З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
Малиновський районний суд міста Одеси в складі:
головуючого - судді Гуревського В.К.
за секретаря - Федорової А.В.,
Провадження № 2/521/1529/22
Учасники справи:
Відповідач - ОСОБА_2
Третя особа - Одеська товарна біржа
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одеси цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , за участю третьої особи: Одеської товарної біржи, про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, -
Правочин оформлявся на Одеській товарній біржі 06 жовтня 1994 року, був укладений між сторонами, всіх істотних умов угоди дотримано. На сьогоднішній момент позивач проживає в спірній квартирі, сплачує комунальні послуги. Враховуючи, що сторони виконали свої обов`язки за договором, позивач просить визнати у судовому порядку правочин дійсним. В позасудовому порядку позивач не може вирішите це питання.
Позивач надала до суду заяву про розгляд справи за її відсутністю, на позовних вимогах наполягала у повному обсязі.
Відповідач та третя особа в судове засідання не з`явилися, про дату, час і місце судового засідання повідомлені у встановленому законом порядку, відповідно до вимог ст. 128 ЦПК України, поважних причин неявки в судове засідання суду не представили та відзиву не надали. Суд у зв`язку з його неявкою та неповідомленням про поважні причини такої неявки в судове засідання в порядку статті 280 ЦПК України, враховуючи відсутність відповідних заперечень від позивача, ухвалив слухати справу за відсутності відповідача та третьої особи, які не з`явилися, у порядку заочного розгляду справи.
Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що рішення у справі можливо постановити із задоволенням позову. Судом встановлені такі фактичні обставини на підставі представлених представником позивача письмових доказів.
06 жовтня 1994 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , який діяв в інтересах ОСОБА_2 , був укладений договір №5030 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на Одеській товарній біржі.
За умовами договору ОСОБА_1 придбала у власність квартиру АДРЕСА_1 .
На даний час нотаріуси відмовляють ОСОБА_1 у вчиненні нотаріальних дій відносно вказаного вище нерухомого майна, не надаючи письмової відмови у вчиненні нотаріальних дій, мотивують це тим, що договір №5030 купівлі-продажу нерухомого майна від 06 жовтня 1994 року за формою не відповідає вимогам, що встановлені діючим Цивільним кодексом України.
Згідно із ч. 1 ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Частиною 1 ст. 16 ЦК України визначено, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч. 3 ст. 5 ЦК України, якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Частиною 4 Прикінцевих положень діючого ЦК України встановлено, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Договір №5030 купівлі-продажу нерухомого майна був укладений 06 жовтня 1994 року. На цю дату був чинний Цивільний кодекс УРСР від 18 липня 1963 року.
Таким чином, розгляд даної справи підлягає здійсненню за правилами ЦК УРСР 1963 р., у редакції яка діяла на момент укладання договору.
Відповідно до ст. 41 ЦК УРСР 1963 р., угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків. Угоди можуть бути односторонніми і дво- або багатосторонніми (договори).
Стаття 42 ЦК УРСР 1963 р., угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Угода, для якої законом не встановлена певна форма, вважається також укладеною, якщо з поведінки особи видно її волю укласти угоду. Мовчання визнається виявом волі укласти угоду у випадках, передбачених законодавством.
Стаття 224 ЦК УРСР 1963 р., за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до п. 1 договору №5030 купівлі продажу нерухомого майна від 06 жовтня 1994 року вбачається, що ОСОБА_3 , - член Одеської товарної біржі, який діяв від імені ОСОБА_2 , - продав ОСОБА_1 - члену Одеської товарної біржі квартиру АДРЕСА_1 . Натомість, згідно з п. 6 Договору ОСОБА_3 сплатив продавцю обумовлену договором грошову суму за придбання квартири.
Абзацом 1 ст. 227 ЦК УРСР 1963 р., договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Згідно зі ст. 15 Закону України «Про товарні біржі», який діяв на момент укладання договору визначено, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Беручи до уваги дві вищезазначені норми, які діяли у 1994 р., вбачається, що станом на час укладання договору купівлі - продажу, передбачалась можливість укладання договорів у двох формах: простій письмовій - на товарній біржі без подальшого нотаріального посвідчення (ст. 15 ЗУ «Про товарні біржі») та письмовій нотаріальній формі (ст. 227 ЦК УРСР).
Також, треба зазначити, що в тексті самого Договору зазначено, що Договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає.
Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості стало обов`язковим починаючи з 1 січня 2004 року у зв`язку із вступом в силу нового Цивільного Кодексу України, на підставі якого видано Інструкцію «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» затверджену Наказом Мінюсту України № 20/5 від 03.03.2004 р., яка використовується нотаріусами при вчинені дій з посвідчення відповідного правочину.
Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР 1963 р., нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Оскільки, нормами законодавства України, що діяли на момент укладення договору, був передбачений порядок укладення договорів купівлі- продажу на товарних біржах без нотаріального посвідчення, тому, з огляду на ст. 47 ЦК УРСР, в даному випадку нотаріальне посвідчення угоди не потребувалось.
Тобто, на час ухвалення договору, а саме 06 жовтня 1994 року, вимоги щодо належного оформлення договору були дотримані.
Відповідно до ст. 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Істотними умовами договору купівлі-продажу є - предмет та ціна.
Предметом Договору є товар - це квартира АДРЕСА_1 . Відповідно до п. 2 Договору, вказана квартира складається із 3 кімнат, житловою площею 46,5 кв. м., загальною площею 60,2 кв. м. та підсобних приміщень.
Згідно зі ст. 228 ЦК УРСР 1963 р., продаж майна провадиться за цінами, що встановлюються за погодженням сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами.
Пунктом 6 Договору визначено, що продаж здійснено за 50000000 крб., які отримані продавцем до укладення даного договору.
Отже, на момент підписання Договору сторонами були досягнуті усі істотні умови договору, що підтверджується відповідними підписами сторін договору.
Таким чином, відповідно до ст. 153 ЦК УРСР спірний Договір є укладеним.
Згідно з ч. 2 ст. 220 чинного ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Позивач фактично володіє та користується спірним майном.
Отже, виходячи з того, що сторони домовились щодо усіх істотних умов Договору, що підтверджується підписами сторін в Договорі, встановлені у договорі умови виконані, що підтверджується також самим Договором, та враховуючи те, що позивач фактично розпоряджається та користується квартирою, можна дійти до висновку, що договір №5030 від 06 жовтня 1994 року купівлі-продажу нерухомого майна є дійсним.
Статтею 41 Конституції України визначено, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Стаття 86 ЦК УРСР 1963 року, право власності - це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном. Право власності в Україні охороняється законом. Держава забезпечує стабільність правовідносин власності. Власність в Україні виступає в таких формах: приватна, колективна, державна. Усі форми власності є рівноправними.
Стаття 128 ЦК УРСР 1963 р., право власності (право оперативного правління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Передачею визнається вручення речей набувачеві, а так само здача транспортній організації для відправки набувачеві і здача на пошту для пересилки набувачеві речей, відчужених без зобов`язання доставки. До передачі речей прирівнюється передача коносаменту або іншого розпорядчого документа на речі.
Пунктом 6 Договору визначено, що продаж здійснено за 50000000 крб., які отримані продавцем до укладення даного договору.
Право власності на квартиру АДРЕСА_1 , виникло у позивача від 06 жовтня 1994 року, з моменту укладення Договору, про що сторонами були поставлені підписи.
Частиною 2 ст. 227 ЦК УРСР 1963 р., договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
На виконання вимог ч. 2 ст. 227 ЦК УРСР 1963 р. ОСОБА_1 06 жовтня 1994 року уклала договір купівлі-продажу №5030 від 06 жовтня 1994 року, зареєструвала в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та відповідні відомості про нового власника квартири - ОСОБА_1 - були внесені в реєстраційну книгу 64доп., стр. 60 - №1738.
Станом 20 березня 1995 року КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 , на підставі договору 5030 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого на Одеській товарній біржі 06 жовтня 1994 року.
Місце реєстрації та фактичного знаходження відповідача не відоме, і воно фактично унеможливлює нотаріальне посвідчення договору, тому позивач змушений звертатись до суду.
Як убачається із свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 , виданого Одеським міським ВДРАЦС ГТУЮ в Одеській області 05 лютого 2019 року, ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Відповідно до частини 2 статті 12 ЗУ «Про власність» (1991р.), який був чинним станом на момент укладання договору, передбачено, що громадянин набуває право власності на майно на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
За договором сторони виконали свої зобов`язання в повному обсязі, угода оформлена в письмовій формі, зареєстрована в бюро технічної інвентаризації, але не посвідчена нотаріально, як того вимагала стаття 227 ЦК УРСР.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У відповідності до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Натомість недотримання на момент укладення договору купівлі-продажу нотаріальної форми правочину на теперішній час перешкоджає позивачу у належному користуванні на розпорядженні майном.
Судом встановлено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України.
У зв`язку з тим, що на даний час нотаріально посвідчити угоду неможливо, правочин підлягав державній реєстрації і така реєстрація була проведена, враховуючи неможливість вирішення цього питання в іншому порядку, ніж судовому, суд приходить до висновку про необхідність захисту прав позивача шляхом задоволення позову.
Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов`язання в натурі. Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Керуючись ст. ст. 16, 220, 334, 640 ЦК України, ст. ст. 47, 153 ЦК Української РСР (1963 р.), ст. ст. 13, 141, 263, 265, 267, 268, 272, 280-284, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, СУД -
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , за участю третьої особи: Одеської товарної біржи, про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним - задовольнити.
Визнати договір №5030 купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , від 06 жовтня 1994 року, укладений та зареєстрований на Одеській товарній біржі між ОСОБА_1 , та ОСОБА_3 , який діяв від імені ОСОБА_2 - дійсним.
Витрати по оплаті судового збору залишити за позивачем.
Рішення може бути оскаржене шляхом подання до Одеського апеляційного суду апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.

Рішення суду у повному обсязі складено 13 січня 2022 року.

Головуючий В. К. Гуревський