Судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
справа № 149/1012/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Русинчука М. М., Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарське підприємство «Нібулон» (далі - ТОВ СП «Нібулон») залишив без задоволення, рішення Хмільницького міськрайонного суду Вінницької області від 02 липня 2020 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 20 жовтня 2020 рокузалишив без змін.
У цій справі за позовом ТОВ СП «Нібулон»до до ОСОБА_1 , ФГ «Степовецьке» про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі
в редакції позивача, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень
18 серпня 2009 року між ТОВ СП «Нібулон» та ОСОБА_1 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки. Договір укладено строком на 10 років,
а після закінчення цього строку орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.
На заяву ОСОБА_1 від 05 серпня 2019 року щодо припинення обробітку земельної ділянки після закінчення строку дії договору оренди землі від
18 серпня 2009 року ТОВ СП «Нібулон» направило відповідь за № 353/110/2-19 від 12 вересня 2019 року, зокрема про те, що за умови відсутності бажання продовжувати договірні відносини з ТОВ СП «Нібулон» після закінчення строку дії договору оренди землі та збору врожаю у 2020 році, земельна ділянка буде передана по акту-прийому передачі.
11 грудня 2019 року ТОВ СП «Нібулон» листом за № 485/110/2-19 повідомило ОСОБА_1 про продовження строку дії договору оренди землі, у якому запропонувало їй продовжити строк дії договору оренди землі від 18 серпня 2009 року на 10 років та укласти договір про внесення змін до цього договору в частині продовження строку його дії. Також повідомило, що ця заява підлягає розгляду в місячний термін і, за відсутності заперечень, орендодавець укладає з орендарем договір про внесення змін до договору оренди землі про поновлення його на новий строк. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. До вказаного листа ТОВ СП «Нібулон» долучено проект договору про внесення змін до договору оренди землі від 18 серпня 2009 року.
Відповідно до розрахунків по орендній платі за 2010-2019 роки ТОВ СП «Нібулон» проводило виплати орендної плати ОСОБА_1
16 березня 2020 року ОСОБА_1 уклала договір оренди землі
з ФГ «Степовецьке», за умовами якого передала в оренду вказану земельну ділянку.
За таких обставин суди зробили висновок, що ОСОБА_1 повідомила ТОВ СП «Нібулон» про відсутність наміру продовжувати укладений з ним договір на новий строк, тому відсутні підстави для застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки переважне право позивача на укладення договору оренди земліна новий строк припинилося.
Верховний Суд погодився з таким висновком судів.
Не можу погодитись із зазначеним з таких мотивів.
У частинах першій - п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут
і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає
з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі
і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі
№ 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) зроблено висновок, що «реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури
і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення».
Аналогічні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження
№ 14-330цс18).
У постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження
№ 14-99цс20) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що «статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши
з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».
Аналогічні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц (провадження
№ 14-97цс20).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року
у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18) зроблено висновок, що «за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною».
Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 23 листопада 2016 року у справі № 6-2540цс16.
Зміст частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку, що повідомлення орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі має бути обґрунтованим і містити посилання на підстави припинення переважного права орендаря або обґрунтування заперечень щодо запропонованих орендодавцем істотних умов договору. Саме лише повідомлення орендаря про відсутність наміру (бажання) поновлення договору оренди землі, без зазначення причини такого рішення, не є «повідомленням орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі», про яке йдеться у частині п`ятій статті 33 цього Закону, тому не має правового значення та не є підставою припинення переважного права орендаря.
Протилежний висновок повністю нівелює гарантоване законом переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), що не відповідає принципу правової визначеності.
Аналогічної правової позиції дотримується Касаційний господарський суд
у складі Верховного Суду, яка є усталеною та ґрунтується на висновку, викладеному у пункті 5.5 постанови Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, в якому зазначено, що «законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:
1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Зазначені положення слід розуміти таким чином:
а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;
б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни».
Від наведеного висновку Велика Палата Верховного Суду у постановах від
22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) та від 22 вересня 2020 року у справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) не відступала.
Тому слушними є посилання ТОВ СП «Нібулон» у касаційній скарзі на правову позицію, викладену в постановах Верховного Суду України від 18 березня 2015 року у справі № 6-3цс15, 18 березня 2015 року у справі № 6-4цс15 та
25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, від 18 жовтня 2017 року у справі
№ 6-1634цс17, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії попереднього договору з проханням після закінчення терміну дії договору не проводити посівні роботи, залишивши земельну ділянку
в належному стані, не створює будь-яких прав та обов`язків для сторін урозумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Таким чином у справі, що переглядається, установлені судами обставини свідчать, що орендар дотримав вимоги щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди - завчасно попередив орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини, до повідомлення додав проєкт договору про продовження строку дії договору оренди землі, яке орендодавцем відповідно до частини п?ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» не розглянуто та щодо якого ОСОБА_1 заперечень не надала.
За таких обставин повідомлення ОСОБА_1 про відсутність наміру поновлювати договір оренди на новий строк з ТОВ СП «Нібулон» та подальше укладення договору оренди з новим орендарем свідчить про недобросовісність поведінки орендодавця щодо попереднього орендаря
і порушення його переважного права на поновлення договору.
1995 року). Якщо конфліктна практика розвивається в межах одного
Викладене свідчить про наявність глибоких і тривалих розбіжностей у судовій практиці різних касаційних судів у аналогічних, тому вирішення цього питання становить виключну правову проблему.
За таких обставин колегії суддів необхідно було постановити ухвалу про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду у зв`язку з тим, що ця справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Суддя Є. В. Краснощоков