Справа № 155/159/20 Головуючий у 1 інстанції: Адамчук Г. М.
Провадження № 22-ц/802/111/22 Категорія: 23 Доповідач: Осіпук В. В.
ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 лютого 2022 року місто Луцьк

Волинський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - судді Осіпука В. В.,

суддів - Матвійчук Л. В., Федонюк С. Ю.,

з участю секретаря судового засідання Губарик К. А.,

представника позивача Мохнюка М. В.,

представників відповідачів ОСОБА_2, ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Городище» до Фермерського господарства «ДД-Агро», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, за апеляційною скаргою відповідача Фермерського господарства «ДД-Агро» на рішення Горохівського районного суду Волинської області від 25 жовтня 2021 року,

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2020 року ТзОВ «Городище» звернулося до суду із зазначеним позовом.

Покликалось на те, що 27 березня 2009 року між товариством та відповідачем ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, а саме належної останній земельної ділянки площею 2,4347 га (кадастровий номер: :01:001:1307), що розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області, строком на 10 років. 04 вересня 2009 року цей договір був зареєстрований у Горохівському реєстраційному офісі Волинської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», а тому його дія мала закінчитися 04 вересня 2019 року. ТзОВ «Городище», отримавши земельну ділянку в оренду, використовує її за цільовим призначенням та у відповідності з умовами укладеного договору.

Також позивач зазначав, що маючи намір скористатись своїм переважним правом на поновлення вказаного договору оренди земельної ділянки, у строки передбачені законом, направив відповідачу ОСОБА_1 відповідне повідомлення, долучивши до нього примірник додаткової угоди. Проте, орендодавець ОСОБА_1 так і не відписала надіслану їй додаткову угоду до договору оренди землі та не надала йому, у встановлений законом строк, свої заперечення щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, тому він і надалі, сплативши їй орендну плату за 2019 рік, продовжує користуватися земельною ділянкою відповідача.

Крім того позивач вказував, що 2 грудня 2019 року ОСОБА_1 уклала з ФГ «ДД-Агро» договір оренди вказаної вище земельної ділянки, строком на 10 років, який 14 січня 2020 року державним реєстратором Горохівської районної державної адміністрації, Волинської області був зареєстрований у відповідному реєстрі.

Вважаючи, що зазначеними діями відповідачів, а саме укладенням між ними оспорюваного договору оренди землі, було порушено його переважне право на поновлення договору оренди землі, позивач просив суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 27 березня 2009 року про поновлення укладеного між ТзОВ «Городище» та ОСОБА_1 договору оренди землі, загальною площею 2,4347 га (кадастровий номер :01:001:1307), яка розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області та визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24 грудня 2019 року між ОСОБА_1 та ФГ «ДД-Агро» щодо земельної ділянки площею 2,4347 га (кадастровий номер :01:001:1307), розташованої на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області.

Рішенням Горохівського районного суду Волинської області від 25 жовтня 2021 року позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 27 березня 2009 року про поновлення, укладеного між ТзОВ «Городище» та ОСОБА_1 , договору оренди землі загальною площею 2,4347 га (кадастровий номер :01:001:1307), яка розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області в наступній редакції: «Додаткова угода до договору оренди землі від 27.03.2009 року про поновлення договору оренди землі.

Гр. ОСОБА_1 , що іменується в подальшому - Орендодавець, з одного боку, та ТзОВ «Городище» в особі директора Никонюка А. О., з іншого боку, уклали цю угоду про наступне:

1. Сторони домовилися поновити та продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки, загальною площею 2,4347 га (кадастровий номер: :01:001:1307), яка розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області, строком на 10 років.

2. Всі інші умови договору оренди земельної ділянки залишити без змін.

3. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки.

4. Додаткова угода складена та підписана у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОСОБА_1 АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ________________ОСОБА_1ОРЕНДАР ТзОВ «Городище» вулиця Шкільна, будинок 32, с.Городище Луцький р-н., Волинська область, Україна, поштовий індекс: 45656, ідентифікаційний код юридичної особи: 31890591 _________________Никонюк А.О.»

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ДД-Агро» щодо земельної ділянки площею 2,4347 га (кадастровий номер :01:001:1307), яка розташована на території Вільхівської сільської ради Горохівського району Волинської області.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції та вважаючи його незаконним і необґрунтованим, відповідач ФГ «ДД-Агро» подав апеляційну скаргу, у якій просив оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у позові.

Апеляційну скаргу мотивовано тим, що позивач, під час розгляду справи у суді першої інстанції, не довів порушення свого переважного права на поновлення договору оренди землі, який був укладений з відповідачем ОСОБА_1 , а тому заявлені ним позовні вимоги є безпідставними.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач ТзОВ «Городище», вважаючи оскаржуване рішення законним і обґрунтованим, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, дослідивши обставини справи та перевіривши їх доказами, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга до задоволення не підлягає з таких підстав.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив з того, що переважне право позивача на поновлення договору оренди землі було порушено відповідачами, а отже підлягає захисту в обраний ним спосіб - шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі про поновлення його дії на новий строк та визнання договору оренди землі, укладеного між відповідачами, недійсним.

Такий висновок суду є правильний.

Встановлено, що згідно договору оренди землі від 27 березня 2009 року ОСОБА_1 (орендодавець) надала, а ТзОВ «Городище» (орендар) прийняло в строкове, платне користування на 10 років земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться в адміністративних межах Вільхівської сільської ради, площею 2,43 га. Відповідно до п. 8 зазначеного договору оренди землі після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

04 вересня 2009 року укладений договір оренди землі був зареєстрований у Горохівському реєстраційному офісі Волинської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», а тому його строк дії мав закінчити 04 вересня 2019 року.

Маючи намір продовжити дію договору оренди землі на новий строк, позивач ТзОВ «Городище» відправив відповідачу ОСОБА_1 лист-повідомлення від 1 серпня 2019 року про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди у 3-х примірниках. Вказаний лист ОСОБА_1 був отриманий 1 серпня 2019 року, про що свідчить її особистий підпис.

Позивач і надалі продовжує користуватись спірною земельною ділянкою, що належить ОСОБА_1 , та проводить нарахування і виплату останній орендної плати, і ця обставина підтверджується наявною в матеріалах справи оборотно-сальдовою відомістю по рахунку 68562 за січень 2018 - грудень 2019 року.

Відповідач ОСОБА_1 в суді першої інстанції визнала позов та у своїй письмовій заяві про це, крім того вказала, що не заперечує щодо продовження орендних відносин із позивачем ТзОВ «Городище». Наведені обставини також підтвердила у заяві поданій до апеляційного суду 12 січня 2022 року про розгляд справи у її відсутності.

Також встановлено, що 02 грудня 2019 року між відповідачем ОСОБА_1 та ФГ «ДД-Агро» було укладено договір оренди землі №09/19, предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, загальною площею 2,4347 га, кадастровий номер :01:001:1307, яка знаходиться у користуванні позивача ТзОВ «Городище».

Відповідно до інформаційної довідки від 23 січня 2020 року № 197401672 державний реєстратор Горохівської районної державної адміністрації, Волинської області 14 січня 2020 року провів державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 2 грудня 2019 року № 10/19, укладений між ОСОБА_1 та ФГ`ДД-Агро», строк дії договору 10 років.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно із частиною першою статті 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (частина перша статті 5 названого Закону).

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно із частиною першою статті 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що діяла на час виникнення спірних відносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

За ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Отже, встановивши ті обставини, що позивач ТзОВ «Городище» дотримався процедури повідомлення орендодавця ОСОБА_1 про намір скористатися переважним право на укладення договору на новий строк, надав проект договору оренди орендодавцю, а остання фактично погодилася з укладенням договору оренди землі на новий строк, визнавши позов та отримуючи орендну плату, що орендар і надалі продовжує користуватися спірною земельною ділянкою, та врахувавши норми матеріального права, суд першої інстанції зробив правильний висновок про наявність правових підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача - попереднього орендаря, порушивши його переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

Згідно зі статтею 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Оскільки, під час дослідження доказів та встановлення фактичних обставин у справі судом першої інстанції не було порушені норми процесуального права, правильно застосовані норми матеріального закону, то оскаржуване відповідачем ФГ «ДД-Агро» рішення суду є законним і обґрунтованим, а тому підстав для його зміни чи скасування колегія суддів не вбачає.

Доводи апеляційної скарги не спростовують правильних висновків суду та не впливають на законність оскаржуваного рішення.

Керуючись ст. ст. 259, 268, 367, 368, 369, 371, 374, 375, 381, 382, 384 ЦПК України, апеляційний суд в складі колегії суддів

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу відповідача Фермерського господарства «ДД-Агро» залишити без задоволення.

Рішення Горохівського районного суду Волинської області від 25 жовтня 2021 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку упродовж тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий

Судді