КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 серпня 2022 року

м. Київ

єдиний унікальний номер судової справи 372/3773/20

номер провадження №22-ц/824/4178/2022

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - суддіЛапчевської О.Ф.,
суддівБерезовенко Р.В., Мостової Г.І.,
за участю секретаря судового засідання Потапьонок К.В.,
учасники справи: представник позивача ОСОБА_1 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3

на рішення Обухівського районного суду Київської області від 08 листопада 2021 року /суддя Висоцька Г.В./

у справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2 про стягнення суми авансу та штрафних санкцій, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 про стягнення суми авансу за попереднім договором купівлі-продажу від 16.09.2019 року та штрафних санкції. Просив стягнути з відповідачки суму авансу у розмірі 5 274 800,00 грн. та 10 927 800,00 штрафних санкцій, а також суму судового збору.

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 08 листопада 2021 року позовні вимоги задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь громадянина Китайської Народної Республіки ОСОБА_4 суму авансу у розмірі 5 274 800,00 грн. В іншій частині позовних вимог відмовлено, вирішено питання судових витрат. /т. 2 а.с. 193-202/

Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_2 - ОСОБА_3 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення скасувати, відмовивши у задоволенні позовних вимог.

На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що судом першої інстанції не повно з`ясовані обставини справи, зокрема те, що повернення авансового платежу за попереднім договором можливе лише за відсутності вини сторони в не укладенні основного договору. Як вбачається з матеріалів справи, показань свідків та пояснень позивача, останній не вчинив жодних дій на укладення основного договору, не здійснив платіж передбачений п. 3.1.2. до 24.05.2019 року чим порушив свої зобов`язання. Отже, ОСОБА_2 мала повне право на застосування штрафної санкції передбаченої п. 3.1.2. Попереднього договору і у позивача відсутні правові підстави для повернення авансового платежу. Сторонами чітко встановлена відповідальність за порушення строків оплати шляхом залишення у відповідача суми коштів, яка була сплачена позивачем як авансовий платіж. Попередній договір на момент виникнення права відповідача на застосування такої санкції був чинним, він не визнавався недійсним повністю чи частково, нікчемність такого договору не встановлена. Тому, позивач втратив право на повернення суми авансового платежу в розмірі 200 000 доларів США через те, що ці кошти були стягнуті з нього через порушення умов Попереднього договору що призвело до не укладення основного договору з вини ОСОБА_4 .

Представник ОСОБА_2 - ОСОБА_3 звернувся з заявою про підтримання доводів апеляційної скарги та клопотанням про відкладення розгляду справи у зв`язку з його зайнятістю в іншому судовому процесі та першою неявкою, яке відхилено апеляційним судом з огляду на те, що особою викладено свою правову позицію шляхом звернення з самою апеляційною скаргою та наданням додаткових пояснень до неї.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явились у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.

Судом встановлено, що 16.05.2019 року між громадянкою України ОСОБА_2 (Сторона 1), від імені якої діяла ОСОБА_5 (представник сторони 1) та громадянином Китайської Народної Республіки ОСОБА_4 (сторона 2), від імені якого діяв ОСОБА_6 (представник сторони 2), укладено попередній договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Майоровою А.В., зареєстрований в реєстрі за № 1085.

Відповідно до п.1.1. Попереднього договору ОСОБА_2 (в особі представника) та ОСОБА_4 (в особі представника), зобов`язались у майбутньому до «20» жовтня 2019 року укласти на умовах, встановлених цим договором, договори купівлі-продажу (основні договори) наступного нерухомого майна:

- житлового будинку, загальною площею 448,4 кв.м., житловою площею 247,7 кв.м. з відповідними надвірними побудовами, до складової частини якого входять: житловий будинок , А; басейн, Б; господарський блок, В; будинок охорони, Г, місцезнаходження якого: АДРЕСА_1 та земельної ділянки площею 0,0979 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер: :04:004:0216, на якій розташований вказаний вище житловий будинок;

- земельної ділянки площею 0,2634 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер: :04:004:0237;

- земельної ділянки площею 0,1117 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер: :04:004:0270;

- земельної ділянки площею 0,0712 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер: :04:004:0260;

- земельної ділянки площею 0,1021 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер: :04:004:0154.

У ст. 2 Попереднього договору Сторони визначили істотні умови договору, зокрема:

- Основні договори (щодо усіх об`єктів нерухомого майна, описаних в п.1.1 цього Договору) підлягають укладенню та нотаріальному посвідченню до 20.10.2019 року (пп.2.1.1 Попереднього договору).

- Продаж вищезазначених земельних ділянок та житлового будинку вчинятиметься за домовленістю сторін в національній валюті України в сумі, що буде еквівалентна 2 000 000,00 доларів США по курсу, встановленому НБУ на день укладення Основних договорів. На день підписання Попереднього договору вищезазначена сума відповідно до курсу НБУ становить 52748 000, 00 грн. і може бути змінена в гривневому еквіваленті на день проведення розрахунків та укладення основних договорів відповідно до змін курсу долара США, що буде встановлений НБУ на день проведення розрахунків та підписання основних договорів (пп.2.1.3. Попереднього договору).

- Сторона 1 - ОСОБА_2 свідчила, що об`єкти перебувають у належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань немає, об`єкти є придатними для використання за призначенням. Також ОСОБА_2 заявляла та гарантувала, що у об`єктах, які є предметом даного договору, відсутні будь-які самовільні перепланування, переобладнання, перебудови, добудови, у зазначених об`єктах не проводилось реконструкції. Сторона 1 - ОСОБА_2 зобов`язувалась надавати повну та достовірну інформацію про об`єкти, зазначені у п.1.1. цього договору (п.2.1.5. Попереднього договору).

- До 24.05.2019 року Сторона 1 - ОСОБА_2 , зобов`язалась надати Стороні 2 - ОСОБА_4 , (або представнику сторони 2) копії документів, які засвідчують право власності Сторони 1 на об`єкти нерухомого майна, які зазначені у п.1.1 цього Договору, а також копію Технічного паспорту на житловий будинок, зазначений у п.1.1. цього Договору (пп.2.1.7. Попереднього договору).

- До 24.05.2019 року Сторона 1 зобов`язалась надати Стороні 2 (або представнику сторони 2) доступ з метою їх огляду до об`єктів, зазначених у п.1.1. цього договору, у тому числі до житлового будинку та до усіх його складових частин (пп.2.1.8 Попереднього договору).

Також сторони домовились, що їх зобов`язання за цим Попереднім договором є зустрічними зобов`язаннями (пп.2.1.9. Попереднього договору).

До підписання Попереднього договору, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі вищевказаного нерухомого майна ОСОБА_4 сплатив, а ОСОБА_2 прийняла грошову суму в розмірі 5 274 800, 00 грн., що еквівалентна 200 000,00 доларів США по курсу НБУ станом н день проведення розрахунків, які зараховуються в якості авансового платежу (пп.3.1.1. Попереднього договору).

Відповідно до підпункту 3.1.2. Попереднього договору, додатково грошові кошти в національній валюті України, в розмірі, що буде еквівалента 100 000,00 доларів США, по курсу, встановленому НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені Стороною 2 (або її представником) Стороні 1 (або її представнику) у строк до 24.05.2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. Факт отримання Стороною 1 грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті підтверджується випискою з банківського рахунку Сторони 1.

Положеннями підпункту 3.1.3. Попереднього договору, додатково грошові кошти в національній валюті України у розмірі, що буде еквівалентно 100 000,00 доларів США, по курсу, встановленому НБУ на день проведення розрахунку, повинні бути сплачені Стороною 2 (або її представником) Стороні 1 (або її представнику) у строк до 31.05.2019 року у спосіб, не заборонений чинним законодавством України. Факт отримання Стороною 1 грошових коштів у сумі, вказаній у цьому пункті підтверджуватиметься випискою з банківського рахунку Сторони 1.

Решта суми в національній валюті України, що буде еквівалентна 1 600 000,00 доларів США по курсу НБУ станом на день укладення основних договорів, буде сплачена ОСОБА_4 (або його представником) в день (або до дня) укладення та підписання основних договорів купівлі-продажу вищевказаного нерухомого майна, проте не пізніше, ніж 20.10.2019 року шляхом перерахування безготівкових коштів на банківський рахунок Сторони 1.

У строк, передбачений у пп.1.1. Попереднього договору, а саме до 20.10.2019 року основні договори купівлі-продажу щодо вищевказаних об`єктів не були укладені Сторонами.

Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції вірно керувався вимогами ст. 629 ЦК України якрю передбачено, що договір є обов`язковий для виконання сторонами.

За змістом ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ч. 1-3 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до ч.1 ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Згідно із ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Судом першої інстанції вірно встановлено, що предметом попереднього договору є житловий будинок загальною площею 448,4 кв.м., житловою площею 247,7 кв.м. з відповідними надвірними побудовами, до складової частини якого входять: житловий будинок , А; басейн, Б; господарський блок, В; будинок охорони, Г, водночас, частина цього будинку площею 362,0 кв.м. не зареєстрована у встановленому законом порядку, а тому, порушення відповідачем істотних умов попереднього договору полягає у тому, що на момент його укладення, відповідачка не надала повну та достовірну інформацію про об`єкти нерухомого майна, оскільки житловий будинок разом із його складовими частинами має іншу площу, ніж вказана у договорі, а саме 810,4 кв.м.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованих висновків, що сплачена сума у розмірі 200 000,00 доларів США є авансом, який підлягає поверненню.

Доводи апеляційної скарги, про те, що повернення авансового платежу за попереднім договором можливе лише за відсутності вини сторони в не укладенні основного договору, водночас, позивач не здійснив платіж передбачений п. 3.1.2. до 24.05.2019 року чим порушив свої зобов`язання а тому, ОСОБА_2 мала повне право на застосування штрафної санкції передбаченої п. 3.1.2. Попереднього договору і у позивача відсутні правові підстави для повернення авансового платежу, апеляційний суд відхиляє з огляду на порушення ОСОБА_2 істотних умов попереднього договору - не надання повної та достовірної інформації про об`єкти нерухомого майна.

Так, за п. 1.1. Договору продажу підлягав житловий будинок, загальною площею 448,4 кв.м., житловою площею 247,7 кв.м. з відповідними надвірними побудовами, до складової частини якого входять: житловий будинок , А; басейн, Б; господарський блок, В; будинок охорони, Г, місцезнаходження якого: АДРЕСА_1 та земельні ділянки.

Водночас, відповідно до декларації про готовність житлового будинку до експлуатації /т. 1 а.с. 30-32/ основні показники об`єкта не співпадають, зокрема, площа літніх приміщень житлового будинку складає 112, 3 кв.м., яка не вказана у договорі, площа забудови житлового будинку складає 547 кв.м., вказані площі басейн, Б; господарський блок, В; будинок охорони, Г, які відповідно до витягу з державного реєстру прав власності не зареєстровані та не введені в експлуатацію. Тобто фактична площа будинку складає більше ніж 500 кв.м., у зв`язку з чим при укладенні договору не було надано повної та достовірної інформації щодо об`єкту продажу.

Таким чином, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та містяться на формальних міркуваннях.

Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 на рішення Обухівського районного суду Київської області від 08 листопада 2021 року - залишити без задоволення.

Рішення Обухівського районного суду Київської області від 08 листопада 2021 року - залишити без змін.

Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Головуючий: Судді: