ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 526/415/22 Номер провадження 22-ц/814/2794/23Головуючий у 1-й інстанції Максименко Л.В. Доповідач ап. інст. Карпушин Г. Л.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 лютого 2023 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого (судді-доповідача): Карпушина Г.Л., суддів: Кузнєцової О.Ю., Хіль Л.М., при секретарі судового засідання: Бродській В.О., -

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на заочне рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 19 грудня 2022 року (ухвалене суддею Максименко Л.В., відомості щодо дати складення повного тексту судового рішення не зазначено) у справі за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: Товарна біржа «Полтавська регіональна біржа нерухомості» про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності, -

В С Т А Н О В И В :

У березні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом, в якому прохав: визнати дійсним договір купівлі-продажу від 03 липня 1998 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на товарній біржі «Полтавська регіональна біржа нерухомості» Миргородська філія, зареєстрований у Полтавському міжміському бюро технічної інвентаризації «Гадяцька виробнича група» в реєстрову гнигу №2 за реєстровим номером 265 від 13 липня 1998 року; визнати за ОСОБА_1 право власності на нерухоме майно: будинок, позначений у технічному паспорті літ. «А-1», сарай літ. «Б», гараж літ б, погріб літ.б1, вбиральня літ.»В», огорожа №1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що розташований на належній ОСОБА_1 приватизованій земельній ділянці.

В обгрунтування позовних вимог зазначив, що 27 квітня 1996 року згідно договору купівлі-продажу ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_3 будинок за адресою: АДРЕСА_1 . Також, за вказаною адресою він придбав присадибну земельну ділянку та земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії ПЛ-644 виданим Римарівською сільською Радою народних депутатів 20 липня 1998 року. Вказував, що 26.06.1998 року він продав свій будинок ОСОБА_2 . Проте, вже 03.07.1998 року згідно договору купівлі-продажу він знову придбав цей будинок у ОСОБА_2 , та сплатив кошти у розмірі 17632,00 грн, а відповідач ОСОБА_2 віддала документи на майно та ключі від будинку.

Посилається на те, що на сьогоднішній день він вирішив продати належне йому нерухоме майно, однак звернувшись до нотаріуса дізнався, що вище вказаний договір купівлі-продажу не є документом, який засвідчує його право власності, оскільки нотаріально не посвідчений.

Вказує, що нотаріально посвідчити вказаний документ він не має можливості, оскільки втратив зв`язок з відповідачем. Тому вказані вище обставини позбавляють його можливості розпорядитися своїм майном на власний розсуд.

Заочним рішенням Гадяцького районного суду Полтавської області від 19 грудня 2022 року позовні вимоги ОСОБА_1 залишено без задоволення.

З вказаним рішенням суду не погодився ОСОБА_1 та подав на нього апеляційну скаргу, в якій прохав скасувати рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 19 грудня 2022 року та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. Апелянт вважає, що рішення суду першої інстнації є незаконним, необгрунтованим, а також таким, що прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права. Посилається на те, що судом неповно з?ясовані обставини, що мають значення для справи, а висновки суду не відповідають обставинам справи.

Зокрема вказує, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що норми ч.2 ст.47 ЦК Української РСР не застосовуються до договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, оскільки на момент вчинення таких договорів відповідно до статтей 224, 227 ЦК України (в редакції 1963 року) пов?язується з державною реєстрацією, тому вони є недійсними й не створюють прав та обов?язків для сторін. Посилається на те, що суд при розгляді цієї справи не надав належну оцінку доказам щодо реєстрації нерухомого спірного майна за ним, як власником. Вказує, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було досягнуто домовленості щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу, що підтверджується письмовими доказами, а тому наявні всі підстави для визнання договору уцпівлі продажу від 003.07.1998 року дійсним.

Відзив на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надходив.

Судове засідання проводилося в порядку спрощеного позовного провадження за участі сторін та інших осіб по справі. На моменту розгляду справи сторони та інші особи будучи належним чином та завчасно повідомленими про час та місце слухання справи в судове засідання не з`явилися.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційних скарг, колегія суддів, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення виходячи з наступних підстав.

У відповідності з ч.1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Частиною 1 ст. 367 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно п.2 ч.1 ст. 374 ЦПК України, за результатами розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції суд апеляційної інстанції має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно п.п.3, 4 ч.1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи та порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що 27 квітня 1996 року згідно договору купівлі-продажу ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_3 будинок за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до договору купівлі-продажу від 03 липня 1998 року укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 вбачається, що на підставі Протоколу біржових торгів № 12 на Миргородській філії «Полтавської регіональної біржі нерухомості» ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_2 будинок у АДРЕСА_1 та прилеглу до нього земельну ділянку площею 0,39 га. Згідно з умовами даного біржового контракту сплатив продавцеві її вартість в сумі 17632,00 грн. (а.с. 23)

Згідно Державного акту на право приватної власності на землю Серії ПЛ-644 від 20 липня 1998 року вбачається, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу №12 від 03.07.98 року зареєстрованому на МФПРБН передано у приватну власність земельну ділянку площею 0,39 гектарів для обслуговування житлового будинку та ведення особистого підсобного господарства (а.с.22).

23 грудня 2015 року рішенням сесії Римарівської сільської ради вулицю Леніна перейменовано на вулицю Соборна.

Відмовляючи ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 03 липня 1998 року Миргородською філією «Полтавської регіональної біржі нерухомості» між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, однак в момент його укладення сторони не додержали вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину, тому суд не вбачає достатніх правових підстав для визнання угоди дійсною. Відповідно відсутні і правові підстави для визнання права власності за позивачем на дане домоволодіння, тому суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги слід залишити без задоволення.

Проте, з таким висновком суду колегія суддів погодитися не може, виходячи з наступних підстав.

Згідно з пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України 2004 року цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності

Оскільки договір вчинено у 1998 році, то спір про визнання договору дійсним має вирішуватися на підставі норм, які були чинними в момент його вчинення, тобто ЦК Української РСР 1963 року.

За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР (в редакції 1963 року) передбачено, що право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди щодо всіх істотних умов. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Аналогічна норма міститься у статті 220 ЦК України.

Відповідно до ст.224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно зі ст. 227 ЦК УРСР (1963 року), що діяв на час укладення договору, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

Відповідно до ч.1 ст.47 ЦК України (1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

Згідно з ч.2 ст.47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Аналогічне положення міститься і в ч. 2 ст. 220 нині діючого ЦК України.

У період укладання оспореного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.

Проте згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК Української РСР), а відповідно до статті 153 ЦК Української РСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору.

Отже, положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер стосовно відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» стосовно угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто закон спеціальний переважає закон загальний.

Такий висновок суду викладений у постанові Верховного Суду від 23 листопада 2022 року у справі № 521/14551/19, який у відповідності до вимог п.6 ст.13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», враховується іншими судами при застосуванні таких норм права.

Згідно зі ст.15 Закону України «Про товарні біржі» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржовий договір з моменту його реєстрації на біржі є вчиненим правочином.

Таким чином, угоди, що зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, а лише не підлягають подальшому нотаріальному посвідченню. До нотаріально посвідчених документів прирівнюються лише документи, складені згідно з вимогами ст.40 Закону України Про нотаріат, перелік яких є вичерпним і не підлягає розширеному тлумаченню.

В пункті 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України Про судову практику в справах про визнання угод недійсними від 28 липня 1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року № 13 та від 25 травня 1998 року № 15) було роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК України, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд, на підставі ч.2 ст.47 ЦК, за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження.

З матеріалів справи вбачається, що на час укладення договору купівлі-продажу будинку в липні 1998 року сторони правочину не були обізнані про те, що правочин купівлі-продажу нерухомого майна, у відповідності до ст. 47 ЦК України (в редакції 1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час був чинним Закон України Про товарну біржу, відповідно до ст.15 якого, правочини, зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягали.

При вчиненні правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, перехід права власності, і сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме, купівлі-продажу вищевказаного будинку, правочин був реальним і вчиненим у формі дозволеній чинним законодавством України в 1998 році. Усі вимоги договору купівлі-продажу, сторонами були виконані, ніяких претензій щодо передачі майна не було, та сторонами правочину один до одного будь-які інші претензії не пред`являлися. Державна реєстрація договору купівлі-продажу проведена відповідним відділом бюро технічної інвентаризації.

Реєстрація бюро технічної інвентаризації за ОСОБА_1 права власності на придбаний будинок на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, не суперечила чинному законодавству.

Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13 грудня 1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі - продажу, міни, зареєстрованих біржею.

Крім того, в подальшому Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 09.06.1998 року № 121, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26 червня 1998 року за № 399/2839, також передбачалася підстава для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, міни, зареєстрованих біржею.

Відповідно до п.5 ст. 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень від 01.07.2004 року право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно - правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.

Вищезазначене не суперечить й вимогами ст. 328 ЦК України, відповідно до якої право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Враховуючи, що при укладенні договору купівлі-продажу будинку, сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, що ними визнається і не заперечується, а після укладення договору, документи на будинок та ключі від будинку було передано покупцю, яким він користується до теперішнього часу, однак, реєстрація договору на товарній біржі не може замінити його нотаріального посвідчення, проте нотаріально посвідчити угоду сторони не можуть, оскільки біржовий договір вже зареєстрований в органах технічної інвентаризації, а тому суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що порушене права позивача підлягає поновленню, шляхом визнання укладеного договору купівлі-подажу дійсними.

Враховуючи вищевикладені обставини, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 , скасування заочного рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 19 грудня 2022 року з ухваленням нового рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .

Керуючись ст. 367, 374, 376, 382-384 ЦПК України, Полтавський апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Заочне рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 19 грудня 2022 року скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: Товарна біржа «Полтавська регіональна біржа нерухомості» про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу від 03 липня 1998 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на товарній біржі «Полтавська регіональна біржа нерухомості» Миргородська філія, зареєстрований у Полтавському міжміському бюро технічної інвентаризації «Гадяцька виробнича група» в реєстрову гнигу №2 за реєстровим номером 265 від 13 липня 1998 року.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на нерухоме майно: будинок, позначений у технічному паспорті літ. «А-1», сарай літ. «Б», гараж літ б, погріб літ.б1, вбиральня літ.»В», огорожа №1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що розташований на належній ОСОБА_1 приватизованій земельній ділянці.

Постанова набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Повний текст постанови виготовлено 28 лютого 2023 року.

Головуючий суддя : ________________________ Г.Л. Карпушин

Судді: ____________________ О.Ю. Кузнєцова __________________ Л.М. Хіль