ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 серпня 2022 року

м. Хмельницький

Справа № 678/1127/21

Провадження № 22-ц/4820/1248/22

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії

суддів судової палати з розгляду цивільних справ

Ярмолюка О.І. (суддя-доповідач), Гринчука Р.С., Костенка А.М.,

секретар судового засідання Мельник І.О.,

з участю позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Летичівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області, третя особа ОСОБА_2 , про внесення змін у договір оренди земель водного фонду за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Летичівського районного суду Хмельницької області від 24 травня 2022 року,

встановив:

1.Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Летичівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області (далі Рада), третя особа ОСОБА_2 , про внесення змін у договір оренди земель водного фонду.

ОСОБА_1 зазначив, що 20 листопада 2009 року між Летичівською районною державною адміністрацією Хмельницької області (далі Райдержадміністрація) та ОСОБА_2 укладено договір оренди земель водного фонду, за умовами якого Райдержадміністрація передала ОСОБА_2 у строкове платне користування для рибогосподарських потреб земельну ділянку площею 86,03 га, в тому числі під водним дзеркалом 76,43 га, під дамбою 1,02 га, під чагарником у прибережній смузі 8,58 га, кадастровий номер :06:016:0001, розташовану неподалік с. Рудня, Летичівського району, Хмельницької області (далі земельна ділянка).

15 квітня 2016 року позивач придбав на біржі майно Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія» (далі СТОВ «Мрія»), а саме греблю ставу в с. Рудня, Летичівського району, Хмельницької області, протяжністю 150 м. За результатами аукціону 21 квітня 2016 року між позивачем і СТОВ «Мрія», в особі ліквідатора Іващука В.А., укладено договір купівлі-продажу майна, після чого право власності на гідротехнічну споруду греблю ставу було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Оскільки позивач набув право власності на греблю ставу, яка розташована на орендованій земельній ділянці, то до нього перейшло право оренди цієї ділянки в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.

За таких обставин ОСОБА_1 просив суд внести зміни до договору оренди земель водного фонду від 20 листопада 2009 року, укладеного між Райдержадміністрацією та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, а саме:

- абзац 1 (преамбула) викласти в редакції: «Орендодавець: Летичівська селищна рада в особі голови селищної ради Тисячного Ігоря Івановича, який діє на підставі законів України «Про місцеві державні адміністрації», «Про оренду землі», Земельного і Водного кодексів України, з одного боку, та Орендар гр. ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ), з другого боку, уклали цей договір про нижченаведене:»;

- пункт 2.2 викласти в редакції: «На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна гребля, протяжністю 150 м, що належить на праві власності Орендарю»;

- розділ 15 викласти в редакції: «15. Реквізити сторін. Орендодавець: Летичівська селищна рада, адреса: 31500, Хмельницька область, смт. Летичів, вул. Героїв Крут, 2/1, ідентифікаційний код 04404548, банківські реквізити; Орендар: ОСОБА_1 , паспорт серії НОМЕР_2 , виданий 12 вересня 2012 року, адреса: АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 »;

- розділ 16 викласти в редакції: «16. Підписи сторін. Орендодавець: Голова Летичівської селищної ради Тисячний І.І.; Орендар: ОСОБА_1 ».

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Летичівського районного суду Хмельницької області від 24 травня 2022 року в позові відмовлено.

Суд виходив з того, що договір оренди землі був укладений між Райдержадміністрацією та ОСОБА_2 задовго до набуття ОСОБА_1 права власності на греблю ставу. Як власник нерухомого майна ОСОБА_1 не позбавлений можливості заявити негаторний позов про усунення перешкод у користуванні греблею ставу, зокрема шляхом заявлення вимоги про припинення договору оренди в частині ділянки, на якій це майно розміщено. Заявивши вимоги до Ради про внесення змін до договору оренди землі, ОСОБА_1 обрав неефективний спосіб захисту порушеного права, а також ним заявлено позов не до всіх належних відповідачів.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга мотивована тим, що після набуття ОСОБА_1 права власності на об`єкт нерухомого майна греблю ставу протяжністю 150 м, до нього перейшло право користування земельною ділянкою, на якій розміщене це майно, а тому мають місце підстави для внесення змін до договору оренди. Оскільки право ОСОБА_2 на оренду земельної ділянки припинено, то він не є відповідачем у справі, а має бути залучений до судового розгляду як третя особа, що не заявляє самостійних вимог. ОСОБА_1 обрано ефективний спосіб захисту порушеного права та заявлено позов до належного відповідача.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Рада подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, указуючи на його законність та обґрунтованість.

ОСОБА_2 не висловив своєї позиції щодо апеляційної скарги.

2.Мотивувальна частина

Позиція суду апеляційної інстанції

Частиною 1 статті 375 ЦПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Заслухавши учасника судового процесу та дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанції обставини

Розпорядженням Райдержадміністрації від 18 червня 2009 року №272/2009-р передано ОСОБА_2 із земель державної власності земельну ділянку водного фонду, розташовану під водним об`єктом (ставом) площею 86,03 га, в тому числі 76,43 га під водним дзеркалом, 1,02 га під греблею, 8,58 га під чагарником у прибережній смузі, на території Руднянської сільської ради Летичівського району Хмельницької області, в оренду строком на 20 років для рибогосподарських потреб.

На підставі цього розпорядження 20 листопада 2009 року Райдержадміністрація та ОСОБА_2 уклали договір оренди земель водного фонду, який 14 грудня 2009 року був зареєстрований у Летичівському районному відділі Хмельницької регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» за №74.

15 квітня 2016 року Першою українською міжрегіональною товарною біржею проведено аукціон з продажу майна СТОВ «Мрія». Відповідно до протоколу проведення аукціону №16/12 ОСОБА_1 придбав плодові насадження на площі 61,6 га та греблю ставу протяжністю 150 м у с. Рудня, Летичівського району, Хмельницької області, за 23 100 грн.

Згідно договору купівлі-продажу майна від 21 квітня 2016 року, укладеного між СТОВ «Мрія» в особі ліквідатора Іващука В.А. та ОСОБА_1 , СТОВ «Мрія» зобов`язалося передати у власність ОСОБА_1 вказані плодові насадження та греблю ставу, а той оплатити вартість майна.

22 квітня 2016 року СТОВ «Мрія» та ОСОБА_1 підписали передавальний акт щодо вказаного майна, а 31 жовтня 2016 року державний реєстратор Андрієвська М.В. зареєструвала право власності ОСОБА_3 на греблю ставу протяжністю 150 м у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про право власності 17176631).

22 грудня 2021 року державний реєстратор Андрієвська М.В. зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право комунальної власності на земельну ділянку з кадастровим номером :06:016:0001 (номер запису про право власності 45970649) і право ОСОБА_2 на її оренду (номер запису про інше речове право 45970935).

Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції

а) щодо вирішення спору по суті заявлених вимог

Частиною 1 статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст.124 ЗК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі Закон №161-ХІV).

В силу ст. 13 Закону №161-ХІV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 120 ЗК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічним чином перехід права користування на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, унормовано у статі 377 ЦК України.

Із положень ч. 3 ст. 7 Закону №161-ХІV слідує, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Як передбачено ч. 3 ст. 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

За змістом ст. 5 ЦПК України застосовуваний судом спосіб захисту цивільного права має відповідати критерію ефективності, тобто цей спосіб має бути дієвим, а його реалізація повинна мати наслідком відновлення порушених майнових або немайнових прав та інтересів особи.

Згідно з ч. 3 ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За своєю правовою природою право оренди це один із видів речового права на чуже майно, в тому числі на земельну ділянку, яке складається з права тимчасового володіння та користування майном.

Відносини, пов`язані з орендою землі, здійснюються на договірних засадах.

Договір оренди землі є консенсуальною, двосторонньою та відплатною угодою, при укладенні якої орендодавець зобов`язується передати орендареві земельну ділянку у строкове володіння та користування, а орендар, у свою чергу, зобов`язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням для особистої мети та вносити орендодавцеві плату за землю (орендну плату).

Аналіз указаних норм права дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та на тих саме умовах, які були у попереднього власника.

При цьому право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення в цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває це право за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.

Тобто, заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (див. постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 4 липня 2019 року у справі №911/2244/18 і від 7 листопада 2018 року у справі №910/20774/17).

Водночас у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна, який розташований у межах загального масиву орендованої земельної ділянки, до нового власника переходить право оренди земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований об`єкт нерухомості, та яка необхідна для його обслуговування. При цьому площа та конфігурація такої земельної ділянки має бути чітко визначена згідно державних будівельних, санітарних, пожежних норм і правил за результатами проведення у справі земельно-технічної та будівельно-технічної експертиз.

Саме таку правову позицію висловив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 17 лютого 2021 року (справа №757/2524/16-ц), яка згідно з ч. 4 ст. 263 ЦПК України має враховуватися судами при застосуванні норм права.

Право на звернення до суду гарантується чинним законодавством і може бути реалізоване, зокрема, коли особа вважає, що її право порушується, не визнається або оспорюється. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Порушене право має бути захищене у спосіб, який установлений законом, при цьому судовий захист має бути ефективним, у зв`язку з чим, при вирішенні спору суд повинен застосувати дієвий спосіб захисту, який призведе до реального відновлення порушених прав та інтересів позивача.

Зібрані докази вказують на те, що ОСОБА_3 набув право власності на греблю ставу протяжністю 150 м, яка розташована на переданій в оренду ОСОБА_2 земельній ділянці.

У зв`язку з цим ОСОБА_1 набув право оренди лише земельної ділянки, на якій безпосередньо розташована гребля ставу, та яка необхідна для її обслуговування.

Оскільки укладений між Радою та ОСОБА_2 договір оренди земель водного фонду від 20 листопада 2009 року в частині оренди земельної ділянки, на якій безпосередньо розташована гребля ставу, та яка необхідна для її обслуговування, припинився щодо ОСОБА_2 , однак діє на тих саме умовах стосовно ОСОБА_1 як нового власника, то останній вправі вимагати внесення відповідних змін до договору оренди в частині орендованої ним земельної ділянки.

Водночас у справі відсутні належні та допустимі докази про розмір і конфігурацію земельної ділянки, право оренди якої набув ОСОБА_1 , а тому його позов не підлягає задоволенню.

ОСОБА_1 обрав належний та ефективний спосіб захисту порушеного права, однак не довів свої вимоги в суді.

Висновок суду першої інстанції про обрання ОСОБА_1 неефективного способу захисту порушеного права є помилковим, однак ця невідповідність не вплинула на правильність вирішення спору, тому суд апеляційної інстанції вважає недоцільним скасовувати чи змінювати судове рішення.

б) щодо відповідачів у справі

Частиною 1 статті 2 ЦК України встановлено, що учасниками цивільних відносин є фізичні особи та юридичні особи.

Відповідно до ч. 2 ст. 2 ЗК України суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади.

За змістом ст.ст. 4 і 5 Закону №161-ХІV орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом, а орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Згідно ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Як передбачено ст. 48 ЦПК України, сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава.

Аналіз указаних правових норм дає підстави для висновку, що суб`єктами цивільних відносин, у тому числі земельних відносин, можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Земельні ділянки комунальної власності можуть перебувати в оренді фізичних осіб.

Відповідачем є особа, яка має безпосередній зв`язок із спірними матеріальними правовідносинами та, на думку позивача, порушила, не визнала або оспорила його права, свободи чи інтереси, і тому притягується до участі у цивільній справі для відповіді за пред`явленими вимогами.

Визначення кола відповідачів, предмета та підстав позову є правом позивача, а встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.

Цивільний процесуальний закон покладає саме на позивача обов`язок визначати відповідача у справі.

Якщо позивач не заявляє вимоги до всіх належних відповідачів, які мають безпосередній зв`язок зі спірними правовідносинами, то суд відмовляє у задоволенні позову.

З матеріалів справи вбачається, що звернення ОСОБА_1 до суду з позовом обумовлене набуттям ним права власності на нерухоме майно греблю ставу, яка розташована на орендованій ОСОБА_2 земельній ділянці, у зв`язку з чим, як на думку ОСОБА_1 , до нього перешли всі права та обов`язки орендаря за раніше укладеним договором оренди. Тому ОСОБА_1 просить суд внести відповідні зміни до цього договору, що потягне за собою припинення права ОСОБА_2 на оренду земельної ділянки.

ОСОБА_1 пред`явив позов лише до Ради, хоча, враховуючи предмет і підстави заявленого позову, ОСОБА_2 як орендар земельної ділянки за чинним договором оренди має безпосередній зв`язок із спірними матеріальними правовідносинами і повинен брати участь у справі як співвідповідач.

ОСОБА_2 не був залучений до участі у справі як співвідповідач, а брав участь у судовому процесі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, тому він був позбавлений можливості реалізувати свої процесуальні права, передбачені ст. 49 ЦПК України.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що позов ОСОБА_1 не підлягає задоволенню, оскільки його заявлено не до всіх належних відповідачів.

Доводи апеляційної скарги щодо правомірності незалучення ОСОБА_2 співвідповідачем у справі не відповідають закону.

3. Висновки суду апеляційної інстанції та межі розгляду справи

Рішення суду ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України,

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Летичівського районного суду Хмельницької області від 24 травня 2022 року без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 11 серпня 2022 року.

Судді: О.І. Ярмолюк

Р.С. Гринчук

А.М. Костенко

Головуючий у першій інстанції Цибульський Д.В.

Доповідач Ярмолюк О.І. Категорія 23