18.04.2022 року КОЗЕЛЬЩИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 533/851/21
Провадження № 2/533/9/22
РІШЕННЯ

іменем України

13 квітня 2022 року селище Козельщина

Козельщинський районний суд Полтавської області у складі:

головуючої судді Козир В.П.,

за участю:

секретаря судового засідання Бєлухи М.Б.,

позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МАГ-ІНВЕСТ-2012» про розірвання договору,

В С Т А Н О В И В :

20 вересня 2021 року позивачка ОСОБА_1 звернулася до Козельщинського районного суду Полтавської області зі позовною заявою до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «МАГ-ІНВЕСТ-2012», у якій просила визнати розірваним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 02 грудня 2012 року та договір про внесення змін від 01.10.2014 до договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 02 грудня 2012 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «МАГ-ІНВЕСТ-2012» щодо земельної ділянки для ведення фермерського господарства площею 4,2000 га за кадастровим номером :00:001:0342, яка розташована на території Пригарівської сільської ради Козельщинського району Полтавської області, який зареєстрований реєстраційною службою Козельщинського районного управління юстиції Полтавської області 20.09.2014, номер запису про інше речове право 7106496.

Процесуальні дії у справі:

Ухвалою Козельщинського районного суду Полтавської області від 22 вересня 2021 року позовну заяву прийнято до розглядута відкрито провадження у цивільній справі за правилами загального позовного провадження, призначено справу до розгляду у підготовчому судовому засіданні на 25 жовтня 2021 року.

25 жовтня 2021 року протокольною ухвалою суду було відкладено підготовче судове засідання на 18 листопада 2021 року.

18 листопада 2021 року протокольною ухвалою суду було відкладено підготовче судове засідання 14 грудня 2021 року за заявою представника відповідача.

14 грудня 2021 року розгляд справи було перенесено на 24 січня 2022 року у зв`язку з відпусткою судді.

24 січня 2022 року під час підготовчого судового засідання представником Товариства з обмеженою відповідальністю «МАГ-ІНВЕСТ-2012» адвокатом Маслюком Віктором Володимировичем було подано відзив на позовну заяву, у якому представник відповідача просив у задоволені позовних вимог відмовити у повному обсязі. Крім того, просив у відповідності до ст. 93 ЦПК України поставити позивачу питання, перелік яких наведено у відзиві.

Представник позивачки відмовився надавати відповіді на поставлені відповідачем питання з тих підстав, що поставлені запитання не стосуються обставин, що мають значення для справи. Просив відкласти підготовче судове засідання з метою надання можливості надати додаткові докази та відповідь на відзив.

24 січня 2022 року протокольною ухвалою суду було відкладено підготовче судове засідання на 14 лютого 2022 року з метою надання додаткового часу позивачеві для надання відповіді на відзив.

Ухвалою суду від 14.02.2022 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 09.03.2022. Відповідь на відзив та додаткові докази зі сторони позивачки надано не було.

09.03.2022 протокольною ухвалою суду відкладено судовий розгляд справи на 13.04.2022 у зв`язку з неявкою сторін.

У судове засідання 13.04.2022 з`явилася позивачка ОСОБА_1 , позовні вимоги підтримала та прохала їх задовольнити.

Представник ОСОБА_1 адвокат Сенкевич Володимир Іванович у судове засідання не з`явився, належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, на електронну адресу суду направив заяву про розгляд справи без його участі та письмові пояснення по справі.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «МАГ-ІНВЕСТ-2012» адвокат Маслюк Віктор Володимирович у судове засідання не з`явився, належним чином повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, подав заяву про розгляд справи без його участі. Крім того, просив поставити позивачу питання, зазначені у відзиві.

Аргументи сторін

Позиція позивача (а.с. 2-4)

Позивачці ОСОБА_1 належить на праві власності земельна ділянка площею 4,2000 га за кадастровим номером :00:001:0342 з цільовим призначенням: для ведення селянського (фермерського) господарства, місце розташування якої: територія Пригарівської сільської ради Козельщинського району Полтавської області.

02.12.2012 між нею та відповідачем було укладено Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), до якого у подальшому вносилися зміни 01.10.2014. Відповідно до умов цього договору (п. 2.2) відповідач мав обов`язок здійснювати плату за користування емфітевтичним правом у розмірі 5 % на рік, а згідно п. 11 договору про внесення змін до основного договору відповідач мав обов`язок одноразово сплатити позивачці плату у грошовій формі до підписання договору про внесення змін. Проте жодної оплати за спірним договором позивачка не отримувала, що, на її думку, є підставою для розірвання договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та договору про внесення змін до нього.

При нормативному обґрунтуванні позовних вимог позивачка посилалася на ч. 1, ч. 2 ст. 792 , 526, 629, 651 ЦК України, ст. 93, ст. 148, 141 Земельного кодексу України, ст. 13, 15, 21, 24, ч. 3, 4, 5 ст. 31, 32 Закону України «Про оренду землі», висновок ВС України у постановах від 12.12.2012 № 6-146цс12 та від 28.06.2016 у справі № 362/5740/15-ц.

Позивачка зазначила у позові, що посередній (орієнтовний) розрахунок її судових витрат складає 25000,00 грн.

У судовому засіданні позивачка пояснила, що відповідач її обманув, гроші не заплатив. У 2014 році у сільській раді вона підписала зміни до договору, але до кінця не розуміла, що саме підписувала. Усіма питаннями щодо договорів займався її чоловік, вона особисто взагалі ні про що з відповідачем не домовлялася, у тому числі відсутні були домовленості про оплату по договору та її розмір. У п. 11 договору про внесення змін до договору емфітевзису написано неправду про оплату за договором до підписання договору, оскільки позивачка жодних грошей від відповідача як до, так і після укладення договору не отримувала. Також пояснила, що нею була підписана «дарственна» чи заповіт (вагалася щодо назви документа) для того, щоб отримувати субсидію, бо відповідач обіцяв, що якщо такий документ буде підписано, то він перестане подавати інформацію про отримання позивачкою коштів за договором до відділу субсидії. Також пояснила, що заповіт підписувала, щоб їй платили гроші за договором по нормі, як за пай, та щоб отримувати субсидію.

Позивачка, відповідаючи у судовому засіданні на питання відповідача, зазначені у відзиві, пояснила таке: 1) намір на передачу у користування відповідачу земельної ділянки мала; 2) істотні умови передачі у користування земельної ділянки, зокрема щодо оплати, з відповідачем не узгоджувалися; 3) позивачка особисто кошти в рахунок оплати за користування земельною ділянкою не отримувала, чи отримував її чоловік за неї невідомо; 4) за що саме були сплачені кошти від ОСОБА_2 не знає; 5) не зверталася протягом тривалого часу за захистом своїх прав, бо усіма справами керував чоловік, а позивачка у ці питання не втручалася; 6) складення у 2016 році заповіту на ім`я онука одного із засновників відповідача пояснила обіцянками відповідача не подавати відомості про грошові виплати, яких вона насправді не отримувала, до відділу субсидії; 7) від мирного врегулювання спору відмовилася, бо не довіряє відповідачеві.

Представник позивачки надав письмові пояснення до позовної заяви, у яких наполягав на тому, що спірний договір є укладеним, оскільки не підлягав реєстрації станом на дату укладення. Розмір плати за користування емфітевтичним правом, що встановлений договором, «складає 5 % грн в рік». Згідно п. 11 Договору про внесення змін відповідач мав одноразово сплатити власнику плату у грошовій формі до підписання договору про внесення змін, але жодної оплати позивачка не отримувала.

Представник позивачки також уважав, що у відзиві відповідач фактично визнав факт нездійснення ним жодної оплати за спірним договором ні з дати підписання договору, ні з дати державної реєстрації, а надана відповідачем розписка не містить ім`я позивачки та не містить посилань на будь-який договір. Повторно посилався на норми ЦК України, ЗК України та Закон України «Про оренду землі», якими обґрунтована була позовна заява, та наполягав на застосуванні правових висновків Верховного Суду України у постановах від 12.12.2012 у справі № 6-146/цс12, від 28.09.2016 у справі № 362/5740/15-ц, від 12.06.2019 у справі № 527/600/17.

Крім того, стверджував, що відповідачем насправді підписувався договір оренди землі, який пізніше було підмінено на інший договір, у якому відсутні істотні умови договору, у зв`язку з чим неможливо визначитися зі способом захисту порушеного права.

Позиція відповідача (а.с. 55-59).

Відповідачем позов не визнано, заперечення проти задоволення позовних вимог викладено у відзиві.

Відповідачем не визнається твердження позивача про несплату плати за користування земельною ділянкою. На переконання відповідача, такі твердження не відповідають дійсності та реальним намірам сторін при укладенні спірного договору.

Після укладення договору емфітевзису у 2012 році позивачка разом з її чоловіком виявили бажання отримати плату за користування земельною ділянкою за весь період договору, а не щорічними платежами. Відповідачем було відповідно сплачено грошові кошти у сумі 25000 доларів США, що згідно офіційного курсу НБУ на той час складало 200000,00 грн. На підтвердження наведеного відповідач надав розписку.

Підтвердженням виконання відповідачем свого обов`язку щодо оплати згідно договору є також і те, що позивачка з 2012 року (з моменту укладення договору) і по теперішній час жодного разу не зверталася із вимогою щодо проведення оплати за користування землею згідно договору емфітевзису.

Договір між позивачкою та відповідачем укладено, зареєстровано і належним чином виконується зі сторони відповідача і позивачки.

Бажання позивачки розірвати правовідносини з відповідачем не відповідає вимогам закону, є недобросовісною поведінкою, адже згідно норм як національного, так і міжнародного права, захист права користування забезпечується нарівні зі захистом права власності на земельну ділянку.

Крім того, відповідач уважав, що позивачка пропустила трирічний строк позовної давності, адже про факт укладення договору емфітевзису позивачці було відомо протягом усього часу існування договірних правовідносин між сторонами, тобто з грудня 2012 року. Строк позовної давності, на думку відповідача, повинен обраховуватися з 01.10.2014 з моменту укладення договору про внесення змін до договору емфітевзису, у якому чітко зазначено, що плата за користування земельною ділянкою вноситься до моменту підписання додаткової угоди. Останнім підтвердженням обізнаності позивача про існування і реєстрацію договору емфітевзису є наявність заповіту щодо спірної земельної ділянки від імені позивачки на ім`я онука одного зі засновників ТОВ «МАГ-ІНВЕСТ-2012», оскільки складаючи даний документ у нотаріуса 30.11.2016 вона була повідомлена нотаріусом про обмеження і обтяження земельної ділянки зокрема наявністю реєстрації іншого речового права, адже під час укладення таких правочинів обов`язково робляться відповідні запити. Окрім того, факт укладення такого правочину як заповіт свідчить, що позивачці були виплачені кошти за користування її земельною ділянкою за увесь час, і позивачка жодних претензій не мала.

Фактичні обставини, встановлені судом

ОСОБА_1 (позивачка) є власницею земельної ділянки площею 4,2000 га, розташованої на території Пригарівської сільської ради Козельщинського району Полтавської області, цільове призначення якої: для ведення фермерського господарства, кадастровий номер: :00:001:0342, що встановлено на підставі копії Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 511, виданого 21.06.2010 (а.с. 6).

02.12.2012 між позивачкою (власник) та відповідачем ТОВ «МАГ-ІНВЕСТ-2012» (емфітевт) було укладено (підписано) Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) (надалі по тексту рішення - договір емфітевзису), що не заперечувалося жодною із сторін (а.с. 7-8).

Предметом цього договору є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, розташована на території Пригарівської сільської ради Козельщинського району, площею 4,2 га, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер :00:001:0342, щодо якої власник передав емфітевту право володіння та користування (емфітевтичне право), зберігаючи право розпорядження нею.

Пунктом 1.3 договору мала б бути визначена нормативна грошова оцінка зазначеної земельної ділянки, але сторони таку оцінку не визначили та про вартість земельної ділянки не домовилися.

У пункті 2.1 договору сторони домовилися, що передача емфітевтичного права здійснюється безкоштовно.

За користування емфітевтичним правом сторони встановили плату у розмірі «5 % грн в рік», які емфітевт сплачує власнику за поточний рік користування протягом року. У натуральній формі до 31 числа місяця кожного поточного року. Форми оплати за користування земельною ділянкою визначаються за домовленістю між власником і емфітевтом і можуть бути у натуральній, у грошовій та відробітковій формі, а також у будь-якому поєднанні зазначених форм (п. 2.2 договору).

Сторони домовилися, що емфітевтичне право за цим договором встановлюється до 01.12.2029. Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та державної реєстрації. Емфітевт має право приступити до використання земельної ділянки тільки після реєстрації права користування земельної ділянки у встановленому законом порядку (р. 3 договору).

Пунктом 4.2 договору встановлені обов`язки власника, у тому числі обов`язок отримувати плату за користування у термін, зазначений у договорі. Пунктом 4.4 договору встановлено обов`язки емфітевта, у тому силі обов`язок виплачувати плату за користування власникові у натуральній формі у терміни, визначені у договорі.

Пунктом 5.3 договору сторони визначили, що договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

02 грудня 2012 року на підставі акту приймання-передачі сторони за договором передали один одному спірну земельну ділянку (а.с. 9).

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) на підставі договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 02.12.2012 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.09.2014, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 24.09.2014 за індексним номером 27225279 (а.с. 13) та інформація з Державного земельного кадастру від 10.09.2021 (а.с. 14).

З дослідженого судом договору емфітевзису вбачається, що сторони, укладаючи договір, домовилися про безкоштовну передачу власником емфітевтичного права емфітевту (п. 2.1), а також встановили плату за користування емфітевтичним правом у розмірі «5 % грн в рік», конкретний розмір якого обрахувати не представляється можливим з огляду на відсутність прив`язки до величини, з якої мала б вираховуватися плата у відсотковому відношенні.

01.10.2014 сторони підписали Договір про внесення змін до Договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 02 грудня 2012 року (надалі по тексту рішення Договір про внесення змін). Зазначеним Договором про внесення змін позивач та відповідач домовилися внести зміни до основного договору, виклавши його у новій редакції (а.с. 10-11).

Внаслідок викладення у новій редакції договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 02 грудня 2012 року, сторони за договором змінили термін користування земельною ділянкою та визначили дату його закінчення 02.12.2061. А також змінили умови оплати за договором та визначили порядок оплати у пункті 11, а саме: «за користування земельною ділянкою землекористувач одноразово сплачує власнику плату у грошовій формі до підписання договору про внесення змін, і перегляду не підлягає».

У пункті 22 договору у новій редакції сторони визначили наслідки розірвання договору, а саме встановили, що у разі розірвання договору про встановлення права користування земельною ділянкою сільськогосподарських потреб (емфітевзису) у судовому порядку з ініціативи власника, власник повинен виплатити середню суму недоотриманої вигоди за кожен рік передчасного розірвання договору.

Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань. Право емфітевзису вважається набутим землекористувачем (емфітевтом) з моменту державної реєстрації такого права.

Доказів реєстрації Договору про внесення змін від 01.10.2014 сторони суду не надали.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків за період з 1 кварталу 2012 року по 3 квартал 2019 року ОСОБА_1 отримала дохід у четвертому кварталі 2018 року від ТОВ «Маг-інвест-2012» у сумі 10803,94 грн, з якого утримано податок у нарахованій сумі 1944,71 грн (а.с. 12).

Позивачка та її представник стверджували, що такий дохід позивачка фактично не отримувала, а відомості у державному реєстрі фізичних осіб-платників податків відображено на підставі неправдивої інформації, поданої відповідачем.

Відповідач доказів фактичного перерахування/сплати коштів позивачці у сумі, зазначеній у відомостях з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків, не надав.

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, сформованого 10.09.2021, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки складає 127137,80 грн (а.с. 47).

Також в матеріалах справи міститься копія заповіту, надана відповідачем на підтвердження проведення ним розрахунку за договором емфітевзису (а.с. 61). Відповідно до заповіту, посвідченого 30.11.2016 державним нотаріусом Козельщинської державної нотаріальної контори Курочкіним О.О. та зареєстрованим у реєстрі за № 3967, ОСОБА_1 належну їй на праві особистої власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення, надану для ведення фермерського господарства, яка знаходиться в землях Пригарівської сільської ради Козельщинського району Полтавської області, кадастровий номер :00:001:0342, заповіла ОСОБА_3 , який не є учасником даної справи.

Окрім того, відповідачем на підтвердження проведення ним розрахунку за договором емфітевзису, надано копію розписки, за змістом якої ОСОБА_4 (не є учасником справи та стороною за договором) 25.12.2012 отримав від ОСОБА_5 (не є учасником справи та стороною за договором) 200 тисяч гривень та претензій не має (а.с. 63).

Застосовані судом норми права

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Суд зазначає, що відповідно до законодавчого визначення правочином є перш за все вольова дія суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки. Сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких наступають у силу закону незалежно від волі його суб`єктів). У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети; породжуючи правовий наслідок, правочин - це завжди дії незалежних та рівноправних суб`єктів цивільного права.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 395 ЦК України право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) належить до речових прав на чуже майно.

Згідно ч. 1 ст. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і фізичною особою, юридичною особою (далі - землекористувач) .

Згідно ч. 2, 3 ст. 409 ЦКУ власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором. Власник земельної ділянки зобов`язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом (ч. 2 ст. 410 ЦКУ).

За змістом частини другої статті 412 ЦКУ право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках (окрім, перелічених у ч. 1 ст. 412 ЦКУ), встановлених законом.

У відповідності до ч. 1, 8 ст. 102-1 Земельного кодексу України (ЗКУ) право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

Отже, договір емфітевзису повинен відповідати загальним положенням про договір, передбаченим статтями 407 - 412 ЦК України та статтею 102-1 Земельного кодексу України. Такий правовий висновок зробив ВС у постанові від 26.02.2020 у справі № 693/26/18.

Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 ЦК України визначено свободу договору, а саме: відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частини першої статті 628 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 651 ЦКУ зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Ані Цивільний кодекс України, ані Земельний кодекс України не визначать плату за користування емфітевтичним правом як істотну умову договору емфітевзису.

Частиною 2 ст. 409 ЦКУ передбачено лише, що власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором. Разом з тим, в ч. 2 ст. 410 ЦКУ вказано, що землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Вочевидь, вказаний обов`язок землекористувача є кореспондуючим праву власника на отримання плати за емфітевзис.

Водночас, правова конструкція «має право» означає, що особа може як виконати певну модель поведінки, яка слідує за вказаною правовою конструкцією, так і утриматися від такого виконання. При цьому і в першому, і в другому випадку особа не порушуватиме закону, а тому діятиме правомірно.

З огляду на вищевикладене, враховуючи встановлений принцип для осіб приватного права «ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством» (ст. 19 Конституції України) та закріплений в статтях 3, 6, 627 ЦКУ принцип свободи договору, який полягає, в тому числі, у вільному визначенні сторонами умов договору, можна констатувати, що договір емфітевзису за домовленістю сторін може бути як оплатним, так і безоплатним.

Законодавством не встановлено ні мінімального, ні максимального розміру плати за користування земельною ділянкою за договором емфітевзису. Також законодавство не містить положень щодо залежності такої плати від нормативної грошової оцінки землі або інших кількісних показників. Тому сторони договору емфітевзису визначають розмір та порядок визначення такої плати на свій розсуд.

Висновки суду та мотиви прийнятого рішення

З укладеного між позивачем та відповідачем договору вбачається, що сторони намагалися встановити певну плату за користування емфітевтичним правом, про що свідчать ужиті у договорі конструкції «встановлюється плата у розмірі 5 % грн в рік», а також незаповнений пункт 1.3 про нормативну грошову оцінку. Отже, очевидним є те, що власниця земельної ділянки (позивачка), укладаючи спірний договір емфітевзису, мала намір та бажання отримувати певну плату за користування емфітевтом належною їй земельною ділянкою.

Про наміри сторін домовитися про оплатність договору свідчить й п. 11 Договору про внесення змін, а саме: «за користування земельною ділянкою землекористувач одноразово сплачує власнику плату у грошовій формі до підписання договору про внесення змін, і перегляду не підлягає».

Наведене свідчить про те, що сторони за домовленістю визначили плату за користування емфітевтичним правом як істотну умову договору, згоди щодо якої не досягли. У разі ж якщо сторони не досягли згоди щодо істотної умови договору, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені у ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Зазвичай, розглядаючи питання про те, чи було укладено договір, практика розрізняє такі випадки:

відсутність фіксації в тексті договору істотної умови;

фактичне недосягнення сторонами згоди з істотної умови (умов), коли розбіжності не було врегульовано сторонами.

Факт відсутності у спірному договорі всіх істотних умов договору фактично визнали усі учасники справи: й представник позивачки у своєму письмовому поясненні (а.с. 92-93); й позивачка, яка у судовому засіданні пояснила, що про конкретний розмір плати за користування земельної ділянки особисто з відповідачем не домовлялася; й відповідач, який у відзиві стверджував, що невідомо, яку саме суму коштів він мав би сплатити за договором (а.с. 58).

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивачка просила визнати розірваним договір емфітевзису на підставі ст. 651 ЦКУ та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ у зв`язку зі систематичною несплатою орендної плати відповідачем, що є істотним порушення умов договору емфітевзису. Відповідач же уважав, що умови договору емфітевзису не порушував, оскільки здійснив оплату за користування емфітевтичним правом шляхом передання коштів чоловікові позивачки.

Суд зазначає, що під час судового розгляду справи не вдалося встановити, про яку саме плату за користування емфітевтичним правом домовились сторони, укладаючи договір (її форму, розмір, порядок обрахунку тощо), тому суд відхиляє доводи як позивачки так і відповідача в частині невиконання/виконання зобов`язань за договором емфітевзису в частині оплати.

Не встановили чіткий розмір такої плати сторони й у Договорі про внесення змін, яким виклали умови Договору емфітевзису у новій редакції, але право користування за яким (з урахуванням змін) як речове право у відповідності до вимог п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» не зареєстрували (принаймні, доказів реєстрації суду не надали).

Суд також не бере до уваги доводи відповідача про проведення ним оплати за договором, оскільки останнім не доведено взаємозв`язок між розпискою про отримання коштів ОСОБА_4 (а.с.63), заповітом позивачки на користь ОСОБА_3 (а.с. 61) та договором емфітевзису, укладеного з позивачкою. Відомості з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків (а.с. 12) також не можуть уважатися належними та достатніми доказами отримання позивачкою коштів, а свідчать тільки про те, що відповідач подав такі відомості до контролюючого органу.

Суд не вважає встановленими домовленості сторін щодо оплати за користування емфітевтичним правом на рівні 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки умови договору таких домовленостей не містять, та очевидно ґрунтуються на намірах сторін, що існували при укладенні договору, але не знайшли свого відображення в умовах договору, підписаного сторонами.

Суд зазначає, що норми щодо підстав для розірвання договору (ст. 651 ЦКУ) можуть бути застосовані тільки до вчиненого правочину, тобто коли особи виявили волю на укладення певного договору, визначили його істотні умови, досягли згоди щодо усіх умов договору, які є істотними відповідно до закону, або які сторони договору визначили як істотні, у належній формі уклали такий договір, але у майбутньому одна із сторін допустила істотне порушення умов договору. Якщо ж сторони не досягли згоди з усіх умов договору, які визначили як істотні, то такий договір не є укладеним.

Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним або розірваним. Відповідно, договір емфітевзису та договір про внесення до нього змін, розірвання яких є предметом спору у даній справі, не можуть бути розірваними. Суд кваліфікує їх як неукладені та, відповідно, відмовляє у задоволенні позовних вимог про визнання таких договорів розірваними, тобто у їх розірванні.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та причиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі N 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі N 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі N 569/17272/15-ц, від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц.

У справі, що розглядається судом, позивачка звернулася з вимогою визнати розірваним договір емфітевзису з урахуванням змін, посилаюсь на те, що договір систематично не виконує відповідач. Для суду є очевидним, що кінцевою метою такого позову є бажання позивачки повернути у володіння та користування собі земельну ділянку, якою фактично користується відповідач на підставі договору емфітевзису, який суд фактично кваліфікує як неукладений.

Разом з тим, суд звертає увагу, що такий спосіб захисту як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установлених законом, та констатує, що у такому випадку власник земельної ділянки (у даному випадку позивачка) вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення нею договору емфітевзису у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки.

Схожу правову позицію щодо способу захисту порушеного права власника земельної ділянки у разі невчинення (неукладення) договору висловлено ВП ВС у постанові від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (п. 7.35).

Зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож, у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майно, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення такої ділянки. Більше того, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок (постанови Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі N 504/2864/13-ц (пункт 71), від 4 липня 2018 року у справі N 653/1096/16-ц (пункт 96), від 12 червня 2019 року у справі N 487/10128/14-ц (пункт 81), від 11 вересня 2019 року у справі N 487/10132/14-ц (пункт 97), від 16.06.2020 у сп. № 145/2047/16-ц).

Тому суд відмовляє у позові саме з підстав обрання позивачем неефективного та невірного способу захисту.

Оскільки суд відмовляє у захисті права позивача з-підстав необґрунтованості та безпідставності позовних вимог, то підстави для застосування наслідків пропуску строку позовної давності відсутні.

Відмова у задоволенні позову через обрання неефективного (неналежного) способу захисту не позбавляє позивача права заявити негаторний позов про повернення земельної ділянки. Крім того, суд погоджується з доводами представника позивачки, що на негаторний позов не поширюються норми щодо позовної давності, оскільки з таким позовом особа може звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення.

Норми (статті) Закону України «Про оренду землі» та ЗК України (ст. 93, 148, 141), якими позивачка обґрунтувала свій позов та на застосуванні яких наполягав представник позивачки, суд до спірних правовідносин не застосовує, оскільки за змістом ч. 1 ст. 8 ЦК України застосування аналогії закону є можливим лише у разі, якщо цивільні відносини не врегульовані Цивільним кодексом України, іншими актами цивільного законодавства або договором.

Проте, цивільні відносини, які виникають з договору користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) врегульовано нормами ЦК України (глава 33, ст. 407-412), ЗК України (глава 16-1, ст. 102-1, ст. 126). Таким чином, застосування до спірних правовідносин у даній справі законодавства, що врегульовує питання оренди землі за аналогією закону, є неможливим, на що звертав увагу сторін Полтавський апеляційний суд у постанові від 11.02.2022 у справі № 533/467/20, у якій апеляційний суд вирішив спір між тими ж сторонами про усунення перешкод у користуванні тією ж самою земельною ділянкою.

Позивачка та представник позивачки помилково ототожнили такі поняття як «орендна плата за договором оренди» та «плата за користування емфітевтичним правом» за договором емфітевзису.

З цих самих підстав, а також з-підстав нерелевантності обставин справи, суд не застосовує до спірних правовідносин правові висновки ВССУ, на які посилався представник позивачки, у справах № 6-146цс12 (постанова від 12.05.2012) та № 362/5740/15-ц (постанова від 26.09.2016). Крім того у наведених постановах ВССУ не зробив висновки по суті спору, а передав справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Щодо постанови Полтавського апеляційного суду від 11.02.2022 у справі № 533/467/20, на яку посилалися обидві сторони, обґрунтовуючи свої позиції, то суд у даній справі зазначає, що предмет спору у даній справі та справі № 533/467/20 не є тотожними.

Суд апеляційної інстанції у справі № 533/467/20 відмовив ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог до ТОВ «МАГ-ІНВЕСТ-2012» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та у мотивувальній частині зробив висновок, що на час розгляду справи ТОВ «МАГ-ІНВЕСТ-2012» правомірно користується земельною ділянкою площею 4,2000 га, кадастровий номер :00:001:0342, для сільськогосподарських потреб на підставі договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), емфітевтичне право за яким встановлено до 31 грудня 2029 року. Проте підставою позову у справі № 533/467/20 було ствердження позивачки про підписання договору емфітевзису іншою особою та про відсутність реєстрації договору. Питання наявності чи відсутності домовленостей сторін договору емфітевзису про істотні умови договору чи про істотні порушення умов договору апеляційний суд у справі № 533/467/20 не досліджував, тому суд не вважає факти, встановлені у постанові Полтавського апеляційного суду у справі № 533/467/20, преюдиційними, та не вважає, що висновки суду у даній справі суперечать висновкам суду апеляційної інстанції у наведеній справі.

Розподіл судових витрат

На підставі ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Матеріалами справи підтверджено сплату позивачем при зверненні до суду судового збору у розмірі 908,00 грн, про що свідчить квитанція про сплату судового збору (а.с. 1).

Так як суд відмовляє у задоволенні позовних вимог, судовий збір покладається на позивача у повному обсязі.

На підставі викладеного, керуючись ст. 12, 14, 19, 141, 263-265, 354 ЦПК України, нормами матеріального права та правовими позиціями Верховного Суду, наведеними по тексту рішення, суд

У Х В А Л И В :

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МАГ-ІНВЕСТ-2012» про визнання розірваним договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 02 грудня 2012 року та договору про внесення змін від 01.10.2014 до договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 02 грудня 2012 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «МАГ-ІНВЕСТ-2012» щодо земельної ділянки для ведення фермерського господарства площею 4,2000 га за кадастровим номером :00:001:0342, яка розташована на території Пригарівської сільської ради Козельщинського району Полтавської області, який зареєстрований реєстраційною службою Козельщинського районного управління юстиції Полтавської області 20.09.2014, номер запису про інше речове право 7106496, - відмовити повністю.

Судові витрати покласти на позивача.

Рішення суду може бути оскаржене до Полтавського апеляційного суду шляхом подання через Козельщинський районний суд Полтавської області апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга в електронній формі подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строку на апеляційне оскарження на нього не буде подано апеляційну скаргу, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 (місце проживання: АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ).

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «МАГ-ІНВЕСТ-2012» (місцезнаходження: вулиця Кірова, буд. 53, місто Кременчук, Полтавська область, 39623; ідентифікаційний код 38132402).

Повне рішення складено та підписано суддею 18.04.2022.

Суддя В.П. Козир