Провадження № 2/947/1037/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.10.2022 року

Київський районний суд м. Одеси у складі головуючого судді Луняченка В.О.,

за участю : секретаря судового засідання Макаренко Г.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справі за позовом ОСОБА_1 ( ІПН НОМЕР_1 ) до Акціонерного товариства «Альфа- Банк» (), Товариства з обмеженою відповідальністю «Автостайл» ( ) за участі третьої особи Товариства з обмеженою відповідальністю «французький бульвар- Еліт» ( ) про визнання недійсними договорів та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач просить суд визнати за ним майнові права на таун-хаус загальною площею 289, 52 кв.м, що є частиною об`єкту нерухомого майна: незавершеного будівництва курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , будівельною готовністю - 15 %, розмір загальної площі (фактично) - 793, 7 кв.м, матеріали стін: залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно- рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна 1, реєстраційний номер 101 (інші технічні характеристики: Адреса об`єкту: АДРЕСА_1 ; - № приміщення(-нь) - № 17; - площа забудови - 110,7 кв.м - площа терас и балконів - 31,15 кв.м - площа покрівлі що експлуатується - 97,94 кв.м); скасувати рішення державного реєстратора Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскрова Олега Вікторовича (з відкриттям розділу), про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 37407015 від 04.10.2017 року, на підставі якого зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , будівельною готовністю - 15 %, розмір загальної площі (фактично) - 793, 7 кв.м, матеріали стін: залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно-рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна 1, реєстраційний номер 101 за ПАТ «Укрсоцбанк»; визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, реєстраційний номер 3294 від 20 грудня 2017 року, укладений між ПАТ «УКРСОЦБАНК» та ТОВ «АВТОСТАЙЛ», посвідчений Саваріною О.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу; скасування рішення Саваріної О.С. приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: : 38857775 від 20.12.2017 року, на підставі якого зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , будівельною готовністю - 15 %, розмір загальної площі (фактично) - 793, 7 кв.м, матеріали стін: залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно-рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна 1, реєстраційний номер 101 за ТОВ «АВТОСТАЙЛ»; визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, реєстраційний номер 3295 від 20 грудня 2017 року, укладений між ПАТ «УКРСОЦБАНК» та ТОВ «АВТОСТАЙЛ», посвідчений Саваріною О.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу; скасувати рішення Саваріної О.С. приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 38858959 від 20.12.2017 року, на підставі якого зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 0,5291 га, яка розташована за адресою: Одеська область, м. Одеса, Дача Ковалевського, кадастровий номер земельної ділянки: :35:002:0009, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01 за ТОВ «АВТОСТАЙЛ».

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач,як інвестор будівництва курортно-рекреаційного комплексу у складі учасників ТОВ « Французький бульвар-еліт», після виходу зі складу у травні 2014 року отримав гарантійний лист в якому ТОВ « Французький бульвар-еліт» гарантувало йому виконання зобов`язань за договором резервування №17 від 16.12.2010 року після будівництва та введення курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 в експлуатацію передати таун-хаус с характеристиками зазначеними у договорі таун-хаус №17, загальною площею ( без терас та балконів ) 289,52 кв.м, загальною площею терас та балконів 31,15 кв.м. Однак 10.09.2021 року отримавши лист від ліквідатора ТОВ «Французький бульвар-еліт» дізнався про звернення стягнення кредитором АТ « Укрсоцбанк» на предмет іпотеки об`єкт незавершеного будівництва курортно-рекреаційний комплекс сімейного типу, що будується на земельної ділянці, загальною площею 0,5291 га, за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського ( район пляжу Свято-Успенського чоловічого монастиря ) , із подальшим укладенням щодо даного об`єкту нерухомості договору купівлі-продажу між АТ « Укрсоцбанк» з ТОВ « Автостайл», на підставі якого останній зареєстрував право власності на даний об`єкт.

Як встановлено судом у квітні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Французький бульвар-Еліт» (далі Позивач, ТОВ «Французький бульвар-Еліт») звернулося до реєстратора Іскрова Олега Васильовича, Одеської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації», Акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі АТ «Укрсоцбанк», Банк, правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Автостайл» (далі ТОВ «Автостайл») з позовом про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 37407015 від 04.10.2017, прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О. В.; скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності № 22661492, внесеного 04.10.2017 до Державного реєстру прав на нерухоме майно державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О. В.; визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, а саме: незавершеного будівництва курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , будівельною готовністю 15 %, розмір загальної площі (фактично) 793, 7 кв.м, матеріали стін залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно-рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна 1, реєстраційний номер 101 від 20.12.2017, укладеного між АТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Автостайл», зареєстрованого в реєстрі за № 3294 (далі Договір купівлі-продажу); скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності № 24056980, внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною Оленою Сергіївною (з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог).

Позовні вимоги були мотивовані тим, що 20.03.2020 ОСОБА_2 подав прокурору відділу Прокуратури Одеської області Мрихину К. О. заяву в порядку статті 469 Кримінального кодексу України, в якій просив укласти угоду про визнання вини у кримінальному провадженні, відомості про яке внесено до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000405. Цією заявою ОСОБА_2 повідомив, зокрема, Позивача, що відкрив розділ, провів реєстрацію права власності та вчинив запис за № 37407015 про оформлення права власності за АТ «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк») на спірний об`єкт незавершеного будівництва з порушенням частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»; ОСОБА_2 не встановив, чи наявні підстави для проведення реєстраційних дій, оскільки рішенням Господарського суду Одеської області від 15.09.2014 у справі № 916/2909/14 у рахунок погашення боргу за кредитним договором звернуто стягнення на предмет іпотеки: земельну ділянку, майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене та яка стане власністю іпотекодавця в майбутньому (Об`єкт незавершеного будівництва). Отже, ОСОБА_2 при прийнятті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 37407015 та внесенні запису про право власності 22661492 порушив частину третю статті 10, пункт 4 статті 18, пункти 24 статті 24, частину другу статі 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статті 3741 Закону України «Про іпотеку», якими на час укладення сторонами іпотечного договору не було передбачено можливості передавати в іпотеку майнові права.

28.09.2020 ухвалами Господарського суду Одеської області закрито провадження у справі в частині позовних вимог до Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» та реєстратора ОСОБА_2 на підставі пунктів 6 та 2 відповідно частини першої статті 231 ГПК України.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.09.2020 залучено громадянина ОСОБА_2 до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача.

19.10.2020 Господарський суд Одеської області рішенням, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2020, позов ТОВ «Французький бульвар-Еліт» до АТ «Альфа-Банк» та ТОВ «Автостайл» задовольнив частково; визнав протиправним та скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37407015 від 04.10.2017, прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О. В.; визнав недійсним Договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 20.12.2017, укладений між АТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Автостайл», зареєстрований в реєстрі за № 3294; відмовив у задоволенні позову в частині скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності № 22661492, внесеного 04.10.2017 державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О. В., за АТ «Укрсоцбанк» та скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності за № 24056980, внесеного приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Саваріною О. С. 20.12.2017, за ТОВ «Автостайл».

Постановою Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 року у справі № 916/585/18 було скасована постанова Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2020 та рішення Господарського суду Одеської області від 19.10.2020 в частині задоволення позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, а саме: незавершене будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , будівельною готовністю 15 %, розмір загальної площі (фактично) 793, 7 кв.м, матеріали стін: залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно-рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна 1, реєстраційний номер 101 від 20.12.2017, укладеного між Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Автостайл», зареєстрованого в реєстрі за № 3294, і про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37407015 від 04.10.2017, прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О. В.

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Французький бульвар-Еліт» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37407015 від 04.10.2017, прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О. В., відмовлено.

Закрито провадження у справі в частині позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, а саме: незавершене будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , будівельною готовністю 15 %, розмір загальної площі (фактично) 793, 7 кв.м., матеріали стін: залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно-рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна 1, реєстраційний номер 101 від 20.12.2017, укладеного між Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Автостайл», зареєстрованого в реєстрі за № 3294.

При розгляді вказаної справи Верховним Судом встановлені наступні обставини:

31.08.2007 Інспекція держархбудконтролю Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради видала дозвіл на виконання будівельних робіт № 387/07 на вул. Дача Ковалевського ТОВ «Французький бульвар-Еліт».

У декларації про початок виконання будівельних робіт від 14.09.2011 вказано інформацію про замовника будівництва курортно-рекреаційного комплексу на вул. Ковалевського сімейного типу, а саме ТОВ «Французький бульвар-Еліт».

У довідці КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» №120739.58 від 11.12.2009 повідомлено про ведення будівництва курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу на земельній ділянці площею 5 291 кв.м, що належить ТОВ «Французький бульвар-Еліт», готовність 55 %.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 15.09.2014 у справі № 916/2909/14 (т. 1, а. с. 8190), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 18.08.2016, задоволено позов ПАТ «Укрсоцбанк» до ТОВ «Французький бульвар-Еліт», звернуто стягнення в рахунок часткового погашення (у сумі 18 135 400,00 грн) заборгованості ТОВ «Французький бульвар-Еліт» перед ПАТ «Укрсоцбанк» за договором кредиту № 660/007-516 від 17.05.2007, загальний розмір якої становить 166 744 612,04 грн, що еквівалентно 14 038 620,38 доларів США, на належний ТОВ «Французький бульвар-Еліт» предмет іпотеки за іпотечним договором від 23.05.2007, посвідченим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н. В. та зареєстрованим у реєстрі за № 89, а саме: земельну ділянку загальною площею 0,5291 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу Свято-Успенського чоловічого монастиря), кадастровий номер :35:002:0009, цільове призначення для будівництва курортно-рекреаційного комплексу (2-3 поверхи), яка належить ТОВ «Французький бульвар-Еліт» на праві приватної власності на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку № 915253, виданого Одеським міським управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради 18.09.2006, зареєстрованого 18.09.2006 в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди за № 37 майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене та яка стане власністю іпотекодавця в майбутньому, а саме курортно-рекреаційний комплекс сімейного типу, що будується за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу Свято-Успенського чоловічого монастиря); визнано право власності ПАТ «Укрсоцбанк» на земельну ділянку загальною площею 0,5291 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :35:002:0009, цільове призначення для будівництва курортно-рекреаційного комплексу (23 поверхи).

За змістом іпотечного договору від 23.05.2007, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луняченко Н. В. та зареєстрованого у реєстрі за № 89 (далі Іпотечний договір, т. 2, а. с. 36), він укладений з метою забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором між Банком та ТОВ «Французький бульвар-Еліт», за умовами якого Іпотекодавець передав в іпотеку Іпотекодержателю як забезпечення виконання Іпотекодавцем зобов`язань за Кредитним договором, майно земельну ділянку загальною площею 0,5291 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район пляжу Свято-Успенського чоловічого монастиря), кадастровий номер :35:002:0009, цільове призначення для будівництва курортно-рекреаційного комплексу (2-поверхи), яка належить Іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку № 915253, виданого Одеським управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради 18.09.2006, зареєстрованого 18.09.2006 у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди за № 7.

Згідно з договором про внесення змін до Іпотечного договору № 1 від 14.12.2007 пункт 1.1 договору щодо предмета іпотеки змінено та викладено у новій редакції з доповненням підпунктом 1.1.1 про передачу в іпотеку додатково до вказаної земельної ділянки майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено та яка стане власністю іпотекодавця в майбутньому після укладення цього договору, а саме курортно-рекреаційний комплекс сімейного типу, що будується за адресою: АДРЕСА_1 . Майнові права випливають з рішення виконавчого комітету Одеської міської ради № 887 від 26.12.2006 «Про надання дозволу Товариству з обмеженою відповідальністю «Французький бульвар-Еліт» на проектування та будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу за адресою м. Одеса, вул. Дача Ковалевського (район Свято-Успенського чоловічого монастиря)»; Договору на право забудови, укладеного між Іпотекодавцем та виконавчим комітетом Одеської міської ради 26.12.2006, Дозволу на виконання будівельних робіт № 387/07 від 31.08.2007 (далі Предмет іпотеки).

Пунктами 4.1, 4.2, 4.6 Іпотечного договору передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса, або шляхом продажу, передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку»; або продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до пункту 4.7 Іпотечного договору в разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду реалізація предмета іпотеки здійснюється у спосіб, зазначений у відповідному рішення суду: шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження.

Договорами про внесення змін № 2 від 31.03.2008, № 3 від 01.07.2008 до Іпотечного договору вносились зміни до підпункту 1.1.1 щодо ціни предмета іпотеки.

Державну реєстрацію права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на об`єкт нерухомого майна за № 101 незавершене будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу за адресою: АДРЕСА_1 , місце розташування: земельна ділянка кадастровий номер :35:002:0009, реєстраційний номер 01 загальною площею 793,7 кв.м, будівельною готовністю 15 % в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено ОСОБА_2 , державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37407015 від 04.10.2017, про що свідчить інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна у довідці № 214922227 від 03.07.2020 (т. 4 а. с. 3032). Підставою державної реєстрації у довідці визначені: довідка, видана 28.03.2017 КП «БТІ ОМР», технічний паспорт, виданий 28.03.2017, КП «БТІ ОМР», рішення суду № 916/2909/14 від 15.09.2014 Господарського суду Одеської області; Декларація про початок виконання будівельних робіт серія № ОД2, видана 19.09.2011 ДАБК в Одеській області.

20.12.2017 між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Автостайл» був укладений Договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, відповідно до пункту 1.1 якого за цим договором ПАТ «Укрсоцбанк» зобов`язується продати та передати у власність ТОВ «Автостайл», а ТОВ «Автостайл» зобов`язується сплатити обумовлену грошову суму в обумовлені строки та прийняти у власність об`єкт нерухомого майна, а саме незавершене будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , будівельною готовністю 15 %, розмір загальної площі (фактично) 793, 7 кв.м., матеріали стін залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно-рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна І, реєстраційний номер 101.

За умовами підпункту 1.1.1 цього Договору нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 0,5291 га, яка знаходиться за адресою: Одеська обл., м. Одеса, цільове призначення земельної ділянки Е.07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення; категорія земель землі рекреаційного призначення; цільове використання земельної ділянки для будівництва курортно-рекреаційного комплексу (2-3 поверхи), кадастровий номер :35:002:0009. Одночасно з посвідченням цього договору посвідчується договір купівлі-продажу земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно.

Відповідно до пункту 1.2 указаного договору нерухоме майно належить ПАТ «Укрсоцбанк» на підставі: рішення Господарського суду Одеської області від 15.09.2014 у справі № 916/2909/14, яке набрало законної сили 18.08.2016; довідки щодо відсотка готовності об`єкта незавершеного будівництва № 483215.72.17 від 28.03.2017, виданої Комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради; технічного паспорта, виготовленого станом на 28.03.2017, виданого 31.10.2017 Комунальним підприємством «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради; декларації про початок виконання будівельних робіт від 14.09.2011, зареєстрованої інспекцією ДАБК в Одеській області 19.09.2011 № ОД2. Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за ПАТ «Укрсоцбанк» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено ОСОБА_2 , державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: .10.2017, номер запису про право власності 22661492, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, про що 04.12.2017 ОСОБА_2 , державним реєстратором Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Одеської області видано витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №106146091.

Згідно з пунктом 1.4 цього договору ПАТ «Укрсоцбанк» стверджує, що відчужуване нерухоме майно належить йому на праві власності, на момент укладення цього договору нікому іншому не продане, не подароване, як внесок до статутного капіталу господарських товариств не передане, не відчужене іншим способом, не заставлене, під податковою заставою, під забороною (арештом) не перебуває, прихованих недоліків не має, а також прав щодо нього у третіх осіб (у тому числі за договорами найму тощо) як у межах, так і за межами України немає, судової суперечки у відношенні до нерухомого майна немає, самовільних переобладнань немає.

Відповідно до пункту 1.5 указаного договору ПАТ «Укрсоцбанк» погоджується, що володіє інформацією про нерухоме майно, що набувається в тому обсязі, яка надана ПАТ «Укрсоцбанк» та зазначена в цьому договорі, задоволений станом нерухомого майна, встановленим шляхом належного огляду до укладення цього договору.

За умовами пункту 2.1 цього договору сторони дійшли домовленостей, що вартість указаного в цьому договорі нерухомого майна загалом становить 223 074, 43 грн.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 108407980 від 20.12.2017 власником об`єкта нерухомого майна, а саме незавершеного будівництва курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , є ТОВ «Автостайл» на підставі договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 20.12.2017.

Одночасно з Договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва 20.12.2017 між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Автостайл» укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, відповідно до пункту 1.1 якого ПАТ «Укрсоцбанк» передає у власність ТОВ «Автостайл», а ТОВ «Автостайл» приймає у власність належну ПАТ «Укрсоцбанк» на праві власності земельну ділянку площею 0, 5291 га, яка розташована за адресою: Одеська обл., м. Одеса, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, та сплачує за неї погоджену грошову суму.

Пунктом 1.4. вказаного договору передбачено, що відчужувана земельна ділянка належить ПAT «Укрсоцбанк» на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 15.09.2014 у справі № 916/2909/14, рішення набрало законної сили 18.08.2016.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.06.2018 у справі № 916/367/18, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.12.2018, відмовлено у задоволенні позовних вимог ТОВ «Французький бульвар-Еліт» до ТОВ «Автостайл» про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва (будівельні матеріали). Суд встановив, що за ТОВ «Автостайл» на підставі договорів купівлі-продажу від 20.12.2017 зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва та земельну ділянку з кадастровим номером :35:002:0009.

У вказаному рішенні суд критично оцінив доводи позивача про те, що фактично в межах одного об`єкта нерухомого майна та однієї земельної ділянки має місце наявність двох власників ТОВ «Автостайл» та ТОВ «Французький бульвар-Еліт», оскільки позивач не надав доказів належності йому об`єктів незавершеного будівництва (будівельні матеріали), а суд встановив, що ТОВ «Автостайл» є законним власником об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки з кадастровим номером :35:002:0009 на підставі договорів купівлі-продажу 2017 року.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 03.06.2019 у справі № 916/1901/18, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 22.09.2020, відмовлено у задоволенні позову ТОВ «Французький бульвар-Еліт» до ТОВ «Автостайл» та ПАТ «Укрсоцбанк» про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва серії НМІ №713018 від 20.12.2017, укладеного між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Автостайл», скасування реєстрації права власності ТОВ «Автостайл» на об`єкт незавершеного будівництва зі ступенем готовності 15 %, загальною площею 793,7 кв.м курортно-рекреаційного комплексу за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, номер запису про право власності 24056980 від 20.12.2017 повністю.

У рішенні суд дійшов висновку про недоведеність того, яким чином договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 20.12.2017, укладений між ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Автостайл» на підставі державної реєстрації об`єкта незавершеного будівництва за ПАТ «Укрсоцбанк», станом на час пред`явлення позову може порушувати права та законні інтереси позивача, який, не будучи стороною спірного договору, заявив про його неправомірність з підстав порушення під час реєстрації права власності на вказане майно за ПАТ «Укрсоцбанк» (продавцем) іпотекодержателем без оскарження дій державного реєстратора та визнання їх незаконними в установленому законом порядку. Крім того, суд указав, що не визначено, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторін та яким нормам законодавства не відповідає цей договір. Доводи позивача зведені до оцінки неправомірності дій державного реєстратора при проведенні реєстрації об`єкта за ПАТ «Укрсоцбанк», що не є предметом дослідження у справі, до того ж відповідних вимог позивач не заявляв.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.05.2018 відкрито провадження у справі № 916/585/18 про банкрутство ТОВ «Французький бульвар-Еліт». Постановою Господарського суду Одеської області від 26.11.2018 ТОВ «Французький бульвар-Еліт» визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру. Станом на час розгляду справи судами ліквідаційна процедура триває, справа перебуває у провадженні Господарського суду Одеської області.

Цивільний процесуальний кодекс України ( далі ЦПК України ) визначає юрисдикцію та повноваження загальних судів щодо цивільних спорів та інших визначених цим Кодексом справ, встановлює порядок здійснення цивільного судочинства.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави ( ч.1 ст. 2 ЦПК України ).

Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права, розглядаючи справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, та застосовуючи при розгляді справ, зокрема, Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права ( ч.1,2 та 4 ст. 10 ЦПК України ).

У відповідності до вимог п.4 ст. 264 ЦПК України при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених у постановах Верховного Суду.

У відповідності до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини встановлені рішенням суду у цивільної або господарської справі , що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у яких беруть участь ті самі особи або особа . щодо якої встановлені ці обставини.

У цій справі розглядаються позовні вимоги про визнання протиправним та скасування рішення реєстратора про реєстрацію права власності; записів про право власності на об`єкт незавершеного будівництва, який, як стверджує Позивач, належить йому, а реєстрація права власності за Відповідачами проведена з порушенням вимог закону.

Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно із частиною першою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва визначений статтею 331 ЦК України, частинами другою, третьою якої передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Водночас відповідно до частини четвертої статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Таким чином, саме власнику або користувачу земельної ділянки належить право її забудови, тобто відповідне право особа набуває з моменту набуття у власність або користування ділянки у встановленому законом порядку.

Абзацом шостим статті 6 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об`єкта незавершеного будівництва.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від15.06.2021 року у справі № 916/585/18 врахувала встановлені судами у цій справі обставини, зокрема щодо внесення сторонами змін до Іпотечного договору на підставі відповідного договору № 1 від 14.12.2017 передачі додатково до земельної ділянки майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено та яка стане власністю іпотекодавця Позивача в майбутньому із посиланням на те, що майнові права випливають, зокрема, з договору про право забудови, укладеного з виконавчим комітетом Одеської міської ради, Дозволу на виконання будівельних робіт. При цьому готовність курортно-рекреаційного комплексу, що будується на земельній ділянці, яка належить Позивачу, за інформацією з довідки КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» № 120739.58 від 11.12.2009 становить 55 %. Суди у вказаної справі також встановили, що, відмовляючи у задоволенні позову ТОВ «Французький бульвар-Еліт» до ТОВ «Автостайл» про визнання права власності на спірний об`єкт незавершеного будівництва у справі № 916/367/18, суд першої інстанції критично оцінив доводи позивача щодо фактичної наявності двох власників у межах одного об`єкта нерухомого майна та однієї земельної ділянки, вказавши, що позивач не надав доказів належності йому об`єкта незавершеного будівництва (будівельних матеріалів), та дійшов висновку про те, що ТОВ «Автостайл» є законним власником об`єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки на підставі договорів купівлі-продажу 2017 року. З огляду на викладене, враховуючи наведені положення законодавства, встановлені у цій справі судами обставини не надали Верховного Суду підстав для висновку про наявність у ТОВ «Французький бульвар-Еліт» порушеного права або охоронюваного законом інтересу, які підлягають захисту та поновленню у межах заявлених у цій справі позовних вимог про визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора Іскрова О. В., що є підставою для відмови у позові в цій частині.

Таким чином при розгляді вищевказаної справи було встановлено законність передачі об`єкта незавершеного будівництва як іпотечного майна від ТОВ « Французький бульвар-еліт» що, в свою чергу, є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 щодо поновлення його порушеного права за договором резервування , так як ТОВ « Французький бульвар-еліт» вже не має відношення до зазначеного об`єкта нерухомості та не може виконати свої зобов`язання щодо передачі частини вказаного об`єкта нерухомості.

В свою чергу ОСОБА_1 який вважає що невиконання умов гарантійного листу щодо виконання товариством свого обов`язку порушується його права, має право звернення із позовом до ТОВ « Французький бульвар-еліт» про відшкодування заподіяної йому шкоди.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 258,259, 263-265,268,273,354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 щодо визнання майнових прав ОСОБА_1 на таун-хаус загальною площею 289, 52 кв.м, що є частиною об`єкту нерухомого майна: незавершеного будівництва курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , будівельною готовністю - 15 %, розмір загальної площі (фактично) - 793, 7 кв.м, матеріали стін: залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно- рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна 1, реєстраційний номер 101 (інші технічні характеристики: Адреса об`єкту: АДРЕСА_1 ; - № приміщення(-нь) - № 17; - площа забудови - 110,7 кв.м - площа терас и балконів - 31,15 кв.м - площа покрівлі що експлуатується - 97,94 кв.м); скасування рішення державного реєстратора Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскрова Олега Вікторовича (з відкриттям розділу), про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 37407015 від 04.10.2017 року, на підставі якого зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , будівельною готовністю - 15 %, розмір загальної площі (фактично) - 793, 7 кв.м, матеріали стін: залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно-рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна 1, реєстраційний номер 101 за ПАТ «Укрсоцбанк»; визнання недійсним договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, реєстраційний номер 3294 від 20 грудня 2017 року, укладений між ПАТ «УКРСОЦБАНК» та ТОВ «АВТОСТАЙЛ», посвідчений Саваріною О.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу; скасування рішення Саваріної О.С. приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: : 38857775 від 20.12.2017 року, на підставі якого зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво курортно-рекреаційного комплексу сімейного типу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , будівельною готовністю - 15 %, розмір загальної площі (фактично) - 793, 7 кв.м, матеріали стін: залізобетон, складові частини об`єкта нерухомого майна: курортно-рекреаційний комплекс А, фундамент Б, підпірна стіна 1, реєстраційний номер 101 за ТОВ «АВТОСТАЙЛ»; визнання недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, реєстраційний номер 3295 від 20 грудня 2017 року, укладений між ПАТ «УКРСОЦБАНК» та ТОВ «АВТОСТАЙЛ», посвідчений Саваріною О.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу; скасування рішення Саваріної О.С. приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 38858959 від 20.12.2017 року, на підставі якого зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 0,5291 га, яка розташована за адресою: Одеська область, м. Одеса, Дача Ковалевського, кадастровий номер земельної ділянки: :35:002:0009, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01 за ТОВ «АВТОСТАЙЛ» - відмовити в повному обсязі.

Повне судове рішення буде складено протягом десяти днів з дня проголошення вступної та резолютивної частини.

Рішення може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне судове рішення складено 31.10.2022.

Суддя Луняченко В. О.