Постанова

Іменем України

27 липня 2022 року

м. Київ

справа № 363/4102/19

провадження № 61-3849св22

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),

суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Хопти С. Ф., Шиповича В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: державний реєстратор комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Тетяна Віталіївна, акціонерна товариство «Альфа-Банк»,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: ОСОБА_2 , комунальне підприємство «Агенція адміністративних послуг»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Вишгородського районного суду Київської області у складі судді Баличевої М. Б. від 26 липня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду у складі колегії суддів: Борисової О. В., Ратнікової В. М., Левенця Б. Б., від 15 лютого 2022 року.

Зміст позовної заяви та її обґрунтування

У вересні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т. В., акціонерного товариства «Альфа-Банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , КП «Агенція адміністративних послуг», про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, поновлення реєстрації права власності.

Позовну заяву мотивовано тим, що 28 квітня 2011 року між ним та ПАТ «Банк Кіпру» укладено кредитний договір №14/18-512/2011, за умовами якого він отримав на поточні потреби грошові кошти у сумі 460 000,00 грн. На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 28 квітня 2011 року між ним та ПАТ «Банк Кіпру» укладено іпотечний договір, за умовами якого в іпотеку банку передано належне йому на праві власності нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 .

Зазначав, що він регулярно виконував свої зобов`язання за кредитним договором та своєчасно сплачував заборгованість згідно з умовами кредитного договору до моменту настання обставин, які не залежать від нього, а саме: масового закриття відділень кредитора та припинення його діяльності.

Право вимоги за кредитним та іпотечним договорами перейшло до

АТ «Альфа-Банк» на підставі договору факторингу № 1 від 21 липня 2015 року.

Зауважував, що рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 28 липня 2015 року у цивільній справі №363/816/15-ц стягнуто з нього на користь АТ «Альфа-Банк» заборгованість у розмірі 357 434,88 грн.

При цьому судовий спір щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором досі перебуває на розгляді у суді першої інстанцій (справа № 363/1580/17). Однак, не дивлячись на наявність зазначеного судового спору, встановленого судом розміру заборгованості за кредитним договором у розмірі 357 434,88 грн, а також те, що спірна квартира є його єдиним житлом і у ній зареєстровані двоє малолітніх дітей, АТ «Альфа-Банк», не повідомивши його належним чином, звернуло стягнення на предмет іпотеки, вартість якого значно перевищує розмір заборгованості, шляхом реєстрації на нього права власності.

Посилаючись на наведене, а також на те, що державному реєстратору не було надано висновку суб`єкта оціночної діяльності щодо вартості квартири на дату передання її у власність АТ «Альфа-Банк», а також доказів отримання ним вимоги про усунення порушення відповідно до статті 35 Закону України «Про іпотеку», ОСОБА_1 просив суд: визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т. В., індексний номер: 47391285 від 18 червня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк» (номер запису про право власності 32034653); зобов`язати державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг» поновити в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності на зазначену квартиру за ним.

Стислий виклад заперечень відповідача

АТ «Альфа-Банк» заперечувало проти задоволення позову. Зазначало, що банк реалізував передбачене умовами іпотечного договору від 28 квітня 2011 року право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього. У державного реєстратора були відсутні правові підстави для відмови у вчиненні зазначеної реєстраційної дії. АТ «Альфа-Банк» перед зверненням до державного реєстратора проводило оцінку предмета іпотеки, яка станом на момент набуття права власності становила 631 000,00 грн. Повідомлення про необхідність усунення порушень зобов`язань за кредитним договором надсилалась позивачу за двома адресами: адресою проживання (адреса іпотечного майна), а також за адресою для листування, зазначеною в іпотечному договорі. Крім того, додатково направлялись такі повідомлення кур`єром, однак позивач умисно їх не отримував. Розмір заборгованості за кредитним договором визначений відповідно до умов договору, при цьому у разі, якщо позивач вважає, що вартість квартири перевищує суму боргу, останній не позбавлений можливості вжити заходів щодо повернення надлишку грошових коштів.

Додатково АТ «Альфа-Банк» зазначало про безпідставність вимог до державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг».

Основний зміст та мотиви судових рішень судів попередніх інстанцій

Рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 26 липня 2021 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 15 лютого 2022 року,позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т. В., індексний номер 47391285

від 18 червня 2019 року, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк» (номер запису про право власності 32034653).

Поновлено в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .

Стягнуто з АТ «Альфа-Банк» та КП «Агенція адміністративних послу» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 1 536,00 грн.

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» проведена з порушенням вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку», а також Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), щодо надсилання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки. Надані АТ «Альфа-Банк» документи щодо направлення групи посилок та відомості щодо невручення їх позивачеві суди попередніх інстанцій вважали неналежними доказами виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку», що є самостійною та достатньою підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на квартиру.

Перевіряючи доводи апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції додатково зазначив, що передбачене статтею 35 Закону України «Про іпотеку» повідомлення направлялось відповідачем на іншу адресу, а не на ту, що зазначена в іпотечному договорі. Крім того, АТ «Альфа-Банк» не було надано державному реєстратору висновку про вартість предмета іпотеки станом на дату набуття права власності (13 червня 2019 року).

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції та узагальнені доводи особи, яка її подала

25 квітня 2022 року до Верховного Суду АТ «Альфа-Банк» подало касаційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржені судові рішення та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .

Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права і порушення норм процесуального права, вказавши, що суди застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17,

від 08 червня 2021 року у справі № 346/1305/19, у постановах Верховного Суду від 29 серпня 2018 року у справі № 826/26964/15, від 06 березня

2019 року у справі № 643/10210/15-ц, від 29 травня 2019 року у справі

№ 490/3505/17, від 15 жовтня 2020 року у справі № 755/2030/19,

від 06 жовтня 2021 року у справі № 206/6043/19 (пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України), а також не дослідили належним чином зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

АТ «Альфа-Банк» посилається на те, що суди попередніх інстанцій не звернули уваги на те, що банк виконав вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» та направив відповідне повідомлення за двома відомими йому адресами місця проживання іпотекодавця, серед яких адреса, яку зазначає сам позивач у позовній заяві. Однак, повідомлення не були отримані виключно внаслідок ухилення позивача від їх отримання. При цьому відповідно до пункту 6.3 іпотечного договору повідомлення вважається направленими, якщо відправник має доказ поштового відправлення.

У державного реєстратора були відсутні підстави для відмови АТ «Альфа-Банк» у здійсненні реєстраційної дії, ураховуючи, що заявником було подано всі документи, передбачені Переліком № 1127. Висновок про вартість предмету іпотеки у вказаному Переліку відсутній.

У договорі іпотеки сторонами було погоджено, що ніякі треті особи не мають щодо предмета іпотеки, у тому числі не зареєстрованих у встановленому законом порядку, прав, а відтак посилання позивача на порушення прав неповнолітніх дітей внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки є безпідставними.

Ухвалою Верховного Суду від 24 травня 2022 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою АТ «Альфа-Банк» на рішення Вишгородського районного суду Київської області від 26 липня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 15 лютого 2022 року, витребувано із Вишгородського районного суду Київської області цивільну справу № 363/4102/19.

01 липня 2022 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 20 липня 2022 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

ОСОБА_1 просить суд відмовити у задоволенні касаційної скарги АТ «Альфа-Банк», а оскаржувані судові рішення залишити без змін.

Відзив на касаційну скаргу обґрунтований тим, що касаційна скарга є необґрунтованою, не спростовує висновків судів попередніх інстанцій. Суди правильно встановили, що АТ «Альфа-Банк» взагалі не направляв вимогу про погашення заборгованості з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки на адресу, визначену в іпотечному договорі, а тому безпідставними є доводи касаційної скарги щодо ухилення позивача від отримання відповідного попередження.

Крім того, відповідач, в порушення умов іпотечного договору та вимог чинного законодавства, не провів незалежну оцінку предмета іпотеки, оскільки зазначена АТ «Альфа-Банк» оцінка проведена лише через пів року після реєстрації права власності на спірну квартиру, при чому є явно заниженою.

Державний реєстратор не перевірив розміру заборгованості за кредитним договором, у зв`язку із чим не урахував, що банком нараховано проценти на суму заборгованості за період після набрання законної сили рішенням суду про дострокове стягнення всієї суми кредиту та сплати процентів відповідно до положень статті 1050 Цивільного кодексу України.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

28 квітня 2011 року між ПАТ «Банк Кіпру» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір №14/18-512/2011, за умовами якого ОСОБА_1 отримав у тимчасове користування грошові кошти у розмірі 460 000,00 грн на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання на поточні потреби.

28 квітня 2011 року між ПАТ «Банк Кіпру» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, згідно з пунктами 1.1, 1.2 якого іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок нерухомого майна, що є предметом іпотеки у разі порушення іпотекодавцем зобов`язань, що випливають з кредитного договору від 28 квітня 2011 року №14/18-512/2011. В іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 .

Предмет іпотеки складається з трьох жилих кімнат, загальна площа квартири становить 97,7 кв. м, житлова плаща квартири - 58,39 кв. м, і належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підстав свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САА, виданого 12 вересня

2003 року на підставі рішення виконкому Вишгородської міської ради №172 від 08 квітня 2003 року.

21 липня 2014 року між ПАТ «Неос Банк», яке є правонаступником усіх прав та обов`язків ПАТ «Банк Кіпру», та ПАТ «Альфа-Банк» укладено договір факторингу № 1, за умовами якого ПАТ «Альфа-Банк» набуло статусу нового кредитора/стягувача за кредитним договором від 28 квітня 2011 року №14/18-512/2011.

Заочним рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 28 липня 2015 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 19 жовтня 2016 року (справа № 363/816/15-ц), стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Альфа-Банк» заборгованість за кредитним договором від 28 квітня 2011 року №14/18-512/2011 у розмірі

357 149,88 грн та сплачену суму судового збору у розмірі 3 654,00 грн, а всього - 360 803,88 грн.

На виконання вказаного рішення суду Вишгородським районним судом Київської області ПАТ «Альфа-Банк» було видано виконавчий лист №363/816/15-ц, який був пред`явлений стягувачем до Вишгородського районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Київській області (АСВП №53467812).

Ухвалою Вишгородського районного суду Київської області від 25 вересня 2018 року задоволено скаргу ОСОБА_1 на дії державного виконавця, визнано незаконними дії старшого державного виконавця Вишгородського районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Київській області Ткачука Б. В. щодо звернення стягнення на квартиру

АДРЕСА_1 , скасовано постанову старшого державного виконавця Вишгородського районного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Київській області Ткачука Б. В.

від 19 квітня 2018 року АСВП №53467812 про опис та арешт майна (коштів) боржника в рамках виконавчого провадження з примусового виконання виконавчого листа № 363/816/15-ц, виданого 24 листопада 2016 року Вишгородським районним судом Київської області про стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Альфа-Банк» заборгованості за кредитним договором. Підставою для скасування постанови державного виконавця стало відсутність попереднього дозволу органу опіки та піклування для передачі на реалізацію зазначеної вище квартири, право на користування якою мають діти ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , та ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , а також неповідомлення ОСОБА_1 про винесення постанови про опис та арешт майна від 19 квітня 2018 року.

Ухвалою Вишгородського районного суду Київської області від 06 червня 2017 року було відкрито провадження у справі № 363/1580/17 за позовом

ПАТ «Альфа-Банк» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з повідомленням про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 18 січня 2019 року

№ КП/254 АТ «Альфа-Банк» вимагало від ОСОБА_1 сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на дату розрахунку

11 грудня 2018 року становив 650 211,98 грн, з яких: 322 434, 47 грн - заборгованість зі сплати кредиту, 327 777,51 грн - заборгованість зі сплати процентів. Повідомлено, що у порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання цієї вимоги протягом тридцяти днів

АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Зазначене повідомлення було надіслано засобами поштового зв`язку

25 січня 2019 року на дві адреси ОСОБА_1 , а саме:

- кв. АДРЕСА_3 ;

- кв. АДРЕСА_1 .

13 червня 2019 року державний реєстратор КП «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т. В. здійснила державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк». Підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 47391285 від 18 червня 2019 року, підстава виникнення права власності: іпотечний договір, серія та номер 2738, посвідчений 28 квітня

2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З. З., повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, серія та номер КП/254, від 18 січня 2019 року, видавник: АТ «Альфа-Банк».

Згідно з висновком про вартість майна, складеним оцінювачем ТОВ «РМ Консалтинг» Варуша М. С. 16 вересня 2019 року, ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 , власником якої є ОСОБА_1 , без урахування ПДВ, станом на 13 червня 2019 року становила 1 308 594,00 грн.

03 грудня 2019 року ТОВ «Докос» складено висновок про вартість майна - трикімнатної квартири АДРЕСА_1 , власником якої є АТ «Альфа-Банк», відповідно до якого станом на 03 грудня 2019 року ринкова вартість об`єкта житлової нерухомості становить 631 000,00 грн, без ПДВ.

Ухвалою Вишгородського районного суду Київської області від 08 вересня 2020 року позовну заяву АТ «Альфа-Банк» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки (справа № 363/1580/17) залишено без розгляду на підставі пункту 5 частини першої статті 257 ЦПК України.

Позиція Верховного Суду

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку та якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, способи задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора поділяються на: 1) судовий (на підставі рішення суду); 2) позасудовий (на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя), кожен з яких має власний правовий механізм реалізації.

Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду на підставі застереження в іпотечному договорі або в окремому договорі, укладеному сторонами в порядку досудового врегулювання.

Кредитні правовідносини за своєю правовою природою є договірними правовідносинами, тому на них у повній мірі розповсюджуються вимоги цивільного законодавства, зокрема неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, свобода договору, судовий захист прав та інтересів, принципи справедливості, добросовісності та розумності, які передбачені статтею 3 ЦК України.

Зазначені вимоги повною мірою вимагають від учасників правовідносин діяти добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах (стаття 13 ЦК України).

Іпотека покликана забезпечити виконання зобов`язань боржником у повному обсязі, а тому кредитор вправі та зобов`язаний здійснювати свої правомочності таким чином, щоб таке забезпечення було справедливим та здійснювалось з урахуванням інтересів обох сторін кредитного договору, не допускаючи створення заборгованості, що штучно перевищує забезпечувальні заходи.

Зазначений правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18.

У справі, яка переглядається, встановлено, що кредитор (іпотекодержатель) АТ «Альфа-Банк» реалізував своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб, передбачений статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (набуття права власності на предмет іпотеки).

Відповідне застереження міститься у пункті 4.4.1 іпотечного договорі

від 28 квітня 2011 року. Зазначений пункт передбачає порядок переходу права власності до іпотекодержателя на предмет іпотеки. У разі порушення іпотекодавцем умов кредитного договору та/або цього договору, іпотекодержатель направляє йому вимогу про усунення порушень, в якій зазначає, що в разі невиконання даної вимоги в тридцятиденний строк іпотекодержатель буде змушений звернути звернути стягнення на предмет іпотеки. Якщо тридцятиденний строк пройшов, а порушення іпотекодавцем не усунуті, іпотекодержатель звертається до відповідних державних органів для реєстрації права власності на предмет іпотеки за собою.Передача у власність відбувається за ціною, визначеною суб`єктом оціночної діяльності на дату передачі предмета іпотеки у власність. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухомість, що є предметом іпотеки.

Відповідно до пункту 6.3 договору іпотеки всі повідомлення сторін цього договору здійснюються в письмовій формі шляхом направлення листів, телеграм, чи по факсу з подальшим направленням оригіналів таких повідомлень поштою. Повідомлення вважається направленим, якщо відправник має доказ поштового відправлення (повідомлення про вручення) на адресу іншої сторони, зазначену в цьому договорі або на адресу, яка змінилась та про що інша сторона була повідомлена.

Зазначені положення договору іпотеки узгоджуються з положеннями статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку».

Згідно з положеннями частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом статті 18 вказаного Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Пунктом 57 Порядку № 1127 (зараз і надалі у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

При цьому згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

З аналізу положень статей 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» слідує, що на державного реєстратора під час вчинення реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктами 57, 61 Порядку №1127, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів умовам укладеного між сторонами договору та вимогам законодавства.

Недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку»щодо належного надсилання іпотекодавцю (боржнику) вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомленняіпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення,що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17).

Судами попередніх інстанцій встановлено, що підставою для державної реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на підставі договору іпотеки стали: іпотечний договір, серія та номер 2738, посвідчений 28 квітня 2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу

Русанюком З. З., та повідомлення АТ «Альфа -Банк» про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 18 січня 2019 року.

Перевіряючи факт виконання АТ «Альфа-Банк» вимог пункту 4.4.1 договору іпотеки та статті 35 Закону України «Про іпотеку», суди встановили, що АТ «Альфа-Банк» надав державному реєстратору копію повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, яка адресована іпотекодавцю

ОСОБА_1 та направлена за адресами: кв. АДРЕСА_3 ; кв. АДРЕСА_1 . На підтвердження факту направлення зазначеного повідомлення надано описи вкладення у цінний лист, чек

ПАТ «Укрпошта» від 25 січня 2019 року ПН 55, листи-повідомлення ТОВ «Служба експрес-доставки «МЕРКУРІЙ» № 390/08 та № 389/08 щодо неможливості вручення відправлення та повернення його відправнику.

Суди попередніх інстанцій, належним чином проаналізувавши надані

АТ «Альфа-Банк» документи та врахувавши положення пункту 6.3 договору іпотеки, згідно з яким повідомлення вважається направленим, якщо відправник має доказ поштового відправлення (повідомлення про вручення) на адресу іншої сторони, зазначену в цьому договорі, дійшли обґрунтованого висновку про те, що направлення такого повідомлення на адресу кв. АДРЕСА_3 , у той час, коли у договорі іпотеки зазначено адресу: кв. АДРЕСА_4 , при відсутності повідомлення про вручення таких відправлень іпотекодавцю, свідчить про недотримання АТ «Альфа-Банк» вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та ненадання державному виконавцю усіх документів, передбачених пунктом 61 Порядку №1127.

Суди попередніх інстанцій правильно встановили, що з повідомлень ТОВ «Служба експрес-доставки «Меркурій» неможливо встановити направлення ОСОБА_1 саме повідомлення від 18 січня 2019 року №КП/254.

Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у

справі № 373/2054/16-ц, провадження № 14-446цс18).

Окрім того, апеляційним судом правильно встановлено відсутність доказів надання державному реєстратору висновку (звіту) про оцінку вартості предмету іпотеки на момент реєстрації права власності на нього за банком, ураховуючи, що наданий до матеріалів справи висновок про вартість майна оцінювача ТОВ «Докос» від 04 грудня 2019 року містить відомості про оцінку спірного майна лише станом на 03 грудня 2019 року, у той час коли реєстрація права власності на спірну квартиру за АТ «Альфа-Банк» відбулася 13 червня 2019 року.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Велика Палата Верховного Суду в ухвалі від 16 червня 2021 року (справа

№ 761/11601/19) зазначила, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження

№ 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) однозначно висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19.

Встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, оцінивши докази у їх сукупності, доводи сторін спору, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, правильно визначив підстави для задоволення позову, пред`явленого до АТ «Альфа-Банк».

Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права при вирішенні спору між сторонами договірних відносин.

Висновки судів не суперечать висновкам Верховного Суду, на які послався заявник у касаційній скарзі, оскільки суди попередніх інстанцій застосували вказані вище норми права із урахуванням встановлених у цій справі обставин.

Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Водночас слід зазначити, що спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі.

Отже позовна вимога про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на квартиру не може бути звернена у цивільному процесі до державного реєстратора, якого позивач визначив співвідповідачем. Державний реєстратор, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.

Подібні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19), а також постановах Верховного Суду

від 21 червня 2022 року у справі № 357/14242/19, від 21 червня 2022 року у справі № 357/386/20, від 29 червня 2022 року у справі № 565/1413/20.

З огляду на те, що ОСОБА_1 заявив позов до неналежного співвідповідача - державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Т. В., висновки судів попередніх інстанцій про задоволення позову щодо неї по суті, а також покладення на КП «Агенція адміністративних послуг» витрат по сплаті судового збору є помилковими.

Встановивши, що один із відповідачів є неналежним, суди попередніх інстанцій мали відмовити у задоволенні позову до неналежного відповідача.

У відповідності до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

З огляду на те, що позивач заявив позов до неналежного співвідповідача - державного реєстратора КП «Агенція адміністративних послуг»

Гуцуляк Т. В., судові рішення у частині задоволення позову до неї, а також стягнення з КП «Агенція адміністративних послуг» суми судового збору в порядку розподілу судових витрат підлягають скасуванню.

В іншій частині оскаржувані судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального й процесуального права.

Керуючись статтями 402, 409, 410, 412, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» задовольнити частково.

Рішення Вишгородського районного суду Київської області від 26 липня

2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 15 лютого 2022 року у частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Тетяни Віталіївни про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, поновлення реєстрації права власності, а також у частині стягнення з комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» на користь позивача судового збору скасувати. Ухвалити у цій частині нове судове рішення, яким у задоволенні заявлених позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція адміністративних послуг» Гуцуляк Тетяни Віталіївни відмовити.

В іншій частині рішення Вишгородського районного суду Київської області від 26 липня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 15 лютого 2022 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. В. Білоконь

О. М. Осіян

С. Ф. Хопта

В. В. Шипович