Справа № 132/2923/21
Провадження № 22-ц/801/291/2022
Головуючий у суді 1-ї інстанції Павленко І. В.
Доповідач:Панасюк О. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 березня 2022 рокуСправа № 132/2923/21м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Панасюка О. С. (суддя доповідач),

суддів Берегового О. Ю., Шемети Т. М.,

з участю секретаря судового засідання Француза М. Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Калинівський Агрохім» про витребування земельної ділянки за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Калинівський Агрохім» на рішення Калинівського районного суду Вінницької області у складі судді Павленка І. В. від 30 листопада 2021 року,

встановив:

13 вересня 2021 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулись до суду з цим позовом, за яким просили витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «Калинівський Агрохім» (далі TOB «Калинівський Агрохім») на їхню користь земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 7,44 га, з кадастровим номером :04:000:0017, місце розташування: Вінницька область, Хмільницький (Калинівський) район, Байківська сільська рада.

На обґрунтування позовних вимог посилались на те, що є власниками по Ѕ частині зазначеної земельної ділянки в порядку спадкування. Земельна ділянка перебуває в користуванні TOB «Калинівський Агрохім», яке є правонаступником Приватного акціонерного товариства «Калинівський Агрохім» (далі ПрАТ «Калинівський Агрохім») на підставі договору оренди землі № 463 від 21 листопада 2011 року, укладеного між ОСОБА_3 та ПрАТ «Калинівський Агрохім». Договір оренди землі не набрав чинності, тому що не був зареєстрований, відповідно ТОВ «Калинівський Агрохім» використовує земельну ділянку без правової підстави. Проведена 30 грудня 2013 року державна реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.

Рішенням Калинівського районного суду Вінницької області від 30 листопада 2021 року позов задоволено. Витребувано у TOB «Калинівський Агрохім» на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 7,44 га, з кадастровим номером :04:000:0017, місце розташування: Вінницька область, Хмільницький (Калинівський) район, Байківська сільська рада. Вирішено питання про судові витрати у справі.

Рішення суду мотивовано тим, що договір оренди землі № 463 від 21 листопада 2011 року, укладений між ОСОБА_3 та ПрАТ «Калинівський Агрохім», у встановленому законом порядку зареєстрований не був, відповідно чинності не набрав, проведена в подальшому державна реєстрація права оренди не може підміняти собою реєстрацію договору оренди, укладеного до 01 січня 2013 року, а тому ТОВ «Калинівський Агрохім» використовує земельну ділянку без правової підстави.

В апеляційній скарзі ТОВ «Калинівський Агрохім», посилаючись на порушення судом норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, просило скасувати рішення та ухвалити нове про відмову у позові.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції прийшов до помилкового висновку про користування ТОВ «Калинівський Агрохім» земельною ділянкою без відповідної правової підстави, тому що договір оренди укладено у відповідності до чинного на час його підписання сторонами законодавства, реєстрація права оренди відбулась у порядку встановленому на час її здійснення, відповідно відповідач є законним користувачем земельної ділянки, підстав, передбачених умовами договору оренди, для припинення дії договору (користування земельною ділянкою) немає.

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 подали відзив на апеляційну скаргу, за яким просили залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, як таке, що ухвалене з дотриманням норм процесуального права, відповідно до обставин справи, правовідносин сторін та норм матеріального права, якими вони регулюються.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Частини перша та друга статті 367 Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) передбачають, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Таким чином, суд розглядає справу та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно зі статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим; законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права; судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом; при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду; обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Цим вимогам рішення суду першої інстанції не відповідає з огляду на таке.

Судом встановлено, що 21 листопада 2011 року між ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , та ПрАТ «Калинівський Агрохім» був укладений договір оренди землі № 463, за яким ОСОБА_3 надала, а ПрАТ «Калинівський Агрохім» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 7,4400 га, яка знаходиться на території Байківської сільської ради Калинівського району Вінницької області, строком на 10 років.

Право оренди земельної ділянки, площею 7,4400 га, кадастровий номер :04:000:0017 зареєстровано за ПрАТ «Калинівський Агрохім» 30 грудня 2013 року.

ПрАТ «Калинівський Агрохім» реорганізовано шляхом перетворення в ТОВ «Калинівський Агрохім».

Згідно зі свідоцтвом про право на спадщину за законом від 02 листопада 2017 року, виданим державним нотаріусом Калинівської державної нотаріальної контори Вінницької області Василишиною Л. В., спадкоємцями земельної ділянки, площею 7,4400 га, кадастровий номер :04:000:0017 ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , є: ОСОБА_4 ; ОСОБА_2 , кожна в 1/2 частці.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 12 грудня 2019 року, виданого державним нотаріусом Другої вінницької державної нотаріальної контори Малая Н. С., спадкоємцем 1/2 частки земельної ділянки площею 7,4400 га кадастровий номер :04:000:0017 ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , є ОСОБА_1 .

Згідно з положеннями статті 125, 126 Земельного кодексу України (далі ЗК України) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону, що передбачено і частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі».

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

При цьому, стаття 17 Закону України «Про оренду землі» визначає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, саме з реєстрацією права оренди закон пов`язує виникнення прав і обов`язків сторін за договором оренди землі, а тому логічним видається висновок, що початок строку договору має рахуватись з часу реєстрації права оренди земельної ділянки у встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» порядку.

До такого ж правового висновку прийшов і Верховний Суд України у постанові від 13 червня 2016 року, справа № 6-643цс16, у якій, зокрема зазначив, що «учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановлену форму. Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації».

До правовідносин, що виникли до 1 січня 2013 року, Верховний Суд України висловив таку ж правову позицію 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16, згідно з якою «за змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін».

Таким чином, Верховний Суд України, виклавши зазначену позицію, фактично розвів у часі момент укладення договору та момент набрання ним чинності. Про таке ж розмежування йдеться і в постановах від 18 грудня 2013 року, справа № 6-127цс13, 19 лютого 2014 року, справа № 6-162цс 13 та деяких інших, в яких Верховний Суд України підтвердив вище зазначену позицію та конкретизував, зробивши такі правові висновки:

1) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений;

2) після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності;

3) цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України в редакції чинній до 1 січня 2013 року, набрання чинності Закону № 1878-VI від 11 лютого 2010 року, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.

Ці положення є імперативними і не можуть бути змінені ніяким законом.

Це було підтверджено і правовою позицією Верховного Суду України, зокрема, викладеною у пункті 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 6 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсним», де зазначено, що відповідно до статей 210, 640 ЦК України момент вчинення правочину, який підлягає державній реєстрації пов`язується з його державною реєстрацією, тому до такої реєстрації правочин не є укладеним і не створює прав та обов`язків для сторін.

На таке визначення моменту виникнення права оренди вказує і стаття 125 ЗК України, як у її теперішній (згідно із Законом № 1066-VI(1066-17) від 5 березня 2009 року), так і попередній редакції, за якими право оренди земельної ділянки виникає з моменту його державної реєстрації (право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється).

Вочевидь частина друга статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, яка була чиною до лютого 2015 року (згідно із Законом N 191-VIII (191-19) від 12 лютого 2015 року) перебувала у змістовній колізії зі статями 210, 640 ЦК України, у редакції до 1 січня 2013 року.

Таким чином, аналіз зазначених норм не дає підстав для висновку щодо можливості визначення моменту укладення і набуття чинності договору оренди землі інакше ніж з моменту реєстрації права оренди.

Однак, ні Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ні Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року, не встановлюють строку, у який особа, яка набула речове право на об`єкт нерухомості, зокрема право користування земельною ділянкою за договором оренди, зобов`язана подати заяву про реєстрацію речового права, а також не встановлюють відповідальності за порушення цього обов`язку.

Не встановлював строку, протягом якого повинен був бути зареєстрований договір оренди землі, і чинний на час укладення договору Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 2 липня 2003 року № 174, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25 липня 2003 року за N 641/7962.

З 01 січня 2013 року, виходячи зі змісту положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про оренду землі», стаття 18 якого виключена на підставі Закону № 1878-VI від 11 лютого 2010 року, а також Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, реєстрації підлягало лише право оренди земельної ділянки, договір оренди з цього часу зареєстрованим бути не міг.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав, в тому числі права оренди земельної ділянки, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката (пункт 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Ні цей закон, ні Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не встановлюють обмежень щодо моменту укладення договору, на підставі якого здійснюється державна реєстрація відповідного речового права. Тобто, законом не вимагалось укладення нового договору після 01 січня 2013 року для реєстрації речового права, яке установлювалось на підставі договору, укладеного до цієї дати.

Відповідно, з урахуванням приписів частини п`ятої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» про заборону відмови в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою цієї статті, отримавши від заявника ПрАТ «Калинівський Агрохім» документи для реєстрації права оренди, зокрема укладений 21 листопада 2011 року договір оренди землі, державний реєстратор не мав підстав для відмови у державній реєстрації права оренди земельної ділянки.

Отже, оскільки право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 7,44 га, з кадастровим номером :04:000:0017, що належала ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , було набуте та зареєстроване ПрАТ «Калинівський Агрохім» на підставах та в порядку встановлених законом, то суд першої інстанції не мав підстав для висновку про безпідставність володіння відповідачем земельною ділянкою позивачів, а відтак і її витребування.

Апеляційний суд відхиляє посилання позивачів на правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верхового Суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15, тому що його зроблено за інших фактичних обставин справи.

У справі № 696/1693/15 було установлено, що на підставі договору оренди землі від 16 вересня 2010 року позивач передала спірну земельну ділянку в оренду ДСП "Агрокомплекс" строком на 5 років. Цим договором оренди передбачено, що він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. При цьому його пунктом 19 передбачено, що орендар повинен здійснити державну реєстрацію договору у місячний термін.

Укладений же договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , та ПрАТ «Калинівський Агрохім» жодних строків для його державної реєстрації не установлював, натомість передбачав, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у триденний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Акту приймання-передачі земельної ділянки у справі немає.

При цьому апеляційний суд звертає увагу, що, як пояснила в суді апеляційної інстанції позивачка ОСОБА_2 , підставою звернення за судовим захистом стало те, що оскільки договір оренди земельної ділянки було укладено 21 листопада 2011 року строком на 10 років, то позивачі вважали, що строк його дії закінчився в грудні 2021 року, у зв`язку з чим звернулись до відповідача про повернення земельної ділянки, але отримали відмову з посиланням на те, що строк дії договору обчислюється з моменту державної реєстрації права оренди, відповідно земельна ділянка підлягає поверненню після 30 грудня 2023 року.

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

Так, у постанові від 15 січня 2020 року, справа № 322/1178/17, Велика палата Верховного Суду прийшла до таких висновків.

Стаття 31 Закону «Про оренду землі» регулює питання припинення договору оренди землі, а саме договір оренди землі припиняється в разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

- смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

- ліквідації юридичної особи - орендаря;

- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

- набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

- припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.

Однак з такого висновку не випливає, що орендодавець є більш вразливою стороною у договорі, ніж орендар, та не має правового захисту своїх прав власності у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди.

Обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря.

Згідно із частиною другою статті 90 ЗК України порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом.

У пункті "ї" частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.

Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно із частиною другою статті 5 ЦПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Отже, позивачі не позбавлені можливості звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди землі у разі, якщо є об`єктивні обставини, що вказують на наявність значної міри позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки, для чого необхідно з`ясувати, зокрема: чи мав орендодавець можливість контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, коли відбулась передача земельної ділянки (відразу після підписання договору, чи після здійснення державної реєстрації права оренди) та чи мав орендодавець підстави розраховувати, що строк дії договору оренди закінчиться саме у 2021 році.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 381 384 ЦПК України, апеляційний суд,

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Калинівський Агрохім» задовольнити.

Рішення Калинівського районного суду Вінницької області від 30 листопада 2021 року скасувати і постановити нове судове рішення.

У позові ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Калинівський Агрохім» про витребування земельної ділянки відмовити.

Стягнути солідарно з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Калинівський Агрохім», 15000 (п`ятнадцять тисяч) грн 00 к. витрат на професійну правничу (правову) допомогу адвоката, 1362 (одну тисячу триста шістдесят дві) грн 00 к. витрат на сплату судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .

ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 .

Товариство з обмеженою відповідальністю «Калинівський Агрохім», вул. Чкалова, 1-А, м. Калинівка Хмільницького (Калинівського) району Вінницької області, .

Головуючий О. С. Панасюк

Судді: О. Ю. Береговий

Т. М. Шемета