Справа № 450/4022/21 Провадження № 2/450/417/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

/заочне/

02 грудня 2022 року Пустомитівський районний суд Львівської області в складі:

головуючого-судді Кукси Д.А.

секретаря судового засідання Оленич О.І.

за участю позивача ОСОБА_1

за участю представника позивача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Пустомити цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інджен - Фрост» про стягнення штрафу, пені та моральної шкоди за порушення умов попереднього договору, -

суд постановив таке рішення:

підстава позову (позиція позивача): позивач звернувся до суду з цивільним позовом про стягнення на його користь штраф на виконання п.12 попередніх договорів №07/08.05.19-104 та №07/08.05.19-104 н від 08.05.2019 у розмірі 34789 грн., в тому числі за невиконання попереднього договору №07/08.05.19-104 н від 08.2019 12620 грн. та за невиконання попереднього договору №07/08.05.19-104 від 08.05.2019 22169 грн., моральну шкоду у розмірі 100000, пеню у розмірі 3840727 грн. відповідно до Закону України «Про захист права споживача» в тому числі за невиконання попереднього договору №07/08.05.19-104н 1393253 грн. та №07/08.05.19- грн.

Свої вимоги мотивує тим, що він 08.05.2019 уклав з ТзОВ «Карпатбуд Девелопмент» попередній договір №06/08.05.19-104 про зобов`язання продати йому в термін І квартал 2019 квартиру АДРЕСА_1 , 3 під`їзд, АДРЕСА_2 загальною площею 37,77 м.кв., житловою площею 17,17 м.кв. Зазначені площі є проектними та уточнюються після інвентаризації БТІ. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до І кварталу 2019. Відповідач вправі змінити в односторонньому порядку строк будівництва та строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, що в загальному не перевищуватиме 3 місяців, що не буде вважатися порушенням умов договору. Крайнім строком прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію згідно умов попереднього договору є червень 2019. Позивач сплатив повну вартість об`єкта нерухомості, що на момент укладення попереднього договору складає 443383 грн., що є еквівалентом 16833 доларів США за курсом НБУ на день укладення попереднього договору, виконавши свої зобов`язання. Однак відповідачем в порушення умов попереднього договору станом на І квартал 2019, ні до кінця червня 2019 року об`єкт будівництва не був прийнятий в експлуатацію. Основний договір купівлі-продажу квартири, в порушення умов попереднього договору був укладений лише 25.06.2021, тобто з простроченням фактично на 2 роки згідно умов попереднього договору №07/08.05.19-104. Крім того, 08.05.2019 він уклав також з відповідачем попередній договір №06/08.05.19-104н згідно якого йому зобов`язувались продати в термін І квартал 2019 року нежитлове приміщення №104н, 3 під`їзд, в багатоповерховому будинку в с.Горішній, Пустомтівського району, Львівської області загальною площею 36,00 м.кв. зазначені площі є проектними та уточнюються піля інвентаризації БТІ. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до І кварталу 2019 року. Крайнім строком прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва згідно умов попереднього договору №06/08.05.19-104н є червень 2019 року. на виконання умов договору він сплатив забезпечувальний платіж в сумі 252401 грн., що є повним виконанням умов по даному попередньому договору. Основний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, в порушення умов попереднього договору, було укладено лише 25.06.2021, тобто з простроченням фактично на 2 роки згідно умов попереднього договору. За умовами попередніх договорів , якщо основний договір не буде укладено у термін, передбачений попереднім договором у зв`язку з необґрунтованими діями (бездіяльністю) штраф у розмірі 5% від загальної вартості об`єкту нерухомості, протягом 3 календарних місяців з моменту отримання відповідної вимоги. 24.02.2021 він подав письмову вимогу про виплату штрафу. За результатами обмірів фактична площа нежитлового приміщення збільшилася на 2,7 кв.м., а квартири на 0,93 кв.м., різниця вартості площ підлягає доплаті у розмірі 30651 грн. Він запропонував провести взаємозалік загальної суми доплати за збільшення площі на загальну суму штрафу. Оскільки відповідач не прийняв його пропозицію провести взаємозалік загальної суми доплати за збільшення площі, він оплатив кошти 20.05.2021. Внаслідок порушення умов договору йому завдано моральну шкоду, яку оцінює в розмірі 10000 грн., оскільки іншого житла у нього нема, він змушений був орендувати таке 2 роки, перебував у постійному стресі. Прострочивши виконання умов попередніх договорів відповідач зобов`язаний сплатити пеню у розмірі 3840727 грн.: за невиконання попереднього договору №07/08.05.19-104 в розмірі 2447474 грн. (443383 грн. *3№)*184 дні за період з 01.06.2019 по 31.12.2019 та (443383 грн. *3%)* 184 дні за період з 01.06.2019 по 31.12.2019; та за невиконання попереднього договору №07/08.05.19-104н в розмірі 1393253 грн. (252401 грн. *3%)*184 дні, тобто за період з 01.07.2019 по 31.12.2019 та (443383 грн.*3%)*184 дні, тобто період з 01.07.2019 по 31.12.2019. вважає, що порушення відповідачем зобов`язання щодо здачі будинку в експлуатацію, укладення основного договору купівлі-продажу та передачі у власність об`єкта нерухомого майна в порушення умов попереднього договору є недоліком продукції, в розумінні законодавства про захист прав споживачів.

Позиція відповідача: відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Інджен - Фрост» належним чином повідомлявся про розгляд справи шляхом направлення поштової кореспонденції, однак така поверталася на адресу суду з причин відсутності адресата за вказаною адресою, закінчення терміну зберігання.

У вказаний строк відповідач не надав суду відзив на позовну заяву, відповідно до вимог ст. 178 ЦПК України без поважних причин

Заяви та клопотання сторін, процесуальні дії та рішення у справі.

01.10.2021 ухвала про відкриття провадження; 02.11.2021 інформація відповідача щодо процесуального правонаступництва; 24.11.2021 ухвала підготовчого судового засідання про заміну Товариство з обмеженою відповідальністю «Карпатбуд Девелопмент» його правонаступником Товариством з обмеженою відповідальністю «Інджен - Фрост»; 20.01.2022 ухвала про відкладення підготовчого судового засідання; 17.02.2022 ухвала про завершення підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду, 23.03.2022, 12.05.2022, 16.06.2022, 22.07.2022 ухвали про відкладення судового розгляду;.

Встановлені судом фактичні обставини та оцінка суду.

08.05.2019 ОСОБА_1 (далі за текстом Сторона 2) та Товариство з обмеженою відповідальністю «Карпатбуд Деволопмент» (далі за текстом Сторона 1) уклали попередній договір №06/08.05.19-104 відповідно до якого Сторона 1 зобов`язується продати Стороні-2, а Сторона-2 зобов`язується купити в термін ІV квартал 2018 року квартиру АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 під`їзд, АДРЕСА_2 (кадастровий номер :02:001:0424) будівельна адреса, місце знаходження земельної ділянки з урахуванням того, що в майбутньому присвоєна поштова адреса суб`єкту будівництва може відрізнятися від будівельної, загальною площею 37,77 м.кв., житловою площею 17,17 м.кв. Зазначені площі є проектними та уточнюються після інвентаризації БТІ. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до І кварталу 2019 року. Сторона-1 має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, що в загальному не перевищуватиме трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов договору.

Відповідно до п.1.1. попереднього договору Сторона-1 зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на Об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості.

Згідно п.2.2. попереднього договору Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 на момент підписання Основного договору, до моменту його нотаріального посвідчення, повну вартість об`єкта нерухомості, що на момент укладення попереднього договору складає 443383 гри., що є еквівалентом 16833 доларів США, за курсом НБУ на день укладення попереднього договору.

Як вбачається з дублікату квитанції № 0.0..1 виданого АТ КБ «Приватбанк», ОСОБА_1 09.05.2019 оплатив ТзОВ «Карпатбуд Девелопмент» 443383 грн. як забезпечувальний платіж відповідно до п. 4 Попереднього договору №06/08.05.19-104, що є повним розрахунком по даному договору.

Відповідно до п.12 попереднього договору, у випадку, якщо основний договір не буде укладений у термін, передбачений у п.1 Попереднього договору у зв`язку з необгрунтованими діями (бездіяльністю) Сторони-1, остання сплачує Стороні-2 штраф у розмірі 5% від загальної вартості об`єкту нерухомості, протягом 3 календарних місяців з моменту отримання Стороною-1 відповідної вимоги від Сторони-2.

08.05.2019 ОСОБА_1 (далі за текстом Сторона 2) та Товариство з обмеженою відповідальністю «Карпатбуд Деволопмент» (далі за текстом Сторона 1) уклали попередній договір №07/08.05.19-104н відповідно до якого Сторона 1 зобов`язується продати Стороні-2, а Сторона-2 зобов`язується купити в термін ІV квартал 2018 року нежитлове приміщення №104н, 3 під`їзд в багатоповерховому житловому будинку в с.Горішній, Пустомитівського району, Львівської області (кадастровий номер :02:001:0424) будівельна адреса, місце знаходження земельної ділянки з урахуванням того, що в майбутньому присвоєна поштова адреса суб`єкту будівництва може відрізнятися від будівельної, загальною площею 36,00 м.кв.. Зазначені площі є проектними та уточнюються після інвентаризації БТІ. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до І кварталу 2019 року. Сторона-1 має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, що в загальному не перевищуватиме трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов договору.

Відповідно до п.1.1. попереднього договору Сторона-1 зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на Об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості.

Згідно п.2.2. попереднього договору Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 на момент підписання Основного договору, до моменту його нотаріального посвідчення, повну вартість об`єкта нерухомості, що на момент укладення попереднього договору складає 252401 гри., що є еквівалентом 9582 доларів США, за курсом НБУ на день укладення попереднього договору.

Як вбачається з дублікату квитанції № 0.0..1 виданого АТ КБ «Приватбанк», ОСОБА_1 09.05.2019 оплатив ТзОВ «Карпатбуд Девелопмент» 252401 грн. як забезпечувальний платіж відповідно до п. 4 Попереднього договору №07/08.05.19-104-н, що є повним розрахунком по даному договору.

Відповідно до п.12 попереднього договору, у випадку, якщо основний договір не буде укладений у термін, передбачений у п.1 Попереднього договору у зв`язку з необгрунтованими діями (бездіяльністю) Сторони-1, остання сплачує Стороні-2 штраф у розмірі 5% від загальної вартості об`єкту нерухомості, протягом 3 календарних місяців з моменту отримання Стороною-1 відповідної вимоги від Сторони-2.

В матеріалах справи наявна вимога позивача, датована 24.02.2021, адресована відповідачу про оплату йому як стороні попередніх договорів штрафу в розмірі 5% вартості об`єктів нерухомості, що становить - 12620 грн., передбачений п.12 попереднього договору №07/08.05.19-104 н, та 22169 грн., передбачений п. 12 попереднього договору №06/08.05.19-104. Позивач просив провести взаємозалік загальної суми доплати за збільшення площі в розмірі 30651 грн. на загальну суму штрафу в розмірі 34789 грн. та укласти з ним основні договори купівлі-продажу нежитлового приміщення №104н та квартири АДРЕСА_1 , АДРЕСА_4 без здійснення доплати за збільшення площі вказаних об`єктів нерухомості.

В матеріалах справи наявні копії дублікатів квитанцій №0.0..1 від 20.05.2021 про сплату 11211 грн. ТОВ «Карпатбуд Девелопмент» (забезпечувальний платіж згідно договору №06/08.05.19-104) та №0.0..1від 20.05.2021 про сплату Карпатбуд Девелопмент» (забезпечувальний платіж згідно договору №07/08.05.19-104н).

25.06.2021 між ТзОВ «Карпатбуд Девелопмент» (Продавець) та ОСОБА_1 (Покупець) на виконання вимог Попереднього договору № 06/08.05.19-104 укладеного між ТзОВ «Карпатбуд Девелопмент» та ОСОБА_1 08.05.2019, укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_5 . Договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Волинською Л.В. 25.06.2021 та зареєстрований в реєстрі за № 1076.

Відповідно до п. 3 договору купівлі-продажу, на момент підписання цього договору сторони не мають одна до одної претензій, щодо проведення розрахунків.

Крім того, 25.06.2021 між ТзОВ «Карпатбуд Девелопмент» (Продавець) та ОСОБА_1 (Покупець) на виконання вимог Попереднього договору № 07/08.05.19-104н укладеного між ТзОВ «Карпатбуд Девелопмент» та ОСОБА_1 08.05.2019, укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, загальною площею 38,7 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_6 . Договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Волинською Л.В. 25.06.2021 та зареєстрований в реєстрі за № 1078.

Відповідно до п. 3 договору купівлі-продажу, на момент підписання цього договору сторони не мають одна до одної претензій, щодо проведення розрахунків.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Зі змісту попередніх договорів №06/08.05.19-104 та №07/08.05.19-104н, укладених між сторонами 08.05.2019, вбачається, що він містить зобов`язання сторін про укладення у визначений ними час фактично договорів купівлі-продажу квартири та нежитлового приміщення в майбутньому на умовах, встановлених попередніми договорами, також сторони обумовили предмети майбутніх договорів купівлі-продажу, їх ціну та інші істотні умови основних договорів. Проте, попередні договори не посвідчено нотаріально, лише укладено за участю сторін договору засвідчено підписом, що не відповідає вимогам ст. 657 ЦКУКраїни.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Відповідно до роз`яснень викладених у п.8 постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 року, відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв`язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.

Покликання сторони позивача, що в подальшому було укладено нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу квартири, в якому було зазначено про те, що такий укладено на виконання умов попереднього договору, судом не беруться до уваги, оскільки такий не змінює факту недодержання сторонами форми попереднього договору укладеного між сторонами.

Позивач вимоги про визнання попередніх договорів дійсними в порядку ч. 2 ст. 220 ЦК України, не заявляв.

За таких обставин, суд, враховуючи зазначені положення Цивільного кодексу України та зміст попередніх договорів, приходить до висновку, що підписані сторонами попередні договори в розумінні ст. 635 ЦК України є нікчемними, оскільки сторонами не дотримано обов`язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомого майна, укладення якого сторони обумовили в майбутньому, відповідно спірні договори не створюють для сторін жодних юридичних наслідків, тому суд не знаходить підстав для задоволення вимоги про стягнення з відповідача сум штрафних санкцій та пені.

Відповідно до ч.1 ст.23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

Оскільки вимоги про стягнення суми моральної шкоди обґрунтовані невиконанням відповідачем своїх зобов`язань за попередніми договорами, які є нікчемними, то у зв`язку із нікчемністю таких договорів будь-яке порушення прав позивача відсутнє, а тому моральна шкода також не підлягає відшкодуванню і в цій частині позову слід відмовити.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст. 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд,-

п о с т а н о в и в :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інджен - Фрост» про стягнення штрафу, пені та моральної шкоди за порушення умов попереднього договору - відмовити.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Львівського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня проголошення рішення, а учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом 30-денного строку з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання АДРЕСА_7 .

Відповідач: ТзОВ «Інджен Фрост», , місцезнаходження 02660, м.Київ, вул.Визволителів, будинок 7.

СуддяД. А. Кукса