справа № 278/2/22
З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
04 липня 2022 року м. Житомир
Житомирський районний суд Житомирської області в складі головуючого судді Євгена Татуйка, за участю секретаря Анастасії Бугайчук, розглянув цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ "АРТХАУС ГРУП" про стягнення штрафу за невиконання умов договору,
Заявленими вимогами позивач просив суд ухвалити рішення, яким стягнути з відповідача штрафні санкції обумовлені договором за його не виконання. В судовому засіданні позивач та її представник підтримали вимоги і просили задовольнити. В обґрунтування заявленого зазначили наступне. Між сторонами укладеного договір суперфіцію за яким позивач, як власник земельної ділянки, передала її в користування відповідачеві для забудови багатоквартирним житловим будинком. Правочином обумовлено плату за користування земельною ділянкою у вигляді частини квартир даного житлового комплексу, які відповідач мав передати позивачеві після введення в експлуатацію конкретної секції будівництва. Своїх зобов`язань відповідач не виконав у зв`язку із чим настали підстави для стягнення штрафних санкцій, як продовжував пояснювати представник позивача.
Відповідач, будучи належним чином та завчасно проінформований про існування даного судового спору та проведення у ньому засідань, на розгляд справи не забезпечив явку представника та відзиву на позов не подавав. Позивач не заперечував щодо проведення слухання справи у відсутність відповідача та в заочному порядку. Враховуючи такі фактичні обставини справи та приймаючи до уваги положення ч. 1 ст. 280 ЦПК України, судом вирішено проводити розгляд справи в заочному порядку.
Заслухав пояснення позивача та її представника, проаналізував надані даною стороною матеріали, судом встановлено наступні фактичні обставини справи та відповідно ним правовідносини.
Позивач є громадянкою України, отримувала код платника податку та при зверненні до суду сплатила судовий збір (а.с.1,30,31).
30 березня 2016 року між позивачем та обслуговуючим кооперативом "Житлово - будівельний кооператив "Тетерів" укладено договір суперфіцію, за яким позивач передала в платне та строкове користування згадувану земельну ділянку для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Предметом договору є згадувана у даному рішення земельна ділянка позивача (а.с.57-62 т.1).
Розділ 4 "ціна договору, умови розрахунку" містить пункти 4.1. та два пункти 4.2. Останні містять наступні положення: 4.1. плата за право користування земельною ділянкою для забудови складається з платежів зазначених в додатковому договорі до даного договору та перераховується на розрахунковий рахунок суперфіціара або видається готівкою у строки визначені вищевказаним додатковим договором, що є невід`ємною частиною даного договору.; 4.2. Сторони погодили, що плата за користування земельною ділянкою в подальшому після введення кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва в експлуатацію буде замінена на відповідну кількість квартир та відповідну кількість квадратних метрів комерційної площі в кожній окремій введеній в експлуатацію черзі об`єкта капітального будівництва в порядку та на умовах визначених сторонами в додатковому договорі.
Розділ 9 "права власності на об`єкт нерухомості" містить пункт 9.2. наступного змісту. Суперфіціарій зобов`язується протягом 10 робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва вчинити дії по внесенню відповідних змін до даного договору в частині форми оплати за вказаним договором та надати суперфіціарію документи для реєстрації за суперфіціаром права власності на відповідну кількість квартир (з урахуванням загальної житлової площі, визначеної додатковим договором до даного договору) та надати суперфіціару документи для реєстрації за суперфіціаром права власності на відповідну кількість квадратних метрів комерційної площі (крім площі загального користування).
Розділ 11 "відповідальність сторін" містить пункт 11.6 з таким змістом. В разі несвоєчасного виконання суперфіціарієм вимог п. 4.1. 4.2. даного договору або виконання не в повному обсязі, суперфіціарій сплачує на користь суперфіціара штраф в розмірі 5 млн гривень.
30 березня 2016 року між сторонами укладено додатковий договір до зазначеного раніше договору суперфіцію. Зокрема, пунктами 1, 2 та 4 передбачено наступне (а.с.63 т.1).
Пунктом 1 визначено розмір плати за користування земельною ділянкою, який повертається у випадку виконання пункту 4 додаткової угоди. Строк проведення оплати, протягом десяти днів з дня отримання документації зазначеній у п. 2.
Другим пунктом передбачено обов`язок відповідача протягом десяти днів з дня отримання містобудівних умов та обмежень на забудову земельної ділянки укласти додаткову угоду в якій визначити порядок та строки проведення розрахунків шляхом передачі у власність позивача конкретно визначених квартир із зазначенням характеристик в об`єктах нерухомості (окремих черг об`єкта) та інших квадратних метрів комерційної нерухомості.
Третім пунктом передбачено обов`язок відповідача компенсувати позивачеві земельний податок за користування земельною ділянкою. Даний пункт окремому аналізу не піддається, як такий який не пов`язаний з іншими та не впливає на заявлений предмет позову, оскільки стосується лише компенсації земельного податку.
Четвертим пунктом передбачено обов`язок відповідача на протязі десяти робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва укласти договір яким за рахунок оплати за право користування земельною ділянкою передати у власність позивача конкретно визначені квартири зданих в експлуатацію черг, яка становить 11% загальної площі збудованих квартир і 11% від нежитлових приміщень (комерційна площа без урахування площі приміщень загального користування) з наданням усіх необхідних для цього документів. Загальна площа житлової та комерційної нерухомості становить 11% від загальної площі, але не може бути меншою 3600 квадратних метрів.
5 травня 2016 року укладено тристоронній договір за яким визначено, що новим суперфіціарієм виступає відповідач у справі (а.с.64 т.1).
6 червня 2016 року управління державної архітектурно будівельної інспекції в Житомирській області зареєструвало декларацію про початок виконання будівельних робіт на земельній ділянці позивача, що є предметом договору суперфіцію (а.с.32-35 т.1)
14 червня 2016 року між сторонами внесені зміни в договір суперфіцію, щодо строків проведення розрахунків. Зокрема передбачено проведення часткових розрахунків не пізніше десяти днів з моменту ведення в експлуатацію трьох під`їздів шляхом передачі у власність позивача дванадцяти квартир (а.с.65 т.1).
27 липня 2017 року між сторонами укладено договір про внесення змін до додаткового договору від 30 березня 2016 року. Зокрема, сторони обумовили внести зміни в частині характеристики квартир, які слід передати у власність позивача за рахунок оплати за користування земельною ділянкою (а.с.66 т.1).
22 листопада 2017 року між сторонами укладено договір про внесення змін до договорів від 14 червня 2016 року та від 27 липня 2017 року у частині квартир, які слід передати у власність позивача на виконання основного зобов`язання (а.с.69 т.1).
4 листопада 2020 року створено інформаційну довідку з державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до якої вбачається наявність відомостей про власників квартир в будинку АДРЕСА_1 . Дана довідка не містить відомостей щодо дати та підстав набуття у власність ними майна (а.с.72-247 т.1).
12 квітня 2021 року представник позивача отримав відповідь на запит з управління ДАБІ в Житомирській області з якої вбачається, що відповідно до даних реєстру відповідачу видано п`ять сертифікатів на об`єкти за адресою АДРЕСА_1 , з 21 вересня 2017 року по 9 червня 2020 року. Згадування про здачу в експлуатацію взагалі та в тому числі щодо конкретної секції дана інформація не містить. Що означає видача сертифіката на об`єкти суду роз`яснено не було (а.с.45 т.1).
17 квітня 2021 року позивач направила відповідачу вимогу про виконання умов договору в частині укладення договорів щодо передачі у власність квартир в рахунок оплати права користування земельною ділянкою за договором суперфіцію (а.с.53-54 т.1)
20 квітня 2021 року позивач направила відповідачу лист вимогу про виконання умов зобов`язання в частині укладення договорів щодо передачі у власність квартир та нежитлових приміщень в рахунок оплати права користування земельною ділянкою за договором суперфіцію (а.с.46-49 т.1).
21 квітня 2021 року зареєстровано заяву позивача про вчинення злочину з правовою кваліфікацією за ч. 1 ст. 190 КК України (шахрайство) (а.с.248 т.1). В подальшому, рішенням прокуратури, змінено кваліфікацію на ч. 4 ст. 190 КК України та матеріали передані з дізнання у слідство (а.с.249-251 т.1).
11 листопада 2021 року позивач направила відповідачу лист вимогу, якою запрошувала представника відповідача з`явитись для укладення договору щодо оплати за користування земельною ділянкою в рамках виконання зобов`язань у зв`язку із наявністю інформації про введення в експлуатацію декількох секцій будинку на земельній ділянці позивача (а.с.29 т.1).
17 лютого 2022 року на замовлення позивача у справі проведена експертиза висновками якої встановлено наступне (а.с.10-39 т.2). На земельні ділянці позивача, що є об`єктом договору суперфіцію розміщується багатоквартирний дев`ятиповерховий тринадцяти секційний житловий будинок житлового комплексу "ДОМАШНІЙ". Комплекс займай всю площу ділянки та інших об`єктів нерухомості не виявлено.
Проаналізував фактичні обставини справи та вимоги законодавства, якими врегульовані дані правовідносини, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення вимог з огляду на наступне.
Досліджені в суді положення укладеного між сторонами правочину, додатки до нього та надані на дослідження суду докази, суд вважає, не свідчить про наявність підстав для застосування до відповідача санкцій у виді штрафу за невиконання умов договору. До такого висновку суд дійшов враховуючи наступне.
Додаток до договору від 30 березня 2016 року в його пунктах 1,2 та 4, на переконання суду, містить чіткий алгоритм активних дій обома його сторонами щодо виконання основного правочину.
Пунктом 1 обумовлено розмір плати за користування відповідачем земельною ділянкою в розмірі гривневого еквіваленту 50 тисяч доларів США (аванс), що мають бути сплачені позивачу протягом десяти днів з моменту отримання документації необхідної для початку будівництва. Також, сторонами визначено, що дана сума повертається позивачеві в разі виконання наступних пунктів додаткового договору.
Пункт 2 містить зобов`язання для обох сторін в десятиденний строк з дня отримання дозвільної документації для початку будівельних робіт, тобто ще перед початком будівельних робіт, укласти окремий додатковий договір з визначенням майна, що має перейти у власність позивача, як заміна плати за користування земельною ділянкою визначеною пунктом 1 в межах площ, що згадуються пунктом 4 додаткового договору від 30 березня 2016 року.
Пунктом 4 визначено обов`язок відповідача протягом десяти днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва укласти правочини, щодо передачі у власність позивача конкретного майна із відображенням його характеристик та в обумовлених обсягах.
Аналіз таких положень досягнутих між сторонами домовленостей дає підстави суду стверджувати, що на виконання умов п. 4 додаткового договору укладенню між сторонами про передачу конкретного майна (квартир та комерційної нерухомості у багатоквартирному будинку) мало передувати виконання умов пунктів 1 та 2. Доказів вчинення активних дій зокрема позивачем на виконання умов останнього суду надано не було. Більше того позивачка у судовому засіданні повідомила суду, що такі дії не вчинялась через наявність особистих проблем (хвороба чоловіка). Суд вважає, що не виконав зобов`язання обома сторонами, що згадувались у пунктах 1 та 2 додаткового договору відсутні підстави для виконання пункту 4. Останнє не свідчить про наявність підстав для застосувань обумовлених санкцій. Підсумовуючи аналіз даного абзацу суд зазначає, що невиконання, щонайменше позивачем, умов договору прослідковувалась із самого початку укладення правочину. Щонайменше надані на дослідження докази дають підстави для таких тверджень. Причин, за яких не було виконано пункти з 1 по 3, суду повідомлено не було, як і не було повідомлено обставин за яких не були санкціоновані відповідні наслідки невиконання зобов`язання на початку виконання договору. Зокрема, не повідомлено причини невиконання пункту 1 щодо передачі позивачеві грошових коштів у обумовленому обсязі, як передплату, гарантію виконання зобов`язання у наступних пунктах.
Дійсно, надані позивачем та досліджені судом матеріали свідчать про часткове виконання відповідачем взятих на себе зобов`язань. Так само, встановлені судом фактичні обставини справи містять відомості про зміну деяких термінів виконання зобов`язання, як то 14 червня 2016 року щодо передачі позивачеві квартир з трьох під`їздів будинку. Однак такі зміни та доповнення не стосувались загального та встановленого між сторонами зобов`язання щодо виконання договору та не змінювали чіткий алгоритм дій його сторін.
Відсутні докази початку перебігу строку на виконання пункту 2 додаткового договору передання дозвільної документації на будівництво, що унеможливлює визначити кінцевий строк для укладення попередніх договорів про передачу позивачеві майна частини площ будинку. Так само, дана подія визначала початок строку для виконання обов`язку щодо сплати фіксованої суми грошових коштів, як передплата за користування земельною ділянкою.
Не надано відомостей щодо строку здачі конкретних черг в експлуатацію, що свідчить про передчасність заявлення вимог, оскільки пункт 4 додаткової угоди від 30 червня 2016 року містить чітку прив`язку початку перебігу строку виконання зобов`язання саме у зв`язку із такою подією.
Досліджений висновок експертизи є належним, допустимим та достатнім доказом для дачі висновку про зведення тринадцяти черг багатоквартирного житлового будинку на земельній ділянці позивача, яка є предметом згадуваного даним рішенням договору суперфіцію. Однак, зазначений у експертизі матеріал не містить інформації про початок передачу дозвільної документації перед початком будівництва і дати здачі конкретних черг в експлуатацію, що позбавляє можливості давати висновки про порушення умов зобов`язання відповідачем взагалі та в тому числі в конкретні строки.
Так само, судом встановлено відмінність адреси будинку, який починав будуватись в порівнянні із тим, який збудовано. Документів, які б відслідковували таку зміну суду надано на дослідження не було. Однак, висновок експертизи у сукупності із правовстановлюючими документами на земельну ділянку визначає, що саме дана ділянка є об`єктом договору суперфіцію.
Суд зауважує, що позивач не був обмежений правами подавати докази для підтвердження заявлених вимог та фактичних обставин на які посилався у заяві. Не було заявлено даною стороною клопотань про сприяння судом в реалізації прав щодо отримання доказів, які самостійно обмежений можливостями отримати тощо. Навпроти, судом задоволено клопотання про поновлення процесуального строку для подачі додаткового доказу поза строками визначеними законом. Аналіз фактичних обставин справи даного абзацу дає підстави суду стверджувати, що позивач надав на дослідження суду усі матеріали, які бажав для підтвердження заявлених вимог.
Крім цього, суд наголошує, що дана справа розглядається в рамках цивільного судочинства. Положеннями процесуального закону, який регулює правила розгляду даних справ, визначено наступне. Так, розглядаючи цивільні справи, суд керується принципом диспозитивності та змагальності, які визначають, що кожна сторона повинна самостійно подавати докази та доводити ті обставини на які посилається, в тому числі, шляхом подання доказів, заявлення клопотань і несе ризик настання наслідків пов`язаних із вчиненням або не вчиненням нею процесуальних дій. Доказування заявлених вимог не може перебирати на себе суд або інша сторона. Рішення суду не може ґрунтуватись на припущеннях (ст. 12, 13 та 81 ЦПК України).
Результати вирішення спору не дають підстав для стягнення з відповідача на користь позивача понесених останнім та документально підтверджених судових витрат. Витрати відповідача перед судом не декларувались. Дані правовідносини врегульовані положеннями ст. 141 ЦПК України.
На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 263-265 ЦПК України, суд,
Відмовити у задоволенні позову.
Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повне рішення виготовлене 13 липня 2022 року.

Суддя Євген Татуйко