ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/1734/21
провадження № 2/753/547/22
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 лютого 2022 року Дарницький районний суд м. Києва в складі головуючого судді Якусика О.В., за участю секретаря судового засідання Петренко М.А., представника позивача - адвоката Гладкого Р.В., розглянувши за правилами загального позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору державний реєстратор Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Урупа Андрій Федорович, про скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про державну реєстрацію права власності, припинення права власності та визнання права власності на квартиру,

ВСТАНОВИВ:

У січні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до Дарницького районного суду м. Києва з позовом до ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», в якому просила:

- скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» Урупа Андрія Федоровича, індексний номер 44656924 від 17 грудня 2018 року, згідно з яким 12 грудня 2018 року внесено дод Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 29489584 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

- скасувати запис про право власності № 29489584 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, за Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-банк»;

- припинити право власності Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-банк», на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

- визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000 за ОСОБА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до Закону України «Про іпотеку», передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачала чинна на момент укладення іпотечного договору редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку». Проте сторонами не було досягнуто згоди для передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателю у позасудовому порядку, а тому рішення державного реєстратора та запис про право власності, є протиправними та підлягають скасуванню.

Позивач також посилається на те, що з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що внесення запису про право власності на іпотечне майно було здійснено державним реєстратором 12 грудня 2018 року 17:07:24, а рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №44656924 державним реєстратором було винесено 17.12.2019 року 15:12:28.

Позивач наголошує, що підставою виникнення права власності у ПАТ «Укрсоцбанк» не зазначено документ, який би посвідчував проведення оцінки предмета іпотеки відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку» і доказів, що на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності проводилась оцінка предмета іпотеки, суду не надано, а відтак вважає, що державним реєстратором не були дотримані положення статті 37 Закону України «Про іпотеку», відповідно до яких іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Позивач вказує, що право власності на спірну квартиру було набуто ПАТ «Укрсоцбанк» в порядку звернення стягнення на нерухоме майно в період дії мораторію на примусове відчуження житла. Відповідно до умов кредитного договору, ОСОБА_1 були надані кошти у тимчасове користування у валюті, а саме в доларах США, тобто кредит було надано Банком в іноземній валюті та на споживчі цілі. Як забезпечення зобов`язання за Кредитним договором позивач передала в іпотеку нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 . Право власності на квартиру було набуто Відповідачем - 12 грудня 2018 року тобто, під час дії вищевказаної заборони.

Таким чином, на думку позивача, всупереч вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» державний реєстратор вчинив дії щодо реєстрації права власності на спірну квартиру, в порядку звернення стягнення в період дії заборони на вчинення таких дій - звернення стягнення на предмет іпотеки, переданого в якості забезпечення виконання зобов`язання за Кредитним договором, наданим в іноземній валюті.

Крім цього позивач стверджує, що повідомлення - розписка про вручення відправлення спецзв`язку про начебто особисте вручення ОСОБА_2 25 липня 2018 року є підробленим, з тих підстав, що підпис належить явно не ОСОБА_1 , яка не отримувала та не розписувалась про його отримання і ніхто з її дітей цього не робив, оскільки в період з 8 червня 2018 року по 14 червня 2018 року вони перебували за кордоном, зокрема, приймали участь у судових засіданнях на території Туреччини.

Згідно із протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26 січня 2021 року позовну заяву було передано для розгляду судді Якусику О.В.

Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 26 серпня 2021 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 753/1734/21 за правилами загального позовного провадження, призначено у справі підготовче судове засідання на 29 вересня 2021 року.

27 вересня 2012 року представник відповідача подав відзив на позовну заяву, в якому просив у задоволені позову відмовити у повному обсязі.

Заперечення відповідача проти позову обґрунтовані тим, що правовою підставою для реєстрації права власності AT «Укрсоцбанк» на нерухоме майно, було відповідне застереження в п. 4.5.3. Договору іпотеки, яке передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання та яке за нормами Закону України «Про іпотеку» прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом. Відповідач зауважує, що нова редакція статей 36, 37 Закону № 898-IV, викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу III «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Щодо посилань позивача про внесення запису про право власності раніше, ніж державним реєстратором прийнято відповідне рішення, відповідач зазначає, що така розбіжність зумовлена технічними особливостями ведення реєстру, оскільки згідно з п. 13 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав.

Відповідач також спростовує твердження позивача щодо відсутності оцінки майна на дату прийняття державним реєстратором оскаржуваного рішення та зазначає, що суб`єктом оціночної діяльності Товариством з обмеженою відповідальністю «БІЗНЕС АССІСТ» 29 листопада 2018 року для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку було проведено оцінку спірного нерухомого майна, про що складено відповідний висновок про вартість майна (в додатках). При цьому, наголошує, що оцінка майна відсутня в переліку документів, які надаються державному реєстратору згідно Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року. Також вказує, що заявляючи про незгоду з оцінкою, позивач не надав докази того, що вартість, визначена СОД за дорученням іпотекодержателя, не відповідає дійсності.

В частині доводів позивача про мораторій на примусове відчуження житла, відповідач вказує, що позивач не надав жодного доказу про те, що у іпотекодателя або членів його сім`ї немає іншого житлового майна, в тому числі належного їм на праві спільної сумісної власності, але зареєстроване за іншим з подружжя (довідок з ОБТІ, органу місцевого самоврядування, даних з державних реєстрів по членах родини тощо).

Спростовуючи доводи позивача про неотримання ОСОБА_1 повідомлення про звернення стягнення, відповідач стверджує, що на адресу позивача, яку вона особисто у позові зазначила як місце свого постійного проживання та яка вказана у Іпотечному договорі, направлялось цінним рекомендованим листом з повідомленням та з описом вкладення повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, яке отримане особисто позивачем 26.07.2018, про що свідчить розписка про отримання.

Ухвалою суду від 29 вересня 2021 року відкладено підготовче судове засідання на 12 листопада 2021 року, залучити до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Урупу Андрія Федоровича.

21 жовтня 2021 року від АТ «Альфа-Банк» надійшли письмові пояснення на позовну заяву.

12 листопада 2021 року розгляд справи відкладено на 1 грудня 2021 року.

У судовому засіданні 1 грудня 2021 року представник позивача подав заяву про уточнення позовних вимог в частині визначення відповідача і вимог до нього та просив:

- скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Світоч" м. Києва Урупа Андрія Федоровича, індексний номер: 44656924 від 17.12.2018, згідно з яким 12.12.2018 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис №29489584 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000.

- скасувати запис про право власності №29489584 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за Акціонерним товариством «Альфа-Банк».

припинити право власності Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000;

визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, за ОСОБА_1 (Код РНОКПП - НОМЕР_1 ).

Вказана заява прийнята судом до розгляду.

Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 1 грудня 2021 року закрито підготовче провадження у справі №753/1734/21, призначено справу до судового розгляду по суті на 01 лютого 2022 року.

Представник відповідача у судове засідання 1 лютого 2022 року не з`явився, подав клопотання про розгляд справи за відсутності представника АТ «Альфа-Банк».

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази, дійшов таких висновків.

13 червня 2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк» як кредитором та ОСОБА_3 як позичальником було укладено Договір кредиту №030.29-50/357-К, відповідно до умов якого банк надає позичальнику грошові кошти на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання у сумі 157 217,00 доларів США, зі сплатою 13% річних та комісій у розмірі та порядку встановлених у додатку № 1 до Кредитного договору з кінцевим терміном погашення заборгованості до 12 червня 2033 року (п.п. 1.1., 1.1.1. договору).

Згідно з пунктом 1.2. договору кредит надається на купівлю нерухомості.

13 червня 2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» та ОСОБА_3 було укладено Іпотечний договір №030.29-50/357-к, за умовами якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за Договором кредиту № 030.29-50/357-К нерухоме майно, що придбане іпотекодавцем за кредитні кошти, надані іпотекодержателем відповідно до умов договору.

Предметом іпотеки є нерухоме майно - квартира АДРЕСА_2 .

Предмет іпотеки належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою С.М. від 13.06.2008 року.

Як передбачено п. 4.5. іпотечного договору, іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду або на підставі виконавчого напису нотаріуса або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (п. 4.5.3.)

Відповідно до свідоцтва про шлюб від 14 серпня 2009 року, ОСОБА_3 одружилася з ОСОБА_4 та змінила прізвище на « ОСОБА_5 ».

24 липня 2017 року ПАТ «Укрсоцбанк» надіслав ОСОБА_3 повідомлення від 16 липня 2018 року № 13.3-03/96-6812, у якому вимагав сплатити заборгованість за кредитним договором, розмір якої станом на 13 липня 2018 року складає 253605,44 дол. США, що відповідно до курсу НБУ станом на 13 липня 2018 року складає 6 649 534,63 грн. та повідомив про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання вимоги.

Згідно з повідомленням-розпискою вказане поштове відправлення вручене ОСОБА_3 25 липня 2018 року.

29 листопада 2018 року суб`єктом оціночної діяльності - ТОВ «Бізнес Ассіст» складено висновок про вартість майна, відповідно до якого ринкова вартість квартири АДРЕСА_3 складає 2 053 933 грн.

12 грудня 2018 року державним реєстратором Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Урупою Андрієм Федоровичем проведено державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк», відповідно до рішення №44656924 від 17 грудня 2018 року та внесено запис про право власності №29489584.

Як слідує з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за параметрами запиту « ОСОБА_1 РНОКПП НОМЕР_1 » у власності відповідача перебуває лише спірна квартира.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

Як передбачено частинами першою, другою статті 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно з Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Після внесення Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

З урахуванням умов укладеного між сторонами іпотечного договору, зокрема пункту 4.5.3, яким передбачено можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 37 Законом України «Про іпотеку», ПАТ «»Укрсоцбанк» мало право у досудовому порядку задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки на підставі вказаного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, суд вважає необґрунтованими доводи позивача про те, що єдиною підставою для державної реєстрації права власності за ПАТ «Укрсоцбанк» міг бути виключно договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (який діяв на момент виникнення спірних правовідносин), підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку;

Пунктом 4 вказаного Закону передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Отже, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без його згоди на таке відчуження.

У цій справі судом встановлено, що квартира АДРЕСА_3 , яка виступає як забезпечення зобов`язань позивача за споживчим кредитом, наданим йому в іноземній валюті, використовується ним як місце постійного проживання, площа квартира становить 74,8 кв.м, тобто не перевищує 140 кв.м.

Суд відхиляє посилання відповідача на відсутність доказів проживання позивача у предметі іпотеки на час здійснення державної реєстрації та доказів відсутності у позивача або членів його сім`ї іншого житлового майна, в тому числі належного їм на праві спільної сумісної власності, але зареєстрованого за іншим з подружжя, оскільки (1) факт проживання відповідача у спірній квартирі фактично визнавався самим відповідачем (ПАТ «Укрсоцбанк»), який направив повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки на вказану адресу, а не на адресу зареєстрованого місця проживання позивача, зазначену у іпотечному договорі, і посилався у відзиві на позову заяву на таке направлення як на належне повідомлення позивача про звернення стягнення на предмет іпотеки і (2) позивачем надано Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за параметрами запиту « ОСОБА_1 РНОКПП НОМЕР_1 », згідно з якої у власності відповідача перебуває лише спірна квартира.

Суд зазначає, що передбачений статтями 12 ,81 ЦПК України обов`язок доказування як елемент змагальності покладає на кожну сторона необхідність довести обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог або заперечень.

Всупереч наведеному обов`язку відповідач, заперечуючи проти посилань позивача на наявність підстав для застосування мораторію на стягнення, не надав жодних доказів (як і клопотань про їх витребування) на підтвердження своїх заперечень.

За викладених обставин суд дійшов висновку , що на спірну квартиру не може бути звернуто стягнення під час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а тому у державного реєстратора не було підстав для здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за АТ «Укрсоцбанк».

Як передбачено частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на дату проведення державної реєстрації права власності), у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (такий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц).

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Отже, іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (такий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц).

Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Такий висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Отже, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Як встановлено судом, 24 липня 2017 року ПАТ «Укрсоцбанк» надіслав ОСОБА_3 повідомлення від 16 липня 2018 року № 13.3-03/96-6812, у якому вимагав сплатити заборгованість за кредитним договором, розмір якої станом на 13 липня 2018 року складає 253605,44 дол. США, що відповідно до курсу НБУ станом на 13 липня 2018 року складає 6 649 534,63 грн. та повідомив про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання вимоги.

Зі змісту повідомлення-розписки про вручення відправлення спецзв`язку слідує, що поштове відправлення було вручено 25 липня 2018 та на повідомленні міститься напис про отримання відправлення особисто ОСОБА_3 та підпис особи.

Водночас згідно з наданою позивачем довідкою Головного центру обробки спеціальної інформації Державно прикордонної служби України від 15 січня 2019 року № 184/А-2 у період з 8 червня 2018 року по 14 серпня 2018 року ОСОБА_6 перебувала за межами території України, а отже не могла отримати повідомлення, яке стало підставою для прийняття державним реєстром оскаржуваного рішення.

Крім викладеного вище, суд також виходить з того, що надане відповідачем повідомлення-розписка за відсутності опису вкладення не підтверджує направлення відповідачем саме повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки від 16 липня 2018 року № 13.3-03/96-6812.

Таким чином суд вважає, що позивач спростувала презумпцію належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, а тому відповідач не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що рішення про державну реєстрацію за відповідачем права власності на нерухоме майно на підставі іпотечного договору прийнято державним реєстратором з порушенням вимог закону, а тому рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Урупи Андрія Федоровича, індексний номер: 44656924 від 17 грудня 2018 року, згідно з яким 12 грудня 2018 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис №29489584 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000 підлягає скасуванню.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено в новій редакції.

Так, відповідно до частини третьої статті 26 вказаного Закону (в редакції на дату ухвалення рішення у справі) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, за змістом наведеної норми в редакції, яка діє на час ухвалення судового рішення у цій справі, способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є: судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

З урахуванням змін, внесених до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», суд вважає, що позивач обрала ефективний спосіб захисту своїх прав, який є дієвим та належним, його застосування призведе до відновлення порушеного права позивача.

Водночас з 16 січня 2020 року і на дату ухвалення судового рішення у цій справі, такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права вищевказаний Закон не передбачає, а тому у задоволенні позовної вимог про скасування запису про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» слід відмовити.

Керуючись ст.ст.12-13, 76-81, 141, 258-259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору державний реєстратор Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Урупа Андрій Федорович, про скасування рішення державного реєстратора, скасування запису про державну реєстрацію права власності, припинення права власності та визнання права власності на квартиру - задовольнити частково.

Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» Урупи Андрія Федоровича, індексний номер 44656924 від 17 грудня 2018 року, згідно з яким 12 грудня 2018 року внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 29489584 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

Припинити право власності Акціонерного товариства «Альфа-банк» на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

Визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000 за ОСОБА_1 .

В іншій частині - у позові відмовити.

Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 ; РНОКПП НОМЕР_1 );

Відповідач: Акціонерне товариство «Альфа-банк» (03150, м. Київ, вул. Велика Васильківська, 100; ідентифікаційний код 23494714).

Третя особа: державний реєстратор Комунального підприємства «Світоч» Урупа Андрій Федорович (01135, м. Київ, просп. Перемоги, 9, ідентифікаційний код 21586843).

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 3 травня 2023 року.

Суддя О.В. Якусик