Провадження № 2/947/1196/22
13.12.2022 року Київський районний суд м. Одеси у складі:
головуючого судді - Огренич І.В.
при секретарі - Грабовій Т.П.,
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом згідно з яким просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 20.04.2021 року між ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" та ТОВ "БІ-МАЙНО", що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобит Станіславом Олександровичем за № 1006, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер № 57750767 від 20.04.2021 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкобит С. О. про реєстрацію за ТОВ "БІ-МАЙНО" права власності, номер запису про право власності № 41594554, на квартиру АДРЕСА_3 . При цьому позивач посилається на те, що ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ", як іпотекодержателем, всупереч вимогам закону, без згоди іпотекодавця, без належної оцінки майна, було продано квартиру АДРЕСА_3 ТОВ "БІ-МАЙНО". Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит С.О., який посвідчив договір купівлі-продажу та здійснив реєстрацію майна, діяв всупереч вимогам закону, так як у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» були відсутні правові підстави для продажу квартири, товариство не мало необхідного обсягу цивільної дієздатності для продажу майна, оскільки не є власником майна, а його право на продаж не ґрунтувалося на законних підставах. Також позивач зазначив, що договір купівлі-продажу був укладений під час дії обтяження (арешту, заборони) майна, що належить ОСОБА_1 , приватним нотаріусом Легкобит С.О. не було здійснено перевірку відомостей про власника майна в Єдиному реєстрі боржників під час вчинення нотаріальних дій, відсутня оцінка предмета іпотеки, а тому ОСОБА_1 вимушена звернутись до суду з даним позовом.
Представник позивачки до судового засідання не з`явилася, в матеріалах справи наявне клопотання про розгляд справи за їх відсутністю, позовні вимоги підтримує у повному обсязі, не заперечує проти ухвалення заочного рішення.
Відповідно до ч.3 ст. 211 ЦПК України особа, яка бере участь у справі має право заявити клопотання про розгляд справи за її відсутності.
Представники відповідачів ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" та ТОВ "БІ-МАЙНО" в судове засідання не з`явилися, повідомлялась належним чином, про причини неявки до суду не повідомила, в зв`язку з чим, зі згоди представника позивача, суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст.280 ЦПК України.
3-я особа: Приватний нотаріус Легкобит С.О. в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином. Подав до суду заяву про розгляд справи у його відсутності.
Вивчивши матеріали справи, суд приходить до наступного.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за вищевказаним кредитним договором 03.06.2005 року між позивачкою та АКІБ «УкрСиббанк» 29.07.2005 року було укладено договір іпотеки, за яким вона передала в іпотеку квартиру АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта №10803262.
13.02.2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» було укладено договір факторингу №2, відповідно до якого та додатку №1 до цього договору, до ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» перейшло право вимоги заборгованості по кредитному договору №2634-08 ОФ Н від 03.06.2005року.
13.02.2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» та «КЕЙ-КОЛЕКТ» було укладено договір відступлення права вимоги за договорами іпотеки, відповідно до якого та додатку №1 до цього договору, до «КЕЙ-КОЛЕКТ» перейшло право вимоги за договором іпотеки від 29.07.2005 року.
В порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки 20.04.2021 року між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ "БІ-МАЙНО" було укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобит С.О. зареєстрований у реєстрі за № 1006, за умовами якого ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» продало, а ТОВ "БІ-МАЙНО" придбало квартиру АДРЕСА_3 . При цьому у п.1.3 даного договору зазначено, що продавець стверджує, що за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомлено Іпотекодавця про намір Іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки.
Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).
Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження у зв`язку з невиконанням умов кредитного договору.
З огляду на викладене, предмет іпотеки, а саме нерухоме житлове майно, яке використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя, не може бути примусово стягнуто на підставі положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі і шляхом продажу предмету іпотеки переданого як забезпечення виконання позичальником/майновим поручителем умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.
Такий правовий висновок зробила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 р. у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).
Аналогічний висновок щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2019 р. у справі № 802/1340/18-а.
Мораторій (заборона) на примусове відчуження майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, який встановлений Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», має цільовий характер і є державною гарантією захисту конституційних прав та інтересів громадян, які отримали кредити саме в іноземній валюті.
Для застосування цієї державної гарантії захисту конституційних прав та інтересів громадян, які отримали кредити саме в іноземній валюті, обов`язковою є встановлення обставин, а саме: - таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; або - загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв.м для квартири та 250 кв.м. для житлового будинку.
Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який втратив чинність 23.09.2021 року, діяв на момент відчуження іпотечного майна.
Предмет іпотеки був переданий банку в забезпечення виконання умов споживчого кредиту, виданого у доларах США, зважаючи, що площа вказаної квартири становить 65,3 кв.м., в матеріалах справи наявні докази, що дане майно використовується позивачкою як місце її постійного проживання та її сім`ї. Суд дійшов висновку, що в даному випадку є всі підстави для застосування до спірних правовідносин мораторію на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця, проте відповідачами та нотаріусом вимоги законодавства проігноровані.
Крім того, відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною другою статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3)довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
На державного реєстратора під час вчинення спірної реєстраційної дії законом було покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 61 вищевказаного Порядку, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на державного реєстратора частиною третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Дослідивши зібрані в ході судового розгляду справи докази, суд встановив, що державному реєстратору не було подано в достатньому обсязі документів, які дають право державному реєстратору вчиняти реєстраційні дії для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмету іпотеки.
Суд вважає встановленим, що державному реєстратору не було надано довідки іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, що є обов`язковим документом, передбаченим п.п. 3) п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (станом на час прийняття оскаржуваного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень).
Тобто, неподання заявником передбачених чинним законодавством документів, необхідних для реєстрації права власності та проведення державної реєстрації права власності на підставі іпотечного застереження є протиправним.
Згідно із статтею 46 Закону України «Про нотаріат» нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов`язково використовує відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них. Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов`язково використовує відомості Єдиного державного демографічного реєстру, а також Державного реєстру актів цивільного стану громадян, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, інших єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції України.
Згідно зі статтю 49 Закону України «Про нотаріат» нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії у випадку, якщо особа, яка звернулася з проханням про вчинення нотаріальної дії щодо відчуження належного їй майна, внесена до Єдиного реєстру боржників.
Як вбачається з матеріалів справи спірний договір купівлі-продажу був укладений під час дії обтяження (арешту, заборони), підстава обтяження: постанова про арешт майна боржника та оголошення заборони його відчуження, 27361445, 12.10.2011, Перший Київський ВДВС ОМУЮ, реєстраційний номер обтяження 11713697.
Таким чином, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит С.О., був зобов`язаний відмовити у вчиненні нотаріальної дії, оскільки її вчинення суперечить законодавству України, однак, незважаючи на наявність арештів, здійснив посвідчення договору купівлі-продажу.
Судом оглянуто реєстраційну справу та встановлено, що із тексту вимоги № 26/01/2021/733328 від 26.01.2021 року, направленої на адресу позивачки, ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» повідомляє про те, що має намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку». При цьому вказана вище вимога не містить відомостей про вартість предмета іпотеки, за якою відбуватиметься зарахування вимог Іпотекодержателя, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного суду, яка викладена у постанові від 20.03.2019 року у справі №306/2053/16-ц, ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Суд звертає увагу, що в наданих приватним нотаріусом документах відсутні також відомості про вартість предмету іпотеки, судом встановлено відсутність у матеріалах реєстраційної справи належної оцінки іпотечного майна, передбаченої ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127.
Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
У ч.2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно з ч.1 ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
При таких обставинах та враховуючи вищенаведене, суд вважає вимоги ОСОБА_1 обґрунтованими, доведеними та такими, що підлягають задоволенню.
Керуючись ст. ст. 2, 12,13, 76-83, 141, 263-265, 273, 280-289, 354-355 ЦПК України, суд,-
Позовні вимоги ОСОБА_1 - задовольнити.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 20.04.2021 року між ТОВ "Кей-колект" та ТОВ "БІ-МАЙНО", що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобит Станіславом Олександровичем за № 1006.
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер № 57750767 від 20.04.2021 року приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкобит С. О. про реєстрацію за ТОВ "БІ-МАЙНО" права власності, номер запису про право власності № 41594554, на квартиру АДРЕСА_3 .
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку, шляхом подачі в 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Суддя Огренич І. В.