Житомирський апеляційний суд
Справа №290/697/21 Головуючий у 1-й інст. Ковальчук М. В.
Категорія 32 Доповідач Борисюк Р. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 грудня 2022 року

Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Борисюка Р.М.,

суддів Галацевич О.М., Григорусь Н.Й.,

з участю секретаря

судового засідання Гарбузюк Ю.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №290/697/21 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Полонне-Агро" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Біг Даймонд" та ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним

за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Полонне-Агро" на рішення Романівського районного суду Житомирської області від 08 червня 2022 року, ухвалене під головуванням судді Ковальчука М.В. у смт.Романові,

в с т а н о в и в :

У липні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Полонне-Агро" (далі Товариство, ТОВ «Полонне-Агро», позивач) звернулось до суду із даним позовом, в якому просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 1,1873 га кадастровий номер :04:000:0514, що укладений 26 квітня 2021 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Біг Даймонд» (далі ТОВ «Біг Даймонд») та ОСОБА_1 , як спадкоємцем ОСОБА_2 , з одночасним припиненням права оренди земельної ділянки ТОВ «Біг Даймонд», та вирішити питання судових витрат.

В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 12 квітня 2011 року ОСОБА_2 уклала з ТОВ «Полонне-Агро» договір оренди вищевказаної земельної ділянки № 101 В, строком на десять років, який зареєстрований у Відділі Держкомзему у Романівському районі Житомирської області 18 травня 2011 року за № 01251. 27 червня 2018 року сторонами цього договору було укладено додаткову угоду, за умовами якої продовжено строк оренди земельної ділянки до 17 травня 2031 року та збільшено розмір орендної плати до 2800,00 грн.

10 вересня 2019 року позивач дізнався, що в період дії чинного договору оренди землі, стороною якого є ТОВ «Полонне-Агро», діючи всупереч вимогам законодавства, 30 липня 2019 року ОСОБА_1 , яка є спадкоємцем ОСОБА_2 , уклала новий договір оренди спірної земельної ділянки із сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю імені Б.Хмельницького (далі СТОВ ім. Б.Хмельницького), який за рішенням суду був розірваний. На той час наявність зареєстрованого права оренди земельної ділянки за СТОВ імені Б.Хмельницького порушило право позивача на проведення державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі № 101 В від 12 квітня 2011 року.

26 квітня 2021 року ОСОБА_1 уклала новий договір оренди землі з ТОВ «Біг Даймонд», який був зареєстрований у Реєстрі речових прав на нерухоме майно 01 липня 2021 року.

Оспорюваний договір оренди землі є недійсним на момент його державної реєстрації, укладений та зареєстрований в період дії договору оренди землі, за яким орендарем є позивач, порушує його права, а тому є недійсним. Посилаючись на наведене, ТОВ «Полонне-Агро» просило задовольнити позовні вимоги.

Рішенням Романівського районного суду Житомирської області від 08 червня 2022 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ «Полонне-Агро», посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове про задоволення позову.

Апеляційна скарга мотивована тим, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки був укладений між ОСОБА_1 і ТОВ «Біг Даймонд»в період дії первісного договору оренди від 12.04.2011, тому відсутність державної реєстрації додаткової угоди до цього договору не має правового значення. Крім того, ТОВ «Полонне-Агро» в силу незалежних від себе обставин та наявності в Реєстрі запису про оренду, спочатку за одним орендарем, потім за іншим, а також судових процесів, які ідуть протягом двох років, позбавлений можливості вчинити відповідні дії. Разом з тим, сторони дотримувались умов Додаткової угоди, згідно із пунктом 4 якої вона набрала чинності після підписання її сторонами, орендар сплачував збільшену цією угодою орендну плату, яка приймалась орендодавцем, тобто сторони виконували підписану угоду без здійснення будь-яких реєстраційних дій, які не були обов`язковими щонайменше до 18.05.2021. Вказані обставини залишились поза увагою суду першої інстанції.

У поданому відзиві ТОВ «Біг Даймонд», посилаючись на законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення, просить залишити його без змін.

У судовому засіданні представник позивача підтримав апеляційну скаргу і надав пояснення, які відповідають її доводам.

Інші учасники справи, які повідомлені належним чином, у судове засідання не з`явилися. Представник відповідача - ТОВ «Біг Даймонд» надіслав клопотання про відкладення розгляду справи.

Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Колегія суддів дійшла висновку про можливість проведення судового засідання без участі відповідача ОСОБА_1 та її представника, а також представника ТОВ «Біг Даймонд», оскільки останній повторно не з`явився на судовий розгляд, а також юридична особа, яку він представляє, не позбавлена права і можливості доручити іншому представнику представляти їх інтереси в судовому засіданні.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах ст. 367 ЦПК України, суд дійшов висновку, що апеляційна скарга повинна бути задоволена з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Статтею 367 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом встановлено, що 12 квітня 2011 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Полонне-Агро» укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,1873 га, кадастровий номер :04:000:0514, призначеної для ведення особистого селянського господарства, строком на 10 років.

Відповідно до п.14.1 прикінцевих положень цього договору сторони домовились, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований у відділі Держкомзему у Романівському районі Житомирської області 18 травня 2011 року.

За актом прийому-передачі від 18.05.2011 земельна ділянка була передана в оренду ТОВ «Полонне-Агро».

27 червня 2018 року між ТОВ «Полонне-Агро» та ОСОБА_2 було укладено додаткову угоду до згаданого договору оренди земельної ділянки, за умовами якої сторони узгодили продовжити строк оренди земельної ділянки до 17 травня 2031 року та збільшили розмір орендної плати до 2800,00 грн.

Згідно пункту 4 додаткової угоди, дана додаткова угода вступає в силу з моменту її підписання сторонами. Зміни до права оренди земельної ділянки оформляються відповідно до чинного законодавства України. Даних про реєстрацію за ТОВ «Полонне-Агро» права користування вказаною земельною ділянкою на підставі додаткової угоди до договору оренди землі від 12 квітня 2011 року матеріали справи не містять.

Встановлено, що ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла. 23 липня 2019 року ОСОБА_1 в порядку спадкування за законом набула право власності на земельну ділянку площею 1,1873 га кадастровий номер :04:000:0514.

26 квітня 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Біг Даймонд» було укладено договір оренди землі, відповідно до якого, ОСОБА_1 передала в оренду іншому орендарю - ТОВ «Біг Даймонд» строком на 15 років ту саму земельну ділянку, що й ТОВ «Полонне-Агро».

На підставі цього договору оренди землі 01.07.2021 проведено державну реєстрацію речового права (права оренди) ТОВ «Біг Даймонд» на спірну земельну ділянку, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 267982070 від 28 липня 2021 року.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що після підписання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, який був укладений 12 квітня 2011 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Полонне-Агро», останнє не вчинило жодних дій щодо проведення реєстрації своїх прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Разом з тим, відповідно до пункту 6.4 оспорюваного договору, земельна ділянка вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством. Договір між ОСОБА_1 і ТОВ «Біг Даймонд» був зареєстрований 01.07.2021, коли договір оренди землі від 12.04.2011 згідно пункту 12.2 цього договору втратив свою чинність у зв`язку із закінченням строку оренди за відсутності його поновлення у встановленому законом порядку.

Колегія суддів не погоджується із такими висновками суду першої інстанції мотивуючи таким.

Згідно частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом, зокрема,Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі» (частина дев`ята статті 93 ЗК України, частина друга статті 792 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина перша статті 93 ЗК України).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина четверта статті 124 ЗК України).

За змістом статей 125, 126 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до положень частини першої, дев`ятої статті 6 Закону України «Про оренду землі», орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації прав підлягають речові права, похідні від права власності, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових правна нерухоме майно.

Державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви власника, іншого правонабувача (орендаря, суб`єкта іншого права, похідного від права власності, іпотекодержателя, спадкоємця), сторони правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.

Загальні підстави для визнання правочину недійсним передбачені статями 203, 215 ЦК України.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з вимогами частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а згідно з вимогами частини третьої цієї ж статті волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Як вище зазначалось, відповідно до Прикінцевих положень, укладеного 12 квітня 2011 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Полонне-Агро» договору оренди земельної ділянки, сторони домовились, що договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації, яка відбулась 18 травня 2011 року. В період дії цього Договору між ОСОБА_2 та ТОВ «Полонне-Агро» 27 червня 2018 року було укладено Додаткову угоду до цього Договору оренди землі, за умовами якої сторони добровільно, у відповідності до внутрішньої волі, погодилися продовжити строк оренди до 17 травня 2031 року із збільшенням орендної плати до 2800 гривень.

Згідно пункту 4 вказана Додаткова угода набирає чинності після підписання сторонами.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 , яка успадкувала після ОСОБА_2 право власності на вказану земельну ділянку, в період дії Договору оренди від 12.04.2011, діючи недобросовісно 30.07.2019 уклала Договір оренди вказаної земельної ділянки зі СТОВ ім. Богдана Хмельницького, який в судовому порядку був визнаний недійсним (рішення Романівського районного суду Житомирської області від 15.02.2021 та постанова Житомирського апеляційного суду від 15.06.2021), (а.с.15-17).

Після рішення суду першої інстанції, ОСОБА_1 26.04.2021, знову в період дії первинного Договору оренди, при наявності Додаткової угоди від 27.06.2018, повторно укладає новий Договір оренди зазначеної вище земельної ділянки із ТОВ «БІГ ДАЙМОНД», строком на 15 років, який було зареєстровано 01.07.2021.

Згідно Прикінцевих положень (п. 14.1) Договору оренди земельної ділянки №1 від 26.04.2021, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «БІГ ДАЙМОНД», цей договір набирає чинності з моменту його укладення, Право оренди за цим Договором виникає з моменту державної реєстрації.

Суд першої інстанції не звернув увагу на ту обставину, що до 18 травня 2021 року право оренди на спірну земельну ділянку було дійсним і неоспорюваним за Договором оренди землі від 12.04.2011.

Таким чином, укладення орендодавцем (власником орендованої земельної ділянки) нового договору оренди земельної ділянки під час дії договору оренди цієї земельної ділянки з іншим орендарем суперечить законодавству та порушує право та інтереси первинного орендаря щодо поновлення договору оренди.

Такого висновку також дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.09.2020, справа № 378/596/16-ц.

Системний аналіз положень Земельного Кодексу України, Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави стверджувати, що до 18.05.2021 не існувало обов`язку у ТОВ «Полоне-Агро» здійснювати реєстрацію права оренди безпосередньо після укладення Додаткової угоди від 27.06.2018.

Судом першої інстанції також при ухваленні рішення не враховано ту обставину, що у подальшому позивач був позбавлений можливості внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки по спірній земельній ділянці незаконно була здійснена реєстрація за іншими орендарями. І при таких обставинах право первинного орендаря на користування земельною ділянкою є порушеним і підлягає захисту. Таку правову позицію також викладено у постанові Верховного Суду від 20.02.2019 у справі № 655/712/15-ц після перегляду у касаційній інстанції.

Таким чином, доводи апеляційної скарги є обґрунтованими і підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції у відповідності до положень ст. 376 ЦПК України скасуванню із ухваленням нового рішення про задоволення позову.

Частина 1 статті 141 ЦПК України передбачає, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Частиною 13 даної статті передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Позивачем при зверненні з позовом був сплачений судовий збір у розмірі 681 грн. У той же час розмір судового збору підлягав сплаті у сумі 2270 грн. При поданні апеляційної скарги ТОВ «Полонне-Агро» сплатило 3405 грн. Приймаючи до уваги, що позовні вимоги задоволені повністю, наявні підстави для стягнення із відповідачів на користь позивача у рівних долях з кожного по 2043 грн (681+3405=4086:2+2043) та на користь держави по 794,50 грн ( 2270-681=1589: 2= 794,50)

Керуючись ст. ст. 258, 259, 367, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Полонне-Агро" задовольнити.

Рішення Романівського районного суду Житомирської області від 08 червня 2022 року скасувати і ухвалити нове рішення.

Позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Полонне-Агро" задовольнити.

Визнати недійсним Договір оренди землі № 1 від 26 квітня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Біг Даймонд» з одночасним припиненням права оренди щодо земельної ділянки, площею 1,1873 га, кадастровий номер :04:000:0514, розташованої на території Врублівської сільської ради Романівського району Житомирської області, зареєстрований державним нотаріусом Назарцем Д.В., індексний номер 59080273 від 03 липня 2021 року, номер запису про інше речове право 42801179 від 01 липня 2021 року.

Стягнути на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Полонне-Агро" із Товариства з обмеженою відповідальністю "Біг Даймонд" та ОСОБА_1 в рівних долях, з кожного по 2043 грн сплаченого судового збору.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю "Біг Даймонд" та ОСОБА_1 в дохід держави в рівних долях, з кожного по 794 грн 50 коп. судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Судді

Повний текст постанови складений: 08 грудня 2022 року.