Справа № 553/1091/19
Провадження №552/220/22
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28.06.2022 Київський районний суд м.Полтави в складі:

головуючого - судді Самсонової О.А.,

секретар судового засідання Іщенко Р.Р.,

учасники справи та їхні представники:

позивач ОСОБА_1 ,

представник позивача адвокат Марченко Галина Іванівна,

відповідач Товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд»,

представник відповідача Левенець Юрій Ростиславович,

відповідач ОСОБА_2 ,

відповідач ОСОБА_3 ,

представник відповідача адвокат Гречко Віктор Олексійович,

відповідач Департамент з питань реєстрації Полтавської міської ради,

третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Полтава Комунсервіс»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», Департаменту з питань реєстрації, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору частково недійсним, визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності, визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації права власності та за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 та Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання договору недійсним, -

в с т а н о в и в:

Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд, Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради, про визнання майнових прав на об`єкт будівництва, визнання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру частково недійсним, визнання незаконним припинення договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності на майнові права, визнання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним та встановлення факту нумерації квартири, визнання права власності на майнові права відповідно до Закону України «Про захист прав споживачів».

В позовній заяві та заяві про збільшення позовних вимог (т. 1 а.с. 31-45, 178 -194, т. 5 а.с. 221 225, т. 6 а.с. 16 28) зазначила, що 25 квітня 2017 року між ТДВ «Полтавтрансбуд» та нею укладено договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно з пунктом 1.1. якого продавець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 .

Предметом договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.

За умови виконання своїх обов`язків за цим договором покупець одержує від продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності покупця на об`єкт.

Відповідно до умов договору вона мала сплатити вартість придбаних майнових прав на об`єкт шляхом перерахування коштів згідно з розділом 3 цього договору на поточний рахунок продавця у сумі 581 400 грн. Покупець здійснює оплату за договором на користь продавця згідно графіка платежів, що є невід`ємною частиною договору (пункт 3.4.).

Вказувала, що вона свої зобов`язання виконала у повному обсязі 12 грудня 2018 року, підтвердженням того є квитанції з банку щодо оплати майнових прав на суму 581 400 грн. та 1 800 грн. - 05 квітня 2019 року (доплата за балкон).

Згідно з пунктом 2.2. договору орієнтовний строк введення об`єкта до експлуатації - 30 червня 2018 року, однак на час звернення до суду з позовом будинок до експлуатації не введено.

10 квітня 2019 року на її адресу направлений лист ТДВ «Полтавтрансбуд» за № 15/2 від 22 січня 2019 року, отриманий нею у поштовому відділенні 25 квітня 2019 року, з якого вбачається, що ТДВ «Полтавтрансбуд» в односторонньому порядку припинило укладений з нею договір від 25 квітня 2017 року.

Підставою припинення вказаного договору, за посиланням ТДВ «Полтавтрансбуд», є невиконання нею розділу 3 договору в частині порушення зобов`язань по розрахунках, що, на її думку, не відповідає дійсності та суперечить умовам договору.

Відповідно до пункту 3.1 умов договору вона зобов`язувалася сплатити 581 400 грн. та згідно з пунктом 4.1 договір діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.

Станом на 05 квітня 2019 року нею за договором сплачено 583 200 грн. Але своїми фактичними діями, які виразилася у направленні на її адресу 10 квітня 2019 року відповідачем листа про розірвання договору в односторонньому порядку, відповідач виразив наміри про заволодіння її майновими правами на об`єкт будівництва, тобто на квартиру АДРЕСА_2 , використовуючи при цьому її грошові кошти, перераховані на рахунок відповідача, як інвестиційні.

Також, зазначила, що пункти 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8 договору №24 від 25 квітня 2017 року в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем, є несправедливими, недобросовісними та такими, що порушують її права та завдали істотної шкоди.

Вважала, що вона повністю виконала умови договору, сплатила повністю кошти, що передбачені договором, але відповідач, порушуючи її права, безпідставно, незаконно припинив дію договору, що укладений між ними, чим позбавив її майнових прав на об`єкт.

В подальшому ТзДВ «Полтавтрансбуд» шляхом укладення неправомірного договору з ОСОБА_2 від 28 травня 2019 року №96 права на спірну квартиру передані ОСОБА_2

ОСОБА_2 , уклавши договір №3347 від 12 жовтня 2021 року з ОСОБА_3 , передав їй права на спірну квартиру за цим недійсним договром.

Ураховуючи наведене, з урахуванням уточнень, в тому числі наведених у відповіді на відзив, ОСОБА_1 просила суд:

визнати частково недійсним договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею та ТДВ «Полтавтрансбуд», а саме пункти 4.5, 4.5.1, 4.7 та 4.8;

застосувати наслідки часткової недійсності договору № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею та ТДВ «Полтавтрансбуд», визнати договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею та ТДВ «Полтавтрансбуд» чинним (діючим, не припиненим);

визнати дії ТДВ «Полтавтрансбуд», які полягають в припиненні договору № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, що укладений між нею, та ТДВ «Полтавтрансбуд» в односторонньому порядку - незаконними;

визнати факт, що квартира АДРЕСА_3 , фактично є квартирою АДРЕСА_2 цього будинку, відносно якої був укладений договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року з нею,

зобов`язати ТДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни в договір № 24 купівлі-продажу майнових прав від 25 квітня 2017 року на квартиру АДРЕСА_4 , змінивши номер квартири на АДРЕСА_5 ;

зобов`язати ТДВ «Полтавтрансбуд» скласти та підписати акт приймання-передачі майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 ;

визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_3 ;

визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 64,8 кв. м, житловою площею 35,4 кв. м, яка складається з: кімнати «4» площею 14 кв. м, кімнати «3» площею 21,4 кв. м, кухні «2» площею 11,4 кв. м, коридору «1» площею 85 кв. м, ванної кімнати «6» площею 3,8 кв. м, вбиральні «5» площею 1,9 кв. м.;

скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_2 ;

визнати недійсним Договір купівлі-продажу № 96 від 28 травня 2019 року укладений між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 , щодо квартири за адресою: АДРЕСА_6 (нинішня адреса: АДРЕСА_7 );

визнати недійсним Договір купівлі-продажу № 3347 від 12 жовтня 2021 року укладений щодо придбання у власність ОСОБА_3 квартири за адресою: АДРЕСА_8 (нинішня адреса: АДРЕСА_7 );

скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_9 за ОСОБА_3 .

Ухвалою Київського районного суду м. Полтави від 18 лютого 2020 року замінено Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Полтавської міської ради на його правонаступника - Департамент з питань реєстрації (т. 3 а.с. 114).

Ухвалою суду від 13 січня 2022 року до участі у справі в якості співвідповідачів за клопотанням позивача та її представника залучено ОСОБА_2 та ОСОБА_3 (т. 5 а.с. 238).

Відповідач ОСОБА_3 звернулась до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_1 та ТзДВ «Полтавтрансбуд» про визнання договору недійсним.

У зустрічному позові ОСОБА_3 зазначила, що на даний час вона є законним власником квартири АДРЕСА_3 .

Після її залучення до участі у справі в якості співвідповідача вона дізналася, що в провадженні Київського районного суду м.Полтави перебуває цивільна справа №553/1091/19.

Первісний позивач у справі обґрунтовує свої позовні вимоги до ОСОБА_3 придбанням майнових прав на квартиру АДРЕСА_9 на підставі договору купівлі-продажу № 24 від 25 квітня 2017 року, який було припинено з ініціативи ТЗДВ «Полтавтрансбуд» у зв`язку із порушенням позивачем строків оплати.

Але на переконання відповідача ОСОБА_4 не може вважатися належним інвестором спірної квартири з огляду на таке.

Статтею 1 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» визначено, що інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход). Такими цінностями можуть бути, у тому числі - кошти.

Згідно статті 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» об`єктами інвестицій може бути будь-яке майно, у тому числі - майнові права.

Позивач за первісним позовом стверджує, що вона придбала саме майнові права на об`єкт будівництва - квартиру АДРЕСА_9 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 24 від 25 квітня 2017 року.

У відповідності до частини третьої статті 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва. Фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Серед поданих до матеріалів справи первісним позивачем, у тому числі письмових доказів відсутні докази, які б підтверджували придбання ОСОБА_4 майнових прав на об`єкт будівництва через фонд фінансування будівництва чи за посередництва інституту спільного інвестування.

Тому укладений між ТЗДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_4 договір, змістом якого є купівля-продаж майнових прав на квартиру АДРЕСА_9 було вчинено всупереч вимогам статті 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», тобто - з порушенням закону.

В свою чергу, ОСОБА_2 майнові права на квартиру придбавалися у спосіб, що повністю відповідає вимогам чинного законодавства про інвестування об`єктів житлового будівництва, а саме - кошти в будівництво житла ним було про інвестовано через інститут спільного інвестування, яким є Пайовий закритий недиверсифікований венчурний інвестиційний фонд «Забудовник» (від імені, в інтересах та за рахунок якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Полтавтрансбуд»).

ОСОБА_3 квартира АДРЕСА_9 взагалі була придбана за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу нерухомого майна, а не майнових прав, а тому вона є добросовісним набувачем саме нерухомого майна за оплатним договором.

Тому відповідач ОСОБА_3 просила суд визнати недійсним договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , що був укладений 25 квітня 2017 року між ОСОБА_1 та Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» (т.6 а.с. 103-105).

Відповідач ТзДВ «Полтавтрансбуд» надав відзив на позов ОСОБА_1 , у якому проти позовних вимог заперечив.

У відзиві зазначив, що позивачем у позові та у заяві про збільшення позовних вимог не наведено підстав недійсності договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_9 , що укладено між відповідачем у справі та ОСОБА_2 , зазначених у ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Позивачем не наведено жодних доказів в обґрунтування позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_9 , що був укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Відповідач застосував право одностороннього припинення договору у зв`язку із порушенням позивачем строків оплати за договором.

Договором було визначено графік оплат. Позивачкою вказаний графік було порушено, цей факт вона не оспорює.

Умовами договору, що укладений між позивачем та відповідачем, передбачено право Продавця відмовитись від Договору в односторонньому порядку (п. 4.4) у випадку порушення покупцем зобов`язань, передбачених розділом 3 Договору (щодо строків оплати).

Пунктом 4.5 Договору визначено, що наслідком відмови продавця від Договору є припинення останнього.

Принцип свободи договірного регулювання правовідносин, втілений у чинному законодавстві, дозволяє сторонам договору на власний розсуд визначати свої взаємні права та обов`язки, у тому числі щодо односторонньої відмови від договору.

Позивачем не доведено обставин, що підлягають доказуванню у справі, а з огляду на те, що позивач не є, і не була власником квартири, і навіть не набула майнових прав на вказану квартиру, то вона об`єктивно і не може надати доказів на підтвердження фактів, що потребують доказування у справах про захист прав споживачів, оскільки такі факти відсутні.

Право власності на майнові права було передано іншій особі (яка зареєструвала право власності на квартиру) після розірвання Договору з ініціативи відповідача.

Тому відсутні передумови для передачі майнових прав за Договором оскільки сам Договір припинено, а майнові права відчужено третій особі.

Тому вимога про зобов`язання підписання акту приймання-передачі майнових прав за Договором є необґрунтованою та безпідставною.

Визнання недійсними окремих пунктів договору не тягне за собою недійсності усього договору.

Вимоги про визнання права власності на майнові права та права власності на квартиру є безпідставними та не можуть бути задоволені судом на підставі ст. 392 ЦК України, оскільки такі майнові права у позивача не виникали та йому не належать, оскільки за актом приймання-передачі не передавалися, зобов`язання відповідача з передачі майнових прав позивачу за Договором купівлі-продажу майнових прав припинилися у зв`язку із припиненням Договору, що передбачено нормою ч. 3 ст. 615 ЦК України.

Позивачем у справі не доведено той факт, що вона набула права власності на майнові права.

Визнання права власності (на майнові права у т.ч.) на підставі судового рішення можливе за умови, що позивач є власником та не перебував (не перебуває) з відповідачем у зобов`язальних відносинах.

Позивач перебував з відповідачем у зобов`язальних відносинах то, відповідно, й права позивача повинні захищатися за допомогою відповідних норм зобов`язального права.

Просив також звернути увагу на той факт, що кошти, сплачені позивачем у відповідності до договору поверталися їй відповідачем неодноразово після розірвання договору але позивачка перераховувала їх назад знов і знов та, в кінці-кінців, закрила свій рахунок у банку. Тож тепер відповідач не має можливості повернути кошти позивачу з вини останньої.

Тому просив суд відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 в повному обсязі (т.6 а.с. 35-36).

Відповідач ОСОБА_2 також надав відзиві на позов, у якому зазначив, що вважає позовну заяву безпідставною і такою, що не підлягає до задоволення.

Спірну квартиру він придбав на законних підставах, як добросовісний покупець. Придбав він саме квартиру номер АДРЕСА_3 .

Після зняття всіх арештів і обтяжень він за своїм вільним волевиявленням, на законних підставах відчужив дану квартиру. Тому позовні вимоги ОСОБА_1 в повному обсязі просив залишити без задоволення (т. 1 а.с. 71-73, т. 6 а.с. 71).

Відповідач Департамент з питань реєстрації також надав відзив на позов, у якому зазначив, що позовні вимоги не визнає, оскільки ОСОБА_5 в позовній заяві не викладено жодної обставини, не наведено жодного доказу, що Департаментом порушено, оспорено або не визнано її права (т. 5 а.с. 176 180).

Позовні вимоги позивача, зокрема, заявлені як «скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_9 , загальною площею 64,8 кв. м - за ОСОБА_2 ».

Згідно з абзацами першим-третім частини 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Відповідно до Інформації з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 25.07.0219 за №175204133, об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_7 а реєстраційний номером 101 внесено до Державного реєстру права власності на нерухоме майно «підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень ( з відкриттям розділу), індексний номер: 47683158 від 09.07.2019 11:01:19, приватним нотаріусом Удовіченко Мариною Юріївною, Полтавський міський нотаріальний округ, Полтавської області».

Тобто державну реєстрацію прав проведено нотаріусом, який є державним реєстратором.

Державні реєстратори Департаменту з питань реєстрації не вчиняли державну реєстрацію права власності на нерухоме майно щодо об`єкта розташованого за адресою: АДРЕСА_7 .

При цьому позивач в позовній заяві не викладає жодних обґрунтувань та не надає жодного доказу про порушення прав Департаментом щодо майна позивача.

Враховуючи предмет спору, обставини справи та вимоги позивача, Департамент не є тією особою, яка повинна відповідати за позовом.

Тому просив відмовити в задоволенні позову в частині вимог до Департаменту з питань реєстрації.

ТзДП «Полтавтрансбуд» надав відзив на зустрічний позов ОСОБА_3 , у якому зустрічні позовні вимоги визнав.

Зазначив, що обґрунтування вимог зустрічного позову вважає цілком законним та таким, що підлягає до задоволення (т. 6 а.с. 162).

Учасники справи також надали інші заяви по суті справи:

позивач надала відповідь на відзив ТзДВ «Полтавтрансбуд», у якому просила її позовні вимоги задовольнити (т. 6 а.с. 16 28), відповідь на відзив відповідача ОСОБА_2 , у якій, посилаючись на те, що її право було порушено в тому числі і за участю ОСОБА_2 , зазначила, що її позов є законним та підлягає до задоволення (т. 6 а.с. 74 75), заперечення на зустрічний позов ОСОБА_3 , у якому посилилась на необґрунтованість зустрічних позовних вимог, а крім того просила застосувати наслідки спливу строку позовної давності, починаючи з дня укладення оскаржуваного відповідачем договору (т. 6 а.с. 171);

ТзДП «Полтавтрансбуд» надав відповідь на заперечення позивача щодо зустрічного позову (т. 6 а.с. 191 194), яка не підписана представником відповідача, а тому судом до уваги не приймається;

відповідач ОСОБА_3 надала відповідь на заперечення, у якій просила задовольнити її зустрічні позовні вимоги, а в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 просила відмовити (т. 6 а.с.197).

Ухвалою судді Київського районного суду м. Полтави від 12 червня 2019 року у даній справі відкрито провадження (т. 1 а.с. 55).

Справа розглядалася в загальному позовному провадженні.

Постановою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року касаційну скаргу ОСОБА_1 задоволено, рішення Київського районного суду м. Полтави від 15 вересня 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року скасовано, справу направлено до Київського районного суду м. Полтави на новий розгляд.

Ухвалою Київського районного суду м.Полтави від 14 лютого 2022 року відмовлено в задоволенні заяви позивача ОСОБА_1 про забезпечення доказів (т. 6 а.с. 55).

Ухвалою суду від 21 березня 2022 року частково задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів, витребувано у приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Пусан Тетяни Володимирівни копію договору купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_10 , укладеного 12 жовтня 2021 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 (т. 6 а.с. 85).

Ухвалою суду від 27 квітня 2022 року зустрічний позов ОСОБА_3 до ОСОБА_1 та Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання договору недійсним об`єднано в одне провадження з первісним позовом ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», Департаменту з питань реєстрації, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору частково недійсним, визнання дій незаконними, зобов`язання вчинити певні дії, визнання права власності, визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації права власності (т. 6 а.с. 146).

В судовому засіданні 28 червня 2022 року судом відмовлено в задоволенні клопотання представника позивача про визнання обов`язковою явки відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Інші заяви по суті справи або клопотання сторони суду не подавали.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_6 первісний позов підтримали та просили задовольнити. При цьому посилались на обставини, викладені в позовній заяві та інших заявах позивача по суті справи. В задоволенні зустрічного позову просили відмовити.

Представник відповідача ТзДВ «Полтавтрансбуд» Левенець Ю.Р. в судовому засіданні проти первісного позову ОСОБА_1 заперечив, в його задоволенні просив відмовити. Позовні вимоги ОСОБА_3 визнав. При цьому посилався на обставини, викладені відповідачем в його відзивах.

Представник відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_7 в судовому засіданні проти первісного позову ОСОБА_1 заперечив, в його задоволенні просив відмовити. Зустрічні позовні вимоги ОСОБА_3 підтримав в повному обсязі, просив їх задовольнити.

Інші особи, що беруть участь у справі, в судове засідання не з`явились.

Враховуючи відсутність підстав, передбачених ст. 223 ЦПК України для відкладення розгляду справи, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності осіб, що в засідання не з`явились.

Суд, заслухавши позивача та її представника, представників відповідачів, дослідивши докази у справі, приходить до наступного висновку.

Судом встановлено, що 25 квітня 2017 року між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 укладено договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно з пункту 1.1. якого продавець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_1 (т. 1 а.с.16 19).

Предметом даного договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт, після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів.

За умовами пункту 1.5 договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються покупцем ОСОБА_1 від продавця ТзДВ «Полтавтрансбуд» шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом шістдесяти календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав, що визначені у пункті 3.1 з урахуванням пункту 3.2 цього договору.

Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Згідно з пунктом 1.6 даного договору умови, суми і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються цим договором, додатками до нього.

Згідно пункту 2.1. договору майнові права на об`єкт являють собою права на будівництво та отримання у власність жилого приміщення, визначеного п. 1.1. даного договору.

Відповідно до пункту 3.1 договору сторонами визначено, що вартість майнових прав на об`єкт становить 581400 грн., у тому числі податок на додану вартість (далі - ПДВ), що нараховується згідно діючого законодавства на дату виникнення податкового зобов`язання.

За умовами пункту 3.4 договору покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця згідно з графіком платежів (додаток № 1), що є невід`ємною частиною договору.

Згідно з погодженого сторонами графіку сплати платежів, ОСОБА_1 мала сплатити кошти за вказаним договором у повному розмірі (581400 грн.) до 25 червня 2018 року.

Пунктом 4.3 передбачено, що у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із сторін цей договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим договором та чинним законодавством України.

Пунктом 4.4 встановлено, що продавець має право відмовитись від цього договору при настанні одного з зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього Договору (у тому числі порушення строку оплати згідно з графіком); б) у випадку не підписання покупцем акту приймання-передачі об`єкту протягом 60-денного строку, визначеного пунктом 1.5 даного договору.

За умовами пункту 4.5 у випадку відмови продавця від цього договору продавець направляє покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього договору, повідомлення про таку відмову. Сторони за взаємною згодою встановили, що наслідком відмови продавця від цього договору є припинення останнього. Договір припиняється з моменту спливу п`яти робочих днів з дня відправлення повідомлення про відмову, а у частині виконання грошових вимог - у день повного їх здійснення. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище п`ятиденного строку, вважається дата, зазначена на квитанції, яка надається продавцю відділенням зв`язку при відправленні листа з повідомленням про вручення.

Відповідно до пункту 4.5.1 з моменту відмови продавця від цього договору (тобто з шостого робочого дня з дня направлення повідомлення, передбаченого пунктом 4.5 цього договору) зобов`язання продавця щодо передачі майнових прав покупцю вважаються такими, що припинилися.

Умовами пункту 4.6 передбачено, що у випадку відмови продавця від цього договору з підстав, передбачених підпунктом а) та/або підпунктом б) пункту 4.4 цього договору, продавець зобов`язується повернути покупцю суму здійснених ними платежів. Повернення продавцем платежів у передбачених цим договором випадках здійснюється на користь покупця, який здійснював відповідну оплату.

Згідно з пунктом 4.7 у випадку відмови продавця від цього договору з підстав, передбачених підпунктом а) та/або підпунктом б) пункту 4.4. цього договору продавець повертає покупцю суму здійснених ним платежів за вирахуванням на свою користь штрафу у розмірі 25 % від суми таких платежів за неналежне виконання покупцем своїх зобов`язань.

Умовами пункту 4.9 визначено, що розірвання цього договору після підписання акту приймання-передачі майнових прав на об`єкт не допускається. Строк повернення коштів визначається продавцем.

Таким чином встановлено, що правовідносини, які виникли між ОСОБА_1 та ТзДВ «Полтавтрансбуд» регулюються нормами чинного законодавства та договором №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, укладеного вказаними сторонами.

Графік сплати ОСОБА_1 платежів за договором є його невід`ємною частиною.

Оскільки вказаний договір передбачав строки сплати ОСОБА_1 вартості майнових прав на об`єкт, ця умова договору також підлягала виконанню, як інші умови цього договору.

Як встановлено судом, позивачем за договором було сплачено (т. 1 а.с. 7):

27 квітня 2017 року - 193800 грн.;

01 серпня 2017 року - 360000 грн.;

12 грудня 2018 року - 27600 грн.;

05 квітня 2019 року - 1 800 грн.

Таким чином в межах строків, визначених договором №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, ОСОБА_1 було сплачено 553800 грн., в той час як згідно умов цього договору вона мала сплатити 581400 грн.

Таким чином судом встановлено, що ОСОБА_1 порушила умови договору в частині сплати коштів у визначені строки, оскільки до граничної дати внесення коштів, передбаченої договором, - до 25 червня 2018 року вона не доплатила 27600,00 грн.

Суд відхиляє доводи позивача та її представника, що сторонами договору щодо вказаної суми велися переговори, а вказана сума позивачем була внесена на рахунок ТзДВ «Полтавтрансбуд» одразу ж після того, як їй було відмовлено у зменшенні вартості квартири на суму коштів, витрачених позивачем на будівництво об`єкта інвестування (проводка, штукатурення, встановлення металопластикових виробів таких як вікна, двері покращеної якості).

При цьому договором №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року була передбачена вартість майнових прав на об`єкт 581400 грн.

Тому, діючи у правовідносинах належним чином, позивач мала сплатити на рахунок ТзДВ «Полтавтрансбуд» всю суму, передбачену вказаним договором, - 581400 грн., а після цього вирішувати з відповідачем питання щодо коштів, витрачених нею на влаштування проводки, штукатурення, встановлення металопластикових виробів у квартирі при тому, що договором цього передбачено не було.

Тобто позивачем умови договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року було порушено в частині строків внесення коштів.

Судом також встановлено, що 10 квітня 2019 року від імені ТзДВ «Полтавтрансбуд» на адресу ОСОБА_1 було направлено лист №15/2 від 22 січня 2019 року про відмову від Договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року.

Вказана обставина підтверджується описом вкладення до цінного листа та квитанцією Укрпошти до відправлення №296, у яких зазначена дата відправлення 10 квітня 2019 року (т. 1 а.с. 9).

Як вбачається з вказаного листа від 11 січня 2019 року №15/2 на адресу ОСОБА_1 було повідомлено, що між нею та ТЗДВ «Полтавтрансбуд» 25.04.2017 р. укладено Договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Відповідно до умов Договору №24 вона взяла на себе зобов`язання здійснити оплату майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 в сумі 581400,00 грн. Станом на 18.01.2019 року нею порушені зобов`язання в частині розрахунків (розділ 3 Договору).

Також у вказаному листі зазначено, що керуючись правом, передбаченим пп.а) п.4.4., п.4.5. Договору №24, ТЗДВ «Полтавтрансбуд» повідомляє позивача про свою відмову від вищезазначеного Договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладеного 25.04.2017 року, що має наслідком припинення останнього (т. 1 а.с. 10).

Вирішуючи питання щодо наявності підстав для односторонньої відмови ТзДВ «Полтавтрансбуд» від договору, суд встановив наступне.

Відповідно до п. 1 ч.1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Право продавця відмовитись від цього договору передбачено у випадку порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього Договору (у тому числі порушення строку оплати згідно з графіком).

Таким чином у правовідносинах, що виникли між ОСОБА_1 та ТзДВ «Полтавтрансбуд», договором передбачено можливість односторонньої відмови від зобов`язання у випадку порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього Договору (у тому числі порушення строку оплати згідно з графіком).

В той же час висновком почеркознавчої експертизи від 25 березня 2020 року, проведеної за матеріалами кримінального провадження № 0001881 встановлено, що повідомлення ТзДВ «Полтавтрансбуд» (вих. №15/2 від 22.01.2019) на ім`я ОСОБА_1 про припинення дії договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладеного 25.04.2017 року, виконані не ОСОБА_8 , а іншою особою.

Представник відповідача, заперечуючи в судовому засіданні проти того, що підпис генерального директора ТзДВ «Полтавтрансбуд» Ландаря О.М. є підробленим, посилався на те, що вказаний лист не підроблений, а підписаний іншою особою замість ОСОБА_8 .

При цьому будь-яких доказів того якою саме особою такий лист підписаний, і чи мала така особа повноваження для вирішення питань щодо укладення, розірвання договорів або односторонньої відмови від зобов`язання відповідачем до матеріалів справи надано не було.

Як встановлено постановою Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року у даній справі, лист від 22 січня 2019 року №15/1 про припинення дії договору підписаний не генеральним директором ТДВ «Полтавтрансбуд» Ландарем О.М., тобто такий документ не повинен братися до уваги, оскільки такий доказ є неналежним і недопустимим.

Таким чином відповідач ТзДВ «Полтавтрансбуд» у встановленому договором порядку не повідомив ОСОБА_1 про односторонню відмову від договору.

Будь-які докази того, що договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року було розірвано іншим чином, сторони суду не надали.

Тому, розглядаючи справу на підставі наявних доказів, суд приходить до висновку, що вказаний договір на час розгляду справи не розірваний, не припинений, а тому діє.

З цих же підстав, оскільки договір є чинним, не підлягає задоволенню позовна вимога ОСОБА_1 про визнання дій ТзДВ «Полтавтрансбуд» з припинення дії договору №24 віл 25 квітня 2017 року незаконними.

Вирішуючи позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсними пунктів 4.5, 4.5.1., 4.7, 4.8 договору, суд встановив наступне.

Як зазначала позивач у своїх первісних позовних вимогах, вказані пункти договору вона оскаржувала в частині умови про те, що строк повернення коштів визначається продавцем.

Жоден із вказаних пунктів договору не передбачає такої умови, що строк повернення коштів визначається продавцем.

Така умова передбачена пунктом 4.9. оскаржуваного договору, який позивачем не оскаржений, а отже є поза межами позовних вимог.

В той же час, в одній із своїх заяв по суті справи, а саме у відповіді на відзив, позивач просить суд визнати частково недійсним договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру №24 від 25 квітня 2017 року, укладений між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 , а саме пункти 4.5, 4.5.1, 4.7 та 4.8.

В судовому засіданні позивач та її представник уточнили, що вказані пункти договору просять визнати недійсними в повному обсязі.

На підставі викладеного суд, вирішуючи справу в межах позовних вимог, розглядає позовні вимоги про визнання недійсними пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7 та 4.8 договору в повному обсязі.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, частини першої статті 3 ЦПК України у редакції, чинній на час пред`явлення позову та ухвалення оскаржуваних рішень, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

За положеннями статей 626-628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частинами першою, другою статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.

Одними із загальних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Отже, дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Судом встановлено, що оскаржувані позивачем пункти 4.5, 4.5.1 договору є такими, що не відповідають засадам справедливості, добросовісності та розумності, оскільки передбачають лише право продавця (в даному випадку ТзДВ «Полтавтрансбуд») вчинити дії щодо односторонньої відмови від договору без врахування виду порушення зобов`язання покупцем. Ці положення також не містять строку, коли таке рішення може бути ухвалено ТзДВ «Полтавтрансбуд», і не містять права ОСОБА_1 відмовитись від договору у випадку порушення його умов відповідачем.

Зазначене свідчить про наявність істотного дисбалансу між правами сторін договору.

Так, за умовами пункту 4.5 оскаржуваного договору у випадку відмови продавця від цього договору продавець направляє покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього договору, повідомлення про таку відмову, і наслідком такої відмови продавця від цього договору є його припинення.

Оскільки вказаним пунктом не передбачено граничний строк, коли продавець міг прийняти рішення про відмову від договору, має місце ситуація, коли позивач хоч і порушила графік внесення коштів, який був передбачений договором, але на час, коли від імені ТзДВ «Полтавтрансбуд» на її ім`я було направлено листа про припинення договору, повна вартість майнових прав, передбачена договором, вже була нею внесена.

При цьому такий лист реально було направлено на адресу позивача більше, ніж через чотири місяці після внесення нею коштів у повному обсязі.

Крім того, суд враховує, що з порушенням графіку внесення коштів позивачем було сплачено 27600,00 грн., що становить лише 4,7% від загальної вартості об`єкта.

Таким чином оскаржуваним пунктом договору передбачена можливість направлення ТзДВ «Полтавтрансбуд» повідомлення про відмову від договору без врахування суми. періоду прострочення, інших важливих обставин, що є несправедливим.

Згідно пункту 4.5. договір припиняється з моменту спливу п`яти робочих днів з дня відправлення повідомлення про відмову, що також не відповідає принципу розумності та справедливості, оскільки відсутні будь-які гарантії, що протягом п`яти робочих днів з дня направлення листа покупець його отримає.

В даному випадку листа, якого було відправлено від імені ТзДВ «Полтавтрансбуд» 10 квітня 2019 року, ОСОБА_1 одержала лише 25 квітня 2019 року, що підтверджує невідповідність принципу розумності та справедливості умови про початок перебігу строку від дати на квитанції про відправлення листа та припинення зобов`язання продавця щодо передачі майнових прав покупцю ще до одержання ним повідомлення про це.

Пункти 4.7 та 4.8. оскаржуваного договору передбачають сплату штрафу в розмірі 25% при відмові продавця від договору та зменшення суми коштів, що підлягають поверненню, у випадку розірвання договору за ініціативою покупця, також на 25%.

Зважаючи на вартість майнових прав, передбачену договором №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2022 року у розмірі 581400,00 грн., 25% становить 145350 грн.

Оскільки дана сума у 90 разів перевищує розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб (на день укладення цього договору), а також пунктами 4.7 та 4.8. оскаржуваного договору не враховуються причини відмови від договору та розірвання договору, зазначені умови договору також не відповідають принципам розумності та справедливості.

На підставі викладеного суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8 недійсними.

Відповідно до ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини

Тому за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, 4.8 договір №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року є діючим та таким, що не є припиненим.

Також судом встановлено, що 28 травня 2019 року між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 було укладено договір № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, згідно з пунктом 1.1. якого продавець продає, а покупець купує майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівельний АДРЕСА_11 (т. 1 а.с. 149-151) .

Відповідно до пункту 3.1. вказаного договору вартість майнових прав на об`єкт становить 678300 грн.

Як підтверджується платіжними дорученнями від 28 травня 2019 року №2518_12 на суму 270000,00 грн., від 27 червня 2019 року №2712_20 на 5100,00 грн., від 30 травня 2019 року №3904_3 на 208300,00 грн., від 29 травня 2019 року №3904_5 на 200000 грн., вартість майнових прав на об`єкт у розмірі 678300,00 грн. ОСОБА_2 сплачена в повному обсязі (т. 3 а.с. 126-129).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25 липня 2019 року №175204133 право власності на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 64,9 кв.м., житловою площею 35,4 кв.м. зареєстровано за ОСОБА_2 05 липня 2019 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, серія та номер: 96, виданий 28.05.2019, видавник: ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 ; акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий 27.06.2019, видавник: ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 (т. 1 а.с. 195).

Як вбачається з долучених до матеріалів справи доказів, фактично ТзДВ «Полтавтрансбуд» і з ОСОБА_1 , і з ОСОБА_2 уклав договори купівлі-продажу майнових прав щодо одного і того об`єкту нерухомого майна: двокімнатної квартири, розташованої на 6 поверсі в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_12 .

Але у договорі № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, від 28 травня 2019 року, укладеному ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 , номер квартири вказаний 70а, а у договорі №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, укладеному ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 , номер квартири 71.

Та обставина, що вказані договори укладені щодо майнових прав на один і той же об`єкт підтверджується дослідженими в судовому засіданні доказами:

технічним паспортом багатоквартирного житлового будинку з громадськими приміщеннями АДРЕСА_12 , виготовленим станом на 14 грудня 2018 року, згідно якого на плані шостого поверху в межах одного під`їзду зазначені квартири з номерами: АДРЕСА_13 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 . При цьому квартири з номерами АДРЕСА_5 та АДРЕСА_2 відсутні. У журналі підрахунку площі житлового будинку квартири АДРЕСА_5 , АДРЕСА_2 також відсутні, замість цього зазначені квартири АДРЕСА_13 , АДРЕСА_5 (т. 1, а.с. 99, 106, 112, 124);

протоколом огляду місця події від 05 вересня 2019 року з долученим до нього відеозаписом огляду місця події, з яких вбачається, що була оглянута квартира АДРЕСА_3 за участю ОСОБА_4 , яка присутнім при огляді особам показала на місці де нею були зроблені роботи по влаштуванню проводки, штукатурку по маякам, інше (т. 1 а.с.198,199);

платіжними дорученнями від 28 травня 2019 року №2518_12, від 30 травня 2019 року №3904_3, від 29 травня 2019 року №3904_5, за якими призначення платежів ОСОБА_2 зазначено: купівля-продаж майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 , а у платіжному дорученні від 27 червня 2019 року №2712_20 призначення платежу ОСОБА_2 зазначено: купівля-продаж майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 (т. 3 а.с. 126-129).

В той же час позовні вимоги ОСОБА_1 визнати факт, що квартира АДРЕСА_3 фактично є квартирою АДРЕСА_4 , відносно якої був укладений договір №24 купівлі-продажу майнових прав, є неналежним способом захисту її права.

Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Як вбачається з даних технічного паспорту багатоквартирного житлового будинку з громадськими приміщеннями АДРЕСА_12 , виготовленим станом на 14 грудня 2018 року (т.1 а.с.106, 124), акту приймання-передачі нерухомого майна, б/н від 27 червня 2019 року, підписаного ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 (т. 6 а.с.115), та Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25 липня 2019 року №175204133 (т. 1 а.с. 195) під час нового будівництва було створено об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_3 , право власності на яку зареєстровано за ОСОБА_2 .

При цьому позивач помилково посилається на те, що відповідач незаконно заволодів належним їй майном, оскільки у ОСОБА_1 не виникало право власності ні на квартиру АДРЕСА_2 , ні на квартиру АДРЕСА_3 .

На підставі договору №24 від 25 квітня 2017 року відповідач ТзДВ «Полтавтрансбуд» продає, а позивач ОСОБА_1 купує майнові права на квартиру.

Згідно п. 1.5 вказаного договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються покупцем від продавця шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав.

Такий акт сторонами не підписувався. Відповідно, майнові права на об`єкт позивачу відповідачем не передані.

Таким чином судом встановлено, що між сторонами ОСОБА_1 та ТзДВ «Полтавтрансбуд» виникли зобов`язання з договору №24 від 25 квітня 2017 року, які відповідачем не виконані.

Майнове право згідно вказаного договору на квартиру позивачу передано не було.

Таким чином вона позбавлена можливості вимагати усунення порушення майнового права.

Вирішуючи позовні вимоги щодо зобов`язання відповідача ТзДВ «Полтавтрансбуд» внести зміни до договору, скласти та підписати акт приймання-передачі майнових прав та визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_3 , суд також приходить до висновку про їх безпідставність.

Судом встановлено, що будинок за вказаною адресою завершений будівництвом та зданий в експлуатацію, що підтверджується Сертифікатом серії ПТ №00 від 20 червня 2019 року (т. 1 а.с. 98).

Майнові права на квартиру АДРЕСА_3 забудовником передані ОСОБА_2 .

Тому внесення будь-яких змін до договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року є неможливим.

Оскільки майнові права на квартиру ТзДВ «Полтавтрансбуд» вже передані іншій особі, відповідач не може їх передати позивачу. Тому неможливим є складення ТзДВ «Полтавтрансбуд» та підписання акту приймання передачі майнових прав на цей же об`єкт, як неможливе і визнання за позивачем майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 .

Тому в задоволенні вказаних позовних вимог необхідно відмовити.

Як встановлено судом, 12 жовтня 2021 року ОСОБА_2 , від імені якого діяв його представник ОСОБА_9 , та ОСОБА_3 уклали договір купівлі-продажу, який посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального договору Пусан Т.В. (т. 6 а.с. 133-134).

Згідно вказаного договору ОСОБА_2 передав у власність ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_3 .

Вирішуючи позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсними вказаного договору та договору № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 травня 2019 року, укладеного ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 , суд встановив наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Оскільки судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 не набула майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , вона позбавлена можливості оспорювати договори відчуження вказаної квартири.

Відповідно до ст. 215 ЦПК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Звертаючись до суду з позовними вимогами про визнання договорів недійсними, позивач посилається на те, що реєстрація права власності за ОСОБА_2 на спірну квартиру відбулась на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, серія та номер: 96, від 28.05.2019 року укладеного між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 . Зазначений договір підпадає під ознаки фраудаторного правочину (правочини, що вчинені боржником на шкоду кредиторам). Вказаний договір купівлі-продажу укладений при наявності спору між ОСОБА_1 та ТЗДВ «Полтавтрансбуд» щодо прав на вказану квартиру.

Між сторонами дійсно виник даний спір, але наявність між ними спору не свідчить про те, що укладений ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 договір не спрямований на настання передбачених ним наслідків.

На час укладення ОСОБА_2 та ОСОБА_10 12 жовтня 2021 року договору купівлі-продажу квартира під арештом не перебувала, що підтверджується інформаційною довідкою від 27 грудня 2021 року №292730591 (т. 5 а.с.236).

Крім того, вказаний договір укладений ОСОБА_2 та ОСОБА_10 12 жовтня 2021 року, тобто до того, як Верховним Судом було скасовано рішення Київського районного суду м.Полтави від 15 вересня 2020 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 07 квітня 2021 року, якими в задоволення позовних вимог ОСОБА_1 було відмовлено.

Будь-яких інших доказів того, що договір не направлений на реальне настання правових наслідків за таким правочином, сторони суду не надали.

Інші підстави для визнання зазначених договорів недійсними судом не встановлено.

Згідно пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі за текстом - Закон), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з абзацами першим-третім частини 3 статті 26 Закону відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття ,зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Оскільки судом не встановлено підстав для визнання договорів недійсними договору купівлі-продажу від 12 жовтня 2021 року та договору № 96 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 28 травня 2019 року, а також з огляду на відсутність підстав для реєстрації права власності на спірну квартиру за іншою особою, в тому числі за ОСОБА_1 , суд приходить до висновку про необхідність відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання цих договорів недійсними, а також вимог про скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 та за ОСОБА_3 .

Вирішуючи зустрічні позовні вимоги ОСОБА_3 про визнання недійсним договору №24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 25 квітня 2017 року, суд встановив, що ОСОБА_3 не була стороною вказаного договору.

Зазначений договір сторони уклали раніше, ніж ОСОБА_3 набула права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_10 .

Тому укладенням такого договору ОСОБА_1 та ТзДВ «Полтавтрансбуд» не порушили, не оспорили та не вчинили дій, що свідчать про невизнання права ОСОБА_3 .

Відповідно до ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.

В той же час недодержання вимог вказаної норми закону не тягне за собою недійсність договору купівлі-продажу майнових прав.

Будь-які інші підстави, передбачені ст.215 ЦК України для визнання договору від 25 квітня 2017 року №24 недійсним судом не встановлені.

Тому в задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 необхідно відмовити.

Оскільки представник позивача суду повідомила, що докази судових витрат позивача відповідно до ч. 8 ст. 141 ЦПК України надасть суду протягом п`яти днів після ухвалення рішення, питання розподілу судових витрат судом вирішуватиметься після надання суду таких доказів.

Керуючись ст.ст.259, 263-265 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання договору частково недійсним задовольнити частково.

Визнати частково недійсним договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладений 25 квітня 2017 року Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 , а саме в частині пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, та 4.8.

Визнати договір № 24 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладений 25 квітня 2017 року Товариством з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 , за виключенням пунктів 4.5, 4.5.1, 4.7, та 4.8, діючим та таким, що не є припиненим.

В задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», Департаменту з питань реєстрації, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 відмовити.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» про визнання договору недійсним відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Полтавського апеляційного суду через Київський районний суд м. Полтави шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний термін з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

позивач ОСОБА_1 , проживаюча: АДРЕСА_18 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ,

відповідач Товариство з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», місцезнаходження: м.Полтава, вул. Європейська, 107, ,

відповідач ОСОБА_2 , проживаючий: Полтавська обл., Диканський район, с. В.Рудка, реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ,

відповідач ОСОБА_3 , проживаюча: АДРЕСА_19 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 ,

відповідач Департамент з питань реєстрації Полтавської міської ради, місцезнаходження: м.Полтава, вул. Соборності, 36, ,

третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Полтава Комунсервіс», місцезнаходження: м.Полтава, вул. А.Кукоби, 19, .

Повне судове рішення виготовлено 01 липня 2022 року.

Головуючий О.А.Самсонова