З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
"11" лютого 2022 р. Справа № 596/588/21
Провадження № 2/596/28/2022
Гусятинський районний суд Тернопільської області
в складі: головуючого судді Цвинтарної Т.М.
судового засідання Рудніцькій О.П.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Гусятинв порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Аско», в інтересах якого діє представник адвокат Берегуляк Оксана Вікторівна до фермерського господарства «ЛЕГА-ФАРМС», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди землі та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди, -
Відповідно до п. 8 Договору сторонами погоджено, що його укладено на 10 років. Цим же пунктом передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно п.42 Договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Позивачу належить право оренди земельної ділянки згідно Договору, укладеного ТОВ «Торговий Дім «Аско» з власником земельної ділянки у 2011 році та зареєстрованого у встановленому на момент його укладення порядку. Таке право оренди є дійсним (чинним) та триває протягом строку дії договору, зазначеному у п. 8. Договору оренди, тобто 10 років з моменту реєстрації - до 10.04.2022 року.
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до п.39 Договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Вважає, що договір оренди землі укладений із ТОВ «Торговий Дім «Аско» сторонами у передбачений законом спосіб не розривався та відповідно є чинним.
Позивач, після отримання земельної ділянки в оренду використовував її за цільовим призначенням (для товарного сільськогосподарського виробництва) та належним чином виконував всі взяті на себе договірні зобов`язання, вчасно виплачувало орендну плату, як наслідок та за таких обставин, жодних претензій, зауважень чи інших непорозумінь за весь час існування договірних відносин у сторін Договору не виникало.
Проте, як стало відомо позивачу із інформаційної довідки № 249377793 від 23.03.2021р. з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, незважаючи на діючий договір оренди землі, укладений з ТОВ «Торговий Дім «Аско», ОСОБА_1 (яка є спадкоємцем ОСОБА_2 ) та Фермерське господарство «ЛЕГА- ФАРМС» 07.09.2015 року уклали договір оренди тієї ж земельної ділянки. Державним реєстратором Козачинською Вітою Миколаївною Теребовлянського районного управління юстиції Тернопільської області проведено державну реєстрацію права оренди цієї ж земельної ділянки за ФГ «ЛЕГА-ФАРМС».
Внаслідок укладення оскаржуваного договору ФГ «ЛЕГА-ФАРМС» отримало право оренди земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, що є перешкодою для позивача у реалізації права користування щодо тієї самої земельної ділянки.
Позивач вважає, що договір оренди землі, укладений 07.09.2015 року між ОСОБА_1 (яка є спадкоємцем ОСОБА_2 ) та ФГ «ЛЕГА-ФАРМС» слід визнати недійсним, оскільки такий договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, адже укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, а спірна земельна ділянка на момент укладення договору знаходилася в законному користуванні позивача.
Також вважає, що для реалізації такого способу захисту, як визнання недійсним договору існує необхідність скасування державної реєстрації речового права, запис про що вноситься до державного реєстру речових прав саме на підставі рішення суду про скасування рішення про державну реєстрацію прав. За відсутності такого рішення суду реалізувати рішення суду про визнання правочинів недійсними, тобто відновити порушені права позивача, буде неможливо.
В судове засідання представник позивача адвокат Берегуляк О.В. не з`явилася, проте, надіслала до суду клопотання про розгляд справи у її відсутності, позовні вимоги підтримує у повному обсязі. Проти заочного розгляду справи не заперечує.
Відповідно до вимог ст. 280 ЦПК України у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений про час та місце судового засідання і від якого не надійшло заяви про розгляд справи за його відсутності, а також не подано відзиву на позовну заяву, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, якщо позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
Суд, вважає за необхідне провести заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів.
Суд, дослідивши матеріали справи в межах заявлених вимог та доведених обставин, приходить до переконання, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.
Згідно договору оренди землі та акту приймання передачі, орендодавцем передано, а орендарем (позивачем) прийнято у строкове платне користування вказану земельну ділянку сільськогосподарського призначення.
Відповідно до п. 8 Договору сторонами погоджено, що його укладено на 10 років. Цим же пунктом передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно п.42 Договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.
За змістом ч.3 ст.640 Цивільного кодексу України (у редакції, яка діяла станом на дату підписання договору оренди землі та дату його реєстрації) - договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини другої статті 124 ЗК України (в редакції, що діяла на момент укладення договору оренди) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно з вимогами частини другої статі 125 ЗК України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
За приписами ч.3 ст.3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 року № 1952-1У, права на нерухоме майно та їх обтяження, які виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов`язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.
Враховуючи викладені норми законодавства, позивачу належить право оренди земельної ділянки згідно Договору, укладеного ТОВ «Торговий Дім «Аско» з власником земельної ділянки у 2011 році та зареєстрованого у встановленому на момент його укладення порядку. Таке право оренди є дійсним (чинним) та триває протягом строку дії договору, зазначеному у п. 8. Договору оренди, тобто 10 років з моменту реєстрації - до 10.04.2022 року.
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ст. 651 Цивільного кодексу України).
Відповідно до п.39 Договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Вищезазначений договір оренди землі укладений із ТОВ «Торговий Дім «Аско» сторонами у передбачений законом спосіб не розривався та відповідно є чинним.
Відповідно до частини першої статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Згідно з п. 3 ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» - орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій які б перешкоджали орендареві користуватись орендованою земельною ділянкою.
Відповідно до ч. 2 ст. 13 Цивільного кодексу України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватись від дій, які могли б порушити права інших осіб.
Положеннями ст. 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною.
Частиною першою ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з положеннями ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Судом встановлено, що договір оренди землі від 07 вересня 2015 року між ОСОБА_1 та Фермерське господарство «ЛЕГА- ФАРМС» укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, а спірна земельна ділянка на момент укладення договору знаходилася в законному користуванні позивача.
Відповідно до статей 76-81 Цивільного процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами:1)письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
В силу положення ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно із ч. 3 ст. 152 ЗК України, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною.
За змістом ст. 1, ст. 13 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 14 вказаного Закону встановлено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально, типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Згідно з ст. 18 Закону України «Про оренду землі», в редакції яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.
Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ст. 20 зазначеного Закону).
Частиною першою ст. 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до приписів ст.ст. 125, 126 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
У Постанові Верховного Суду від 07.08.2019 року у справі № 193/11/17, зазначено про те, що повторна державна реєстрація підлягає скасуванню, якщо державний реєстратор не перевірив законність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, не встановив відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на майно, а право оренди земельної ділянки вже було зареєстровано. Оскаржений договір є недійсним, оскільки він не відповідає вимогам чинного законодавства, укладений до закінчення строку дії раніше укладеного з позивачем договору оренди землі, аналогічну правову позицію висловив Верховний Суд у справі з аналогічними обставинами в постанові від 10 квітня 2019 року у справі №587/2135/16-ц. Аналогічні правовідносини були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду у справі №587/2135/16-ц від 10.04.2019 року.
В свою чергу у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 року у справі № 610/1030/18, зроблено наступні правові висновки:
«Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством. що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж- майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж- ділянки первинним орендарем.
У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.»
Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції. Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, у розумінні положень наведеної норми права у чинній редакції, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, належними способами судового захисту порушених прав та інтересів особи - саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.
При цьому з метою ефективною захисту порушених прав законодавець застеріг, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Таких правових висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19.
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Частиною першою статті 19 ЦПК України установлено, що суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають із цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій. якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами.
Аналізуючи зібрані по справі докази та даючи їм оцінку, суд приходить до висновку, що заявлені вимоги підлягають задоволенню, оскільки строк дії договору оренди укладеного між позивачем товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім «Аско» та ОСОБА_2 01.12.2011 р. не закінчився, правові підстави для припинення цього договору не зазначені та не доведені, а сторони не дійшли згоди про його розірвання, орендодавець ( ОСОБА_1 , яка є спадкоємцем майна ОСОБА_2 ) не мав законних підстав укласти договір оренди цього ж предмета з іншою особою - орендарем на той же часовий проміжок, що і чинний договір оренди. Укладений між відповідачами правочин порушує речове право позивача на спірну земельну ділянку, одночасне існування двох договорів оренди та їх державної реєстрації суперечать вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який спрямований на забезпечення визнання та захист державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна, суд дійшов до висновку, що порушене право позивача підлягає захисту шляхом задоволення позову.
Керуючись ст. ст. 2-13, 19, 77-80, 141, 258, 259, 263-265, 280-282, 284, 288, 289, 354 ЦПК України, ст. ст. 13, 16, 203, 215, 631, 640, 651 ЦК України, ст. ст. 124, 125, 126, 152 ЗК України, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Законом України «Про оренду землі», суд, -
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Тернопільського апеляційного суду або через Гусятинський районний суд Тернопільської області шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне заочне рішення складено 28 лютого 2022 року.

Суддя Гусятинського районного суду

Тернопільської області Т.М. Цвинтарна