Провадження № 2/761/2660/2022
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 листопада 2022 року Шевченківський районний суд м.Києва у складі:

головуючого судді: Савицького О.А.,

при секретарі: Габунії Н.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Соціальна молодіжна Ініціатива», Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Хіллс» про визнання права власності на майнові права на частину незавершеного будівництва,

ВСТАНОВИВ:

29.09.2020 р. ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива», ТОВ «Парк Хіллс» про визнання права власності на майнові права на частину незавершеного будівництва, а саме квартиру за будівельним номером АДРЕСА_1 поверсі в житловому будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , який знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :91:050:0053.

Свої вимоги позивачка обґрунтовує тим, що 12.04.2014 р. між нею та ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» укладено договір № CMI/03/515 купівлі-продажу майнових прав та додаткову угоду до нього від 19.06.2014 р., згідно якого ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» продає, а ОСОБА_1 купує майнові права на об`єкт нерухомості, а саме квартиру за будівельним номером АДРЕСА_1 поверсі в житловому будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , який знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :91:050:0053. На виконання умов вказаного договору позивачкою було сплачено 100 % вартості квартири. Плановий термін закінчення будівництва - 3 квартал 2014 року, плановий термін введення в експлуатацію - 1 квартал 2015 року. Поряд із тим, будівництво будинку на даний час не закінчено, будинок в експлуатацію не введений. Крім того, ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» без відома та згоди інвесторів відчужено земельну ділянку, на якій проводилось будівництво будинку, на користь ТОВ «Парк Хіллс», яке, у свою чергу, 30.11.2018 р. отримало дозвіл на проведення будівельних робіт. Позивачка вважає, що наведені обставини унеможливлюють виконання ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» своїх зобов`язань перед позивачем за договором стосовно передачі права власності на квартиру, а ТОВ «Парк Хіллс» не визнає майнових прав позивачки. За таких обставин, позивачка вважає за необхідне звернутись до суду з даним позовом з метою захисту своїх порушених та невизнаних прав.

Ухвалою від 05.10.2020 р. відкрито провадження у справі, розгляд якої вирішено проводити у порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою від 31.08.2021 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Представник позивачки в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити їх у повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» в судове засідання не з`явився, однак на адресу суду надійшов його відзив на позов, у якому останній виклав заперечення проти нього та просив відмовити в його задоволенні.

Представник відповідача ТОВ «Парк Хіллс» в судове засідання не з`явився, про дату, час і місце судового розгляду повідомлявся належним чином у встановленому законом порядку, причин неявки не повідомив та відзив не подав.

Вислухавши пояснення сторони позивача, дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Перевіряючи обставини справи судом встановлено, що 12.04.2014 р. між ОСОБА_1 та ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» укладено договір № CMI/03/515 купівлі-продажу майнових прав та додаткову угоду до нього від 19.06.2014 р., згідно якого ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» продає, а ОСОБА_1 купує майнові права на об`єкт нерухомості, а саме квартиру за будівельним номером АДРЕСА_1 поверсі в житловому будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , який знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :91:050:0053.

За змістом вказаного договору позивачка купує майнові права на об`єкт нерухомості, у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.

Відповідно до п.1.3 договору, майнові права - це всі права на об`єкт нерухомості, які належать ТОВ «Соціальна Молодіжна Ініціатива». Майнові права відчужуються покупцю, який у випадку належного виконання умов цього договору набуває у майбутньому право власності на об`єкт нерухомості.

Згідно з п.1.2 договору, об`єкт нерухомості - складова та невід`ємна частина об`єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, організацію будівництва якого здійснює продавець. Характеристики об`єкта нерухомості та інформація, яка його ідентифікує, надана в п.2.2 цього договору.

За умовами п.2.2 договору з врахуванням внесених до нього змін додатковою угодою № 1 від 19.06.2014 р., сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_1 з наступними характеристиками: двокімнатна квартира під будівельним АДРЕСА_1.

Відповідно до п.п.4.2, 4.3 договору, орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає 440934,00 грн. в тому числі ПДВ 20 % -73489,00 грн. Покупець до 18.04.2014 р. зобов`язаний перерахувати на поточний рахунок продавця 100 % вартості майнових прав на об`єкт нерухомості.

З матеріалів справи вбачається, що позивачкою сплачено 100 % вартості квартири та виконано всі умови договору, що підтверджується платіжним дорученням № 1 від 15.04.2014 р. та довідкою про фінансування 100 % майнових прав об`єкта нерухомості по договору.

Пунктами 2.6, 2.7 договору передбачено, що плановий термін закінчення будівництва - 3 квартал 2014 року. Плановий термін введення в експлуатацію - 1 квартал 2015 року.

Відповідно до п.3.1 договору, майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором закріпляються за покупцем у момент видачі довідки про оплату 100 % майнових прав.

Об`єкт нерухомості передається продавцем покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі об`єкта нерухомості (п.3.3 договору), однак такий акт підписаний не був.

Як передбачено п.3.6 договору, після реєстрації свідоцтва про право власності на об`єкт нерухомості, у порядку встановленому чинним законодавством України, покупець має право володіти, користуватись та розпоряджатись об`єктом нерухомості без обмежень.

Відповідно до п.5.2.4 договору, ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» зобов`язане забезпечувати будівництво об`єкту капітального будівництва та введення його в експлуатацію.

Судом встановлено, що в порушення умов договору будівництво будинку на даний час не закінчено, будинок в експлуатацію не введений.

Крім того, ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» без відома та згоди інвесторів відчужено земельну ділянку, на якій проводилось будівництво будинку, на користь ТОВ «Парк Хіллс», яке, у свою чергу, 30.11.2018 р. отримало дозвіл на проведення будівельних робіт.

Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, з правочинів, тобто дій особи, спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Правовідносини, які склалися між сторонами, регулюються Законом України від 18.09.1991 р. № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність».

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно із ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

За змістом ч.ч.2, 3 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до ч 3 ст.16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, копії, засвідчені в установленому порядку.

Моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений статтею 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

Статтею 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що майновими правами визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).

Судом встановлено, що позивачка в повному обсязі проінвестувала будівництво зазначеної вище квартири, а тому відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом та результатом інвестицій відповідно до законодавчих актів України, оскільки об`єкт та результат інвестицій є власністю інвестора.

Тобто, позивачка виконала свої зобов`язання за договором, сплатила вартість майнових прав у визначеній в договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкта нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири.

Згідно з ч.1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Однак, наразі будівництво об`єкту не завершене, останній не введений в експлуатацію, що представником відповідача ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» у своєму відзиві не заперечувалось.

Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 225857209 від 28.09.2020 р., право власності на земельну ділянку з кадастровим номером: :91:050:0053 відчужено ТОВ «Парк Хіллс».

Таким чином, до завершення будівництва об`єкта нерухомості, а саме квартири за будівельним номером АДРЕСА_1 в житловому будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1, та введення будинку в експлуатацію позивачці як інвестору належать майнові права на вказаний об`єкт.

Відповідно до ч.4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Так, у постанові Верховного Суду від 16.02.2022 р. у справі № 761/7955/19, визначено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК Украйни).

Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).

Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.02.2019 р. в справі № 761/32696/13-ц зазначено, що захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Судами встановлено, що позивач виконав свої зобов`язання сторони за договором № 0326/322-405 пайової участі у будівництві в повному обсязі, сплатив пайові внески та додаткові внески у визначених договорами сумах, у зв`язку з чим, за умовами договору, набув майнових прав щодо «долі пайщика», зокрема, права на отримання в подальшому спірної квартири та двох місць для паркування. Отже, висновки судів про те, що до завершення будівництва об`єкту нерухомості, а саме 4-кімнатної квартири (1 черга будівництва, 4 - секційний будинок), а також місця паркінгу у другій черзі будівництва блок «В» комплексу на другому поверсі і введення їх в експлуатацію, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт, є правильними.

Встановивши під час розгляду справи, що відповідачем не виконувалися належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, враховуючи, що будинок на той час не було введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання за позивачем майнових прав на вищевказані спірні об`єкти».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 р. у справі № 761/20612/15-ц зазначено, що: «захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Встановивши під час розгляду справи, що позивачка повністю сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно, а також ту обставину, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» припинило діяльність, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов`язань за договором, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про визнання майнових прав за позивачкою на об`єкт інвестування».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.10.2019 р. в справі № 761/5156/13-ц вказано, що: «під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна (постанова Верховного Суду України від 30.03.2016 р. у справі № 6-265цс16).

Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України).

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України).

Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачкою майнових прав на квартиру».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2019 р. в справі № 1522/16455/12 зазначено, що: «установивши під час розгляду справи, що відповідач - ТОВ фірма «Консоль ЛТД» не виконало належним чином узятих за договором зобов`язань, хоч позивачі і сплатили пайові внески в повному обсязі, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачами майнових прав на спірні квартири.

Аналогічні висновки по суті вирішеного спору зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27.02.2019 р. у справі № 761/32696/13-ц, від 03.04.2019 р. у справі № 761/9951/15-ц, від 29.05.2019 р. у справі № 761/20844/13-ц та від 20.03.2019 р. у справі № 761/20612/15-ц».

Враховуючи, що позивачкою виконані умови договору та своєчасно сплачена вартість майнових прав, при цьому відповідач ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» не виконав належним чином взятих на себе зобов`язань за договором, будинок за адресою: АДРЕСА_1 до даного часу в експлуатацію не ввів, а також відповідачем ТОВ «Парк Хіллс» не визнаються майнові права позивачки на спірне нерухоме майно, суд приходить до висновку, що права позивачки порушені, оскільки остання позбавлена можливості здійснити реєстрацію права власності на придбаний об`єкт інвестування.

Тобто, відповідач ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» в односторонньому порядку відмовився від виконання зобов`язань за договором, що свідчить у даному випадку саме про порушення саме майнових прав позивача на об`єкт нерухомості, який він очікував отримати до 1 кварталу 2015 року, які на думку суду з врахуванням вищевказаних висновків Верховного Суду підлягають захисту саме шляхом визнання за позивачкою майнового права на об`єкт нерухомості.

За таких обставин, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та враховуючи те, що позивачкою виконані умови договору купівлі-продажу майнових прав, а відповідач ТОВ «Соціальна молодіжна Ініціатива» взяті на себе за цим договором зобов`язання пов`язанні з введенням будівнику в експлуатацію не виконав, при цьому вказане товариство відчужило земельну ділянку, де відбувається будівництво, на користь ТОВ «Парк Хіллс», що ставить під сумнів майнові права позивачки, оскільки жодних договорів з ТОВ «Парк Хіллс» вона не укладала, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, а тому вважає за необхідне визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт нерухомості, а саме: квартиру за будівельним номером АДРЕСА_1 поверсі в житловому будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , який знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :91:050:0053.

Крім того, відповідно до ст.ст. 133, 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору в сумі 4409,35 грн. у рівних частках, а саме по 2204,68 грн. з кожного.

Керуючись ст.ст. 3, 4, 12, 13, 76-81, 133, 141, 259, 263-265, 268, 273, 352-355 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Соціальна молодіжна Ініціатива», Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Хіллс» про визнання права власності на майнові права на частину незавершеного будівництва - задовольнити частково.

Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , майнові права на об`єкт нерухомості, а саме: квартиру за будівельним номером АДРЕСА_1 поверсі в житловому будинку з приміщеннями соціально-громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , який знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером :91:050:0053.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Соціальна молодіжна Ініціатива», Товариства з обмеженою відповідальністю «Парк Хіллс» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору 4409 (чотири тисячі чотириста дев`ять) грн. 35 коп. у рівних частках, а саме по 2204 (дві тисячі двісті чотири) грн. 68 коп. з кожного.

В решті вимог позов задоволенню не підлягає.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано, або після перегляду рішення в апеляційному порядку, якщо його не скасовано.

Суддя: