АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 жовтня 2022 року

м. Чернівці

справа №725/2030/21

провадження 822/747/22

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Кулянди М.І.,

суддів: Владичана А.І., Одинака О.О.,

за участю секретаря Скулеби А.І.,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач ОСОБА_2 ,

апеляційна скарга ОСОБА_2 , в інтересах якої діє ОСОБА_3 , на рішення Першотравневого районного суду м.Чернівці від 22 листопада 2021 року,

головуючий в суді першої інстанції суддя Войтун О.Б.

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію.

Посилається на те, що 01 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір позики, відповідно до якого, позивач взяв у кредит у останньої грошові кошти у розмірі 2 096 559 гривень, що еквівалентно 82025,00 доларів США, які зобов`язувався повернути до 01 березня 2017 року.

Цього ж дня, між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, відповідно до якого в якості забезпечення виконання зобов`язання за договором позики в іпотеку було передане належне позивачу нерухоме майно в АДРЕСА_1 ).

28 травня 2019 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іщенко А.В. проведено реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 , на підставі договору іпотеки від 01 грудня 2016 року.

Вказував на те, що реєстраційну дію державним реєстратором вчинено із порушенням вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Зазначав, що вимогами Закону та договром прямо передбачено при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмета іпотеки на момент такого набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки субєктом оціночної діяльності.

На підставі наведеного, просив суд визнати протиправним та скасувати рішення (та відповідний запис) №47077499 від 28 травня 2019 року про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю офісного комплексу, загальною площею 331,30 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Першотравневого районного суду м.Чернівці від 22 листопада 2021 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію задоволено.

Визнано протиправним та скасовано рішення (та відповідний запис) №47077499 від 28 траня 2019 року про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю офісного комплексу, загальною площею 331,30 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Вирішено питання про судові витрати.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження направлення позивачу повідомлення у визначеній іпотечним договором формі та змісту. Також відсутні будь-які докази отримання позивачем вказаного повідомлення.

Крім того, відсутність на момент здійснення звернення стягнення на предмет іпотки шляхом переведення права власності на предмет іпотеки оцінки нерухомого мана, свідчить про недотримання іпотекодержателем вимог Закону про процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до умов ч.4 ст.37 Закону.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 , просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову та скасувати заходи забезпечення позову.

Узагальнені доводи осіб, які подали апеляційну скаргу

Апелянт у своїй апеляційній скарзі посилається на те, що рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Ухвалюючи рішення у справі суд першої інстанції не врахував докази надані третьою особою- приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іщенко А.В.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

ОСОБА_1 подав до суду відзив на апеляційну скаргу. Просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Посилається на те, що аргументи апелянта, викладені в апеляційній скарзі, є безпідставними.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

01 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір позики, відповідно до якого, позивач взяв у кредит у останньої грошові кошти у розмірі 2 096 559 гривень, що еквівалентно 82025 доларів США, які зобов`язувався повернути до 01 березня 2017 року.

01 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, відповідно до якого, в якості забезпечення виконання зобов`язання за договором позики в іпотеку було передано належне позивачу нерухоме майно, яке знаходиться по АДРЕСА_1 .

28 травня 2019 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Іщенко А.В. проведено реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 , на підставі договору іпотеки від 01 грудня 2016 року.

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Апеляційний суд, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (ст. 3 Закону України «Про іпотеку»).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 березня 2019 року по справі №522/24450/14 (провадження № 61-38762св18) вказано, що: «згідно зі ст.36 ЗУ «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону».

Відповідно до ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що:

«Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги, відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьом, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 січня 2020 року у справі №209/2599/17-ц (провадження № 61-5415св19) вказано, що:

«Установивши, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом України «Про іпотеку», так і Порядком №1127, щодо надіслання боржнику повідомлення-вимоги про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання та усунення таких порушень, суди попередніх інстанцій зробили правильний висновок, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ КБ «ПриватБанк» проведена всупереч норм чинного законодавства.

Як убачається з матеріалів справи ОСОБА_2 , з метою стягнення заборгованості за кредитним договором, шляхом позасудового врегулювання спору та звернення стягнення на предмет іпотеки, як іпотекодержатель, 11 квітня 2019 року повідомила іпотекодавця, надіславши на його адресу місця проживання повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання спору, на підставі договору іпотеки, в якому, зокрема, вказала про необхідність сплати боргу за договором позики у розмірі 82025 доларів США та намір звернути стягнення на предмет іпотеки у разі непогашення боргу, в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» (а. с.136).

Дане повідомлення отримано ОСОБА_1 12 квітня 2019 року, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (а. с.138).

Отже, суд першої інстанції дійшов передчасного висновку, що ОСОБА_1 не отримував письмової вимоги ОСОБА_2 про дострокове повернення кредиту та сплати заборгованості за кредитним договором.

Разом з тим, відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, умовами іпотечного договору сторони погодили право іпотекодержателя в разі наявності заборгованості за кредитним договором задовольнити вимоги шляхом переходу права власності на предмет іпотеки відповідно до іпотечного застереження.

Встановлення вартості предмета іпотеки при зверненні стягненні на нього регулюється ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Згідно зі ст.12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання відповідно до договору.

Відповідно до ст.3 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Статтею 11 Закону УКраїни «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.

У постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) за позовом про скасування реєстрації речового права, права власності на іпотечне майно Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів про задоволення позову через порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, оскільки в матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, та через відсутність інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, проте оцінка майна предмета іпотеки на момент переходу права власності не проводилася.

Наведене також повністю узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 18 травня 2022 року у справі № 487/5843/17 (провадження 61-5308св21), в якій суд касаційної інстанції погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про наявність підстав для скасування рішення державного реєстратора з огляду на неподання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Отже, Верховним Судом однозначно висловлено правовий висновок щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Матеріали справи не містять відомостей та доказів того, що на час проведення реєстрації за ОСОБА_2 спірна квартира була оглянута суб`єктом оціночної діяльності та складено виновок про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Також в матеріалах справи відсутні докази звернення до ОСОБА_1 з вимогою про надання доступу до спірної квартири для проведення оцінки, а також про те, що останнім здійснюються перешкоди в наданні доступу до квартири для проведення оцінки.

Із наведеного вбачається, що ОСОБА_2 не дотримано вимог Закону України «Про іпотеку», а саме не було визначено реальну ринкову вартість спірного майна, на яке звернуто стягнення.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи наведене, слід змінити мотивувальну частину рішення суду першої інстанції, виклавши її в редакції цієї постанови.

У решті рішення суду першої інстанції підлягає залишенню без змін.

Керуючись статтями 374,376,381,382 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє ОСОБА_3 , задовольнити частково.

Змінити мотивувальну частину рішення Першотравневого районного суду м.Чернівці від 22 листопада 2021 року, виклавши її в редакції цієї постанови.

У решті рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Дата складання повного тексту постанови 03 листопада 2022 року.

Головуючий М.І. Кулянда

Судді: А.І. Владичан

О.О.Одинак