КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 лютого 2022 року м. Київ

Унікальний номер справи № 357/8000/18

Апеляційне провадження 22-ц/824/2137/2022

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді - доповідача: Махлай Л.Д.,

суддів: Мазурик О.Ф., Ратнікова В.М.

при секретарі: Гойденко Д.В.

сторони

позивач Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші»

відповідачі ОСОБА_1

Товариство з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод»

Державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Олійник Оксана Петрівна

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші», подану через представника Танцюру Юлію Борисівну, на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 29 січня 2020 року, ухвалене під головуванням судді Кошель Б.І., у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» до ОСОБА_1 , Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод», Державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Олійник Оксани Петрівни про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно,

.
в с т а н о в и в :

у липні 2018 року ТОВ Агрофірма «Матюші» звернулося до Білоцерківського міськрайонного суду Київської області з позовом до ОСОБА_1 , ТДВ «Шамраївський цукровий завод», Державного реєстратора КП Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Олійник О.П., у якому просили визнати недійсним договір оренди землі б/н від 02.03.2018, укладений між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод», скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію іншого речового права-права оренди: індексний номер 40138690 від 15.03.2018 22:01:12.

В обґрунтування позову зазначало, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,05665 га з кадастровим номером :03:006:082, яка розташована у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області. 20.08.2015 ОСОБА_1 уклав з ТОВ «Агрофірма «Матюші» договір оренди землі, за яким передав в оренду позивачу свою земельну ділянку строком на 10 років. 04.01.2016 проведено державну реєстрацію зазначеного права оренди за індексним номером 27745952. Наприкінці березня 2018 року Агрофірмі стало відомо із відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про те, що 15.03.2018 державним реєстратором КП Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» здійснено державну реєстрацію договору оренди землі, укладеного 02.03.2018 між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод», предметом якого є земельна ділянка, що перебуває в оренді у Агрофірми. Вважає, що укладення між відповідачами договору оренди земельної ділянки суперечить діючому законодавству і порушує права агрофірми як орендаря, оскільки попередній договір оренди, укладений 20.08.2015 між Агрофірмою та ОСОБА_1 є чинним, не визнаний недійсним та не розірваний, а тому відповідач не мав права передавати земельну ділянку в оренду іншій особі. Оскільки договір оренди є незаконним, то підлягає скасуванню і рішення державного реєстратора про реєстрацію за відповідачем права оренди.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 29.01.2020 у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з даним рішенням суду, ТОВ Агрофірма "Матюші" через представника подало апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове про задоволення позову. Посилається на неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи. А саме, суд не врахував, що договір оренди між відповідачами укладено за наявності діючого договору оренди, укладеного між ними та ОСОБА_1 . Останній, подавши разом з іншими особами колективну скаргу до Міністерства юстиції України, уклав договір оренди земельної ділянки з ТДВ «Шамраївський цукровий завод» 02.03.2018 ще до результатів розгляду скарги, оскільки скарга була задоволена 07.03.2018. ТДВ «Шамраївський цукровий завод» передало договір на реєстрацію, коли ще була чинна реєстрацію договору оренди землі, укладеного з ТОВ «Агрофірма «Матюші». Судом не досліджувалося питання дійсності договору оренди. Судом також не враховано, що вирішення питання чинності договору оренди землі не входить до повноважень Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації. Суд не звернув уваги на недобросовісні дії орендодавця, який у колективній скарзі вказує, що не підписував договір з ТОВ «Агрофірма «Матюші», а потім посилається на неналежне виконання умов договору орендарем. Суд дійшов неправильних висновків про те, що право позивача не порушене. Державна реєстрація не є підставою набуття права оренди, яке виникає на підставі договору, а засвідчення державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі договору. Оскільки позивач як орендар використовує земельну ділянку, то укладення договору оренди з іншою особою та скасування реєстрації укладеного з ним договору оренди порушує його право щодо користування земельною ділянкою. Крім того, суд не звернув уваги на те, що у Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації були відсутні повноваження щодо розгляду скарг до 01.01.2016 та це питання відносилося до повноважень суду.

У судовому засіданні представник ТОВ «Агрофірма Матюші» Цой Д.С. підтримав апеляційну скаргу та просив її задовольнити. Також зазначив, що позивач буде подавати докази про понесені витрати на правничу допомогу.

Інші учасники справи у судове засідання не з`явилися, про день та час розгляду справи повідомлені у встановленому законом порядку, причини неявки не повідомили у зв`язку з чим колегія суддів вважає за можливе розгляд справи у їх відсутності, за правилами ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Вислухавши доповідь судді, пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки розміром 2,0565 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:006:0082, розташованої у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

20.08.2015 між ТОВ «Агрофірма «Матюші» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передав, а Агрофірма прийняла у строкове платне користування для сільськогосподарського використання належну ОСОБА_1 земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір оренди укладений строком на 7 років і зареєстрований реєстраційною службою Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області на підставі рішення державного реєстратора від 04.01.2016 за № 27745952.

Згідно п. 37 договору оренди цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Наказом Міністерства юстиції України № 729/5 від 15.03.2018 задоволена колективна скарга громадян, в тому числі ОСОБА_1 , та серед іншого скасовано рішення про державну реєстрацію права оренди за ТОВ Агрофірма «Матюші» на належну ОСОБА_1 земельну ділянку кадастровий номер :03:006:0082, яке було зареєстроване на підставі договору оренди від 20.08.2015. Підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку за ТОВ Агрофірма «Матюші» стало звернення власників земельних ділянок до Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України. Скарга обґрунтована тим, що договори оренди із ТОВ «Агрофірма Матюші» зареєстровані за відсутності необхідних на те документів, зокрема, без підписаних власниками земельних ділянок договорів, заяв на вчинення реєстраційних дій, відповідних проплат за вчинення реєстраційних дій та інше.

02.03.2018 між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передав ТДВ «Шамраївський цукровий завод» у строкове платне користування належну йому земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,0565 га, розташовану у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, кадастровий номер :03:006:0082. Договір оренди укладений строком на сім років і 15.03.2018 зареєстрований державним реєстратором КП Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав».

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що скасувавши рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди, держава офіційно не визнає і не підтверджує факту набуття позивачем права оренди на спірну земельну ділянку, належну ОСОБА_1 . Реєстрація права оренди на спірну земельну ділянку за ТДВ «Шамраївський цукровий завод» на підставі договору оренди, після скасування реєстрації права оренди позивача, не порушує прав останнього, оскільки право оренди виникає виключно з моменту державної реєстрації цих прав.

Колегія суддів не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції виходячи з наступного.

Згідно з ч. 4 ст. 124 та ст. 125 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди. Право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» за договором оренди землі орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 31 цього Закону договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Положеннями ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з ч. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відповідно до ч. ч. 2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

За обставинами справи встановлено, що договір оренди земельної ділянки, укладений 20.08.2015 між ТОВ Агрофірма «Матюші» та ОСОБА_1 на час укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки 02.03.2018 між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» розірваний не був.

Відповідно до п. 32 та п. 33 договору оренди, укладеного між ТОВ «Агрофірма «Матюші» та ОСОБА_1 дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є несплата в повному обсязі орендної плати в строки встановлені договором.

Суд першої інстанції не звернув уваги на те, що на час укладення договору оренди з ТДВ «Шамраївський цукровий завод» (02.03.2018) договір оренди з ТОВ «Агрофірма Матюші» був чинний та зареєстрований у державному реєстрі. Наказ про скасування державної реєстрації було прийнято пізніше 15.03.2018.

Подаючи разом з іншими особами 28.02.2018 колективну скаргу до Міністерства юстиції України ОСОБА_1 зазначав, що не укладав договору оренди з ТОВ «Агрофірма Матюші» та саме ця скарга слугувала підставою для прийняття 15.03.2018 Міністерством юстиції України наказу про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Проте заперечуючи проти задоволення позову у даній справі ОСОБА_1 не оспорював наданий позивачем договір оренди та акт приймання - передачі спірної земельної ділянки, а також не спростував докази отримання орендної плати у 2016-2017 роках.

Ні умови договору оренди земельної ділянки, ні чинне законодавство не містять такої підстави розірвання договору оренди землі як колективна скарга. До того ж, як вказувалося вище у цій скарзі ОСОБА_1 вказав, що взагалі не знає про ТОВ Агрофірма «Матюші» та про договір оренди, що не відповідає дійсності.

Крім того, постановою Київського апеляційного суду від 07.12.2021 наказ Міністерства юстиції України від 15.03.2018 визнано незаконним та скасовано.

Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За ч. 1 та ч. 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Не врахувавши вимог зазначених норм суд першої інстанції дійшов помилкових висновків про те, що оспорюваний договір оренди землі, укладено з дотриманням вимог діючого земельного та цивільного законодавства.

Незважаючи на те, що позивач не є стороною договору оренди від 02.03.2018, проте як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на захист порушеного права, у тому числі і шляхом оспорювання цього договору.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

На підтвердження своїх вимог позивач надав договір оренди, акт приймання - передачі земельної ділянки та докази сплати орендної плати. Відповідачі на спростування цих доказів будь - яких документів не надали.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

Державна реєстрація не є самостійною підставою набуття права оренди земельної ділянки, а є засвідченням державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення такого права. Закон пов`язує набуття права оренди землі з укладенням договору оренди, який підлягає державній реєстрації. Відтак реєстрація є похідною від виникнення права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди.

Рішення суду про визнання недійсним договору оренди не може бути в повній мірі виконане без скасування відповідного рішення про державну реєстрацію прав. У разі визнання договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно заявляти вимогу про скасування вказаного рішення про державну реєстрацію прав. Такі вимоги є відповідним і законним способом судового захисту в даному випадку, оскільки за чинним земельним законодавством право оренди виникає з моменту його реєстрації.

Скасування державної реєстрації оспорюваного договору оренди є наслідком визнання договору недійсним. Оскільки договір оренди, укладений між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» визнається недійсним, державна реєстрація цього договору не може залишатися чинною. Реєстрація права оренди є наслідком укладення договору та без наявності договору така реєстрація не може зберігати чинність.

Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Відтак колегія суддів вважає, що вимоги позивача про скасування державної реєстрації договору оренди від 02.03.2018, укладеного між ОСОБА_1 та ТДВ «Шамраївський цукровий завод» також є законними та обгрунтованими.

За вказаних обставин рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову.

Судовий збір підлягає стягненню з відповідачів відповідно до ст. 141 ЦПК України у сумі 8 810 грн (3 524 грн за подачу позовної заяви та 5 286 грн за подачу апеляційної скарги).

Керуючись ст. 367, 368, 374, 376, 381-383 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» задовольнити.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 29 січня 2020 року скасувати.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 2,0565 га, розташованої у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, кадастровий номер :03:006:0082 від 02.03.2018, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод».

Скасувати рішення Державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Олійник Оксани Петрівни про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди: індексний номер 40138690 від 15.03.2018 22:01:12.

Стягнути з ОСОБА_1 , Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод», Державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Олійник Оксани Петрівни на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» 8 810 грн судового збору, по 2 936,66 грн з кожного.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня проголошення постанови до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до цього суду.

Повний текст постанови виготовлений 21.02.2022.

Головуючий Л. Д. Махлай

Судді О. Ф. Мазурик

В. М. Ратнікова