Справа № 727/1599/20
Провадження № 2/727/243/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2022 року Шевченківський районний суд м. Чернівці в складi:

головуючого судді Чебан В.М.

при секретарi Гладкій Л.І.

за участю представника позивача ОСОБА_1

за участю представника відповідача Ковч Т.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м.Чернівці цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОЗЗІ КОРП» про розірвання договору оренди нерухомого майна,-

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_2 звернулася до суду з позовною заявою про розірвання договору оренди нерухомого майнадо відповідача ТОВ «ОЗЗІ КОРП». Посилається на те, що їй на підставі договору купівлі-продажу від 05 серпня 2016 року на праві приватної власності належить 93/100 (дев`яносто три сотих) ідеальні частки нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

25 жовтня 2016 року між нею та ТОВ «ОЗЗІ КОРП» укладено Договір оренди нерухомого майна. Згідно п. 1.1 Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає у тимчасове платне користування на умовах оренди, 93/100 часток нежитлового приміщення (розважальний комплекс), загальною площею 980 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Термін дії Договору встановлено до 01.02.2027 року. Відповідно до п. 2.2.1. Договору, Орендар зобов`язується, зокрема: застрахувати приміщення, що орендується, на термін оренди з наступних ризиків: пожежа; протиправні дії третіх осіб, стихійні лиха, підпал; проводити внутрішні будівельні роботи, які пов`язані з втручанням в несучі конструкції з обов`язковим погодженням з Орендодавцем. А згідно п. 5.3 Договору, Орендар зобов`язується надавати можливість Орендодавцю (уповноваженому представнику) в робочий час відвідувати приміщення для перевірки стану приміщення та умов його використання.

Так, 01.07.2019 року представниками Орендодавця за участі представників Орендаря, здійснено перевірку використання Орендарем об`єкту оренди та складено акт відвідування, який підписаний уповноваженими представниками сторін. Виходом на місце, а саме на об`єкт оренди по АДРЕСА_1 встановлено: Орендарями всупереч Договору оренди нерухомого майна від 25.10.2016 року внесено зміни в несучі конструкції без погодження з Орендодавцем, а саме - встановлено дверні прорізи в приміщеннях, що позначені в Технічному паспорті об`єкта оренди під № 1-25 та № 2-4.

Вважає, що факт внесення змін в несучі конструкції об`єкта оренди без згоди Орендодавця є порушенням умов договору, а саме підпункту з) п. 2.2.1. Договору.

У зв`язку з цим, позивачем було надіслано листа з вимогою в місячний термін привести об`єкт оренди в попередній стан, що існував до зазначеного перепланування, інакше Договір буде розірвано. Проте, відповідачем так і не приведено об`єкт оренди в попередній стан.

В порушення підпункту ж) п. 2.2.1. Договору, Орендарем не застраховано об`єкт оренди на термін оренди. На лист позивача від 18.09.2019 року щодо надання страхового полісу орендованого приміщення відповідач надав Договір добровільного страхування № 026025/0211/0010665 тільки від 16.10.2019 року. Відповідачем також не надано доказів на підтвердження того, що об`єкт оренди був застрахований за попередній період.

21.10.2019 року позивачем було направлено лист про те, що у зв`язку із ігноруванням її звернень щодо надання інформації та усунення порушень виявлених під час відвідування приміщення, вона буде змушена розглядати варіанти дострокового розірвання Договору та звернення до суду за захистом своїх прав.

18 січня 2020 року нею було надано відповідачу пропозицію про розірвання Договору, до якої додано проект Угоди про розірвання Договору. Проте, 07.02.2020 року відповідачем надано відповідь щодо вищезазначеної пропозиції, відповідно до якої відповідач зазначає, що Орендодавець не надав жодних доказів щодо втручань в несучі конструкції, однак Орендар підписуючи акт відвідування від 01.07.2019 року визнав, що провів такі втручання.

Відповідач не має наміру припиняти будь-які правовідносини, що випливають з Договору, тому Позивач змушена звертатися до суду за захистом своїх прав.

За наведених обставин, позивач вважає, що відповідачем істотно порушено укладений сторонами договір оренди, відповідно до цього наявні правові підстави для розірвання договору оренди нерухомого майна.

На основі викладеного, просить суд розірвати Договір оренди нерухомого майна від 25 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «0ЗЗІ КОРП».

Представник позивача в судовому засіданні підтримала позовні вимоги посилаючись на викладене в позові та відповіді на відзив. Додатково пояснила, що позивачу майнової шкоди не було спричинено, але це створює відповідну загрозу в майбутньому. Відбулось втручання в несучі конструкції без згоди орендодавця, в акті відвідування був встановлений цей факт. Дверні прорізи встановлені там де їх не було, в інвентарній справі немає цих прорізів. Не було договору страхування, але на час подання позову він вже був укладений.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, підтримав викладене у відзиві та пояснив, що систематичних порушень у відповідача не було. При цьому, позивач вимогу про приведення приміщення у попередній стан не направляв. Зазначив, що умовами договору не був передбачений момент страхування договору. На лист позивача орендар відразу уклав договір страхування. А також зауважив, що такої підстави для розірвання договору взагалі немає. Більше того, про витрати на страхування позивач не ставить питання. А також, позивачем не доведено факту втручання в несучі конструкції. Щодо підписання акту відвідування, то вважав, що директор не є спеціаліст по будівництву. Стосовно посилання позивача на втручання в несучі конструкції зауважив, що немає доказів, що зазначені в позові дві стіни є несучими конструкціями.

Ухвалою суду від 26 лютого 2020 року було відкрито провадження по справі, призначено справу до розгляду у порядку загального позовного провадження з викликом сторін по справі та надано відповідачу строк для подання відзиву на позовну заяву.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Чернівці від 08.07.2020 року по справі призначено судову будівельно-технічну експертизу.

Вислухавши доводи сторін, дослідивши письмові докази у справі, суд приходить до висновку, що позов задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Так, відповідно до ч.1 ст.19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

Статтею 5 ЦПК України передбачено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

За змістом ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 05 серпня 2016 року на праві приватної власності належить 93/100 (дев`яносто три сотих) ідеальні частки нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . (а.с.6-7).

25 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «ОЗЗІ КОРП» укладено Договір оренди нерухомого майна. (а.с.8-11). Відповідно до вказаного договору (п. 1.1. Договору), Орендодавець передає, а Орендар приймає у тимчасове платне користування на умовах оренди, 93/100 часток нежитлового приміщення (розважальний комплекс), загальною площею 980 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . У п. 9.1. зазначено, що даний договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами і діє до 01.02.2027 року. Відповідно до п. 2.2.1. Договору, Орендар зобов`язується, зокрема, відповідно до п. «ж» - застрахувати приміщення, що орендується, на термін оренди з наступних ризиків: пожежа; п. «з» - протиправні дії третіх осіб, стихійні лиха, підпал; проводити внутрішні будівельні роботи, які пов`язані з втручанням в несучі конструкції з обов`язковим погодженням з Орендодавцем.

18 вересня 2019 року ОСОБА_2 надіслала ТОВ «ОЗЗІ КОРП» листа з вимогою надати копію страхового полісу орендованого приміщення. (а.с.13).

На лист від 18.09.2019 року відповідач надав Договір добровільного страхування № 026025/0211/0010665 від 16.10.2019 року (а.с.14).

Відповідно до акту відвідування об`єкту оренди по АДРЕСА_1 від 01.07.2019 року встановлено: Орендарями всупереч Договору оренди нерухомого майна від 25.10.2016 року внесено зміни в несучі конструкції без погодження з Орендодавцем, а саме - встановлено дверні прорізи в приміщеннях, що позначені в Технічному паспорті об`єкта оренди під № 1-25 та № 2-4. (а.с.12).

18 січня 2020 року ОСОБА_2 надіслала ТОВ «ОЗЗІ КОРП» листа з вимогою про дострокове розірвання Договору оренди, до якої додано проект Угоди про розірвання Договору. (а.с.17-18).

07.02.2020 року відповідачем ТОВ «ОЗЗІ КОРП» надано відповідь на лист від 18.01.2020 року, відповідно до якої відповідач зазначає, що підстав на розірвання Договору в односторонньому порядку за вимогою Орендодавця, передбачених п. 9.5 Договору на даний момент не існує, а саме, відсутня жодна з підстав перелічених у вказаному пункті для розірвання Договору. (а.с.19).

Згідно ст. 626 ЦК України Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 629 ЦК України договір є обов`язковим до виконання сторонами.

Згідно із статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Правовим наслідком порушення зобов`язання, зокрема, є розірвання договору (стаття 611 ЦК України).

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 773 ч. 2 Цивільного кодексу України визначено, що якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

При цьому, згідно п. 9.5 Договору оренди від 25.10.2016 р. (а.с. 11) передбачено, що Договір може бути достроково розірваний за ініціативою Орендодавця у випадках: якщо Орендна плата за користування Приміщеннями не сплачена на користь Орендодавця за 2 календарні місяці, (підпункт 9.5.1); використання Приміщення, що орендується, не за призначенням, вказаним в п. 1.2 Договору (підпункт 9.5.2). Сторони погодили, що перелік підстав щодо дострокового розірвання договору за ініціативою Орендодавця зазначених в п. 9.5., є вичерпними.

Зазначені підстави в даному випадку - відсутні.

Стосовно посилання позивача на втручання у несучі конструкції, то згідно висновку №90 від 5 травня-2 вересня 2021 року за результатами проведення за ухвалою суду судової будівельно-технічної експертизи (а.с.123-130) фактично виконані будівельні роботи щодо створення двох дверних прорізів у приміщеннях, призначених в матеріалах з технічної інвентаризації №1-25 ( в стіні між приміщеннями поз. 1-24 та 1-25) та №2-4 (в стіні між приміщеннями поз.(2-4 та 2-14) в будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , технічно можна охарактеризувати як терміном «Реконструкція», так і терміном «Капітальний ремонт»; при цьому встановити чи є несучими реконструкції стін, в котрих було створено дані прорізи, згідно наданої експерту для дослідження документації та за результатами візуального обстеження, не надається можливим.

Разом з тим, відповідно до ч.3 ст. 72 ЦПК України Експерт зобов`язаний дати обґрунтований та об`єктивний письмовий висновок на поставлені йому питання.

Висновок експертизи не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку про те, що висновок експерта повинен бути чітким та категоричним.

Відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного суду №2021/7930/14с від 27.11.2018 року.

Викладене також узгоджується з правовими висновками, наведеними у постановах Верховного Суду України від 29 лютого 2012 року в справі № 6-9цс12, від 17 вересня 2014 року в справі № 6-131цс14 та у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року в справі № 496/4851/14-ц (провадження 61-7835сво19).

За наведених обставин, суд приходить до висновку, що позивачем не доведено, що були втручання в несучі конструкції, а вищевказаний акт відвідування об`єкту, з огляду на викладене, суд розцінює як неналежний доказ.

Стосовно інших порушень, зазначених позивачем у позові то на думку суду, вони не можуть вважатися істотними порушеннями та відповідно, не можуть стати підставою для розірвання спірного Договору оренди.

Так, згідно ч.2 ст. 651 ЦК України Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. (абзац другий ч.2 ст.651 ЦК України).

Оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 28.08.2019 у справі № 910/5381/18.

Наявність такої шкоди, завданої вказаними в позові порушеннями оскаржуваного договору - позивачем не доведено.

Відповідний висновок узгоджується з правовими позиціями висловленими Верховним Судом в постанові від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18.

За наведених обставин, суд приходить до висновку, про відсутність правових підстав визначених в Законі, для розірвання Договору оренди нерухомого майна.

Згідно ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами, висновками експертів, показаннями свідків.

Відповідно до ст.77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до положень ч.3 ст.12 та ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч.1 ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідно до позиції Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи), сформованої в пункті 58 рішення у справі «Серявін та інші проти України» (№4909/04): згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) № 303-A, пункт 29).

На основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, з огляду на те, що рішення суду не може ґрунтуватись на припущеннях, суд приходить до висновку про недоведеність та безпідставність заявлених позовних вимог та відповідно відмову у задоволенні позову.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 525, 610, 611, 626, 629, 611, 651 ЦК України, 76, 77, 81, 263, 264, 265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОЗЗІ КОРП» про розірвання договору оренди нерухомого майна - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги. Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Чернівецького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

З повним текстом рішення суду учасники справи можуть ознайомитись 02 березня 2022 року.

Суддя: