Постанова

Іменем України

14 грудня 2022 року

м. Київ

справа № 369/10562/20

провадження № 61-10585св22

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,

суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про скасування запису про державну реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння

за касаційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Баховського Михайла Михайловича на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 червня 2022 року у складі судді Волчко А. Я.та постанову Київського апеляційного суду від 27 вересня 2022 року у складі колегії суддів: Желепи О. В., Кравець В. А., Мазурик О. Ф.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, у якому просив скасувати запис про проведену державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 , у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 29 березня 2016 року за № 14203294; витребувати у ОСОБА_3 у власність ОСОБА_1 об`єкт нерухомого майна: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224, квартиру АДРЕСА_2 ; визначити порядок виконання судового рішення, вказавши, що воно є підставою внесення запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 224, квартира АДРЕСА_2 .

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 посилався на те, що 23 серпня 2013 року між ним та забудовником ОСОБА_2 був укладений попередній договір, за умовами якого сторони зобов`язувалися в майбутньому, на умовах і в порядку визначених цим договором укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу (далі - основний договір) житлового приміщення квартири АДРЕСА_3 , який знаходився в стадії будівництва та споруджується за адресою: АДРЕСА_4 , загальною вартістю 409 537,50 грн. На підтвердження намірів щодо укладання основного договору в майбутньому він передав як гарантійні забезпечувальні кошти суму 15 000,00 дол. США, а іншу частину коштів зобов`язався сплатити в подальшому. Крім цього, згідно з умовами попереднього договору, а саме пункту 6.1 зазначено, що цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами, і діє до укладання основного договору, але не пізніше 30 липня 2014 року включно. 10 червня 2014 року, між ним та ОСОБА_2 складено та підписано акт приймання-передачі спірної квартири. Тобто, ОСОБА_2 передав, а він отримав вказану квартиру. Крім цього, ОСОБА_2 не заперечував проти початку ремонтних робіт до проведення повного розрахунку за умовами попереднього договору.

Однак, з того часу та до часу звернення до суду основний договір купівлі-продажу вказаної квартири укладено та підписано не було. Зі слів ОСОБА_2 спочатку основний договір не був укладений в строки визначені договором через не введення будинку в експлуатацію, а потім через зміну забудовника.

В лютому 2020 року позивачу стало відомо, що на підставі підроблених документів, право власності на спірну квартиру зареєстровано на ОСОБА_3 на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства Київської обласної ради «Північне бюро технічної інвентаризації» Боярчук В. Ю. від 23 вересня 2019 року № 48809650. Згідно з наданих на реєстрацію документів, начебто, 19 жовтня 2014 року ОСОБА_4 на підставі виданої від ОСОБА_2 на його ім`я нотаріальної довіреності від 23 липня 2013 року уклав договір № 11-2-42 на пайову участь у будівництві та акт приймання-передачі щодо квартири АДРЕСА_4 з покупцем - ОСОБА_3 . В подальшому, на підставі вказаних укладених правочинів, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором Боярчук В.Ю. проведено реєстрацію права власності на дану квартиру за ОСОБА_3 .

Крім очевидних ознак підробки вказаних документів, слід врахувати, що вони складені через 14 місяців після набуття на спірну квартиру майнових прав позивачем. Протягом лютого-липня 2020 року невідомими особами вчинено дії спрямовані на заволодіння квартирою позивача, були пошкоджені замки, припинено (відрізано) постачання електроенергії.

Через погрози та тиск 26 травня 2020 року його дружина ОСОБА_5 написала розписку згідно з якою протягом місяця, а саме до 26 червня 2020 року зобов`язалася взяти обов`язок на себе придбати квартиру за обговореною сторонами сумою 18 000,00 дол. США, цим саме підтвердивши факт не укладання основного договору та не виконання усіх вимог відповідно до раніше укладеного попереднього договору від 23 серпня 2013 року. За вказаними фактами підробки документів, шахрайства, самоправства та вимагання Києво-Святошинське управління поліції ГУ НП в Київській області розслідує декілька кримінальних проваджень. 14 липня 2020 року позивачу надійшов лист від ОСОБА_3 , в якому вона просила звільнити спірну квартиру, у зв`язку з тим, що вона є її власником, а 28 липня 2020 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовною заявою щодо усунення перешкод в користуванні квартирою, шляхом виселення ОСОБА_1 з вказаної квартири. У зв`язку з цим просив позов задовольнити.

ОСОБА_4 у відзиві на позовну заяву визнав позов в частині вимог про скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру, а в частині витребування майна з чужого незаконного володіння просив відмовити посилаючись на необґрунтованість цієї вимоги.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Києво-Святошинський районний суд Київської області рішенням від 24 червня 2022 року в задоволенні позову відмовив.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позовні вимоги є необґрунтованими та недоведеними, оскільки попередній договір від 23 серпня 2013 року укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 не був виконаний, а строки сплати коштів були пропущені. Отже, зобов`язання, встановлене попереднім договором від 23 вересня 2013 року, можна вважати припиненим, оскільки основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором до 30 липня 2014 року, і так як жодна із сторін не направила другій стороні пропозицію про його укладення. Водночас між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений договір № П-2-42 на пайову участь у будівництві. 18 вересня 2019 року ОСОБА_3 зареєструвала право власності на спірну квартиру. ОСОБА_1 не є власником зазначеного нерухомого майна і не був ним на час отримання права власності ОСОБА_3 та на час подання відповідної позовної заяви 27 серпня 2020 року. У зв`язку з цим суд дійшов висновку, що оскільки спірне нерухоме майно не перебувало у володінні ОСОБА_1 (попередній договір не може вважатися самостійною підставою для переходу права власності) та вибуло з володіння ОСОБА_2 , а ОСОБА_3 набула права власності на спірну квартиру 18 вересня 2019 року, це майно не підлягає витребуванню із чужого незаконного володіння, оскільки власник має право на використання та розпорядження своїм майном. Також суд вважав, що немає підстав для скасування запису про проведену державну реєстрацію, оскільки спір про скасування запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав власника на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Київський апеляційний суд постановою від 27 вересня 2022 року апеляційну скаргу адвоката Баховського М. М., подану в інтересах ОСОБА_1 , залишив без задоволення. Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 червня 2022 року залишив без змін.

Судове рішення апеляційний суд мотивував тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права. При цьому суд виходив з того, що основний договір не був укладений в строки, встановлені попереднім договором, через не виконання його умов з боку позивача. Спірне нерухоме майно не перебувало у володінні ОСОБА_1 , (попередній договір не може вважатися самостійною підставою для переходу права власності) та вибуло з володіння ОСОБА_2 , а ОСОБА_3 набула права власності на спірну квартиру 18 вересня 2019 року, це майно не підлягає витребуванню із чужого незаконного володіння на користь позивача, оскільки власник має право на використання та розпорядження своїм майном. За таких обставин, задоволення позову про витребування майна на користь позивача не буде відповідати ні вимогам Закону, ні умовам договору, ні загальним засадам цивільного судочинства - розумності та справедливості.

Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи, позиції інших учасників справи

У жовтні 2022 року представник ОСОБА_1 - адвокат Баховський М. М. подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 24 червня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 27 вересня 2022 року і ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Підставою касаційного оскарження зазначив, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 та постановах Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 360/2100/15, від 22 січня 2020 року у справі № 360/1970/17.

Касаційна скарга мотивована неврахуванням судами попередніх інстанцій того, що інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

У листопаді 2022 року представник ОСОБА_3 - адвокат Климов О. Ю. подав відзив на касаційну скаргу, в якому просив залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки ці судові рішення є законними і обґрунтованими, суди правильно застосували норми матеріального та процесуального права відповідно до встановлених фактичних обставин справи, дали належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам. При цьому зазначив, що припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 31 жовтня 2022 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

10 листопада 2022 року справа надійшла до Верховного Суду.

Фактичні обставини справи

Суди попередніх інстанцій встановили, що 23 серпня 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений нотаріально посвідчений попередній договір за умовами якого сторони зобов`язалися в майбутньому на умовах і в порядку, визначених цим договором і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового приміщення - квартири в житловому будинку АДРЕСА_4 . Пунктом 1. 2 зазначеного договору визначено, що будинок має бути споруджений до 01 червня 2014 року, а введений в експлуатацію не пізніше ніж 30 червня 2014 року. Вартість нерухомого майна складає 409 537,50 грн, що еквівалентно 50 250,00 дол. США. На підтвердження своїх намірів ОСОБА_1 надав ОСОБА_2 грошові кошти в розмірі 122 250,00 грн, що еквівалентно 15 000,00 дол. США. Пунктом 4 передбачено, що суму, що залишилася до сплати, ОСОБА_1 зобов`язується сплатити: 163 000,00, що еквівалентно 20 000,00 дол. США - в строк до 15 вересня 2013 року включно; грошові кошти в розмірі 62 143,75 грн, що еквівалентно 7 625,00 дол. США - в строк до 15 листопада 2013 року; грошові кошти в розмірі 62 143,75 грн, що еквівалентно 7 625,00 дол. США - до 15 лютого 2014 року включно. Пунктом 6.1 попереднього договору визначено, що він набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до укладення основного договору, але не пізніше ніж 30 липня 2014 року включно.

Додатками до попереднього договору, підтверджена сплата ОСОБА_1 ОСОБА_2 від 25 вересня 2013 року - 41 050,00 грн, що еквівалентно 5 000,00 дол. США та від 16 жовтня 2013 року - 82 000,00 грн, що еквівалентно 10 000,00 дол. США. Сплата коштів проведена з порушенням строків, обумовлених у попередньому договорі.

10 червня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 був укладений договір про виконання робіт № 245, за умовами якого ОСОБА_4 зобов`язується за завданням ОСОБА_1 виконати ремонтні роботи у квартирі АДРЕСА_1 .

Згідно з актом приймання-передачі квартири від 10 червня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , позивач отримав квартиру АДРЕСА_3 згідно з попереднім договором від 23 серпня 2013 року. ОСОБА_2 не заперечував проти початку ремонтних робіт ОСОБА_1 до проведення повного розрахунку за умовами попереднього договору.

При цьому суди встановили, що попередній договір від 23 серпня 2013 року укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 не було виконано, строки сплати коштів були пропущені.

16 вересня 2013 року ОСОБА_2 надав довіреність ОСОБА_6 та/або ОСОБА_4 представляти його інтереси та виконувати від його імені низку дій, пов`язаних із завершенням будівництва та продажем нерухомого майна.

19 жовтня 2014 року між ОСОБА_4 , який діяв на підставі довіреності в інтересах ОСОБА_2 та ОСОБА_3 був укладений договір № П-2-42 на пайову участь у будівництві за умовами якого ОСОБА_2 прийняв ОСОБА_3 в пайове будівництво житлового багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_4 . Пунктом 1.3 передбачено, що строк закінчення будівництва і здачі будинку в експлуатацію - до 29 грудня 2014 року.

Згідно з пунктом 1.4 цього договору ОСОБА_2 зобов`язувався передати ОСОБА_3 актом прийому-передачі вищезазначену квартиру з наданням усіх необхідних документів на неї, а також сприяти в оформлені права власності на квартиру ОСОБА_3 .

Актом прийому-передачі квартири від 10 вересня 2014 року ОСОБА_4 , який діє на підставі довіреності в інтересах ОСОБА_2 передав ОСОБА_3 , а вона прийняла квартиру АДРЕСА_1 .

Довідкою про повну сплату пайового внеску згідно з договором на пайову участь у будівництві від 19 жовтня 2014 року № П-2-42, наданою ОСОБА_4 , зазначено, що ОСОБА_3 виплатила повністю станом на 19 жовтня 2015 року пайовий внесок за квартиру АДРЕСА_1 .

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18 серпня 2020 року № 220767186, квартира АДРЕСА_1 , реєстраційний номер нерухомого майна 224, від 18 вересня 2019 року на праві приватної власності належить ОСОБА_3 .

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши правильність застосування судом норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК Украйни).

Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Суди попередніх інстанцій встановили, що 23 серпня 2013 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений нотаріально посвідчений попередній договір, за умовами якого сторони зобов`язалися в майбутньому на умовах і в порядку, визначених цим договором і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового приміщення - квартири в житловому будинку АДРЕСА_4 .

Згідно з актом приймання-передачі квартири від 10 червня 2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , позивач отримав квартиру АДРЕСА_3 згідно з попереднім договором від 23 серпня 2013 року. При цьому ОСОБА_2 не заперечував проти початку ремонтних робіт ОСОБА_1 до проведення повного розрахунку за умовами попереднього договору.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 635 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий суд, з висновком якого погодився й апеляційний суд, зокрема, виходив з того, що зобов`язання, встановлене попереднім договором від 23 вересня 2013 року можна вважати припиненим, адже основний договір не укладений протягом строку встановленого попереднім договором, до 30 липня 2014 року, і оскільки жодна із сторін не направила другій стороні пропозицію про його укладення.

Такий висновок є передчасним, оскільки згідно з пунктом 1.3 попереднього договору будинок має бути споруджений до 01 червня 2014 року, а введений в експлуатацію у строк - не пізніше ніж 30 червня 2014 року. За домовленістю сторін укладення основного договору має здійснитись не пізніше одного місяця від дня введення в експлуатацію будинку (пункт 3.2 попереднього договору).

Зазначене дає підстави для висновку, що можливість укладення основного договору безпосередньо пов`язана саме зі строком введення будинку в експлуатацію.

Водночас суди попередніх інстанцій не встановили дату введення будинку в експлуатацію, а без встановлення цієї обставини, висновок судів про припинення попереднього договору лише з вини позивача, в контексті пункту 3.2 договору та частини третьої статті 635 ЦК України, є передчасним.

Встановлення цієї обставини також має суттєве значення щодо оцінки укладеного договору про пайову участь з ОСОБА_3 з огляду на правові висновки Великої Палати Верховного Суду викладені в пункті 149 постанови від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).

Згідно зі статтею 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які судами не досліджено, а отже, не може вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.

Відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.

Верховний Суд взяв до уваги тривалий час розгляду цієї справи, однак з метою дотримання принципівсправедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України) дійшов висновку про передання справи на новий розгляд до апеляційного суду для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Баховського Михайла Михайловича задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 27 вересня 2022 року скасувати, справу направити на новий розгляд до апеляційного суду.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді:А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко В. М. Коротун
М. Ю. Тітов