Справа № 522/4802/22
Провадження № 2/522/3529/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 грудня 2022 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Павлик І.А.,

за участю:

секретаря судового засідання Сулими А.С.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідачів ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий центр «Чорноморський» про стягнення грошових коштів у сумі 223 185,40 грн,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2022 року позивач звернувся до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_4 , у якому просить суд стягнути з останньої 223 185,40 грн, сплачених як орендна плата за земельну ділянку.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 13.02.2008 між позивачем та АТ «Укрсоцбанк» було укладено кредитний договір та іпотечний договір для забезпечення виконання основного зобов`язання, згідно умов якого ОСОБА_3 передав банку в іпотеку майно, а саме будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , які належали позивачу на праві приватної власності та розташовані на землі комунальної власності на підставі договору оренди землі. У зв`язку з тим, що у позивача виникла заборгованість за кредитним зобов`язанням, банк звернувся до приватного нотаріуса, який видав виконавчий напис про стягнення заборгованості та підставі якого було відкрито виконавче провадження в рамках якого майно позивача, а саме будівлі за адресою: АДРЕСА_1 було виставлено на торги, за результатами яких новим їх власником стала ОСОБА_4 . Однак, у зв`язку з тим, що відповідач не виконала своїх обов`язків щодо переукладання договору оренди землі, позивач мав необхідність сплатити самостійно орендну плату за земельну ділянку у розмірі 223 185,40 грн, які просить суд стягнути з ОСОБА_4

02.06.2022 ухвалою суду відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження.

04.08.2022 протокольною ухвалою суду задоволено клопотання представника позивача про залучення до участі у справі співвідповідача ТОВ «Торговий центр «Чорноморський».

22.09.2022 в судовому засіданні представником відповідачів подано відзив на позовну заяву, згідно якого вони не визнають позовні вимоги, з огляду на наступне. Так, дійсно ОСОБА_4 стала переможцем електронних торгів від 21.12.2020 та придбала нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , яке до цього належало позивачу на праві приватної власності, та розташоване на землі комунальної власності на підставі договору оренди землі. В подальшому зазначене майно вона передала у власність ТОВ «ТЦ «Чорноморський», яке у свою чергу як новий власник з метою укладання договору оренди земельної ділянки на якій розміщене вище вказане майно звернулося із відповідною заявою до центру надання адміністративних послуг. Разом з тим, згідно з умовами договору оренди землі, укладеного між позивачем та Чорноморською міською радою, до переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою або її частини орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку в повному обсязі. Таким чином, лише після переукладення договору оренди землі у відповідача-2 виник обов`язок зі сплати орендної оплати. Тому, отримавши повідомлення-рішення від 19.05.2021 та маючи 60 діб на звернення до власника земельної ділянки зі своєю правовою позицією щодо дійсності договору оренди та зобов`язання нового власника, позивач не скористався своїм правом на звернення, не направив роз`яснень щодо припинення на його думку дії договору оренди, а натомість здійснив оплату в повному обсязі та звернувся до Іллічівського міського суду Одеської області із позовом про визнання торгів недійсними.

У відповіді на відзив представник позивача не погоджується з доводами представника відповідачів, наведеними у відзиві на позовну заяву та посилаючись на правову позицію Верховного Суду, наведену у постановах від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17 та від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, зазначає, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

В судовому засіданні представник позивача підтримав подану до суду позовну заяву та просив суд її задовольнити, а представник відповідачів заперечувала проти задоволення позовної заяви та просила суд відмовити у її зволенні.

Дослідивши матеріали справи та оцінивши зібрані у справі докази, виходячи зі свого внутрішнього переконання, яке ґрунтується на повному та всебічному дослідженні обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, з наступних підстав.

Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що 13.02.2008 між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 було укладено кредитний договір № 08-661/33-514 та іпотечний договір № 08-661/33-514, за яким було передано в іпотеку банку майно, а саме будівлі та споруди ринку « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , які належать на праві власності позивачу на підставі договору купівлі-продажу від 13.02.2008 № 485, посвідченого приватним нотаріусом Іллічівського міського нотаріального округу Одеської області Котик Н.В.

Будівлі та споруди ринку «Дельфін» розташовані на земельній ділянці площею 0.2069 га, яка перебуває у комунальній власності Чорноморської міської ради Одеської області та яку було передано ОСОБА_3 в оренду строком на 15 років на підставі договору оренди від 14.06.2017 № 47 та акту прийому-передачі земельної ділянки.

Згідно розрахунку розмір орендної плати на земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 14.06.2017, становить 191 808,71 грн на рік.

31.10.2017 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А. було вчинено виконавчий напис за № 25069 про стягненню з ОСОБА_3 заборгованості за кредитним договором на користь АКБ «Укрсоцбанк».

01.06.2018 постановою приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Притуляком В.М. відкрито виконавче провадження № 56517648 з примусового виконання виконавчого напису від 31.10.2017, вчиненого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А., який зареєстрований за № 25069.

06.12.2019 рішенням Іллічівського міського суду визнано виконавчий напис від 31.10.2017, вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А., який зареєстрований за № 25069 таким, що не підлягає виконанню.

07.11.2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком С.А. було вчинено виконавчий напис за № 2522 про стягнення з ОСОБА_3 заборгованості за кредитним договором на користь ПАТ «Укрсоцбанк», на підставі якого приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Притуляком В.М. відкрито виконавче провадження з його примусового виконання в рамках якого 21.12.2020 відбулися електронні торги, лотом яких були будівлі та споруди ринку «Дельфін» за адресою: АДРЕСА_1 , переможцем яких стала ОСОБА_4 , організатор ДП «Сетам».

28.12.2020 ОСОБА_3 надіслав ОСОБА_4 та Чорноморській міській раді Одеського району Одеської області листи, у якому повідомив, що за результатами проведення електронних торгів відбулася зміна власника будівель та споруд ринку « ІНФОРМАЦІЯ_1 » та як наслідок необхідності щодо укладення договору оренди земельної ділянки.

22.01.2021 приватним нотаріусом Чорноморського міського нотаріального округу Одеської області Кушнеровою Л.Д. видано свідоцтво ОСОБА_4 , зареєстроване за № 61, яким посвідчено, що їй належить право власності на будівлі та споруди ринку « ІНФОРМАЦІЯ_1 », придбані нею за 2 891 867,00 грн, що раніше належало ОСОБА_3 .

Згідно витягу з Державно го реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 23.01.2021, ОСОБА_4 належать будівлі та споруди ринку «Дельфін» за адресою: АДРЕСА_1 .

26.01.2021 Чорноморським міськвиконкомом отримано лист ОСОБА_4 від 25.01.2021, яким вона повідомила про зміну власника будівель та споруд ринку « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_1 та необхідності укладення договору оренди землі.

09.02.2021 ТОВ «ТЦ «Чорноморський» прийняло у якості внеску до статутного капіталу нерухоме майно, а саме будівлі та споруди ринку « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 108, кадастровий номер земельної ділянки місця розташування: :02:024:0121, яке належить ОСОБА_4 на праві приватної власності, що підтверджується актом приймання-передачі майна, протоколом № 2 загальних зборів ТОВ «ТЦ «Чорноморський».

11.03.2021 ТОВ «ТЦ «Чорноморський» звернулося до Центру надання адміністративних послуг з заявою про передачу в оренду земельної ділянки.

Відповідно до п. 10.4.5 договору оренди землі № 47 орендар зобов`язаний повідомити в тижневий термін орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин) розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. До переоформлення міської радою прав третіх осіб на кастрування земельною ділянкою, зазначеною в п. 1 договору або її частини (при переході права власності на будинок, споруду або їх частину) орендна плата за земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку в повному обсязі.

25.08.2021 ОСОБА_3 сплатив Чорноморській міській раді Одеського району Одеської області 223 185,40 грн, призначення платежу орендна плата з фізичної особи ОСОБА_3 , що підтверджується квитанцією № ПН2891.

Верховний Суд у постанові від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17 навів наступну правову позицію: «питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються, зокрема статтею 120 ЗК і статтею 377 ЦК. На момент відчуження позивачами належного ним нерухомого майна, розташованого на орендованій за спірним договором оренди земельній ділянці (тобто станом на лютий-вересень 2009 року), правовий режим використання земельної ділянки під нерухомістю був прямо врегульований статтею 120 ЗК у редакції Закону України від 27.04.2007 N 997-V та статтею 377 ЦК у редакції Закону України від 16.01.2003 №435-IV. Так, частиною 2 статті 120 ЗК у вказаній вище редакції було передбачено, що якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Аналогічні приписи містила і стаття 377 ЦК у аналогічній редакції.

У подальшому Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 N 1702-VI (набрав чинності 10.12.2009) внесено ряд уточнюючих змін, зокрема до ЗК, ЦК, Закону України "Про оренду землі", якими вдосконалено регулювання порядку переходу права користування земельною ділянкою у разі переходу до іншої особи права власності на розташоване на ній нерухоме майно. Законодавство у вказаній редакції є чинними і на час розгляду даної справи судами. Зокрема згідно з частинами 1, 2 статті 120 ЗК у чинній з 10.12.2009 редакції у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 1 статті 377 ЦК у чинній з 10.12.2009 редакції визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Крім того, Законом України від 05.11.2009 N 1702-VI статтю 7 Закону України "Про оренду землі" доповнено частиною третьою, за якою до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні».

Таким чином, з огляду на наведені норми матеріального права та правову позицію Верховного Суду, з набуттям ОСОБА_4 права власності на вищезазначене нерухоме майно, у ОСОБА_3 припинились зобов`язання за договором оренди землі від 14.06.2017 № 47, укладеного між ним та Чорноморською міською радою Одеської області, зокрема і в частині сплати ним орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, ст. 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Статтею 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Вказаною нормою матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів, і цей перелік не є вичерпним.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Відтак суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого - вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Позивачем і відповідачем можуть бути, зокрема, фізичні і юридичні особи, а також держава (частина друга статті 48 ЦПК України).

Відповідач - це особа, яка, на думку позивача, або відповідного правоуповноваженого суб`єкта, порушила, не визнала чи оспорила суб`єктивні права, свободи чи інтереси позивача. Відповідач притягається до справи у зв`язку з позовною вимогою, яка пред`являється до нього.

Найчастіше під неналежними відповідачами розуміють таких відповідачів, щодо яких судом під час розгляду справи встановлено, що вони не є зобов`язаними за вимогою особами.

Для правильного вирішення питання щодо визнання відповідача неналежним недостатньо встановити відсутність у нього обов`язку відповідати за даним позовом. Установлення цієї умови - підстава для ухвалення судового рішення про відмову в позові. Щоб визнати відповідача неналежним, крім названої умови, суд повинен мати дані про те, що обов`язок відповідати за позовом покладено на іншу особу. Про неналежного відповідача можна говорити тільки в тому випадку, коли суд може вказати особу, що повинна виконати вимогу позивача, - належного відповідача.

Таким чином, неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.

Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.

Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі (ч.ч. 1, 2 ст. 52 ЦПК України).

Верховний Суд у постановах від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17 та від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17 зазначив, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження об`єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

З огляду на викладене, саме Чорноморська міська рада Одеського району Одеської області, яка отримала від позивача спірну суму коштів в якості орендної плати після набуття ОСОБА_4 права власності на розташоване на належній їй земельній ділянці нерухоме майно, є належним відповідачем у даній справі, проте позивачем клопотання про залучення її до участі у справі у якості співвідповідача або про заміну неналежного відповідача на належного не заявлялось, а тому у задоволенні позову слід відмовити у зв`язку з пред`явленням позову до неналежних відповідачів.

Керуючись ст.ст. 81, 141, 259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволені позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий центр «Чорноморський» про стягнення грошових коштів у сумі 223 185,40 грн відмовити.

Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення до Одеського апеляційного суду.

Повний текст рішення суду буде складений протягом п`яти днів.

Повний текст рішення суду складено 26.12.2022.

Суддя І.А. Павлик