Справа № 2/2218/156/11
Провадження № 4-с/686/61/22
УХВАЛА

23 червня 2022 року Хмельницький міськрайонний суд

Хмельницької області в складі:

головуючого-судді Мазурок О.В.

при секретарі Колісник Л.В.

за участі представника відповідача Романенко Л.О.

приватного виконавця Лабчука Р.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Хмельницькому справу за скаргою ОСОБА_1 на дії/бездіяльність приватного виконавця, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_1 звернулася до суду з скаргою на бездіяльність приватного виконавця виконавчого округу Хмельницької області Лабчука Романа Михайловича. Просить визнати таким, що не підлягає застосуванню, звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 1,3045 га., що знаходиться за адресою Хмельницька область, Летичівський район, Горбасівська сільська рада (кадастровий номер :03:009:0002), складений оцінювачем ТОВ «Бюро оцінок».

На обґрунтування своєї скарги вона вказала, що 16.01.2013 року Хмельницьким міськрайонним судом ухвалено рішення у справі №2/2218/156/11 про стягнення в солідарному порядку з ОСОБА_1 на користь публічного акціонерного товариства комерційний банк «Надра» заборгованості за кредитним договором №05/06/2007-840-КУ641 від 05.06.2007 року 187 791,62 доларів США заборгованості за тілом кредиту, 19 386,53 доларів США заборгованості по сплаті відсотків за кредитом та 1542,07 доларів США пені за несвоєчасну сплату кредиту, а всього 208 720,22 доларів США. 16.01.2013 року Хмельницьким міськрайонним судом ухвалено рішення у справі №2/2218/156/11 про стягнення в солідарному порядку з ОСОБА_1 на користь публічного акціонерного товариства комерційний банк «Надра» заборгованості за кредитним договором №05/06/2007-840-КУ641 від 05.06.2007 року 187 791,62 доларів США заборгованості за тілом кредиту, 19 386,53 доларів США заборгованості по сплаті відсотків за кредитом та 1542,07 доларів США пені за несвоєчасну сплату кредиту, а всього 208720,22 доларів США.

Виконавче провадження з примусового виконання виконавчого листа №2/2218/156/11 виданого 29.07.2013 Хмельницьким міськрайонним судом, щодо стягнення коштів з ОСОБА_1 за вказаним рішенням суду, здійснюється приватним виконавцем Лабчуком Р.М. (виконавче провадження №66106974).

18 листопада 2021 року приватним виконавцем виконавчого округу Хмельницької області Лабчук Р.М. винесено постанову про призначення суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні № 66106974.

11 лютого 2022 року за місцезнаходженням приватного виконавця місто Хмельницький, вулиця Михайла Грушевського, будинок 87, кабінет 406 її представнику було надано для ознайомлення та вручено копію звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 1,3045 га., що знаходиться за адресою Хмельницька область, Летичівський район, Горбасівська сільська рада (кадастровий номер :03:009:0002). Відповідно вказаного звіту складеного оцінювачем ТОВ «Бюро оцінок», вартість земельної ділянки станом на 29 грудня 2021 року складає 462 800,00 грн., або 17 000,20 доларів США за курсом НБУ.

Ознайомившись із звітом про експертну грошову оцінку, вона вважає його незаконним та таким, що не може підлягати застосуванню, у зв`язку з чим змушений звернутися до суду.

Про ознайомлення з вказаним звітом представник скаржника зробив 11 лютого 2022 року запис на зворотній стороні першого аркушу звіту, і відповідно строк звернення до суду до 21 лютого 2022 року.

В звіті в розділі «Висновки» вказано, що метою оцінки є визначення ринкової вартості об`єкта оцінки для цілей оподаткування. В розділі «Єдине призначення звіту» вказано, що даний звіт може використовуватись лише в цілях і за призначенням , зазначеними у договорі та висновках. Отже призначений даний звіт лише для цілей оподаткування, а не для реалізації майна.

Із звіту про оцінку вбачається, що всупереч вимогам чинного законодавства оцінка земельної ділянки проведена без її огляду та оцінювачем не було наведено відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, не були зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів один, шість статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

В звіті зазначено, що об`єктом оцінки є земельна ділянка площею 1,3045 га., що знаходиться за адресою Хмельницька область, Летичівський район, Горбасівська сільська рада.

В розділі «ідентифікація майнових прав» зазначено, що для оцінки надано замовником: Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 261875277 від 16.06.2021 року та Постанов про призначення ВП № 66106974 від 18.11.2021 р. (стор 4 звіту).

Таким чином єдиним документом, з яким ознайомлювався оцінювач і використовував при проведенні оцінки це Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 261875277 від 16.06.2021 року відповідно до якої право власності на земельну ділянку площею 1,3045 га. належить

ОСОБА_1 .

Однак оцінювач не зазначає, що це одна велика земельна ділянка, що розташована на березі річки Південний Буг, у популярному для відпочинку місці поряд з яким знаходяться бази відпочинку (« ІНФОРМАЦІЯ_1 », « ІНФОРМАЦІЯ_2 » та інші).

Так оцінювачем у звіті застосовано метод зіставлення цін продажу (розділ 6 звіту, стор.17). Об`єктами для порівняння обрано об`єкти невеликої площі, з іншим цільовим призначенням, не на березі річки, з яких лише один розташований на території Горбасівської сільської ради, Летичівський район, Хмельницька область.

Однак навіть визначена оцінювачем вартість однієї сотки землі 130,32 доларів СІЛА, є значно нижчою ніж зазначена вартість в об`єктах порівняння від 133 доларів США до 400 доларів США.

Крім того статтею 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в "Україні " визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна, підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього

До схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 19 грудня 2019 року у справі N 211/2171/15, від 01 жовтня 2020 року у справі N 2-2394/10, від 15 жовтня 2020 року у справі N 917/628/17.

У свою чергу, у висновках про вартість майна відсутні дані про неможливість особистого огляду об`єктів дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту N 1 та пунктів 1, 6 статті 9 Закону "України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Вона вважає, що вказані порушення оцінювача, допущені ним під час складання звіту, є безумовною підставою для визнання оцінки такою, що не піддягає застосуванню. Крім того, при застосуванні суб`єктом оціночної діяльності порівняльного методу визначення ціни об`єкту оцінки, не було правильно підібрано земельні ділянки для порівняння, які подібні до ділянки, яка оцінюється та не було проведено в натурі 'її огляд. В свою чергу правильність обрання суб`єктом оціночної діяльності об`єктів для порівняння має суттєве значення для визначення реальної ринкової ціни об`єкта оцінки.

Отже звіт про оцінку вважаю його необ`єктивним та таким, що не може підлягати застосуванню, оскільки проведення оцінки майна відбулося з порушенням вимог Закону України «Про ОЦІНКУ майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національного стандарту Ка 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», пунктів 50, 51, 53, 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», а також статті 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» без огляду земельної ділянки та надання відповідних пояснень оцінювачем про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, без обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, а також неправильним вибором порівняльних об`єктів оцінки при застосуванні порівняльного методу оцінки

Представник ОСОБА_1 в судовому засіданні скаргу підтримала.

Приватний виконавець виконавчого округу Хмельницької області Лабчук Роман Михайлович в судовому засіданні вказав, що він не володіє спеціальними знаннями стосовно проведення оцінки, а тому висловити думку не може, бо він не є оцінювачем.

Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи суд вважає скаргу обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню з наступних підстав: судом об`єктивно встановлено, що рішенням Хмельницького міськрайонного суду від 16.01.2013 року у справі №2/2218/156/11 стягнуто в солідарному порядку з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь публічного акціонерного товариства комерційний банк «Надра» заборгованості за кредитним договором №05/06/2007-840-КУ641 від 05.06.2007 року 187 791,62 доларів США заборгованості за тілом кредиту, 19 386,53 доларів США заборгованості по сплаті відсотків за кредитом та 1542,07 доларів США пені за несвоєчасну сплату кредиту, а всього 208720,22 доларів США.

Виконавче провадження з примусового виконання виконавчого листа №2/2218/156/11 виданого 29.07.2013 Хмельницьким міськрайонним судом, щодо стягнення коштів з ОСОБА_1 за вказаним рішенням суду, здійснюється приватним виконавцем Лабчуком Р.М. (виконавче провадження №66106974).

18 листопада 2021 року приватним виконавцем виконавчого округу Хмельницької області Лабчуком Р.М. винесено постанову про призначення суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні № 66106974.

Відповідно до звіту складеного оцінювачем ТОВ «Бюро оцінок», вартість земельної ділянки станом на 29 грудня 2021 року складає 462 800,00 грн., або

17000,20 доларів США за курсом НБУ. В звіті зазначено, що об`єктом оцінки є земельна ділянка площею 1,3045 га., що знаходиться за адресою Хмельницька область, Летичівський район, Горбасівська сільська рада.

Судом встановлено, що експертом особисто не було виконано обстеження об`єкта оцінки.

Відповідно до довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості ТОВ «Експерт» від 11 лютого 2022 року, оціночна вартість об`єкта оцінки, земельної ділянки площею 13045,00 кв.м., що в Хмельницькій області Летичівського району Горбасівська сільська рада 6183324,80 гривень.

Згідно зі статтею 447 ЦПК України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до вимог цього Кодексу, порушено їхні права чи свободи.

Відповідно до статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника. Звіт про оцінку майна має бути складений не раніше дати винесення постанови про арешт такого майна.

У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання.

У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна.

Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем.

Згідно із частиною 4 статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» - процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлено у статті 12 цього Закону.

Підставою для проведення оцінки майна є, зокрема, договір між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім (частина 1 статті 10, частина 1 статті 11 Закону України Законі України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні").

У частині 1 статті 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" встановлено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.

За змістом статті 3 зазначеного Закону оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Згідно із частиною 6 статті 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту № 2 з урахуванням вимог Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади процедури оцінювання.

Згідно з положеннями пункту 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату.

Згідно з пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

Відповідно до пункту 52 Національного стандарту № 1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства.

Виходячи з наведених норм, підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Згідно з частиною 1 статті 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Відповідно до пункту 15 Національного стандарту № 1 методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Суд вважає, що експертна оцінка спірного нерухомого майна була проведена з порушенням норм чинного законодавства, оскільки суб`єкт оціночної діяльності не здійснював огляду нерухомого майна, що могло вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвести до реалізації описаного та арештованого нерухомого майна за заниженою ціною.

Враховуючи вищевикладене суд вважає, що скарга підлягає задоволенню.

Керуючись ст. 447 ЦПК України, Законом України «Про виконавче провадження» суд, -

У Х В А Л И В:

Скаргу задоволити.

Визнати таким, що не підлягає застосуванню звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 1,3045 га, що знаходиться за адресою Хмельницька область, Летичівський район, Горбасівська сільська рада (кадастровий номер :03:009:0002), складений оцінювачем ТОВ «Бюро оцінок» 29 грудня 2021 року.

Ухвала може бути оскаржена в апеляційному порядку шляхом подачі в 15 денний строк з дня проголошення ухвали апеляційної скарги.

Повний текст ухвали виготовлено 29.06.2022 року.

Суддя: