Справа № 766/8083/19
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 січня 2022 року Херсонський міський суд Херсонської області в складі:

головуючого судді Прохоренко В.В,

секретар Бакшина К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Аверс Капітал», третя особа Державний реєстратор Скадовської районної державної адміністрації Херсонської області Бабич Владислав Володимирович про скасування рішення про реєстрацію права власності,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» (далі ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал»), третя особа Державний реєстратор Скадовської районної державної адміністрації Херсонської області Бабич Владислав Володимирович про скасування рішення про реєстрацію права власності.

В обґрунтування позовних вимог посилалася на те, що 07.11.2007року між нею, позичальником та АКБ «ТАС-Комерцбанк» було укладено кредитний договір № 2102/1107/71-070 на суму 36 000доларів США, з кінцевим терміном погашення до 07.11.2032року, зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 11,90% річних.

Для забезпечення умов виконання зобов`язання позичальника за кредитним договором між нею та АКБ «ТАС-Комерцбанк» 07.11.2007року укладено іпотечний договір, предметом якого є належна їй на праві приватної власності житлова квартира за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 44.9кв.м.

Правонаступником АКБ «ТАС-Комерцбанк» є ВАТ «Сведбанк», який змінив своє найменування на ПАТ «Сведбанк».

25.05.2012року між ПАТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено договір купівлі-продажу прав вимоги за кредитними договорами.

На підставі договору відступлення прав вимоги за іпотечним договором від 18.12.2018року кінцевим іпотекодержателем є відповідач ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал».

18.03.2019року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державний реєстратор Скадовської районної державної адміністрації Херсонської області Бабич В.В. провів реєстрацію прав власності за ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» на нерухоме майно, а саме, квартиру АДРЕСА_2 .

Приписами ст.37 Закону України «Про іпотеку» передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до п.12 іпотечного договору від 07.11.2007року звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися шляхом позасудового врегулювання (шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання або шляхом продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від свого імені). Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється способом за вибором іпотекодержателя.

Так, пунктами 12.3.1-12.3.2 договору іпотеки визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. При реалізації даного способу задоволення вимог іпотекодержателя, іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися іпотекодержателем шляхом продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

Тобто, позасудова передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателя повинна здійснюватися лише в добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складання окремого договору.

Відтак, передача іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки є умовою звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, що узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду викладеної у постанові від 12.12.2018року у справі №199/1276/17 та від 20.03.2019року у справі №306/2053/16-ц.

Однак, фактично під час реєстрації права власності ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» на спірне житлове приміщення договору про добровільну передачу у власність цього товариства укладено не було.

Окрім того, відповідно до вимог ст.35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Тобто, вказаними нормами передбачено право іпотекодержателя розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі іпотечного договору у разі задоволення вимог іпотекодержателя про виконання порушеного боржником зобов`язання у тридцятиденний строк.

Відповідно до п.57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, для державної реєстрації права власності та інших речових прав, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з яким закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Разом із тим, з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна, реєстрація права власності за ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» на нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_2 здійснена на підставі рішення від 19.03.2019року індексний номер 46021827 державного реєстратора Скадовської районної державної адміністрації Херсонської області Бабича В.В.

Між тим вона перебувала за межами України в період з 11.07.2018року по 04.04.2019року, що підтверджується відповідними відмітками у її закордонному паспорті серія НОМЕР_1 від 01.08.2017року, тому вимога ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» про усунення порушення умов договору не могла бути отримана, відповідно відсутні умови закінчення строку у тридцять днів з моменту її отримання.

Відтак, станом на час прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора відсутні умови визначені ст.35 Закону України «Про іпотеку».

Отже, прийняттям рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі договору, було порушено вимоги Закону України «Про іпотеку», та її право на захист своїх прав на добровільне виконання вимоги іпотекодержателя.

На підставі викладеного, ст.ст. 15-16, 321ЦК України позивач просила визнати незаконним та скасувати рішення від 19.03.2019року, індексний номер 46014663 державного реєстратора Скадовської районної державної адміністрації Херсонської області Бабича Владислава Володимировича щодо реєстрації права власності на нерухоме майно, а саме, квартиру АДРЕСА_2 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Аверс Капітал», а також запис про право власності №30747937 щодо права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» та стягнути понесені витрати зі сплати судового збору.

Ухвалою суду від 23.04.2019року відкрито провадження у справі та розгляд справи призначено в порядку спрощеного провадження.

У відзиві представник ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» адвокат Петренко Н.О. заперечує проти позову, зазначаючи, що відповідно до кредитного договору №2102/1107/71-070 укладеного 07.11.2007року між ОСОБА_1 та АКБ «ТАС-Комерцбанк» банк видав позичальнику кредит в сумі 36 000доларів США на строк до 07.11.2032року на умовах, передбачених у цьому договорі, а позичальник зобов`язалася повернути кредит, сплатити проценти за користування кредитом та виконати свої зобов`язання у повному обсязі у термін, передбаченим договором.

Кредитні кошти призначені для здійснення позичальником розрахунків за договором купівлі продажу між позичальником та ОСОБА_2 і ОСОБА_3 з метою придбання двокімнатної квартири АДРЕСА_2 .

Пунктом 2.1 кредитного договору закріплено, що у разі непогашення заборгованості перед банком у строк, передбачений цим договором, банк має право звернути стягнення на предмет застави, та/або звернутися до суду.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 07.11.2007року між АКБ «ТАС-Комерцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір №б/н, предметом якого є двокімнатна квартира АДРЕСА_2 .

Пунктом 11 іпотечного договору закріплено, що іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання основного зобов`язання повністю або частково, у тому числі, якщо іпотекодавць не поверне іпотекодержателю суму кредиту, проценти за користування кредитом, пеню, іншу заборгованість, що передбачені та/або випливають з основного зобов`язання, а також в інших випадках, передбачених основним зобов`язання та цим договором у тому числі у випадку одноразового прострочення основного зобов`язання.

При настанні зазначеного випадку іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та зобов`язань, передбачених іпотечним договором, у строк, що не перевищує тридцяти календарних днів та попереджає про звернення стягнення предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Сторони за взаємною згодою встановили, що визначений у договорі 30-денний строку починається відліковуватися з дати, що визначена в квитанції, яка надається іпотекодержателю відділенням зв`язку при відправлені іпотекодацю листа з вимогою про усунення порушення особового зобов`язання з повідомленням про вручення, або дата, зазначена на такому листі, що отриманий іпотекодавцем особисто у іпотекодержателя.

Відповідно до п. 12 іпотечного договору сторонами закріплено, що за вибором іпотекодавця застосовується один із наведених способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Пунктом 12.3 іпотечного договору встановлено, що задоволення вимоги здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

08.12.2011року між АКБ «ТАС-Комерцмбанк» та ПАТ «Дельта Банк» був укладений договір купівлі-продажу прав вимоги, відповідно до якого в порядку, обсязі та на умовах, визначених договором АКБ «ТАС-Комерцмбанк» передає(відступає) ПАТ «Дельта Банк» права вимоги за кредитнимм та забезпечувальними договорами, відносно чого ПАТ «Дельта Банк» змінює АКБ «ТАС-Комерцбанк» як кредитора(стає новим кредитором) у зазначених зобов`язаннях, а внаслідок передачі від АКБ «ТАС-Комерцбанк» до ПАТ «Дельта Банк» прав вимоги до боржників, до ПАТ «Дельта Банк» переходить (відступається)право вимоги від боржників повного, належного та реального виконання зобов`язання за кредитними та забезпечувальними договорами.

Таким чином, всі права та обов`язки за кредитним договором № 2102/1107/71-070 від 07.11.2007року та іпотечним договором №б/н від 07.11.2007року перейшли новому кредитору ПАТ «Дельта Банк».

Відповідно до п.12.3 договору іпотеки сторонами врегульовано, що іпотекодержатель на свій розсуд задовольняє свої вимоги одним із способів: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом передачі права власності на майно іпотекодержателя; продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки. Наведений порядок задоволення вимог іпотекодержателя шляхом звернення стягнення на майно спростовує твердження позивача щодо обов`язкового погодження сторін шляхом укладення окремого договору.

ПАТ «Дельта Банк», як новий кредитор у зв`язку з неналежним виконанням позивачем взятих на себе зобов`язань за кредитним договором направив лист-вимогу від 01.06.2018року за вих. 02.4.1/7592, ОСОБА_1 , якою надано шестидесятиденний строк на виконання зобов`язання за кредитним договором. В іншому випадку банк розпочне процедуру звернення стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно, керуючись Законом України «Про іпотеку», кредитним договором та договором іпотеки від 07.11.2007року. Доказами направлення листа - вимоги є квитанцією №100162 від 01.06.2018року та накладною №000695. Зазначену вимогу ОСОБА_1 отримала 02.06.2018року.

18.12.2018року між ПАТ «Дельта Банк» і ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» укладено договорі купівлі-продажу майнових прав №1065/К, за яким здійснено відступлення прав вимоги всіх грошових зобов`язань до позичальника за кредитним договором №2102/1107/71-070 від 07.11.2007року . Окрім того, за зазначеним договором купівлі-продажу майнових права кредитор ПАТ «Дельта Банк» відступив новому кредитору(відповідачу) право вимоги за договором, який є забезпеченням виконання зобов`язань за кредитним договором, а саме іпотечним договором №б/н від 07.11.2007року.

Таким чином, після укладення зазначеного договору купівлі-продажу майнових прав ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» отримало право продовжити розпочату ПАТ «Дельта Банк» процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб визначений договором.

Отже, іпотекодавцем були порушенні взяті на себе зобов`язання за кредитним договором №2102/1107/71-070 від 07.11.2007року, виконання якого забезпечено іпотечним договором №б/н від 07.11.2007року в результаті чого у позивача виникла заборгованість за кредитом у розмірі 1 430 588,51грн.

Відповідачем по справі правомірно відповідно до п.п.11,12.3 іпотечного договору, ст.ст. 33,35,37 Закону України «Про іпотеку» здійснений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, який включає в себе: надіслання іпотекодержателем іпотекодавцю письмового повідомлення про порушення обов`язку; вимоги про виконання порушеного зобов`язання; попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки; сплив наданого іпотекодержателем іпотекодавцю у листі-вимозі строку; невиконання іпотекодавцем протягом такого строку зобов`язання.

Окрім того, відповідачем по справі були надані всі визначені постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 .

Безпідставним є посилання позивачки на ненадання їй оцінки предмету іпотеки, яке оцінює як односторонність дій відповідача, оскільки предметом спору є оскарження дій та рішення державного реєстратора і відповідне дослідження оцінки майна не входить в предмет дослідження по справі і не є підставою для скасування рішення про державну реєстрацію нерухомого майна.

Ухвалою суду від 15.05.2019року суд призначив розгляд цивільної справа за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» про скасування рішення про реєстрацію права власності за правилами загального позовного провадження

Позивач в судове засідання не з`явилась, надала повноваження представнику.

Представник позивача в судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи у його відсутність, позовні вимоги підтримав, просив суд їх задовольнити з підстав, зазначених в позовній заяві.

Представник відповідача в судове засідання не з`явилась, надала заяву про розгляд справи у її відсутність, позовні вимоги не визнала просила, суд відмовити в задоволенні позову з підстав, зазначених у відзиві.

Третя особа державний реєстратор ОСОБА_4 в судове засідання не з`явився про дату, час та місце судового засідання був повідомлений у встановленому законом порядку.

Враховуючи подані заяви та належне повідомлення учасників справи про дату, час та місце судового засідання, вважає можливим розглянути справу у відсутність сторін.

Дослідивши матеріали справи та надані докази суд установив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Стаття 41 Конституції України та ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка є частиною національного законодавства, кожній особі, як фізичній так і юридичній, а також державі гарантовано судовий захист їх інтересів, який здійснюються в порядку конституційного, цивільного, кримінального, адміністративного та господарського судочинства.

Виходячи із загальних засад про неприпустимість свавільного втручання держави у сферу особистого життя людини, її цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність - в порядку цивільного судочинства регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.

Кожна особа, у встановлених законом випадках, органи та особи, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси, мають право в порядку, встановленому Цивільним процесуальним кодексом звертатися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів або прав свобод та інтересів інших осіб, інтереси яких вони захищають, державних чи суспільних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України і обраний позивачем.

Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, наданих сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.

Відповідно до положень ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Судом установлено та підтверджено матеріалами справи, що 07.11.2007року між АКБ «ТАС- Комерцбанк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 2102/1107/71-070.

На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 07.11.2007року між АКБ «ТАС- Комерцмбанк» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки № б/н за умовами якого остання передала в іпотеку банку належне їй на праві власності нерухоме майна, а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_3 .

На підставі договору купівлі-продажу майнових права №1065/К від 18.12.2018року укладеним між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» кінцевим іпотекодержателем нерухомого майна є відповідач ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал».

У зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 умов кредитного договору ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» звернулося до державного реєстратора Скадовської районної державної адміністрації Херсонської області Бабича Владислава Володимировича із заявою про державну реєстрацію за особою як іпотекодержателем прав власності на зазначену вище квартиру.

19.03.2019року державним реєстратором прийнято рішення провести державну реєстрацію права власності на двокімнатну квартиру АДРЕСА_4 , індексний номер 46014663.

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 18.03.2019року державним реєстратором здійснено державну реєстрацію права власності на зазначене іпотечне майно за ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал»(запис про право власності №30747937).

Підставами виникнення права власності вказано договори відступлення права вимоги, договір іпотеки від 07.11.2007 року, а внесення запису - рішення державного реєстратора.

Матеріалами справи підтверджено, що 07.11.2007року між АКБ «ТАС- Комерцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки №б/н, згідно з умовами якого позивач передала в іпотеки АКБ «ТАС-Комерцбанк» належне їй на праві приватної власності нерухоме майно, а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 .

08.12.2011року АКБ «ТАС-Комерцбанк» за договором купівлі - продажу прав вимоги відступив права вимоги за іпотечним та кредитним договорами Публічному акціонерному товариству «Дельта Банк», яке в свою чергу на підставі договору купівлі - продажу майнових прав за кредитним і іпотечним договорами від 18.12.2018року відступило право вимоги ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал».

Порядок і можливість звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачені ст.ст. 35-37 Закону України «Про іпотеку»( далі Закон №898-IV).

Згідно з ч. 1 ст.35 Закону №898-IV (тут і далі у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст. 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Частиною п`ятою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Пунктом 11 договору іпотеки визначено, що іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання іпотекодавцем основного зобов`язання повністю або частково, у тому числі, якщо іпотекодавець не поверне іпотекодержателю суму кредиту, проценти за користування кредитом, пеню, іншу заборгованість, не сплатить платежі та штрафи, що передбачені та/або випливають з основного зобов`язання, а також в інших випадках, передбачених основним зобов`язання(як основного боргу, так і процентів).

При настанні зазначених у першому абзаці цього пункту договору випадків іпотекодержатель надсилає іптекодавцю письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та зобов`язань, передбачених цим договором, у строк, що не перевищує тридцяти календарних днів, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору.

Відповідно до п. 12.3.1 договору іпотеки, задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до ст.37 Закону України «Про іпотеку» у випадку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті 12.3 договору, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому, вважається, що предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, що буде визначена після прийняття іпотекодержателем рішення про обрання передбаченого цим пунктом договору способу звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності. При оцінці предмета іпотеки незалежний експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені чинним законодавством.

Якщо фактичний розмір заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням менший за вартість, що вказана у висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності іпотекодержатель перераховує різницю на поточних рахунок іпотекодавця протягом 60 робочих днів з моменту набуття у власність предмета іпотеки.

Пунктом п.12.3 договору іпотеки визначено, що договором про задоволення вимог іпотекодержателя, вважається застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, викладене в п.12.3.1 та п.12.3.2 цього договору.

Якщо у законі і договорі по різному урегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються вимоги договору, якщо такі не протирічать закону чи не заборонені законом. У даному випадку сторони визначили, що умови викладені в п. 12.3. договору іпотеки мають силу договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тому безпідставним є посилання позивача на необхідність укладення окремого договору.

Згідно з ч.2 ст.37 Закону №898-IV договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Частиною п.1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч.3 ст. 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з ч.1 ст. 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127( в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до п.61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону №1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

У договорі іпотеки №б/н від 07.11.2007року п.11 сторони погодили, що при настанні зазначених у першому абзаці цього пункту договору випадків іпотекодержатель надсилає іптекодавцю письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та зобов`язань, передбачених цим договором, у строк, що не перевищує тридцяти календарних днів, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору.

Згідно з абзацом 3 п.11 договору іпотеки сторони за взаємною згодою встановили, що визначений у другому абзаці цього пункту договору тридцятиденний строк починає відліковуватись з дати, що зазначена на квитанції, яка надається іпотекодержателю відділенням зв`язку при відправленні іпотекодавцю листа з вимогою про усунення порушення основного зобов`язання з повідомленням про вручення, або дата, зазначена на такому листі, що отриманий іпотекодавцем особисто в іпотекодержателя.

01.06.2018року за вих. №02.4.1./7592 ПАТ «Дельта Банк» надіслало лист вимогу ОСОБА_1 рекомендованим листом, в якій зазначалося про укладення 08.12.2011року між АКБ «ТАС-Комерцбанк» та ПАТ «Дельта Банк» договору купівлі-продажу прав вимоги, за яким АКБ «Комерцбанк» відступив ПАТ «Дельта Банк» права вимоги за кредитними та забезпечувальними договорами, внаслідок якої до АТ «Дельта Банк» переходить права вимоги (замість АКБ «ТАС-Комерцбанк») від боржників повного, належного та реального виконання обов`язків за кредитними та забезпечувальними договорами. Станом на 01.06.2018року за кредитним договором наявна прострочена(поточна)заборгованість в сумі 1 430 588,51грн. Також зазначено про те, що боржник ОСОБА_1 зобов`язана у шести десятиденний строк виконати на користь АТ «Дельта Банк» вказані вище зобов`язання та в разі невиконання цієї вимоги АТ «Дельта Банк» розпочне процедуру звернення на передане в іпотеку нерухоме майно. Зазначене повідомлення отримано ОСОБА_1 02.06.2018року, що підтверджується її підписом на накладній № 000695 кур`єрської служби «Метеор-Плюс».

Згідно з договором №1065/К купівлі-продажу майнових прав від 18.12.2018року ПАТ «Дельта Банк» - продавець та ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» - покупець за цим договором у порядку та на умовах, визначених договором передає у власність покупцеві, а покупець приймає у власність майнові права, які виникли та/або можуть виникнути у майбутньому та які включають: право вимоги до боржників, майнових поручителів та фінансових поручителів(надалі боржники), які виникли за укладеними договорами та/або на інших підставах наведених у додатку №1 до цього договору(надалі - право вимоги).

Відповідно до додатку №1 до договору №1065/К купівлі-продажу майнових прав від 18.12.2018року покупець придбав право вимоги до боржника ОСОБА_1 за кредитним договором №2101/1107/71-070 від 07.11.2007року загальна сума заборгованості на дату купівлі-продажу становить 1 562 968,03грн., із якої: заборгованість по тілу кредиту 28 755,44 доларів США/801 976,56грн.; заборгованість за відсотками, 22 694,56 доларів США/632 862,36грн.; пеня 128 229,11грн.; за іпотечним договором №б/н від 07.11.2007року в забезпечення кредитного договору № 2102/1107/71-070.

20.12.2018року ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» надіслало кур`єрською службою «Метеор- Плюс» на адресу ОСОБА_1 письмове повідомлення вимогу про усунення порушення зобов`язань за кредитним договором №2102/1107/71-070, яке не було вручено ОСОБА_1 .

Відповідно до інформації від 03.03.2020року за №16361/20 Державної прикордонної служби України Головного центру обробки спеціальної інформації щодо відомостей про осіб, які перетнули державний кордон України ОСОБА_1 11.07.2018року виїхала за межі України та повернулася до України 04.04.2019року.

Отже, встановленими судом обставинами справи підтверджено, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя - ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною і повинна погоджуватися з власником майна. Окрім того, оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 19.03.2019року) не проводилась.

За таких обставин, залишення державним реєстратором без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, дії державного реєстратора щодо реєстрації за ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» права власності на спірну квартиру, не можна вважати законними.

З огляду на викладене суд дійшов висновку що прийняття державним реєстратором рішення про передачу у власність ТОВ «Фінансова Компанія «Аверс Капітал» та державну реєстрацію права власності, як такого, що виникає на підставу договору іпотеки, є протиправним,оскільки матеріалами справи підтверджено порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.

Відповідно до положень п.1ч.2 ст.141 ЦПК України на користь позивача підлягає стягненню з відповідача сплачений при подачі позову судовий збір у розмірі 768,40 грн.

На підставі викладеного, ст.41 Конституції України, ст.ст.15-16,321ЦК України, ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», керуючись ст.ст. 2-7, 9-13, 76-81, 141, 258-259, 263-265 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати незаконною та скасувати державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а саме запис про право власності № 30747937, вчинений 18 березня 2019 року державним реєстратором Скадовської державної районної адміністрації Херсонської області Бабичем Владиславом Володимировичем на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:46014663 від 19 березня 2019 року про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_2 за Товариством з обмеженою відповідальності «Фінансова Компанія «Аверс Капітал».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальності «Фінансова Компанія «Аверс Капітал», код ЄДПРОУ:3928833 на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 768,40 грн.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Херсонського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Суддя В.В. Прохоренко