ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/2203/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 липня 2023 року Дарницький районний суд м. Києва у складі головуючого судді Якусика О.В., за участю секретаря судового засідання Боклач А.Є., представника позивача - адвоката Сербіної Л.В., розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно,

ВСТАНОВИВ:

Адвокат Лобуренко С.В. в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Дарницького районного суду м. Києва з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича, в якому просить:

- визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 60716256 від 01.10.2021, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З., про державну реєстрацію права приватної власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру загальною площею (кв.м): 73,2, житловою площею (кв.м): 41,2 за адресою: АДРЕСА_1 ;

- скасувати запис про право власності на квартиру загальною площею (кв.м): 73,2, житловою площею (кв.м): 41,2 за адресою: АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк», номер запису про право власності/довірчої власності: 44269695, дата та час державної реєстрації: 27.09.2021 18:36:50, внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка З.З. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 60716256 від 01.10.2021.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 27.09.2021 приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60716256 від 01.10.2021 зареєстрував право власності на належну позивачу і третім особам квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством « Альфа-Банк».

Позивач вважає, що перехід права власності на квартиру, реєстрація якого відбулась на підставі рішення державного реєстратора від 01.10.2021 є незаконним, а рішення та запис про право власності повинні бути скасовані судом, як такі, що суперечать закону та договору іпотеки.

Так, позивач вказує, що на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідача АТ «Альфа-Банк» сплив строк позовної давності, оскільки відповідно до п. 7 ч. 11 ст. 11 Закону України «Про захист прав споживачів» у редакції, чинній до 09.06.2017, кредитодавцю забороняється вимагати повернення споживчого кредиту, строк давності якого минув. Оскільки звернення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки здійснюється саме з метою позасудового повернення споживчого кредиту, відповідач АТ «Альфа-Банк» був позбавлений можливості реалізувати свої права іпотекодержателя цим шляхом у зв`язку з пропуском кредитором за вказаним кредитним договором строку позовної давності ще на час чинної редакції п. 7 ч. 11 ст. 11 Закону «Про захист прав споживачів».

Позивач також вказує, що на момент укладення договору іпотеки, діяла інша редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, при цьому правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, є Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (редакція статті від 12.05.2006). Тобто, на момент виникнення правовідносин згідно з договором іпотеки єдиною підставою для набуття права власності на предмет іпотеки було укладення окремого договору.

Враховуючи відсутність укладеного сторонами Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, ненадання такого договору державному реєстратору, залишення без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, не направлення Іпотекодавцям відповідачем АТ «Альфа-Банк» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, не проведення оцінки нерухомого майна станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення державної реєстрації права, позивач вважає дії державного реєстратора - приватного нотаріуса Русанюка 3.3. щодо реєстрації за АТ «Альфа- Банк» права власності на спірну квартиру незаконними.

Позивач, зокрема, зазначає, що іпотекодавці не отримували на свою адресу від АТ «Альфа-Банк» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Також, АТ «Альфа-Банк» ухилилося від виконання передбаченого як Законом № 898-ІУ, так і Порядком № 1127 щодо повідомлення Іпотекодавців про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за AT Альфа-Банк» проведена всупереч норм чинного законодавства.

Як вказує позивач згідно з ч. 3 ст. 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Відповідачем АТ «Альфа-Банк» Іпотекодавцям не було надано інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Оцінка майна предмету іпотеки не проводилась, оскільки квартиру в цей період ніякий суб`єкт оціночної діяльності не оглядав. Повідомлення про проведення оцінки та визначення ринкової вартості квартири Іпотекодавці від АТ «Альфа-Банк» не отримували.

АТ «Альфа-Банк» не було надано державному реєстратору звіту суб`єкта оціночної діяльності про вартість предмету іпотеки, що свідчить про не дотримання при вчиненні реєстраційної дії вимог Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджено постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 27.12.2015.

Згідно із протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10 листопада 2021 року позовну заяву було передано для розгляду судді Якусику О.В.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 16 листопада 2021 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 753/23006/21 за правилами загального позовного провадження, призначено у справі підготовче судове засідання на 24.02.2022.

18.02.2022 відповідач подав відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що АТ «Альфа-Банк», яке є правонаступником AT «Укрсоцбанк», оформило право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , яка належала на праві власності позивачу та третім особам, згідно із ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Правовою підставою для реєстрації права власності AT «Укрсоцбанк» на нерухоме майно є відповідне іпотечне застереження в п.п. 4.5, 4.5.3. Договору іпотеки, яке передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, та міститься у Іпотечному договорі.

Відповідач вказує, що нова редакція статей 36, 37 Закону № 898-IV, викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу III «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в пунктах 4.5, 4.5.3 іпотечного договору, є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідач зазначає, що відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, у редакції яка діє з 26.02.2020, на адресу іпотекодавців товариством двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалися повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням. У зазначених повідомленнях позичальника попереджено про те, що у разі невиконання відповідної вимоги протягом 30-денного строку Банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Повідомлення направлені цінним рекомендованим листом з повідомленням з описом вкладення.

Перше повідомлення було отримане особисто ОСОБА_2 , як повнолітнім родичем всіх адресатів 10.03.2020, а другі повернулися адресату з відміткою «за закінченням зберігання». Таким чином, на думку відповідача, єдиною причиною ймовірного неотримання повідомлень є свідома відмова позивача від отримання кореспонденції та не може бути розцінена як порушення його прав.

Також відповідач звертає увагу на те, що пунктом 6.2 Іпотечного договору визначено, що усі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Враховуючи викладене, вважає, що датами отримання повідомлень є 03.03.2020 та 27.04.2020 (дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача).

Щодо доводів позивача про відсутність оцінки майна, відповідач вказує, що оцінка СОД відсутня в переліку документів, які надаються державному реєстратору згідно Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015, а відтак доводи позивача в цій частині є безпідставними. Згідно з вимогами чинного законодавства оцінка має бути проведена, але не має надаватись реєстратору, натомість позивач не довів, якими нормами Закону мав би керуватись державний реєстратор у випадку відмови в державній реєстрації з мотивів незгоди Іпотекодателя з вартістю предмету іпотеки, адже у випадку відмови у вчиненні реєстраційних дій держаний реєстратор повинен був би прийняти рішення про відмову в державній реєстрації прав яке за приписами ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.

Також відповідач звертає увагу, що заявляючи про незгоду з оцінкою, позивач не надає докази того, що вартість, визначена СОД за дорученням Іпотекодержателя, не відповідає дійсності, адже він був наділений правом подати суду висновок, складений на його замовлення, але не скористався таким своїм правом.

24.02.2022 судове засідання не відбулось з огляду на необхідність забезпечити безпеку учасників судового процесу, збереження їх життя і здоров`я, у зв`язку із широкомасштабною збройною агресією російської федерації проти України та введенням на території України з 05 годин 30 хвилин 24 лютого 2022 року воєнного стану відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні».

25.05.2022 призначено підготовче засідання на 21.06.2022.

21.06.2022 представник позивача подав відповідь на відзив, в якому зазначив, що відповідно до Закону України «Про іпотеку» (в редакції від 12.05.2006, яка діяла на момент укладення іпотечного договору), передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Наголосив, що відповідне застереження про передачу іпотекодавцями іпотекодержателю у випадку невиконання основного зобов`язання права власності на предмет іпотеки, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, в іпотечному договорі відсутнє. В іпотечному договорі міститься лише положення про можливість передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Крім цього, вважає, що державний реєстратор провів оскаржувану державну реєстрацію права власності за AT «Альфа Банк» за відсутності необхідних для оскаржуваної реєстрації прав документів, передбачених пунктом 61 Порядку № 1127, а саме не додано документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання боржником/іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.

Так, відповідач сам вказує, що перше повідомлення не було отримане ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , а посилається, що листи від банку отримано ОСОБА_2 як повнолітнім членом сім`ї. Однак, на думку позивача, дані твердження є сумнівними з огляду на те, що згідно Правил надання послуг поштового зв`язку цінні листи вручаються одержувачу особисто, під розпис, або такий лист може отримати представник особи за довіреністю, в якій зазначено право отримувати поштову кореспонденцію. Також позивач зауважує, що є візуальна відмінність підпису ОСОБА_2 на договорі іпотеки та підпису на зворотному повідомлені. Крім того, не вбачається, що банк направляв саме вимогу, а не будь-яку іншу кореспонденцію, на ім`я ОСОБА_3 взагалі не направлялась кореспонденція, прізвище вказано не вірно, оскільки було вказано « ОСОБА_3 », що вказує на те, що немає доказів того, що саме ОСОБА_3 банк направляв вимогу. Описів вкладення до листів від 03.03.2020 не надано. Також сумнівними є докази опису вкладення від 27.04.2020 про направлення іпотекодавцям саме повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки в них не вказано вид поштового відправлення та не зазначений номер трекінг поштового відправлення, а відправником вказаний ОСОБА_4 , а не AT «Альфа Банк».

Позивач також наголошує, що оцінка майна предмету іпотеки не проводилась, оскільки квартиру 28.08.2021 ніякий суб`єкт оціночної діяльності не оглядав. Повідомлення про проведення оцінки та визначення ринкової вартості квартири Іпотекодавці від АТ «Альфа-Банк» не отримували. А тому іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом № 898-IV, так і Порядком № 1127 щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулосязарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності.

Жодної інформації про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, повідомлення , на які посилається відповідач що датовані 2020 роком, не містило. Потрібно враховувати, що реєстрація права власності на квартиру за банком відбулась 27.09.2021 року.

Крім того, позивач вказує, що на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідача АТ «Альфа-Банк» сплив строк позовної давності з огляду на положення п. 7 ч. 11 ст. 11 Закону України «Про захист прав споживачів» у редакції, чинній до 09.06.2017, відповідно до якої кредитодавцю забороняється вимагати повернення споживчого кредиту, строк давності якого минув.

Ухвалою суду від 21.06.2022 підготовче засідання відкладено на 19.07.2022, витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича належним чином завірені копії матеріалів реєстраційної справи щодо об`єкту нерухомого майна - квартири загальною площею 73,2 кв.м., житловою площею 41,2 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 000 та залучено до участі у справі, у якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 .

30.06.2022 відповідач подав заперечення на відповідь на відзив, в якому вказав, що на виконання норм Закону України «Про іпотеку», Банк надіслав письмове повідомлення іпотекодавцю та в подальшому надав їх реєстратору.

Так, відповідач зазначив, що в матеріалах справи міститься вимога Банку на ім`я ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , направлена за адресою АДРЕСА_1 ., відповідно до якої банк повідомив про звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку передбаченому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», а також про анулювання залишку заборгованості за договором. Також в матеріалах справи міститься рекомендоване поштове повідомлення про вручення за даною адресою з відповідним підписом.

Позивачем не спростовано та не надано належних та допустимих доказів того, що відповідне повідомлення нею не було отримано, та підпис на накладній не належить іпотекодавцю. Матеріали справи не містять жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження наявності будь-яких заперечень з боку позивача у відповідь на надіслану відповідачем вимогу про усунення порушення виконання зобов`язання.

Щодо позовної давності відповідач вказав, що звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» не є судовим способом захисту порушеного права, а тому позовна давність до цих правовідносини не застосовується.

Банк повторно зазначив, що законодавство не містить вимог щодо надання для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно оцінки такого майна, як і погодження її з іпотекодавцями.

19.07.2022 розгляд справи відкладено на 13.09.2022.

Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 13.09.2022 відкладено підготовче засідання на 08 лютого 2023 року, витребувано у Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) належним чином засвідчені копії матеріалів реєстраційної справи та належним чином засвідчені паперові копії всіх електронних документів, які містяться в реєстраційній справі щодо реєстрації права власності за АТ «Альфа-Банк» на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , здійсненої на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 60716256 від 01.10.2021.

19.10.2023 від Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшли документи на виконання вимог ухвали суду.

04.01.2023 представник приватного нотаріуса Русанюка З.З. - адвокат Дзюба М.Ю. подав клопотання, якому просив замінити відповідача приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича на належного відповідача - АТ «Альфа Банк», а у випадку відмови у задоволенні клопотання - відмовити у задоволенні позову, оскільки приватний нотаріус є неналежним відповідачем у справі.

Суд відмовляє у задоволенні цього клопотання, оскільки визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів та обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (така правова позиція викладена Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц).

Як вказав позивач у позовній заяві, до відповідача - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича він заявляє вимогу визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60716256 від 01.10.2021, прийняте державним реєстратором: приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком Золтаном Золтановичем про державну реєстрацію права приватної власності Акціонерного товариства «Альфа-Банк», , на квартиру загальною площею (кв.м): 73,2, житловою площею ( кв.м) : 41,2 за адресою: АДРЕСА_1 .

Крім цього, відповідно до частини другої статті 51 ЦПК України заміна первісного відповідача належним відповідачем можлива лише за клопотанням позивача, а не відповідача.

02.02.2023 від відповідача надійшло клопотання про зміну назви відповідача з АТ «Альфа-Банк» на АТ «Сенс-Банк» без зміни організаційно правової форми.

08.02.2023 підготовче засідання відкладено на 24.02.2023.

24.02.2023 підготовче засідання відкладено на 13.04.2023.

13.04.2023 підготовче засідання відкладено на 25.04.2023.

Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 25.04.2023 закрито підготовче провадження у справі, призначено справу до судового розгляду по суті на 14.06.2023.

14.06.2023 розгляд справи відкладено на 14.07.2023.

Представник відповідача у судове засідання 14.07.2023 не з`явився, подав клопотання про розгляд справи за відсутності представника АТ «Сенс-Банк».

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази, дійшов таких висновків.

27.07.2007 між позичальником ОСОБА_1 та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» укладено Договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 032/29-273К, відповідно до якого надання Кредиту буде здійснюватися окремими частинами - траншами зі сплатою 13,00 процентів річних та комісій, в розмірі та в порядку визначеному цим Договором, в межах максимального ліміту заборгованості до 109 900 доларів США 00 центів, з наступним зниженням максимального ліміту заборгованості, починаючи з вересня 2007 року, кожного 10 (десятого) числа місяця ліміт зменшується на 1 324,00 доларів США 00 центів, з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту до 26.07.2014.

Згідно з пунктом 1.2. договору кредит надається на поточні потреби.

27.07.2007 з метою забезпечення виконання зобов`язань позичальника ОСОБА_1 за Кредитним договором між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» укладено Договір іпотеки № 02-10/2687, відповідно до якого іпотекодавці передають в іпотеку Іпотекодержателю (Банку) нерухоме майно - трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.1.2 іпотечного договору заставна вартість предмета іпотеки за згодою Сторін становить 792 850 гривень 00 коп., що за офіційним курсом Національного банку України на день укладення цього Договору становить 157 000 доларів США 00 центів.

Квартира АДРЕСА_1 належала ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на праві власності у рівних долях, що підтверджується Свідоцтвом про право власності на житло № НОМЕР_1 від 16.05.2005, видане Відділом приватизації житла Дарницької районної в м. Києві державної адміністрації і зареєстроване відповідно до реєстраційного напису на правовстановлюючому документі, вчиненого Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» 03.06.2005, за реєстровим номером 3080.

Як передбачено п. 4.5. іпотечного договору, іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема: на підставі рішення суду або на підставі виконавчого напису нотаріуса або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (п. 4.5.3.) або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

З матеріалів реєстраційної справи № 000 щодо спірного об`єкта нерухомого майна вбачається, що 03.03.2020 АТ «Альфа-Банк» надіслав ОСОБА_1 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 повідомлення від 27.02.2020 за вих. № 755, у якому вимагав усунути порушення, а саме сплатити заборгованість за кредитним договором, розмір якої станом на 26.02.2020 складає 242 035,20 дол. США та повідомив, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». У цьому повідомленні банк зазначив, що у випадку задоволення вимог іпотекодержателя в порядку, передбаченому с. 37 Закону України «Про іпотеку», боржникові буде прощено залишок непогашеної заборгованості за кредитом.

Згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення 367 поштове відправлення вручене ОСОБА_2 10 березня 2020 року.

Адресовані ОСОБА_1 , ОСОБА_3 поштові відправлення повернуті на адресу Банку з відміткою відділення поштового зв`язку «кінець терміну зберігання».

27.04.2020 АТ «Альфа-Банк» надіслав ОСОБА_1 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 повторне повідомлення від 24.04.2020 за вих. № 54 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, у якому повторно вимагав усунути порушення, а саме сплатити заборгованість за кредитним договором, розмір якої станом на 26.02.2020 складає 242 035,20 дол. США та повідомив, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Вказана вимога надіслана ОСОБА_1 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 за адресою АДРЕСА_1 . Адресовані іпотекодавцям поштові відправлення повернуті на адресу Банку з відміткою відділення поштового зв`язку «кінець терміну зберігання».

28.08.2021 суб`єктом оціночної діяльності - ТОВ «Незалежна експертна компанія» складено висновок про вартість майна, відповідно до якого ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 складає 1 380 000 грн.

Банк також подав державному реєстратору Довідку станом на 27.09.2021, згідно з якою загальна заборгованість позичальника складає 686698,21 дол. США, у якій також зазначив оціночну вартість предмету іпотеки у розмірі 1 380 000 грн.

01.10.2021 державний реєстратор - приватний нотаріус Русанюк З.З. провів державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за Акціонерним товариством «Альфа-Банк», відповідно до рішення №60716256 від 01.10.2021 та вніс запис про право власності №44269695.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

Як передбачено частинами першою, другою статті 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно з Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Після внесення Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Суд вважає, що п. 4.5.3. договору іпотеки за своїм змістом складає іпотечне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

З урахуванням умов укладеного між сторонами іпотечного договору, зокрема пункту 4.5.3, яким передбачено можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 37 Законом України «Про іпотеку», ПАТ «Альфа-Банк» мало право у досудовому порядку задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки на підставі вказаного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, суд вважає необґрунтованими доводи позивача про те, що єдиною підставою для державної реєстрації права власності за ПАТ «Альфа-Банк» міг бути виключно договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Також суд відхиляє доводи позивача про відсутність у договорі іпотеки відповідного застереження, оскільки такі твердження позивача спростовуються змістом п. 4.5.3 договору іпотеки.

Як передбачено частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на дату проведення державної реєстрації права власності) , у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (такий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц).

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Такий висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц.

Також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Отже, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Пунктом 6.2. договору іпотеки визначено, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Системний аналіз пункту 6.2. іпотечного договору у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України щодо свободи договору дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.

Як встановлено судом, 03.03.2020 АТ «Альфа-Банк» надіслав ОСОБА_1 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 за адресою АДРЕСА_1 , яка зазначена у договорі іпотеки, повідомлення від 27.02.2020 за вих. № 755, у якому вимагав усунути порушення, а саме сплатити заборгованість за кредитним договором, розмір якої станом на 26.02.2020 складає 242 035,20 дол. США та повідомив, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». У цьому повідомленні банк зазначив, що у випадку задоволення вимог іпотекодержателя в порядку, передбаченому с. 37 Закону України «Про іпотеку», боржникові буде прощено залишок непогашеної заборгованості за кредитом.

Факт направлення цього повідомлення підтверджується наданими Банком Реєстром № 114 цінних почтових відправлень, що пересилаються в межах України, фіскальним чеком ПАТ «Укрпошта» від 03.03.2020, списком № 1916 згрупованих відправлень, описами вкладення в цінний лист з штемпелем відділення поштового зв`язку від 03.03.2020, рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення та поштовими конвертами.

Як слідує з матеріалів справи, згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення 367 поштове відправлення вручене ОСОБА_2 10 березня 2020 року, про що свідчить підпис у цьому повідомленні.

Адресовані ОСОБА_1 , ОСОБА_3 поштові відправлення повернуті на адресу Банку з відміткою відділення поштового зв`язку «кінець терміну зберігання».

27.04.2020 АТ «Альфа-Банк» надіслав ОСОБА_1 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 повторне повідомлення від 24.04.2020 за вих. № 54 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, у якому повторно вимагав усунути порушення, а саме сплатити заборгованість за кредитним договором, розмір якої станом на 26.02.2020 складає 242 035,20 дол. США та повідомив, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Вказана вимога надіслана ОСОБА_1 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 за адресою АДРЕСА_1 .

Факт направлення цього повідомлення підтверджується наданими Банком Реєстром експрес відправлень з відміткою відділення поштового зв`язку про його прийняття, фіскальним чеком ПАТ «Укрпошта» від 27.04.2020, описами вкладення в цінний лист з відміткою відділення поштового зв`язку від 27.04.2020, поштовими конвертами з відмітками відділення поштового зв`язку.

Матеріали справи свідчать, що адресовані іпотекодавцям і боржнику поштові відправлення повернуті на адресу Банку з відміткою відділення поштового зв`язку «кінець терміну зберігання».

Вказані докази у своїй сукупності та взаємозв`язку свідчать про належне виконання Банком обов`язку направлення позичальнику та іпотекодавцям повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки й, відповідно, дотримання банком вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо їх направлення.

Доводи позивача щодо візуальної відмінності підпису ОСОБА_2 на договорі іпотеки та підпису на зворотному повідомлені, суд відхиляє, оскільки за пунктом 99 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270, рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень вручаються адресату, а у разі його відсутності - повнолітньому члену сім`ї за умови пред`явлення документа, що посвідчує особу, а також документа, що посвідчує родинні зв`язки з адресатом (свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб тощо).

Напис про одержання поштового відправлення учасником справи, в якому зазначене його прізвище, зроблений працівником поштового зв`язку, зазвичай є переконливим доказом отримання відправлення саме адресатом. Таке переконання ґрунтується на презумпції добросовісного виконання працівниками пошти своїх обов`язків. Однак таку презумпцію може бути поставлено під сумнів і спростовано (вказаний висновок викладений, зокрема, у постанові Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 222/1402/16).

Однак, позивач не спростував презумпцію добросовісного виконання працівниками пошти своїх обов`язків при врученні ОСОБА_2 відповідного рекомендованого листа, оскільки докази на підтвердження цих обставин у справі відсутні. Більше того, жодних заяв щодо неналежності їй підпису ОСОБА_2 , будучи учасником справи, не подавала.

Заперечення позивача щодо направлення Банком саме вимоги, а не будь-якої іншої кореспонденції суд також відхиляє, оскільки Банк надав описи вкладення у цінні листи, надіслані згідно з штемпелем поштового відділення 03.03.2020 та 27.04.2020, які у сукупності з відповідними реєстрами (списками) підтверджують надіслання іпотекодавцям саме вимог-повідомлень.

Суд також зауважує, що відповідно до пункту 61 Порядку належним доказом, що підтверджує направлення вимог є засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.

Такими чином за змістом наведеного положення допускається направлення вимоги іпотекодавцям як цінним листом з відповідним описом вкладення, так і рекомендованим листом, який подається без опису вкладення.

Щодо посилань позивача на те, що кореспонденція на ім`я ОСОБА_3 взагалі не направлялась, оскільки у листі було вказано « ОСОБА_3 », суд зауважує, що така помилка не є істотною та такою, що унеможливила отримання ОСОБА_3 відповідного поштового відправлення, яке було повернуто саме у зв`язку із закінченням терміну зберігання, а не відсутністю такого адресата за поштовою адресою.

Також суд не погоджується з доводами позивача, що відправником поштової кореспонденції був ОСОБА_4 , а не AT «Альфа Банк», оскільки за змістом наданих Банком реєстрів відправки відправником цих поштових відправлень був саме АТ «Альфа-Банк».

Твердження позивача про те, що іпотекодавці не отримували на свою адресу від АТ «Альфа-Банк» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, суд вважає безпідставними, оскільки такі доводи помилково ґрунтуються на положеннях пункту 61 Порядку в редакції, що діяла до 26 лютого 2020 року і якою було передбачено подання для державної реєстрації документа, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.

Натомість, у редакції Порядку, що діяв станом на дату вчинення оскаржуваної реєстраційної дії вимоги щодо обумовлення проведення державної реєстрації отриманням іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя є альтернативним способом повідомлення.

Таким чином суд вважає, що позивач не спростував презумпцію належного повідомлення іпотекодавців та боржника про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, а тому відповідач набув право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Суд установив, що для реєстрації права власності на підставі договору іпотеки АТ «Альфа-Банк» було надано сам договір іпотеки, пункти 4.5., 4.5.3 якого містять застереження щодо можливості передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у позасудовому порядку, копії письмових вимог від 27.02.2020 та 24.04.2020 про усунення порушень основного зобов`язання з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, надісланих на ім`я ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_8 та неотримання ними листів у зв`язку із закінченням терміну зберігання, довідку про розмір заборгованості за основним зобов`язанням станом на 27 вересня 2012 року, яка містить відомості про вартість предмета іпотеки.

Також з матеріалів реєстраційної справи вбачається, що банк надав державному реєстратору Звіт про вартість майна від станом на 28 серпня 2021 року, згідно з яким вартість предмету іпотеки іпотеки становила 1 380 000 грн. У цьому висновку зазначено, що ринкова вартість визначалась відповідно до вимог Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 20.02.2019 № 224, Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав», Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна».

Посилання позивача на висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 20.04.2019 у справі № 306/2053/16-ц, згідно з яким ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна та має бути проведена на момент такого набуття, не спростовує вказаних вище обставин, оскільки у вказаній справі Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності взагалі не проводилась. Водночас, у цій справі така оцінка була проведена, що підтверджується висновком про вартість майна, який був чинним на момент переходу права власності.

Наведене відповідає висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 13 травня 2021 року у справі № 715/2669/19.

Водночас, заперечуючи проти цієї оцінки, позивач не надав доказів визнання висновку про вартість майна в судовому порядку недійсним відповідно до статті 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», про його оскарження в установленому законом порядку позивач також не заявляв. Крім того, позивач не надано доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку. Отже, в цій частині позивач не довів порушення його прав.

Оскільки стаття 37 Закону України «Про іпотеку» не встановлює обмежень щодо застосування методичних підходів оцінки та не вимагає проведення оцінки нерухомого майна виключно шляхом безпосереднього огляду приміщення, суди вважає, що іпотекодержатель не допустив в цій частині порушення вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Отже, оскільки банк під час реєстрації права власності на спірну квартиру надав державному реєстратору всі необхідні документи, визначені статтями 35, 37 Закону України «Про іпотеку», пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державний реєстратор прийняв надані документи та здійснив реєстрацію відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд вважає, що позивач не довів наявності підстав для скасування такого рішення державного реєстратора.

Суд також відхиляє посилання позивача на те, що у вимозі про усунення порушень Банк не вказав вартість майна, за якою він звертатиме стягнення на предмет іпотеки, оскільки у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що письмова вимога про усунення порушень має містити стислий зміст порушених зобов`язань, вимогу про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Інших вимог, в тому числі і щодо зазначення вартості майна, для такого документа законом не встановлено.

Доводи позивача про сплив позовної давності як підставу для визнання незаконними дій державного реєстратора суд відхиляє з таких міркувань.

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

За правилами статті 266 ЦК України, зі спливом позовної давності до основної вимоги вважається, що позовна давність спливла і до додаткової вимоги (стягнення неустойки, накладення стягнення на заставлене майно тощо).

Наслідки спливу позовної давності визначаються статті 267 ЦК України.

Згідно з приписами статті 267 ЦК України особа, яка виконала зобов`язання після спливу позовної давності, не має права вимагати повернення виконаного, навіть якщо вона у момент виконання не знала про сплив позовної давності. Заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Отже, позовна давність пов`язується із судовим захистом суб`єктивного права особи в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Якщо упродовж установлених законом строків особа не подає до суду відповідного позову, то за загальним правилом ця особа втрачає право на позов у розумінні можливості в судовому порядку захистити належне їй цивільне майнове право. Тобто сплив позовної давності позбавляє цивільне суб`єктивне право судового захисту, тобто здатності до примусового виконання проти волі зобов`язаної особи.

У цій справі АТ «Альфа-Банк» реалізувало своє право на задоволення вимог у позасудовому порядку, тому позовна давність до врегулювання вимог кредитора у позасудовому порядку не застосовується.

При цьому суд зауважує, що сплив позовної давності не свідчить про відсутність заборгованості за кредитним договором. Такі наслідки для кредитора застосовується у разі звернення його до суду із відповідним позовом, однак звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося у позасудовому порядку на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, яким вважається відповідне застереження в іпотечному договорі.

Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»). Строк дії іпотечного договору сторонами у справі, що розглядається, не встановлено, а основне зобов`язання не припинилося.

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 27.03.2019 у справі № 520/17304/15-ц, у ЦК України та Законі України «Про іпотеку» відсутня така підстава для припинення іпотеки як сплив позовної давності за вимогами кредитора за основним зобов`язанням. У цій справі Велика Палата Верховного Суду відхилила довід позивачки про відсутність у кредитора права на звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку з пропуском позовної давності.

Щодо посилання позивача на пункт 7 частини одинадцятої статті 11 Закону «Про захист прав споживачів» суд звертається до висновків щодо застосування цієї норми, викладених у пунктах 59, 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що пункт 7 абзацу другого частини одинадцятої статті 11 Закону України «Про захист прав споживачів» не передбачає заборони та не обмежує іпотекодержателя у праві в порядку та у спосіб, визначені Законом «Про іпотеку» й іпотечним договором, задовольнити вимоги щодо невиконаного зобов`язання за рахунок предмета іпотеки та, відповідно, відхилила довід позивачки про відсутність у іпотекодержателя права на звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку з пропуском позовної давності для звернення з вимогою за основним зобов`язанням.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що позовні вимоги про визнання незаконним та скасуваня рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01.10.2021, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З., про державну реєстрацію права приватної власності АТ «Альфа-Банк» на квартиру загальною площею (кв.м): 73,2, житловою площею (кв.м): 41,2 за адресою: АДРЕСА_1 не підлягають задоволенню.

Щодо вимог про скасування запису про право власності на спірну квартиру за АТ «Альфа-Банк» суд зазначає таке.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено в новій редакції.

Так, відповідно до частини третьої статті 26 вказаного Закону (в редакції на дату ухвалення рішення у справі) Відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Отже, за змістом наведеної норми, способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є: судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

Водночас з 16 січня 2020 року і на дату ухвалення судового рішення у цій справі, такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права вищевказаний Закон не передбачає, а тому у задоволенні позовної вимог про скасування запису про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» слід відмовити.

Щодо вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича суд зазначає, що згідно з усталеною практикою Верховного Суду спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі.

Отже позовна вимога про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на квартиру не може бути звернена у цивільному процесі до державного реєстратора, якого позивач визначив співвідповідачем. Державний реєстратор, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.

Подібні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19), а також постановах Верховного Суду від 21 червня 2022 року у справі № 357/14242/19, від 21 червня 2022 року у справі № 357/386/20, від 29 червня 2022 року у справі № 565/1413/20.

З огляду на те, що ОСОБА_1 заявив позов до неналежного співвідповідача - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича у задоволенні позову до неналежного відповідача слід відмовити.

Судові витрати відповідно до статті 141 ЦПК України покладаються на позивача.

Керуючись ст. 12-13, 76-81, 141, 258-259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задволенні позову ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Русанюка Золтана Золтановича, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно відмовити.

Позивач: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_2 );

Відповідач-1: Акціонерне товариство «Сенс-Банк», (м. Київ, вул. Велика Васильківська, 100; ідентифікаційний код 23494714);

Відповідач-2: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Русанюк Золтан Золтанович (м. Київ, вул. Михайла Драгомирова, 20, прим. 320, РНОКПП НОМЕР_3 );

Третя особа-1: ОСОБА_2 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_4 ).

Третя особа-2 ОСОБА_3 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_5 ).

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 15 березня 2024 року.

Суддя О.В. Якусик