КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Унікальний номер справи № 755/7988/20 Апеляційне провадження № 22-ц/824/2725/2022Головуючий у суді першої інстанції - Чех Н.А. Доповідач у суді апеляційної інстанції - Нежура В.А.
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 серпня 2022 року Київський апеляційний суд у складі:

суддя-доповідач Нежура В.А.,

судді Вербова І.М., Соколова В.В.,

секретар Ольшевська Ю.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана від її імені та в її інтересах адвокатом Ільницьким Олексієм Олександровичем, який діє на підставі договору, на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 29 вересня 2021 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест сервіс», ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих Олександр Олександрович про визнання договору недійсним, скасування рішення, витребування майна,

В С Т А Н О В И В:

У червні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ТОВ «Мегаінвест сервіс», ОСОБА_2 , третя особа: ПН КМНО Золотих О.О., в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири № 11, виданий 14.02.2020 за адресою АДРЕСА_2 , укладений між ТОВ «Мегаінвест сервіс» та ОСОБА_2 , посвідченого ПН КМНО Золотих О.О. та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51152935 від 14.02.2020 19:04:39 ПН КМНО Золотих О.О. про реєстрацію права власності на квартиру за адресою АДРЕСА_2 за ОСОБА_2 , витребувати від ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру за адресою АДРЕСА_2 .

Позовну заяву обґрунтовано тим, що між нею та ПАТ «Астра Банк» було укладено кредитний договір № 85023 від 16.04.2013. Для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором був укладений Іпотечний договір від 16.04.2013 відповідно до якого банку було передано в іпотеку двокімнатну квартиру, площею 45,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 . Право власності на предмет іпотеки належить позивачу на підставі договору купівлі-продажу від 16.04.2013.

Згідно повідомлення про відступлення від 06.12.2013, їй стало відомо, що ПАТ «Астра Банк» відступив право вимоги за її кредитним договором ПАТ «Дельта Банк». З 03.03.2015 було запроваджено тимчасову адміністрацію та призначено УО ФГВФО на тимчасову адміністрацію в ПАТ «Дельта Банк». У січні 2020 року на офіційному сайті «Прозоро продажі» було розміщено оголошення про продаж на «голландському» аукціоні право вимоги за кредитним договором № 85023 від 16.04.2013, укладеним з фізичною особою; зазначено предмет іпотеки.

Згідно протоколу електронного аукціону № UA-EA-2020-01-03-000129-b переможцем стало ТОВ «Мегаінвест Сервіс», було укладено договір про відступлення права вимоги за кредитним договором, договором іпотеки. Ніяких повідомлень про зміну кредитора чи вимоги про усунення порушень по кредитному договору позивач не отримувала. 20.02.2020 з Державних реєстрів прав на нерухоме майно, іпотек, заборон та інших їй стало відомо, що 14.02.2020 приватним нотаріусом внесено запис про право власності на підставі договору купівлі-продажу від 14.02.2020, зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_2 на ОСОБА_2 на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Вважає, що вказані дії є незаконними. Згідно умов Іпотечного договору іпотекодержатель має право, у випадку невиконання іпотекодавцем умов кредитного договору, реалізувати предмет іпотеки в порядку, визначеному Законом України «Про іпотеку». Звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається за згодою сторін, за виконавчим написом, за рішенням суду, за вибором іпотекодержателя в позасудовому порядку. На виконання умов іпотечного договору позивач застрахувала за свій кошт на користь іпотекодержателя предмет іпотеки і в подальшому виконувала дану умову кожного поточного року. Враховуючи те, що нею не було порушено умови кредитного, іпотечного договорів, вважає, що ПАТ «Астра Банк», ПАТ «Дельта Банк», ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набули права звернення стягнення на предмет іпотеки. Для реалізації способу стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі необхідним є надсилання двох повідомлень - вимогу про порушення основного зобов`язання, повідомлення про намір укласти договір. Таких повідомлень вона не отримувала. Крім того, переуступка права вимоги за кредитним договором була здійснена 04.02.2020, запис про реєстрацію права власності здійснено 14.02.2020, тобто без дотримання 30-денного строку для отримання боржником повідомлення про вручення вимоги про усунення порушення. В порушення вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку» вона була позбавлена переважного права купити предмет іпотеки. Їй не надавався на ознайомлення Звіт про оцінку майна, чим порушено право рецензування Звіту. В спірній квартирі зареєстровані неповнолітні діти і при відчуженні квартири мала бути згода органу опіки й піклування, однак її не було. Оскільки ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права на звернення стягнення на предмет іпотеки, то є всі підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 14.02.2020, укладений з ОСОБА_2 (т. 1 а.с. 1-12).

Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 29.09.2021 позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 , третя особа: ПН КМНО Золотих О.О. про визнання договору недійсним, скасування рішення, витребування майна залишено без задоволення. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 12.06.2020 з урахуванням постанови Київського апеляційного суду від 27.10.2020, та знято арешт з квартири АДРЕСА_2 , право власності на яку зареєстровано за ОСОБА_2 (т. 2 а.с. 242-250).

В апеляційній скарзі, ОСОБА_1 , посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким позов ОСОБА_1 задовольнити частково:

скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51152935 від 14.02.2020 19:04:39 ПН КМНО Золотих О.О. про реєстрацію права власності на квартиру за адресою АДРЕСА_2 за ОСОБА_2 , припинивши право власності на квартиру за адресою АДРЕСА_2 (реєстраційний номер 0) за ОСОБА_2 , набуте на підставі договору купівлі-продажу № 11, посвідченого 14.02.2020 ПН КМНО Золотих О.О., запис про право власності № 3550255, внесений 14.02.2020 19:03:10 ПН КМНО Золотих О.О. ;

витребувати від ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру за адресою АДРЕСА_2 ;

заходи забезпечення позову, вжиті на підставі ухвали Дніпровського районного суду м. Києва від12.06.2020 у справі № 755/7988/20 із врахуванням постанови Київського апеляційного суду від 27.10.2020, а саме накладений арешт на квартиру за адресою АДРЕСА_2 , залишити в силі на підставі ч. 7 ст. 158 ЦПК України; вирішити розподіл судових витрат.

Вказує, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» було подано оригінали повідомлення від 19.03.2019 про усунення порушення основного зобов`язання та надання копій платіжних документів про сплату страхових внесків, оригінал рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з таким розрахунком, аби у позивача та її представника не було об`єктивної можливості отримати та подати до суду докази щодо спростування належності, допустимості та достовірності поданих відповідачем доказів. При цьому, текст повідомлення про усунення порушення основного зобов`язання виготовлений не на фірмовому бланку, містить підпис не встановленої особи та не містить відтиску печатки.

Також, суд помилково дійшов висновку, що діти не є власниками спірної квартири, зареєстровані в квартирі після укладання договорів кредиту та іпотеки, у зв`язку з чим, доводи позивача про недійсність правочину із відчуження спірної квартири через відсутність дозволу органу опіки і піклування вважав безпідставним.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції не взяв до уваги звіт про оцінку майна, в якому ціна спірної квартири у 229 950,00 грн є очевидно нижчою за рівень звичайних цін на цей вид майна.

Крім того, позивачу не надано звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки, не повернуто решту виручки після розподілу коштів від продажу, що має становити не менше 796 400,00 грн, т.я. розмір вимог за кредитним договором на 04.02.2020 становив 203 600,00 грн, фактично сплачено у період з 16.04.2013 по 04.02.2020 279 801,66 грн, а приблизна вартість квартири на момент відступлення прав вимоги становила 1 000 000,00 грн, тобто заборгованість, строк сплати якої не настав, складає 20,36 % від вартості предмету іпотеки (т. 3 а.с. 9-36).

30.12.2021 ТОВ «Мегаінвест Сервіс» подано відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначено, що апеляційна скарга є необґрунтованою, побудованою виключно на припущеннях та власному тлумаченні норм права (т. 3 а.с. 139-144).

05.01.2022 ОСОБА_1 надано відповідь на відзив, в якій позивач вважає зазначені доводи у відзиві необґрунтованими та такими, що не спростовують аргументів, викладених в апеляційній скарзі (т. 3 а.с. 154-161).

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 - ОСОБА_4 підтримала подану апеляційну скаргу з викладених в ній підстав та просила її задовольнити.

Представник ТОВ «Мегаінвест Сервіс» - Шеремет М.О. заперечував проти поданої апеляційної скарги та просив її відхилити.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Суд апеляційної інстанції визнав за можливе розглянути справу за відсутності осіб, які не з`явились, оскільки їх неявка не перешкоджає апеляційному розгляду справи (ч. 2 ст. 372 ЦПК України).

Заслухавши доповідь судді, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції доходить висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Згідно ч. 4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на законних підставах отримав право вимоги за кредитним та іпотечним договорами до позичальника ОСОБА_1 . До ТОВ «Мегаінвест Сервіс» перейшли всі права та обов`язки, що мав ПАТ «Дельта Банк», в тому числі, з урахуванням виконання ПАТ «Дельта Банк» вимоги про направлення повідомлення ОСОБА_1 про порушення, усунення порушень, наслідки невиконання порушень, - право на реалізацію предмета іпотеки.

Але погодитись із такими висновками в повній мірі не можливо з огляду на таке.

Як вбачається з матеріалів справи, 16.04.2013 року між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № 85023, відповідно до якого банк надав ОСОБА_1 кредит у розмірі 250 000,00 грн.; строк користування з 16.04.2013 по 2033 рік; повернення кредиту має відбуватися згідно графіку, який є невід`ємною частиною договору; кредит надається на оплату за нерухоме майно - квартира АДРЕСА_2 ; за користування кредитом щомісячно має сплачуватися процентна винагорода в розмірі 18,9 % річних. В день укладання кредитного договору позичальник укладає договір поруки з ОСОБА_1 ; договори страхування з ТДВ «СК «АКСОР».

16.04.2013 між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_1 (поручитель) та ОСОБА_1 (позичальник) було укладено договір поруки № 85023/П.

16.04.2013 між ПАТ «Астра Банк» та ОСОБА_1 укладено Іпотечний договір, який укладений одночасно з договором купівлі-продажу квартири та забезпечує виконання зобов`язань за кредитним договором. Предмет іпотеки - квартира АДРЕСА_2 .

06.12.2013 на адресу ОСОБА_1 направлене повідомлення про відступлення, підписане ПАТ «Астра Банк» та АТ «Дельта Банк».

У період з 07.04.2014 по 16.04.2019 між ОСОБА_1 та АТ «СК «АХА Страхування», ПАТ «СК «Арсенал Страхування», ПАТ «СК «Юнівес» були укладені договори добровільного страхування майна фізичних осіб.

19.03.2019 ПАТ «Дельта Банк» направив ОСОБА_1 повідомлення про усунення порушень основного зобов`язання та надання копій платіжних документів про сплату страхових внесків за кредитним договором № 85023 від 16.04.2013 та Іпотечний договір від 16.04.2013. В повідомленні зазначено, що починаючи з 16.04.2014 в матеріалах кредитної справи відсутні страхові платежі, документи, що підтверджують виконання зобов`язань щорічних чи квартальних страхових платежів за Договорами страхування щодо страхування ризиків відносно предмету іпотеки, що є грубим порушенням умов договору. Також в повідомленні звернуто увагу на те, що згідно п.3.1. Іпотечного договору від 16.04.2013 іпотекодержатель має право у разі порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки, достроково вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. У відповідності п.5.2 Іпотечного договору, після спливу 30 днів з часу отримання повідомлення та ненадання в цей період платіжних документів про сплату страхових внесків, вони як іпотекодержатель, мають намір звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Згідно Протоколу електронного аукціону № UA-EA-2020-01-03-000129-b 27.01.2020 відбувся електронний аукціон, власник активів (майна) є ПАТ «Дельта Банк», переможцем став учасник - ТОВ «Мегаінвест Сервіс», склад лоту - право вимоги за кредитним договором № 85023 від 16.04.2013, укладеним з фізичною особою. Забезпечення: 1.двокімнатна квартира, загальною площею 45,7 кв.м., житловою площею 27,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , іпотекодавцем є позичальник. 2. Договір поруки з фізичною особою. Ціна продажу лоту 196 534,46 грн.

Згідно договору купівлі-продажу прав вимоги, укладеного 04.02.2020 між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест Сервіс» банк відступив шляхом продажу товариству належних банку права вимоги до позичальників, заставодавців, іпотекодавців, поручителів зазначених в додатку до договору.

Згідно Акту приймання-передачі кредитної справи від 04.02.2020 ПАТ «Дельта Банк» в особі представника, що діє на підставі довіреності виданої УО ФГВФО на ліквідацію АТ «Дельта Банк», передав, а ТОВ «Мегаінвест Сервіс» прийняв кредитну справу по позичальнику ОСОБА_1 - кредитний договір № 85023 від 16.04.2013, Іпотечний договір від 16.04.2013, Договір поруки № 85023/П від 16.04.2013.

07.02.2020 суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Приват-Оцінка» складено Звіт про оцінку майна - квартири АДРЕСА_2 , яким визначено ринкову вартість вказаної квартири станом на 07.02.2020 - 229 950,00 грн., без ПДВ.

Відповідно до договору купівлі-продажу квартири, укладеного 14.02.2020 ТОВ «Мегаінвест Сервіс» (іпотекодержатель, продавець), діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», продав, а ОСОБА_2 (покупець) купила квартиру АДРЕСА_2 . Право на продаж вказаного майна будь-якій особі належить іпотекодержателю на підставі Іпотечного договору від 16.04.2013, Договору про відступлення (купівлю-продаж) права вимоги від 04.02.2020. Вказаний договір посвідчений ПН КМНО Золотих О.О., договір зареєстровано в реєстрі за № 11.

На підставі вказаного договору 14.02.2020 ПН КМНО Золотих О.О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про реєстрацію права власності на вказаний об`єкт нерухомості за ОСОБА_2 .

З копій свідоцтв про народження встановлено, що позивач ОСОБА_1 має дочку ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 та сина ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , відповідно до Довідок про реєстрацію місця проживання особи діти зареєстровані в квартирі за адресою: АДРЕСА_2 , з 11.02.2019.

До справи приєднано надані Київським державним нотаріальним архівом на запит ТОВ «Мегаінвест Сервіс» документи - копії повідомлення по усунення порушення та повідомлення про вручення, які містяться в пакеті документів, на підставі яких ПН КМНО Золотих О.О. було посвідчено договір купівлі-продажу від 14.02.2020, за реєстровим номером 11.

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України, статті 124 Конституції України кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

Нормами ст. 41 Конституції України, ст. 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні, крім випадків та у порядку, встановленому законом.

Згідно ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ч. 1 ст. 575 ЦК іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

За змістом статей 546, 573, 575 ЦК України, статей 1, 3, 18 Закону України «Про іпотеку» виконання зобов`язання може забезпечуватись заставою, якою також може бути забезпечена вимога, яка може виникнути в майбутньому. Різновидом застави є іпотека, яка виникає на підставі нотаріально посвідченого договору.

Згідно з ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Статтею 35 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати; передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону (частини 1-5 статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Згідно ст. 38 Закону України «Про Іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Пунктом 3.4 Іпотечного договору передбачено, що Іпотекодавець зобов`язаний застрахувати за свій власний кошт на користь Іпотекодержателя Предмет іпотеки від ризиків та на умовах, що визначені Кредитним договором, завчасно узгодивши умови страхування та перелік страхових ризиків з Іпотекодержателем. Іпотекодавець зобов`язаний не пізніше дня нотаріального посвідчення цього Договору надати Іпотекодержателю оргінальний примірник (-и) відповідного (-их) страхового (-их) договору (-ів), полісу (-ів), з урахуванням в ньому Іпотекодержателя як Вигодонабувача за таким (-ми) договором (-ами) страхування, а також оригінал (-и) відповідного (-их) платіжного (-их) документу (ів), що підтверджує (-ють) внесення Іпотекодавцем відповідної страхової суми.

Згідно п. 1.3 Кредитного договору від 16.04.2013 позичальник у день укладання цього договору укладає договори страхування з ТВД «СК «АКСОР» на періоди, вказані у п. 3.3.6 та 3.3.7 цього договору від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування та від настання нещасного випадку.

Отже, ОСОБА_1 16.04.2013 було укладено договір добровільного страхування від нещасних випадків у ТВД «СК «АКСОР» № , строк дії якого складав 1 рік. В подальшому, зазначені договори було укладено між ОСОБА_1 та АТ «СК «АХА Страхування», ПрАТ «СК «ПЗУ Україна», ПрАТ «СК «Арсенал Страхування». З наведеного можна зробити висновок, що перші договори страхування було укладено із належною страховою компанією ТВД «СК «АКСОР», а наступні договори вже було укладено із страховими компаніями, які не були визначені (погоджені) іпотекодержателем у договорі іпотеки, що може свідчити про невідповідність дії позивача умовам укладеного між сторонами договору іпотеки.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, наведені обставини не призвели до будь-яких негативних наслідків для іпотекодержателя, крім того, починаючи з 2014 року банком жодного разу не висловлювалось заперечення на адресу позивача щодо неналежного виконання умов договору іпотеки щодо страхування об`єкта іпотеки та особистого страхування.

Також, у п. 3.3.8 Кредитного договору від 16.04.2013 закріплено, що у випадку отримання від кредитора повідомлення про зміну переліку акредитованих страхових компаній, позичальник зобов`язаний при укладанні договорів страхування на новий страховий період згідно із пп. 3.3.6 та 3.3.7 цього договору, обрати страхову компанію згідно з наданим переліком, узгодити її з кредитором шляхом укладання із кредитором не пізніше ніж за 10 (десять) календарних днів до дати закінчення поточного періоду страхування договору про внесення змін та доповнень до цього договору.

При цьому, сторони дійшли згоди, що у разі порушення позичальником однієї або декількох умов цього пункту, до позичальника застосовується відповідальність у вигляді зміни розміру процентної винагороди (процентів) за користування кредитними коштами, без необхідності укладання будь-якого додаткового договору (правочину) до цього договору, а не з`являється право на звернення стягнення на предмет іпотеки. Тобто, порушення позивачкою (іпотекодателем) взятих на себе зобов`язань щодо страхування предмету іпотеки, і зокрема, укладення відповідних договорів страхування із неузгодженими із іпотекодержателем страховими компаніями має наслідком настання відповідальності у виді збільшення відсоткової ставки за користування кредитними коштами, а не звернення стягнення на предмет іпотеки.

В свою чергу, позивачка належним чином виконувала свої зобов`язання за кредитним договором, і, як наслідок, ОСОБА_1 простроченої заборгованості станом на 04.02.2020 не мала, що підтверджується відповідними банківськими виписками та розрахунком заборгованості за договором кредиту № 85023 від 16.04.2013, тобто, станом на 04.02.2020 у ОСОБА_1 відсутня прострочена заборгованість (несвоєчасна сплата чергового платежу) за Кредитним договором № 85023 від 16.04.2013 (т. 1 а.с. 108, 109-173).

19.03.2019 ПАТ «Дельта Банк», направив ОСОБА_1 повідомлення про усунення порушень основного зобов`язання, в якому ставилось питання про усунення порушень, які об`єктивно не можуть бути усунені зі сплином часу, і не вимагаються усунення цих порушень на майбутнє, оскільки договірні відносини між сторонами тривають, з чого можливо зробити висновок про суто формальну причину для направлення такої вимоги, не пов`язану з реальним відновленням порушених прав банку щодо збереження предмету іпотеки.

Слід, також, звернути увагу на те. що вказане повідомлення підписано особою без зазначення її прізвища, посади і необхідного обсягу повноважень для підписання і направлення від імені банку такого повідомлення. Без чого не можливо стверджувати, що повідомлення оформлено належним чином, у відповідності до вимог закону, і його направлено іпотекодавцю (позивачу) буде мати для останнього правові наслідки, передбачені договором про іпотеку.

Крім того, рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 18.12.2020 та постановою Київського апеляційного суду від 28.07.2021 у цивільній справі № 755/4684/20, та постановою Київського апеляційного суду від 08.04.2021 у цивільній справі № 755/14389/20 встановлено відсутність з боку позивачки порушень кредитного договору № 585023 від 16.04.2013.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц зроблено висновок про те, що за змістом ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 33 та ст. 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо останнє невиконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до ч. 2 ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

У постанові постанова Верховного Суду від 03.02.2021 у справі № 278/3367/19 визначено, що потрібно розрізняти вимоги ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов`язання, та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого - свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.

З наведених обставин у їх сукупності можна зробити висновок, що у ТОВ «Мегаінвест Сервіс» були відсутні правові підстави для звернення стягнення на іпотечне майно - належну позивачу квартиру. Відповідно ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права на відчуження предмета іпотеки шляхом укладання договору купівлі-продажу квартири від 14.02.2020, посвідченого ПН КМНО Золотих О.О. і зареєстрований за № 11, який суперечить положенням ст. 658 ЦК України, положенням статей 35, 36, 42 Закону України «Про іпотеку», ст. 11 Закону України «Про захист прав споживачів», що належать до категорії «інших актів цивільного законодавства», а також моральним засадам суспільства, зокрема, принципу добросовісності та справедливості.

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину. Відповідно до ст. 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Враховуючи зазначені обставини, апеляційний суд доходить висновку про наявність підстав для задоволення вимоги позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири з огляду на те, що даний правочин укладений з порушенням вимог ч. 1 ст. 203, 210 ЦК України, і є таким, що порушує законні права та інтереси позивача, а тому підлягає скасуванню.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав) (абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в ред. від 20.01.2020).

Закон покладає обов`язок саме на суд у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, одночасно припиняти цим рішенням речове право, зареєстрованих відповідно до законодавства, в даному разі право власності на спірну квартиру за відповідачкою ОСОБА_2 .

Положеннями ч. 2 ст. 328 ЦК України встановлюється презумпція правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону. Таким чином, факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття.

Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві, зокрема, на об`єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації.

Право власності у набувача за договором відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України виникає з дня державної реєстрації (ст. 182 ЦК України), а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону; ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Навіть якщо буде встановлено, що суб`єкт державної реєстрації прав дотримався законодавства при внесенні запису про проведену державну реєстрацію права за іншою особою, це не є перешкодою для задоволення позову щодо скасування цього запису, якщо наявність такого запису порушує права чи охоронювані законом інтереси позивача.

Отже, в даному випадку, визнаючи недійсним договір купівлі-продажу квартири від 14.02.2020, посвідченого ПН КМНО Золотих О.О. і зареєстрований за № 11, укладеного між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 , апеляційний суд доходить висновку про наявність підстав для скасування державної реєстрації на право власності на спірне нерухоме майно за ОСОБА_2 , і такими діями у позивача буде відновлено її порушене право.

Щодо позовної вимоги ОСОБА_1 про витребування від ОСОБА_2 квартири за адресою: АДРЕСА_2 , то слід зазначити наступне.

Одночасне пред`явлення позовних вимог про витребування майна та про визнання недійсним правочину є помилковим, оскільки вказані позовні вимоги є взаємовиключними, а рішення, яким одночасно будуть задоволені такі вимоги, призведе до конфлікту інтересів та неможливості одночасного виконання цих вимог, адже виконання однієї вимоги виключає можливість виконання іншої, тому у задоволенні зазначеної позовної вимоги слід відмовити.

У зв`язку з вищевикладеним, апеляційний суд доходить висновку про те, що суд першої інстанції на зазначені обставини не звернув увагу, не дослідив наявні в матеріалах справи докази та дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позову. В зв`язку з чим, апеляційний суд вважає за доцільне скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про часткове задоволення позову.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана від її імені та в її інтересах адвокатом Ільницьким Олексієм Олександровичем, який діє на підставі договору задовольнити частково.

Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 29 вересня 2021 року скасувати.

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест сервіс», ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих Олександр Олександрович про визнання договору недійсним, скасування рішення, витребування майна задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири № 11 , виданий 14 лютого 2020 року за адресою АДРЕСА_2 , укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест сервіс» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих Олександром Олександровичем.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51152935 від 14 лютого 2020 року 19:04:39 вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих Олександром Олександровичем про реєстрацію права власності на квартиру за адресою АДРЕСА_2 за ОСОБА_2 .

В іншій частині позову відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений 03 жовтня 2022 року.

Суддя-доповідач В.А. Нежура

Судді І.М. Вербова

В.В. Соколова