з наступних причин.
За обставинами справи, позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про витребування майна з чужого незаконного володіння. В обґрунтування позову зазначив, що 04 жовтня 2016 року між ним як Покупцем та суб`єктом підприємницької діяльності ОСОБА_3 , як Продавцем, було укладено Договір № 14/08-16 купівлі-продажу нерухомого майна (госп. приміщення), яке буде створене в майбутньому.
На виконання умов договору 04.10.2016 р. Продавець та Покупець уклали Акт прийому-передачі господарського приміщення, відповідно до якого ФОП ОСОБА_3 передав, а ОСОБА_1 прийняв окреме господарське приміщення за № XI, на цокольному поверсі, загальною площею 17,9 кв.м., в будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Проте, позивач дізнався, що господарське приміщення за АДРЕСА_1 , яке було предметом Договору від 04.10.2016 р., було відчужене ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 , згідно з Договором купівлі-продажу нерухомого майна № 28/09-11 від 25 липня 2017 року та Акту прийому-передачі від 28.09.2017 р., та в подальшому право власності на спірне приміщення було зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу № 216 від 25.03.2021 р.
Позивач вважав, що у нього виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, тому має право на витребування господарського приміщення № XI у набувача ОСОБА_2 .
Суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову та зазначив, що у своїй Постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 Велика Палата Верховного Суду зробила такий висновок щодо застосування норм права.
Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). Враховуючи вищенаведені Висновки ВП Верховного Суду, та подані сторонами докази, вважав, що позивачем обраний неналежний спосіб захисту, оскільки вимог про визнання майнових прав на господарське приміщення № XI за адресою: АДРЕСА_1 позивач не заявив, а тому позов про витребування у ОСОБА_2 такого майна пред`явлено передчасно .
Вважаю, що висновок суду правильний і підстав для скасування рішення у апеляційного суду не було виходячи з такого.
Позивач просив про витребування спірного господарського приміщення у добросовісного набувача ОСОБА_2 виходячи з того, що є власником майнових прав на нього. При цьому, посилався на договір інвестування, Акт прийому-передачі, технічний паспорт та повну оплату.
Однак, як правильно зазначив суд, позивач вступивши у спір за захистом порушеного права, повинен був ставити вимогу про визнання за ним майнових прав, оскільки його право заперечується. Спірне приміщення було придбане відповідачем у ОСОБА_4 (третьої особи), який мав на нього оформлене та зареєстроване право власності, яке він попередньо оформив як первинний власник на підставі договору з ОСОБА_3 (третьою особою).
Обставини у справі були такі:
04.10.2016 р. між ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому № 14/08-16, предметом якого згідно п.2.1 зазначено, що у відповідності до даного Договору продавець зобов`язується передати у власність покупця господарське приміщення, яке буде створене ним у майбутньому, а покупець зобов`язується прийняти господарське приміщення у відповідності до умов даного Договору та оплатити його.
За даним Договором продається господарське приміщення, загальною площею 17,9 кв.м., на цокольному поверсі за номером XI, що розташоване в багатоквартирному житловому будинку, який знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_1 . Загальна площа господарського приміщення за даним Договором не є остаточною, оскільки вирахувана виходячи з відповідних проектних даних. Остаточна загальна площа приміщення за Даним Договором буде визначена виходячи з даних технічної інвентаризації наданих Обласним бюро технічної інвентаризації, як органа на те уповноваженого (надалі ОБТІ). Планове закінчення будівництва та введення в експлуатацію 2 (другий) квартал 2016 (дві тисячі шістнадцятого) року. Підключення до інженерних комунікацій міста та передача Об`єкту на баланс експлуатуючих організацій здійснюється на протязі трьох місяців після здачі Об`єкту Державній приймальній комісії. (п.п.2.2-2.5 Договору).
Відповідно до п.2.8 Договору право власності покупця на приміщення, що продається за цим Договором, підлягає реєстрації з моменту виконання покупцем всіх зобов`язань в тому числі і фінансових відповідно до даного договору, але не раніше завершення будівництва (створення майна) та прийняття об`єкту в експлуатацію.
В третьому розділі Договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створено у майбутньому №14/08-16 від 04.10.2016 року зазначено, що по завершенню будівництва об`єкта та здачі його в експлуатацію та при проведенні покупцем оплати вартості приміщення в повному обсязі, протягом 10 днів передати покупцю по акту прийому-передачі завершене будівництвом господарське приміщення з повним комплексом виконаних робіт та надати усі необхідні документи на дане приміщення для оформлення права власності на нього.
З п.4.2 Договору вбачається, що загальна сума договору на момент укладення договору становить 103 408,00 грн., що є еквівалентом 4 153,00 долари США.
Згідно пункту 4.4 договору, вище вказана загальна сума договору не є остаточною і підлягатиме перерахунку після повного завершення будівництва об`єкту, а саме, кінцева сума по даному договору буде коригуватися сторонами з врахуванням фактичної кінцевої площі приміщення за даним Договором (така площа береться згідно даних ОБТІ, поданих у технічному паспорті на будинок), шляхом перерахунку суми визначеної п. 4.1 Договору з врахуванням площі відхилення (в більшу чи меншу сторону), а також при зміні курсу долара США.
Згідно п. 5.1 Договору покупець робить чергові цільові внески згідно вказаного у п. 4.3 даного договору графіку шляхом внесення коштів у касу, або шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок Продавця.
Згідно п. 6.3 договору, у випадку перевищення покупцем прострочки чергового платежу більше ніж на 7 (сім) днів, продавець вправі відмовитись від даного Договору в односторонньому порядку на умовах та в порядку передбаченому ст. 214, 525, 615 Цивільного кодексу України з поверненням покупцеві, отриманих від останнього грошових коштів без індексації у відповідності до умов даного Договору з утриманням штрафу у розмірі 20 (двадцяти) відсотків від загальної суми Договору, що передбачена п. 4.2 Договору. У разі односторонньої відмови Продавця від договору у повному обсязі договір є відповідно припиненим протягом 10 днів з моменту надіслання покупцю письмового повідомлення про відмову від договору в зв`язку із порушенням покупцем зобов`язання щодо оплати. При цьому Сторони погодили, що укладання угоди про припинення даного Договору не вимагається.
П. 1 розділу 10 Договору передбачено, що договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами за умови укладання договору на виконання додаткових робіт та діє до фактичного виконання сторонами всіх прийнятих на себе зобов`язань за цим Договором.
04.10.2016 р. між ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_1 підписано також акт прийому-передачі господарського приміщення, з якого вбачається, що сторона 1 (ФОП ОСОБА_3 ) передає, а сторона 2 ( ОСОБА_1 ) приймає окреме господарське приміщення за №ХІ на цокольному поверсі, загальною площею 17,9 м.кв. в будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до витягу із переліку інвесторів, які брали участь в інвестуванні та фінансуванні об`єкта будівництва на АДРЕСА_1 , затверджений ФОП ОСОБА_3 - ОСОБА_1 значиться, як інвестор.
11.11.2015 р. ТзОВ «Західбудексперт» виготовило технічний паспорт на господарське приміщення ХІ № 8 по АДРЕСА_1 , площею 17.9 кв.м.
Також ТзОВ «Західбудексперт» на спірний об`єкт було виготовлено технічний паспорт і 10.05.2017 р.
Право власності на господарське приміщення, що є предметом цього договору виникає у покупця з моменту державної реєстрації права власності на господарське приміщення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Продавець стверджує, що на момент укладення цього договору вищевказане господарське приміщення нікому іншому не відчужене, під забороною чи арештом, заставою в тому числі податковою заставою не перебуває, судового спору щодо нього також прав у третіх осіб немає. Продавець стверджує, що самовільного перепланування та переобладнання у відчужуваному господарському приміщенні не здійснювалось.
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.
В нашому випадку, як стверджує позивач, у нього за договором виникло майнове правов силу виконання ним його умов. Як зазначалося , майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Однак таке право оспорюється, спірний об`єкт був зареєстрований за іншою особою та відчужений як сформований об`єкт нерухомості. Тоді як право позивача залишилося правом правомірного очікування і без його визнання в судовому порядку, позивач не може заявляти вимогу про витребування.
Тому, оскільки право вимоги за ст. 388 ЦК України має власник майна, позивачу слід було заявляти вимогу про визнання його майнового права та про одночасне витребування майна для його реального захисту.
Саме в такому контексті зробила висновок Велика Палата ВС в наведеній постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Оскільки в цій частині забудовник ОСОБА_3 позбавив його такої можливості щодо реєстрації права, він змушений звертатися до суду для визнання за ним права та про витребування.
Далі ВП зазначає, що оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Витребування ж майна без попереднього визнання права порушує конструкцію норми ст.388 ЦК України, таке не відповідає її змісту і буде вважатися її неправильним застосуванням.
Тому при наявності конкретного висновку ВП ВС у подібних правовідносинах суд першої інстанції обґрунтовано його врахував та дав правильну оцінку заявленій вимозі.
Крім того, апеляційний суд не звернув увагу на те, що позивач заявив вимогу тільки до останнього власника, тоді як фактично спір виник внаслідок дій третіх осіб - ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , про залучення яких позивач не клопотав. Оскільки позивач заявляє вимогу про витребування майна як власник такого майна та доводить своє право заперечуючи право іншого власника - ОСОБА_4 та відповідність дій за договором контрагента ОСОБА_3 , такі повинні були бути залучені до участі у справі.
Суддя Василишин Л.В.