Номер провадження: 22-ц/813/1664/22
Справа № 522/3285/19
Головуючий у першій інстанції Бондар В.Я.
Доповідач Громік Р. Д.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.09.2022 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі:

головуючого Громіка Р.Д.,

суддів Драгомерецького М.М., Дришлюка А.І.,

за участю секретаря Сидоренко А.О.,

розглянувши у спрощеному порядку за відсутністю учасників справи за апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 30 червня 2020 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Обслуговуючого кооперативу «Граніт» про визнання недійсним договору №15, скасування рішення про державну реєстрацію права власності та визнання права власності,

ВСТАНОВИВ:

1. ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовної заяви.

До Приморського районного суду м. Одеси 23.04.2019 року звернувся ОСОБА_3 з позовом до Обслуговуючого кооперативу «Граніт», ОСОБА_2 в якому просив: визнати недійсним договір № 15 06.01.2016 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Берег-Будгруп» та ОСОБА_2 ; скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , індексний номер рішення 32072948 від 27.10.2016 року; визнати за ОСОБА_3 право власності на квартиру АДРЕСА_1 ; витребувати у ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_2 з квартири АДРЕСА_1 .

В обґрунтування свого позову, ОСОБА_3 послався на те, що він, на виконання умов договору № 608 про дольову участь будівництва житла, укладеного 09.01.2006 року з ТОВ «Берег-Будгруп», предметом якого була пайова участь у будівництві квартири АДРЕСА_2 , сплатив 08.05.2008 року у касу Товариства 393940,40 грн. своєї повної пайової участі.

ТОВ «Берег-Будгруп» підписанням вказаного договору гарантувало, що вказана квартира, до реєстрації права власності ОСОБА_3 не продана, не надана в оренду, не перебуває в заставі та зобов`язалося протягом двох календарних місяців з моменту введення житлового будинку в експлуатацію передати пайовику квартиру за умови виконання пайовиком своїх зобов`язань щодо внесення грошових коштів.

Однак, в результаті того, що введення в експлуатацію у березні 2016 року будинку здійснював вже Обслуговуючий кооператив «Граніт», право власності на квартиру, будівництво якої було повністю профінансоване позивачем, 25.10.2016 року зареєстроване за ОСОБА_2 , що позивач вважає порушенням його законних прав та інтересів.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 30 червня 2020 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та Обслуговуючого кооперативу «Граніт» про визнання недійсним договору №15, скасування рішення про державну реєстрацію права власності та визнання права власності залишено без задоволення.

Короткий зміст та доводи апеляційної скарги.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати оскаржуване рішення суду та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги, посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судом першої інстанції не в повному обсязі досліджено матеріали справи та суд дійшов помилкових висновків.

Сповіщення сторін.

Про судове засідання, призначене на 31 серпня 2022 року, сторони у справі були належним чином сповіщені про дату, час та місце слухання справи.

Відповідно до ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Згідно із ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Відповідно до ч. 7 ст. 268 ЦПК України рішення суду (повне або скорочене) підписується всім складом суду у день його складення і додається до справи.

Суддя-учасник колегії Драгомерецький М.М. перебував у відпустці з 12 вересня по 25 вересня 2022 року, що підтверджується довідкою відділу кадрової роботи та управління персоналом.

Повне судове рішення виготовлено 26 вересня 2022 року, про що зазначено у вступній частині постанови Одеського апеляційного суду.

2. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція апеляційного суду

Заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах позовних вимог та доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, рішення суду першої інстанції підлягає зміні в частині мотивування.

Фактичні обставини справи.

На підставі матеріалів справи встановлено, що 09 січня 2006 року між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Берег-Будгруп» був укладений договір № 608 Про дольову участь будівництва житла, відповідно до якого ТОВ «Берег- Будгруп» здійснює згідно проекту будівництво житлового будинку по АДРЕСА_3 , а ОСОБА_3 зобов`язується прийняти пайову участь у будівництві квартири АДРЕСА_4 , загальною площею 97,51 кв.м, що розташована на 7 поверсі секції Д вказаного житлового будинку.

Згідно п. 4.1. даного договору загальна вартість 97,51 кв.м загальної площі придбаної квартири становить 393 940,40 гривень, що на день укладення договору було еквівалентно 78 008 дол. США.

Відповідно до п. 4.3. та п.п. 4.3.1. даного договору усі грошові кошти перераховуються у касу ТОВ «Берег-Будгруп» або за реквізитами, зазначеними у договорі, до здачі будинку в експлуатацію. На виконання умов вказаного договору ОСОБА_3 сплатив в повному обсязі свою пайову участь в розмірі 393 940,40 гривень у касу ТОВ «Берег-Будгруп», що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера № 76 від 08 травня 2008 року, а також довідкою «Берег-Будгруп» за вих. № 9/05-8 від 09.05.2008 року про оплату договору в повному обсязі.

Пунктом 5.1.2. даного договору встановлено, що ТОВ «Берег-Будгруп» гарантує, що вказана квартира на момент підписання договору і до реєстрації права власності ОСОБА_3 на неї: являє собою частку участі ОСОБА_3 у будівництві житлового будинку по АДРЕСА_5 ; не продана; не надана в оренду; не перебуває в заставі.

У відповідності до п. 6.1. даного договору запланований строк здачі будинку в експлуатацію - кінець 3-го кварталу 2014 року.

Згідно із п. 6.2. даного договору ТОВ «Берег-Будгруп» зобов`язується протягом двох календарних місяців з моменту введення житлового будинку в експлуатацію передати пайовику квартиру за умови виконання пайовиком своїх зобов`язань щодо внесення грошових коштів в повному обсязі.

Пунктом 6.3. даного договору встановлено, що передача квартири ОСОБА_3 оформлюється шляхом підписання сторонами акту приймання-передачі.

Оформлення права власності на квартиру здійснюється ОСОБА_3 самостійно шляхом отримання свідоцтва про право власності на підставі договору, акту приймання-передачі та відповідного рішення (розпорядження) місцевих органів влади про затвердження акту про готовність закінченого будівництвом об`єкту до експлуатації (п. 6.4. договору).

Апеляційним судом також встановлено, що 06 січня 2006 року між ТОВ «Берег-Будгруп» в особі генерального директора Веселова С. Р. та ОСОБА_2 укладено договір «Про дольову участь у будівництві житла» № 548, за яким пайовик зобов`язався прийняти дольову участь в будівництві житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_5 .

25 жовтня 2016 року на квартиру АДРЕСА_1 зареєстроване право власності за ОСОБА_2 , що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.02.2019 року.

На виконання умов договору ОСОБА_2 в день його укладення сплатив у повному обсязі вартість квартири (пайовий внесок), що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 06/01/06-548 від 06 січня 2006 року, виданою ТОВ «Берег-Будгруп».

20 лютого 2012 року між ТОВ «Берег-Будгруп» та ОК «Граніт» укладено договір, предметом якого є виконання будівельно-монтажних робіт по завершенню будівництва другої черги житлового комплексу «Акапулько-2», що складається з п`яти секцій житлового будинку з підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_3 .

Згідно із вказаної інформаційної довідки та інших матеріалів справи право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_6 було зареєстроване 25.10.2016 р. на підставі наступних документів: договору про порядок викупу паю № 15 від 06.01.2016 року, укладеного між ОК «Граніт» та ОСОБА_2 , акту приймання-передачі нерухомого майна № 15 від 18.10.2016 р., складеного між ОК «Граніт» та ОСОБА_2 .

Як вбачається із вказаних документів, між ОК «Граніт» та ОСОБА_2 06.01.2016р. був укладений договір № 15 Про порядок викупу паю щодо квартири АДРЕСА_7 .

15 січня 2016 року головою ОК «Граніт» було видано ОСОБА_2 довідку про те, що останній передав кооперативу, обумовлену договором про викуп паю суму в розмірі 1940652,00 грн.

18 жовтня 2016 року ОК «Граніт», на виконання договору № 15 Про викуп паю від 06.01.2016р. передав ОСОБА_2 за актом приймання-передачі № 15 квартиру АДРЕСА_8 , право власності на яку ОСОБА_2 зареєстрував 25.10.2016 року.

Позивач вважає, що договір № 15 Про викуп паю щодо квартири АДРЕСА_1 був укладений між ОК «Граніт» та ОСОБА_2 вже після того, як ОСОБА_3 повністю розрахувався з ТОВ «Берег-Будгруп» за вказану квартиру, тобто після того, як ОСОБА_3 набув на неї майнові права, а, відтак, договір № 15 про викуп паю від 06.01.2016 року укладений без належного об`єму правоздатності з боку ОК «Граніт».

28 листопада 2019 року ОСОБА_3 (первісний кредитор) та ОСОБА_1 (новий кредитор) уклали Договір відступлення права вимоги за Договором № 608 Про дольову участь будівництва житла від 09.01.2006 року.

Відповідно до п. 1.1. зазначеного договору Первісний кредитор передає (відступає) Новому кредитору, а Новий кредитор приймає права вимоги пайовика, які належать Первісному кредитору за Договором № 608 Про дольову участь будівництва житла від 09.01.2006 року, укладеному між Первісним кредитором і ТОВ «Берег-Будгруп» (боржник).

Згідно з п. 1.2. вказаного договору під правом вимоги, належним Первісному кредитору, яке передається Новому кредитору, Сторони розуміють право вимоги до Боржника про виконання ним (Боржником) зобов`язань зі здійснення будівництва житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 та з передачі пайовику після здачі цього житлового будинку в експлуатацію квартири АДРЕСА_4 загальною площею 97,51 кв.м., розташованої на 7 поверсі секції Д цього житлового будинку за актом прийому-передачі.

Отже, внаслідок укладення Договору відступлення права вимоги за Договором № 608 Про дольову участь будівництва житла від 09.01.2006 року кредитор у зобов`язанні за Договором № 608 Про дольову участь будівництва житла від 09.01.2006 року був замінений з ОСОБА_3 на ОСОБА_1 .

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно із ч. 1 п. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

У справі, що переглядається, ОСОБА_1 , зазначаючи про порушення своїх прав як пайовика (інвестора), посилалася на укладення забудовником (ТОВ «Берег-Будгруп») договору про пайову участь у будівництві проінвестованої нею квартири з іншою особою «заднім числом», а також на відмову ОК «Граніт» як особи, яка має право підписувати акти прийому-передачі на нерухоме майно та інші документи, необхідні для реєстрації права власності за пайовиками, від підписання такого акту з позивачкою та надання їй усього обсягу документів, необхідного для реєстрації права власності на нерухоме майно.

Аналіз відомостей, наявних у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань свідчить, що 05 листопада 2018 року здійснено державну реєстрацію припинення ТОВ «Берег-Будгруп» як юридичної особи.

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 цього Кодексу, частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що підвищений формалізм у позиції судів у питаннях виникнення прав власності на новостворений об`єкт нерухомості є достатньо виправданим з огляду на характерні особливості інвестування в будівництво об`єктів нерухомості. Такі конкретні випадки поступово виробляються судовою практикою. Отже, ухвалюючи рішення у справі про набуття права власності на спірний об`єкт інвестування та правові наслідки цього, доцільно ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об`єкта нерухомості.

У справі, що переглядається, апеляційний суд встановив, що:

- ОСОБА_3 уклав із забудовником договір № 608 «Про дольову участь у будівництві житла» 09 січня 2006 року, тобто на 3 дні пізніше, ніж аналогічний договір № 548 від 06 січня 2006 року щодо тієї ж квартири уклав ОСОБА_2 (вказаний договір доданий до клопотання про зупинення провадження у справі);

- ОСОБА_3 сплатив вартість паю в травні 2008 року, тобто через 2 роки після того, як її 06 січня 2006 року оплатив ОСОБА_2 ;

- доказів укладення договору № 548 від 06 січня 2006 року «заднім числом» позивач суду не надав.

За таких обставин суд зробив правильний висновок про те, що як ОСОБА_3 , так у подальшому і ОСОБА_1 не надали суду належних та допустимих доказів на підтвердження порушення їх прав кінцевим набувачем квартири ОСОБА_2 , який в повному обсязі виконав свої обов`язки за інвестиційним договором, укладеним раніше, ніж договір № 608 від 09 січня 2006 року.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 грудня 2021 року в справі № 522/3885/19 (провадження № 61-10952св21) з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зроблено висновок, що: «Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. […] Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи».

За встановлених колегією суддів обставин у справі, що переглядається, зокрема, факту реєстрації права власності на квартиру, проінвестовану позивачем, за відповідачем, ефективним способом захисту порушеного права ОСОБА_1 , яка посилалася на порушення своїх прав як пайовика, який у повному обсязі сплатив пайовий внесок, є саме звернення до суду з вимогою про витребування квартири на свою користь.

Тому у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання правочинів недійсними, скасування рішення про державну реєстрацію та визнання права власності слід було відмовити з огляду на обрання позивачкою неефективних способів захисту в цій частині.

Суд першої інстанції правильний висновок про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 , однак як на підставу відмови в задоволенні позовної вимоги про витребування квартири помилково послалися ще й на те, що інвестор (пайовик) як власник обмеженого обсягу майнових прав не наділений правом на звернення до суду з віндикаційним позовом про витребування майна. Крім того суд помилково відмовив в задоволенні позовних вимог про визнання правочинів недійсними та визнання права власності на майно внаслідок їх необґрунтованості, не звернувши увагу на неефективність обраних позивачкою способів захисту.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Таким чином, судова колегія дійшла висновку, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, не довів обставини, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, висновки районного суду не відповідають обставинам справи, у зв`язку з чим є підстави для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про задоволення позову.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 30 червня 2020 року змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з моменту її прийняття, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 26 вересня 2022 року.

Головуючий Р.Д. Громік

Судді: М.М. Драгомерецький

А.І. Дришлюк