КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер апеляційного провадження: 22-ц/824/2303/2022
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 січня 2022 року м. Київ

Справа № 757/13185/17-ц

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді-доповідача Ящук Т.І.,

суддів Махлай Л.Д., Немировської О.В.,

за участю секретаря судового засідання Кравченко Н.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 12 травня 2021 року, ухвалене у складі судді Новака Р.В.,

у справі за позовом Київської місцевої прокуратури № 6 в інтересах Київської міської ради до Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві, Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Трест Промтехмонтаж-2», ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про скасування свідоцтв, визнання недійсними договорів купівлі-продажу та витребування майна,

встановив:

У березні 2017 року Київська місцева прокуратура № 6 в інтересах Київської міської ради звернулась до суду з позовом до Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві, Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Трест Промтехмонтаж-2», ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про скасування свідоцтв, визнання недійсними договорів купівлі-продажу та витребування майна.

В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначав, що Київська місцева прокуратура № 6, здійснюючи процесуальне керівництво досудовим розслідуванням у кримінальному провадженні № 0000150 від 02.08.2016 за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 358 КК України, встановила порушення майнових прав територіальної громади міста Києва, а саме: вибуття поза волею власника нежитлових приміщень по АДРЕСА_1 , які належать територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради.

Будинок за адресою: АДРЕСА_2 побудований в 1956 році, знаходився у державній власності та обліковувався на балансі тресту «Промтехмонтаж-2». Наказом Регіонального відділення фонду державного майна України по м. Києву від 17.06.1993 № 139 «Про перетворення спеціалізованого тресту «Промтехмонтаж-2» у відкрите акціонерне товариство в процесі його приватизації трест Промтехмонтаж був перетворений у ВАТ «Промтехмонтаж 2», а будинок за адресою: АДРЕСА_2 , підлягав передачі на баланс місцевій Раді (додаток 2 Плану приватизації майна тресту «Промтехмонтаж-2»).

Порядок передачі відомчого житлового фонду до комунальної власності встановлювався такими нормативно-правовими актами: постановою Кабінету Міністрів України від 06.11.1995 № 891 «Про затвердження Положення про порядок передачі в комунальну власність загальнодержавного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ і організацій», розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 17.05.1996 № 729 «Про затвердження обсягів відомчого житлового фонду разом з об`єктами комунального призначення, що підлягає передачі до комунальної власності в 1996-1998 роках», рішенням Київської міської ради від 30.03.1999 № 185/286 «Про прийняття до комунальної власності територіальної громади міста Києва відомчих житлових будинків».

У вищезазначених нормативних документах вказувалося, що передачі підлягає житловий фонд з вбудованими, прибудованими та вбудовано-прибудованими приміщеннями.

Згідно з розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 22.05.1999 № 775 «Про прийняття до комунальної власності відомчого житлового фонду ВАТ «Промтехмонтаж-2» будинок за адресою: АДРЕСА_1 прийнято до комунальної власності територіальної громади м. Києва та передано до сфери управління Московської районної державної адміністрації.

У свою чергу, розпорядженням Московської районної державної адміністрації міста Києва від 17.07.2000 № 83 «Про затвердження актів прийняття у комунальну власність району житлових будинків АДРЕСА_3 та виробничої бази по вул. Степана Разіна, 13 ВАТ «Промтехмонтаж-2» затверджено акти прийому-передачі житлового будинку АДРЕСА_2 у комунальну власність.

На підставі рішення Київської міської ради від 27.12.2001 № 208/1642 (зі змінами та доповненнями) житловий будинок на АДРЕСА_2 передано у комунальну власність територіальної громади Печерського району міста Києва.

У зв`язку з припиненням районних рад та районних у місті Києві державних адміністрацій зазначений будинок, відповідно до розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.12.2010 № 1112 «Про питання організації управління районами в місті Києві», переданий до сфери управління Печерської районної в місті Києві державної адміністрації.

Відповідно до технічного паспорту від січня 1986 року (інвентаризаційна справа № 5460), в житловому будинку по АДРЕСА_1 нежитлові приміщення складалися з двох частин: літ. «А» площею 206, 9 кв.м. та літ. «Б» площею 354, 3 кв.м.

При цьому, нежитлові приміщення в житловому будинку по АДРЕСА_1 відповідно до планів за поверхами при проведенні поточної інвентаризації станом на 27.09.2004 складалися з цокольного поверху площею 171,2 кв.м. та 1-го поверху площею 183,1 кв.м., загальною площею 354,3 кв.м.

Згідно плану за поверхами на будівлю літ. «Б» по АДРЕСА_1 та експлікації внутрішніх площ при проведенні поточної інвентаризації станом на 16.10.2009 - нежитлові приміщення цокольного поверху позначені під номером НОМЕР_2, площею 170,8 кв.м., та 1-го поверху - під номером НОМЕР_3, площею 182,3 кв.м., а загальна площа приміщень складала 353,1 кв.м.

Відповідно до рішення Київської міської ради від 22.05.2013 № 359/9416 «Про внесення змін у додаток 6 до рішення Київської міської ради від 02.12.2010 № 284/5096 «Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва» нежитлові приміщення площею 354,3 кв.м. на АДРЕСА_2 (літ. Б, корп. 1) включено до переліку об`єктів, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Відповідно до планів за поверхами на будівлю літ. «Б» по АДРЕСА_1 та експлікації приміщень при проведенні поточної інвентаризації станом на 20.10.2015 нежитлові приміщення складалися із цокольного поверху (номер НОМЕР_2) при цьому площа складала 170,4 кв.м., та 1-го поверху (номер НОМЕР_3) площею 168,6 кв.м., а загальна площа приміщень складала 339 кв.м.

Згідно з даними КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна» по нежитловому фонду нежилі приміщення НОМЕР_2, НОМЕР_3 за адресою: АДРЕСА_1 на праві власності не реєструвалися (лист від 21.10.2016 № 13397 (И-2016).

Відповідно до інформації Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), наданої листом від 18.10.2016 № 062/11/10-10533, приватизація нежитлових приміщень за вказаною адресою не здійснювалась.

За інформацією Київського міського бюро технічної інвентаризації від 23.02.2017 №062/14-2171 (И-2017) приміщення НОМЕР_2, НОМЕР_3 загальною площею 339 кв.м., розташовані по АДРЕСА_1 та нежитлові приміщення площею 354,3 кв.м. на АДРЕСА_1 - це одні і ті самі приміщення.

Таким чином, нежитлові приміщення НОМЕР_2, НОМЕР_3 загальною площею 339 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 є комунальною власністю, оскільки вони Київською міською радою не відчужувалися та право власності територіальної громади міста Києва на вказане майно не припинялося.

Разом із тим, у ході досудового розслідування встановлено, що вказане майно вибуло з власності територіальної громади м. Києва на підставі свідоцтв про право власності від 03.12.2015, виданих ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» Управлінням державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві, на групу приміщень НОМЕР_2, НОМЕР_3, загальною площею 339 кв.м. у будинку по АДРЕСА_1 (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 71341841 від 25.10.2016).

У подальшому, генеральним директором ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» Лаптієм Ю.В. спірні приміщення відчужені ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень від 09.11.2016 року, зареєстрованих в реєстрі за № 2765, № 2768 та посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердевою Н.О.

На даний час право власності на спірні приміщення зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі договорів купівлі-продажу (№ 2772, № 2775 від 09.11.2016, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердєвою Н.О.).

Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 12 травня 2021 року позов задоволено.

Визнано нечинним та скасовано свідоцтво про право власності від 03.12.2015, видане Реєстраційною службою Головного управління юстиції у м. Києві, на групу приміщень НОМЕР_2, площею 170,4 кв.м. по АДРЕСА_1 (індексний номер: 49025433);

Визнано нечинним та скасовано свідоцтво про право власності від 03.12.2015, видане Реєстраційною службою Головного управління юстиції у м. Києві на групу приміщень НОМЕР_3, площею 168,6 кв.м. по АДРЕСА_1 (індексний номер: 49028788);

Визнано недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» в особі генерального директора Лаптія Ю.В. та ОСОБА_2 , нежитлових приміщень групи НОМЕР_2, площею 170,4 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрований в реєстрі за номером 2765, посвідчений 09.11.2016 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердевою Н.О.;

Визнано недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» в особі генерального директора Лаптія Ю.В. та ОСОБА_2 , нежитлових приміщень групи НОМЕР_3, площею 168,6 кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрований в реєстрі за номером 2768, посвідчений 09.11.2016 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердєвою Н.О.

Витребувано від ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) нежитлові приміщення: групи приміщень НОМЕР_2, площею 170,4 кв.м. по АДРЕСА_1 та групи приміщень НОМЕР_3, площею 168,6 кв.м. по АДРЕСА_1 на користь територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради (вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01044, ).

Стягнуто з ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» на користь прокуратури м. Києва судовий збір у розмірі 3200 грн. Стягнуто солідарно з ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» та ОСОБА_2 на користь прокуратури м. Києва судовий збір у розмірі 3200 грн. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь прокуратури м. Києва судовий збір у розмірі 3540 грн.

Не погоджуючись з рішенням суду, відповідач ОСОБА_1 звернулась з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову, посилаючись на його незаконність, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин справи.

В обґрунтування апеляційної скарги вказує, що подані прокурором документи не доводять підстави позову, оскільки у розпорядженні Київської міської державної адміністрації від 22.05.1999 №775 та у розпорядженні Московської районної державної адміністрації міста Києва від 17.07.2000 №833 не вказано про передачу спірних нежитлових приміщень НОМЕР_2 та НОМЕР_3. При цьому, в обох розпорядженнях від 17.07.2000 №833 та від 22.05.1999 №775 об`єкт спірного нерухомого майна має різну площу. Вважає, що вказані обставини не дозволяли суду безспірно та достеменно визначити/встановити, що вказані в обох розпорядженнях об`єкти нерухомості є тотожними або включають у себе спірні об`єкти - приміщення №НОМЕР_2 і НОМЕР_3 , загальною площею 339 кв. м.

Вказує, що копія листа КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 23.02.2017 року не є належним і допустимим доказом в розумінні ст. 77, ст. 78 ЦПК України, оскільки підписаний першим заступником, а не керівником підприємства, а доказів повноважень першого заступника суду не надано. При цьому комунальне підприємство створене з метою інвентаризації, паспортизації та оцінки об`єктів нерухомого майна, а тому не може стверджувати, що приміщення з різними площами є одними й тими ж самими приміщеннями, адже вирішення подібних питань віднесене до компетенції експертів, які володіють спеціальними знаннями у будівельно-технічній сфері. Разом з тим, позивачем не надано відповідних експертних висновків і не подавалася заява про призначення судової експертизи.

Звертає увагу на те, що у матеріалах справи наявна копія технічного паспорту житлового будинку (будівлі) від 1986 року, з якого не можливо встановити будь-яких даних щодо спірних об`єктів - приміщень №НОМЕР_2 і №НОМЕР_3, площею 339 кв.м. Крім того, суд не міг брати до уваги копії технічного паспорту від 27.08.1964, оскільки він виготовлений іноземною мовою, при цьому позивачем не подано до суду належно засвідченого перекладу. З копій експлікацій від 20.10.2015 вбачається, що загальна площа приміщення №НОМЕР_2 становить 170,4 кв. м., а приміщення НОМЕР_3 - 168,6 кв. м., що узгоджується з характеристиками будівель, які вказані в оспорюваних свідоцтвах про право власності на нерухоме майно та в Інформаційній довідці, але не відповідає ідентифікуючим даним будівель, які вказані у вище зазначеному розпорядженні Київської міської державної адміністрації від 22.05.1999 №775 та в розпорядженні Московської районної державної адміністрації міста Києва від 17.07.2000 №833.

Вказує, що поточна інвентаризація об`єктів нерухомого майна була обов`язковою при зміні власника. Однак, суду не надано доказів про зміну власника зі Спеціалізованого тресту «Промтехмонтаж-2» чи його правонаступника ВАТ «Промтехмонтаж-2» на територіальну громаду міста Києва. Натомість, 20.10.2015 інвентаризація проведена на замовлення ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж - 2», при цьому замовник технічної інвентаризації - це власник об`єкта нерухомого майна.

Зазначає, що у матеріалах справи наявна копія рішення Печерської районної у місті Києві ради від 13.06.2002 №33 про затвердження переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади Печерського району міста Києва з додатками, відповідно до якого у графі 296 додатку 6 вказано площу спірного жилого будинку: загальну 1297 кв. м. та площу нежилих приміщень 323,00 кв. м., що також не відповідає характеристикам спірних об`єктів - приміщень №НОМЕР_2 і №НОМЕР_3 загальною площею 339 кв. м.

Вказує, що суд не врахував відсутності в матеріалах справи доказів того, що територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради є власником спірного нерухомого майна. Право власності на нежитлові приміщення №НОМЕР_2 та №НОМЕР_3 за територіальною громадою не реєструвалося. Первинна реєстрація права власності на спірні об`єкти нерухомого майна відбулася 23.11.2015 за ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж - 2». Вважає, що прокурор не мав підстав заявляти про порушення прав Київської міської ради. Тим більше, що в рамках кримінального провадження №0000150 від 02.08.2016 за ознаками вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 358 ЦПК України, обвинувального акту не передано до суду, нікому навіть не повідомлено про підозру. При цьому саме матеріали цього кримінального провадження стали підставою для звернення з цивільним позовом.

Крім того, суд не врахував, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту права, оскільки свідоцтво про право власності на нерухоме майно не має правочинного характеру, а тому воно не може визнаватися недійсним з посиланням на ст. ст. 203 ,215, 216 ЦК України про що зазначено в позові. Подібні правові висновки викладені в постановах Верховного Суду від 15.10.2019 у справі № 916/780/18, від 10.04.2018 у справі № 927/849/17, від 17.04.2019 у справі № 916/641/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17. Вказує, що вимоги про визнання недійсними договорів є похідними від вимоги прокурора про скасування свідоцтв про право власності, а тому з огляду на безпідставність основної вимоги, такі вимоги також не підлягають задоволенню.

Суд не врахував, що ОСОБА_1 має імунітет добросовісного набувача і на неї не може покладатися тягар самостійно шукати способи компенсації своїх втрат. Вважає, що позивачем не обґрунтовано підстав для витребування у неї нерухомого майна. Вказує, що при реєстрації права власності ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж - 2» на нерухоме майно та його подальше відчуження, існувало три рівні гарантій перед тим, як майно перейшло у власність до ОСОБА_1 , тому вона не повинна була передбачати наявність ризику того, що право власності на майно може бути припинене в зв`язку з бездіяльністю влади або осіб, яким державою делеговані відповідні повноваження в рамках чітко визначених процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном (ALENTSEVA vs RUSSIA, № 31788/06, § 72 - 77, ЄСПЛ, від 17 листопада 2016 року).

Вказує, що суд першої інстанції не здійснював розгляду даної справи у спеціально обладнаному приміщенні залі судових засідань, судові засідання відбувались в кабінеті судді, в якому суддя знаходиться не один, а тому об`єктивно не міг вирішити справу з дотриманням таємниці нарадчої кімнати.

У відзиві на апеляційну скаргу заступник керівника Печерської окружної прокуратури м. Києва Галушко П.П. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду залишити без змін.

У відзиві посилається на те, що доводи апелянта про недоведеність факту передачі спірних нежитлових приміщень є безпідставними, оскільки до комунальної власності прийнято житловий будинок по АДРЕСА_2 з усіма вбудованими та прибудованими приміщеннями, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.

Стосовно доводів апелянта щодо відмінності площ приміщень, які приймалися до комунальної власності та зареєстровано за ним, зазначає, що вказане спростовується наявною в матеріалах справи копією інвентаризаційної справи та інформацією КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації». Вказує, що відсутність державної реєстрації права власності на спірне майно за територіальною громадою м. Києва в особі Київради не свідчить про відсутність такого права, та не є підставою для набуття права власності на комунальне майно за сторонніми особами. Звертає увагу на те, що у даному випадку прокурором обрано саме такий спосіб захисту, який гарантує припинення порушення права власності і, у разі задоволення позову, ніщо не буде перешкоджати законному власнику - територіальній громаді м. Києва, в особі Київської міської ради, здійснювати будь-які дії, пов`язані із основоположними правами дійсного власника.

Враховуючи, що Київська міська рада, в інтересах якої звернувся прокурор, та останній набувач не перебувають у договірних відносинах, між ними не укладався будь-який цивільно-правовий договір з приводу спірного приміщення, правові відносини між ними підлягають врегулюванню на підставі правил статей 387 та 388 ЦК України. Зважаючи на те, що Київською міською радою рішення про відчуження спірного майна не приймалось, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про необхідність витребування спірного майна від добросовісного набувача.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_3 підтримав доводи апеляційної скарги та просив задовольнити, рішення суду скасувати та ухвалити нове про відмову у позові.

Прокурор Константинова І.В. та представник Київської міської ради - Тетерятник О.В. вважали апеляційну скаргу необґрунтованою та просили оскаржуване рішення суду залишити без змін.

Представник відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_4 та представник відповідача ТОВ «Компанія «Промтехмонтаж-2» Лаптій Ю.В. вважали доводи апеляційної скарги обґрунтованими та просили задовольнити.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлялись у встановленому законом порядку, тому колегія суддів вважала можливим розглянути справу за їх відсутності відповідно до вимог ч.2 ст. 372 ЦПК України.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, з`ясувавши обставини справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з наступного.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що свідоцтва ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» на право власності на спірні приміщення були видані державним реєстраторомв порушення вимог ст. 10, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також п. 7, 12 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 , положень Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868, яка була чинна на момент видання оскаржуваних свідоцтв про право власності , оскільки до заяви товариством не долучено правовстановлюючих документів щодо права власності на них, а лише долучено акти передачі основних фондів від 20.02.1993 та приймання-передачі нерухомого майна від 15.08.2007, що свідчать лише про передачу спірного майна на баланс товариства та не підтверджують наявність у товариства майнових права на них.

Оскільки баланс підприємства (організації) є формою бухгалтерського обліку, визначення складу і вартості майна та не визначає підстав знаходження майна у власності (володінні) підприємства (організації), то державним реєстратором всупереч вищевказаним нормам законодавства, без належних правових підстав видано ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» свідоцтва про право власності на спірні приміщення.

Відповідно до вимог Закону України «Про приватизацію державного майна» відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Згідно з листом Департаменту комунальної власності м. Києва від 18.10.2016 № 062/11/10-10533 Департамент не здійснював приватизацію нежитлових приміщень у будинку по АДРЕСА_5 .

Зважаючи на те, що Київською міською радою рішення про відчуження (приватизацію) спірного майна не приймалося, не було волевиявлення законного власника на його відчуження, а тому право власності територіальної громади на загадане майно не припинялося.

Тому, виходячи із положень ст. 203, 215, 216, 321 ЦК України, враховуючи, що ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» набуло та розпорядилося спірним майном незаконно, без правових підстав, поза волею дійсного власника майна - територіальної громади міста Києва, суд першої інстанції дійшов висновку, що свідоцтва про право власності підлягають скасуванню, а договори купівлі-продажу від 09.11.2015, укладені між товариством та ОСОБА_2 , - визнанню недійсними.

Також суд вважав обґрунтованими позовні вимоги про витребування майна, адже спірне майно, яке вибуло поза волею власника, має бути витребувано у останнього набувача ОСОБА_1 на користь дійсного власника - територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради на підставі ст. 388 ЦК України.

З висновками суду першої інстанції в частині визнання нечинними і скасування свідоцтв про право власності на спірні нежилі приміщення та витребування нерухомого майна від ОСОБА_1 на користь Територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради - колегія суддів погоджується, вважає їх такими, що зроблені з дотриманням норм матеріального і процесуального права.

Як встановлено з матеріалів справи, спірним нерухомим майном є двоповерхова нежитлова прибудова (Літера «Б») до багатоквартирного житлового будинку, 1956 року забудови, по АДРЕСА_1 , що знаходився у державній власності та обліковувався на балансі тресту «Промтехмонтаж-2».

Згідно з повідомленням КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 23.02.2017 року, за даними матеріалів технічної інвентаризації, проведеної БТІ 27.08.1964 року, загальна площа всіх приміщень вказаної будівлі складала 354,3 кв.м.

За даними матеріалів технічної інвентаризації, яку Бюро провело 27.09.2004 року, загальна площа всіх приміщень двоповерхової нежитлової будівлі Літера «Б», яка складалась з двох груп нежитлових приміщень НОМЕР_2 та НОМЕР_3 по АДРЕСА_1 , складала 353,1 кв.м.

За даними матеріалів технічної інвентаризації, яку Бюро провело 16.10.2009 року та 20.10.2015 року, загальна площа всіх приміщень двоповерхової нежитлової будівлі - літера «Б», яка складалась з двох груп нежитлових приміщень НОМЕР_2 та АДРЕСА_6 , складала 339,0 кв.м.

З огляду на викладене, Бюро у листі від 23.02.2017 року вказує, що зазначені вище приміщення, площею 354,3 кв.м., приміщення, площею 353,1 кв.м., приміщення, площею 339,0 кв.м., - це одні і ті ж самі нежитлові приміщення, розташовані в нежитловій двоповерховій будівлі літера «Б» за адресою АДРЕСА_1 , площа яких змінювалась за рахунок перепланувань. ( а.с. 22, т. 1).

Доводи апеляційної скарги відповідача ОСОБА_1 про відсутність в матеріалах справи достовірних доказів тих обставин, що придбані нею нежитлові приміщення, загальною площею 339, 0 кв.м. та нежитлові приміщення, загальною площею 354,3 кв.м., про які йдеться в рішенні Київської міської ради від 22.05.2013 № 359/9416 - це одні і ті ж приміщення, та що вищевказаний лист КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 23.02.2017 року не можливо вважати належним доказом зазначеної обставини, - колегія суддів вважає безпідставними, оскільки вони спростовуються матеріалами справи, зокрема матеріалами технічної інвентаризації БТІ, а також зазначена обставина була визнана в судовому засіданні суду апеляційної інстанції директором ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» Лаптієм Ю.В.

З копії технічного паспорту на будинок по АДРЕСА_1 та матеріалів технічної інвентаризації БТІ вбачається, що площа приміщень коригувалась при проведенні інвентаризації внаслідок здійснення перепланувань, та в залежності від врахування чи неврахування площі приміщень вхідної групи до загальної площі будівлі ( а.с. 57 -62, 63-67, т. 1).

Відповідно до технічного паспорту від січня 1986 року (інвентаризаційна справа № 5460), в житловому будинку по АДРЕСА_1 нежитлові приміщення складалися з двох частин: літ. «А» площею 206, 9 кв.м. та літ. «Б» площею 354, 3 кв.м.

При цьому, нежитлові приміщення в житловому будинку по АДРЕСА_1 відповідно до планів за поверхами при проведенні поточної інвентаризації станом на 27.09.2004 складалися з цокольного поверху площею 171,2 кв.м. та 1-го поверху площею 183,1 кв.м., загальною площею 354,3 кв.м.

Згідно плану за поверхами на будівлю літ. «Б» по АДРЕСА_1 та експлікації внутрішніх площ при проведенні поточної інвентаризації станом на 16.10.2009 - нежитлові приміщення цокольного поверху позначені під номером НОМЕР_2, площею 170,8 кв.м., та 1-го поверху - під номером НОМЕР_3, площею 182,3 кв.м., а загальна площа приміщень складала 353,1 кв.м.

Відповідно до планів за поверхами на будівлю літ. «Б» по АДРЕСА_1 та експлікації приміщень при проведенні поточної інвентаризації станом на 20.10.2015 нежитлові приміщення складалися із цокольного поверху (номер НОМЕР_2) при цьому площа складала 170,4 кв.м., та 1-го поверху (номер НОМЕР_3) площею 168,6 кв.м., а загальна площа приміщень складала 339 кв.м.

Доводи представника відповідача ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж - 2» про те, що спірне нежитлове приміщення було власністю товариства та первинна реєстрація права власності на приміщення НОМЕР_2, НОМЕР_3 проведена 23.11.2015 державним реєстратором управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві за ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» у встановленому законом порядку, - правильно не були прийняті до уваги судом першої інстанції, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, звертаючись до державного реєстратора Головного територіального управління юстиції у м. Києві з заявою про державну реєстрацію права власності на спірні нежилі приміщення, директор ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» посилався на те, що документи, отримані з Державного архіву м. Києва, Голосіївської районної в м. Києві державної адміністрації та надані державному реєстратору, підтверджують факти приймання-передачі відомчого житлового фонду ВАТ «Промтехмонтаж-2» в комунальну власність районних в м. Києві державних адміністрацій, в той же час нежитлові приміщення (групи приміщень НОМЕР_2 та НОМЕР_3 загальною площею 339 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ) :

- до 20 січня 1993 року знаходилися на балансі ЖКК-2 тресту «Промтехмонтаж-2», а 20.01.1993р. згідно акту передачі основних фондів були передані з балансу ЖКК-2 тресту «Промтехмонтаж-2» на баланс КСУ «Котломонтаж-23» тресту «Промтехмонтаж-2»;

- згідно з актом прийому-передачі нежитлових приміщень відповідно до рішення Наглядової Ради ВАТ «Промтехмонтаж-2» від 20 липня 2007р., наказом № 140-6 Голови Правління ВАТ «Промтехмонтаж-2» та Угодою про погашення заборгованості від 15 серпня 2007р., укладеною між ВАТ «Промтехмонтаж-2» та ТОВ «Проектний інститут «Південдіпробудм», ВАТ «Промтехмонтаж-2» передав, а ТОВ «Проектний інститут «Південдіпробудм» прийняв нежитлові приміщення (групи приміщень НОМЕР_2 та НОМЕР_3 в літері Б загальною площею 339 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 ).

- 28 січня 2011 року між ТОВ «Проектний інститут «Південдіпробудм» та ТОВ «Компанія трест «Промтехмонтаж-2» був укладений договір № 28/01-МП купівлі-продажу майнових прав на нежитлові приміщення від 28.01.2011 року і на підставі цього договору ТОВ «Проектний інститут «Південдіпробудм» передав, а ТОВ «Компанія Трест «Промтехмонтаж-2» прийняв нежитлові приміщення (групи приміщень №НОМЕР_2 та №НОМЕР_3 в літері Б загальною площею 339 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 ).

- згідно з довідкою Київського міського БТІ №2518 від 17.11.2015р. право власності на нежитлове приміщення (групи приміщень №НОМЕР_2, НОМЕР_3 в літері Б, за адресою: АДРЕСА_1 ) починаючи з 1956р. за будь-якими фізичними чи юридичними особами не реєструвалося.

На підставі наданих представником ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» документів державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві Бондаренко А.В. 03 грудня 2015 року було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на спірні нежитлові приміщення за відповідачем ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» і видано свідоцтва про право власності - індексний номер 49025433 на групу приміщень НОМЕР_2 , площею 170,4 кв.м., по АДРЕСА_1 ( а.с. 132, т. 2) та індексний номер 49028788 на групу приміщень НОМЕР_3, площею 168,6 по АДРЕСА_1 ( а.с. 246-б, т. 2)

Разом з тим, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про наявність правових підстав для визнання зазначених свідоцтв про право власності нечинними та їх скасування, виходячи з наступного.

Наказом Регіонального відділення фонду державного майна України по м. Києву від 17.06.1993 № 139 «Про перетворення спеціалізованого тресту «Промтехмонтаж-2» у відкрите акціонерне товариство в процесі його приватизації трест Промтехмонтаж був перетворений у ВАТ «Промтехмонтаж 2», а будинок за адресою: вул. П. Лумумби, підлягав передачі на баланс місцевій Раді (додаток 2 Плану приватизації майна тресту «Промтехмонтаж-2») ( а.с. 26 - 32, т. 1).

Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності» від 03 березня 1998 року № 147/98-ВР( у редакції на момент виникнення спірних правовідносин), з державної у комунальну власність передаються безоплатно такі об`єкти, зокрема, житлові будинки ( разом з вбудованими та прибудованими нежилими приміщеннями).

Відповідно до п. 2 - 4 Постанови Кабінету Міністрів України від 06.11.1995 № 891 «Про затвердження Положення про порядок передачі в комунальну власність загальнодержавного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ і організацій», передачі в комунальну власність підлягають житлові будинки відомчого житлового фонду у тому числі гуртожитки. Відомчий житловий фонд передається у комунальну власність безоплатно.

Разом з відомчим житловим фондом передаються відповідним комунальним підприємствам зовнішні мережі електро-, тепло-, газо-, водопостачання і водовідведення, а також будівлі, призначені для обслуговування цього фонду (бойлерні, котельні, каналізаційні та водопровідні споруди, вбудовані і прибудовані приміщення, обладнання тощо).

Згідно з п. 1.3 розпорядження Київської міської державної адміністрації від 17.05.1996 № 729 «Про затвердження обсягів відомчого житлового фонду разом з об`єктами комунального призначення, що підлягає передачі до комунальної власності в 1996-1998 роках», затверджено завдання для приймання районними у м. Києві державними адміністраціями відомчого житлового фонду (разом з об`єктами комунального призначення) до районної комунальної власності на 1996-1998 рр. згідно з додатком 3.

Відповідно до п. 9 додатку 3 до розпорядження КМДА від 17.05.1996 № 729, до комунальної власності підлягали передачі будинки відомчого житлового фонду ВАТ «Промтехмонтаж-2», що знаходились за адресою АДРЕСА_3 .

Згідно з п. 1 рішення Київської міської ради № 185/286 від 30.03.1999 року «Про прийняття до комунальної власності територіальної громади міста Києва відомчих житлових будинків» - до комунальної власності територіальної громади міста Києва підлягає прийняттю відомчий житловий фонд разом з вбудованими, прибудованими та вбудовано-прибудованими приміщеннями згідно з додатком.

Згідно з пунктами 78-80 додатку до вказаного рішення - «Перелік житлового фонду разом з вбудованими, прибудованими та вбудовано-прибудованими приміщеннями, який приймається до комунальної власності територіальної громади м. Києва та передається до сфери управління Дарницької, Жовтневої, Залізничної, Ленінградської, Мінської, Московської, Печерської, Подільської, Радянської, Шевченківської, Харківської районних державних адміністрацій», до комунальної власності територіальної громади м. Києва прийнято : житловий будинок АДРЕСА_1 ; житловий будинок АДРЕСА_7 , у тому числі вбудовані нежитлові приміщення, площею 170 кв.м., житловий будинок АДРЕСА_8 , у тому числі вбудовані нежитлові приміщення, площею 192 кв.м.

Згідно з розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 22.05.1999 № 775 «Про прийняття до комунальної власності відомчого житлового фонду ВАТ «Промтехмонтаж-2» будинок за адресою: АДРЕСА_1 прийнято до комунальної власності територіальної громади м. Києва та передано до сфери управління Московської районної державної адміністрації.

Розпорядженням Московської районної державної адміністрації міста Києва від 17.07.2000 № 83 «Про затвердження актів прийняття у комунальну власність району житлових будинків АДРЕСА_3 та виробничої бази по вул. Степана Разіна, 13 ВАТ «Промтехмонтаж-2» затверджено акти прийому-передачі житлового будинку АДРЕСА_2 у комунальну власність.

У вказаних актах про передачу прибудованого нежилого приміщення «літ.Б» до будинку по АДРЕСА_1 - не зазначено.

На підставі рішення Київської міської ради від 27.12.2001 № 208/1642 (зі змінами та доповненнями) житловий будинок на АДРЕСА_2 передано у комунальну власність територіальної громади Печерського району міста Києва.

Відповідно до розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.12.2010 № 1112 «Про питання організації управління районами в місті Києві», житловий будинок на АДРЕСА_2 переданий до сфери управління Печерської районної в місті Києві державної адміністрації.

Рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 № 359/9416 «Про внесення змін у додаток 6 до рішення Київської міської ради від 02.12.2010 № 284/5096 «Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва» нежитлові приміщення площею 354,3 кв.м. на АДРЕСА_2 (літ. Б, корп. 1) включено до переліку об`єктів, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Згідно з даними КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна» по нежитловому фонду нежилі приміщення НОМЕР_2, НОМЕР_3 за адресою: АДРЕСА_1 на праві власності не реєструвалися (лист від 21.10.2016 № 13397 (И-2016).

За інформацією Київського міського бюро технічної інвентаризації від 23.02.2017 №062/14-2171 (И-2017) приміщення НОМЕР_2, НОМЕР_3 загальною площею 339 кв.м., розташовані по АДРЕСА_1 та нежитлові приміщення площею 354,3 кв.м. на АДРЕСА_1 , літ. Б - це одні і ті самі приміщення.

Згідно зі ст. 143 Конституції України територіальні громади безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є у комунальній власності.

Відповідно до ст. 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Статтями 1, 3 Закону України «Про приватизацію державного майна» встановлено, що відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

У зв`язку з цим, відчуження вказаного нерухомого майна можливе лише в рамках приватизаційної процедури.

Згідно з листом Департаменту комунальної власності м. Києва від 18.10.2016 № 062/11/10-10533 Департамент не здійснював приватизацію нежитлових приміщень у будинку по АДРЕСА_5 .

Зважаючи на те, що Київською міською радою рішення про відчуження (приватизацію) спірного майна не приймалося, не було волевиявлення законного власника на його відчуження, а тому право власності територіальної громади на спірне майно не припинялося.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що нежитлові приміщення НОМЕР_2, НОМЕР_3 загальною площею 339 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 є комунальною власністю, оскільки вони Київською міською радою не відчужувалися та право власності територіальної громади міста Києва на вказане майно не припинялося.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ( в редакції станом на час прийняття рішення державним реєстратором та видачі свідоцтв - 03 грудня 2015 року) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що підтверджує виникнення права власності при здійсненні державної

реєстрації прав на нерухоме майно, видається:

1) фізичним та юридичним особам на новозбудовані, реконструйовані об`єкти нерухомого майна;

2) членам житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого відповідного кооперативу, які повністю внесли свої пайові внески;

3) юридичним особам у разі внесення до статутного фонду (статутного або складеного капіталу) об`єктів нерухомого майна їх засновниками (учасниками);

4) фізичним особам та юридичним особам, які в разі ліквідації (реорганізації) юридичної особи отримали у власність у встановленому законодавством порядку нерухоме майно юридичної особи, що ліквідується (реорганізується);

5) фізичним особам та юридичним особам, що вийшли зі складу засновників (учасників) юридичної особи за рішенням органу, уповноваженого на це установчими документами, отримали у власність об`єкт нерухомого майна, переданий їм;

6) реабілітованим громадянам, яким повернуто у власність належні їм об`єкти нерухомого майна;

7) у разі виділення окремого об`єкта нерухомого майна зі складу об`єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об`єктів;

8) фізичним та юридичним особам на об`єкти нерухомого майна, які в установленому порядку переведені з житлових у нежитлові і навпаки;

8-1) фізичним та юридичним особам у разі безоплатної передачі їм земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності за рішеннями органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування;

9) в інших випадках, встановлених законом.

Разом з тим, як вбачається з копії матеріалів реєстраційних справ № 14440551 та № 14437246, наданих до суду Управлінням державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві, документами, які, на думку відповідача, свідчили про виникнення права власності у ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» на спірні нежитлові приміщення, та стали підставою для видачі ( вперше) свідоцтв про право власності, були подані представником товариства копії таких документів:

- Наказу Регіонального відділення фонду державного майна України по м. Києву від 17.06.1993 № 139 «Про перетворення спеціалізованого тресту «Промтехмонтаж-2» у відкрите акціонерне товариство в процесі його приватизації»;

- акту передачі основних засобів від 20.01.1993 року - нежилих приміщень, площею 625 кв.м. АДРЕСА_2, в яких розміщується апарат управління «Котломонтаж-23», з балансу ЖКК-2 на баланс КСУ «Котломонтаж-23» ( а.с. 35, т. 2);

- протоколу загальних зборів учасників ТОВ «Проектний інститут «Південдіпробудм» від 27.07.2007 року про прийняття на баланс товариства вказаних нежилих приміщень ( а.с. 30-31, т. 2);

- протоколу засідання наглядової ради ВАТ «Промтехмонтаж-2» від 20.07.2007 року про надання згоди про передачу на баланс ТОВ «Проектний інститут «Південдіпробудм» спірних нежилих приміщень, балансовою вартістю 1 017 000 грн. в рахунок часткового погашення заборгованості;

- угоди від 15 серпня 2007 року про погашення заборгованості, укладеної між Відкритим акціонерним товариством «Промтехмонтаж-2» ( ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проектний інститут «Південдіпробудм», відповідно до якої в рахунок часткового погашення заборгованості, що виникла у сумі 4500000 грн., ВАТ «Промтехмонтаж-2» передає ТОВ «Проектний інститут «Південдіпробудм» спірні нежилі приміщення групи НОМЕР_2, НОМЕР_3 по АДРЕСА_5; акту прийому-передачі цих приміщень ( а.с. 32-34, т. 2);

- договору купівлі-продажу майнових прав на нежитлові приміщення від 28 січня 2011 року , укладеного між ТОВ «Проектний інститут «Південдіпробудм» та ТОВ «Компанія Трест Прохтехмонтаж-2» ( ), згідно з п. 1.2 якого під майновими правами сторони розуміють право набути у власність приміщення, яке виникло у продавця відповідно до акту приймання-передачі нежитлових приміщень з балансу на баланс від 15.08.2007 року, що укладений між продавцем та ВАТ «Промтехмонтаж-2» ( а.с. 19-21, т. 2);

- довідки ТОВ «Проектний інститут «Південдіпробудм» від 31.01.2011 року про 100% оплату вартості майнових прав на нежитлові приміщення в сумі 1 888 908 грн. ( а.с. 25, т.2 ).

З викладених документів вбачається, що вищевказані угоди укладені у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення, доказів проведення державної реєстрації права власності за жодною із вказаних юридичних осіб матеріали справи не містять, зазначені угоди суперечать вимогам ч. 1 ст. 7 Закону України «Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності».

Акти передачі основних фондів від 20.02.1993 року та приймання-передачі нерухомого майна від 15.08.2007 року також не підтверджують наявність майнових прав у товариства на спірні нежитлові приміщення, які є прибудовою до багатоквартирного житлового будинку.

Статтею 12 Закону України «Про господарські товариства» (в редакції, чинній на час перетворення ВАТ «Промтехмонтаж-2» ) визначено, що товариство є власником майна, переданого йому засновниками і учасниками у власність.

Відповідно до п.1.4, 1.5 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 07.02.2002 року (положення якого були чинними станом на момент укладення вищевказаних угод ВАТ «Промтехмонтаж-2», ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» та до 01.10.2013 року), обов`язковій державній реєстрації підлягають право власності та інші речові права на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування.

Державній реєстрації підлягають право власності та інші речові права на таке нерухоме майно: 1) житлові будинки; 2) квартири; 3) будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо; 4) споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій; 5) приміщення - частини внутрішнього об`єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами.

Відповідно до п. 8.1 вказаного Положення, оформлення права власності на нерухоме майно проводиться з видачею свідоцтва про право власності за заявою про оформлення права власності на нерухоме майно:

а) органами місцевого самоврядування, зокрема, у випадках:

- юридичним особам у разі внесення до статутного фонду (статутного або складеного капіталу) об`єктів нерухомого майна їх засновниками (учасниками);

- фізичним особам та юридичним особам, які в разі припинення (ліквідації чи реорганізації) юридичної особи отримали у власність у встановленому законодавством порядку нерухоме майно юридичної особи, що припиняється;

- фізичним та юридичним особам у разі виділення окремого об`єкта нерухомого майна зі складу об`єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об`єктів (будинків, будівель або споруд), окрім випадків, коли такі об`єкти є приналежністю

головної речі, складовою частиною речі або утворюють з іншими об`єктами складну річ.

- фізичним та юридичним особам на підставі документів, установлених законодавством, які підтверджують право власності на об`єкти нерухомого майна та не віднесені до правовстановлювальних документів, передбачених у додатку 2 до Положення.

Відповідно до п. 12 Переліку - додатку до вказаного Положення, правовстановлюючим документом, на підставі якого проводиться державна реєстрація права власності на нерухоме майно, є рішення засновника про створення державної (національної) акціонерної компанії, державної (національної) холдингової компанії, відкритого акціонерного товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), та акт приймання-передавання нерухомого майна або перелік зазначеного майна, наданий

засновником чи державним органом приватизації.

Однак, матеріали справи, в тому числі план приватизації майна тресту «Промтехмонтаж-2», акт передачі акцій ВАТ «Промтехмонтаж-2» не містять доказів передачі спірного майна або майнових прав на нього до статутного фонду створеного у процесі приватизації товариства.

Навпаки, відповідно до вказаного плану приватизації майна тресту, житловий будинок разом з прибудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_2 увійшов до переліку об`єктів, які підлягали передачі на баланс місцевим радам.

За вимогою частини 1 ст. 7 Закону України «Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності» ( у редакції на момент виникнення спірних правовідносин), житлові будинки передаються безоплатно з державної у комунальну власність разом з вбудованими та прибудованими нежилими приміщеннями.

Враховуючи ту обставину, що спірні нежилі приміщення є прибудовою до жилого будинку відомчого житлового фонду, який на підставі ст. 7 Закону України «Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності», постанови Кабінету Міністрів України від 06.11.1995 № 891 «Про затвердження Положення про порядок передачі в комунальну власність загальнодержавного житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні або в оперативному управлінні підприємств, установ і організацій», розпорядження Київської міської державної адміністрації від 17.05.1996 № 729 «Про затвердження обсягів відомчого житлового фонду разом з об`єктами комунального призначення, що підлягає передачі до комунальної власності в 1996-1998 роках», підлягав передачі до комунальної власності разом з прибудованими приміщеннями, а рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 № 359/9416 нежитлові приміщення площею 354,3 кв.м. на АДРЕСА_2 (літ. Б, корп. 1) включено до переліку об`єктів, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, то жодних правових підстав, визначених ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», для видачі державним реєстратором 03.12.2015 року свідоцтв про право власності на спірні нежитлові приміщення ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» не існувало і судом не встановлено.

Доводи апеляційної скарги відповідача про те, що у задоволенні позову слід відмовити з тих підстав, що право комунальної власності за позивачем зареєстроване не було, колегія суддів відхиляє, оскільки за відсутності у ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» права власності на спірні нежилі приміщення сама по собі відсутність державної реєстрації права комунальної власності Територіальної громади м. Києва на спірні нежилі приміщення не могла бути підставою для виникнення права власності у ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» та видачі йому свідоцтва про право власності. При цьому на підставі рішення Київської міської ради від 22.05.2013 № 359/9416 спірне майно належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Враховуючи, що судом встановлено, що спірне нерухоме майно без законних підстав вибуло з володіння територіальної громади м. Києва на підставі свідоцтв про право власності від 03.12.2015, виданих ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» Управлінням державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві, на групи приміщень НОМЕР_2, НОМЕР_3, загальною площею 339 кв.м. у будинку по АДРЕСА_1 (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 71341841 від 25.10.2016), суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про визнання вказаних свідоцтв про право власності нечинними та їх скасування.

Доводи апеляційної скарги відповідача ОСОБА_1 про те, що визнання вказаних свідоцтв нечинними та їх скасування не є ефективним способом захисту прав власника, колегія суддів відхиляє, оскільки на підставі вказаних свідоцтв було вперше здійснено реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2», тоді як в дійсності право власності на спірне нерухоме майно у вказаного відповідача не виникало.

Відповідно до п.63-64 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 року у справі № 359/3373/16-ц, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави заволодіння нею таким майном, право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.

Тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.

Згідно зі ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно, зокрема, вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Згідно з вимогами ст.ст. 330, 388, 658 ЦК України право власності на майно, яке було передане за угодами щодо його відчуження поза межами волі власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.

Як вбачається з матеріалів справи, генеральним директором ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» Лаптієм Ю.В. спірні приміщення відчужені відповідачу ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень від 09.11.2016 року, зареєстрованих в реєстрі за № 2765, № 2768 та посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердевою Н.О. ( а.с. 84-87, т. 1).

В той же день право власності на спірні приміщення було зареєстровано за відповідачем ОСОБА_1 на підставі договорів купівлі-продажу (№ 2772, № 2775 від 09.11.2016, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жердєвою Н.О.). ( а.с. 80- 83, т. 1).

Враховуючи викладене, оскільки спірне майно вибуло з володіння Територіальної громади м. Києва поза волею власника, суд дійшов обґрунтованого висновку, що спірні нежилі приміщення мають бути витребувані у останнього набувача ОСОБА_1 на користь дійсного власника - територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради на підставі ст. 388 ЦК України.

Разом з тим, вирішуючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 09 листопада 2016 року, укладених між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» та ОСОБА_2 , щодо нежитлових приміщень груп НОМЕР_2, НОМЕР_3 по АДРЕСА_5 , суд першої інстанції на підставі положень ст. 203, 215 - 216, 658 ЦК України дійшов висновку, що такі позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» набуло та розпорядилося спірним майном незаконно, без правових підстав, поза волею дійсного власника майна, здійснило відчуження майна, не будучи його законним власником.

Однак, висновок суду щодо наявності підстав для визнання недійсними договорів купівлі-продажу колегія суддів вважає помилковим, задоволення зазначених позовних вимог не є ефективним способом захисту прав власника, оскільки норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке в подальшому відчужене набувачем іншій особі, адже надає право повернення майна лише стороні правочину, яким у даному випадку є ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2».

Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14, захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду у постанові від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника.

Згідно з висновком Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 26 травня 2021 року у справі № 757/61314/18-ц, віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. При цьому норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке в подальшому відчужене набувачем третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним. Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про обґрунтованість доводів апеляційної скарги в цій частині, тому оскаржуване рішення підлягає скасуванню в частині задоволення позовних вимог прокурора в інтересах Київської міської ради про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 09 листопада 2016 року, укладених між ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» та ОСОБА_2 , щодо нежитлових приміщень груп НОМЕР_2, НОМЕР_3 по АДРЕСА_5 , з прийняттям постанови про відмову у задоволенні позовних вимог в означеній частині.

З вищевикладених підстав колегія суддів також відхиляє доводи представника відповідача ОСОБА_1 про те, що свідоцтва про право власності на нерухоме майно були видані ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» правомірно, на підставі рішень державного реєстратора від 03.12.2015 року, які ( рішення) позивачем не оспорювались та не визнані недійсними або протиправними в установленому законом порядку.

Відповідно до п. 153- 154 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 року у справі № 359/3373/16-ц, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.

Під час розгляду справи за позовною вимогою про застосування належного способу захисту (зокрема у спорі за віндикаційним позовом) відмова в позові з тих мотивів, що державний акт, рішення про державну реєстрацію, відомості чи запис про державну реєстрацію права на майно не визнані недійсними, або що вони не оскаржені, відповідні позовні вимоги не пред`явлені, не допускається.

Доводи апеляційної скарги відповідача про те, що ОСОБА_1 має імунітет добросовісного набувача і на неї не може покладатися тягар самостійно шукати способи компенсації своїх втрат, що вона не повинна була передбачати наявність ризику вилучення у неї майна, колегія суддів відхиляє, оскільки ОСОБА_1 не позбавлена можливості відновити своє право, пред`явивши вимогу до ОСОБА_2 , у якого вона придбала нежитлові приміщення, про відшкодування збитків на підставі статті 661 ЦК України. Відповідно до частини першої цієї статті у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

Як встановлено з пояснень представника ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» в судовому засіданні в суді апеляційної інстанції, при укладенні договорів купівлі-продажу спірних приміщень представнику ОСОБА_1 було достеменно відомо, що приміщення продає юридична особа, тому саме з ініціативи ОСОБА_1 було здійснено подвійний перепродаж вказаних нежитлових приміщень, «з метою зменшення ризиків у разі виникнення якихось проблем».

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Поняття «майно» у першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

У своїй діяльності Європейський суд з прав людини керується принципом пропорційності, тобто дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.

Предметом регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону, нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу втручання держави у право на мирне володіння майном, може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття «суспільний інтерес» має широке значення (рішення від 23 листопада 2000 року в справі «Колишній король Греції та інші проти Греції»).

Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить «суспільний інтерес» (рішення ЄСПЛ від 02 листопада 2004 року у справі «Трегубенко проти України»).

Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обгрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки «пропорційності» ЄСПЛ, як і з питань наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.

Таким чином, стаття 1 Першого протоколу гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання «справедливого балансу» в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.

Принцип «належного урядування» не встановлює абсолютної заборони на витребування із приватної власності майна на користь держави, якщо майно вибуло із власності держави у незаконний спосіб, а передбачає критерії, які необхідно з`ясовувати та враховувати при вирішенні цього питання для того, щоб оцінити правомірність і допустимість втручання держави у право на мирне володіння майном. Дотримання принципу «належного урядування» оцінюється одночасно з додержанням принципу «пропорційності», при тому, що немає точного, вичерпного переліку обставин і фактів, установлення яких беззаперечно свідчитиме про додержання чи порушення «справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю додержання фундаментальних прав окремої людини». Цей критерій є оціночним і стосується суб`єктивної складової кожної конкретної справи, а тому має бути з`ясований у кожній конкретній справі на підставі безпосередньо встановлених обставин і фактів.

Враховуючи обставини зазначеної справи та наведені вище принципи, які є складовими верховенства права, колегія суддів дійшла висновку, що витребування спірного майна з незаконного володіння ОСОБА_1 на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради відповідає вимогам закону та здійснюється в інтересах суспільства, оскільки ТОВ «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» набуло та розпорядилося спірним майном незаконно, без правових підстав, поза волею дійсного власника майна - територіальної громади міста Києва, відповідно витребування майна на її користь створює умови для реалізації повноважень та виконання завдань Київською міською радою щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.

Інші доводи апеляційної скарги відповідача не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного рішення, оскільки порушень норм матеріального та процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, апеляційним судом не встановлено.

Відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване рішення підлягає скасуванню лише в частині задоволення позовних вимог про визнання договорів купівлі-продажу недійсними та ухвалення в цій частині нового судового рішення про відмову в задоволенні зазначених позовних вимог.

В іншій частині оскаржуване рішення необхідно залишити без змін, оскільки судом було правильно застосовано норми матеріального та процесуального права, дана вірна оцінка наявним у матеріалах справи доказам, доводи апеляційної скарги відповідача висновків суду не спростовують, а тому підстав для скасування оскаржуваного рішення судом апеляційної інстанції не вбачається.

Керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 374-376, 381-383 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 12 травня 2021 року - скасувати в частині задоволення позовних вимог Київської місцевої прокуратури № 6 в інтересах Київської міської ради про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 09 листопада 2016 року, укладених між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» та ОСОБА_2 , нежитлових приміщень груп АДРЕСА_9 та прийняти у цій частині постанову:

У задоволенні позовних вимог Київської місцевої прокуратури № 6 в інтересах Київської міської ради до Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві, Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Трест Промтехмонтаж-2», ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 09 листопада 2016 року, укладених між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія Трест Промтехмонтаж-2» та ОСОБА_2 , щодо нежитлових приміщень груп НОМЕР_2, НОМЕР_3 по АДРЕСА_5 - відмовити.

В іншій частині рішення Печерського районного суду міста Києва від 12 травня 2021 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 22 лютого 2022 року.

Суддя - доповідач: Ящук Т.І.

Судді: Махлай Л.Д.

Немировська О.В.