Номер провадження 2/676/32/22
Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У К Р А Ї Н И

10 червня 2022 року м. Кам`янець- Подільський

Кам`янець- Подільський міськрайонний суд Хмельницької області.

в складі : головуючої судді - Семенюк В.В.

за участю секретаря судового засідання -Сенчишеної Р.М..

справа № 676/2213/19

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Фізичної особи підприємця ОСОБА_2 , треті особи без самостійних вимог: приватний виконавець Терлєєв Іван Миколайович, АТ «Укрсоцбанк», ДП «СЕТАМ», про визнання незаконним та недійсним звіту про оцінку майна,-

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 , третя особа без самостійних вимог приватний виконавець Терлеєв Іван Миколайович про визнання незаконним та недійсним звіту про оцінку майна.

Ухвалою суду від 02.04.2019 року відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 12.12.2019 року залучено до справи третіх осіб без самостійних вимог АТ «Укрсоцбанк» та Державне підприємство «СЕТАМ».

Ухвалою суду від 05.04.2022 року закрито підготовче судове засідання і призначено справу до судового розгляду.

Позивач, в обґрунтування позову вказує, що йому стало відомо, що на примусовому виконанні у приватного виконавця Терлеєва Івана Миколайовича перебуває виконавче провадження № 57805759 з примусового виконання виконавчого листа по справі № 6-1499/10, виданого 17.12.2010 року, про стягнення з нього на користь Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» заборгованості по договору кредиту в сумі 1 312 369,53 грн. та третейського збору в сумі 13 523,69 коп..

Постановою від 17.01.2019 року приватним виконавцем Терлеєвим І.М., при примусовому виконанні виконавчого листа №6-1499/10, виданого 17.12.2010 року, описано та накладено арешт на майно: домоволодіння, що складається з житлового двоповерхового будинку з підвалом, загальною площею 366,1 кв.м., житловою площею 139,6 кв..м.за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,1641 га за адресою: АДРЕСА_1 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд, кадастровий номер: :01:002:0159.

Його представник ОСОБА_3 , ознайомившись з матеріалами виконавчого провадження, дізнався, що приватний виконавець Терлеєв І.М. постановою від 07.02.2019 року призначив суб`єктом оціночної діяльності та оцінювачем ФОП ОСОБА_2 , якому було доручено визначити вартість його вищевказаного майна.

22.03.2019 року йому стало відомо, що суб`єктом оціночної діяльності

ОСОБА_2 складено звіт №52/19 про оцінку домоволодіння, а саме, житлового будинку та земельної ділянки. З висновку експерта вартість майна становить 2 080 485, 00 грн., з яких: 1 992 918,00 грн. вартість житлового будинку та 87 567,00 грн. вартість земельної ділянки.

22.03.2019 року він ознайомився з листом ДП «Сетам» від 11.03.2019 року №2819/18-18-19, де вказано, що вищевказане майно з визначеною вартістю виставлено на електронні торги лот 335843, день та час проведення електронних торгів 05.04.2019 року о 09.00 год..

Вважає вищевказаний звіт про оцінку майна протиправним та таким, що підлягає визнанню недійсним з наступних підстав.

Вказує, що незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний) підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, укладення договору на проведення оцінки та ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.

Фактичне ознайомлення з майном, яке є предметом оцінки, можливе лише при доступі оцінювача до майна. Зважаючи на характер об`єкта оцінки, ознайомлення з таким майном не може відбуватися без його обстеження та відповідно потребує доступу до нього, який має забезпечити боржник. Зі звіту про оцінку домоволодіння АДРЕСА_2 у Розділі «Вихідні дані» суб`єктом оціночної діяльності зазначено, що оцінювач особисто обстежив місце розташування та найближче оточення об`єкта оцінки та що доступ оцінювача до внутрішнього огляду приміщень житлового будинку не було забезпечено. У звіті не зазначено ні дати проведення огляду житлового будинку, ні надано доказів сповіщення його про майбутнє обстеження та, що він особисто перешкоджав або відмовляв у доступі до майна.

Вважає необґрунтованою та неправомірною заяву з підписом суб`єкта оцінювання ОСОБА_2 , про ствердження того, що останній особисто здійснив огляд та ідентифікацію об`єкта оцінки.

Таким чином, оскільки відповідач ОСОБА_2 не здійснював огляд всередині житлового будинку, тому, під сумнів ставиться його перебування і ззовні, без наявності акту обстеження, без зазначення дати та часу такого обстеження. Крім того, в Звіті про оцінку майна за №52/19 визначено загальний знос будівлі 28%. В таблиці ОСОБА_2 , здійснив посилання та визначив «задовільний стан» таких конструктивних елементів, які можна визначити тільки при внутрішньому обстеженні, а саме: перегородки, покриття, сходи, двері, балкон, внутрішнє оздоблення, водопостачання та каналізація і вказав, що відсутнє електропостачання, опалення, водопостачання та вентиляція, зв`язок і сигналізація.

Позивач вказує, що все вищевказане стверджує про відсутність правдивих вихідних даних та здійснення оцінки «навмання» та на основі припущень, що говорить про недостовірність та необ`єктивність звіту про оцінку домоволодіння.

З врахуванням вищевикладеного вважає звіт про оцінку домоволодіння АДРЕСА_2 необ`єктивним, неякісним, непрофесійним та здійсненим з порушенням законодавства, а отже протиправним, оскільки оцінка майна базується на неправдивих вихідних даних, необґрунтованих припущень та з порушенням кваліфікаційних вимог, визначених законом.

Просить суд визнати незаконним та недійним Звіт №52/19 про оцінку домоволодіння (житловий будинок та земельна ділянка), розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , які належать йому на праві власності та висновок про вартість майна, складеного 28.02.2019 року суб`єктом оціночної діяльності, оцінювачем фізичною-особою підприємцем ОСОБА_2 .

Відповідач ФОП ОСОБА_2 подав до суду відзив на позовну заяву від 18.04.2019 року, в якому вказує, що у задоволенні позову про визнання незаконним та недійсним звіту про оцінку майна слід відмовити повністю, виходячи з наступного.

Вказує, що він склав звіт №52/19 про оцінку домоволодіння, розташованого на АДРЕСА_1 , яке належить ОСОБА_1 ..

Вказує, що на стор.2 звіту про оцінку зазначені методичні підходи, зокрема витратно-порівняльний.

Звіт про оцінку майна є документом, який складається в процесі незалежної оцінки об`єкта і містить висновки про вартість майна.

Згідно пункту 52 Національного стандарту №1 визначено, що оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел, за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки, згідно з умовами договору на проведення оцінки майна.

Огляд об`єкта оцінки повинен бути забезпечений боржником та замовником оцінки.

Твердження позивача про наявність водопостачання та каналізації в житловому будинку є непідтвердженим документально, оскільки він використовував в роботі «Технічний паспорт на жилий будинок індивідуального житлового фонду», в якому не зазначено наявність у житловому будинку водопостачання та каналізації.

Крім того, твердження позивача про відсутність правдивих вихідних даних не відповідає дійсності, оскільки він проводив оцінку відповідно до пункту 3 Національного стандарту №1, де вказано, що в процесі роботи оцінювачем використані: копія свідоцтва про право власності на нерухоме майно, копія витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно, копія витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, копія технічного паспорту на житловий будинок, копія Державного акту про право власності на земельну ділянку, копія постанови про опис та арешт майна боржника.

Твердження про недостовірність та необ`єктивність оцінки є неправдивими, виходячи з пункту 56 Національного стандарту №1 дата огляду об`єкту оцінки 21.12.2018 року, що підтверджується фотоматеріалами в додатках звіту.

Твердження, що оцінка має відбуватися у відповідності до конкретних фактів не відповідає законодавству про оцінку майна, оскільки оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур, згідно пункту 35 Національного стандарту №1.

Твердження позивача про неякісну оцінку через необґрунтовані припущення є недостовірними, оскільки припущення і обмежувальні умови зазначені на сторінках 7-8 звіту про оцінку.

Думка позивача про «непрофесійність оцінки через порушення кваліфікаційних вимог» не відповідає дійсності, оскільки, до звіту він долучив копії документів, які підтверджують кваліфікацію оцінювача, а саме: Сертифікат Фонду державного майна України за №858/18 від 06.11.2018 року, кваліфікаційне свідоцтво оцінювача МФ №8110 від 17.12.2011 року, свідоцтво про включення інформації про оцінювача до Державного реєстру оцінювачів та суб`єктів оціночної діяльності № 10952 від 10.10.2013 року, посвідчення про підвищення кваліфікації оцінювача ФДМУ та УКШ МФ №10467-ПК від 26.10.2017 року.

Вартість майна визначена у звіті про оцінку №52/19 є початковою вартістю для наступної реалізації через електронну систему торгів -ДП «СЕТАМ». Враховуючи наведене, просить відмовити позивачу у позові.

Представник позивача ОСОБА_3 в судове засідання не з`явився, подав заяву про розгляд справи у його відсутності, позов підтримує в повному обсязі, просить позов задовольнити в повному обсязі.

Відповідач ФОП ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився, подав до суду заяву про слухання справи у його відсутності, підтверджує свої письмові пояснення наявні в матеріалах справи.

Третя особа без самостійних вимог приватний виконавець виконавчого округу Хмельницької області Терлеєв І.М. в судове засідання не з`явився, про слухання справи повідомлений належним чином.

Представник третьої особи без самостійних вимог АТ «Укрсоцбанк» в судове засідання не з`явився, про слухання справи повідомлений належним чином судовими повістками та оголошенням на сайті суду.

Представник третьої особи без самостійних вимог ДП «Сетам» в судове засідання не з`явився, про слухання справи повідомлений належним чином судовими повістками та оголошенням на сайті суду.

Суд розглядає справу у відсутності учасників справи на підставі наявних матеріалів . Фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України.

Вивчивши матеріали справи у повному обсязі, суд встановив наступне.

17.12.2010 року Дніпровським районним судом м. Києва видано виконавчий лист №6-1499/10 про стягнення з ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на користь Акціонерно-комерційного банку соціального розвитку «Укрсоцбанк» заборгованості по договору кредиту в сумі 1 312 369,53 грн. та третейського збору в сумі 13 523,69 коп..

Виконавчий лист №6-1499/10, виданий 17.12.2010 року, перебуває на примусовому виконанні у приватного виконавця виконавчого округу Хмельницької області Терлеєва І.М. від 28.11.2018 року по виконавчому провадженню № 57805759, що підтверджується витягом з Автоматизованої системи виконавчого провадження.

17.01.2019 року Постановою про опис та арешт майна (коштів) боржника приватного виконавця виконавчого округу Хмельницької області Терлеєва І.М., по примусовому виконанню виконавчого листа №6-1499/10, виданого 17.12.2010 року, описано та накладено арешт на майно, а саме: на домоволодіння, що складається з житлового двоповерхового будинку з підвалом, загальною площею 366,1 кв.м., житловою площею 139,6 кв..м. двері/вікна металопластик, за адресою: АДРЕСА_1 та на земельну ділянку площею 0,1641 га за адресою: АДРЕСА_1 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель та споруд, кадастровий номер: :01:002:0159.

07.02.2019 року Постановою про призначення суб`єкта оціночної діяльності-суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні приватного виконавця виконавчого округу Хмельницької області Терлеєва І.М., по примусовому виконанню виконавчого листа №6-1499/10, виданого 17.12.2010 року, призначено суб`єкта оціночної діяльності -суб`єкта господарювання ФОП ОСОБА_2 , який має сертифікат, виданий 06.11.2018 року за №858/18 Фондом державного майна України (строк дії 06.11.2021року) та надати визначити вартість домоволодіння, що складається з житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , та земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0159, площею 0,1641га за адресою : АДРЕСА_1 .

Встановлено, що згідно Звіту №52/19 2019 року про оцінку домоволодіння (житловий будинок з прибудовою та земельна ділянка), розташованого за адресою АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_4 , виконаного оцінювачем ОСОБА_2 , дійсна вартість домоволодіння по вищевказаній адресі складає 2 080485,00 грн. без урахування ПДВ, з яких 1 992 918,00 грн. вартість житлового будинку та 87 567,00 грн. вартість земельної ділянки.

З повідомлення ДП «Сетам» від 11.03.2019 року за №2819/18-18-19, на виконання реалізації арештованого майна організовано електронні торги: реєстраційний номер лота 335843, предмет іпотеки - домоволодіння в складі житлового будинку та земельної ділянки, день та час проведення електронних торгів 05.04.2019 року о 09,00 год., початкова ціна продажу майна 2 080 485,00 грн..

За для доведення вказаних, в позовній заяві, вимог, ОСОБА_4 , в період перебування справи на розгляді в суді, за власний кошт та волевиявлення здійснив проведення оціночно-будівельно-земельної експертизи домоволодіннята земельної ділянки, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до долученого, до матеріалів справи, оригіналу Висновку №162Е-06/18 оціночно-будівельно-земельної експертизи від 11.07.2019 року, судового експерта Попроцького С.С. , ринкова вартість домоволодіння з врахуванням вартості присадибної земельної ділянки становить 3 032 846,00 грн., з яких вартість житлового будинку 2 796 132,00 грн., вартість земельної ділянки 236 714,00 грн..

Тому, не погоджуючись із вартістю майна, визначеного оцінювачем ОСОБА_2 , представником ОСОБА_4 , ОСОБА_3 ініційовано проведення експертизи на предмет чи відповідає виконаний суб`єктом оціночної діяльності ОСОБА_2 . Звіт №52/19 про оцінку домоволодіння та земельної ділянки, розташованих по АДРЕСА_1 , які належать ОСОБА_4 , вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам.

09.12.2021 року до суду надійшов Висновок судового експерта Попроцького С.С. №217Е-11/21 судової оціночно-будівельної експертизи від 09.12.2021 року по цивільній справі №676/2213/19, згідно якого встановлено, що звіт №52/19 про оцінку домоволодіння (житловий будинок та земельна ділянка), розташованого по АДРЕСА_1 , не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаний.

Відповідно до ст. 8 Конституції України Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй.

Норми Конституції України є нормами прямої дії. Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується.

За статтями 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес у один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.

За статтею 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно ст. 215 ЦУ України, підставою недійсності правочину є недодержання, в момент вчинення правочину, стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч.5 статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» від 02.06.2016 року № 1404-VIII, виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.

За ст.33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 року № 2658-III, спори, пов`язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.

Згідно ст. 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 року № 2658-III, нормативно-правові акти, які регулюють питання вартості (ціни) майна, не повинні суперечити положенням (національним стандартам) оцінки майна. Положення (національні стандарти) оцінки майна повинні містити визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування.

Стаття 12 закону передбачає, звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності - органом державної влади або органом місцевого самоврядування самостійно. Якщо процедурами з оцінки майна для складання акта оцінки майна передбачене попереднє проведення оцінки майна повністю або частково суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органу державної влади або органу місцевого самоврядування.

Зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до Висновку експерта №217Е-11/21 по проведеній судовій оціночно-будівельній експертизі від 09.12.2021 року, Звіт№ 52/19 не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, а зібрана інформація оцінювачем ОСОБА_2 , не дозволяє процести оцінку. Вихідні дані недостатньо розкриті та не дають достатнього уявлення про об`єкт оцінки (оцінювачу не надано вільного доступун до внутрішніх приміщень житлового будинку, а відповідно і до більшості його конструктивних елементів. Оцінювач не мав інформації про склад, характеристику, технічний стан таких конструктивних елементів як дах, перекриття, внутрішні стіни та перегородки, сходи, підлогу, внутрішні двері, внутрішнє оздоблення, внутрішні інженерні комунальні та сантехнічні прилади), чим порушено вимоги пп.52,53 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 року №1440.

Експерт зазначив, що під час проведення оцінки, результати якої викладено у звіті, методи та оціночні процедури застосовані з грубими порушеннями вимог Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 року №1440 та Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 року №1442.

Аналіз наведених, належних та допустимих доказів дає суду підстави зробити висновок про те, що Звіт №52/19 про оцінку домоволодіння та земельної ділянки, розташованих по АДРЕСА_1 , не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, тому є незаконним та недійсним, а позовні вимоги ОСОБА_4 підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України підлягають стягненню з відповідача ФОП ОСОБА_2 на користь позивача витрати по сплаті судового збору по справі, що підтверджується платіжними дорученнями №ПН1658948 від 29.03.2019 року, та №ПН1658944 від 29.03.2019 року в сумі 1 152,60 (384,20 + 768,40) грн.

На підставі викладеного, а також ст. 8 Констиції України , ст.ст. 15,16, ЦК України, керуючись ст.ст. 141, 263-265 ЦПК України, -

У Х В А Л И В :

Позов задовольнити.

Визнати незаконним та недійсним Звіт за № 52/19 про оцінку домоволодіння та земельної ділянки, розташованих по АДРЕСА_1 , які належать ОСОБА_1 та Висновок про вартість майна, складені 28.02.2019 року суб`єктом оціночної діяльності, оцінювачем Фізичною особоюпідприємцем ОСОБА_2 .

Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , судовий збір в сумі 1 152,60 (384,20 + 768,40) грн.

Рішення суду набирає законної сили через 30 днів з дня його проголошення.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга на протязі 30 днів з дня його проголошення

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення , має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження , якщо апеляційна скарга подана протягом 30 днів з дня вручення йому повного рішення.

Дата складення повного судового рішення - 20 червня 2022 року.

Суддя Кам`янець-Подільського міськрайонного суду: Семенюк В.В.