ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

8 грудня 2022 року м. Чернівці

справа № 725/3239/22

провадження 22-ц /837/22

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Перепелюк І. Б.

суддів Литвинюк І.М., Лисака І.Н.

секретар Тодоряк Г.Д.

розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Першотравневого районного суду м.Чернівців від 08 вересня 2022 року в цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди та примусове виселення,

встановив:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

ОСОБА_2 звернувся в суд з позовом до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди та примусове виселення.

Позов обгрунтовано наступним. 01.07.2021 року позивач уклав договір оренди належної йому на праві власності квартири АДРЕСА_1 . Згідно з договором сторони обумовили свої права та обов`язки: відповідно до п.п. 2.2.1, 2.2.2 відповідач зобов`язався використовувати квартиру за призначенням, дотримуватися Правил користування приміщеннями житлових будинків i прибудинковими територіями.

На момент, коли його представник позивача ОСОБА_3 прийшла, щоб перевірити стан квартири, то побачила, що відповідач в одній з кімнат влаштувала склад з збереження меблів з літнього майданчика ресторану, а в другій кімнаті ексклюзивні меблі пофарбувала в білий колір без відома позивача. Квартира виявилась в занедбаному стані, в ній знаходились речі з магазину, манекени, стара техніка, бляшаний дах та конструкція літньої площадки, старі сейфи, гардеробна система для верхнього одягу з магазину тощо.

Сусіди скаржились, що відповідач разом зі своїми друзями порушують їх спокій, влаштовуючи пікніки на земельній ділянці спільної власності. Відповідно до п. 2.2.5 відповідач зобов`язався допускати в денний час, а при аваріях i в нічний час у квартиру, що здана в оренду, представників Орендодавця або самого Орендодавця.

Незважаючи на це, 06.03.2022 року представник ОСОБА_3 не змогла мати доступ до квартири, оскільки ОСОБА_1 без попередження змінила замок на вхідних дверях.

Відповідно до п. 5.1 договір може бути розірваний з ініціативи будь-якої зі сторін за наявності умов i порядку, передбачених житловим законодавством.

Більш ніж два місяці тому позивач письмово попередив відповідача про розірвання договору, але відповіді не отримав.

Відповідно до п. 5.2 договору, суперечки, що виникають між сторонами при виконанні цього договору, вирішуються в установленому законом порядку.

Посилаючись на зазначені обставини, позивач просив розірвати договір оренди квартири АДРЕСА_2 , укладений між ним та ОСОБА_1 01.07.2021 року та виселити ОСОБА_1 із цієї квартири без надання іншого житла.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Першотравневого районного суду м.Чернівців від 08 вересня 2022 року позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди та примусове виселення задоволено.

Розірвано Договір оренди житлового приміщення (квартири АДРЕСА_1 ), укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 01.07.2021 року.

Примусово виселено ОСОБА_1 із квартири АДРЕСА_1 без надання іншого житла.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 2481 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення Першотравневого районного суду м.Чернівців від 08 вересня 2022 року і ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

ОСОБА_1 в апеляційній скарзі зазначає, що фактично на підставу позовних вимог, позивач послався на необхідність використання житла для проживання наймодавця та членів його сім`ї, в зв`язку з чим і просив суд достроково розірвати договір оренди житла від 01.07.2021 року.

Вважає, що така обставина, як необхідність використання житла для проживання наймодавця та членів його сім`ї не може бути підставою для дострокового розірвання договору оренди (найму) житла, укладеного на визначений строк.

Приймаючи на себе певні строкові зобов`язання позивач, як орендодавець повинен діяти добросовісно і розумно, перед підписання договору оренди на визначений строк, зважаючи всі обставини та усвідомити всі наслідки, в тому числі, що протягом строку дії договору оренди, він не зможе користуватися майном, яке він передав в оренду. А відповідач вправі розраховувати, що протягом дії договору оренди, вона зможе користуватися житловим приміщенням.

Позивач не направляв відповідачу письмове попередження, про що його представник не заперечував в судовому засіданні. Засвідчення отримання такого попередження відповідачем підписами якихось невідомих осіб, не є належним та допустимим доказом у справі.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У поданому відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 просить апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Зазначає що апеляційна скарга безпідставна та створена тільки для того, щоб ОСОБА_1 продовжувала безкоштовно проживати та користуватися чужим майном.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судом

Судом встановлено наступне. Як вбачається із договору дарування від 20.11.2014 року позивачеві на праві власності належить квартира АДРЕСА_1 .

01.07.2021 року між ОСОБА_2 , як орендодавцем, та ОСОБА_1 , як орендарем, укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець надає орендареві та членам його сім`ї в користування терміном на три роки квартиру загальною площею 216 кв. м. за адресою АДРЕСА_3 .

Відповідно до п.п. 2.2.1 та 2.2.2 договору, відповідач зобов`язався використовувати квартиру за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями житлових будинків i прибудинковими територіями.

Відповідно до п. 2.2.5 відповідач зобов`язався допускати в денний час, а при аваріях i в нічний час у квартиру, що здана в оренду, представників орендодавця або самого орендодавця.

Відповідно до п. 5.1 договір може бути розірваний з ініціативи будь-якої зі сторін за наявності умов i порядку, передбачених житловим законодавством.

Матеріали справи свідчать, що відповідач отримала лист в присутності двох свідків від 09.03.2022 року про припинення договору оренди, в зв`язку із необхідністю використання житла для подальшого проживання позивача та його сім`ї.

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги та перевіривши матеріали справи, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити з огляду на наступне.

Відповідно до положень ст. ст. 367, 368 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Відповідно до вимог ч. ч. 1, 2 ст.810, ст. ст. 811, 812 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об`єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. Договір найму житла укладається у письмовій формі. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

Положеннями ст. 815 ЦК встановлено, що наймач зобов`язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані; своєчасно вносити плату за житло; самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.

Відповідно до ч. 3 ст. 825 ЦК України договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім`ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Встановлено, що 01.07.2021 року між сторонами укладено договір оренди належної позивачу на праві власності квартири АДРЕСА_1 . Згідно з договором сторони обумовили свої права та обов`язки. Так, відповідно до п.п. 2.2.1, 2.2.2 відповідач зобов`язався використовувати квартиру за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями житлових будинків i прибудинковими територіями. Відповідно до п. 2.2.5 відповідач зобов`язався допускати в денний час, а при аваріях i в нічний час у квартиру, що здана в оренду, представників орендодавця або самого орендодавця.

Відповідно до п. 5.1 договір може бути розірваний з ініціативи будь-якої зі сторін за наявності умов i порядку, передбачених житловим законодавством.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції посилався на те, що відповідач отримала лист в присутності двох свідків від 09.03.2022 року про припинення договору оренди, в зв`язку із необхідністю використання житла для подальшого проживання позивача та його сім`ї.

Однак, судом першої інстанції не було враховано наступного.

Згідно положень ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці.

Зі змісту ст. 825 ЦК України вбачається, що договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі: невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази, руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

З матеріалів справи встановлено, що відповідно до п. 1.1 укладеного договору оренди від 01.07.2021 року орендодавець надає орендареві і членам його сім`ї квартиру в користування строком на три роки.

Відповідно до п. 2.2.6 укладеного договору оренди від 01.07.2021 року орендар зобов`язується звільнити житлове приміщення, яке орендується, після закінчення обумовленого в цьому договорі терміну оренди.

Згідно п. 3.1.3 укладеного договору оренди від 01.07.2021 року орендодавець має право вимагати від орендаря звільнення житлового приміщення після завершення терміну оренди.

Згідно п. 5.1. укладеного договору оренди від 01.07.2021 року цей договір може бути розірваний з ініціативи будь-якої із сторін за наявності умов і порядку, передбачених житловим законодавством.

Отже договір укладений між сторонами 01.07.2021 року на 3 року діє до 01.07.2024року. Таким чином договір найму є строковим.

Згідно ст. 168 ЖК України укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути, продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем.

Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача.

Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім`ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці.

Зі змісту зазначених норм вбачається, що саме договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, а не строковий, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім`ї.

В той же час, договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

Норми житлового та цивільного законодавства передбачають умови, при яких строковий договір найму може бути розірваний в судовому порядку. Це систематична руйнація чи псування жилого приміщення, або використання його не за призначенням, або систематичне невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

Однак, належних та допустимих доказів існування вказаних обставин, з якими законодавство пов`язує можливість дострокового розірвання строкового договору найму на вимогу наймодавця в судовому порядку, позивач до суду не подав. Такі доказі в матеріалах справи відсутні.

Доводи апелянта є обгрунтованими, знайшли свого підтвердження при розгляді апеляційної скарги та підлягають задоволенню.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до положень п. 1, 4 ч. 1ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Судом першої інстанції неповно встановлені обставини справи, неправильно застосовані норми матеріального права, що відповідно до п.п.1, 4 ч.1 ст. 376 ЦПК України, є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та відмови в позові.

Щодо судових витрат

На підставі ч.13 ст.141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи наявність підстав для задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду першої інстанції та відмови в позові, з позивача слід стягнути на користь відповідача витрати по сплаті судового збору за апеляційну скаргу в розмірі 2977,20 грн.

Керуючись ст. ст.374, 376, 381, 382, 383 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Першотравневого районного суду м.Чернівців від 08 вересня 2022 року скасувати.

В позові ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди та примусове виселення - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 2977,20грн судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови 9 грудня 2022 року.

Головуючий І.Б. Перепелюк

Судді: І.М. Литвинюк

І.Н. Лисак