Справа № 161/9369/21
Провадження № 2/161/204/22
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

02 лютого 2022 року місто Луцьк

Луцький міськрайонний суд Волинської області

в складі:

головуючого судді Івасюти Л.В.

з участю секретаря судового засідання Юхим А.О.

позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

відповідача ОСОБА_3

представника відповідача та третьої

особи, яка не заявляє самостійних вимог

щодо предмета спору ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Луцьку цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Ескроу Капітал», про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з вищевказаним позовом.

Позов обґрунтовує тим, що в травні 2020 адвокат адвокатського об`єднання «АФК» з власної ініціативи запропонував йому вирішити питання щодо валютної іпотеки в банку «Надра», предметом якої є його будинок по АДРЕСА_1 та земельна ділянка, зокрема йому повідомили, що один з їхніх клієнтів хоче викупити його борг у фінансової компанії, яка вже його викупила. На роздуми йому надали декілька днів, однак коли він зателефонував, йому повідомили, що вже пізно. Через деякий час, йому стало відомо, що борг викупив відповідач ОСОБА_3 , який на його думку і є тим клієнтом про якого йшлося. Після зустрічі з ОСОБА_3 , вони домовилися про продаж будинку по АДРЕСА_1 , різницю між тим, що він заплатив фінансовій компанії і ціною продажу поділити між собою. Усі юридичні питання повинен був врегулювати ОСОБА_3 , в тому числі, зняти арешт з будинку.

Зазначає, що 17.06.2021 між ним та ОСОБА_5 було укладено попередній договір купівлі-продажу вказаного вище будинку та земельної ділянки, основний договір повинен був бути укладеним до 01.10.2020. Однак до цього часу укласти основний договір їм не вдалося, як і до 20.12.2020.

В кінці грудня 2020, він вирішив, що спочатку право вимоги його боргу перейде від ОСОБА_3 до ОСОБА_5 , а потім за його письмовою згодою у місячний строк буде проведено перереєстрацію будинку.

Вказує, що ОСОБА_5 всіляко ухиляється від зустрічей з ним та підписання угоди, крайньою датою про яку вони домовилися для підписання угоди було 05.04.2021, однак ОСОБА_5 до нотаріуса не прийшов. В подальшому йому стало відомо, що у будинку по АДРЕСА_1 , проводяться ремонтні роботи без його відома. Вважає, що він зробив усе можливе для заключення основного договору з ОСОБА_5 у визначений термін, однак такий укладено не було з невідомих йому причин.

Посилаючись на вищевикладене, позивач, з урахуванням уточнених позовних вимог, просить суд, визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 17.06.2020 укладений між ним та ОСОБА_5 .

Ухвалою судді Луцького міськрайонного суду Волинської області від 27.05.2021 відкрито загальне позовне провадження у справі та розпочато підготовче провадження.

27.05.2021 заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову повернуто заявнику.

Ухвалою суду від 14.07.2021 вжито заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на житловий будинок та земельну ділянку, а також забороною вчиняти дії.

16.07.2021 ухвалами суду відмовлено ОСОБА_3 у замінні заходів забезпечення позову та скасування заходів забезпечення позову.

Від відповідача ОСОБА_5 надійшов відзив на позову заяву, у якому він позов не визнав. Зазначив, що спірний попередній договір був укладений між ним та позивачем 17.06.2020 зі згоди кредитора-іпотекодержателя ОСОБА_3 . Відповідно до п.8 цього договору у випадку не укладення основної угоди купівлі-продажу в строки визначені п.1 сторона 1 ( ОСОБА_1 ) відшкодовує стороні 2 вартість проведених ремонтних робіт та повертає завдаток в подвійному розмірі. За умова попереднього договору зобов`язалися до закінчення робочого дня двадцятого грудня 2020 року укласти договір купівлі-продажу. Вказує, що будь-які ремонтні роботи погоджувалися на момент укладення попереднього договору та про їх проведення ОСОБА_1 було відомо. Крім того, він наголошував ОСОБА_1 щодо неможливості укладення договору купівлі-продажу через наявність обтяження, а саме арешту, наявність якого є причиною не укладення такого договору саме з вини позивача. Він ж вживав заходи щодо спонукання позивача укласти основний договір, шляхом надсилання листа. Вважає, що основник договір не було укладено саме з вини ОСОБА_1 , який знав про існування арешту накладеного на будинок, як основної перешкоди для укладення такого договору.

Посилаючись на викладене, просив у задоволенні позову відмовити.

Ухвалою суду від 14.09.2021 залучено до участі в справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ТОВ «Ескроу Капітал» та замінено третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_3 на співвідповідача.

Від ОСОБА_3 надійшов відзив у якому він зазначає, що не є стороною оскаржуваного попереднього договору купівлі-продажу, а тому відсутні підстави для задоволення позову щодо нього, оскільки 28.07.2021 між ним та ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» укладений договір про розірвання договору відступлення права вимоги № 2В від 18.05.2020 та Договір про розірвання договору відступлення права вимоги. Таким чином, він втратив статус нового кредитора за кредитним договором і нового іпотекодержателя за договором іпотеки і таким чином вибув із правовідносин з ОСОБА_1 стосовно кредитного договору та договору іпотеки.

Ухвалою суду від 29.11.2021 закрито підготовче провадження у справі.

Позивач скористався правом на подання відповіді на відзив у якій підтримав раніше висловлено у позовній заяві позицію.

В судовому засіданні позивач та його представник позовні вимоги підтримали та просили задовольнити з наведених у позовній заяві підстав.

Відповідач ОСОБА_3 , представник відповідача ОСОБА_5 та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору заперечили щодо задоволення позову та просили відмовити з підстав викладених у відзивах.

Заслухавши пояснення сторін, їх представників, дослідивши матеріали справи та подані сторонами докази на підтвердження обґрунтованості заявлених вимог та заперечень, суд установив таке.

14.04.2008 між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 41-ЖК за умовами якого банк надав позичальнику ОСОБА_1 у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості та платності грошові кошти у сумі 156440,62 доларів США в порядку і на умовах визначених цим договором за програмою «Нове житло», з цільовим призначенням - придбання у власність нерухомого майна: житлового будинку загальною площею 131,9 кв.м. та земельної ділянки площею 0,1146 га, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 . З метою виконання зобов`язань за кредитним договором, 14.04.2008 між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, за умовами якого, в іпотеку банку передано житловий будинок з надвірними будівлями та спорудами по АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,1146 га кадастровий номер :03:001:4138.

30.04.2020 між ПАТ «Комерційний банк «Надра» та ТОВ «Преміум Лігал Колекшн», за результатами відкритих торгів (аукціону) оформлених протоколом № UA-EA-2020-03-06-000035-b від 01.04.2020 укладено договір № GL3N217215_ПВ про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги. За яким ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» набуло право вимоги до ОСОБА_1 за кредитним договором № 41-ЖК від 14.04.2008.

18.05.2020 між ТОВ «Преміум Лігал Колекшн» та ОСОБА_3 укладено договір відступлення прав вимоги № 2В, за яким було відступлено право вимоги за кредитним договором № 41-ЖК від 14.04.2008, боржник ОСОБА_1 та договором іпотеки (а.с.49-52).

17.06.2020 між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 укладено попередній договір, предметом майбутніх договорів купівлі-продажу є: житловий будинок АДРЕСА_2 та земельна ділянка для його обслуговування з кадастровим номером :03:001:4138.

Частиною 1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорення.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого або майнового права та інтересу.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).

Згідно із статтею 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Відповідно до частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частини перша та друга статті 638 ЦК України).

Відповідно до частини ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

В постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 13.01.2021 у справі № 686/6823/14-ц (провадження № 61-6475св20) зазначено:

«Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому, для попереднього договору, наряду з іншими його умовами повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Істотною умовою попереднього договору є строк укладання основного договору, який повинен бути зазначений у попередньому договорі.

У п. 1 попереднього договору від 17.06.2020 сторони зобов`язуються до закінчення робочого дня першого жовтня дві тисячі двадцятого року повністю розрахуватися та украсти договори купівлі-продажу. Предметом майбутніх договорів купівлі-продажу є житловий будинок АДРЕСА_1 та земельна ділянка для його обслуговування з кадастровим номером :03:001:4138.

Тобто учасники спору досягли порозуміння про встановлення строку укладення основного договору згідно зі ст. 635 ЦК України, тоді як відкладальна умова нормами згаданої статті не передбачена.

Відтак, суд не приймає до уваги посилання позивача на те, що сторонами договору було погоджену нову дату для укладення основного договору, а саме 05.04.2021, а також те, що ОСОБА_5 всіляко ухиляється від зустрічей з ним та підписання угоди, оскільки таке твердження не знайшло свого підтвердження під час судового розгляду.

Частиною 3 ст.635 ЦК України визначено, що зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Наведене продубльовано у п.5 оскаржуваного договору.

Судом встановлено, що основний договір у встановлений в попередньому договорі строк укладено не було. Крім цього суду не надано доказів того, що одна зі сторін направляла другій стороні пропозицію про укладення основного договору.

При цьому, неукладення основного договору, у встановлений в попередньому договорі строк, може свідчити про порушення попереднього договору, а не про його недійсність. Підстави визнання договору недійсним мають існувати на момент його укладення, а не виникати в результаті невиконання умов договору.

Така правова позиція міститься у постанові Верховного Суду від 06.03.2018 у справі № 760/10884/15-ц (провадження № 61-4549св18).

Аналізуючи наведене, суд дійшов висновку, що позовна заява до задоволення не підлягає.

Керуючись ст.ст. 2, 5, ч.3 ст.12 , 81, 158, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, ст.ст. 203, 215, 635, 655 ЦК України, суд, -

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Ескроу Капітал», про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення, в разі проголошення вступної та резолютивної частини рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного тексту рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Позивач: ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП - НОМЕР_1 ).

Відповідач: ОСОБА_5 (адреса: АДРЕСА_3 , РНОКПП - НОМЕР_2 ).

Відповідач: ОСОБА_3 (адреса: АДРЕСА_4 , РНОКПП - НОМЕР_3 ).

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Ескроу Капітал» (юридична адреса: проспект Перемоги, 65, офіс 459 Г, Святошинський район, м. Київ, ).

Суддя Луцького міськрайонного суду Волинської області Л.В. Івасюта