справа № 631/998/20
провадження № 2/631/98/22
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 січня 2022 року смт Нова Водолага

Нововодолазький районний суд Харківської області у складі:

головуючого судді - Пархоменко І. О.,

при секретарі - Бондаренко І. М.,

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: ХАРКІВСЬКА ТОВАРНА БІРЖА, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок з надвірними будівлями,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до Нововодолазького районного суду Харківської області з позовом до ОСОБА_2 , третя особа: ХАРКІВСЬКА ТОВАРНА БІРЖА, про визнання договору купівлі-продажу дійсним, та визнання права власності на житловий будинок з надвірними будівлями. В обґрунтування позовних вимог зазначила наступне.

24 травня 1996 року вона придбала у відповідача житловий будинок літ « а-1, та надвірні будівлі : сарай « Б», погреб « В», сарай «Г», паркан №, ворота, колодязь «К», що розташовані за адресою АДРЕСА_1 , уклавши з продавцем Договір № Н-80. Домоволодіння було придбано за 80000000 крб. При цьому, між покупцем і продавцем була досягнута домовленість відносно усіх суттєвих умов договору, про що свідчать підписи сторін, а також відбулося його повне виконання, оскільки відповідач отримав суму, вказану у п. 4 договору, а позивачеві були передані документи та ключі від домоволодіння. Вищевказаний договір підписано та зареєстровано у Нововодолазькому представництві №1 ХАРКІВСЬКОЇ ТОВАРНОЇ БІРЖІ на підставі біржового контракту № Н-80. Пункт 2 договору позивачем було виконано шляхом реєстрації договору в органах технічної інвентаризації, що підтверджується штампом бюро технічної інвентаризації. Протягом всього часу позивач вважала, що є власницею домоволодіння АДРЕСА_1 , оскільки заплатила гроші та 24.05.1996 року оформила договір на «Біржі», а потім зареєструвала його у бюро технічної інвентаризації, у реєстровій книзі №2, реєстраційний № 105. Після укладення договору вона постійно проживала за адресою: АДРЕСА_1 , належним чином сплачувала комунальні послуги, несла витрати по утриманню будинку та надвірних будівель. 08 серпня 2002 року позивач приватизувала земельні ділянки на яких розташований житловий будинок та надвірні будівлі, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії Р1 № 688170 та Державним актом на право приватної власності на землю серії Р1№ 688171. У теперішній час у неї виникла необхідність у відчуженні домоволодіння. Після звернення до нотаріальної контори позивачеві стало відомо, що договір купівлі-продажу від 24.05.1996 року є незаконним, оскільки його не було нотаріально посвідчено. Посвідчити договір нотаріально у неї не має можливості, оскільки право власності на домоволодіння вже зареєстровано в БТІ та на її замовлення виготовлено технічний паспорт на будинок: літ « А-1» з господаськими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 . ОСОБА_3 ніколи не оспорював її права власності на будинок АДРЕСА_1 , та не оспорює його на даний час, але вирішити питання визнання договору купівлі-продажу у досудовому порядку можливості не має. Посилаючись на Цивільний кодекс Української РСР(1963 року) просила визнати дійсним договір купівлі - продажу житлового будинку з надвірними будівлями, розташованого за адресою АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , посвідчений Нововодолазьким представництвом №1 ХАРКІВСЬКОЇ ТОВАРНОЇ БІРЖІ на підставі біржового Договору купівлі-продажу № Н-80 від 24 травня 1996 року, визнати за нею право власності на житловий будинок літ. « А-1, та надвірні будівлі : сарай « Б», погріб « В», сарай «Г», забор №, ворота №, колодязь «К», розташовані за адресою АДРЕСА_1 , згідно з технічним паспортом на підставі договору купівлі - продажу від 24 травня 1996 року.

Ухвалою Нововодолазького районного суду Харківської області від 19 січня 2021 року позовну заяву було залишено без руху (а. с. 33-34).

Ухвалою Нововодолазького районного суду Харківської області від 17 березня 2021 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд цивільної справи ухвалено здійснювати в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання (а. с. 41-42).

Ухвалою Нововодолазького районного суду Харківської області від 19 липня 2021 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті у судовому засіданні (а. с. 62).

Позивач ОСОБА_1 у судове засіданя не з?явилася, через канцелярію суду надала заяву, відповідно до якої позовні вимоги підтримує у повному обсязі, просить їх задовольнити.

Відповідач ОСОБА_3 у судове засідання не з`явився, через канцелярію суду надав заяву, відповідно до якої позовні вимоги визнає у повному обсязі, просить розглянути справу за його відсутності.

Третя особа ХАРКІВСЬКА ТОВАРНА БІРЖА не направила представника для участі у судовому засіданні.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані учасниками судового процесу докази в їх сукупності, проаналізувавши положення чинного законодавства, суд дійшов наступного.

24 травня 1996 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі продажу № Н-80 житлового будинку літ. « А-1» загальної площею 37,8 кв.м, житловою площею 22,9 кв.м, з надвірними будівлями: сарай « Б», погріб « В», сарай «Г», забор №, ворота №, колодязь «К», розташованого за адресою АДРЕСА_1 , посвідчений Нововодолазьким представництвом №1 ХАРКІВСЬКОЇ ТОВАРНОЇ БІРЖІ. Зазначений договір купівлі-продажу зареєстрований у Бюро технічної інвентаризації Нововодолазького району Харківської області за реєстровим № 105 у реєстровій книзі № 2 (а. с. 5).

З технічного паспорту, виготовленого 10 вересня 2020 року ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ГРАНІТ 7» на замовлення ОСОБА_1 вбачається що житловий будинок АДРЕСА_1 має загальну площу 51,5 кв.м, житлову - 22,9 кв.м, а також наявні надвірні будівлі: веранда «а», сарай « Б», погріб « В», сарай «Г», забор №, ворота №1, колодязь «К» (а. с. 8 - 11).

Відповідно до довідки КОМУНАЛЬНОГО ПІДПРИЄМСТВА «НОВОВОДОЛАЗЬКЕ АРХІТЕКТУРНО-ІНВЕНТАРИЗАЦІЙНЕ БЮРО» № 896 від 11 вересня 2020 року про технічні показники об`єкта нерухомого майна, наявність (відсутність) нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту, перепланування згідно інвентаризаційної справи № 678, ОСОБА_1 є власником житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами АДРЕСА_1 . Назва вулиці змінена на підставі Рішення II сесії VII скликання Ватутінської сільської ради Нововодолазького району Харківської області № 13 від 12 листопада 2015 року «Про перейменування назви АДРЕСА_1 » (а. с. 12).

За державним актом на право приватної власності на землю серії Р1 № 688170, виданим 08 серпня 2002 року на підставі рішення виконкому № 156 від 21 грудня 1999 року Ватутінської сільської Ради народних депутатів Нововодолазького району Харківської області ОСОБА_1 є власником земельної ділянки на території АДРЕСА_1 , площею 0,15 га (а. с. 13).

Згідно з державним актом на право приватної власності на землю серії Р1 № 688171, виданим 08 серпня 2002 року на підставі І сесії XXIY скликання від 16 квітня 2002 року Ватутінської сільської Ради народних депутатів Нововодолазького району Харківської області ОСОБА_1 є власником земельної ділянки на території АДРЕСА_1 , площею 0,175 га (а. с. 14).

Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений між сторонами 24 травня 1996 року у Нововодолазькому представництві №1 ХАРКІВСЬКОЇ ТОВАРНОЇ БІРЖІ, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення ЦК Української РСР, Закон України «Про товарну біржу», в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірного будинку.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України «Про товарну біржу» товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій.

На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених ст. 15 зазначеного Закону, а саме: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

За приписами ч. 1 ст. 41 ЦК Української РСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.

Угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній) ( ст. 42 ЦК Української РСР).

Водночас, ч. 1 ст. 47 ЦК Української РСР визначено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що

потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Главою 12 ЦК Української РСР унормовано підстави виникнення та припинення права власності.

Так, за ч. 1 ст. 128 ЦК Української РСР право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно зі ст. 153 ЦК Української РСР договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

У положеннях ст. 224 ЦК Української РСР прописано, що за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.

За вимогами ст. 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

Разом з тим, ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» визначено що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст. ст. 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 21 липня 2021 року по справі № 640/3509/19, провадження № 61-10287св20 дійшов висновку що положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Загальний порядок укладення договорів учасниками цивільних відносин визначено у главі 3 ЦК УРСР.

До принципово важливих складових цієї процедури відносяться зміст та форма договору, спосіб, місце укладення.

Оскільки сторони не дотрималися порядку укладення договору купівлі-продажу, то оспорюваний договір є недійсним. Такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у Постанова від 07 липня 2021 року у справі № 2-2910/11, провадження № 61-2266св21

Таким чином суд доходить висновку, що договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями за адресою АДРЕСА_2 від 24 травня 1996 року укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 без дотримання форми, тобто без нотаріального посвідчення.

У п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» роз`яснено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах) міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб і валютних цінностей на суму понад 50 крб.

За приписами ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (стаття 13 ЦПК України)

Згідно зі змістом ч. ч. 1, 2 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

За частиною 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Стаття 76 ЦПК України, передбачає, що доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Приписами частин 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.

Ураховуючи, що договір купівлі-продажу житлового будинку № Н-80 від 24 травня 1996 року укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 на ХАРКІВСЬКІЙ ТОВАРНІЙ БІРЖІ без дотримання форми, тобто без нотаріального посвідчення, зазначений договір не може бути визнаний дійсним.

Суд не приймає до уваги доводи позивача щодо неможливості посвідчення договору нотаріально, оскільки право власності на домоволодіння вже зареєстровано в БТІ та на її замовлення виготовлено технічний паспорт на будинок, бо закон передбачає єдину можливість, визначену ч. 2 ст. 47 ЦК Української РСР, коли суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду що потребує нотаріального посвідчення дійсною, а саме, якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Позивач не зазначала у якості підстави позову ухилення відповідача від нотаріального оформлення угоди, доказів на підтвердження зазначеного не надавала, більш того, зазначала у позові що відповідач ніколи не оспорював її права власності на будинок АДРЕСА_1 , та не оспорює його на даний час. У свою чергу, ОСОБА_6 проти задоволення позову не заперечував.

Отже, жодних доказів, що свідчили б на користь неможливості нотаріального посвідчення спірного договору, ухиленні відповідача від нотаріального оформлення угоди позивачем не надано.

За таких підстав суд доходить висновку що позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку № Н-80 від 24 травня 1996 року укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 на ХАРКІВСЬКІЙ ТОВАРНІЙ БІРЖІ є безпідставними, а відтак задоволенню не підлягають.

Також не підлягають задоволенню позовні вимоги про визнання права власності на житловий будинок літ. « А-1, та надвірні будівлі : сарай « Б», погріб « В», сарай «Г», забор №, ворота №, колодязь «К», розташовані за адресою АДРЕСА_1 , бо зазначені вимоги є похідними від вимог про визнання договору купівлі-продажу дійсним.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 15, 16, 1216 - 1218, 1220, 1261 -1265, 1268 1270, 1272 ЦК України, ст. ст. 41, 47, 48, 128, 153, 224, 227, ЦК Української РСР, ст. ст. 1, 15 Закону України «Про товарну біржу», Постановою Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними», ст. ст. 4, 12, 13, 76, 81, 263-265, 354 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: ХАРКІВСЬКА ТОВАРНА БІРЖА, про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок з надвірними будівлями відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається учасниками справи до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Відомості щодо учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання чи перебування: АДРЕСА_3 , паспорт громадянина України серія НОМЕР_1 .

Відповідач: ОСОБА_7 , місце проживання чи перебування: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , паспорт громадянина України № НОМЕР_3 .

Третя особа: ХАРКІВСЬКА ТОВАРНА БІРЖА, місцезнаходження: м. Хакрів, вул. Університетська, буд. 5, 3-1 поверх, ідентифікаційний код юридичної особи в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 14086755.

Суддя І. О. Пархоменко