РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 травня 2023 року смт. Близнюки

Близнюківський районний суд Харківської області в складі:

головуючого судді Масло С.П.,

за участю секретаря судових засідань Чміль Т.А.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

відповідача ОСОБА_3 ,

представника відповідача ОСОБА_4 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Близнюки в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ФОП ОСОБА_3 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним,-

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до Близнюківського районного суду Харківської області з позовною заявою до ФОП ОСОБА_3 , в якій просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки №б/н від 30.11.2020, кадастровий номер :03:000:0077, укладений між позивачем та відповідачем по справі.

В обґрунтування позову зазначила, що між нею та ФОП ОСОБА_3 (надалі за текстом - Відповідач) було укладено договір оренди земельної ділянки № б/н від «30» листопада 2020 року (надалі - Договір). Земельна ділянка розташована на території Софіївської сільської ради Близшоківського району Харківської обасті, площею 5,5362 гектарів, кадастровий № :03:000:0077. У розділі 4 Договору (орендна плата) зазначена форма оплати оренди, а саме, орендна плата вноситься «Орендарем» у натуральній формі та становить: 3 тони зерна пшениці та 100 кг насіння соняха за кожен рік оренди.

При укладанні Договору між позивачем та відповідачем було досягнуто домовленість, що у Договорі буде зазначено вартість земельної ділянки та зміна форми оплати за користування земельною ділянкою, а саме, замість натуральної форми на грошову у будь який час, за її заявою в зв`язку з тим, що відсутність у Договорі зазначення нормативно - грошової оцінки земельної ділянки, є обов`язковою умовою при укладанні Договору.

Разом з тим, при отриманні оплати за оренду земельної ділянки за 2021-2022 рік, позивачу було запропоновано натуральну форму оплати згідно умов Договору.

У зв`язку з відсутністю у позивача її примірника Договору, вона звернулася до Відповідача з відповідною заявою про надання їй копію Договору.

12.10.2022 відповідачем надано копію Договору, згідно якого, у розділі 4 (орендна плата) зазначена форма оплати оренди, а саме, орендна плата вноситься «Орендарем» у натуральній формі та становить: 3 тони зерна пшениці та 100 кг насіння соняха за кожен рік оренди.

У зв`язку з чим, позивачем було направлено заяву до відповідача про внесення змін до Договору, а саме: у пункті 2.3 Договору зазначити нормативну грошову оцінку земельної ділянки; пункт 4.1 Договору викласти в наступній редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та становить 12% віл нормативної грошової оцінки земельної ділянки»; пункт 4.4 Договору викласти у наступній редакції: «Сплата орендної плати має відбуватися у готівковій формі»; у розділі 9.4 виключити абзаци шостий, дев`ятий та десятий.

Станом на момент звернення до суду з даною заявою, відповіді на адресу позивача не надходило.

Отже, при підписанні цього Договору не були погоджені істотні умови договору оренди, а саме: не визначений відсотковий розмір орендної плати, який, у свою чергу, пов`язаний з розміром грошової оцінки земельної ділянки . При цьому про грошову оцінку земельної ділянки у Договорі не зазначено.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Нормативна грошова оцінка - це одна з кількох видів оцінок, передбачених Законом України "Про оцінку земель", основою розрахунку якої є рентний дохід від використання земельної ділянки протягом певного періоду часу. Законодавчо поняття нормативної грошової оцінки визначено також в ст.1 Закону України "Про оцінку земель".

В основі нормативної грошової оцінки земельної ділянки - рентний дохід ( в даному випадку - орендна плата).

Для земельної ділянки сільгосппризначення за межами населеного пункту цей дохід буде визначатись в результаті продажу зерна, вирощеного на земельній ділянці за певний проміжок часу. При цьому, якщо ділянка належить приватній особі, також враховується якість ґрунту, який покриває таку земельну ділянку.

Кожного року нормативна грошова оцінка підлягає обов`язковій індексації з урахуванням показників інфляції минулого року. Відповідальним за індексацію нормативної грошової оцінки є Держгеокадастр України та його місцеві підрозділи, які мають проіндексувати нормативну грошову оцінку для надання заінтересованим особам (податкова, громадяни, організації) до 15-го січня кожного року.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди.

Згідно змісту оспорюваного Договору істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» - розміру орендної плати, який, виходячи з положень цього договору, не відповідає вимогам законодавства, порушує права позивача, як власника земельної ділянки на отримання належної орендної плати, отже, є підстави про визнання Договору недійсним.

Позивач та його представник в судове засідання з`явились, позов підтримали та просили його задовольнити.

Відповідач та його представник у судовому засіданні заперечував проти задоволення позову в повному обсязі.

Суд, вислухавши доводи сторін та їх представників, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши докази у їх сукупності, дійшов до наступного.

Судом встановлено, що відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХР №063843 від 15.02.2006, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 5,5362 га, яка розташована на території Софіївської сільської ради Близнюківського району Харківської області.

Між ОСОБА_1 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 30.11.2020 укладено Договір оренди землі.

Відповідно до п. 1.1. Договору, «Орендодавець» надає, а «Орендар» приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Софіївської сільської ради Близнюківського району Харківської області.

Відповідно до п. 2.1. Договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5,5362 га, у тому числі ріллі - 5,5362 га, кадастровий № :03:000:0077, яка належить «Орендодавцю» на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку ХР № 063843, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі 15.02.2006 року за № 03.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки в Договорі не зазначена.

Відповідно до п. 3.1. Договору, договір укладено на 7 (сім) років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни та з включенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Відповідно до п. 4.1. Договору, орендна плата вноситься «Орендарем» у натуральній формі та становить: 3 тони зерна пшениці та 100 кг насіння соняха за кожен рік оренди.

Відповідно до п. 4.4. Договору, передача продукції в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами.

Відповідно до п. 11.1. Договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Відповідно до п. 11.2. Договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання «Орендарем» земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі або визнання його недієздатним та відмови осіб, зазначених у статті 7 Закону України «Про оренду землі», від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 11.3. Договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до п. 11.4. Договору, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №311022265 від 28.09.2022, земельна ділянка кадастровий номер :03:000:0077 на праві власності належить ОСОБА_1 . Також зареєстроване інше речове право оренди земельної ділянки, на підставі договору оренди землі б/н від 30.11.2020, орендар - ОСОБА_3 .

Відповідно до листа ОСОБА_3 від 12.10.2022, ОСОБА_1 було направлено копію Договору оренди земельної ділянки №б/н від 30.11.2020.

Відповідно до заяви ОСОБА_1 від 11.11.2022, яку було отримано ОСОБА_3 17.11.2022, що підтверджується рекомендованим повідомленням 238, ОСОБА_1 пропонувала внести зміни до Договору, а саме: у пункті 2.3 Договору зазначити нормативну грошову оцінку земельної ділянки; пункт 4.1. Договору викласти в наступній редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки»; пункт 4.4. Договору викласти у наступній редакції «Сплата орендної плати має відбуватися у готівковій формі»; у розділі 9.4 виключити абзац шостий, дев`ятий та десятий.

Предметом спору у цій справі є визнання договору оренди землі недійсним з підстав відсутності істотної умови, а саме нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК Українизміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частин першої, другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Статтею 152 ЗК України визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані із позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, у тому числі, шляхом визнання угоди недійсною.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України та частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення вимог або відмову в їх задоволенні.

У справі про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності в ньому істотної умови, передбаченої частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», суд повинен установити: чи дійсно порушуються права орендодавця у зв`язку з відсутністю в договорі таких умов, передбачених статтею 15 указаного Закону, визначити істотність цих умов, а також з`ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Позивач наголошує на тому, що в оскаржуваному договорі оренди відсутня нормативна оцінка земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди.

Надаючи оцінку вказаному доводу, суд зазначає, що позивачем не доведено порушення, невизнання або оспорювання його прав, свобод чи законних інтересів внаслідок вказаної обставини.

Так, стаття 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладання договору оренди) не містила вимогу щодо наявності у договорі оренди, такої істотної умови як нормативно-грошова оцінка земельної ділянки.

Зі справи вбачається, що фактично між сторонами договору оренди землі виникли суперечності щодо орендної плати, яку позивач бажає переглянути.

Орендна плата є умовою договору оренди, відомості про розмір орендної плати внесені державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень. Положеннями статті 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Договір оренди землі від 30 листопада 2020 року містить умову про те, що розмір орендної плати переглядається за згодою сторін. Отже, не досягнення між орендодавцем, який бажав переглянути розмір орендної плати, та орендарем взаємної згоди щодо перегляду розміру орендної плати та, відповідно, не укладення між орендодавцем та орендарем Додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди землі від 30 листопада 2020 року в частині орендної плати чи інших умов (з послідуючим здійсненням державної реєстрації змін до речового права оренди) тощо не є підставою для визнання Договору оренди землі від 30 листопада 2020 року недійсним.

Суд, враховуючи вищезазначене, дійшов висновку, що ОСОБА_1 була вільною в укладенні договору та виборі орендаря, умови (пункти) договору визначені на розсуд сторін (орендодавця та орендаря), погоджені ними. За умовами договору оренди землі (земельної ділянки) ОСОБА_1 як орендодавець передала ФОП ОСОБА_3 як орендарю належну їй на праві приватної власності земельну ділянку кадастровий номер :03:000:0077 на строк 7 років у володіння та користування за плату як то орендну плату, яку сторони визначили в натуральній формі.

Доказів які б підтверджували, що позивач не підписувала оскаржуваний договір оренди землі від 30 листопада 2020 року, не надано.

Також суд відхиляє доводи позивача, як підставу для задоволення позову,в тій частині, що їй невиплачувалась орендна плата, оскільки вказані обставини не можуть бути правовою підствою для визнанння оскаржуваного договору недійсним.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог щодо визнання недійсним Договіру оренди земельної ділянки №б/н від 30.11.2020, укладеного між позивачем та відповідачем по справі, та, як наслідок, відмову в його задоволенні.

Питання щодо розподілу судових витрат суд вирішує відповідно до ст. 141 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 2, 19, 76-81, 89, 133, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352 ЦПК України, суд-

в и р і ш и в:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ФОП ОСОБА_3 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним - відмовити.

Рішення може бути оскаржено повністю або частково в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення або в порядку ч.2 ст. 354 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасника справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Повний текст рішення складено та підписано 24 травня 2023 року.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрованої за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідач: Фізична особа - підприємець ОСОБА_3 ( зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 ).

Суддя С.П. Масло