Справа № 454/2065/21
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 травня 2022 року Сокальський районний суд Львівської області у складі:

головуючого - судді Веремчук О. А. ,

за участю секретаря Баран О.Я.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Сокалі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ПАТ "Селекціонер" третя особа Головне управління Держгеокадастру у Львівській області про розірвання договору оренди земельної ділянки-,

в с т а н о в и в:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ПАТ "Селекціонер" третя особа Головне управління Держгеокадастру у Львівській області про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Свої позовні вимоги мотивує тим, що з 02.01.2011 року, між Орендодавцем, ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 та Орендарем, ПАФ «Селекціонер», в особі директора Шевчук З.Р., який діяв на підставі Статуту було укладено договір оренди землі, в с.Скоморохи, Сокальського району, Львівської області терміном на 15 (п`ятнадцять ) років.

Згідно п. 1 Предмет договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Скоморохівської сільської ради.

П.2 Обєкт оренди: в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7371 га, у тому числі ріллі 2,7371 га.

Земельна ділянка площею 2,7371 га належить ОСОБА_1 на праві власності, згідно Державного Акту на право власності на земельну ділянку, серія ЯИ № 195636, виданого на підставі розпорядження голови Сокальської райдержадміністрації від 25 липня 2008 року № 326, кадастровий номер земельної ділянки :12:000:0005. Акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 30. Земельна ділянка розташована на території Скоморохівської сільської ради, цільове призначення (використання) земельної ділянки ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

П.9 договору, орендна плата- орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі- 500 (пятсот) кг зерна.

П. 11 договору, орендна плата вноситься у такі строки- до 30 грудня.

П.38 договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

1. взаємною згодою сторін;

2. рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визнаних законом.

П.39 договору, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не

допускається.

Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору.

П.41 договору, за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

П.42 договору, сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Прикінцеві положення.

П.43 договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Цей договір укладено у трьох примірниках, що мають одинакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий-у орендаря, третій- в органі, який провів його державну реєстрацію ДІЇ «Сокальський центр державного земельного кадастру».

Договір зареєстровано у Управлінні Держкомзему у Сокальському районі, про що у Державному реєстрі земель вчннено запис від 07 листопада 2011 року за №01307.

Крім договору оренди землі від 02.01.2011 року між ними було укладено Акт прийому-передачі земельної ділянки.

10.09.2013року Орендодавець на підставі п.38 договору оренди землі звернулась з письмовою заявою до Орендаря, ПАФ «Селекціонер» в особі директора Шевчук З.Р. про розірвання договору оренди землі від 02.01.2011 року, реєстраційний № 01307 від 07.11.2011 року, та про передачу земельної ділянки загальною площею 2,7371 га у власне користування.

10.09.2013року, Орендар, ПАФ «Селекціонер» в особі директора Шевчук З.Р. заяву ОСОБА_1 задовільнив.

В продовж 2014 - 2020 років позивач самостійно користувалась вище наведеною земельною ділянкою, та сплачувала самостійно земельний податок за земельний пай у власному користуванні.

07.09.2020 року ОСОБА_1 , отримала витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, номер витягу НВ-020, кадастровий план земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки :12:000:0005, відомості про оренду, суборенду, орендар ПАФ «Селекціонер», податковий номер 03760600, місцезнаходження 804, площа земельної ділянки, переданої в оренду 2,7371 га, дата державної реєстрації речового права 07.11.2011 рік, строк дії речового права 15 років.

В березні 2021 року, позивач вирішила укласти договір оренди земельної ділянки з приватним підприємцем.

Зібравши необхідний пакет документів, вони звернулись до Державного реєстратора речових прав на нерухоме майно з метою зареєструвати укладений між ними договір оренди земельної ділянки.

Для державної реєстрації оренди землі, сторони (орендар та/або орендодавець) повинен звернутися до державних реєстраторів, визначених статтею 10 Закону України «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV, а саме: нотаріус, інші державні реєстратори (виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, районних, районних у містах державних адміністрації). Для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки реєстратору (нотаріусу) подається заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.

Державний реєстратор повідомив їм, що згідно відомостей, що містяться в Головному управлінні Держгеокадастру у Львівській області, вище наведений договір оренди землі від 02.01.2011 року, укладений між Орендодавцем ОСОБА_1 та Орендарем, ПАФ «Селекціонер» в особі директора Шевчук З.Р, що зареєстрований у Управлінні Держкомзему у Сокальському, запис від 07.11.2011 року не розірваний, а продовжує діяти.

Державний реєстратор зазначила, що у разі припинення договору, в тому числі його розірвання, необхідно звернутися до державного реєстратора для припинення права оренди. Якщо ця дія не буде виконана, в орендаря буде формальна підстава продовжувати користуватися земельною ділянкою, а також до припинення попередньої реєстрації зареєструвати нову оренду в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно буде неможливо.

У 2019 році судова практика у справах про визнання незаконними дій реєстраторів речових прав склалась таким чином, що суди наполягають на тому, що при вчиненні реєстраційних дій по реєстрації прав на землю реєстратори повинні і в деяких випадках навіть зобов`язані перевіряти інформацію про законі підстави зміни орендаря.

Позивач неодноразово зверталась до бувшого Орендаря, ПАФ «Селекціонер», а саме директора Шевчук З.Р., з проханням звернутись до Державного реєстратора, та надати усі необхідні документи, для підтвердження розірвання між ними договору оренди землі, та припинення права оренди, а також подати відповідні відомості в Головне управління Держгеокадастру у Львівській області щодо розірвання між ними договору оренди землі, та припинення права оренди.

Директор ПАФ «Селекціонер» ОСОБА_2 проігнорував її звернення, уникає зустрічі, телефонний зв`язок не підтримує.

Все вище наведене, позбавляє позивача, як власника земельної ділянки, паю, вільно розпоряджатись своєю власністю, укладати договори оренди землі.

Інший спосіб розірвання договору оренди землі як шляхом звернення до суду- відсутній.

Тому позивач змушена звернутись в суд за захистом свого порушеного права з позовною заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку.

Звертає увагу суду, що до 2013 року діяв Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Наказ Держкомзему України 02.07.2003 № 174, відповідно до якого здійснювалась державна реєстрація договорі оренди землі.

Відповідно до вказаного Порядку автоматизована система державного земельного кадастру (далі - АС ДЗК) - інформаційна система, що містить відомості про правовий режим земель, державну реєстрацію земельних ділянок, кадастрове зонування, кадастрові зйомки, бонітування ґрунтів, економічну оцінку земель, грошову оцінку земельних ділянок, облік кількості та якості земель.

Державний реєстр земель - це складова частина державного земельного кадастру, який складається з книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із , зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок та Поземельної книги, яка І містить відомості про земельну ділянку і формується за допомогою АС ДЗК.

Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі (далі - книга реєстрації) - це документ суворого обліку, який є складовою частиною,державного реєстру земель та містить відомості про зареєстровані державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок.

Тобто, земельні ділянки та права на них до 2013 року реєструвались в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, поземельній книзі в паперовому вигляді з одночасним перенесенням в автоматизовану систему державного земельного кадастру.

Державний земельний кадастр, складовою якого є державний реєстр земель, в електронному виді вівся та формувався з 2003 року та доступ до якого здійснювався органами, до яких за законом переходили відповідні повноваження.

Тобто, у випадку проведення державної реєстрації договору оренди землі у встановленому на той час законом порядку, інформація про це була б наявна в Державному земельному кадастрі та проведення державної реєстрації нових договорів оренди землі була б неможливою, а державний реєстратор відмовив в проведенні такої реєстрації.

Однак, незважаючи на викладене, на практиці трапляються випадки, коли договори оренди землі, що були укладені до 2013 року, містять відмітку про їх державну реєстрацію, однак лише в поземельній книзі в паперовому вигляді, без перенесення до автоматизованої системи ДЗК, у зв`язку з чим інформація про такі договори відсутня в ДЗК, а договір є таким, що не зареєстрований.

З метою уникнення в майбутньому будь-яких зловживань зі сторони Орендаря,

ПАФ «Селекціонер», вважаю що договір слід розірвати в судовому порядку.

Позивач ОСОБА_1 просить позов задоволити з підстав викладених у позовній заяві та письмових поясненнях.

Представник Відповідача ПАТ "Селекціонер" в судове засідання прибули, подали заяву в якій просять в позові відмовити, посилались на те, що Орендодавцю до 2014 року своєчасно виплачувалась орендна плата. Також зазначили, що постійно обробляли та доглядали вище зазначену земельну ділянку..

Суд, вислухавши сторону позивача, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, оцінивши докази, приходить до висновку що позов слід задоволити з наступних підстав.

Відповідно до ч.1ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Судом встановлено, що 02 січня 2011 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ПАТ "Селекціонер" в особі директора Шевчук З.Р., який діяв на підставі Статуту було укладено договір оренди землі, в с.Скоморохи, Сокальського району, Львівської області терміном на 15 (п`ятнадцять ) років. Орендною платої у формі та розмірі 500 кг. Зерна.

Земельна ділянка площею 2,7371 га належить ОСОБА_1 на праві власності, згідно Державного Акту на право власності на земельну ділянку, серія ЯИ № 195636, виданого на підставі розпорядження голови Сокальської райдержадміністрації від 25 липня 2008 року № 326, кадастровий номер земельної ділянки :12:000:0005. Акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 30.

Отже, станом на день розгляду справи вищевказана земельна ділянка перебуває в оренді у відповідача ПАТ "Селекціонер" в особі директора Шевчук З.Р.. Загальна сума орендної сплати за земельну ділянку становить 500 кг. зерна в рік, сума яку відповідач має щорічно до 30 грудня сплачувати позивачу, згідно п. 11 Договорів.

Відповідно до ст. 15 цього Закону істотними умовами договору оренди землі, в тому числі, є умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

Відповідно до вимог ст. 24 Закону України" Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно договору оренди. Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

Згідно п.25 оспорюваних Договорів оренди землі, орендодавець має право, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням та своєчасного внесення орендної плати.

Пунктом 38 Договору оренди землі передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

На підставі ч. 1 ст. 24 зазначеного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Таким чином, обов`язком орендаря є використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, яке зазначене в договорі оренди землі та визначене на підставі документації із землеустрою.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у пункті д) частини першої статті 141 Земельного кодексу України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, згідно зі статтями 13,21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні правовідносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Відповідно до п.35 оспорюваних Договорів оренди землі від 28.09.2017 року, дія договору припиняється шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом.

Відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України № 7 від 16.04.2004 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред`явлення позову про розірвання договору(абз. 3 п. 8).

Згідно з постановою Пленуму Вищого Господарського суду України від 17.05.2011 № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» (п. п. 2.20, 2.23), у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі», а також з підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Зазначено, що істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору. Невиплата орендної плати є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Частиною 2 статті 792 Цивільного кодексу України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Вищевказані відносини регулюються на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 840,80 грн., сплачений ним при зверненні до суду.

Керуючись ст.ст. 81, 247, 263-265, 268, 272-273, 354 ЦПК України суд, -

в и р і ш и в:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди землі від 02.01.2011 року, укладений між ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , що зареєстрована та проживає: с.Скоморохи, Червоноградського район, Львівська область, та ПАФ «Селекціонер», в особі директора Шевчук З.Р., , зареєстрованому у Управлінні Держкомзему у Сокальському районі 07.11.2011 року, за № 01307, кадастровий номер земельної ділянки :12:000:0005, загальною площею 2,7371 га.

Стягнути із ПАФ "Селекціонер" в користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 840, 80грн.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до Львівського Апеляційного суду.

Головуючий: О. А. Веремчук