КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
справа №752/2545/2021 Головуючий у І інстанції - Кахно І.А.
апеляційне провадження №22-ц/824/5314/2022 Доповідач у ІІ інстанції - Приходько К.П.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 липня 2022 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Приходька К.П.,

суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,

за участю секретаря Немудрої Ю.П.Ю

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 15 вересня 2021 року

у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення, за зустрічним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права користування квартирою, -

встановив:

У січні 2021 року ОСОБА_2 звернулася до Голосіївського районного суду м. Києва із позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення, мотивуючи свої вимоги тим, що 13 січня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , в інтересах якої діяв ОСОБА_1 , було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соболєвою В.Л.

Наразі позивач позбавлена можливості вільно користуватися своїм майном через протиправні дії відповідачів.

На час укладення договору купівлі-продажу квартири відповідачі проживали в указаній квартирі.

Проте, коли позивач стала вимагати звільнення квартири, виявилося, що відповідачі добровільно виселитись відмовляються.

Крім того, за увесь час проживання у зазначеній квартирі, відповідачі не беруть участь в її утриманні, не сплачують комунальні послуги, чим створюють додаткові незручності для позивача.

У зв`язку із несплатою витрат на комунальні послуги виникла значна заборгованість.

Позивач не може самостійно змусити відповідачів виселитись з квартири, оскільки в добровільному порядку вони відмовляються це зробити.

Таким чином, позивачу створюються перешкоди у володінні, користуванні та розпорядженні майном, що належить їй на праві власності.

Відповідачі є сторонніми особами для позивача, користуються її майном протиправно, всупереч її волі, а тому є усі наявні підстави для їх виселення.

Просила суд, усунути їй перешкоди в користуванні квартирою АДРЕСА_1 , шляхом виселення з квартири ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

У березні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_2 про визнання права користування квартирою, мотивуючи свої вимоги тим, що укладений з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу квартири від 13 січня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соболевою B.JI., є недійсним, в тому числі через те, що ні сама ОСОБА_4 , ні її довірена особа ОСОБА_1 вказану у договорі суму оплати від ОСОБА_2 не отримували.

З цих підстав зараз на розгляді в Голосіївському районному суді міста Києва розглядається дві справи про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 13 січня 2020 року.

Позивач постійно проживає у спірному житловому приміщенні разом із своєю сім`єю на підставі раніше укладеного договору оренди від 20 грудня 2019 року з попереднім власником ОСОБА_3 та несе всі без виключення витрати з його утримання, іншого житла або місця для проживання не має.

З укладенням договору оренди право власності обмежується, оскільки власник вже не може користуватись тим майном, яке він передав в оренду іншій особі.

Зміна власника не впливає на договір оренди, оскільки до останнього переходять права та обов`язки наймодавця (частина перша статті 770 ЦК України).

Просив суд, визнати за ним право користування квартирою АДРЕСА_1 .

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 15 вересня 2021 року, первісний позов задоволено.

Усунуто перешкоди в користуванні ОСОБА_2 квартирою, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом виселення з квартири ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

Вирішено питання про судові витрати.

У задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, посилаючись на те, що оскаржуване рішення ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги, посилався на те, що він постійно проживав у спірному житловому приміщенні разом зі своєю сім`єю на підставі раніше укладеного договору оренди від 20 грудня 2019 року та несе усі без виключення витрати по його утриманню.

Іншого житла або місця для проживання він не має.

Жодних вимог щодо виселення позивач по первісному позову до відповідача не висував.

13 січня 2020 року між ОСОБА_4 в особі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 .

Вищевказана угода була підписана позивачем на підставі отриманої раніше, 02 серпня 2019 року довіреності на його ім`я, з правом продати належну ОСОБА_3 на праві приватної власності квартиру АДРЕСА_1 .

Зазначає, що укладений договір купівлі-продажу квартири від 13 січня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соболєвою В.Л. вважає недійсним, в тому числі через те, що ні сама ОСОБА_4 ні її довірена особа ОСОБА_1 не отримували суму оплати від ОСОБА_2 і з цих підставі на розгляді в Голосіївському районному суді м. Києва є 2 справи про визнання недійсним договору від 13 січня 2020 року купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , а саме:

- справа №752/19748/20 за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору від 13 січня 2020 року купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 ;

- справа №752/20795/20 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору від 13 січня 2020 року купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 .

Вищевказані справи та спори між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 стосуються фактично прав на об`єкт нерухомого майна - АДРЕСА_1 і розгляд однієї справи напряму пов`язаний з висновками та розглядом іншої справи.

Окрім того зазначає, що особисто ОСОБА_1 сплачував рахунки за користування комунальними послугами протягом всього часу мешкання в неї.

До теперішнього часу всі особисті рахунки за комунальні послуги не переоформлені на ОСОБА_2 і сплата за них здійснюється від імені ОСОБА_3 .

Сама ОСОБА_2 за комунальні послуги за квартирою, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 не сплачує.

Просив скасувати рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 15 вересня 2021 року та ухвалити нове судове рішення, яким його зустрічний позов задовольнити у повному обсязі.

Відзив на апеляційну скаргу у встановлений апеляційним судом строк не надходив.

Відповідно до ч. 3 ст. 360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 13 січня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , в інтересах якої діяв її син ОСОБА_1 , було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Соболєвою В.Л.

13 січня 2020 року право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстровано в Державному реєстрі прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 00.

20 грудня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 укладений договір оренди квартири АДРЕСА_1 , терміном до 19 грудня 2022 року.

Ухвалюючи рішення про задоволення первісного позову та відмови у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачами не було дотримано вимог добросовісності при укладенні договору купівлі-продажу з ОСОБА_2 .

При цьому, ОСОБА_1 в якості орендаря також жодного разу не було повідомлено ОСОБА_2 про факт переходу до неї прав та обов`язків орендодавця за договором та, відповідно, існування у ОСОБА_1 права на користування належною відповідачу квартирою.

У матеріалах справи відсутні будь-які докази виконання ОСОБА_1 умов договору оренди квартири як перед новим власником ОСОБА_2 (хоча з дня укладення договору оренди і на час розгляду справи пройшло дев`ять місяців), та і перед попереднім власником ОСОБА_3 .

Право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , набуто останньою на законних підставах, за договором купівлі-продажу, який є чинним, а доводи ОСОБА_1 про його недійсність з підстав його безгрошовості не є предметом судового розгляду у межах вказаної справи.

Проте, з висновками суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог за первісним позовом, колегія суддів погодитись не може з огляду на наступне.

За положеннями статті 47 Конституції України, кожен має право на житло.

Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Відповідно до статті 17 ЗУ «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» від 23 лютого 2006 року, суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та протоколи до неї, а також практику ЄСПЛ як джерело права.

Статтею 8 Конвенції закріплено, що кожен має право на повагу до свого приватного і сімейного життя, до свого житла і кореспонденції.

Органи державної влади не можуть втручатись у здійснення цього права, за винятком випадків, коли втручання здійснюється згідно із законом і є необхідним у демократичному суспільстві в інтересах національної та громадської безпеки чи економічного добробуту країни, для запобігання заворушенням чи злочинам, для захисту здоров`я чи моралі або для захисту прав і свобод інших осіб.

Поняття «майно» у першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві.

Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

Згідно з усталеною практикою ЄСПЛ, втручання держави в право власності на житло повинне відповідати критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном у розумінні Конвенції.

Українське зобов`язальне право втілює згаданий принцип у ст. 526 ЦК України, яка говорить, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

З укладенням договору оренди, звичайно, право власності обмежується, оскільки власник вже не може користуватись тим майном, яке він передав в оренду іншій особі.

Однак, він не позбавляється права на розпорядження цим майном.

Тобто, він може його продати, подарувати тощо.

Це право він здійснює на свій розсуд.

При цьому постає питання про співвідношення цього права з правом орендаря, яке також виникає на це ж саме майно.

Орендар має наступні права: користування майном власника; переважне право на придбання майна, відчужуваного власником (ч. 2 ст. 777 ЦК України) та інші.

Право користування майном у орендаря ґрунтується на договорі оренди.

Це право триває весь час дії договору оренди, незважаючи ні на які обставини, у тому числі на зміну власника .

Згідно з ч. 1 ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

І лише в договорі оренди може бути передбачено інше, тобто що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч. 2 ст. 770 ЦК України).

Крім того, право користування орендаря настільки захищається законом, що навіть законодавець наділяє орендаря переважним правом перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК України).

Отже, за загальним правилом зміна власника не впливає на договір оренди.

Внаслідок продажу орендованого майна відбувається заміна наймодавця (який є власником).

У такому разі постає питання про співвідношення цієї статті із ч. 1 ст. 512 ЦК України про заміну кредитора в зобов`язанні.

При цьому, підходять дві підстави такої заміни: передання кредитором своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги) та правонаступництво.

В даному випадку, купівля-продаж є похідним способом набуття права власності, який характеризується правонаступністю нового власника від попереднього.

ОСОБА_2 була обізнана та передбачала реальну можливість дізнатися про обтяження квартири у вигляді права користування сином колишнього власника квартири, чи могла передбачити характер та вагу обтяження її майбутньої нерухомості.

Крім цього, до суду із позовом про визнання договору оренди спірної квартири недійсним ОСОБА_2 не зверталася, а відтак дія такого договору закінчується 19 грудня 2022 року, у зв`язку з чим первісний позов є передчасним.

На вищезазначене суд першої інстанції уваги не звернув та прийшов до передчасного висновку про задоволення первісного позову, у зв`язку з чим рішення суду в цій частині підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні первісного позову.

В решті рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, а відтак підлягає залишенню без змін.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні зустрічного позову, оскільки з правового аналізу ст.ст. 626, 759, 761, 762, 770 ЦК України, можна дійти висновку, що договір оренди зберігає чинність при переході права власності на майно, переданого в оренду, до нового власника цього майна.

Новий власник майна автоматично набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав.

Тобто в результаті переходу права власності на орендоване нерухоме майно має місце заміна орендодавця в договорі оренди.

Відтак, відсутня наявність у ОСОБА_1 законного права на користування спірною квартирою, укладеного з попереднім власником квартири ОСОБА_3 , оскільки право користування квартирою є однією зі складових права власності із набуттям ОСОБА_2 права власності на спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно ч.1 ст.376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки дія оскаржуваного рішення була зупинена ухвалою Київського апеляційного суду від 10 лютого 2022 року, та у зв`язку із залишенням судового рішення суду першої інстанції без змін в частині, необхідно поновити його дію в не скасованій частині.

Керуючись: ст.ст.367,374,376,381-384 ЦПК України, суд, -

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 15 вересня 2021 року в частині задоволення первісного позову скасувати з ухваленням в цій частині нового судового рішення про відмову у задоволенні таких позовних вимог.

В решті рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Поновити дію рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 15 вересня 2021 року в частині, що була залишена без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складений 12 липня 2022 року.

Суддя-доповідач К.П. Приходько

Судді Т.О. Писана

С.О. Журба