ПОСТАНОВА

Іменем України

26 травня 2022 року м. Кропивницький

справа № 392/360/18

провадження № 22-ц/4809/538/22

Кропивницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді: Черненка В.В.

суддів: Єгорової С.М., Чельник О.І.

секретар Гончар В.В.

учасники справи:

ОСОБА_1

представник ОСОБА_2 , ОСОБА_1 - ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницький цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Усатенка Юрія Юрійовича в інтересах ОСОБА_2 , ОСОБА_1 на рішення Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 14.01.2022, суддя Кавун Т.В., по цивільній справі за позовом Селянського (фермерського) господарства «Флоря Андрій Володимирович» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , приватного нотаріуса Кропивницького міського нотаріального округу Зубко Оксани Петрівни про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису та скасування державної реєстрації іншого речового права та зустрічний позов ОСОБА_2 до Селянського (фермерського) господарства «Флоря Андрій Володимирович», третя особа: Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання недійсним договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

Селянське (фермерське) господарство «Флоря Андрій Володимирович» звернулось в суд з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , приватного нотаріуса Кропивницького міського нотаріального округу Зубко Оксани Петрівни про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису та скасування державної реєстрації іншого речового права.

На обґрунтування позовних вимог зазначили, що ОСОБА_2 являється власником земельної ділянки загальною площею 5,369 га, кадастровий номер :02:001:0124, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Великовисківської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, яка належить їй на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ІІІ-КР № 026120.

07.04.2006 між ОСОБА_2 та Селянським (фермерським) господарством «Флоря Андрій Володимирович» укладено договір оренди землі строком на 25 років, згідно якого в оренду передано зазначену земельну ділянку для вирощування сільськогосподарської продукції.

Починаючи з 15.04.2006 і по даний час, спірна земельна ділянка обробляється господарством, відповідно до умов договору, з дотриманням цільового призначення та належною сплатою орендної плати.

Зазначено, що 22.02.2018 господарство «Флоря Андрій Володимирович» отримало лист від ОСОБА_1 , в якому остання просила не проводити весняно-польові роботи на спірній земельній ділянці, оскільки 17.01.2018 між нею та ОСОБА_2 укладено договір емфітевзису щодо земельної ділянки строком на 99 років, а строк дії договору оренди землі, укладений між ним та ОСОБА_2 від 07.04.2006 року закінчився.

Зазначено, що оскільки договір оренди землі, укладений між СФГ «Флоря Андрій Володимирович» та ОСОБА_2 є чинним, а договір діє до 13.04.2032 року, земельна ділянка не могла бути передана у користування повторно до моменту закінчення строку дії договору оренди.

Просив суд визнати недійсним договір встановлення емфітевзису №91 укладений 17.01.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 відносно земельної ділянки загальною площею 5,369 га, з кадастровим номером :02:001:0124, для ведення товарного сільськогосподаського виробництва, на території Великовисківської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області.

Скасувати державну реєстрацію іншого речового права №24414524 від 17.01.2018 року за договором №91 від 17.01.2018 року про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , проведену приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Зубко О.П.

ОСОБА_2 звернулася в суд із зустрічним позовом до Селянського (фермерського) господарства «Флоря Андрій Володимирович», третя особа: Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області про визнання недійсним договору оренди землі.

На обґрунтування зустрічних позовних вимог зазначила, що в березні місяці 2006 року між нею та Селянським (фермерським) господарством «Флоря Андрій Володимирович» було досягнуто домовленості про оренду належної їй земельної ділянки строком на 5 років.

07.04.2006 року вона підписала один заповнений і два незаповнених бланка договору оренди землі.

В заповненому бланку в розділі «Строк дії договору» в п.8 значилось, що договір укладено на 5 років.

Оскільки наміру продовжити дію договору оренди землі вона не мала, 17.01.2018 уклала договір емфітевзису з ОСОБА_1 .

Отримавши у СФГ «Флоря Андрій Володимирович» примірник договору оренди землі, виявлила, що в розділі «Строк дії договору» в п.8 підроблено цифру 2, шляхом дописування її до цифри 5, в результаті чого строк укладення договору змінився з 5 до 25 років.

Зазначила, що у неї було відсутнє волевиявлення на укладення договору оренди землі строком на 25 років.

Просила суд визнати недійсним договір оренди землі від 07.04.2006, укладений між нею та Селянським (фермерським) господарством «Флоря Андрій Володимирович», в частині строку дії договору, вважати строком дії договору оренди землі від 07.04.2006, укладеного між нею та Селянським (фермерським) господарством «Флоря Андрій Володимирович» - 5 років, вважати договір оренди землі від 07.04.2006, укладений між нею та Селянським (фермерським) господарством «Флоря Андрій Володимирович», таким, що припинив дію.

Ухвалою Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 04.09.2018 об`єднано в одне провадження первісний та зустрічний позови.

Рішенням Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 14.01.2022 первісний позов задоволено, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ставиться питання про скасування рішення суду першої інстанції у зв`язку з порушенням норм процесуального та матеріального права. Зазначено, що в договорі не зазначено кадастрового номеру земельної ділянки, місцем реєстрації вказана неіснуюча організація Маловисківський відділ КРЦДЗК, ініціали посадової особи, яка можливо поставила підпис не зазначені, відбиток печатки відсутній. Відсутність запису в Державному земельному кадастрі відповідно за закону свідчить про відсутність реєстрації, як земельної ділянки так і договору. Договір укладався на 5 років, а не на 25 років, що підтверджується висновком експерта, де зазначено, що цифра «2» дописана не особою, яка склала договір, а іншою особою. Зазначено, що відділом Держгеокадастру у Маловиськівському районі надано книгу реєстрації договорів оренди, при цьому розпорядні документи та акт передачі книг реєстрації договорів землі з Кіровоградської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» до відділу Держгеокадастру у відділі відсутні.Походження зазначеної книги не відоме, тому зазначена книга не може бути належним доказом по справів.

Ухвалою Кропивницького апеляційного суду від 28.03.2022 відкрито апеляційне провадження.

Ухвалою Кропивницького апеляційного суду від 29.03.2022 справу призначено до розгляду.

До суду надано відзив на апеляційну скаргу від адвоката Тимченка В.В., в якому заперечується проти задоволення апеляційної скарги.

Перевіривши доводи апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що зазначені доводи не спростовують висновки суду першої інстанції.

Задовольняючи первісний позов та відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції встановив, що ОСОБА_2 являється власником земельної ділянки загальною площею 5,37 га, кадастровий номер :02:000:0124, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Великовисківської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, яка належить їй на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ІІІ-КР № 026120, виданого 28.12.2001 року.

07.04.2006 року між ОСОБА_2 та Селянським (фермерським) господарством «Флоря Андрій Володимирович» укладено договір оренди землі строком на 25 років. Договір оренди зареєстровано у Маловисківському відділі КРФ Центру Державного земельного кадастру про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.04.2007 року за №52.

Згідно акту прийняття-передачі земельної ділянки в оренду від 07.04.2006 року, ОСОБА_2 (орендодавець) передала, а СФГ «Флоря А.В.», в особі ОСОБА_4 (орендар) прийняв земельну ділянку в оренду строком на 25 років.

Суд першої інстанції зазначив, що з листа, адресованого СФГ «Флоря Андрій Володимирович» від ОСОБА_1 , вбачається, що остання повідомляє про те, що строк дії договору оренди землі від 07.04.2006 року, укладеного між ОСОБА_2 та СФГ «Флоря Андрій Володимирович» закінчився.

17.01.2018 року між нею та ОСОБА_2 було укладено договір емфітевзису строком на 99 років.

Просить не проводити весняно-польові роботи на земельній ділянці, оскільки вона її буде обробляти самостійно.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна, 17.01.2018 року проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на земельну ділянку площею 5,369 га з кадастровим номером :02:000:0124, на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, серія ІІІ-КР026120, а також проведено державну реєстрацію іншого речового права -права володіння та права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, на підставі договору встановлення емфітевзису №91, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , строком дії до 17.01.2117 року.

З інформації наданої відділом у Маловисківському районі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 19.03.2018 року встановлено, що станом на 01.01.2013 року згідно Книги записів реєстрації договорів оренди землі, порядковий №550, зареєстровано договір оренди за № 52 від 13.04.2007 року, орендодавець ОСОБА_2 , орендар СФГ «Флоря А.В.». Земельна ділянка, яка надається в оренду, розташована на території Великовисківської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0124, площею 5,37 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, термін дії договору - 25 років.

Згідно заяви ОСОБА_2 від 31.08.2017 року, остання просить СФГ «Флоря А.В.» перерахувати їй кошти в рахунок паю за 2017 рік в сумі 12500 грн на її картковий рахунок.

Згідно видаткових касових ордерів від 25.11.2015 року, 20.10.2016 року, а також платіжного доручення №1 від 31.08.2017 року, СФГ «Флоря А.В.» проведено виплату ОСОБА_2 коштів в рахунок орендної плати за 2015 рік в сумі 7500 грн., за 2016 рік - 10000 грн., а також за 2017 рік в сумі 12 500 грн.

Відповідно до висновку експерта № 1813/18-27 від 14.05.2018 року, рукописний запис цифри «2» у п.8 та інші рукописні записи, якими заповнені графи договору оренди землі від 07.04.2006 року, укладеного між ОСОБА_2 та СФГ «Флоря А.В.», виконані різними особами.

17.01.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір встановлення емфітевзису, зареєстрований в реєстрі за №91, посвідчений приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Зубко Оксаною Петрівною, щодо земельної ділянки площею 5,369 га, кадастровий номер :02:001:0124.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 29.11.2017 року вбачається, що 29.11.2017 року проведено державну реєстрацію земельної ділянки кадастровий номер :02:001:0124, площею 5,3690, право власності зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі державного акту виданого 28.12.2001 року № ІІІ-КР026120, земельну ділянку зареєстровано відділом у Маловисківському районі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області.

Згідно витягу з Державного реєстру обтяжень рухомого майна від 17.01.2018 року за № 54601564, інформація про наявність чи відсутність обтяжень рухомого майна ОСОБА_2 відсутня.

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 17.01.2018 року за № 110853310, встановлено, що 17.01.2018 року проведено державну реєстрацію іншого речового права-право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), строком дії до 17.01.20117 року, на підставі договору встановлення емфітевзису за №91 укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , державну реєстрацію якого проведено приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Зубко Оксаною Петрівною щодо земельної ділянки площею 5,369 га, кадастровий номер :02:001:0124.

Суд першої інстанції зазначив, що порушень реєстрації договору оренди землі не встановлено .

Згідно висновку експерта № 1813/18-27 від 14.05.2018 року, який надано представником відповідачів за первісним позовом, в якості доказу, рукописний запис цифри «2» у п.8 та інші рукописні записи, якими заповнені графи договору оренди землі від 07.04.2006 року, укладеного між ОСОБА_2 та СФГ «Флоря А.В.», виконані різними особами.

Однак, даний висновок експерта не доводить факту здійснення дописування у договорі оренди, саме після його укладення та державної реєстрації.

В судовому засіданні сторонами не подано клопотання про призначення експертизи, з метою дослідження всіх примірників договору оренди землі, а також встановлення періоду внесення змін до договору оренди землі від 07.04.2006 року.

З дослідженого акту приймання-передачі об`єкта оренди, що на момент укладення договору оренди землі від 07.04.2006 року був невід`ємною частиною договору оренди землі, вбачається, що земельна ділянка належна відповідачу ОСОБА_2 передана в оренду строком на 25 років. Даний факт відповідач та її представник не заперечили.

Крім того, по завершенню п`ятирічнього строку, на який нібито ОСОБА_2 , мала волевиявлення щодо укладення договору оренди землі, остання продовжила отримувати орендну плату за договором оренди землі щорічно до 2017 року та з письмовою заявою щодо повернення земельної ділянки до фермерського господарства не зверталася, а отже суд дійшов висновку, що сторонами в момент укладення договору було досягнуто всіх істотних умов договору оренди і відповідач ОСОБА_2 погоджувалася на фактичне користування її земельною ділянкою позивачем.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір оренди землі від 07.04.2006 року, строком на 25 років, який зареєстровано у Маловисківському відділі КРФ Центру Державного земельного кадастру 13.04.2007 року про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 52, на примірниках договорів наданих Маловисківським відділом Держкомзему та представником позивача, міститься прізвище посадової особи, що здійснила державну реєстрацію та печатка відділу, а тому підстав для визнання договору оренди землі недійсним в частині строку не має.

Суд першої інстанції встановив, що 17.01.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір встановлення емфітевзису, відповідно до умов якого власник земельної ділянки передала емфітевту право володіння та право цільового користування земельною ділянкою з кадастровим номером :02:001:0124, площею 5,3690 га. Даний договір посвідчено приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу, зареєстровано у реєстрі за №91.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що договір оренди землі від 07.04.2006 року укладено та зареєстровано в установленому законом порядку, на даний час строк дії його не закінчився, тому підстав для задоволення зустрічного позову не має, а первісний позов підлягає задоволенню.

Справа розглядалась судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження з викликом учасників справи.

Згідно ч.1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом.

За загальними положеннями ЦПК України на суд покладено обов`язок під час ухвалення рішення вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів.

Реалізація принципу змагальності сторін в цивільному процесі та доведення перед судом обґрунтованості своїх вимог є конституційною гарантією, передбаченою у ст. 129 Конституції України.

Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, у тому числі, у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи.

Дотримання принципу справедливості судового розгляду є надзвичайно важливим під час розгляду судових справ, оскільки його реалізація слугує гарантією того, що сторона, незалежно від рівня її фахової підготовки та розуміння певних вимог цивільного судочинства, матиме можливість забезпечити захист своїх інтересів.

Частиною 4 ст. 10 ЦПК України і ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» на суд покладено обов`язок під час розгляду справ застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України (далі - Конвенція) та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.

Згідно із практикою ЄСПЛ змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і, відповідно, правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства - суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно приводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і докази не збирає.

За змістом положень ст.ст.210, 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст.1 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час укладення договору).

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства ( ст. 13 Закону України « Про оренду землі» в редакції, чинній на час укладення договору ).

Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем ст.124 ЗК України (у редакції, чинній на час укладення договору оренди землі).

Згідно з ст.125 ЗК України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

В ст.126 ЗК України зазначено, що право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Форми державних актів затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (ст.20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання з позивачем договору оренди землі та його реєстрації).

Відповідно до ст.19 Закону України « Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

Ст.27 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами,утому числі міжнародними об`єднаннями та організаціями.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною ( ст.152 ЗК України).

Зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст.203 ЦК України).

Крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (ст. 215 ЦК України).

Ст.24 Закону України «Про оренду землі» - орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Згідно зі ст.202 ЗК України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель.

Державна реєстрація договорів оренди земельної ділянки станом на 2006 рік регулювався «Порядком державної реєстрації договорів оренди землі», затвердженого постановою Кабінету міністів України 25 грудня 1998 року № 2073 (Редакція даної постанови та Порядку протягом строку дії не змінювалась, втратив чинність у 2011 році) , яким визначено єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок.

Державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

У п. 8 Порядку зазначено, що у договорі оренди відповідно до статті 14 Закону України «Про оренду землі» мають бути зазначені істотні умови:

За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов`язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених пунктом 8, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закону України «Про оренду землі» є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України ( п. 9 Порядку ).

Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації ( п. 12, 14 Порядку).

Забезпечення реєстрації договорів оренди покладалося на відповідні державні органи земельних ресурсів - районні відділи земельних ресурсів, управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування.

Указом Президента України від17 лютого 2003 року № 134 «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладалися на Державний комітет України по земельних ресурсах.

Держкомзем 02 липня 2003 року видано наказ «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель», у якому функції з реєстрації договорів оренди землі були покладені на реєстраторів Державного реєстру земель - структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру, які вносили відомості до бази даних АС ДЗК, здійснювали видачу та реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди) землі, а також вели Книгу реєстрації договорів оренди.

Цим документом також була затверджена форма Книги записів реєстрації державних актів власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі.

Договори оренди землі реєструвалися в розділі 4 цієї книги, який мав назву «Записи державної реєстрації договорів оренди землі». Саме в цьому нормативному документі була прописана процедура реєстрації договорів оренди землі, саме цим документом були введені так звані «обмінні файли». Порядок ведення державного реєстру земель був визначений тимчасовим до прийняття закону «Про державний земельний кадастр України».

Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі - це документ суворого обліку, який є складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості про зареєстровані державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (Абзац 8 підпункту 1.2 пункту 1 із змінами, внесеними згідно з Наказами Державного комітету по земельних ресурсах №85 від 12.04.2005, №286 від 28.09.2005).

Державний реєстр земель - це складова частина державного земельного кадастру, який складається з книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок та Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Поземельна книга - це документ Державного земельного кадастру, який містить відомості про земельну ділянку: кадастровий номер; площу; місце знаходження (адміністративно - територіальна одиниця); склад угідь цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель); нормативно грошова оцінка;відомості про обмеження у використанні земельної ділянки; відомості про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки; дата державної реєстрації земельної ділянки; інформація про документацію із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки, а також внесені зміни до цих відомостей; інформація про власників (користувачів) земельної ділянки відповідно до даних про зареєстровані речові права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; дані про бонітування ґрунтів.Поземельна книга ведеться в паперовій і електронній формах.

Порядків ведення Поземельної книги затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 9 вересня 2009 року № 1021, яка набрала чинності 1 січня 2011 року.

Відповідно до «Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель» у розділі 4 Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі» реєстратор зазначає: порядковий номер запису реєстрації, реєстраційний номер договору оренди відповідно до визначеної структури дата реєстрації договору оренди.

Факт державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, якщо така відбулася, відображався у тексті цього договору відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.

Порядок ведення Поземельної книги визначено Постановою Кабінету Міністрів у 2009 році, тобто після реєстрації договору оренди землі між ОСОБА_2 та СФГ «Флоря».

Крім того, обов`язками сторін договору оренди землі ведення Поземельної книги не передбачено, а свідчить про неналежну організацію роботи відповідних органів, що не може тягти за собою недійсність договору оренди землі.

Згідно з статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостоюстатті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною першоюстатті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексуУкраїни передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цьогоКодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина першастатті 627 ЦК України).

За змістом положень частини другоїстатті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (частина першастатті 407 ЦК України).

Договір оренди та договір емфітевзісу не є тотожними та мають відповідні відмінності. Наділення орендаря окремими повноваженнями щодо права на оренду земельної ділянки не дає підстав для прирівнювання цього майнового права до емфітевзису, щодо якого законодавством чітко визначено самостійний правовий режим.

Відповідно до ч. 6 ст. 93 ЗК України орендована земельна ділянка або її частина може передаватися у володіння та користування іншій особі лише орендарем, лише за згодою орендодавця і лише на праві суборенди (крім випадків, визначених законом).

Відтак, чинне законодавство України не передбачає право власника земельної ділянки, яка вже передана в оренду, передавати її у користування іншій особі, ніж орендар, у тому числі на праві емфітевзису.

Аналогічни висновки Верховного Судувикладені у постановах від 23 травня 2018 року у справі № 379/672/16-ц, від 23 липня 2018 року у справі № 390/1736/16-ц, від 22 липня 2020 року у справі № 693/699/18.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 являється власником земельної ділянки загальною площею 5,37 га, кадастровий номер :02:000:0124, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Великовисківської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, яка належить їй на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ІІІ-КР № 026120, виданого 28.12.2001 року.

07.04.2006 року між ОСОБА_2 та Селянським (фермерським) господарством «Флоря А. В.» укладено договір оренди землі строком на 25 років. Договір оренди зареєстровано у Маловисківському відділі КРФ Центру Державного земельного кадастру про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.04.2007 року за №52.

Згідно акту прийняття-передачі земельної ділянки в оренду від 07.04.2006 року, ОСОБА_2 (орендодавець) передала, а СФГ «Флоря А.В.», в особі ОСОБА_4 (орендар) прийняв земельну ділянку в оренду строком на 25 років.

З інформації наданої відділом у Маловисківському районі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 19.03.2018 року встановлено, що станом на 01.01.2013 року згідно Книги записів реєстрації договорів оренди землі, порядковий №550, зареєстровано договір оренди за № 52 від 13.04.2007 року, орендодавець ОСОБА_2 , орендар СФГ «Флоря А.В.». Земельна ділянка, яка надається в оренду, розташована на території Великовисківської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:0124, площею 5,37 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, термін дії договору - 25 років.

Згідно заяви ОСОБА_2 від 31.08.2017 року, остання просить СФГ «Флоря А.В.» перерахувати їй кошти в рахунок паю за 2017 рік в сумі 12500 грн на її картковий рахунок.

Згідно видаткових касових ордерів від 25.11.2015 року, від 20.10.2016 року, а також платіжного доручення №1 від 31.08.2017 року, СФГ «Флоря А.В.» проведено виплату ОСОБА_2 коштів в рахунок орендної плати за 2015 рік в сумі 7500 грн., за 2016 рік - 10000 грн., а також за 2017 рік в сумі 12 500 грн.

Встановлені обставини свідчать, що спірна земельна ділянка в період з 2006 року і до 2017 року перебувала в оренді у СФГ «Флоря Андрій Володимирович» на підставі договору оренди землі укладеного між ОСОБА_2 та СФГ «Флоря А. В.» від 07.04.2006 року зареєстрованого 13.04.2007 року на законих підставах підставах.

Доводи на які посилається ОСОБА_2 , що спірний договір оренди укладався на п`ять років є необґрунтованими, оскільки матеріали справи не містять належних та допустимих доказів на підтвердження зазначених обставин.

Висновок експерта за результатами проведення судо-почеркознавчої експертизи від 14.05.2018 року, на який посилається ОСОБА_2 як на належний та допустимий доказ на підтвердження зустрічного позову не містить підтверджень, що договір укладався на п`ять років, а не на двадцять п`ять років.

Висновки експерта ґрунтуються на тому, що рукописний запис цифри «2» у п.8 та інші рукописні записи, якими заповнені графи договору оренди землі від 07.04.2006 року укладеного між ОСОБА_2 та СФГ «Флоря А.В.» виконані різними особами, без зазначення коли були зроблені записи цими особами.

Зазначений висновок не може бути визнаний належним та допустимим доказом на підтвердження зустрічного позову.

На підтвердження, що договір уклався на п`ять років свідчить і акт прийняття-передачі земельної ділянки в оренду від 07.04.2006 року відповідно до якого ОСОБА_2 (орендодавець) передала, а СФГ «Флоря А.В.», в особі ОСОБА_5 (орендар) прийняв земельну ділянку в оренду строком на 25 років.

Також матеріали справи містять докази, що ОСОБА_2 отримувала кошти за довором оренди землі від 2006 року в 2015-2017 роках, що дає підстави зробити висновку, що ОСОБА_2 перебувала в договірних відносинах з СФГ «Флоря А.В.» на підставі спірного договору оренди.

Зазначені обставини під час розгляду апеляційної скарги представник ОСОБА_2 не спростував.

З матеріалів справи вбачається, що 17.01.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір встановлення емфітевзису, зареєстрований в реєстрі за №91, посвідчений приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Зубко Оксаною Петрівною, щодо земельної ділянки площею 5,369 га, кадастровий номер :02:001:0124.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 29.11.2017 року вбачається, що 29.11.2017 року проведено державну реєстрацію земельної ділянки кадастровий номер :02:001:0124, площею 5,3690, право власності зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі державного акту виданого 28.12.2001 року № ІІІ-КР026120, земельну ділянку зареєстровано відділом у Маловисківському районі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області.

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 17.01.2018 року за № 110853310, встановлено, що 17.01.2018 року проведено державну реєстрацію іншого речового права-право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), строком дії до 17.01.20117 року, на підставі договору встановлення емфітевзису за №91 укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , державну реєстрацію якого проведено приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Зубко Оксаною Петрівною щодо земельної ділянки площею 5,369 га, кадастровий номер :02:001:0124.

Встановлені обставини свідчать, що договір емфітевзису від 17.01.2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , зареєстрований в реєстрі за №91, посвідчений приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Зубко Оксаною Петрівною, щодо земельної ділянки площею 5,369 га, кадастровий номер :02:001:0124 був укладений в період дії договору оренди землі від 07.04.2006 року між ОСОБА_2 та Селянським (фермерським) господарством «Флоря А. В, та зареєстрований у Маловисківському відділі КРФ Центру Державного земельного кадастру про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.04.2007 року за №52 , що є порушенням норм діючого законодавства.

Враховуючи, що одна і та ж сама земельна ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди та емфітевзису за двома різними договорами, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідач допустив недобросовісну поведінку стосовно позивача - попереднього орендаря.

Колегія суддів дійшла висновку, що договір між ОСОБА_2 та СФГ «Флоря» від 07.04.2006 укладений з додержанням вимог законодавства та зареєстрований у відповідності з законодавством, яке діяло на час його укладення та реєстрації, державна реєстрація була проведена відповідно до Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого Наказом Держкомзему України 02.07.2003 № 174. Договір загалом відповідає формі Типового Договору оренди землі, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року № 220. На договорі оренди є відмітка про його реєстрацію.

Правове значення державної реєстрації полягає в тому, що правочин (договір), який підлягає державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення.

Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17 (провадження 14-338цс19, ЄДРСРУ №87857824).

Позивачем по зустрічному позову не доведено порушень при укладенні та реєстрації договору оренди землі між ОСОБА_2 та СФГ «Флоря» від 07.04.2006.

Приймаючи до уваги встановлені обставини, суд апеляційної інстанції зробив висновок, що підстави для скасування або зміни рішення суду першої інстанції відсутні.

Апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, рішення суду першої інстанції відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України залишається без змін.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України, статті 141 ЦПК України суд розподіляє судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Оскільки апеляційна скарга залишена без задоволення, тому судові витрати понесені у зв`язку з апеляційним переглядом справи слід залишити за особою, яка звернулась із апеляційною скаргою.

Керуючись ст. ст. 367, 375, 382, 383, 384 ЦПК України, Кропивницький апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу адвоката Усатенка Юрія Юрійовича в інтересах ОСОБА_2 , ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Маловисківського районного суду Кіровоградської області від 14.01.2022 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 06.06.2022.

Постанова суду набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках передбачених ст..389 ЦПК України.

Головуючий:

Судді: