Житомирський апеляційний суд
Справа №279/6331/21 Головуючий у 1-й інст. Шульга О. М.
Категорія 32 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 грудня 2022 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б.,

суддів: Шевчук А.М., Коломієць О.С.,

за участю секретаря Кравчук Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 279/6331/21 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до Коростенської міської ради Житомирської області та Товариства з обмеженою відповідальністю "Фактор-Активінвест" про визнання недійсним договору оренди землі, за апеляційною скаргою ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на рішення Коростенського міськрайонного суду Житомирської області від 09 травня 2022 року, ухвалене під головуванням судді Шульги О.М.,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2021 року позивачі звернулися до суду з даним позовом, в якому зазначили, що 14 липня 2015 року між TOB «Фактор-Активінвест» та Коростенською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки, площею 0,3605 га, кадастровий номер: :02:002:0473, яка розташована по вул. Базарна площа, 2-А в м. Коростені , та призначена для розміщення й експлуатації будівель та споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства без будь-яких обмежень та обтяжень.

Вважають, що передачею в оренду зазначеної земельної ділянки були порушені їхні права, оскільки вони позбавлені можливості безперешкодно користуватися житловими будинками та нежитловими приміщеннями, які розташовані поруч з даною земельною ділянкою. Окрім того, договір оренди укладений з чисельними порушеннями вимог законодавства України.

Так, з висновку Відділу архітектури, містобудування та земельних ресурсів Коростенського міськвиконкому № 163 від 19 квітня 2012 року вбачається, що TOB «Автосвіт ЛТД», правонаступником якого є відповідач по справі TOB «Фактор-Активінвест», розроблялась технічна документація щодо складання документів по проведенню матеріалів інвентаризації земельної ділянки, що передавалась в користування в короткострокову оренду строком на 3 роки TOB «Автосвіт ЛТД» для розміщення будівель та споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства на території Коростенської міської ради, загальною площею 0, 3605 га, по вул. Базарна площа, 2-А м. Коростеня . Вказана технічна документація була надана на погодження відділу архітектури, містобудування та земельних ресурсів Коростенського міськвиконкому та згідно із висновком № 163 від 19 квітня 2012 року відділ архітектури погодився на затвердження матеріалів інвентаризації фактичного користування земельної ділянки, яка передавалась в користування в короткострокову оренду строком на 3 роки TOB «Автосвіт ЛТД» при виконанні наступних умов:

- у зв`язку з проходженням по земельній ділянці, що відводиться на правах оренди, ліній електропередачі, зливової каналізації, водопроводу, каналізації та інших комунікацій, необхідно дотримуватись вимог організацій, які їх експлуатують та нормативів державних будівельних норм ДБН 360-92 з обов`язковим нанесенням на кадастровий план відповідних сервітутів організаціями, які виготовляють технічну документацію із землеустрою;

- земельну ділянку використовувати за цільовим призначенням згідно із затвердженим Генеральним планом міста згідно якого розширення земельної ділянки під автостанцію не передбачено;

- у зв`язку з тим, що поруч по вул. Базарна площа знаходяться житлові будинки, не використовувати прилеглу до них земельну ділянку для стоянки автотранспорту, а також для посадки та висадки пасажирів. Відділом земельних ресурсів Держкомзему вказати відповідну площу сервітуту в кадастровому плані.

Отже, без виконання цих умов відділ архітектури та містобудування Коростенського міськвиконкому фактично не погодився на затвердження матеріалів інвентаризації фактичного користування земельної ділянки, яка надавалась в короткострокову оренду TOB «Автосвіт ЛТД». Проте жодна із зазначених умов на час укладення договору оренди виконана не була. Крім того, згідно з генеральним планом м. Коростеня, затвердженого рішенням сесії Коростенської міської ради № 22 від 7 серпня 2008 року, який діяв на момент формування земельної ділянки під автостанцію, вся територія відносилася до земель загального користування Коростенської міської ради. Цим же генеральним планом було передбачено проїзд до житлової забудови через територію автостанції з урахуванням відповідних нормативів.

Відповідно по підпунктів «г», «е» п. 1 ч. 1 статті 13 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» проїзди, інші території загального користування належать до об`єктів благоустрою населених пунктів.

Частиною 1 статті 14 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» визначено, що об`єкти благоустрою використовуються відповідно до їх функціонального призначення для забезпечення сприятливих умов життєдіяльності людини на засадах їх раціонального використання та охорони з урахуванням вимог правил благоустрою території населених пунктів, інших вимог, передбачених законодавством.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 17 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» громадяни у сфері благоустрою населених пунктів мають право користуватись об`єктами благоустрою населених пунктів.

Отже, земельна ділянка, яка була надана в оренду ТОВ «Автосвіт ЛТД» , правонаступником якого є відповідач ТОВ «Фактор -Активінвест», була обмежена (обтяжена) правами інших осіб.

Відповідно до п. г ч. 1 ст. 20 Закону України «Про землеустрій» землеустрій проводиться в обов`язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форм власності в разі встановлення в натурі ( на місцевості) меж земель, обмежених у використанні і обмежених ( обтяжених) правами інших осіб ( земельні сервітути).

Таким чином, з врахуванням того, що на земельній ділянці, яка надана в оренду, знаходився та в даний час знаходиться проїзд до житлової забудови, а також розміщені інженерні комунікації, обов`язково в технічній документації із землеустрою (плані земельної ділянки) слід було визначити площі земель, обтяжених правами інших осіб, та визначити межі таких земельних ділянок.

Однак цього зроблено не було, тому вважають, що договір оренди земельної ділянки був укладений з порушенням діючого законодавства.

До того ж, як слідує із пункту 6 висновку відділу архітектури, містобудування та земельних ресурсів Коростенського міськвиконкому від 19 квітня 2012 року № 163, термін дії цього висновку становить 3 роки з моменту видачі (при виконанні умов).

Умови висновку не були виконані на час укладення договору оренди та не виконані до теперішнього часу, трирічний термін дії висновку на час укладання договору оренди сплив, а тому вважається, що матеріали інвентаризації фактичного користування земельної ділянки, що передавалась в короткострокову оренду ТОВ «Атосвіт ЛТД» на час укладення договору оренди фактично не були погоджені відділом архітектури, містобудування та земельних ресурсів Коростенського міськвиконкому, що є порушенням діючого законодавства, так як законом не передбачалась передача такої земельної ділянки в оренду без погодження з відділом архітектури.

Таким чином, з урахуванням уточнених позовних вимог, просили суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 0,3605 га, кадастровий номер: :02:002:0473, яка розташована по вул. Базарна площа, №2-А вм. Коростені й призначена для розміщення та експлуатації будівель та споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства, укладений 14 липня 2015 року між TOB «Фактор-Активінвест» та Коростенською міською радою.

Рішенням Коростенського міськрайонного суду Житомирської області від 9 травня 2022 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просять скасувати рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позов.

Зокрема, зазначають, що суд не надав належної оцінки показам свідка ОСОБА_4 .

Окрім того, судом залишено без уваги посилання на порушення ч.2 ст. 186-1 Земельного кодексу, та не надано оцінку тій обставині, що цільовим призначенням орендованої ділянки було розміщення та експлуатація будівель та споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства, але дана ділянка не відповідає нормам ДБН 360-92, та має цілу низку невідповідностей для даного цільового використання, про що було зазначено у висновку, та про що детально розповів свідок ОСОБА_4 . Також останній повідомив, що до здачі даної ділянки в оренду вона мала статус земель загального користування.

Суд, мотивуючи свої висновки, послався на Закон України «Про оренду землі», однак не навів положення ч.2 ст.16 цього закону, де зазначено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

Вищезазначений порядок було порушено, про що свідчать як письмові докази (висновок відділу архітектури № 163 від 19 квітня 2012 року), так і покази свідка.

Зазначають, що встановлення сервітуту ніяким чином не усуне тих порушень, які існували при укладанні договору, і які були зазначені в висновку відділу архітектури.

Вважають повністю незаконним висновок суду про можливість встановлення сервітуту для відновлення порушеного права. Так, вулиця Базарна площа з прилеглими житловими будівлями існує десятки років, де завжди була дорога і можливість під`їзду до будівель, доки відповідачі не уклали незаконний договір оренди, яким фактично позбавили можливості проїзду.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Фактор-Активінвест» просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Зокрема, зазначає, що відповідно до рішення виконкому Коростенської міської ради народних депутатів від 6 лютого 2002 року № 82 ВАТ «Компанія Житомиравтотранс» видано Державний акт на право постійного користування землею серії I-ЖТ № 002583 по вул. Базарна площа,2 у м. Коростені площею 0,3904 га для обслуговування пасажирів. На даній земельній ділянці розташовувалася будівля автостанції. 30 травня 2008 року ТОВ «Автосвіт ЛТД» придбало у власність у ТОВ «Компанія Житомиравтотранс» нежитлову будівлю автостанції за адресою: вул. Базарна площа,2 у м. Коростені , що підтверджується Витягом з Державного реєстру правочинів № 6014134 від 30 травня 2008 року. За договором оренди землі від 15 січня 2009 року Коростенською міською радою було передано в оренду ТОВ «Автосвіт ЛТД» земельну ділянку для комерційного використання (розміщення та обслуговування автостанції) площею 0,3316 га по вул. Базарна площа,2-А у м. Коростені . На підставі рішення тринадцятої сесії VI скликання Коростенської міської ради від 15 березня 2012 року № 640 Коростенська міська рада погодила та затвердила технічну документацію із землеустрою щодо складання документів по проведенню інвентаризації земельної ділянки площею 0,3605 га та передачу в короткострокову оренду ТОВ «Автосвіт ЛТД» для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства по вул. Базарна площа, 2-А у м. Коростені . На виконання п.3 даного рішення 10 вересня 2012 року згідно з договором оренди землі Коростенська міська рада передала ТОВ «Автосвіт ЛТД» вищевказану земельну ділянку.

Окрім того, підкреслює, що оспорюваним договором оренди не передбачено прав третіх осіб на орендовану земельну ділянку. Вказує, що для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки спочатку необхідно визнати незаконною правову підставу для його укладення, а саме - рішення сесії міської ради. Проте така вимога позивачами не заявлялася.

В судовому засіданні ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та їх представник - адвокат Крейдін С.О., підтримали апеляційну скаргу.

Представник ТОВ " Фактор-Активінвест" не визнала доводи, викладені в апеляційній скарзі.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення осіб, які з`явились в судове засідання, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 14 липня 2015 року між Коростенською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фактор -Активінвест» укладено договір оренди землі, за умовами якого міськрада передала товариству в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,3605 га, з кадастровим номером :02:002:0473, яка розташована по вул. Базарна площа, 2-А у м. Коростені , та призначена для розміщення та експлуатації будівель та споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства. На вказаній земельній ділянці розташоване нерухоме майно (автостанція).

Пунктом 7 договору передбачено, що договір укладено на п`ять років з моменту державної реєстрації. Після закінчення договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

3 вересня 2020 року між сторонами укладено додаткову угоду до вказаного договору оренди, якою внесено зміни щодо нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та доповнено пункт 7 договору наступним змістом: «Дата закінчення строку дії договору оренди землі обчислюється від дати його укладання, а право оренди виникає з моменту державної реєстрації. Після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах автоматично-без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору.

Сторона договору, яка бажає скористатись правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк».

Окрім того, даною угодою також внесені зміни щодо орендної плати, а також до прикінцевих положень договору.

Поряд із вказаною земельною ділянкою розташована житлова забудова та нежитлові об`єкти нерухомого майна.

Як свідчать матеріали справи, ОСОБА_1 належить 18/100 частин житлового будинку АДРЕСА_2 .

ОСОБА_2 набув у власність 30/100 частин та 16/100 частин житлового будинку по АДРЕСА_2 , а також нежитлове приміщення ( магазин) по АДРЕСА_2 .

ОСОБА_3 належить на праві приватної власності приміщення магазину по АДРЕСА_3 .

На адвокатський запит виконавчий комітет Коростенської міської ради своїм листом від 17 вересня 2021 року повідомив про те, що Генеральним планом м. Коростеня, затвердженого рішенням сесії міської ради від 7 серпня 2008 року №22, передбачено проїзд до житлової забудови через територію автостанції з урахуванням відповідних нормативів. На момент формування земельної ділянки під автостанцію вся територія відносилась до земель загального користування Коростенської міської ради.

Також у листі виконавчого комітету від 6 вересня 2021 року зазначено, що Генеральним планом м. Коростеня, затвердженим рішенням сесії міськради від 20 грудня 2018 року №1341, передбачена санітарно-захисна зона 50 м від проїзної частини автостанції до житлової забудови згідно з ДБН Б.2.2.-12:2019 «Планування забудови територій».

Круговий проїзд до житлової та громадської забудови визначений уточненням генерального плану в розробленому детальному плані території згідно з вимогами державних будівельних норм В.2.3.-5:2018.

На даний час площа запроектованого проїзду частково входить в загальну площу орендованої земельної ділянки під автостанцію, що не дає можливості для поділу земельної ділянки з метою переведення її частини до земель загального користування і влаштування проїзду до житлової та громадської забудови згідно з розробленим детальний планом території.

Обґруновуючи вимоги, позивачі надали суду висновок відділу архітектури, містобудування та земельних ресурсів Коростенського міськвиконкому про наявні обмеження на використання земельної ділянки для розміщення та експлуатації будівель та споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства на території Коростенської міської ради по вулиці Базарна площа,№2-а , що передається в користування на правах оренди №163 від 19 квітня 2012 року, у якому зазначено, що у зв`язку із проходженням на вказаній земельній ділянці ліній електропередачі, зливної каналізації, водопроводу, каналізації та інших комунікацій, необхідно дотримуватися вимог та нормативів ДБН з обов`язковим нанесенням на кадастровий план відповідних сервітутів організаціями, які виготовляють технічну документацію із землеустрою.

Пунктами 3 та 4 висновку також зазначено, що земельну ділянку використовувати за цільовим призначенням згідно із затвердженим генеральним планом міста, відповідно до якого розширення земельної ділянки під автостанцію не передбачено.

У зв`язку з тим, що поруч по вул. Базарна площа знаходяться житлові будинки, не використовувати прилеглу до них земельну ділянку для стоянки автотранспорту, а також для посадки та висадки пасажирів. Відділу земельних ресурсів Держкомзему вказати відповідну площу сервітуту в кадастровому плані.

Допитаний в судовому засіданні свідок ОСОБА_4 , який обіймає посаду начальника відділу архітектури та містобудування Коростенського міськвиконкому, пояснив, що у 2012 році він готував висновок, в якому вказав на невідповідність технічної документації вимогам законодавства, оскільки під`їзд до житлової зони відсутній, й наполягав на необхідності коригування шляхом зменшення розміру земельної ділянки, яка передається в оренду, або встановлення сервітуту. Вказані обставини не були враховані й договір оренди укладено у 2015 році. Проект не пройшов експертизу, проте рішення щодо передачі в оренду земельної ділянки було прийняте на сесії міськради.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції прийшов до висновку про відсутність підстав для визнання недійсним вказаного договору оренди земельної ділянки.

Колегія суддів погоджується з таким висновком.

Частиною 1 статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з пунктом 2 частини 2 статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном ( стаття 391 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 1 статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною ( сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції обгрунтовано виходив з того, що наведені у позові підстави, зокрема обмеження права володіння та користування власністю, не віднесені до таких, що безумовно призводять до визнання недійсним вказаного договору оренди землі. У даному випадку права позивачів можливо захистити у спосіб, передбачений главою 16 розділу ІІІ Земельного Кодексу України,- шляхом встановлення земельного сервітуту.

Таким чином, відсутні підстави для скасування рішення суду, яке ухвалене з дотриманням вимог матеріального та процесуального права.

Доводи апеляційної скарги є безпідставними та не спростовують висновків суду.

Керуючись ст. ст. 259,268,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 та ОСОБА_3 залишити без задоволення, а рішення Коростенського міськрайонного суду Житомирської області від 9 травня 2022 року, - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: