Справа № 462/3834/22
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 жовтня 2022 року Залізничний районний суд м.Львова у складі:

головуючого судді Колодяжного С.Ю.

з участю секретаря судового засідання Петришак С.Б.

представника позивача ОСОБА_1

представника третіх осіб ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду у м.Львові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Проперті», треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Сатс», Товариство з обмеженою відповідальністю «Маркет-Матс», про відшкодування збитків,

встановив:

ОСОБА_3 в липні 2022 року звернулася в суд з позовом про відшкодування з Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Проперті» (далі ТОВ «Капітал Проперті») збитків.

В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що 07.06.2018 року між ПАТ «Банк Січ» та нею на забезпечення грошових зобов`язань Товариства з обмеженою відповідальністю «Сатс» (далі ТОВ «Сатс») за Кредитним договором № 133/18 від 07.06.2018 року, був укладений іпотечний договір із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, за умовами якого позивач передала в іпотеку банку належне їй нерухоме майно: нежитлові будівлі загальною площею 3162,5 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які складаються з: будівлі під літ. А-3 (адмінкорпус) площею 735,4 кв. м, будівлі під літ. Б- 2 (виробничий) площею 1651,1 кв. м, будівлі під літ. В-1 (гараж) площею 234,9 кв.м, будівлі під літ. Г-1 (гараж) площею 302,7 кв. м, будівлі під літ. Д-1 (гараж) площею 213,2 кв. м, будівлі під літ. Ж- 1 (гараж) площею 12,1 кв.м, будівлі під літ. З-1 (прохідна) площею 13,1 кв. м., а також земельну ділянку площею 0,8913 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :05:017:0058. Вказаний кредитний договір було забезпечено також шляхом укладення 07.06.2018 року договору поруки № 134/18 між ПАТ «Банк Січ» і Товариством з обмеженою відповідальністю «Маркет-Матс» (далі ТОВ «Маркет-Матс»), за яким останнє зобов`язалося відповідати перед кредитором солідарно в повному обсязі за своєчасне та повне виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором. У зв`язку з невиконанням ТОВ «Сатс» зобов`язань з повернення кредиту за кредитним договором утворилась заборгованість, з метою погашення якої ТОВ «Капітал Проперті», до якого згідно договорів від 12.06.2020 року із ПАТ «Банк Січ» перейшли права вимоги за вказаними кредитним договором та договором іпотеки, здійснив 05.08.2020 року продаж предмета іпотеки - нерухомого майна, належного позивачу, за ціною 2700000 грн., грошові кошти від реалізації спрямовані на погашення кредитної заборгованості.

Зазначила, що відповідачем порушено вимоги ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку» та умови іпотечного договору, оскільки позивач не була сповіщена про намір кредитора (іпотекодержателя) відчужити предмет іпотеки. Зокрема, у вимогах про усунення порушень зобов`язання за кредитним договором, надісланих ПАТ «Банк Січ» 04.02.2020 року та 07.05.2020 року позивачу, відсутня ціна продажу предмету іпотеки, не вказано способу позасудового врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя за іпотечним договором, шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Вказаних повідомлень позивачем отримано не було з невідомих причин, а новим іпотекодержателем ТОВ «Капітал Проперті» після відступлення прав вимог за кредитним договором та договором іпотеки жодні повідомлення та вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки позивачу взагалі не надсилалися.

Також вказує на те, що продаж предмета іпотеки здійснено за договором купівлі-продажу від 05.08.2020 року за ціною нижчою за звичайну ціну на такий вид майна, що суперечить вимогам ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку».

Ціна майна, за якою було звернено стягнення на предмет іпотеки, була визначена відповідно до висновків ТОВ «Оціночна фірма «Результат» від 05.08.2020 року, згідно яких ринкова вартість будівлі загальною площею 3162,50 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 станом на 05.08.2020 р. складає 2000000 грн., без ПДВ, та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий № :05:017:0058, загальною площею 0,8913 га, станом на 05.08.2020 року становить 700000 грн., без ПДВ.

Недостовірність вказаних висновків та, відповідно, ціни реалізації стверджується тим фактом, що згідно з п.п. 1.3, 1.4 іпотечного договору, при його укладенні сторонами була погоджена ринкова вартість предмета іпотеки, яка згідно зі звітами, виконаним суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Глобал Апрайзер Груп» станом на 30.05.2018 року становила: нежитлових будівель 25316000 грн., без ПДВ (більше у 12 разів), земельної ділянки 6478500 грн., без ПДВ (більше у 9 разів).

Водночас, у відповідних звітах про експертну оцінку підтверджено, що така проводилася без безпосереднього огляду об`єкту оцінки, шляхом застосування порівняльного підходу оцінки нерухомого майна; зіставлення об`єкта оцінки та об`єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об`єкта порівняння, ціна одиниці площі чи об`єму тощо. В цих умовах якість вихідних документальних даних та іншої інформації, яка застерігається оцінювачем відповідно до п.56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» відіграє важливе значення для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.

Крім цього, відповідно до незалежної експертної оцінки №0820/21 від 20.08.2021 року вартість предмета іпотеки складає 28658000 грн.

Також, на підставі заяви позивача проводиться досудове розслідування по кримінальному провадженні № 0000244 від 15.08.2020 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.4 ст.358 КК України. В ході слідства проведена комплексна судова оціночно-будівельна та оціночно-земельна експертиза, за висновком якої від 18.02.2022 року № 5404/5405/6342-6344 встановлено, що ринкова вартість об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер 101, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 станом на 05.08.2020 року могла становити 16941513 грн., а ринкова вартість земельної ділянки кадастровий номер :05:017:0058, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 05.08.2020 року могла становити 8935817,00 грн.

За наведених обставин позивач вважає, що предмет іпотеки було продано за очевидно заниженою ціною в результаті неправильної оцінки, що була нижчою за звичайні ціни на цей вид майна, тому їй було спричинено збитки, що підлягають відшкодуванню в розмірі 23177330 грн., як різниця між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього (16941513 грн. + 8935817,00 грн.) (2000000 грн. + 700 000 грн.).

Ухвалою Залізничного районного суду м.Львова від 03.08.2022 року відкрито провадження у справі, розгляд справи вирішено проводити в порядку загального позовного провадження. Відповідачу встановлено п`ятнадцятиденний строк для подання відзиву на позовну заяву.

У відзиві на позовну заяву, який надійшов до суду 29.08.2022 року, директор ТОВ «Капітал Проперті» Гладишенко М.І. зазначає, що позовна заява ОСОБА_3 є безпідставною та необґрунтованою, оскільки відповідачем було належним чином виконано покладені на нього договором та законом зобов`язання, відповідно відсутні підстави для притягнення його до цивільно-правової відповідальності у вигляді відшкодування збитків позивачу.

Зазначає, що доводи позивача зводяться до ніби-то порушення відповідачем процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Проте, такі обставини вже були предметом розгляду судом у справі № 462/5098/20 за позовом ОСОБА_3 до ТОВ «Капітал Проперті», ОСОБА_4 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Войтовського В.С. про захист права власності шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про право власності, витребування нерухомого майна, та не знайшли свого підтвердження і рішенням Залізничного районного суду м.Львова від 24.02.2021 року в задоволенні такого позову було відмовлено.

Щодо доводів ОСОБА_3 про необґрунтовану ціну продажу предмету іпотеки, то зазначає, що ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку» передбачає єдиною підставою для притягнення іпотекодержателя до відповідальності перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу, у вигляді відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, є встановлення ціни або не за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, або не на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності. Позивач не заперечує наявності звіту про оцінку майна, на яке було звернуто стягнення, що був виконаний суб`єктом оціночної діяльності, тобто, ціна, за якою було звернуто стягнення на предмет іпотеки не була самостійно визначена іпотекодерждателем. Даний звіт на сьогоднійшній день не визнаний недійсним чи таким, що не підлягає використанню, відповідно надання іншого звіту, який містить інші відомості щодо вартості майна не дає йому перевагу над іншим таким же звітом. Тому вважає, що відсутні підстави для покладення на відповідача відповідальності у порядку, визначеному ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку», у зв`язку з відсутністю підстав для застосування даної правової норми. Що стосується посилання позивача на висновок судово-будівельної експертизи від 18.02.2022 року, то відповідач вважає, що такий містить численні помилки, описки та не враховує всі складові частини об`єкта нерухомого майна, відносно якого проводилось дослідження, тому результати експертизи були умисно спотворені експертом і, відповідно, висновок не відображає реальної вартості майна.

В судовому засіданні при розгляді справи по суті представник позивача адвокат Давидов О.А. позов підтримав, покликаючись на мотиви такого, який просить задовольнити.

Представник третіх осіб ТОВ «Сатс» і ТОВ «Маркет-Матс» - адвокат Ільницький О.В. під час розгляду справи по суті зазначив, що позов є обґрунтованим, наявні підстави для відшкодування позивачу із ТОВ «Капітал Проперті» заявленої суми збитків, оскільки відповідачем не дотримано порядку звернення стягнення на предмет іпотеки як щодо повідомлення іпотекодавця про намір укласти договір купівлі-продажу, так і щодо належної оцінки іпотечного майна на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Відповідач ТОВ «Капітал Проперті», будучи належним чином повідомленим про час, день та місце розгляду справи, не забезпечив явку в судові засідання у справі свого уповноваженого представника, про причини неявки такого в судове засідання з розгляду справи по суті суд не повідомив.

Заслухавши пояснення представників позивача і третіх осіб, пояснення експерта Рубцової Г.В., перевіривши доводи і аргументи сторін, викладені в заявах по суті справи, дослідивши докази та з`ясувавши дійсні обставини справи, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до положень ст.2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно з положеннями ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Зі змісту ст.76-80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Докази повинні відповідати ознакам належності, допустимості, достовірності, а їх сукупність - достатності.

Статтями 12, 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, передбачених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно зі ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Судом встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 13.06.2012 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Давидовою Н.І. за реєстровим № 953, позивачка ОСОБА_3 придбала в ТОВ «Фотоніка» нежитлові будівлі загальною площею 3162,5 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 та складаються з: будівлі під літ. А-З (адмінкорпус) площею 735,4 кв. м, будівлі під літ. Б-2 (виробничий) площею 1651,1 кв. м, будівлі під літ. В-1 (гараж) площею 234,9 кв.м, будівлі під літ. Г-1 (гараж) площею 302,7 кв. м, будівлі під літ. Д-1 (гараж) площею 213,2 кв. м, будівлі під літ. Ж-1 (гараж) площею 12,1 кв.м, будівлі під літ. 3-1 (прохідна) площею 13,1 кв. м., а 11.02.2015 року за договором купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Міхновим О.В. за реєстровим № 277, ОСОБА_3 придбала у Львівської міської ради земельну ділянку площею 0,8913 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :05:017:0058

07.06.2018 року між ПАТ «Банк Січ» і ТОВ «Сатс» було укладено кредитний договір № 133/18, за умовами якого, банк зобов`язується надати позичальнику кредит, шляхом відкриття відновлювальної кредитної лінії у сумі, яка не може перевищувати 3000000 грн., з датою остаточного повернення всіх отриманих в межах кредитної лінії сум кредиту 06.06.2019 року.

Договором № 137/19 від 06.06.2019 року про внесення змін до кредитного договору про надання кредиту на умовах кредитної лінії № 133/18 від 07.06.2018 року було змінено дату остаточного повернення всіх отриманих в межах кредитної лінії сум кредиту 31.01.2020 року або протягом 10 (десяти) календарних днів з моменту отримання письмової вимоги банку.

В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 07.06.2018 року між ПАТ «Банк Січ» і ТОВ «Маркет-Матс» було укладено договір поруки №134/18, за умовами якого поручитель зобов`язується перед банком відповідати за належне виконання позичальником зобов`язань, що випливають з кредитного договору.

В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 07.06.2018 року між ПАТ «Банк Січ» та ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Давидовою Н.І. за реєстровим № 452, згідно якого предметом іпотеки є: нежитлові будівлі загальною площею 3162,5 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які складаються з: будівлі під літ. А-З (адмінкорпус) площею 735,4 кв. м, будівлі під літ.Б-2 (виробничий) площею 1651,1 кв. м, будівлі під літ. B-1 (гараж) площею 234,9 кв.м, будівлі під літ. Г-1 (гараж) площею 302,7 кв. м, будівлі під літ. Д-1 (гараж) площею 213,2 кв. м, будівлі під літ. Ж-1 (гараж) площею 12,1 кв.м, будівлі під літ. 3-1 (прохідна) площею 13,1 кв. м. та земельна ділянка площею 0,8913 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :05:017:0058. Пункт 5.2. вказаного договору є застереженням, відповідно до якого, іпотекодержателю надається право звернути стягнення на предмет іпотеки за цим договором.

Відповідно до договору про внесення змін до іпотечного договору із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеного 06.06.2019 року між ПАТ «Банк Січ» та ОСОБА_3 , кінцевою датою повернення усіх сум кредиту у межах відкритою іпотекодержателем відновлювальної кредитної лінії встановлено 31.01.2020 року.

У зв`язку з невиконанням ТОВ «Сатс» зобов`язань щодо повернення кредиту за кредитним договором утворилась заборгованість.

ПАТ «Банк Січ» надіслало іпотекодавцю ОСОБА_3 письмові вимоги №141/11-1 від 04.02.2020 року та №818/11 від 07.05.2020 року про усунення порушення зобов`язання за кредитним договором №133/18.

ПАТ «Банк Січ» відправило позичальнику ТОВ «Сатс» письмові вимоги №140/11-1 від 04.02.2020 року та 817/11 від 07.05.2020 року про повернення кредиту за сплату заборгованості за кредитним договором №133/18.

Також, ПАТ «Банк Січ» надіслало поручителю ТОВ «Маркет-Матс» письмові вимоги №142/11-1 від 04.02.2020 року та №818-11 від 07.05.2020 року про виконання забезпечених порукою зобов`язань за кредитним договором №133/18.

Згідно розрахунку ПАТ «Банк Січ» заборгованість ТОВ «Сатс» за кредитним договором №133/18 від 07.06.2018 року станом на 11.06.2020 року становить 2780796,08 грн.

12.06.2020 року між ПАТ «Банк Січ» та ТОВ «Капітал Проперті» був укладений договір №263/20 про відступлення прав вимоги за договором поруки, зі змісту якого вбачається, що між цими ж сторонами було укладено договір №262/20 про відступлення прав вимоги за кредитним договором №133/18, за яким ПАТ «Банк Січ» збов`язалося відступити усі права і вимоги за договором поруки №134/18 на користь ТОВ «Капітал Проперті».

15.06.2020 року ПАТ «Банк Січ» направило ОСОБА_3 , ТОВ «Сатс», ТОВ «Маркет-Матс» письмові повідомлення №1089/142, 1090/142, 1091/142 про відступлення прав вимоги за кредитним, іпотечним та договором поруки на користь ТОВ «Капітал Проперті».

20.06.2020 року між ПАТ «Банк Січ» і ТОВ «Капітал Проперті» укладений договір про відступлення прав за іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С., реєстровий №1242, відповідно до якого новим іпотекодержателем стало ТОВ «Капітал Проперті».

З вищенаведеного вбачається, що ПАТ «Банк Січ» відступило на користь ТОВ «Капітал Проперті» усі права та вимоги за кредитним договором №133/18, договором поруки №134/18 та іпотечним договором із застереженням про задоволенням вимог іпотекодержателя від 07.06.2018 року.

Згідно довідки ТОВ «Капітал Проперті» від 05.08.2020 року №73-1/20 розмір заборгованості ТОВ «Сатс» за кредитним договором №133/18 від 07.06.2018 року перед ТОВ «Капітал Проперті» станом на 05.08.2020 року становить 2782449,27 грн.

05.08.2020 року ТОВ «Оціночна Фірма «Результат» за замовленням ТОВ «Капітал Проперті» здійснило оцінку вартості вищезазначеного нерухомого майна та відповідно до висновків оцінювача ринкова вартість нежитлових будівель, загальною площею 3162,50 кв.м., на АДРЕСА_1 становить 2000000 грн., а ринкова вартість земельної ділянки, кадастровий №:05:017:0058, загальною площею 0,8913 га, становить 700000 грн.

05.08.2020 року між ТОВ «Капітал Проперті» та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. за реєстровим № 1936, відповідно до якого нежитлові будівлі загальною площею 3162,5 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які складаються з: будівлі під літ. А-З (адмінкорпус) площею 735,4 кв. м, будівлі під літ.Б-2 (виробничий) площею 1651,1 кв. м, будівлі під літ. B-1 (гараж) площею 234,9 кв.м, будівлі під літ. Г-1 (гараж) площею 302,7 кв. м, будівлі під літ. Д-1 (гараж) площею 213,2 кв. м, будівлі під літ. Ж-1 (гараж) площею 12,1 кв.м, будівлі під літ. 3-1 (прохідна) площею 13,1 кв. м. та земельна ділянка площею 0,8913 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :05:017:0058,були передані у власність ОСОБА_4 за 2740000 грн., що підтверджується актом-приймання передачі до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 05.08.2020 року.

Обґрунтовуючи позовні вимоги про відшкодування збитків, ОСОБА_3 посилається на те, що кредитором/іпотекодержателем не дотримано порядку повідомлення згідно зі ст.38 Закону України «Про іпотеку» про укладення договору купівлі-продажу на підставі іпотечного договору, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і порушено її переважне право на придбання предмету іпотеки, а також на те, що належні їй нежитлові будівлі і земельна ділянка на АДРЕСА_1 продані за значно нижчою ціною, у результаті чого позивачу спричинено збитки. При цьому позивач посилається на висновок комплексної судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи № 5404/5405/6342-6344 від 18.02.2022 року, відповідно до якого встановлено, що станом на 05.08.2020 року ринкова вартість предмета іпотеки становить 25877330 грн.

Статтею 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.

Отже, об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес, саме вони є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Відповідно до ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Відповідно до ч.1 ст.1166 ЦК України майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі, яка її завдала.

Згідно зі ст.1192 ЦК України, з урахуванням обставин справи суд за вибором потерпілого може зобов`язати особу, яка завдала шкоду майну, відшкодувати її в натурі (передати річ того ж роду і такої ж якості, полагодити пошкоджену річ тощо) або відшкодувати завдані збитки у повному обсязі. Розмір збитків, що підлягають відшкодуванню потерпілому, визначається відповідно до реальної вартості втраченого майна на момент розгляду справи або виконання робіт, необхідних для відновлення пошкодженої речі.

У пункті 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 27 березня 1992 року № 6 «Про практику розгляду судами цивільних справ за позовами про відшкодування шкоди» судам роз`яснено, що шкода, заподіяна особі та майну громадянину, підлягає відшкодуванню в повному обсязі особою, яка її заподіяла, за умови, що дії останньої були неправомірними, між ними і шкодою є безпосередній причинний зв`язок та є вина зазначеної особи.

Відповідно до ч.1 ст.22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування.

Відповідно до частини другої статті 22 ЦК України, збитками є:

1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);

2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

Відшкодування збитків є однією із форм або заходів цивільно-правової відповідальності, яка вважається загальною або універсальною саме в силу правил ст.22 ЦК України, оскільки частиною першою визначено, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Тобто порушення цивільного права, яке потягнуло за собою завдання особі майнових збитків, саме по собі є основною підставою для їх відшкодування.

Згідно зі ст.1 Закону України «Про іпотеку» (дане положення Закону та інші наведені у цьому судовому рішенні в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно із ч.1 ст.7 цього Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (ст.12 Закону України «Про іпотеку»).

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачені підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зокрема, частиною першою цієї статті передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Частиною 1 ст.38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Згідно з ч.5, 6 ст.38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Що стосується доводів позивача про порушення відповідачем процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в частині повідомлення іпотекодержателем згідно зі ст.38 Закону України «Про іпотеку» про укладення договору купівлі-продажу на підставі іпотечного договору, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, то такі вже досліджувались і таким вже була дана оцінка судом при розгляді справи № 462/5098/20.

Так, рішенням Залізничного районного суду м.Львова від 24.02.2021 року, яке залишене без змін постановою Львівського апеляційного суду від 04.10.2021 року, було відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_3 до ТОВ «Капітал Проперті», ОСОБА_5 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Войтовського В.С. про захист права власності шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про право власності, витребування нерухомого майна.

При цьому суд першої інстанції встановив обставини того, що ПАТ «Банк Січ» (первісний іпотекодержатель) 04.02.2020 року та 07.05.2020 року направило на адресу ОСОБА_3 письмові вимоги про усунення порушення зобов`язання за кредитним договором №133/18, та, проаналізувавши зміст цих повідомлень, дійшов висновку, з яким погодився також і суд апеляційної інстанції, про дотримання кредитором/іпотекодержателем порядку повідомлення іпотекодавця про наслідки, передбачені ст.38 Закону України «Про іпотеку», в тому числі - про укладення договору купівлі-продажу на підставі іпотечного договору, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, а відтак твердження позивачки про неповідомлення її про наявність підстав для застосування позасудових шляхів задоволення вимог іпотекодержателя, а також про порушення переважного права на придбання предмету іпотеки спростовуються наявними в матеріалах справи доказами.

Одним з основоположних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, яка передбачає дотримання принципу res judicata, тобто принципу остаточності рішення, згідно з яким жодна зі сторін не має права домагатися перегляду остаточного і обов`язкового рішення лише з метою повторного слухання справи і постановлення нового рішення. Відхід від цього принципу можливий лише тоді, коли він зумовлений особливими і непереборними обставинами (п.46 рішення у справі «Устименко проти України», п.п. 51,52 рішення у справі «Рябих проти Росії», п.31 рішення у справі «Марушин проти Росії», п.61 рішення у справі «Брумареску проти Румунії»). Перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію, а сама можливість існування двох точок зору на один предмет не є підставою для нового розгляду. Винятки із цього принципу можуть мати місце лише за наявності підстав, обумовлених обставинами важливого та вимушеного характеру (п.40 рішення Європейського суду з прав людини від 03.04.2008 у справі «Пономарьов проти України»).

Крім того, в ч.4 ст.82 ЦПК України визначено, що обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Отже, преюдиційно встановлений рішенням Залізничного районного суду м.Львова від 24.02.2021 року у справі № 462/5098/20 та підтверджений постановою Львівського апеляцінйого суду від 04.10.2021 року факт дотримання кредитором/іпотекодержателем порядку повідомлення іпотекодавця про наслідки, передбачені ст.38 Закону України «Про іпотеку», в тому числі - про укладення договору купівлі-продажу на підставі іпотечного договору та непорушення переважного права ОСОБА_3 на придбання предмету іпотеки не підлягає доказуванню, оскільки його істинність вже встановлено у рішенні і немає необхідності встановлювати його знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу, що призвело би до порушення принципу правової визначеності.

Суд відхиляє доводи позивача, які не були предметом дослідження у справі № 462/5098/20, що новий кредитор ТОВ «Капітал Проперті» не виконав обов`язку щодо повідомлення іпотекодавця про усунення порушення зобов`язання і звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку ч.1 ст.35 та ст.38 Закону України «Про іпотеку», тому не мав права відчужувати іпотечне майно, оскільки за змістом ч.4 ст.38 Закону України «Про іпотеку», якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили після їх повідомлення в порядку ч.1 ст.38 цього Закону наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд, а згідно з п.1.3 договору від 12.06.2020 року про відступлення прав за іпотечним договором, права первісного іпотекодержателя за договором іпотеки передаються новому іпотекодержателю в тому стані, в якому вони існують на дату укладення цього договору, тому до ТОВ «Капітал Проперті» перейшло право іпотекодержателя, передбачене ч.4 ст.38 Закону України «Про іпотеку», продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд, вже на тій стадії, коли особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати.

Разом з тим, даючи правову оцінку такій підставі відшкодування збитків, яка передбачена ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку», тобто продажу предмету іпотеки за ціною, нижчою за звичайні ціни на цей вид майна, суд виходить з наступного.

Як встановлено судом, суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Оціночна Фірма «Результат» в день продажу предмета іпотеки була проведена оцінка, згідно з якою станом на 05.08.2020 року ринкова вартість нежитлових будівель, загальною площею 3162,50 кв.м, на АДРЕСА_1 становить 2000000 грн., а ринкова вартість земельної ділянки, кадастровий №:05:017:0058, загальною площею 0,8913 га, - 700000 грн.

Вказана оцінка була проведена на замовлення ТОВ «Капітал Проперті» і відповідні звіти про оцінку були використані відповідачем для проведення процедури продажу предмета іпотеки. Продаж предмета іпотеки здійснено за 2740000 грн.

Проте, сама лише наявність звітів про оцінку майна від 05.08.2020 року, як стверджує керівник ТОВ «Капітал Проперті» у відзиві, не може бути достатньою підставою для спростування доводів позивача про продаж предмета іпотеки за ціною значно нижчою за звичайні ціни на такий вид майна.

Так, згідно з п.п. 1.3, 1.4 іпотечного договору, при його укладенні сторонами була погоджена ринкова вартість предмета іпотеки, яка згідно зі звітами, виконаним суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Глобал Апрайзер Груп» (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №422/15 виданий ФДМ України 25.05.2015 року) станом на 30.05.2018 року становила: нежитлових будівель 25316000 грн., без ПДВ, та земельної ділянки 6478500 грн., без ПДВ.

Також, відповідно до наданого позивачем висновку оцінювача ТОВ «ГАЛ-СВІТ» (сертифікат субєкта оціночної діяльності № 749/19 виданий ФДМ України 30.09.2019 року) про вартість майна від 20.08.2021 року вартість нежитлових будівель загальною площею 3162,5 кв.м та земельної ділянки площею 0,8913 га кадастровий номер :05:017:0058 за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 31.07.2021 року складає 28658000 грн. Щодо такого звіту про оцінку майна Товарною біржею «Українська міжрегіональна» проведено рецензування і 20.08.2021 року надано рецензію № 0820/21 з висновком про відповідність звіту вимогам-нормативно-правових актів з оцінки майна.

Таким чином, згідно оцінок різних суб`єктів оціночної діяльності, зроблених відповідно більш ніж за два роки та через рік після продажу 05.08.2020 року предмета іпотеки, ринкова вартість такого предмета іпотеки значно перевищує ціну його продажу у 2740000 грн., а саме: за ринковою вартістю погодженою сторонами в іпотечному договорі більш ніж у 11 разів, а за ринковою вартістю згідно звіту від 20.08.2021 року більш ніж у 10 разів.

Відповідачем не надано доказів на підтвердження обставин чи факторів (зміна курсу валют, пошкодження будівель, забруднення земельної ділянки тощо), які би свідчили про можливість такого значного зниження ринкової вартості предмета іпотеки на час його оцінки 05.08.2020 року, порівняно із іншими наведеними оцінками.

Крім цього, як встановлено, у провадженні СВ ВП № 1 ЛРУП № 2 ГУ НП у Львівській області перебувають матеріали досудового розслідування за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч.4 ст.358, ч.1 ст.365-2 КК України, внесеного 15.08.2020 року до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000244 та в ході досудового розслідування Львівським науково-дослідним інститутом судових експертиз проведена комплексна судова оціночно-будівельна та оціночно-земельна експертиза, за висновком якої від 18.02.2022 р. № 5404/5405/6342-6344 встановлено, що ринкова вартість об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер 101, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та складається з будівель літ. «А-3», «Б-2», «Г-1», «Ж-1», «З-1», станом на 05.08.2020 р. могла становити 16941513 грн., а ринкова вартість земельної ділянки кадастровий номер :05:017:0058, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 05.08.2020 р. могла становити 8935817 грн.

Отже, ринкова вартість предмета іпотеки визначена за даним висновком експертизи станом на день його продажу більш ніж у 9 разів перевищує ціну продажу предмета іпотеки.

Аналіз наведеного дає підстави для висновку, що продаж предмета іпотеки нежитлових будівель, загальною площею 3162,50 кв.м, та земельної ділянки, площею 0,8913 га, кадастровий номер :05:017:0058, на АДРЕСА_1 здійснено відповідачем ТОВ «Капітал Проперті» 05.08.2020 року за ціною, визначеною на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, яка значно нижча за звичайні ціни на цей вид майна, що суперечить вимозі ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку» і є підставою відповідальності іпотекодержателя за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

При цьому, позивач помилково вказує у позові та зазначає у розрахунках, що продаж іпотечного майна вчинено відповідачем 05.08.2020 року за 2700000 грн., тоді як ціна продажу предмета іпотеки за договором від 05.08.2020 року становить 2740000 грн.

Що стосується доводів відповідача про те, що іпотекодержатель несе відповідальність за ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку» перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та в останню чергу перед іпотекодавцем, то ним не вказано та не доведено наявність інших осіб, окрім іпотекодавця, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, тому суд вважає, що саме іпотекодавець ОСОБА_3 має право на відшкодування їй іпотекодержателем різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Суд, враховуючи вимоги ст.77, 78, 80, 81 ЦПК України, вважає, що висновок комплексної судової оціночно-будівельної та оціночно-земельної експертизи Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз від 18.02.2022 року №5404/5405/6342-6344 є належним доказом на підтвердження дійсної ринкової вартості предмету іпотеки станом на день його продажу, що складає 25877330 грн. і є звичайною ціною на предмет іпотеки в розумінні ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку».

За час розгляду справи в суді відповідачем інших висновків про вартість нерухомого майна надано не було, клопотань про проведення судових експертиз не заявлено.

Щодо наведених у відзиві доводів відповідача про спотворення експертом при проведенні судово-будівельної експертизи від 18.02.2022 року її результатів і того, що такий висновок не відображає реальної вартості майна, оскільки висновок містить численні помилки, описки та не враховує всі складові частини об`єкта нерухомого майна, відносно якого проводилось дослідження, то суд відхиляє такі, оскільки описки і помилки у висновку, як видно з аналізу змісту такого, допущені технічні, стосуються неправильного (неповного) переліку будівель, які входять до складу нерухомого майна, що не впливає на правильність проведених експертом розрахунків, що здійснювались, виходячи із правильної загальної площі об`єкта нерухомого майна, що складає 3162,5 кв.м, і відповідно на коректність визначення ринкової вартості нерухомого майна і земельної ділянки, що підтверджується пояснення експерта ОСОБА_6 , наданими в судовому засіданні під час розгляду справи по суті.

Згідно пояснень експерта, вжите у висновку від 18.02.2022 року словосполучення «могла становити» для визначення ринкової вартості об`єкта нерухомого майна і земельної ділянки у зв`язку тим, що оцінювання проводилось на дату, яка є відділеною в минуле від дати проведення оцінки, і відповідає поняттю ринкової вартості, встановленому в Національному стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та дає відповідь на поставлені перед експертом запитання.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову частково та стягнення із ТОВ «Капітал Проперті», яке, як іпотекодержатель за договором іпотеки із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя від 07.06.2018 року, не виконало при продажі предмета іпотеки 05.08.2020 року умови ч.6 ст.38 Закону України «Про іпотеку» про встановлення ціни продажу предмета іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, в якості відповідальності на користь іпотекодавця ОСОБА_3 збитків у вигляді різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, що складає 23137330 (25877) грн.

За положеннями ст.141 ЦПК України, у разі часткового задоволення позову судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до п. 36 Постанови Пленуму ВССУ від 17.10.2014 року № 10 «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» вимога пропорційності присудження судових витрат при частковому задоволенні позову застосовується незалежно від того, за якою ставкою сплачено судовий збір (наприклад, його сплачено за мінімальною ставкою, визначеною Законом № 3674-VI).

Задовольняючи позовні вимоги частково, відповідно до положень ст.141 ЦПК України та вказаного роз`яснення, сплачений позивачем судовий збір в розмірі 12405 грн. розділяється між сторонами пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, із відповідача на користь позивача слід стягнути 12383,91 (99,83 % від 12405 грн.) грн. судового збору.

Керуючись ст. 3, 10, 12, 13, 81, 89, 141, 258-259, 263-265, 268 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позов задовольнити частково.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Проперті» на користь ОСОБА_3 23137330 грн. завданих збитків.

В решті позову відмовити.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Проперті» на користь ОСОБА_3 12383,91 грн. судового збору.

Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Львівського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено в день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

позивач - ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 ;

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Капітал Проперті», , місцезнаходження: 04060, м.Київ, вул.Максима Берлінського, 20/3;

треті особи:

- Товариство з обмеженою відповідальністю «Сатс», , місцезнаходження: 79005, м.Львів, вул.І.Франка, 7;

- Товариство з обмеженою відповідальністю «Маркет-Матс», , місцезнаходження: 79005, м.Львів, вул.І.Франка, 7.

Повний текст рішення складено 31.10.2022 року.

Суддя /підпис/

Згідно з оригіналом.

Суддя: С.Ю. Колодяжний