КОЗЯТИНСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа №133/264/22
Провадження №4-с/133/9/22
У Х В А Л А

21.02.22

Козятинський міськрайонний суд Вінницької області

у складі головуючого судді Кучерук І.М.,

за участю:

секретаря судового засідання Медик Л.О.,

представника скаржника (в режимі відеоконференції) Цесельської І.В.,

приватного виконавця (в режимі відеоконференції) Турського О.В.,

розглянувши у відкритому засіданні в м. Козятині скаргу ОСОБА_1 , заінтересована особа - Акціонерне товариство «Універсал Банк», ОСОБА_2 , на дії приватного виконавця виконавчого округу Вінницької області Турського О.В.,

ВСТАНОВИВ:

Представник скаржника ОСОБА_1 адвоката Гладкий Р.В. звернувсяся до суду із вказаною скаргою, у якій просить: - визнати протиправними дії приватного виконавця виконавчого округу Вінницької області Турського Олександра Вікторовича по визначенню вартості майна відповідно до звіту від 14.01.2022, здійсненого незалежним оцінювачем ОСОБА_2 щодо домоволодіння, розташованого по АДРЕСА_1 ; - визнати незаконним Звіт про оцінку щодо домоволодіння, розташованого по АДРЕСА_1 , здійсненого незалежним оцінювачем ОСОБА_2 14.01.2022; - витребувати від приватного виконавця виконавчого округу Вінницької області матеріали виконавчого провадження ВП №59014784, а саме повний Звіт про оцінку майна від 14.01.2022, яка була замовлена приватним виконавцем виконавчого округу Вінницької області Турським Олександром Вікторовичем та виконане незалежним оцінювачем Байда Тетяною Анатоліївною.

Свої вимоги мотивує тим, що 25.01.2022 на адресу скаржника надійшов від приватного виконавця виконавчого округу Вінницької області Турського О.В. лист з копією Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості належного боржнику нерухомого майна, а саме домоволодіння, розташованого по АДРЕСА_1 , власником якого є ОСОБА_1 . Вказаний Звіт складено в межах виконавчого провадження № 59014784, відкритого на підставі виконавчого листа №133/406/13-ц, виданого 13.08.2013 Козятинським міськрайонним судом про стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Універлал Банк» заборгованості за кредитним договором в розмірі 75138,04 доларів США.

Вважає, що об`єкт оцінки було досліджено неповно, з порушенням норм діючого законодавства, які регулюють оціночну діяльність, оскільки оцінювач, який здійснював оцінку майна, не досліджував земельну ділянку, не оглядав об`єкт оцінки. Також незалежним оцінювачем істотно занижена вартість оцінюваного майна, яке не відповідає реальній вартості.

У судовому засіданні представник скаржника скаргу підтримав із зазначених підстав.

Приватний виконавиць виконавчого округу Вінницької області у судовому засіданні просив відмовити у задоволенні скарги посилаючись на те, що при виїзді оцінювача на об`єкт оцінки боржник не допустила останнього на територію домоволодіння, про що був складений відповідний акт.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, суд вважає, що в задоволенні скарги слід відмовити.

Судом встановлено, що на виконанні у приватного виконавця виконавчого округу Вінницької області Турського О.В. перебуває виконавче провадження №59014784 з примусового виконання виконавчого листа, виданого Козятинським міськрайонним судом Вінницької області про стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ «УніверсалБанк» 45138,04 доларів США, що в гривневому еквіваленті становить 600578 грн.

За заявою стягувача ПАТ АБ «УніверсалБанк» приватним виконавцем виконавчого округу Вінницької області Турським О.В. постановою від 02.05.2019 відкрите виконавче провадження 59014784 з примусового виконання рішення Козятинського міськрайонного суду Вінницької області №133/406/13-ц.

14.01.2022 незалежним оцінювачем ОСОБА_2 складено Звіт №05/22 про незалежну оцінку ринкової вартості (початкову ціну продажу при примусовій реалізації) домоволодіння, розташованого по АДРЕСА_1 , власником якого є ОСОБА_1 .

19.01.2022 приватним виконавцем виконавчого округу Вінницької області Турським О.В. направлено ОСОБА_1 копію Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості належного боржнику за виконавчим провадженням №59014784 нерухомого майна. Також повідомлено про те, що майно буде передано для реалізації на електронних (публічних) торгах за початковою ціною, вказаною у звіті (1238355 гривень). Скаржник отримала вказаний лист 25.01.2022.

На виконання ухвали суду від 09.02.2022 приватним виконавцем Турським О.В. надано Звіт оцінювача № 05/22 від 14.01.2022, який складений у повній, а не у стислій формі. Звіт містить опис об`єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати.

Суб`єкт оціночної діяльності відповідно до Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості домоволодіння №05/22 визначив ринкову вартість (початкова ціну продажу при примусовій реалізації) домоволодіння, розташованого по АДРЕСА_1 , власником якого є ОСОБА_1 , яка складає 1238355 грн.

В своїй скарзі ОСОБА_1 як на підставу незаконності звіту посилається на відсутність даних про проведення огляду об`єкта оцінки. З відповідними доводами не можна погодитись виходячи з такого.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені у Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Згідно із частиною четвертою статті 3 зазначеного Закону процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлено у статті 12 цього Закону.

Підставою для проведення оцінки майна є, зокрема, договір між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім (частина перша статті 10, частина перша статті 11 Закону України Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

У частині першій статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.

За змістом статті 3 зазначеного Закону оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Згідно із частиною шостою статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 № 1440 (далі - Національний стандарт № 1) є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442 (далі - Національний стандарт № 2), також є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Отже, оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту № 2 з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади процедури оцінювання.

Згідно з положеннями пункту 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Згідно з пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

Відповідно до пункту 52 Національного стандарту № 1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства (пункт 54 Національного стандарту № 1), що наявне в Звіті №05/22

За змістом пункту 56 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об`єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Відповідно до підпункту 11 пункту 56 Національного стандарту № 1 Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Відповідно до пункту 15 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Виходячи з наведених норм, підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього. Однак у разі неможливості особистого огляду, звіт має містити відповідні пояснення з обґрунтуванням застережень і припущень щодо використання результатів оцінки.

Як вбачається з акта приватного виконавця від 11.01.2022, який є додаткоком до Звіту про незалежну оцінку ринкової вартості №05/22, витребуваного судом за клопотанням скаржника, при виїзді за адресою по АДРЕСА_1 оглянути домоволодіння не вдалось, оскільки власниця домоволодіння ОСОБА_1 на територію домоволодіння не допустила.

Також і в самому Звіті про незалежну оцінку ринкової вартості №05/22 наведено причини неможливості огляду домоволодіння.

При цьому судом встановлено, що в Звіті про незалежну оцінку майна № 05/22 від 14.01.2022 оцінювач обґрунтував обраний ним для оцінки спірного майна порівняльний підхід.

Також зміст дослідженого звіту вказує на те, що оцінювачем на час проведення оцінки визначення вартості спірної нерухомості аналізувались 6 об`єктів порівняння аналогічної нерухомості, про що зазначено безпосередньо у звіті із застосуванням коригування «на торг».

Виходячи із того, що експертна оцінка спірного нерухомого майна проведена з відповідно до норм відповідно до Національного стандарту № 2 з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади процедури оцінювання підстави, а також враховуючи те, що матеріали справи містять докази того, що виконавець та оцінювач зверталися до боржника з вимогою забезпечити доступ оцінювача до об`єкта для його об`єктивної оцінки, однак останній відмовив у доступі до вказаного об`єкта, суд приходить до висновку, що підстави для задоволення скарги відсутні.

Також необхідно зазначити, що звіт про оцінку майна може бути складений з використанням порівняльного підходу, що не є порушенням п. 50 Національного стандарту № 1, а є одним із можливих застосованих оцінювачем підходів.

Керуючись ст. 447-451 ЦПК України,

УХВАЛИВ:

У задоволенні скарги ОСОБА_1 , заінтересована особа - Акціонерне товариство «Універсал Банк», ОСОБА_2 , на дії приватного виконавця виконавчого округу Вінницької області Турського О.В. відмовити.

На ухвалу суду може бути подана апеляційна скарга до Вінницького апеляційного суду протягом п`ятнадцяти днів з дня складання повного тексту ухвали.

Ухвала суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги ухвала, якщо її не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя І.М.Кучерук

Повний текст ухвали складено 24.02.2022.