Справа № 700/94/22
Провадження № 2/700/99/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2022 року Лисянський районний суд Черкаської області в складі:

головуючого - судді: Пічкура С.Д.,

за участю секретаря судового засідання: Сіденко Н.П.,

представника відповідача: Бондарчука Д.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в порядку загального позовного провадження, в залі суду в смт. Лисянка Черкаської області цивільну справу № 700/94/22, провадження № 2/700/99/22 за позовною заявою ОСОБА_1 (проживає у с. Бужанка Звенигородського району, Черкаської області) до Сільськогосподарського товариства агрофірма «Злагода» (місцезнаходження: с. Шендерівка, Звенигородського району, Черкаської області ) про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки,

установив:

ОСОБА_1 звернувся із позовом до СТОВ «Агрофірма Злагода» про витребування земельної ділянки та розірвання договору оренди землі .

Вимоги вказаної позовної вимоги мотивовані тим, що згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно він являється власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах Лисянської селищної ради (с. Почапинці ) Черкаської області площею 2,3797 га. Дана земельна ділянка отримана ним у спадщину від батька, після чого стало відомо, що він нібито 03.10.2011 року уклав договір оренди, який зареєстрований 10.03.2015 року. Йому достовірно відомо,що такий договір є сфальсифікованим та не міг бути підписаний батьком. Крім того, на запит адвоката відповідач не надав оригіналу договору оренди. Але позивач вважає, що він не позбавлений можливості звернутися до суду з даним позовом, оскільки є об`єктивні обставини, що вказують на наявність значної міри позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки, зокрема чи мав орендодавець можливість контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору земельної ділянки, оскільки передача земельної ділянки відбулася у день підписання договору оренди, а державна реєстрація лише через три роки, адже орендодавець мав підстави розраховувати, що строк дії договору оренди закінчиться саме у 2021 році. Вказана обставина є безумовною підставою для розірвання договору оренди, що і стало причиною звернення до суду із вказаним позовом. На підставі викладеного просить вказаний договір оренди землі розірвати та повернути йому вказану вище земельну ділянку стягнувши з відповідача понесені судові витрати.

В судове засідання позивач не з`явився, подав заяву у якій просив про розгляд справи без його участі та наполягає на задоволенні позову.

Представник відповідача в судовому засіданні та у відзиві позов не визнав і просив відмовити в його задоволенні вказуючи, що 03.10.2011 року між ОСОБА_2 та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,38 га, яка знаходиться в адміністративних межах Почапинської сільської ради Лисянського району Черкаської області. Відповідно до п.8 вказаного договору договір укладено строком на 10 років. Згідно п.43 даного договору договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Даний договір зареєстрований 10.03.2015 року. Згідно п.43 укладеного договору договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Враховуючи, що в оспорюваному договорі оренди землі сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору діють загальні правила, передбачені законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій. За таких обставин оспорюваний договір оренди землі діє до 10.03.2025 року. Крім того, позивач набув право власності на спадкове майно 19.11.2021 року тобто біль ніж через 10 років після укладеного оспорюваного правочину та через 6 років після відкриття спадщини. Враховуючи, що з часу відкриття спадщини і до подачі позовної заяви до суду минув термін понад 6 років, тому позивачем пропущено строк позовної давності, тому просять застосувати позовну давність та відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Суд, вислухавши пояснення представника відповідача, розглянувши матеріали справи, встановивши обставини справи та відповідні до них правовідносини, дійшов таких висвновків.

Позивачу ОСОБА_1 на праві приватної власності, в порядку спадкування, належить земельна ділянка площею 2,3797 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Статтями 15 та 16 ЦК України передбачено право особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, визнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України договори та інші правочини.

Вказані обставини мають певний часовий проміжок дії, який має початок та закінчення.

У частині першій статті 251 ЦК України строк визначено як певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином чи рішенням суду (частина третя статті 251 ЦК України).

У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Аналогічні положення містить ст. 6 Закону України "Про оренду землі", згідно якої орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (ст. 124 ЗК України, ст. 13 Закону України "Про оренду землі").

У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч.2 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Згідно ч. 4 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 28 цього Закону.

У статті 13 Закону N 161-XIV надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 цього Закону N 161-XIV).

Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України. Вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Отже, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України можна зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі.

Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації.

Сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Разом з тим якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом України «Про оренду землі», який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), у мотивувальній частині якої міститься роз`яснення аналогічного розуміння правового висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 року у справі N 0426/14068/2012 (провадження N 6-162цс13).

Суд встановив, що між ОСОБА_2 та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Злагода» 03.10.2011 року був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,3797 га..

При цьому сторони узгодили у пункті 8 договору строк його дії - 10 років, у пункті 43 визначили, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Із Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права вбачається, що договір оренди землі, укладений 03.10.2011 між орендарем СТОВ «а.ф.«Злагода» та орендодавцем ОСОБА_2 , зареєстрований в державному реєстрі 11.03.2015 року.

Згідно рішення Лисянського районного суду Черкаської області від 30 вересня 2021 року, що набрало законної сили 01 листопада 2021 року, встановлено факт, що ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 був батьком ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 .

Визнано за ОСОБА_1 , у порядку спадкування за законом право власності на земельну ділянку площею 2,3797 (2,38) га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану в адмінмежах Почапинської сільської ради, кадастровий номер :03:001:0692, відповідно до державного акта на право приватної власності на землю серії І-ЧР №028910, виданого на ім`я ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11 січня 2022 року позивач 19 листопада 2021 року зареєстрував своє право власності на вказану земельну ділянку, та саме з цього часу набув усіх правомочностей власника.

Отже, саме з цього часу починає перебіг дії строк позовної давності, який на час звернення позивачем до суду не сплив, отже заява представника відповідача про застосування строку позовної давності не є обґрунтованою.

Крім цього, згідно статті 1216 ЦК України, спадкуванням є перехід прав та обов`язків від фізичної особи яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

За таких обставин, позивач ОСОБА_1 як спадкоємець орендодавця ОСОБА_2 набув усіх прав та обов`язків орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 03 жовтня 2011 року, копію якого надав відповідач та судом оглянуто у судовому засіданні оригінал.

Отже, право позивача про захист якого він вказує у позовній заяві є порушеним як орендодавця земельної ділянки.

Типовим договором на орендаря покладено обов`язок нести витрати з оформлення та реєстрації договору та орендодавець не був наділений правом контролювати дії орендодавця щодо реєстрації спірного договору оренди, оскільки договір оренди зареєстрований після смерті орендодавця.

Згідно ч. 4 ст. 25 ЦПК України, цивільна правоздатність фізичної особи припиняється у момент її смерті.

Рішенням суду встановлено, що орендодавець помер ІНФОРМАЦІЯ_3 , а договір оренди зареєстрований орендарем 10 березня 2015 року.

Тому, абсолютно неможливо було орендодавцю контролювати дії орендаря щодо реєстрації договору оренди, а сам орендар діяв недобросовісно, на що вказує також те, що земельну ділянку він отримав за актом передачі у користування 10 жовтня 2011 року, а договір зареєстрував більше ніж через три роки, після смерті орендодавця, таким чином штучно продовживши його дію.

Орендодавець є більш вразливою стороною у договорі, ніж орендар, та не має правового захисту своїх прав власності у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди.

З вказаних вище підстав, обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря.

Згідно із частиною другою статті 90 ЗК України порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом.

У пункті «ї» частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.

Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства, зокрема, є справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно із частиною другою статті 5 ЦПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспорюваного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Судом встановлено, що позивач не мав можливість контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, оскільки передача земельної ділянки відбулася через сім днів після підписання договору оренди (10.10.2011), а державна реєстрація лише через три роки і після смерті орендодавця (11.0.2015). За таких обставин, позивач значною мірою позбавлений права розраховувати, що строк дії договору оренди закінчиться саме у 2025 році.

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.

За таких обставин, суд вважає, що дії відповідача щодо тривалого (протягом трьох років) не проведення державної реєстрації оскаржуваного договору оренди землі свідчать про істотне порушення умов договору, що призвело до фактичного продовження терміну оренди земельної ділянки, належної позивачу на праві власності, на три роки поза волею орендодавця, внаслідок чого позивач значною мірою позбавлений того, на що розраховував орендодавець при укладенні договору.

Такі дії відповідача призвели до штучного збільшення строку дії договору без урахування волевиявлення орендодавця та фактично створили умови, за яких строк дії договору збільшився з 10 років, визначених умовами договору, до 13 років.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Крім цього, відповідач не надав суду доказів сплати орендної плати та її індексації згідно законодавства, тому його посилання у судовому засіданні щодо повного виконання умов договору, судом теж відхиляються.

Більше того, п. 39 договору передбачає можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку.

Отже, з урахуванням встановлених обставин та норм для їх правового регулювання, суд дійшов висновку, що вимога позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки є обґрунтованою, а тому підлягає задоволенню.

Заява відповідача про застосування строку позовної давності як зазначалося вище, теж не підлягає задоволенню. Позивачем набуто право приватної власності на земельну ділянку площею 2,3797 га, що розташована на території Лисянської об`єднаної територіальної громади на підставі рішення Лисянського районного суду Черкаської області від 30.09.2021 року та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.11.2021 року, тобто строк позовної давності позивачем не пропущено.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

За таких обставин, земельну ділянку площею 2,3797 га, що розташована на території Лисянської об`єднаної територіальної громади необхідно повернути позивачу в стані придатному для її використання за цільовим призначенням.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 5, 12, 13, 71, 74, 81, 142, 211, 258, 259, 263, 265, 273, ЦПК України, суд,

вирішив:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі, укладений 03 жовтня 2011 року між ОСОБА_2 та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Злагода», , який зареєстрований 10 березня 2015 року державним реєстратором Виконавчого комітету Лисянської селищної ради Черкаської області.

Зобов`язати Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Злагода» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 2,3797 га., що розташована в на території Лисянської об`єднаної територіальної громади з кадастровим номером :03:001:0692 в стані придатному для її використання за цільовим призначенням.

Рішення може бути оскаржене до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлено 02 травня 2022 року.

Суддя С. Д. Пічкур