Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

01 грудня 2022 року

м. Одеса

Малиновський районний суд міста Одеси в складі:

головуючого - судді Гуревського В.К.

за секретаря - Федорова А.В.,

Справа № 521/7891/21

Провадження № 2/521/711/22

Учасники справи:

Позивач ОСОБА_1

Відповідач Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект»

Представник Бірюков Андрій Миколайович

Відповідач Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос»

Третя особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит Станіслав Олександрович

Третя особа ОСОБА_2

Третя особа ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос», ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», за участю третьої особи: Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкобит Станіслава Олександровича, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання протиправним та скасування рішення, та визнання договору купівлі-продажу недійсним,-

в с т а н о в и в :

До Малиновського районного суду м. Одеси звернувся з позовом ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос», за участю третьої особи: Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкобит Станіслава Олександровича, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в якому просить, а саме:

- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округ Легкобита Станіслава Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58256703 від 20.05.2021 19:35:08, щодо державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос`на квартиру, загальною площею (кв. м.): 68,0 житловою площею (кв. м.): 53,8 кв. м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу, квартири, серія та номер: 1008, виданого 20.04.2021, та запис про право власності № 42055542 від 20 квітня 2021 року 15:25:02, здійсненого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округ Легкобитом Станіславом Олександровичем на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58256703 від 20 травня 2021 року 19:35:08, щодо державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос» на квартиру, загальною площею (кв. м.): 68,0 житловою площею (кв.м.): 53, 8 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 ;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, загальною площею (кв.м): 68, житловою площею (кв.м.): 53,8 кв. м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер: 1008, між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «Фабулос», виданий 20.04.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округ Легкобитом Станіславом Олександровичем;

- судові витрати покласти на відповідачів, посилаючись на таке.

22 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк» договір про надання споживчого кредиту №0. В якості забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , з однієї сторони, та Банком, з іншої, укладено іпотечний договір від 22 грудня 2006 року, за яким в іпотеку передавалося: нерухоме майно - квартира, загальною площею (кв.м.): 68,0 житловою площею (кв.м.): 53,8 кв. м., розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

20 квітня 2021 року Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округ Легкобит Станіслав Олександрович прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58256703 від 20.05.2021 19:35:08, щодо державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос» на квартиру, загальною площею (кв.м): 68, житловою площею (кв.м): 53.8 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу, квартири загальною площею (кв.м): 68, житловою площею (кв.м): 53.8 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер: 1008, між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «Фабулос», виданий 20.04.2021, запису про право власності № 42055542 від 20.04.2021 15:25:02.

Згідно з рішенням від 30.11.2018 Малиновського районного суду м. Одеси у справі № 621/6851/16, також ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» не мав права звертатися до нотаріуса для реєстрації права власності на предмет іпотеки через відсутність додатку № 1 до договору факторингу, укладених між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» з підписами і печатками сторін; акту приймання-передачі документів та кредитним договором з позивачем відповідно до положень Договору факторингу; первинних бухгалтерських документів (виписки по рахункам, що 13.02.2012року на рахунок первісного кредитора було зараховано відповідну суму, які підтверджують отримання грошових коштів первісним кредитором від нібито нового та переуступку права вимоги за кредитнім договором, укладеним з позивачем.

Вказане є підставою для висновку про відсутність права вимоги у ТОВ «КЕЙ- КОЛЕКТ» за кредитним договором, укладеним ПАТ «УкрСиббанк» з позивачем».

Дії ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» із звернення стягнення на предмет іпотеки та державного реєстратора з реєстрації права власності на вказану квартиру порушують вимоги законодавства України.

Протиправність правочину ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» щодо звернення стягнення на предмет іпотеки випливає з положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», за яким: протягом дії даного закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами-резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживай» позичальника/ майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника чи майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна не перевищує 140 кв. метрів, для квартири і 250 кв. метрів для житлового будинку». Кредитний договір є споживчим та наданим в іноземній валюті, предмет іпотеки менший 140 кв. м. З урахуванням наявності Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» не мав права звертатися до державного реєстратора з метою звернення стягнення на предмет шляхом укладення договору купівлі-продажу з будь-яким покупцем.

Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втратив чинність 21.04.2021, а договір купівлі-продажу квартира позивача укладено 20.04.2021, тобто під час дії мораторій всупереч вимогам вказаного закону. Дії іпотекодержателя щодо звернення до державного реєстратора та рішення державного реєстратора про здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки на користь іпотеко держателя, а договір купівлі-продажу між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «Фабулос» суперечать законодавству. Іпотекодавцями не було отримано письмову вимогу про усунення порушень основного зобов`язання, що суперечить ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та п. 5.2. Договору іпотеки, докази спливу 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавпем письмової вимоги про усунення порушень відсутні. Вказане є підставою для висновку про відсутність права вимоги у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» за кредитним договором, укладеним ПАТ «УкрСиббанк» з позивачем».

У наступному судовому засіданні позивач надав до суду змінену позовну заяву, в якій просить залучити у справі співвідповідачем: ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», , 22041, Вінницька обл., Хмільницький р-н., с. Вишенька, вул. Поліна, буд. 15.

Вважати предмет позову ОСОБА_1 з такими вимогами:

- визнати протиправним і скасування звіту від 30.03.2021 суб`єкта оціночної діяльності - ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», що діє на підставі Сертифікату суб`єкта оціночної діяльності № 531/18, який було видано Фондом державного майна України 26.06.2018 року;

- визнати протиправним і скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округ Легкобита Станіслава Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58256703 від 20.05.2021 19:35:08, щодо державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос» на квартиру, загальною площею (кв. м.): 68, житловою площею (кв. м.): 53,8 кв. м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу, квартири, серія та номер: 1008, виданий 20.04.2021, запису про право власності № 42055542 від 20.04.2021 15:25:02, здійсненого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округ Легкобитом Станіславом Олександровичем на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58256703 від 20.05.2021 19:35:08, щодо державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос» на квартиру, загальною площею (кв. м): 68. житловою площею (кв. м.): 53.8 кв. м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 ;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, загальною площею (кв.м); 68, житловою площею (кв. м.): 53,8 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер: 1008, між ТОВ «КЕИ-КОЛЕКТ» та ТОВ «Фабулос», виданий 20.04.2021 приватним нотаріусом Київського міською нотаріального округу Легкобитом Станіславом Олександровичем.

Оскільки, звіт від 30.03.2021 року суб`єкта оціночної діяльності - ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», що діє на підставі Сертифікату суб`єкта оціночної діяльності № 531/18, який було видано Фондом державного майна України 26.06.2018 року, незважаючи на вибір експертом ОСОБА_4 методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна мала передувати, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього, оцінювачем не наведено відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів один, шість статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Ухвалою суду провадження у цій справі відкрито 02 червня 2021 року.

Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 27 жовтня 2021 року витребовано з Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕИ-КОЛЕКТ» для огляду в судовому засіданні матеріалів кредитної справи за договором про надання споживчого кредиту від 22 грудня 2006 року №0, які можуть підтвердити надіслання листів Позичальнику, поручителю та іпотекодавцю з доказами їх отримання ними та документи, які підтверджують виконання Банком вимог Закону України «Про захист прав споживачів», надання кредиту та кількість платежів за кредитними договорами, в тому числі: оригінал розрахунку заборгованості з конкретизованими по датам даними щодо сум, сплачених Позичальником строкових та прострочених процентів; оригінали письмових вимог про повне дострокове повернення кредиту за договором від від 22 грудня 2006 року №0, з доказами їх направлення та отримання ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ; оригінал повідомлення про збільшення відсоткової ставки за договором від 22 грудня 2006 року №0; оригінали первинних фінансових документів, які підтверджують отримання ОСОБА_1 кредитних коштів за договором від 22 грудня 2006 року №0 про видачу готівки з рахунку, відкритих в рамках вказаних договорів, меморіальний ордер, витратний касовий ордер або чек, інший фінансовий документ тощо; оригінал Банківської виписки про рух коштів ОСОБА_1 за рахунками, відкритими за договором від 22 грудня 2006 року №0; оригінал Банківської виписки про рух коштів за рахунком обліку руху коштів по тілу кредиту, по рахунку обліку процентів, по рахунку обліку пені та штрафів, по рахунку обліку комісії; положення ПАТ «Укрсиббанк» про порядок кредитування, що було застосоване банком при оформленні кредиту за договором від 22 грудня 2006 року №0.

Ухвала суду не виконана.

Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 11 березня 2022 року витребовано з Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» для огляду в судовому засіданні оригінали вимог про дострокове повернення кредиту та намір звернути стягнення на предмет іпотеки, а також повідомлення про вручення поштових відправлень із штрихкодами: 147, 155, 159, що нібито підтверджують вручення 27.03.2020 вимог про дострокове повернення кредиту та намір звернути стягнення на предмет іпотеки у тому числі для призначення та проведення почеркознавчої експертизи, а також оригінал звіту від 30.03.2021 суб`єкта оціночної діяльності - ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», що діє на підставі Сертифікату суб`єкта оціночної діяльності № 531/18, який було видано Фондом державного майна України 26.06.2018 року, квартири, загальною площею (кв. м): 68, житловою площею (кв. м): 53,8 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , у повному обсязі.

Ухвала суду відповідачем не виконана.

Позивач надав до суду заяву про розгляд справу за його відсутності, на позовних вимогах наполягав.

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» ухиляється від надання доказів по справі, а тому з метою розгляду справи у встановлені процесуальним законом строки, враховуючи тривалий розгляд справи, суд вважає розглянути справу за наявними в матеріалах справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позову необхідно задовольнити. Судом встановлені такі фактичні обставини на підставі представлених сторонами письмових доказів.

22 грудня 2006 року між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк» укладено договір про надання споживчого кредиту №0.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , з однієї сторони, та Банком, з іншої, укладено іпотечний договір від 22 грудня 2006 року, за яким в іпотеку передавалося: нерухоме майно - квартира, загальною площею (кв. м.): 68, житловою площею (кв. м.): 53,8 кв. м., розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

20 квітня 2021 року Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округ Легкобит Станіслав Олександрович прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58256703 від 20.05.2021 19:35:08, щодо державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос» на квартиру, загальною площею (кв. м.): 68, житловою площею (кв. м.): 53,8 кв. м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу, квартири загальною площею (кв. м.): 68, житловою площею (кв. м.): 53,8 кв. м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер: 1008, між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «Фабулос», виданий 20.04.2021, запису про право власності № 42055542 від 20.04.2021 15:25:02.

Згідно з рішенням від 30 листопада 2018 року Малиновського районного суду м. Одеси у справі № 621/6851/16, ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ не мав права звертатися до нотаріуса для реєстрації права власності на предмет іпотеки через відсутність додатку № 1 до договору факторингу, укладених між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» з підписами і печатками сторін; акту приймання-передачі документів та кредитним договором з позивачем відповідно до положень Договору факторингу; первинних бухгалтерських документів (виписки по рахункам, що 13.02.2012 року на рахунок первісного кредитора було зараховано відповідну суму, які підтверджують отримання грошових коштів первісним кредитором від нібито нового та переуступку права вимоги за кредитним договором, укладеним з позивачем.

Вказане є підставою для висновку про відсутність права вимоги у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» за кредитним договором, укладеним ПАТ «УкрСиббанк» з позивачем.

Відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Верховний Суду у постановах від 12 травня 2021 року у справі № 201/3916/19 та від 18 лютого 2021 року у справі №756/13679/16-ц дійшов висновку про те, що: при цьому суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 10 вересня 2016 року) не проводилась.

Отже, оцінку мало бути не лише здійснено, а й погоджено з власником майна.

Згідно зі статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Частиною третьою статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акту оцінки майна.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, державний виконавець із власної ініціативи або за заявою сторін призначає своєю постановою експерта або спеціаліста (у разі необхідності - кількох експертів або спеціалістів), а для оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 (далі - Національний стандарт № 1), є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Національним стандартом № 1 (пункти 50 - 55), зокрема, визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 (далі - Національний стандарт № 2), є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Частиною шостою статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» унормовано, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 та з урахуванням Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.

Так, згідно з пунктом 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема ознайомлення з об`єктом оцінки.

Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Водночас згідно з пунктом 56 Національного стандарту № 1, звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Крім того, статтею 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

У постанові від 04.12.2019 Верховного Суду у справі № 917/1739/17 визначено, згідно з якою саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, оскільки судом першої інстанції не зазначено, яка саме правова норма застосована та, яка норма надає суду право самостійно змінити спосіб захисту прав та законних інтересів скаржника.

При цьому місцевим господарським судом залишено поза увагою, що згідно з правовою позицією, викладеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1729/17, самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.

Згідно з постановою від 16 грудня 2019 року Верховного Суду у справі 211/2171/15- ц, Разом із цим, відповідно до пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обкутування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість...

У свою чергу, в звіті про незалежну оцінку домоволодіння, складену 01 червня 2017 року оцінювачем не наведено відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів один, шість статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Відповідно до постанови від 07 квітня 2021 року Верховного Суду у справі № 753/3055/18, Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

У свою чергу, у висновках про вартість майна відсутні дані про неможливість особистого огляду об`єктів дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Згідно з Постановою від 19 травня 2021 року Верховного Суду у справі № 523/17998/17, Отже, виходячи з наведених норм, не зважаючи на вибір експертом методичного підходу до оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом забезпечення доступу до нього. Подібні за змістом висновки зробив Верховний Суд у постановах від 01 жовтня 2020 року у справі № 2-2394/10 (провадження М 61-19310св19), від 15 жовтня 2020 року у справі № 917/628/17, від 07 квітня 2021 року у справі № 753/3055/18 (провадження № 61-15879св20).

Аналогічне застосування норм матеріального права визначено у Постанові від 11 серпня 2021 року Верховного Суду у справі № 619/4981/13ц.

Отже, звіт від 30.03.2021 року суб`єкта оціночної діяльності - ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», що діє на підставі Сертифікату суб`єкта оціночної діяльності № 531/18, який було видано Фондом державного майна України 26.06.2018 року, незважаючи на вибір експертом Соломою О.Ф. методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна мала передувати, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього, оцінювачем не наведено відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та пунктів один, шість статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Дії ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» із звернення стягнення на предмет іпотеки та державного реєстратора з реєстрації права власності на вказану квартиру порушують вимоги законодавства України.

Згідно з абз. 6 п. 1 та п. 2 частини третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих чи отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

У пункті 3 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам Закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: - передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; - право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Згідно з ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі- продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Згідно з п. 2.1.1 Договору іпотеки, у разі невиконання або неналежного виконання Позичальником зобов`язань за Кредитним договором Іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок Предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами.

Відповідно до п. 2.1.2 Договору іпотеки, у разі порушення Іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим Договором, Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язань Позичальника за Кредитним договором, а у разі невиконання Позичальноком цієї вимоги - звернути стягнення на Предмет іпотеки.

Згідно з 4.1 Договору іпотеки, звернення стягнення здійснюється Іпотекодержателем у: випадках, зазначених в п.п.2.1.1,2.1.2 цього договору іпотеки.

Відповідно до п. 4.2 Договору іпотеки, звернення стягнення здійснюється на підставі: - або рішення суду; - або виконавчого напису нотаріуса; - або застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя; - або за договором між Іпотекодавиями та Іпотекодержателем про задоволення вимог Іпотекодержателя.

Згідно з п. 4.3. Договору іпотеки, у випадках, зазначених в п.п.2.1.1., 2.1.2. цього договору іпотеки Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцям повідомлення, оформлене згідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до п. 4.4 Договору іпотеки, У разі невиконання Іпотекодавцями вимог, зазначених в повідомлені, про яке йдеться в п. 4.3., Іпотекодержатель здійснює звернення стягнення.

Згідно з п. 4.4 Договору іпотеки, звернення стягнення по застереженню про задоволення вимог Іпотекодержателя, здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору іпотеки та відповідно до розділу V Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до п. 5.1 Договору іпотеки, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на Предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. що міститься в цьому договорі. Іпотекодержатель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на Предмет іпотеки: - передачу Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст.37 Закону України Про іпотеку.; - право Іпотекодержателя від свого імені продати Предмет іпотеки будь- якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст.38 Закону України «Про іпотеку».

Згідно з п. 5.2 Договору іпотеки, у разі настання обставин, зазначених в п. 4.1 цього договору іпотеки, відповідно до п. 5.3 Договору іпотеки, Іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом Іпотекодавцям повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. В повідомленні, про яке йдеться в п.5.2., Іпотекодержатель зазначає який із способів задоволення вимог Іпотекодержателя, що передбачені ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», застосовується Іпотекодержателем для задоволення своїх вимог.

Відповідно до п. 5.4 Договору іпотеки, У разі застосування права Іпотекодержателя від свого імені продати Предмет іпотеки як способу задоволення вимог Іпотекодержателя (абз. 3 ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку»), Іпотекодержатель реалізує норми ст. 38 Закону України «Про іпотеку» і повідомлення, про яке йдеться в п. 5.2., вважається повідомленням Іпотекодавцям про намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до п. 6 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінет Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції від 25 грудня 2015 року (далі - Порядок, далі йдуть посилання на Порядок у редакції від 29.06.2020), Державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком.

Відповідно до п. 57 Порядку, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Згідно з п. 61 Порядку, Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або

засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно- телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 1 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Протягом дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, яким є нерухоме житлове майно загальною площею в межах, визначених зазначеним Законом, що виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, також подається заява, що підтверджує згоду іпотекодавця - громадянина України на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, справжність підпису на якій засвідчується відповідно до Закону України «Про нотаріат», крім випадків встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованого права власності іпотекодавця на інше нерухоме житлове майно (його частину) у Державному реєстрі прав чи в його невід`ємній архівній складовій частині або надання державному реєстратору документів, якими підтверджується, що відповідне нерухоме житлове майно не є місцем постійного проживання іпотекодавця.

Іпотекодавцями не було отримано письмову вимогу про усунення порушень основного зобов`язання, що суперечить ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», п. 6 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінет Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції від 25 грудня 2015 року у редакції від 29.06.2020 та п. 5.2. Договору іпотеки, докази спливу 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушень відсутні, іпотекодержателем не надано державному реєстратору засвідченої копії повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату.

Згідно наданими копіями документів, у тому числі поштовими повідомленнями про вручення вимог про дострокове повернення кредиту і попередження щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, вбачається, що поштові відправлення з номерами штрихкодів 147, 155, 159 не проходили за базою поштових відправлень АТ «Укрпошта», що підтверджується прін-скрінами електронної сторінки вказаного поштового оператора: https://track.ukrposhta.ua/tracking UA.html.

У зв`язку з тим, що вказані поштові відправлення не направлялись, підписи на зазначених повідомленнях про вручення не можуть належати Позивачу, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , тому Позивач та інші іпотекодавце не отримували вимог про дострокове повернення кредиту і попередження щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, що є безумовною підставою для скасування державної реєстрації та визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Можливість визнання протиправним і скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за умови відсутності доказів отримання іпотекодавцем вимоги про усунення порушень основного зобов`язання або дострокове повернення кредиту підтверджено постановою від 29 квітня 2021 року Верховного Суду у справі №761/37287/16-ц https://reyestr.court.gov.ua/Review/96669291, за якою у разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (пункти 70, 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17).

Потрібно розрізняти вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов`язання та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно, правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.

У справі, яка переглядається, апеляційний суд встановив, що письмова вимога, обоє язкове надсилання якої мало передувати зверненню стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку, ОСОБА 1 не надсилалася. Належних та допустимих доказів надсилання такої вимоги та її отримання позивачем ОСОБА 2 суду не надав.

Отже, іпотекодержатель не повідомив позивача про свій намір продати спірну квартиру.

Згідно правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/1 б-ц (провадження № 14-501цс18) та від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц (провадження №14- 661 цс 18), Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію. Повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Отже, порушення ТОВ «Кредитні ініціативи» вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» є самостійною та достатньою підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на квартиру.

У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено, зокрема, у разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав (пункт 4 частини першої, абзац перший частини другої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Отже, за відсутності документів, необхідній для державної реєстрації права власності на квартиру, така реєстрація вважається проведеною з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у відповідній редакції. Записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав (абзац перший частини першої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), заявлена позовна вимога про визнання протиправним і скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності на квартиру за ТзОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» фактично стосується запису про це право від 04 квітня 2016 року. Саме скасування такого запису є належним способом захисту прав та інтересів позивачки. Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.17), від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18 (пункт 5.17), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (пункт 74), від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а).

Згідно з п. 1.4 Кредитного договору, кредит надається Позичальнику для його особистих потреб (безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю аби виконанням обов`язків найманого працівника), а саме на: Іпотечний кредит.

За п. 1.2 «Правил надання банками України інформації споживачу про умови кредитування та сукупну вартість кредиту», затверджених Постановою Національного банку України № 168 від 10.05.2007 (далі - Правила), іпотечний кредит є споживчим.

Згідно з п. 1 резолютивної частини Рішення КСУ від 10 листопада 2011 року № 15- рп/2011 у справі за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_5 щодо офіційного тлумачення положень пунктів 22, 23 статті 1, статті 11, частини восьмої статті 18, частини третьої статті 22 Закону України «Про захист прав споживачів» у взаємозв`язку з положеннями частини четвертої статті 42, В аспекті конституційного звернення положення пунктів 22, 23 статті 1, статті 11 Закону України «Про захист прав споживачів» від 12 травня 1991 року № 1023-ХІІ з наступними змінами у взаємозв`язку з положеннями частини четвертої статті 42 Конституції України треба розуміти так, що їх дія поширюється на правовідносини між кредитодавцем та позичальником (споживачем) за договором про надання споживчого кредиту, що виникають як під час укладення, так і виконання такого договору.

Протиправність правочину ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» щодо звернення стягнення на предмет іпотеки випливає з положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», за яким: протягом дії даного закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами-резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживай» позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника чи майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна не перевищує 140 кв. метрів, для квартири і 250 кв. метрів для житлового будинку.»

Кредитний договір є споживчим та наданим в іноземній валюті, предмет іпотеки менший 140 кв. м.

З урахуванням наявності Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», ТОВ «КЕЙ- КОЛЕКТ» не мало права звертатися до державного реєстратора з метою звернення стягнення на предмет шляхом укладення договору купівлі-продажу з будь-яким покупцем лише за наявності письмової згоди іпотекодавця на продаж предмету іпотеки, яка в матеріалах реєстраційної справи відсутня.

Велика Палата Верхового Суду у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), оприлюдненій у Єдиному державному реєстрі судових рішень 19 грудня 2019 року, виклала правовий висновок про те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», отже зазначений договір є одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від наявності згоди іпотекодавця. Звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі) є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог, а тому такий спосіб стягнення підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втратив чинність 21.04.2021, а договір купівлі-продажу квартира позивача укладено 20.04.2021, тобто під час дії мораторій всупереч вимогам вказаного закону.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно ч. 1 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Відповідно ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За викладених обставин суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. За подачу позову позивачем сплачено судовий збір в розмірі 2808,40 грн

Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов`язання в натурі. Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Керуючись ст. ст. 13, 76, 81-82, 88, 141, 137, 263, 265, 268, 272, 284, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України СУД

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕИ-КОЛЕКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос», ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», за участю третьої особи: Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкобит Станіслава Олександровича, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання протиправним та скасування рішення, та визнання договору купівлі-продажу недійсним задовольнити.

Визнати протиправним і скасувати звіт від 30.03.2021 суб`єкта оціночної діяльності - ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», що діє на підставі Сертифікату суб`єкта оціночної діяльності № 531/18, який було видано Фондом державного майна України 26.06.2018 року.

Визнати протиправним і скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округ Легкобита Станіслава Олександровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58256703 від 20.05.2021 19:35:08, щодо державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос» на квартиру, загальною площею (кв. м.): 68, житловою площею (кв. м.): 53,8 кв. м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу, квартири, серія та номер: 1008, виданий 20.04.2021, запису про право власності № 42055542 від 20.04.2021 15:25:02, здійсненого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округ Легкобитом Станіславом Олександровичем на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 58256703 від 20.05.2021 19:35:08, щодо державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос» на квартиру, загальною площею (кв. м): 68. житловою площею (кв. м.): 53.8 кв. м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, загальною площею (кв.м); 68, житловою площею (кв. м.): 53,8 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер: 1008, між ТОВ «КЕИ-КОЛЕКТ» та ТОВ «Фабулос», від 20.04.2021 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міською нотаріального округ Легкобитом Станіславом Олександровичем.

Стягнути в рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕИ-КОЛЕКТ» (01042, м. Київ, вул. Іоанна Павла, 4/6, корп. В, каб. 402, ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос» (01135, м. 201, Київ, вул. В`ячеслава Черновола, 41, офіс 201, ), ТОВ «Експертна оцінка майнових прав» (22041, Вінницька обл., Хмільницький р-н, с. Вишенька, вул. Поліна, 15, ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір в сумі 2808,40 грн.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду через протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду у повному обсязі складено 01 грудня 2022 року.

Головуючий В. К. Гуревський