Справа № 131/1501/20
Провадження № 22-ц/801/1033/2022
Головуючий у суді 1-ї інстанції Кривенко Д. Т.
Доповідач:Копаничук С. Г.
30 червня 2022 рокуСправа № 131/1501/20м. Вінниця
судді Голоти Л. О. на постанову Вінницького апеляційного суду від 30 червня 2022 року у справі № 131/1501/20 (провадження № 22-ц/801/1033/2022)
за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Авангард» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Городок Агроплюс» про визнання правочину недійсним, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Городок Агроплюс» на рішення Липовецького районного суду Вінницької області від 13 квітня 2022 року.
Рішенням Липовецького районного суду Вінницької області від 13 квітня 2022 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір оренди землі від 25 вересня 2020 року, який укладено між ОСОБА_1 і ТОВ «Городок Агроплюс» щодо земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 1,5286 га (кадастровий номер: :03:000:0222), що розташована на території Городоцької сільської ради Іллінецького району Вінницької області.

Стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та ТОВ «Городок Агроплюс» на користь СТОВ «Авангард» сплачений ним при подачі позовної заяви судовий збір у розмірі 2102 (дві тисячі сто дві) грн 00 коп, тобто з кожного по 1051 (одній тисячі п`ятдесят одній) грн 00 коп, а також витрати на правову допомогу в розмірі 5000 (п`яти тисяч) грн 00 коп, тобто з кожного по 2500 (дві тисячі п`ятсот) грн 00 коп.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Городок Агроплюс» подано апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду, викладених в рішенні, обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Постановою Вінницького апеляційного суду від 30 червня 2022 року апеляційну скаргу представника відповідача ТОВ «Городок Агроплюс» адвоката Варцаби С. А. залишено без задоволення. Рішення Липовецького районного суду Вінницької області від 13 квітня 2022 року залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що орендар СТОВ «Авангард» і орендодавець ОСОБА_1 в належній формі дійшли згоди зі всіх істотних умов договору, тому договір від 10 липня 2019 року є укладеним. ОСОБА_1 обставини укладення ним договору оренди, підпис під ним, отримання орендної плати від СТОВ «Авангард» не заперечував, що підтверджує фактичні дії щодо його виконання. Вказаний договір оренди земельної ділянки є укладеним і є чинним і у встановленому законом порядку недійсним не визнано, а речове право оренди земельної ділянки за ним виникає у орендаря відповідно до 125 ЗК України з моменту державної реєстрації цих прав.

Власник земельної ділянки ОСОБА_1 у разі порушення чинним договором його прав, повинен був вживати заходів щодо припинення раніше укладеного договору.

Оскільки в даному випадку йдеться про реєстрацію речового права, строки якого законодавчо не встановлені, а у законах дослівно «чинність» договору оренди землі після 01 січня 2013 року не пов`язується з моментом реєстрації речового права, договір є чинним, а оцінці підлягає добросовісність сторін у правовідносинах, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. І хоча право оренди за договором оренди земельної ділянки, який було укладено 10 липня 2019 року між ОСОБА_1 і СТОВ «Авангард», останнім зареєстровано не було, проте враховуючи, що строк такої реєстрації законодавчо не встановлено, останнє у встановленому законом порядку не позбавлено такого права.

Дії відповідача, який уклавши договір оренди землі від 10 липня 2019 року і отримавши орендну плату, не припинивши попередній договір згодом 25 вересня 2020 року повторно уклав договір оренди щодо цієї ж ділянки з іншою особою, яка зареєструвала право оренди, суперечать його попередній поведінці, є недобросовісними.

За відсутності законодавчо встановленого строку впродовж якого орендар повинен зареєструвати речове право і укладення орендодавцем нового договору оренди з новим орендарем, без припинення попереднього, законні права і інтереси орендаря на державну реєстрацію за собою речового права, передбачені статтею 126 ЗК, статтею 6 Закону України «Про оренду землі» є порушеними і які підлягають ефективному захисту згідно зі статтею 2 ЦПК України.

Окрім цього, суд апеляційної інстанції зазначив, що суд першої інстанції обґрунтовано дійшов висновку, що одна й та сама ділянка, площею 1,5286 га (кадастровий номер :03:000:0222) не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, що є укладеними з різними орендарями, відтак наявні підстави для задоволення вимог позивача, договір з яким укладено і не припинено та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача попереднього орендаря, порушивши його право на реєстрацію права оренди за укладеним договором.

З такими висновками суду апеляційної інстанції не погоджуюся та не вбачаю підстав від відступу від правового висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 13 червня 2022 року у справі № 131/1486/20, а тому відповідно до вимог статті 35 ЦПК України висловлюю окрему думку.

Згідно з частиною другою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким законом надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.

Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (стаття 792 ЦК України).

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку (частина перша статті 16 Закону У країни «Про оренду землі»).

Відповідно пункту 2 частини першої статті 208 ЦК України у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).

Водночас, за правилом частини п`ятої статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно зі статтею 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Разом з тим, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться за змістовним наповненнями, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено у постановах Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).

Системний аналіз наведених положень чинного законодавства дає підстави для висновку, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19).

Згідно з частиною першою статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Законодавством, чинним на час укладення 10 липня 2019 року договору оренди землі, орендарем за яким є позивач, не передбачалася обов`язкова державна реєстрація договору оренди. Втім, обов`язковою була державна реєстрація права оренди земельної ділянки, з якою пов`язувався момент передачі орендодавцем орендареві об`єкту за договором оренди землі.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 червня 2022 року у справі № 131/1486/20.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Як встановлено у справі та не заперечується сторонами у справі, державна реєстрація права оренди спірної земельної ділянки за СТОВ «Авангард» на підставі договору оренди землі від 10 липня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та СТОВ «Авангард», не була здійснена, тобто юридична передача спірної земельної ділянки СТОВ «Авангард» не відбулася .

Такі висновки узгоджуються з висновками Верховного Суду, викладеними в постанові від 12 січня 2021 року у справі № 229/5551/18 (провадження № 61-2060св20).

За таких обставин, вважаю, що суд апеляційної інстанції в постанові від 30 червня 2022 року дійшов помилкового висновку про залишення рішення суду першої інстанції без змін, оскільки на підставі належно оцінених доказів, поданих сторонами, з урахуванням встановлених обставин і вимог, не існує правових підстав для визнання оспорюваного договору недійсним.

Зважаючи на невчинення державної реєстрації у встановленому законом порядку права оренди землі за СТОВ «Авангард» згідно з укладеним договором, відтак у позивача не виникало право користування спірною земельною ділянкою на підставі договору оренди землі від 10 липня 2019 року.

Такі висновки не суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постановах від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (провадження № 14-192цс19), від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19), у яких фактичні обставини справ не є подібними із обставинами у справі, що переглядається. Згідно із законодавством, чинним на час виникнення спірних правовідносин у справах, що переглядалися Великою Палатою Верховного Суду, момент набрання чинності договором оренди землі був пов`язаний саме з державною реєстрацією договору, якщо його сторони не передбачили у договорі інше. Тоді як у справі, що переглядається, чинні на час виникнення спірних відносин правила законодавства передбачають здійснення державної реєстрації речового права - права оренди та саме з цього часу об`єкт за договором оренди землі вважається юридично переданим орендареві.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки, зазначивши, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Суд першої інстанції помилково враховано висновки Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладених у постанові від 02 жовтня 2020 року у справі № 912/3295/18 за позовом про стягнення пені та штрафу за договором оренди землі, оскільки у цій справі спірні правовідносини виникли у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх обов`язків за договором оренди землі, адже висновки в зазначеній справі зроблено за інших встановлених фактичних обставин, які не є подібними до обставин справи, що переглядається.

Метою укладення будь-якого цивільного правочину є отримання певних правових наслідків через реалізацію сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Правочин, укладений без наміру створення правових наслідків, які ним обумовлені, є фіктивним.

Разом з тим реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору.

Також звертаю увагу на те, що добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України) це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Застосування доктрини «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки) є засобом для недопущення недійсності оспорюваного правочину всупереч принципу добросовісності, а не підставою для визнання його недійсним.

Такий висновки суду апеляційної інстанції узгоджуються з висновком Верховного Суду, викладеними в постанові від 22 грудня 2021 року у справі № 357/8115/18 (провадження № 61-7411 св 21).

За таких обставин, звертаю увагу й на те, що судом апеляційної інстанції не мотивовано висновок про відступ від правової позиції, викладеної в постанові Верхового Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 червня 2022 року у справі № 131/1486/20, яка містить висновки щодо застосування відповідних норм права до спірних правовідносин. Зазначена правова позиція прийнята у справі де позивачем є СТОВ «Авангард», а відповідачем також ТОВ «Городок Агроплюс» про визнання правочину недійсним.

Зважаючи на наведене, вважаю, що за результатами перегляду справи в апеляційному порядку апеляційна скарга ТОВ «Городок Агроплюс» підлягала задоволенню, рішення Липовецького районного суду Вінницької області від 13 квітня 2022 року у даній справі скасуванню з ухваленням нового про відмову в задоволенні позовних вимог.

Відповідно до частини третьої статті 35 ЦПК України залишаюсь при своїй окремій думці, яку в письмовій формі приєдную до справи.

Суддя Л. О. Голота