провадження № 22-ц/824/1415/2022 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

23 лютого 2022 року м. Київ

Київський апеляційний суд

у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О.,

суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,

за участю секретаря Мороз Н.В.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою представником ОСОБА_2 , на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 27 липня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до обслуговуючого кооперативу «Заміський клуб», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сфера 777», Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Зембудсервіс», Товариство з обмеженою відповідальністю «КБ «Зелена планета», Товариство з обмеженою відповідальністю «Конструкторське бюро «Зелена планета», про визнання права власності на квартиру,-

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом та, з урахуванням уточнених позовних вимог, просила визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 18 грудня 2015 року ОСОБА_1 уклала з ОК «Заміський клуб» договір про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі № 18/12/2015. За цим договором позивач зобов`язалася сплатити пайовий внесок в розмірі 275 280 грн., а відповідач зобов`язався побудувати житловий будинок по АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати позивачу документи, необхідні для державної реєстрації за нею права власності на зазначену квартиру. ОСОБА_1 сплатила відповідачу грошові кошти в розмірі 275 280 грн., тоді як ОК «Заміський клуб» ухиляється від виконання покладених на нього зобов`язань. З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо про те, що право власності на незавершений будівництвом житловий будинок по АДРЕСА_2 зареєстровано за ТОВ «Сфера 777» на підставі договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва.

Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 27 липня 2021 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги позивач зазначає, що нею було подано заяву про зміну предмета позову та просила суд визнати за нею право власності на квартиру. Після надання доказів відповідачем ТОВ «Сфера 777» введення будинку в експлуатацію та реєстрацію права власності на квартиру. З наданих суду ТОВ «Сфера 777» доказів вбачається, що площа квартири є меншою, а тому позивачем було заявлено клопотання про призначення судом будівельно-технічної експертизи. Проте, у задоволенні вказаного клопотання було відмовлено, що є грубим порушенням норм процесуального права. Суд не долучив до матеріалів справи науковий висновок про застосування ст. 392 ЦК України. Суд безпідставно зазначив, що позивачем обраний неналежний спосіб захисту цивільного права. У випадку введення будинку в експлуатацію та реєстрацію права власності на квартиру ефективним способом захисту порушеного права у випадку коли право оспорюється, є визнання права власності на квартиру. Суд не дав належної оцінки наявним у матеріалах справи доказам. За умовами договору кооператив зобов`язався організувати будівництво об`єкта та забезпечити прийняття його в експлуатацію в строк до 31 липня 2016 року. Повідомленням від 07 листопада 2016 року було змінено строки здачі будинку в експлуатацію та зазначено квітень 2017 року. Позивач сплатила пайові внески у повному обсязі. Однак, кооператив не виконав свої зобов`язання та не забезпечив прийняття об`єкту в експлуатацію в обумовлені договором строки. Кооператив без повідомлення позивача взагалі відчужив об`єкт будівництва та земельну ділянку на користь іншої особи.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Сфера 777» зазначає, що він є добросовісним набувачем права власності на двоповерховий будинок та мансарди по АДРЕСА_2 . Жодного відношення до договірних відносин, що виникли між позивачем та ОК «Заміський клуб» ТОВ «Сфера 777» не мало та не має на даний час. Квартира має відмінні технічні дані від зазначених у договорі від 18 грудня 2015 року. Реєстраційні та нотаріальні дії щодо набуття права власності ТОВ «Сфера 777» на об`єкт незавершеного будівництва, потім на житловий будинок не скасовані. Відносно голови ОК «Заміський клуб» ОСОБА_3 розглядається кримінальне провадження щодо вчинення ним кримінальних правопорушень, передбачених ч. 2, 3, 4 ст. 190 КК України. У ході досудового розслідування встановлено, що ОСОБА_3 шляхом зловживання довірою заволодів грошовими коштами асоційованих членів кооперативу, а саме їх пайовими внесками, які вносилися останніми для придбання земельної ділянки з подальшою побудовою та введенням в експлуатацію житлових будинків. З метою реалізації злочинного умислу ОСОБА_3 видавав учасникам ОК «Заміський клуб» довідку про повну оплату їх внесків. Науковий висновок не є належним доказом у справі. Позивач не надала доказів, які б підтверджували набуття нею права власності на квартиру.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 18 грудня 2015 року ОСОБА_1 уклала з ОК «Заміський клуб» договір про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі №18/12/2015. За цим договором вона зобов`язалась сплатити пайовий внесок в розмірі 275 280 грн., а відповідач зобов`язався побудувати житловий будинок по АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати позивачу документи, необхідні для державної реєстрації за нею права власності на квартиру АДРЕСА_3 в цьому житловому будинку (а.с.18-25).

ОСОБА_1 сплатила ОК «Заміський клуб» грошові кошти в розмірі 275 280 грн., що підтверджується довідкою про повну оплату пайових внесків № 01-21/12-15 від 21 грудня 2015 року, а також випискою по особовому рахунку (а.с.27-33).

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 175514970 від 29 липня 2019 року, а також інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 187810568 від 06 листопада 2019 року та № 202378548 від 28 лютого 2020 року на підставі договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 29 липня 2019 року право власності на незавершений будівництвом житловий будинок по АДРЕСА_2 було зареєстровано за ТОВ «Сфера 777» (а.с.40-41, 85-86, 88, 182-188).

03 листопада 2020 року ТОВ «Сфера 777» подало до Департаменту ДАБК у Київській області декларацію про готовність до експлуатації житлового будинку по АДРЕСА_2 (а.с.146-150).

16 листопада 2020 року на підставі вказаної декларації за ТОВ «Сфера 777» було зареєстровано право власності на житловий будинок по АДРЕСА_2 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 232624297 від 16 листопада 2020 року (а.с.145).

23 листопада 2020 року за ТОВ «Сфера 777» було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 233667774 від 23 листопада 2020 року (а.с.198).

26 квітня 2021 року ТОВ «Сфера 777» уклало з АТ «ЗНВКІФ «Капітал-Плаза» договір купівлі-продажу, за яким ТОВ «Сфера 777» відчужило у власність АТ «ЗНВКІФ «Капітал-Плаза» квартиру АДРЕСА_1 (а.с.264-265).

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не подала доказів на підтвердження того, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за нею зареєстровано право власності на спірну квартиру. Надані суду докази не є достатніми в розумінні ч. 1 ст. 80 ЦПК України для підтвердження набуття ОСОБА_1 у встановленому порядку права власності на спірний об`єкт нерухомого майна. ОСОБА_1 не є власником квартири та згідно з ч. 1 ст. 392 ЦК України вона не має права вимагати визнання за нею права власності на цей об`єкт нерухомого майна.

Апеляційний суд по суті погоджується з висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто, таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто, зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12, від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц, від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12, від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц.

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Віндикація у вказаній ситуації не буде належним способом захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, оскільки за змістом статей 387, 388 ЦК України позов про витребування майна пред`являється власником до володільця спірного майна.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю) (пункт 142 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц зроблено висновок про те, що з урахуванням специфіки обороту нерухомого майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, а державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто, суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності). Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності. Тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.

З матеріалів справи вбачається, що право власності на квартиру, за яку ОСОБА_1 сплатила пайовий внесок та документи на яку, що необхідні для державної реєстрації права власності, мали бути передані позивачу після здачі будинку в експлуатацію, зареєстровано за іншою особою, а саме за ТОВ «Сфера 777», яке згодом відчужило квартиру за договором купівлі-продажу АТ «ЗНВКІФ «Капітал-Плаза». Позивач не є власником квартири, а в силу вимог ст. 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред`явлено лише власником майна.

У даному випадку ефективним способом захисту для позивача буде витребування квартири у володільця.

Саме у зв`язку вищезазначеним відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на квартиру і суд першої інстанції надав вірну оцінку зазначеним обставинам. Висновки суду відповідають обставинам справи, ґрунтуються на наявних у справі доказах та доводами апеляційної скарги не спростовуються, що у відповідності до вимог ст. 375 ЦПК України є підставою до залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.

На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 залишити без задоволення

Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 27 липня 2021 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повне судове рішення складено 28 лютого 2022 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.