Справа №621/1979/21
Пр. №2/621/41/22
Рішення

іменем України

18 лютого 2022 року м. Зміїв

Зміївський районний суд Харківської області у складі:

головуючого судді Шахової В.В.,

за участі секретаря судового засідання Девятерикової А.Р.,

позивача ОСОБА_1 ,

представника позивача ОСОБА_2 ,

представника відповідача ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Змієві Харківської області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Племінний завод «Червоний Велетень», Товариства з обмеженою відповідальністю «Зміїв-Агро» про розірвання договорів оренди землі та повернення земельних ділянок,-

в с т а н о в и в:

Позивач, ОСОБА_1 , звернувся до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Племінний завод «Червоний Велетень», Товариства з обмеженою відповідальністю «Зміїв-Агро», в якому просить: 1. Розірвати договір оренди землі PZCHV-2015-00070 від 30.01.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ПАТ «ПЛЕМІННИЙ ЗАВОД ЧЕРВОНИЙ ВЕЛЕТЕНЬ» щодо земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:0280 площею 4,3498 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Бірківської сільської ради Зміївського району Харківської області, на підставі якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди за ПАТ «ПЛЕМІННИЙ ЗАВОД ЧЕРВОНИЙ ВЕЛЕТЕНЬ» та ТОВ «ЗМІЇВ-АГРО» (номер запису про інше речове право: 9195592, дата державної реєстрації: 21.03.2015) та право суборенди ТОВ «ЗМІЇВ- АГРО» () (номер запису про інше речове право: 28033071, дата державної реєстрації: 17.09.2018); 2. Витребувати у відповідачів та повернути ОСОБА_1 земельну ділянку за кадастровим номером :02:000:0280 площею 4,3498 га; 3. Розірвати договір оренди землі PZCHV-2015-00071 від 30.01.2015 року, укладений між ОСОБА_1 та ПАТ «ПЛЕМІННИЙ ЗАВОД ЧЕРВОНИЙ ВЕЛЕТЕНЬ`щодо земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:0907 площею 0,0988 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Бірківської сільської ради Зміївського району Харківської області, на підставі якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право оренди за ПАТ «ПЛЕМІННИЙ ЗАВОД ЧЕРВОНИЙ ВЕЛЕТЕНЬ» та ТОВ «ЗМІЇВ-АГРО» (номер запису про інше речове право: 9195581, дата державної реєстрації: 21.03.2015) та право суборенди ТОВ «ЗМІЇВ- АГРО» () (номер запису про інше речове право: 28033268, дата державної реєстрації: 17.09.2018); 4. Витребувати у відповідачів та повернути ОСОБА_1 земельну ділянку за кадастровим номером :02:000:0907 площею 0,0988 га.

В обґрунтування позову зазначає, що 28.04.2021 року та 25.06.2021 року, отримавши інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо належних йому земельних ділянок, він дізнався, що: 1. Щодо належної йому земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:0280 було зареєстровано право оренди за ТОВ «ЗМІЇВ-АГРО» на підставі Договору суборенди землі від 01.01.2018, укладеного між ПАТ "ПЛЕМІННИЙ ЗАВОД "ЧЕРВОНИЙ ВЕЛЕТЕНЬ" та ТОВ "ЗМІЇВ-АГРО". За цією земельною ділянкою були внесені зміни в право оренди, відповідно до яких орендодавцем земельної ділянки на підставі договору оренди № PZCHV-2015-00070 від 30.01.2015 року, Договору №24/04/2020, серія та номер: 2570 від 24.04.2020, відомостей з ДЗК, Акту про передачу майна стягувачу в рахунок часткового погашення боргу а саме: право оренди земельних ділянок від 10.04.2020, Постанови про зняття арешту з майна ВП№61737288 від 10.04.2020, вказано ТОВ «ЗМІЇВ-АГРО». 2. Щодо належної йому земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:0907 було зареєстровано право оренди за ТОВ «ЗМІЇВ-АГРО» на підставі Договору суборенди землі від 01.01.2018, укладеного між ПАТ "ПЛЕМІННИЙ ЗАВОД "ЧЕРВОНИЙ ВЕЛЕТЕНЬ" та ТОВ "ЗМІЇВ-АГРО". За цією земельною ділянкою були внесені зміни в право оренди, відповідно до яких орендодавцем земельної ділянки на підставі договору оренди № PZCHV-2015-00071 від 30.01.2015 року, Договору №24/04/2020, серія та номер: 2570 від 24.04.2020, відомостей з ДЗК, Акту про передачу майна стягувачу в рахунок часткового погашення боргу а саме: право оренди земельних ділянок від 10.04.2020, Постанови про зняття арешту з майна ВП№61737288 від 10.04.2020 вказано ТОВ «ЗМІЇВ-АГРО».

Вказані обставини проведення державної реєстрації права оренди за третьою юридичною особою, укладення вищевказаних правочинів щодо належних позивачу земельних ділянок, накладення на земельні ділянки (право оренди) арешту, припинення господарської діяльності орендаря на земельних ділянках тощо, позивач вважає грубим порушенням з боку орендаря істотних умов укладених договорів землі, що вже саме по собі є підставою для розірвання таких договорів.

Крім того, підставами для розірвання договорів оренди земельних ділянок позивач також вважає: 1. неповну виплату орендної плати із врахуванням збільшення нормативно-грошової оцінки земельних ділянок, а також прострочення виплати орендної плати два роки поспіль (за 2017 та 2018 роки); 2. ухилення орендаря від перегляду розміру орендної плати та укладання додаткових угод до договорів незважаючи на наявність для цього підстав; 3. ухилення орендаря від надання інформації щодо дотримання вимог сівозміни на належних позивачеві земельних ділянок та погіршення показників врожайності, що свідчить про недотримання таких вимог орендарем; 4. передачу земельних ділянок у суборенду за наявності заборони щодо цього зі сторони позивача.

Відповідач ТОВ «Зміїв-Агро» надало письмовий відзив на позов, в якому просило відмовити в задоволенні позову посилаючись на безпідставність доводів щодо відсутності правових підстав для передачі земельних ділянок у суборенду, щодо невиплати та несвоєчасної виплати орендної плати, щодо ухилення орендаря від перегляду розміру орендної плати та укладання додаткових угод до договорів, щодо ухилення орендаря від надання інформації щодо дотримання вимог сівозміни на належних позивачеві земельних ділянок та погіршення показників врожайності.

Позивач надав відповідь на відзив, в якому просив задовольнити позов, у зв`язку з необґрунтованістю доводів ТОВ «Зміїв-Агро», які викладені у відзиві на позов.

Відповідач ТОВ «Зміїв-Агро» надало письмові заперечення, в якому просило відмовити в задоволенні позову з аналогічних підстав, які викладені у відзиві на позов.

Також, ТОВ «Зміїв-Агро» в порядку ст. 93 ЦПК України, поставило позивачу три питання: 1. Щодо підтвердження факту отримання орендної плати в 2017-2020 роках. 2. Щодо не заперечення факту утримання та сплати податку та збору із орендної плати за договорами оренди від 30.01.2015. 3. В чому полягає істотність порушення його прав та які наслідки настали у зв`язку з такими порушеннями.

Позивач в порядку ст. 93 ЦПК України надав відповіді на запитання ТОВ «Зміїв-Агро», в яких зазначив, що: 1. Він підтверджує отримання орендної плати за 2017 та 2018 роки у розмірах зазначених у відзиві на позов, проте з порушенням строків. Він підтверджує отримання орендної плати за 2019 та 2020 роки у розмірах зазначених у відзиві на позов, проте звертає увагу на визначення розміру орендної плати за ці роки та суб`єкта виплати орендної плати за 2020 рік. 2. Він не заперечує факт утримання та сплати податку та збору до бюджету із орендної плати за договорами оренди від 30.01.2015. 3. Позивач зазначив, що істотність порушень викладена у позові та у відповіді на відзив, внаслідок чого він значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладені договорів оренди землі. Так, він розраховував, що його земельними ділянками буде користуватись саме Приватне акціонерне товариство «Племінний завод «Червоний Велетень» відповідно до умов договорів оренди, а дії останнього щодо передачі землі ТОВ «Зміїі-Агро» виходять за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем. Також, він розраховував на отримання орендної плати в розмірах та у строки, що визначені умовами укладених договорів оренди з прив`язкою до нормативно грошової оцінки земельних ділянок. Крім того, укладаючи договори оренди він розраховував на добросовісність орендаря та належне виконання умов цих договорів.

Ухвалою судді від 09.07.2021 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження по справі за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою судді від 10.11.2021 року надано можливість представнику позивача брати участь у розгляді справи в режимі відеоконференції.

11.11.2021 року ухвалою суду, зобов`язано позивача надати відповіді на питання ТОВ «Зміїв-Агро» позовну заяву залишено без руху, у зв`язку з не сплатою судового збору.

11.11.2021 року ухвалою суду у задоволенні клопотань відповідачів про закриття провадження по справі та передачу матеріалів справи за підсудністю відмовлено.

Ухвалою суду від 20.12.2021 підготовче провадження у справі закрито та призначено її до судового розгляду по суті.

Позивач та його представник у судовому засіданні позов підтримали та просили його задовольнити.

Представник ТОВ «Зміїв-Агро» в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову та просив відмовити в його задоволенні.

Відповідач Приватне акціонерне товариство «Племінний завод «Червоний Велетень» в судове засідання повторно не з`явилось, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялось, причини неявки суду не повідомило, відзив на позов не надало.

Суд, вислухавши пояснення позивача та його представника, представника відповідача, дослідивши та проаналізувавши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, дійшов наступного.

Судом встановлено, що 30 січня 2015 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень» було укладено два договори оренди землі № PZCHV-2015-00070 та № PZCHV-2015-00071, згідно яких Позивач передав, а ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень» прийняв у строкове платне користування земельні ділянки з кадастровими номерами :02:000:0280, загальною площею 4,3498 га, та :02:000:0907, загальною площею 0,0988 га.

Відповідно до п. 2.4., 3.1., 4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 9.1., 9.2., 14.4. Договору оренди землі № PZCHV-2015-00070 від 30.01.2015 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0280 становить 113346, 75 грн. Договорі укладено на 10 років. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі. Щорічна орендна плата за земельну ділянку складає 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На дату укладення цього Договору щорічна орендна плата у грошовому виразі складає 5667,33 грн, із якої вираховуються податки з доходів Орендодавців згідно Податкового кодексу України. Виплата орендної плати у грошовій формі здійснюється у гривнях на картковий рахунок Орендодавця в ПАТ КБ «ПРИВАТБАНК», реквізити якого Орендодавець зобов`язується повідомити Орендарю та/або через касу орендаря та/ або через підприємство поштового зв`язку. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. Орендар вносить щорічну орендну плату протягом року, одним або кількома платежами. Щорічна орендна плата сплачується до 31 грудня поточного року. Зміна розміру орендної плати здійснюється за згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди між Орендарем та Орендодавцем. Орендодавець зобов`язаний при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки. Орендар має право передати земельну ділянку в суборенду на умовах не гірших ніж в цьому договорі оренди без додаткового погодження з Орендодавцем. Сторони домовились, що затримка по сплаті орендної плати до трьох місяців не вважається суттєвим порушенням умов даного договору, та не може слугувати підставою для розірвання договору в судовому порядку, припинення дії даного договору в будь-якому іншому порядку.

Відповідно до п. 2.4., 4.1. Договору оренди землі № PZCHV-2015-00071 від 30.01.2015 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0907 становить 670,71 грн. На дату укладення цього Договору щорічна орендна плата у грошовому виразі складає 33,53 грн.

Інші умови Договору оренди землі № PZCHV-2015-00071 від 30.01.2015 року є аналогічними, як і у Договорі оренди землі № PZCHV-2015-00070 від 30.01.2015 року.

Право оренди за вказаними Договорами оренди землі було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21 березня 2015 року.

З витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки вбачається, що станом на 29.06.2021 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0280 становить 137761,55 грн. Як зазначає позивач нормативна грошова оцінка землі змінилась на початку 2019 року.

З витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки вбачається, що станом на 29.06.2021 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0907 становить 1241,08 грн. Як зазначає позивач нормативна грошова оцінка землі змінилась на початку 2019 року.

Як вбачається з матеріалів справи, орендну плату за 2018 рік ПрАТ «Племінний завод «Червоний Велетень» перерахувало ОСОБА_1 через засоби поштового зв`язку 28 грудня 2018 та фактично отримано позивачем 15.01.2019 в розмірі 5507 грн. 05 коп. Вказане підтверджується списком згрупованих поштових переказів та повідомленням по переказу.

Орендну плату за 2019 рік ПрАТ «Племінний завод «Червоний Велетень» виплатило позивачу 26 грудня 2019 року шляхом перерахування на його банківський рахунок коштів в розмірі 5502,02 грн. та 32 грн. 56 коп. Вказане підтверджується випискою з особового рахунку позивача за 2019 рік. Виплата за вказаний період здійснювалась через ТОВ «Зміїв-Агро» за договором доручення.

Орендну плату за 2020 рік ТОВ «Зміїв-Агро» виплатило позивачу 16 грудня 2020 року шляхом перерахування на його банківський рахунок коштів в розмірі 5502,02 грн. та 32 грн. 62 коп. Вказане підтверджується випискою з особового рахунку позивача за 2019 рік.

Щодо виплати орендної плати за 2017 рік суд зазначає, що ОСОБА_1 в письмовій заяві, поданій в порядку ст. 93 ЦПК України підтвердив, що орендну плату за 2017 рік він отримав у розмірі, який зазначений ТОВ «Зміїв-Агро» у відзиві, тобто у розмірі 5507 грн. 05 коп. Проте отримав не до 31.12.2017 року, а пізніше.

Крім того, судом встановлено, що на підставі наказу, виданого Господарським судом Дніпропетровської області від 13.05.2019 року по справі № 904/745/19, про примусове виконання рішення від 11.04.2019 року приватним виконавцем виконавчого округу Дніпропетровської області Селезньовим М.О. відкрито виконавче провадження №61737288 по стягненню на користь Приватного акціонерного товариства «Страхова компанія «Інгосстрах» заборгованості у розмірі 8000000 грн. 00 коп. (вісім мільйонів грн. 00 коп.), в тому числі із Приватного акціонерного товариства «Племінний завод «Червоний велетень».

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 26.12.2019 року по справі №904/745/19 замінено Приватне акціонерне товариство «Страхова компанія «Інгосстрах» в рішенні Господарського суду Дніпропетровської області від 11.04.2019, в наказі Господарського суду Дніпропетровської області від 13.05.2019 по справі N 904/745/19 сторону виконавчого провадження з Приватного акціонерного товариства «Страхова компанія «Інгосстрах» на Товариство з обмеженою відповідальністю "Зміїв-Агро" в частині права вимоги у сумі 2000000 грн. 00 коп., у зв`язку із заміною сторони у зобов`язанні.

06.04.2020 року в рамках виконавчого провадження №61737288 приватним виконавцем Селезньовим М.О. винесено постанову про арешт майна боржника, якою накладено арешт на майно, що належить боржнику (ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень»), у тому числі майнові (речові) права, права оренди земельних ділянок, зокрема право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :02:000:0280 та :02:000:0907.

Боржником (ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень») та Стягувачем (ТОВ «Зміїв-Агро») укладено акт № 1 передачі майна, за яким Боржник в рахунок часткового погашення боргу за наказом № 904/745/19, виданого Господарським судом Дніпропетровської області 13.05.2019 року, передав, а Стягувач прийняв право оренди 56 (п`ятдесяти шести) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема, право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :02:000:0280 та :02:000:0907.

10.04.2020 року приватним виконавцем затверджено акт про передачу майна стягувачу у рахунок часткового погашення боргу, а саме: право оренди 56 (п`ятдесяти шести) земельних ділянок, в тому числі, право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :02:000:0280 та :02:000:0907.

В цей же день приватним виконавцем Селезньовим М.О. винесено постанову про зняття арешту з майна, зокрема, з права оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :02:000:0280 та :02:000:0907.

24.04.2020 року між ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень» та ТОВ «Зміїв-Агро» укладено в нотаріальній формі договір № 24/04/2020, за яким в рахунок погашення боргу за наказом №904/745/19, виданого Господарським судом Дніпропетровської області 13.05.2019 року ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень» передав, а ТОВ «Зміїв-Агро» прийняв майно ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень», а саме право оренди 56 (п`ятдесяти шести) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема, право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :02:000:0280 та :02:000:0907. З моменту укладення цього договору до ТОВ «Зміїв-Агро» переходять права та обов`язки Орендаря за договорами оренди землі.

Тобто з вказаного Договору № 24/04/2020 від 24.04.2020 року вбачається передача земельних ділянок, які належать позивачу і які перебували в оренді ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень» в суборенду ТОВ «Зміїв-Агро».

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо належних ОСОБА_1 земельних ділянок, вбачається, що: 1. Відносно земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:0280 було зареєстровано право оренди за ТОВ «ЗМІЇВ-АГРО» (номер запису про інше речове право: 28033071; дата, час державної реєстрації: 17.09.2018) на підставі Договору суборенди землі, серія та номер: № РZCHV-ZMA-2018-0058 від 01.01.2018, укладеного між ПАТ "ПЛЕМІННИЙ ЗАВОД "ЧЕРВОНИЙ ВЕЛЕТЕНЬ" та ТОВ "ЗМІЇВ-АГРО". Договір суборенди укладено в термін до 21.03.2025 р., але в будь- якому разі по день припинення строку дії первинного договору (включно); 2. Відносно земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:0280 були внесені зміни в право оренди (номер запису про інше речове право: 9195592; дата, час державної реєстрації: 21.03.2015), відповідно до яких орендарем земельної ділянки на підставі договору оренди від 30.01.2015, Договору №24/04/2020, від 24.04.2020, відомостей з ДЗК, Акту про передачу майна стягувачу в рахунок часткового погашення боргу від 10.04.2020, Постанови про зняття арешту з майна ВП№61737288 від 10.04.2020, вказано - ТОВ «ЗМІЇВ-АГРО»; 3. Відносно земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:0907 було зареєстровано право оренди за третьою особою - ТОВ «ЗМІЇВ-АГРО» (номер запису про інше речове право: 28033268; дата, час державної реєстрації: 17.09.2018) на підставі Договору суборенди землі, серія та номер: № РZCYV-ZMA-2018-0059 виданий 01.01.2018, укладеного між ПАТ "ПЛЕМІННИЙ ЗАВОД "ЧЕРВОНИЙ ВЕЛЕТЕНЬ" та ТОВ "ЗМІЇВ-АГРО". Договір суборенди укладено в термін до 21.03.2025 р., але в будь-якому разі по день припинення строку дії первинного договору (включно); 4. Відносно земельної ділянки за кадастровим номером :02:000:0907 були внесені зміни в право оренди (номер запису про інше речове право: 9195581; дата, час державної реєстрації: 21.03.2015), відповідно до яких орендарем земельної ділянки на підставі договору оренди РZCНV-2015-00071 від 30.01.2014, Договору №24/04/2020 від 24.04.2020, відомостей з ДЗК, Акту про передачу майна стягувачу в рахунок часткового погашення боргу від 10.04.2020, Постанови про зняття арешту з майна ВП№61737288 від 10.04.2020, вказано - ТОВ «ЗМІЇВ-АГРО».

Відповідно до частини 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною 9 ст. 93 ЗК України, також встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, умов платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією з істотних умов договору оренди землі.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю"). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до частини 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, яка діяла на час укладення договору оренди) розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Законом України від 12.02.2015 року № 191-VIII, який набрав чинності 05.04.2015 року, у частині другій ст. 21 Закону України "Про оренду землі" слово "форма" замінено словом "умови".

Згідно з ч.1 ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Щодо доводів позову про систематичну несвоєчасну за 2017-2018 роки та неповну за 2019-2020 роки виплату орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

При цьому, суд зазначає, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, а тому той факт, що відповідач сплатив суму заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди.

Про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору свідчить усталена судова практика Верховного Суду, яку слід врахувати при застосуванні норми права відповідно до вимог частини четвертої статті 263 ЦПК України.

Зокрема, такий правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16 та від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів палати Касаційного господарського суду від 02 травня 2018 року у справі № 925/549/17. При цьому систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. Той факт, що відповідач сплатив усю суму заборгованості з орендної плати за землю, не має правового значення для вирішення цього спору, оскільки судами встановлений факт її систематичної несплати протягом періоду дії договору оренди землі.

До такого ж правового висновку дійшов ВС у постанові від 20.06.2019 по справі № 383/708/16-ц.

Судом встановлено, що позивачу була виплачена орендна плата за землю за 2018 рік через засоби поштового зв`язку 28 грудня 2018 та фактично отримана позивачем 15.01.2019 в розмірі 5507 грн. 05 коп.

Щодо виплати орендної плати за 2017 рік суд зазначає, що ОСОБА_1 в письмовій заяві, поданій в порядку ст. 93 ЦПК України підтвердив, що орендну плату за 2017 рік він отримав у розмірі, який зазначений ТОВ «Зміїв-Агро» у відзиві, тобто у розмірі 5507 грн. 05 коп. Проте отримав не до 31.12.2017 року, а пізніше.

Проте, як вбачається з п. 14.4. Договорів оренди землі № PZCHV-2015-00070 та PZCHV-2015-00071 від 30.01.2015 року, сторони домовились, що затримка по сплаті орендної плати до трьох місяців не вважається суттєвим порушенням умов даного договору, та не може слугувати підставою для розірвання договору в судовому порядку, припинення дії даного договору в будь-якому іншому порядку.

Враховуючи вищенаведені обставини суд дійшов висновку про відсутність систематичної несвоєчасної виплати орендної плати за 2017-2018 роки, оскільки така затримка погоджена сторонами в укладених двох Договорах оренди землі.

Як вже було встановлено судом, з витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки вбачається, що станом на 29.06.2021 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0280 становить 137761,55 грн. Як зазначає позивач нормативна грошова оцінка землі змінилась на початку 2019 року.

З витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки вбачається, що станом на 29.06.2021 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0907 становить 1241,08 грн. Як зазначає позивач нормативна грошова оцінка землі змінилась на початку 2019 року.

Як вбачається з матеріалів справи, орендну плату за 2018 рік ПрАТ «Племінний завод «Червоний Велетень» перерахувало ОСОБА_1 через засоби поштового зв`язку 28 грудня 2018 та фактично отримано позивачем 15.01.2019 в розмірі 5507 грн. 05 коп.

Орендну плату за 2019 рік ПрАТ «Племінний завод «Червоний Велетень» виплатило позивачу 26 грудня 2019 року шляхом перерахування на його банківський рахунок коштів в розмірі 5502,02 грн. та 32 грн. 56 коп.

Орендну плату за 2020 рік ТОВ «Зміїв-Агро» виплатило позивачу 16 грудня 2020 року шляхом перерахування на його банківський рахунок коштів в розмірі 5502,02 грн. та 32 грн. 62 коп.

Виплата орендної плати за 2017 рік ОСОБА_1 відбулась у розмірі 5507 грн. 05 коп.

Відповідно до п. 2.4., 4.1., 4.2., 4.4. Договору оренди землі № PZCHV-2015-00070 від 30.01.2015 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0280 становить 113346, 75 грн. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі. Щорічна орендна плата за земельну ділянку складає 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. На дату укладення цього Договору щорічна орендна плата у грошовому виразі складає 5667,33 грн, із якої вираховуються податки з доходів Орендодавців згідно Податкового кодексу України. Зміна розміру орендної плати здійснюється за згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди між Орендарем та Орендодавцем.

Відповідно до п. 2.4., 4.1. Договору оренди землі № PZCHV-2015-00071 від 30.01.2015 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0907 становить 670,71 грн. На дату укладення цього Договору щорічна орендна плата у грошовому виразі складає 33,53 грн.

Інші умови Договору оренди землі № PZCHV-2015-00071 від 30.01.2015 року є аналогічними, як і у Договорі оренди землі № PZCHV-2015-00070 від 30.01.2015 року.

Суд зазначає, що в 2017-2018 роках нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0280 становила 113346, 75 грн., нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0907 становила 670,71 грн., а в 2019-2020 роках нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0280 становила 137761,55 грн., нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0907 становила 1241, 08 грн. Отже, в 2017-2018 роках за вирахуванням 18 % податку та 1,5 % військового збору, позивачу за наведеними земельними ділянками до сплати належало 4562,21 грн. (113346,75*5/100=5667,34*80,5/100) +27 грн.(670,71*5/100=33,54*80,5/100)= 4589,21*2 = 9178,42 грн., натомість за 2017-2018 роки було сплачено 5507,05*2=11014,10 грн. Тобто переплата за 2017-2018 роки за дві земельні ділянки склала 11014,10-9178,42=1835 грн. 68 коп. В 2019-2020 роках за вирахуванням 18 % податку та 1,5 % військового збору, позивачу за наведеними земельними ділянками до сплати належало 5544,90 грн. (137761,55*5/100=6888,08*80,5/100) +49,95 грн.(1241,08*5/100=62,05*80,5/100)= 5594,85*2 = 11189,70 грн., натомість за 2019-2020 роки було сплачено 5534,58+5534,64=11069,28 грн.

Таким чином, враховуючи сплату орендної плати за 4 роки по двом земельним ділянкам, суд зазначає, що за ТОВ «Зміїв-Агро» рахується переплата у розмірі (11014,10-9178,42)-(11189,70-11069,28)=1715 грн. 26 коп.

Враховуючи вищенаведені обставини, суд дійшов висновку про відсутність систематичної неповної виплати орендної плати за 2019-2020 роки.

Щодо доводів позивача про те, що умовами договору не передбачено виплати орендної плати наперед (авансом), суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі», розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно з ч.1 ст. 531 ЦК України, боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Таким чином, суд зазначає, що за цивільним законодавством дозволено виконати достроково обов`язок зі сплати орендної плати, але тільки якщо це не заборонено договором.

Зі змісту Договорів оренди землі № PZCHV-2015-00070 та № PZCHV-2015-00071 від 30.01.2015 року не вбачається заборона дострокового обов`язку зі сплати орендної плати за землю.

Отже, суд відхиляє наведені доводи позивача.

Доводи позову про ухилення орендаря від перегляду розміру орендної плати та укладення додаткових угод, суд також відхиляє як необґрунтовані, виходячи з наступного.

Частиною 2 статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 632 ЦК України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Аналогічні положення міститься в п. 12.1. двох Договорів оренди землі.

А ні в розділі 12 двох Договорів оренди землі, а ні в Законі України «Про оренду землі» не передбачено такої правової підстави для розірвання договору як не перегляд розміру орендної плати та не укладення додаткових угод.

Таким чином, суд роз`яснює позивачу, що він не позбавлений можливості звернутись до суду із позовними вимогами про зміну умов Договорів.

Натомість, суд зазначає, що звернення до суду з вимогами про розірвання Договорів з цих підстав є неналежним способом захисту своїх прав та інтересів.

Щодо доводів позивача про розірвання Договорів оренди землі з підстав ухилення орендаря від надання інформації щодо дотримання вимог на належних позивачеві земельних ділянок та погіршення показників врожайності, що свідчить про недотримання таких вимог орендарем.

Згідно ч.1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч.ч. 2,3 ст. 12 ЦПК України, учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Приписами ч.ч. 1,2 ст. 13 ЦПК України визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч.1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Проте, суд зазначає, що позивачем та його представником не доведено жодними належними, достатнім та достовірними доказами порушення відповідачами умов збереження родючості ґрунтів, зберігання інші корисних властивостей землі, порушення стану і використання земель.

Надані позивачем листи і скарги не обґрунтовують наявності порушення з боку ПрАТ «Племінний завод «Червоний Велетень» або ТОВ «Зміїв-Агро», яке є підставою для розірвання договорів оренди земельної ділянки, оскільки не встановлюють факт недотримання відповідачами вимог сівозміни, а також не підтверджують наслідки такого порушення та впливу неоптимальної сівозміни на стан земельної ділянки.

Щодо доводів ОСОБА_1 про порушення порядку передачі належних позивачу земельних ділянок, проведення державної реєстрації права оренди за третьою юридичною особою, укладення правочинів щодо належних позивачу земельних ділянок, а також порушення порядку передачі земельних ділянок в суборенду за наявності заборони щодо цього зі сторони позивача.

Згідно з п. 1 ч.1 статті 10 Закону України «Про виконавче провадження» заходами примусового виконання рішень є звернення стягнення на кошти, цінні папери, інше майно (майнові права), корпоративні права, майнові права інтелектуальної власності, об`єкти інтелектуальної, творчої діяльності, інше майно (майнові права) боржника, у тому числі якщо вони перебувають в інших осіб або належать боржникові від інших осіб, або боржник володіє ними спільно з іншими особами.

Стаття 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», передбачає, що майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Згідно ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду землі», об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до змісту п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», право оренди (суборенди) земельної ділянки відноситься до речових прав на нерухоме майно, похідних від права власності.

У відповідності до пп. 14.1.1-2 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України, актив з права користування - визнаний орендарем згідно з вимогами міжнародних стандартів фінансової звітності актив, який представляє право орендаря використовувати базовий актив протягом строку оренди. Право оренди відноситься до активу та відображається на позабалансовому рахунку в активах за первинною та залишковою вартістю об`єкту оренди також і у відповідності до Міжнародного стандарту фінансової звітності 16 «Оренда».

Такими чином, суд дійшов висновку, що право оренди земельної ділянки є речовим, майновим правом та активом ПрАТ «Племінний завод «Червоний Велетень».

24.04.2020 року між ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень» та ТОВ «Зміїв-Агро» укладено в нотаріальній формі договір № 24/04/2020, за яким в рахунок погашення боргу за наказом №904/745/19, виданого Господарським судом Дніпропетровської області 13.05.2019 року ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень» передав, а ТОВ «Зміїв-Агро» прийняв майно Боржника, а саме право оренди 56 (п`ятдесяти шести) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема, право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :02:000:0280 та :02:000:0907. Вказаний договір є чинним, не скасований, нікчемним та недійсним не визнавався.

Тобто з вказаного Договору № 24/04/2020 від 24.04.2020 року вбачається передача земельних ділянок, які належать позивачу і які перебували в оренді ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень» в суборенду ТОВ «Зміїв-Агро».

Відповідно до ч. 1 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки, підставами виникнення яких можуть бути інші юридичні факти (п. 4 ч. 2 вказаної статті).

Відповідно до ч.1 ст. 8 Закону України «Про оренду землі», орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Згідно п.9.2. двох Договорів оренди землі, орендар має право передати земельну ділянку в суборенду на умовах не гірших ніж в цьому договорі оренди без додаткового погодження з Орендодавцем.

Таким чином, сторони двох Договорів оренди землі узгодили можливість передачі земельних ділянок в суборенду без згоди Позивача, а тому надсилання ним листа із забороною не є достатнім обґрунтуванням порушення інтересів Орендодавця, оскільки суборенда відбулась із дотриманням чинного законодавства України та узгоджених сторонами умов двох Договорів оренди землі.

На підставі наведеного в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було проведено реєстраційні дії по заміні сторони Орендаря з ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень» на ТОВ «Зміїв-Агро».

Отже, ТОВ «Зміїв-Агро» правомірно з дотриманням вимог чинного законодавства набуло право оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :02:000:0280 та :02:000:0907 на підставі укладеного договору № 24/04/2020 від 24.04.2020 року між ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень» та ТОВ «Зміїв-Агро» в рамках виконавчого провадження № 61737288, а доводи позову та відповіді на відзив в цій частині відхиляються судом як необґрунтовані.

Посилання позивача на правовий висновок у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 року по справі № 904/968/18, як підставу для задоволення позову суд відхиляє, як нерелевантне, оскільки у цій постанові зазначено на не наділення виконавця більшими повноваженнями щодо майнових прав, ніж має щодо цих самих майнових прав сам боржник, натомість по справі, що розглядається така можливість боржника (ПрАТ «Племінний завод «Червоний велетень») в Договорах оренди передбачена.

Таким чином, суд дійшов висновку, що правові підстави для розірвання двох договорів оренди землі відсутні, у зв`язку з чим відмовляє в цій частині в задоволенні позовних вимог.

В задоволенні вимог позову про витребування та повернення земельних ділянок також слід відмовити, у зв`язку з тим, що вони є похідними від первісних вимог про розірвання двох договорів оренди землі.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог та відмову в їх задоволенні в повному обсязі.

Питання щодо розподілу судових витрат суд вирішує відповідно до ст. 141 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 2, 19, 76-81, 89 , 133, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352 ЦПК України, суд -

в и р і ш и в:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Племінний завод «Червоний Велетень», Товариства з обмеженою відповідальністю «Зміїв-Агро» про розірвання договорів оренди землі та повернення земельних ділянок відмовити в повному обсязі.

Судові витрати компенсувати за рахунок держави.

Рішення може бути оскаржено повністю або частково в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення або в порядку ч.2 ст. 354 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасника справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Повний текст судового рішення складено та підписано 18.02.2022 року.

Позивач: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП:

НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 );

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Племінний завод «Червоний Велетень» (Код , Місцезнаходження: 49044, місто Дніпро, вулиця Барикадна, будинок 6, кабінет № 2Б).

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Зміїв-Агро» (Код , Місцезнаходження: 63422, Харківська область, Зміївський (Чугуївський) район, село Першотравневе, вулиця Вишнева, буд. 18).

Суддя В.В. Шахова