КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
апеляційне провадження №22-ц/824/3940/2022 Доповідач у ІІ інстанції - Гуль В.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 липня 2022 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого Гуля В.В.,

суддів Матвієнко Ю.О., Мельника Я.С.,

за участю секретаря Линок В.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргоюТовариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна фірма «АВМ» на заочне рішення Святошинського районного суду м. Києва від 10 грудня 2013 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельно-інвестиційна компанія "Інтербудінвест", третя особа: Головне управління житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська адміністрація) про визнання майнових прав та права власності,-

встановив:

Позивачка звернулася до суду з позовом до ТОВ "Будівельно-інвестиційна компанія "Інтербудінвест", третя особа: Головне управління житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська адміністрація) про визнання майнових прав та права власності, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 03.09.2007 року між позивачкою та ТОВ "Будівельно-інвестиційна компанія "Інтербудінвест" було укладено Договір про пайову участь у будівництві № 131/1-16, згідно п.1.1. якого, позивачка зобов`язалася на пайових засадах приймати участь у фінансуванні будівництва будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а відповідач зобов`язався передати позивачу у власність вказаний об`єкт нерухомості, а саме квартиру АДРЕСА_2 , що знаходиться на 5 поверсі, кількість кімнат 2, загальна площа 80,46 кв.м., жила площа - 43, 07 кв.м. Плановий термін введення будинку в експлуатацію - 1й квартал 2008 р.

ОСОБА_1 свої зобов`язання згідно вказаного договору виконала повністю, сплативши у встановлені зазначеним договором терміни грошові кошти у розмрі 297 702, 00 грн., проте відповідач свої зобов`язання не виконав, зокрема відповідач виконав лише 90% будівельно-монтажних робіт по будівництву, документів для оформлення вказаної квартири у власність не надав, свідоцтво про відповідність збудованого об`єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил відповідачем не отримав. Таким чином, ТОВ "Будівельно-інвестиційна компанія "Інтербудінвест" не виконав взятих на себе зобов`язань щодо здачі будинку в експлуатацію та надання всіх необхідних документів для оформлення позивачкою ОСОБА_1 права власності на квартиру. Будинок за адресою: АДРЕСА_3 перебуває в режимі «незавершене будівництво», у зв`язку з чим просить суд визнати за нею право на майнові права об`єкта інвестування, а також право власності на частку в об`єкті незавершеного будівництва.

Заочним рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 10 грудня 2013 року позовні вимоги ОСОБА_1 - задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 майнові права на об"єкт інвестування - двокімнатну квартиру АДРЕСА_4 , на 5 поверсі.

Визнано за ОСОБА_1 право власності на частку в об"єкті незавершеного будівництва, яким є комплекс майна, і яка була нею проінвестована у розмірі 297702 (двісті дев`яносто сім тисяч сімсот дві) гривні для створення нерухомого майна - житлового приміщення - двокімнатної квартири АДРЕСА_4 , на 5 поверсі.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельно-інвестиційна компанія "Інтербудінвест" на користь ОСОБА_1 понесені нею судові витрати по справі у розмірі 2977 (дві тисячі дев`ятсот сімдесят сім) грн. 02 коп.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна фірма «АВМ» подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати і в задоволенні позову відмовити в зв`язку з порушенням норм процесуального права, посилаючись на те, що позов пред`явлений не до належного відповідача, оскільки відповідно до договору поруки від 20 вересня 2012 року, права і обов`язки забудовника виконує апелянт. Крім того, вказує на порушення норм матеріального права, так як на момент ухвалення рішення будинок не завершений будівництвом тому як право власності, так і майнові права у ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва відповідно до норм ЦК України не виникли.

ОСОБА_1 у відзиві посилається на безпідставність апеляційної скарги, оскільки інвестор володіє майновими правами на об`єкт інвестування відповідно до закону. Із новим кредитором ОСОБА_1 не перебувала у 2013 році і по сьогоднішній день не перебуває у договірних відносинах. Апелянт не здійснює обов`язки забудовника.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги суд дійшов висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду - без змін, виходячи з наступного.

Судом першої інстанції встановлено, що 03.09.2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Будівельно-інвестиційна компанія "Інтербудінвест" було укладено Договір про пайову участь у будівництві № 131/1-16 (далі - договір).

Відповідно до п.1.1. вказаного договору пайовик ОСОБА_1 зобов`язалася на пайових засадах приймати участь у фінансуванні будівництва будинку, об`єкта нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , а Органзаціця ТОВ "Будівельно-інвестиційна компанія "Інтербудінвест" зобов`язалася передати пайовику у власність вказаний об`єкт нерухомості, а саме квартиру АДРЕСА_2 , що згідно п.1.2. договору знаходиться на 5 поверсі, кількість кімнат 2, загальна площа 80,46 кв.м., жила площа - 43, 07 кв.м.

Згідно умов п.1.3. договору плановий термін введення будинку в експлуатацію - 1й квартал 2008 р.

Пунктом 1.4. зазначеного договору визначено вартість об`єкта нерухомості, яка становить 297 702, 00 грн. (у тому числі ПДВ - 49 617 грн.).

ОСОБА_1 свої зобов`язання згідно вказаного договору виконала повністю, сплативши у встановлені зазначеним договором терміни грошові кошти у розмрі 297 702, 00 грн., що підтверджується Довідкою ТОВ "Будівельно-інвестиційна компанія "Інтербудінвест" № 686 інв № 131/1-16 (2007) від 24 вересня 2007року, а відповідач безпідставно не виконав своїх договірних зобов`язань щодо позивача.

Як встановлено судом, акт приймання-передачі спірної квартири між позивачем та відповідачем не складався, акт про приймання в експлутацію будинку не реєструвався.

Задовольняючи позов, суд виходив з того, що згідно п.2 ст. 386 ЦК України власник майна, який має підстави передбачити можливість порушення свого права іншою особою, може звернутись до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Даний будинок не введений в експлуатацію, а відтак позивач не може зареєструвати право власності на проінвестовану квартиру. Однак відсутність факту здачі будинку в експлуатацію, не є перешкодою для визнання права власності на частку проінвестованого позивачем об`єкту будівництва, як це передбачено ст.876 ЦК України.

Такий висновок суду відповідає обставинам справи та вимогам закону частково виходячи з наступного.

Частиною третьою статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Таким чином, сплативши 100 % проінвестованого об`єкта, позивач після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт, тому в цій частині позовні вимоги є обгрунтованими і висновки суду в цій частині відповідають вимогам закону, а доводи апеляційної скарги , щодо відсутності у позивача майнових прав є безпідставні.

Проте, враховуючи, що після завершення будівництва об`єкта нерухомості інвестор набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою, в цій частині право власності за позивачем судом визнано безпідставно, тому в цій частині доводи апеляційної скарги є обґрунтовані.

В іншій частині доводи апеляційної скарги суд не приймає до уваги виходячи з наступного.

Як на підставу обґрунтованості вимог своєї апеляційної скарги про неналежного відповідача апелянт посилається на договір поруки від 20 вересня 2012 року.

Цей договір п. 1.1 укладений між ТОВ «Інвестиційно-будівельна фірма «АВМ» (поручитель), ТОВ «Будівельно-інвестиційна компанія «Інтербудінвест» (боржник), СБУ (кредитор-1), Служба зовнішньої розвідки України (кредитор-2) на виконання зобов`язань боржника, що виникли з Договору № 19/3-32-ж17 пайової участі у будівництво житлового будинку з вбудованими приміщеннями та підземними автостоянками по АДРЕСА_3 від 10.02.2005 року.

На запитання суду апелянт визнав ту обставину, що майнові права позивача у справі та права кредиторів за цим договором є різними об`єктами зобов`язання боржника - ТОВ «Будівельно-інвестиційна компанія «Інтербудінвест».

Розділом 4 (Строк дії договору та порядок його припинення) пункту 4.3 договору поруки встановлено, що у разі ліквідації чи банкрутства Боржника його права та обо`язки за Основним договором, які забезпечені порукою, переходять до поручителя.

Встановлено, що згідно постанови Господарського суду м. Києва від 16.04.2014 року у справі № 910/12257/13, на яку посилається апелянт, ТОВ «Будівельно-інвестиційна компанія «Інтербудінвест» було визнано банкрутом, а від так відповідно до п. 4.3 вказаного вище договору поруки у ТОВ «Інвестиційно-будівельна фірма «АВМ» з цього моменту виникли зобов`язання забудовника.

Проте, рішення у цій справі ухвалено раніше ніж право забудовника виникло у апелянта, тому в цій частині доводи апеляційної скарги щодо неналежного відповідача є необґрунтовані.

За таких обставин, апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

У відповідності до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

За таких обставин, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна фірма «АВМ» підлягає частковому задоволенню, а рішення Святошинського районного суду м. Києва від 10 грудня 2013 року в частині визнання за ОСОБА_1 право власності на частку в об"єкті незавершеного будівництва, яким є комплекс майна, і яка була нею проінвестована у розмірі 297702 (двісті дев`яносто сім тисяч сімсот дві) гривні для створення нерухомого майна - житлового приміщення - двокімнатної квартири АДРЕСА_4 , на 5 поверсі-скасуванню з ухваленням в цій частині нового судового рішення про відмову в задоволенні в цій частині позовних вимог.

Керуючись ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, Київськийапеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна фірма «АВМ» задовольнити частково.

Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 10 грудня 2013 року в частині визнання за ОСОБА_1 право власності на частку в об"єкті незавершеного будівництва, яким є комплекс майна, і яка була нею проінвестована у розмірі 297702 (двісті дев`яносто сім тисяч сімсот дві) гривні для створення нерухомого майна - житлового приміщення - двокімнатної квартири АДРЕСА_4 , на 5 поверсі-скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову в задоволенні в цій частині позовних вимог.

В іншій частині заочне рішення Святошинського районного суду м. Києва від 10 грудня 2013 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий В.В. Гуль

Судді Ю.О. Матвієнко

Я.С. Мельник