Житомирський апеляційний суд
Справа №291/1503/20 Головуючий у 1-й інст. Митюк О. В.
Категорія 32 Доповідач Трояновська Г. С.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 червня 2022 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Трояновської Г.С.

суддів: Миніч Т.І., Павицької Т.М.

з участю секретаря судового засідання Кузьменко А.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу №291/1503/20 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сігнет Центр» про розірвання договору оренди землі

за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 29 квітня 2022 року, ухваленого під головуванням судді Митюк О.В. у смт Ружин,

в с т а н о в и в:

У грудні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду із названим позовом та з урахуванням уточнених позовних вимог просила розірвати договір оренди землі відносно земельної ділянки площею 2,5768 га, яка розташована на території Бистріївської сільської ради Ружинського району Житомирської області із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:000:0117, який укладений 13.08.2012 між ОСОБА_2 та ТОВ «Сігнет-Центр» із змінами та доповненнями, внесеними згідно додаткового договору від 29.09.2015.

В обгрунтування позову зазначила, що вона є власником земельної ділянки площею 2,5768 га, яка розташована на території Бистріївської сільської ради, Ружинського району, Житомирської області, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:000:0117, яку вона успадкувала після смерті своєї матері ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . За життя її мати ОСОБА_2 та ТОВ «Сігнет - Центр» уклали договір оренди землі № 1150 від 13.08.2012, а згідно додаткового договору про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.09.2015 року, предметом якої була зазначена вище земельна ділянка, термін дії договору було змінено до 28.09.2025.

Зазначила, що до неї, як до спадкоємця, перейшли всі права та обов`язки за вищевказаним договором, про що вона письмово повідомила відповідача. Посилаючись на те, що орендну плату за 2016,2017,2018,2019, 2020 роки згідно умов договору вона не отримувала, позивач вважала, що існують підстави для розірвання договору оренди. Виходячи із наведеного просила задовольнити її позовні вимоги в повному обсязі.

Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 29 квітня 2022 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвали нове судове рішення про задоволення позову. Доводи апеляційної скарги частково зводяться до мотивів позовної заяви. Окрім того, ОСОБА_1 вказує, що своєчасна виплата орендної плати за користування земельною ділянкою є прямим обов`язком орендаря і жодним чином не має залежати від реалізації права вимоги такої сплати з боку орендодавця, а порушення вказаного обов`язку є наслідком застосування ст. 141 ЗК України. Разом із тим, жодною нормою закону та прийнятих нормативно-правових актів не покладено обов`язку орендодавця звертатися до орендаря з вимогою виплати орендної плати. Звертає увагу, що питання надання доказів на спростування невиплати орендної плати покладено на відповідача. Зазначає, що відповідачу було достеменно відомо про особу позивачки та можливість виплати їй орендної плати. Наводить ряд правових позицій Верховного Суду, на які, на її думку, суд першої інстанції не звернув увагу під час вирішення спору.

Розглянувши справу в межах, визначених ст. 367 ЦПК України, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з огляду на таке.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 13.08.2012 між ОСОБА_2 та ТОВ «Сігнет-Центр» було укладено договір оренди землі № 1150, за яким ОСОБА_3 передала в оренду Товариству земельну ділянку кадастровий номер :03:000:0117 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Бистріївської сільської ради загальною площею 2,5768 га строком на 5 років (а.с. 10-12).

Відповідно до п. 9 договору оренди землі орендна плата за кожен рік користування земельною ділянкою вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі, що складає 3182 грн. 06 коп., що на дату підписання цього договору складає 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.10).

Пунктом 11 Договору передбачено, що орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди орендна плата сплачується до 31 грудня місяця року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 25 грудня поточного року (а.с.10).

За умов договору, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (п. 40).

Згідно додаткового договору про внесення змін та доповнень до договору оренди землі від 29.09.2015, термін дії договору було змінено до 28.09.2025 (а.с.14).

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла та після її смерті відкрилася спадщина на все належне їй майно (а.с. 15).

ОСОБА_1 є новим власником земельної ділянки площею 2,5768 га, яка розташована на території Бистріївської сільської ради, Ружинського району, Житомирської області, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:000:0117 в порядку спадкування за законом (а.с. 8).

Право власності на вказану земельну ділянку підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину за законом, виданим та посвідченим 06.07.2017 державним нотаріусом Ружинської державної нотаріальної контори Житомирської області Ставничим О.В. за реєстром № 1221 та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме лайно 06.07.2017, номер запису про право власності 21266731 (а.с.8-9).

15.01.2018 ОСОБА_1 направила лист на адресу ТОВ «Сігнет-Центр» про те, що вона успадкувала вище згадану земельну ділянку після ОСОБА_2 , в повідомленні зазначається, що вона додає копію Свідоцтва про право власності на спадщину та Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. У доданих документах зазначено як паспортні дані ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків так і адреса її реєстрації - с. Бистріївка ,Ружинського району, Житомирської області (18).

Зазначений лист- повідомлення було отримано ТОВ «Сігнет - центр» 20.03.2018, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення та квитанція №18 від 21.03.2018 УКРПОШТИ (а.с.19-21).

Листом від 20.07.2021 № 406 ТОВ «Сігнет - центр» запросив ОСОБА_1 отримати орендну плату за вказаним вище договором оренди землі, вказавши, що вона успадкувала земельну ділянку у 2017 році та повідомила про це відповідача листом від 15.01.2018 без зазначення платіжних реквізитів для розрахунку за користування земельною ділянкою відповідно до договору оренди землі від 13.08.2012 як це передбачено ч.3 ст. 148-1 Земельного Кодексу України. Також повідомлено, що розрахунок проведено через Укрпошту за адресою АДРЕСА_1 (а.с. 84).

На підтвердження відмови ОСОБА_1 від отримання орендної плати відповідачем надано копію платіжного доручення №38777 від 29.07.2021 про відмову ОСОБА_1 від отримання в АТ «Укрпошта» 37626 грн. орендної плати від ТОВ «Сігнет-центр»(а.с. 85, 139).

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що при вирішенні питання про розірвання договору оренди землі встановленню підлягають обставини щодо систематичності порушень зобов`язань орендаря по, зокрема, сплаті орендної плати (тобто неодноразове, триваюче порушення порядку сплати орендної плати) та істотність цього порушення у аспекті такого обмеження права орендодавця на одержання благ, визначених договором, яке призводить до втрати інтересу з його сторони на підтримання договірних правовідносин.

Право позивача на отримання орендної плати виникло з моменту отримання спадщини.

Суд вважав, що оскільки ОСОБА_1 в заяві-повідомленні не вказала ні своєї адреси, ні платіжних реквізитів, чим позбавила відповідача можливості перерахування їй орендної плати, то поведінка відповідача, як учасника договірних відносин є добросовісною та такою, що не порушує договірні зобов`язання.

Суд дійшов висновку, що за відсутності у орендаря даних нового власника земельної ділянки, він був позбавлений можливості сплачувати орендну плату у визначений договором строк.

Суд також вказав, що протягом усього терміну перебування земельної ділянки у власності ОСОБА_1 остання не вчиняла жодних дій з метою отримання орендної плати, більше того вона ухиляється від отримання орендної у будь-якій формі. У позивача була і раніше наявна об`єктивна можливість отримати орендну плату та їй і на даний час ніщо не перешкоджає отримати орендну плату.

Колегія суддів не погоджується із такими висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», Земельним Кодексом України та загальними нормами Цивільного Кодексу України щодо підстав дострокового розірвання договору.

Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором як підстава для розірвання договору оренди.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (касаційне провадження № 61-41932сво18) дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати.

Спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) (стаття 1216 ЦК України).

До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (статті 1218 ЦК України).

Частиною третьою статті 1223 ЦК України визначено, що спадщина належить спадкодавцю від дня відкриття спадщини. Тобто дата оформлення спадщини, а саме отримання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину не може обмежувати можливість реалізації належних спадкоємцю прав власника від дня відкриття спадщини.

Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Судом встановлено, що після смерті ОСОБА_2 орендовану земельну ділянку успадкувала її дочка ОСОБА_1 , що підтверджується копією свідоцтва про право на спадщину від 06.07.2017 та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 06.07.2017, отже у позивача виникло право вимагати у відповідача сплати орендної плати з моменту отримання ним спадщини.

Пунктом 11 договору оренди землі передбачено, що оплата орендної плати здійснюється щорічно до 25 грудня поточного року.

15.01.2018 ОСОБА_2 на адресу ТОВ «Сігнет-центр» направила лист-повідомлення, що земельна ділянка, яка є предметом оспорюваного договору оренди, належить їй згідно свідоцтва про право на спадщину, який Товариство отримало 20.03.2018, про що свідчить рекомендоване повідомлення в матеріалах справи (а.с. 20) та не заперечується самим відповідачем.

Із вказаним позовом ОСОБА_2 звернулася до суду 11 грудня 2020 року.

З наведеного вбачається, що з січня 2018 року ТОВ «Сігнет-центр» було обізнано про спадкоємця орендодавця, а з урахуванням умов договорів оренди мало сплатити орендну плату до 25 грудня 2018 року за вказаний рік й, відповідно, за 2019-2020 роки також.

Позивач вказує, що після смерті матері, яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , відповідачем орендна плата не виплачувалась і він користувався земельною ділянкою площею 2,5768 га, яка розташована на території Бистріївської сільської ради, Ружинського району, Житомирської області, з кадастровим номером :03:000:0117 упродовж цього періоду безкоштовно.

Судом встановлено, що ТОВ «Сігнет-центр» лише у липні 2021 року, тобто з порушенням строків, встановлених у договорі оренди землі, намагалося сплатити позивачу орендну плату за договорами оренди землі за 2017-2021 роки (а.с. 83-84).

Таким чином, здійснюючи оплату за договором оренди землі у липні 2021 року, ТОВ «Сігнет-центр» порушило умови вказаного договору щодо строків її здійснення, а враховуючи те, що з часу обізнаності про нового власника земельних ділянок, тобто з січня 2018 року, відповідач не здійснив оплату за 2018-2020 роки до 25 грудня 2020 року та за попередній період, вбачається систематична несплата орендної плати за договором оренди землі, що є підставою для його розірвання.

Посилання суду на те, що позивачем не було виконано приписи статті 148-1 ЗК України, а отже з незалежних від орендаря причин він був позбавлений можливості виконати свій обов`язок щодо виплати орендної плати, є безпідставними, оскільки чинне законодавство України не встановлює наслідків порушення вказаних строків. Крім того, матеріали справи не містять доказів намагання орендарем здійснити оплату за 2017-2018 року до обізнаності про спадкоємця орендодавця, так і після обізнаності про нього, тобто з січня 2018 року, у відповідності до умов договору оренди землі, а саме здійснення оплати до 25 грудня поточного року. Вказані висновки суду узгоджується із позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 15.09.2021 по справі № 274/4716/20.

Доводи відповідача, що позивачкою не надано реквізитів для оплати не заслуговують також на увагу, оскільки позивачем було зазначено, що вона являється також власником іншої земельної ділянки кадастровий номер:03:000:0130 площею 2,5681 га., яка також знаходиться в оренді TOB «Сігнет-Центр» згідно укладеного договору оренди землі № 1151 від 13.08.2012 року.

А відтак, за користування вказаною земельною ділянки позивачка отримує орендну плату особисто, починаючи з 2012 року, тому вказана обставина підтверджує те, що відповідачу було достеменно відомо про особу позивачки та можливість виплати її орендної плати. Вказана обставина не була спростована та не заперечується відповідачем.

Більше того, у додаток до повідомлення від 15.01.2018 ОСОБА_1 було додано свідоцтво про право на спадщину за заповітом, згідно якого також вбачається, що вона зареєстрована у цьому ж селі, де знаходиться спірна земельна ділянка с. Бистріївка, Ружинського району Житомирської області, а тому для відповідача не було перешкод у виплаті орендної плати шляхом здійснення грошового переказу на її поштову адресу у передбачений договором термін.

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Отже, оскільки законодавець визначає однією із істотних умов договору оренди землі орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в отриманні орендної плати за таким договором. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Вказані висновки викладені Верховним Судом у постанові від 10.09.2021 по справі № 650/628/19-ц, від 16 лютого 2022 року по справі № 612/678/19-ц.

З огляду на викладене та виходячи із положень статей 31, 32 Закону України «Про оренду землі», статті 651 ЦК України, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичного невиконання відповідачем істотної умови цього договору щодо внесення орендної плати в обумовленому договором розмірі, а тому позовні вимоги підлягають задоволенню.

Виходячи із наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено із порушенням норм чинного матеріального та процесуального законодавства, а тому підлягає скасуванню згідно положень ст. 376 ЦПК України із ухваленням нового судового рішення про задоволення позовних вимог.

Оскільки позов задоволено, то відповідно до положень п.1 ч.2 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в розмірі 2102 грн (а.с.1, 186).

Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374, 376, 381-384, 390-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 29 квітня 2022 року скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

Розірвати договір оренди землі відносно земельної ділянки площею 2,5768 га, яка розташована на території Бистрівської сільської ради Ружинського району Житомирської області із цільовим призначенням для ведення товарного сілськогосподарського виробництва, кадастровий номер :03:000:0117, який укладений 13.08.2012 між ОСОБА_2 та ТОВ «Сігнет-Центр» із змінами та доповненнями, внесеними згідно додаткового договору від 29.09.2015.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Сігнет Центр» на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 2102 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 30.06.2022.

Головуючий Судді