Справа № 591/9148/21
Провадження № 2/591/1073/22
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 листопада 2022 року м. Суми

Зарічний районний суд м. Суми в складі:

головуючого судді Ніколаєнко О.О.,

за участю секретаря судового засідання Гончаренко Т.С.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми цивільну справу № 591/9148/21 за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сумське підприємство обслуговування житла», третя особа: ОСОБА_4 , про визнання договору недійсним та застосування наслідків недійсності правочину,-

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2021 року позивачка звернулась до суду з позовом, мотивуючи вимоги тим, що є власником квартири у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 . Після ознайомлення з договором -11У про надання послуг з управління будинком та додатками до нього усвідомила, що договір не містить обов?язкових додатків, не відповідає типовому, ущімлює права споживачів. Договір від 01.09.2018 не був підписаний на умовах, затверджених зборами співвласників, оскільки був укладений раніше від проведених зборів співвласників про затвердження умов договору, які відбулися 18.09.2018. Відповідач після проведених зборів не повідомив позивача про прийняте рішення та надав договір значно пізніше. Договір не містить обов?язкових додатків, не відповідає типовому. 01.03.2021 відповідач збільшив ціну послуги з управління без рішення загальних зборів та без затвердження зборами нового кошторису витрат на утримання будинку. Відповідач діяв всупереч вимог чинного законодавства, оскільки для укладення договору треба було спочатку провести збори співвласників відповідано до законодавства, погодити зі співвласниками всі істотні умови, перелік послуг та кошторис витрат і лише після цього укладати договір з уповноваженою особою від будинку. Особи, які організували збори співвласників у багатоквартирному будинку, оформляючи протокол та направляючи його на зберігання до виконавчого комітету Сумської міської ради, порушили законодавчі вимоги щодо проведення зборів, а відповідач не дотримався вимог щодо укладення договору.

Уточнивши позовні вимоги, просить визнати договір -11У про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 01.09.2018 недійсним та застосувати наслідки недійсності правочину.

У відзиві на позовну заяву відповідач із позовом не погодився, зазначивши, що 06.07.2018 співвласники будинку провели загальні збори та обрали уповноважену особу з правом підпису для укладання договору з управителем, обрали управителем житлового будинку відповідача. Після цього було надано співвласникам проект договору, з яким вони ознайомлювалися приблизно два місяці, жодних зауважень чи пропозицій відповідачу не надходило. На момент обрання відповідача управителем була чинна постанова Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 №484, якою було затверджено типовий договір про надання послуг з управління будинком. Діючий договір був складений відповідно до типового, розробленого Міністерством розвитку громад і територій України. На даний час договір є діючим попри посилання на невідповідність формі типового договору, разом із цим відповідач, як управитель, позбавлений можливості привести договір у відповідність до типового, форма якого затверджена постановою Кабінету Міністрів України №712 від 05.09.2018. Збори співвласників з цього приводу не відбувались. Договір був затверджений рішенням загальних зборів 18.09.2018, тобто набрав чинності у розумінні ст. 631 ЦК України, а вступив у дію з 01.10.2018, тобто не раніше дати затвердження його умов. Усі нарахування здійснювались з 01.10.2018. Посилаючись на п. 2 ч. 2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», зазначає, що за питання затвердження договору проголосувало достатня кількість голосів власники 58% від загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень, в той час як законом визначено не менше 50%. Протокол зборів перевірений та зберігається правовим управлінням Сумської міської ради. Оскаржуваний договір був перевірений правовим управлінням та департаментом соціального захисту населення Сумської міської ради, оскільки є підставою для нарахування пільг та субсидій.

Позивач оплачувала послуги протягом двох років, тобто фактично визнала договір та його умови, отримувала субсидію, яка нараховувалася на підставі оскаржуваного договору. Позивач брала участь у зборах співвласників 18.09.2018, виступала проти обрання голови та секретаря зборів, хоча у голосуванні з приводу затвердження умов договору не брала. Вносила оплату за послуги з жовтня 2018 року. Могла довідатися про порушене її право як споживача у вересні 2018 року, до суду з позовом звернулася після спливу трирічного строку позовної давності. Просить застосувати наслідки пропущення строку позовної давності.

Доводи стосовно додаткової угоди від 01.02.2021 не можуть слугувати підставою для визнання основного договору недійсним. Просить відмовити у задоволенні позову.

У відповіді на відзив позивачка вказувала, що договір містить низку невідповідностей: п.п. 10 п. 6 суперечить абз. 2 п. 11 договору, площа квартири, яку зазначає управитель у додатку до договору не співпадає з тією, яка занесена у протоколі зборів співвласників. Відсутні додатки та окремі пункти, які передбачені типовим договором. Оскільки 5 вересня 2018 року Кабінетом міністрів України було затверджено нову редакцію типового договору, до зборів співвласників 18.09.2018 відповідач повинен був привести свій варіант договору у відповідність до типового і надати його на ознайомлення споживачам. Підпункт 10 пункту 6 Договору щодо коригування ціни послуги з управління без затвердження зборами співвласників суперечить закону України №417 та ч. 1 ст. 358, ч. 2 ст. 369 ЦК України. Протоколи від 06.07.2018 та від 18.09.2018 не містять 75-відсоткового голосування щодо істотних умов договору переліку та ціни на послуги з управління. Не отримувала субсидію з 01.10.2018, про порушення своїх прав дізналася у період з серпня 2020 по березень 2021 року, коли не отримала вичерпної інформації про облік доходів та витрат по будинку та дізналася про збільшення ціни на послугу з управління.

Ухвалою суду від 30.12.2021 відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання. 02.02.2022 підготовче засідання відкладено у зв?язку з неявкою відповідача. 22.02.2022 протокольною ухвалою суду залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_4 , відкладено розгляд справи. З 24.02.2022 у зв?язку із запровадженням воєнного стану на підставі п. 1 рішення Зборів суддів Зарічного районного суду м. Суми від 24.02.2022 №5 справу було знято з розгляду. 12.05.2022 призначено підготовче засідання на 01.06.2022. 01.06.2022 підготовче засідання відкладено за клопотанням представника позивача. 20.06.2022 ухвалою суду закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

13.07.2022 оголошено перерву у судовому засіданні у зв?язку із закінченням процесуального часу. 11.08.2022 відкладено судове засідання за клопотанням представника позивача.24.08.2022, 05.09.2022 оголошено перерву у судовому засіданні у зв?язку із закінченням процесуального часу. 08.09.2022 розгляд справи відкладено за клопотанням представника позивача. 26.09.2022 відкладено судове засідання за клопотанням представника відповідача. 11.10.2022 відкладено розгляд справи за клопотанням представника позивача.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав із зазначених підстав. Додатково пояснив, що оскаржуваний договір не відповідає типовому. Рішення, яким його затверджено, прийнято із порушенням процедури, а список співвласників, які голосували за нього не відображає дійсні дані щодо площі приміщень, власниками яких вони є. Крім того, у договорі містяться положення, які повинні бути затверджені за рішенням співвласників не менше 75% площі приміщень. Цієї вимоги закону дотримано не було. Просить позов задовольнити.

У судовому засіданні представник відповідача заперечував проти позову. Зазначив, що товариство не вчиняло будь-яких дій, які б порушували права позивача. Редакцію договору було затверджено рішенням загальних зборів співвласників будинку, яке було прийнято із дотриманням встановленої законом процедури. Співвласники не позбавлені права ані змінити особу, що здійснює управління багатоквартирним будинком, ані затвердити договір у редакції, що відповідає типовому договору, затвердженому Кабінетом Міністрів України. Просить відмовити у задоволенні позову.

У судовому засіданні третя особа ОСОБА_4 пояснив, що за рішенням загальних зборів співвласників його було обрано уповноваженою на укладення договору з ТОВ «СПОЖ» особою. Була створена ініціативна група, яка здійснювала повідомлення про наступні збори, надавала співвласникам проект договору на обговорення. Зауваження щодо проекту договору, які були надані деякими співвласниками, були враховані при затвердженні його у остаточній редакції. Договір було затверджено за формою типового договору, яка діяла у попередній редакції, оскільки процедура його укладення та затвердження тривала декілька місяців, і розпочалася до набрання чинності постановою Кабінету Міністрів України, в якій викладено типовий договір надання послуг з управління багатоквартирним будинком у новій редакції. Позивачка, як співвласник у багатоквартирному будинку, протягом усього періоду з укладення договору не вчиняла дій , спрямованих на скликання зборів та зміну управителя будинку або зміну умов договору. Просить відмовити у задоволенні позову.

Вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов задоволенню не підлягає.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 зареєстрована та є власником квартири АДРЕСА_2 (а.с. 7,8).

06.07.2018 були проведені збори співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , результати яких оформлені протоколом з додатками (а.с. 100-113 т. 1). Було обрано уповноваженою особою співвласників з правом підпису для укладення, внесення змін до договору з ТОВ "СПОЖ", здійснення контролю за його виконанням ОСОБА_4 . Було обрано управителем ТОВ "СПОЖ".

Власників квартир було повідомлено про проведення загальних зборів співвласників 18.09.2018 та про порядок денний зборів затвердження умов договору між співвласниками та управителем про надання послуги з управління будинком (а.с. 154 т. 1).

18.09.2018 відбулись збори співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_3 , результати яких оформлені протоколом. У протоколі зазначено, що загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку - 76 осіб, у зборах брали участь 38 осіб, яким належить приміщення загальною площею 1997,22 кв.м., , у письмовому опитуванні брали участь 11 осіб, яким належать приміщення загальною площею 495,78 кв.м.

Другим питанням порядку денного зборів було затвердження умов договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком з ТОВ "СПОЖ", рішення було прийняте, "за" проголосували, з уразуванням листків опитування, співвласники, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 2207,62 кв.м., що становить 58% від площі будинку (а.с. 21-34, 114 т. 1).

Товариством з обмеженою відповідальністю «Сумське підприємство обслуговування житла» (ТОВ «СПОЖ») в особі ОСОБА_5 та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_3 в особі ОСОБА_4 , що діяв на підставі протоколу зборів, було укладено договір - 11У від 01.09.2018 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Відпоповідно до п. 1 вказаного договору управитель зобов?язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , а співвласники зобов?язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами договору.

Список співвласників, площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності, станом на дату укладення договору, зазначаються у додатку 1 до договору, що є його невід?ємною частиною.

Договором визначено право управителя, зокрема, виконувати коригування ціни послуги з управління багатоквартирним будинком при змінах чинного законодавства, а саме підвищенні мінімальної заробітної плати та ціни на електроенергію, без затвердження зборами співвласників за підписом уповноваженої особи. Про зміни ціни на послугу повідомити співвласників шляхом оголошень та через розміщення у квитанціях МЕІРЦ (пп. 10 п. 6 Договору).

Пунктом 11 договору передбачено, що управитель щороку, не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення строку дії цього договору звітує перед співвласниками про виконання кошторису витрат відповідно до п. 7 пп. 12 цього договору та подає співвласникам на погодження новий кошторис витрат.

Новий кошторис витрат підлягає погодженню співвласниками шляхом прийняття відповідного рішення у порядку, встановленому законом, з подальшим внесенням змін до цього договору. У випадку, якщо новий кошторис співвласниками не погоджено, продовжує діяти раніше погоджений кошторис витрат.

Пунктом 29 договору передбачено, що він набуває чнності з 01.09.2018 року та укладається строком на 1 рік. Відповідно до пункту 30 договору якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна зі сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік.

Договір має додатки, які є його невідємною частиною: додаток 1 "список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності", додаток 2 "Періодичність, виконання (надання)" робіт (послуг) з утримання будинку та прибудинкової території", додаток 3 - "кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території" (а.с. 9-16, 227 т. 1).

У квітні 2021 року позивачка та інші співвласники звертались до ГУ Держпродспоживслужби зі скаргою щодо порушення відповідачем прав споживачів, за результатами розгляду якої була проведена перевірка та видано припис, яким зобов`язано відповідача у разі прийняття відповідного рішення співвласниками заключити договір, який відповідає вимогам типового, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 №712 (а.с. 58-66 т.1).

Позивачці нараховується плата за комунальні послуги, виходячи із загальної площі 35,04 кв.м.(а.с. 115-117 т. 1).

Відповідно до даних технічного паспорта на квартиру площа квартири, що перебуває у власності позивачки становить 33,50кв.м., площа балкона 2,90 кв.м. (а.с. 119,120 т. 1).

ТОВ «МЕІРЦ» надано обігову відомість по особовим рахункам за період з 01.08.2022 по 31.08.2022, якою визначено загальну та опалювальну площу приміщень у багатоквартирну будинку по АДРЕСА_3 . З неї вбачається, що площа квартири позивачки становить 35,82 кв.м., опалювальна 33,50 кв.м. (а.с. 12 т. 2).

Надана копія технічної документації на житловий будинок, яка містить інформацію щодо загальної площі квартир у будинку по АДРЕСА_3 , у тому числі площу квартири позивачки 34,20 кв.м. (а.с. 14-57 т. 2).

Свідок ОСОБА_6 , яка є власником квартири у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_3 пояснила, що відповідач не співпрацює зі співвласниками та не виконує у повному обсязі та належним чином свої обов?язки по управлінню будинком. Не отримувала повідомлень про збори, проекту договору на ознайомлення та укладеного договору. Не брала участі у зборах, на яких був затверджений оскаржуваний договір.

Свідок ОСОБА_7 , який є мешканцем у будинку по АДРЕСА_3 , пояснив, що загальні збори скликались із порушенням передбаченої законом процедури, проект договору містив ряд невідповідностей, які він запропонував усунути. Фактично витання щодо умов договору не обговорювались на зборах. Остаточний текст договору не надавався співвласникам.

Порядок прийняття рішень щодо управління бьагатоквартирним будинком зборами співвласників врегульовано статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», відповідно до якої співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Відповідно до п. 2, 3, 4,6 ч. 2 ст. 10 зазначеного закону до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників.

Відповідно до ч.ч. 4-12 статті 10 наведеного закону повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників має бути вручено не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів у письмовій формі кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до кожного під`їзду багатоквартирного будинку.

Повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний. До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що будуть розглядатися на зборах.

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 75 відсотків загальної кількості співвласників, а рішення з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 50 відсотків загальної кількості всіх співвласників.

Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ("за", "проти", "утримався"), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

У протоколі обов`язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім`я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною шостою цієї статті кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням.

Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання - це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти "за", "проти" або "утримався". Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім`я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання "так", "ні" або "утримався", особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування.

Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання.

Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення чи винагороджувати їх за це в будь-якій формі.

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.

Протокол зборів співвласників з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, складається не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в управителя, а другий передається на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.

Порядок зберігання виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад протоколів зборів співвласників та розміщення ними на офіційному веб-сайті інформації про рішення, прийняті такими зборами, встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під`їзду.

Рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.

За рішенням зборів співвласників повноваження щодо прийняття рішень стосовно спільного майна, яким користується лише певна група співвласників (співвласники квартир та нежитлових приміщень, розташованих в одному під`їзді або секції багатоквартирного будинку, тощо), за умови що при цьому не порушуються права інших співвласників, можуть бути передані цій групі співвласників. Такі рішення стосовно спільного майна приймаються зборами зазначеної групи співвласників у порядку, передбаченому частинами четвертою - шостою, восьмою - одинадцятою цієї статті.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень відповідної групи (під`їзд, секція багатоквартирного будинку тощо). Якщо одна особа є власником квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень відповідної групи (під`їзд, секція багатоквартирного будинку тощо), рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більш як 75 відсотків загальної кількості співвласників усіх квартир та нежитлових приміщень відповідної групи (під`їзд, секція багатоквартирного будинку тощо).

Відповідно до статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.

Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: 1) перелік послуг; 2) вимоги до якості послуг; 3) права і обов`язки сторін; 4) відповідальність сторін за порушення договору; 5) ціна послуг; 6) порядок оплати послуг; 7) порядок і умови внесення змін до договору; 8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.

Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов`язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом управителя.

Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.

Судом встановлено, що ініціювання укладення оскаржуваного договору та процедура його погодження була розпочата у липні 2018 року. На той час був чинний типовий договір про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд у редакції, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 20.09.2009 №484. Проект договору та укладений договір, який датований 01.09.2018, відповідає типовому у редакції зазначеної постанови. Разом із тим, постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 р. № 712 було затверджено новий типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Вказана постанова набрала чинності 13.09.2018.

На переконання суду, доводи позивача щодо невідповідності укладеного договору та окремих його положень типовому у редакції, яка діяла на час затвердження договору зборами співвласників не може бути підставою для визнання договору недійсним, оскільки ініціювання та початок процедури укладення договору, обговорення його проекту, що тривало більше 2 місяців, відбулось до прийняття Кабінетом Міністрів України постанови, якою затверджено новий типовий договрір про обрання управителя. Договір було укладено строком на 1 рік із можливістю пролонгації, при цьому за період з 2018 року жодна зі сторін не повідомила про відмову від договору та не ініціювала питання щодо внесення змін до нього або приведення у відповідність до типового. При цьому оскаржуваний договір містить усі істотні умови, які передбачені ч. 4 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Зазначення дати у договорі дати його укладення - 01.09.2018, тобто раніше, ніж його було затверджено зборами співвласників не впливає на правомірність оскаржуваного договору та не порушує права позивача, як співвласника, оскільки як вбачається з рахунків на оплату комунальних послуг та не заперечується позивачем оплата послуг з управління, яка передбачена оскаржуваним договором, почала нараховуватись за період з 01.10.2018, тобто після затвердження договору зборами співвласників.

Доводи позивача відносно того, що рішення про затвердження умов договору не було прийняте, оскільки за нього проголосувала недостатня кількість співвласників не грунтуються на вимогах закону.

Як зазначено вище, частиною 6 статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Наведеною нормою, з урахуванням положень п. 2 ч. 2 цієї статті передбачено, що для прийняття рішення про визначення управителя, затвердження та зміну умов договору з управителем достатньо голосів власників приміщень, площа яких є більшою ніж 50% від загальної площі приміщень у багатоквартирному будинку. Зі змісту протоколу загальних зборів від 18.09.2018 та додатків до нього вбачається, що за прийняття рішення про затвердження умов договору проголосували власники 58% приміщень. Це є достатньою кількістю голосів для прийняття рішення. За інформацією щодо площі приміщень співвласників, яка надана ТОВ «МЕІРЦ» та за даними технічного паспорта на будинок фактична площа деяких приміщень співвласників не збігається із зазначеною у протоколі загальних зборів співвласників. Однак суд зазначає, що вказане не впливає на результат голосування, оскільки підтверджена документально площа приміщень співвласників, які брали участь у загальних зборах та голосували за затверждення умов договору з ТОВ «СПОЖ» є більшою, ніж 50% загальної площі всіх квартир та приміщень багатоквартирного будинку та є достатньою для прийняття рішення.

Доводи позивача щодо нечесної конкуренції з боку ТОВ «СПОЖ» суд вважає безпідставними. Як вбачається з копії оголошення, яке було розміщено у загальнодоступному місці будинку ТОВ «Спож» повідомляло про необхідність співвласникам визначитися з формою управління будинком та роз?яснено, що у випадку не створення ОСББ або не обрання управителя будинок з 01.07.2018 може залишитись без обслуговування (а.с. 153 т. 1). Таке розміщення оголошення не суперечить вимогам Закону України «Про захист прав споживачів» та не порушує прав або інтересів співвласників будинку, які були вільні у виборі форми управління багатоквартирним будинком та управителя, з вересня 2018 року не вживали дій щодо зміни управителя або створення об?єднання співвласників багатоквартирного будинку. Судом не встановлено вчинення будь-яких дій з боку ТОВ «СПОЖ», які б перешкоджали співвласникам у цьому.

Відсутність у матеріалах справи доказів направлення у порядку, передбаченому ч. 10 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників не впливає на правомірність оскаржуваного рішення.

Інші доводи позивача також не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного рішення та задоволення позову.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

За результатами розгляду справи судом не встановлено порушення відповідачем прав чи інтересів позивача внаслідок укладення оскаржуваного договору. Окремі недоліки, допущені під час проведення процедури його укладення та затвердження, не можуть бути підставою для визнання недійсним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Крім того, суд зазначає, що наведеними вище положеннями закону передбачено право співвласників на внесення змін до договору про управління будинком, укладення іншого договору та вільний вибір управителя. Співвласники будинку по АДРЕСА_3 не скористалися таким правом протягом усього періоду дії оскаржуваного договору. За таких обставин, суд не вбачає передбачених законом підстав для задоволення позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 200, 247, 263-265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сумське підприємство обслуговування житла» про визнання договору недійсним договору №11-У від 01 вересня 2018 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком та застосування наслідків недійсності правочину відмовити у зв?язку з необгрунтованістю.

Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Позивач: ОСОБА_3 , адреса проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «СПОЖ», місце знаходження: вуд. Харківська, буд. 38, кв. 37, м. Суми, .

Третя особа: ОСОБА_4 , місце проживання: АДРЕСА_5 , РНОКПП суду не відомий.

Повний текст рішення складено 15.11.2022.

Суддя О.О. Ніколаєнко