Справа № 161/5634/22
Провадження № 2/161/2638/22
ЛУЦЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 червня 2022 року Луцький міськрайонний суд Волинської області

в складі:

головуючого судді Рудської С.М.

при секретарі Чигринюк В.С.

за участю:

позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Луцьку цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Луцької міської ради про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок,

В С Т А Н О В И В:

10.05.2022 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з вищевказаною позовною заявою на обґрунтування якої зазначив, що 25.12.2015 року Княгининівською сільською радою (правонаступником якої є Луцька міська рада) було прийняте рішення № 2/6.8.1 «Про надання дозволу на розроблення технічної документації щодо інвентаризації земельних ділянок для обслуговування господарських будівель і споруд в селі Сирники Луцького району Волинської області» та, як наслідок, проведено інвентаризацію земельних ділянок. 21.07.2017 року між ним, як орендарем, та Княгининівською сільською радою, як орендодавцем було укладено договори оренди 5 (п`яти) земельних ділянок, а саме: із кадастровим номером :07:001:6299, площею 0,1234 га, номер запису про речове право 22467895; із кадастровим номером :07:001:6300, площею 0,5576 га, номер запису про речове право 22466490; із кадастровим номером :07:001:6301, площею 0,1549 га, номер запису про речове право 22469679; із кадастровим номером :07:001:6302, площею 0,1307 га, номер запису про речове право 22459945; із кадастровим номером :07:001:6303, площею 0,6928 га, номер запису про речове право 224653364, державна реєстрація права оренди за якими проведена 19.09.2017 року. За час дії Договорів оренди ним належним чином сплачувалась орендна плата. Разом з тим, 11.03.2019 року в ГУ Держгеокадастру у Волинській області (Відділ у Луцькому районі) ним було отримано витяги з Технічної документації від 11.03.2019 року про нормативно грошову оцінку земельних ділянок, які перебувають в його оренді, нормативно-грошова оцінка який відрізняється від тої, яка вказана у спірних договорах. Відповідно до умов п. 12 розділу «Орендна плата» Договорів оренди землі, розмір орендної плати переглядається один раз у рік у разі (серед іншого) зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності. З огляду на те, що орендна плата, згідно з умовами договорів оренди становить 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, а також те, що інформація про вартість земельних ділянок, зазначена в договорах оренди та в витягах з ДЗК різняться, він звернувся до Луцької міської ради з проханням укласти додаткові угоди до договорів оренди і внести зміни, привівши інформацію про вартість земельних ділянок у відповідність до інформації, яка міститься у Державному земельному кадастрі. У свою чергу, він звернувся до Луцької міської ради з заявою про укладення додаткових угоди про внесення змін до договорів оренди, надавши відповідні документи та додаткові угоди, проте у його вимогах було відмовлено, у зв`язку з чим виникла необхідність в захисті свого порушеного права. Враховуючи наведене, просить суд внести зміни до договорів оренди землі від 21.07.2017 року (номери записів про речове право 22466490, 22467895, 22459945, 22465364 та 22469679), виклавши їх пункт 5 розділу «Об`єкт оренди» та пункт 9 розділу «Орендна плата» в новій редакції, виходячи із нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, виконаної ГУ Держгеокадастру у Волинській області 11.03.2019 року та на її підставі зазначити відповідний розмір орендної плати, а також стягнути з відповідача на свою користь судові витрати у справі.

В судовому засіданні позивач та його представник заявлені позовні вимоги підтримали з підстав, які були викладені у позовній заяві, просили їх задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечував щодо задоволення позову, суду пояснив, що з метою визначення розміру орендної плати за договорами оренди землі до уваги береться нормативно-грошова оцінка земель, яка встановлюється щорічно, тобто така оцінка не є сталою. На даний час, нормативно-грошова оцінка земельних ділянок, які є предметом даного спору, змінилася та була визначена станом на 2021 рік, при цьому, за 2022 рік така оцінка ще не проводилася. Натомість, сторона позивача в основу заявлених вимог покладає нормативно-грошову оцінку земель за 2017-2019 роки, а тому підстав для задоволення позову немає.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, суд приходить до наступних висновків.

Судом встановлено, що 25.12.2015 року Княгининівською сільською радою Луцького району Волинської області (правонаступником якої є Луцька міська рада) було прийняте рішення № 2/6.8.1 «Про надання дозволу на розроблення технічної документації щодо інвентаризації земельних ділянок для обслуговування господарських будівель і споруд в селі Сирники Луцького району Волинської області», на підставі якого проведено інвентаризацію земельних ділянок із кадастровими номерами: № :07:001:6299, площею 0,1234 га; № :07:001:6300, площею 0,5576 га; № :07:001:6301, площею 0,1549 га; № :07:001:6302, площею 0,1307 га; № :07:001:6303, площею 0,6928 га (а.с. 43-52).

21.07.2017 року між Княгининівською сільською радою, як орендодавцем, та ОСОБА_1 , як орендарем, було укладено договору оренди 5-ти земельних ділянок (в кожному з яких), в п. 5 «Об`єкт оренди» визначено нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, а у п. 9 «Орендна плата» визначено розмір орендної плати, яка розраховується в розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки та сплачується орендарем один раз на рік.

Предметом вищевказаних договорів було наступне майно із наступними ідентифікаційними відомостями:

-земельна ділянка кадастровий номер :07:001:6299, площею 0,1234 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького р-ну Волинської обл.; нормативно-грошова оцінка 85021,13 грн.; орендна плата 2550,63 грн. (а.с. 12-15);

-земельна ділянка кадастровий номер :07:001:6300, площею 0,5576 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького р-ну Волинської обл.; нормативно-грошова оцінка 384179,75 грн.; орендна плата 11525,39 грн. (а.с. 16-19);

-земельна ділянка кадастровий номер :07:001:6301, площею 0,1549 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького р-ну Волинської обл.; нормативно-грошова оцінка 106724,25 грн.; орендна плата 3201,73 грн. (а.с. 20-23);

-земельна ділянка кадастровий номер :07:001:6302, площею 0,1307 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького р-ну Волинської обл.; нормативно-грошова оцінка 90050,74 грн.; орендна плата 2701,52 грн. (а.с. 24-27);

-земельна ділянка кадастровий номер :07:001:6303, площею 0,6928 га, яка знаходиться у с. Сирники Луцького р-ну Волинської обл.; нормативно-грошова оцінка 477330,94 грн.; орендна плата 14319,93 грн. (а.с. 28-31).

Відповідно до умов розділу «Орендна плата» Договорів оренди землі, п. 12 - Розмір орендної плати переглядається один раз у рік у разі (серед іншого) зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності.

Внаслідок укладення вищевказаних правочинів, 22.09.2017 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права було внесені відповідні відомості (а.с. 32-36).

Судом також встановлено, що за час дії Договорів оренди ОСОБА_1 11.03.2019 року було отримано ГУ Держгеокадастру у Волинській області (Відділ у Луцькому районі) витяги з Технічної документації про нормативно грошову оцінку земельних ділянок, які перебувають у його оренді (а.с. 37-40), а саме:

-витяг № 34-3-0.28-669/161-19 від 11.03.2019 року нормативно-грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :07:001:6299, площею 0,1234 га, становить 40 636,37 грн.;

-витяг №34-3-0.28-670/161-19 від 11.03.2019 року нормативно-грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :07:001:6200, площею 0,5576 га становить 180200,83 грн.;

-витяг №34-3-0.28-672/161-19 від 11.03.2019 року нормативно-грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :07:001:6201, площею 0,1549 га становить 53858,96 грн.;

-витяг №34-3-0.28-668/161-19 від 11.03.2019 року нормативно-грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :07:001:6202, площею 0,1307 га становить 24790,55 грн.

-витяг №34-3-0.28-671/161-19 від 11.03.2019 року нормативно-грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :07:001:6203, площею 0,6928 га становить 140079,96 грн.

У зв`язку з цим, звернувся до Луцької міської ради з заявою про укладення додаткових угод про внесення змін до Договорів оренди, надавши відповідні документи та додаткові угоди (а.с. 53-63), однак своїм листом № 6.1-7/3930/2021 Заступник міського голови Луцької міської ради від 18.09.2021 року його повідомлено про відмову в укладені додаткових угод до договорів оренди (а.с. 64-65).

Зі змісту позову слідує, що ОСОБА_1 не погоджується з такими діями Орендодавця, а тому просить суд внести зміни до договорів оренди землі від 21.07.2017 року, які стосуються визначення нормативно-грошової оцінки предмету правочину та розміру орендної плати зі його користуванням.

Надаючи правову оцінку вищенаведеним правовідносинам, які виникли між сторонами з приводу Договору оренди землі, суд приходить до наступних висновків.

Частиною 1 ст. 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до ч. 9 ст. 93 ЗК України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі ст. 2 ЗУ «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом ч. ч. 1, 2, 4 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Можна зробити висновок, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить ст. 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У ч. 1 ст. 30 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі ПК України).

Згідно з пп. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПК України плата за землю це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та ЗУ «Про оренду землі» необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом ст. 1 ЗУ «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з пп. 14.1.125 ст. 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами ч. 5 ст. 5 ЗУ «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Пунктом 271.1 ст. 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено площа земельних ділянок.

У п. 288.1 ст. 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

У п. 288.4 ст. 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, зокрема: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

У п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

За змістом ст. 632, 651 ЦК України та ст. 30 ЗУ «Про оренду землі» зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

Отже, визначений в договорі за угодою сторін розмір орендної плати повинен залишатися незмінним доти, доки між цими сторонами не буде досягнуто нову угоду про його величину.

Згідно з п. 13 Типового договору оренди землі розмір орендної плати за землю переглядається в разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 30 Договорів оренди землі від 21.07.2017 року, - зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

З огляду на те, що за змістом п. 288.5 ст. 288 ПК України та ст. 21 «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Як на підставу для задоволення позову, сторона позивача посилається на витяги з Технічної документації про нормативно грошову оцінку земельних ділянок, виданих 11.03.2019 року ГУ Держгеокадастру у Волинській області (Відділ у Луцькому районі).

Однак, у п. 12 Договорів оренди землі від 21.07.2017 року сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Як слідує зі змісту листа Заступник міського голови Луцької міської ради № 6.1-7/3930/2021 від 18.09.2021 року, підставою для відмови щодо внесення змін до спірних Договорів оренди землі від 21.07.2017 року стала та обставина, що під час укладення вищезгаданих договорів оренди земельних ділянок в 2017 року були отримані витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які є невід`ємними частинами цих договорів оренди. Департаментом містобудування, земельних ресурсів та реклами Луцької міської ради 11.05.2021 року було отримано витяги із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок кадастровими номерами: :07:001:6299, :07:001:6300, :07:001:6301, :07:001:6302, :07:001:6303, суми у витягах з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, отриманих у 2017 та у 2021 році однакові, тобто не збільшились у порівнянні з 2017 роком.

Відтак, звертаючись у 2021 році до орендодавця із вимогою про внесення змін до спірних правочинів, орендар подав нормативно-грошову оцінку предмету оренди за 2019 рік, що суперечить чинному законодавству України, яким регулюються правовідносини в сфері оренди землі, а також не відповідає положенням Договорів оренди землі від 21.07.2017 року.

У свою чергу, в судовому засіданні стороною позивача не було подано надано жодних доказів, які б свідчили про ту обставину, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок з кадастровими номерами: :07:001:6299, :07:001:6300, :07:001:6301, :07:001:6302, :07:001:6303, у 2021 році відрізняється від тієї, яка викладена у кожному із Договорів оренди землі від 21.07.2017 року.

При цьому слід зауважити на тій обставині, що у своєму позові ОСОБА_1 особисто стверджує про належне виконання взятих на себе зобов`язань за Договорами оренди земель (сплата орендної плати), тобто останній до 2021 року жодним чином не оспорював правомірності визначення нормативна грошова оцінка земельних ділянок на час укладення таких правочинів.

За наведених обставин, суд вважає за необхідне у задоволенні позову ОСОБА_1 до Луцької міської ради про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок відмовити у повному обсязі.

У відповідності до вимог ст. 141 ЦПК України, судові витрати по сплаті судового збору, у зв`язку з відмовою у позові, слід залишити за позивачем.

Керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 77-81, 141, 259, 263-268, 352, 354 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Луцької міської ради про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Волинського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а у разі складення рішення відповідно до ч. 6 ст. 259 ЦПК України - з дня складення рішення в повному обсязі.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги на рішення суду всіма учасниками справи. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Позивач: ОСОБА_1 , адреса проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 .

Відповідач: Луцька міська рада, адреса місцезнаходження: 43025, Волинська обл., м. Луцьк, вул. Б. Хмельницького, 19, .

Повний текст рішення складений 10 червня 2022 року.

Суддя Луцького міськрайонного

суду Волинської області С.М. Рудська

.