Постанова

Іменем України

03 жовтня 2022 року

м. Київ

справа № 569/4771/19

провадження № 61-12001св20

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

Русинчука М. М. (суддя-доповідач), Антоненко Н. О., Дундар І. О.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Приватне підприємство «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ»,

треті особи: Дочірнє підприємство «Градобуд-Рівне», державний реєстратор виконавчого комітету Мирогощанської сільської ради Дубенського району Рівненської області Чернацька Оксана Володимирівна,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Приватного підприємства «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року у складі судді Кучиної Н. Г. та постанову Рівненського апеляційного суду від 28 липня 2020 року у складі колегії суддів: Хилевич С. В., Бондаренко Н. В., Ковальчук Н. М.,

ВСТАНОВИВ:

Зміст вимог позовної заяви

У березні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Приватного підприємства «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» (далі - ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ»; підприємство), треті особи: Дочірнє підприємство «Градобуд-Рівне» (далі - ДП «Градобуд-Рівне»), державний реєстратор виконавчого комітету Мирогощанської сільської ради Дубенського району Рівненської області Чернацька О. В. (далі - державний реєстратор), про скасування запису про державну реєстрацію права власності та визнання права власності на квартиру.

Свої вимоги обґрунтовував тим, що 13 травня 2016 року між ОК ЖБК «Рівненська брама» та ОСОБА_2 укладено договір пайової участі в будівництві № 53/1, за умовами якого пайовик вступив, а кооператив прийняв його в асоційовані члени кооперативу і пайову участь по будівництву кварталу житлової та громадської забудови на АДРЕСА_1 та реалізації статутної мети і завдань кооперативу з метою отримання у власність квартири будівельний номер АДРЕСА_2 загальною проєктною площею 46,3 кв. м на дев`ятому поверсі у першій секції об`єкта.

Підписанню вищезазначеного договору передувало укладення між контрагентами договору пайової участі в будівництві від 10 лютого 2016 року № 48/4, а також договору пайової участі в будівництві № 4г/8 від 29 лютого 2016 року.

Сплачені за обома договорами грошові кошти у розмірі 190 120,00 грн і 38 446,80 грн ОСОБА_2 просила зарахувати до суми за новим договором пайової участі від 13 травня 2016 року № 53/1, з чим погодився ОК ЖБК «Рівненська брама».

Разом зі сплаченими ОСОБА_2 у подальшому 281 503,20 грн загальна сума коштів за договором від 13 травня 2016 року № 53/1 становила 510 070,00 грн.

29 червня 2016 року між контрагентами і ним ( ОСОБА_1 ) укладено договір про відступлення права вимоги та переведення боргу, за яким у нього, як нового пайовика, виникло право вимоги до кооперативу майнових прав на спірну квартиру.

У зв`язку з цим ОК ЖБК «Рівненська брама» видало йому технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_3 (номер квартири відрізняється від будівельного проєктного номера).

Заочним рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 20 червня 2018 року у справі № 686/16205/17-ц за ним визнано майнові права на квартиру за будівельним номером АДРЕСА_4 ).

У подальшому між ОК ЖБК «Рівненська брама» і ДП «Градобуд-Рівне» розірвано договір доручення від 18 червня 2015 року № 18.06 і відкликано довіреність від тієї ж дати.

17 жовтня 2018 року між ДП «Градобуд-Рівне» та ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» укладено інвестиційний договір, відповідно до умов якого відповідач зобов`язався організувати фінансування та будівництво об`єкта інвестування на вулицях Костромській та Гагаріна у місті Рівне, а третя особа зобов`язалася передати ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» майнові права на приміщення в об`єкті інвестування.

13 лютого 2019 року ОСОБА_1 , будучи обізнаним про існування сертифікату ДАБІ України від 16 лютого 2019 року серії ІН №45 про визнання закінченого будівництвом об`єкта, звернувся до ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» з проханням надати необхідні для оформлення права власності на квартиру з будівельним номером АДРЕСА_5 .

Згодом він подав державному реєстратору прав на нерухоме майно відповідну заяву про реєстрацію права власності, проте 20 березня 2019 року рішенням № 46045794 йому було відмовлено у реєстрації речового права.

Натомість у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься запис від 18 січня 2019 року про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ».

Стверджував, що квартира з будівельним номером АДРЕСА_6 відповідно до технічного паспорта є одним і тим же житловим приміщенням, на яке він має майнові права.

У зв`язку з наведеним просив:

- скасувати запис про реєстрацію права власності від 18 січня 2019 року № 30084632, внесений державним реєстратором;

- визнати за ним право власності на квартиру загальною площею 48,00 кв. м, житловою - 16,00 кв. м, у АДРЕСА_7 , порядковий номер квартири АДРЕСА_3 (що є квартирою з будівельним номером АДРЕСА_2 за заочним рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 20 червня 2018 року у справі №686/16205/17-ц).

Короткий зміст рішень суду першої інстанції

Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Скасовано запис про державну реєстрацію права власності від 18 січня 2019 року № 30084632, внесений державним реєстратором Мирогощанського виконкому.

Визнано за ОСОБА_1 право власності на квартиру загальною площею 48,00 кв. м, житловою - 16,00 кв. м, у АДРЕСА_7 , порядковий номер квартири АДРЕСА_3 (що є квартирою будівельний номер НОМЕР_2 за заочним рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 20 червня 2018 року у справі № 686/16205/17-ц про визнання майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 згідно з технічним паспортом ОСОБА_1 , виданим ТОВ «Хмельницьке обласне земельне агентство», виготовленим 16 жовтня 2016 року).

Стягнуто з відповідача на користь ОСОБА_1 5 868,40 грн судового збору.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що:

- оскільки ОСОБА_2 виконала свої зобов`язання по сплаті пайового внеску в повному обсязі, права і обов`язки якої передані ОСОБА_1 за договором про відступлення права вимоги та переведення боргу від 29 червня 2016 року, то відповідно до пункту 3 вказаного договору зобов`язання кооперативу перед первісним пайовиком за договором пайової участі мають бути виконані кооперативом у повному обсязі на користь нового пайовика, тобто на користь ОСОБА_1 ;

- номер квартири АДРЕСА_3 , якій присвоєна поштова адреса: АДРЕСА_7 ), майнові права на яку належать ОСОБА_1 , було змінено забудовником пізніше на НОМЕР_3;

- оцінивши надані сторонами доказами, зокрема технічні паспорти з поверховими планами квартир, план розміщення квартири на дев`ятому поверсі (додаток № 2 до договору пайової участі в будівництві від 13 травня 2016 року № 53/1), врахувавши пояснення спеціаліста КП «РМБТІ», суд вважає доведеним той факт, що квартира АДРЕСА_8 , згідно з технічним паспортом, виготовленим 15 січня 2019 року ПП «Техно Ком», право власності на яку зареєстроване за відповідачем, та квартира АДРЕСА_8 , згідно з технічним паспортом від 17 жовтня 2016 року, виготовленим ТОВ «Хмельницьке Обласне Земельне Агентство», є однією і тією ж квартирою;

- зареєструвавши за собою право власності на зазначену квартиру, відповідачем було порушено майнові права позивача, які підлягають судовому захисту.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Рівненського апеляційного суду від 28 липня 2020 року апеляційну скаргу представника ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» - адвоката Дяденчука А. І. залишено без задоволення, а рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року - без змін.

Стягнуто із ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» на користь ОСОБА_1 2 000,00 грн понесених витрат на правничу допомогу.

Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про задоволення позову. Набувши на підставі заочного рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 20 червня 2018 року у справі № 686/16205/17-ц майнові права на квартиру з будівельним АДРЕСА_9 , яка є тотожною квартирам з наступними АДРЕСА_3 і АДРЕСА_3 (після введення в експлуатацію), в ОСОБА_1 виникло право «законного очікування», що підтверджено як самим судовим рішенням, так і відповідними договорами. Тому його порушене через реєстрацію відповідачем за собою права власності на спірну квартиру право очевидно належало захистити в судовому порядку. Наведеним спростовуються аргументи заявника про помилковість застосування судом першої інстанції норм матеріального права, в тому числі і положень статті 392 ЦК України.

Аргументи учасників

Короткий зміст вимог та доводи касаційної скарги представника ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ»

У вересні 2020 року до Верховного Суду від ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» надійшла касаційна скарга, у якій його представник, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року та постанову Рівненського апеляційного суду від 28 липня 2020 року, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

У касаційній скарзі представник ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» вказує, що:

- суди неправильно застосували положення статей 331, 392 ЦК України до спірних правовідносин;

- право власності у набувача за договором виникає з дня державної реєстрації права власності, а не в момент фактичного передання майна чи в будь-який інший момент, визначений угодою сторін;

- для отримання позивачем права власності саме на новозбудоване майно (квартиру АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 відповідно до технічного паспорту від 17 жовтня 2016 року) площею 48,00 кв. м у багатоквартирному житловому будинку на АДРЕСА_7 , необхідна наявність документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічного паспорта на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; акта приймання-передачі об`єкта будівництва та новоствореного майна та довідки кооперативу про членство особи в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі. Факт підписання відповідного акта приймання-передачі об`єкта будівництва та новоствореного майна, а також наявність довідки кооперативу про членство позивача в кооперативі та повне виконання ним зобов`язань мав підтвердити належне виконання сторонами умов договору пайової участі від 13 травня 2016 року № 53/1, але з огляду на те, що такий акт та довідка відсутні, належне виконання умов договору позивачем не підтверджується;

- у цьому випадку має місце пред`явлення позову про визнання права власності на новостворене нерухоме майно, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої в часі та фінансово-затратної процедури оформлення прав на це майно;

- позивач вказує, що не може зареєструвати за собою право власності на квартиру, оскільки кооперативом не виконано зобов`язань за договором та не було передано йому квартиру по акту приймання-передачі і документів, необхідних для реєстрації права власності. У зв`язку з наведеним порушене право ОСОБА_1 підлягає захисту шляхом зобов`язання ОК «ЖБК «Рівненська брама» виконати умови укладених між сторонами договорів у частині зобов`язання ОК «ЖБК «Рівненська брама» передати позивачу документи (копії документів, нотаріальні копії документів, оригінали документів та інше), що необхідні для оформлення права власності на об`єкти нерухомості;

- право власності на спірну квартиру ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» набуто внаслідок виконання зобов`язань за інвестиційною угодою, яка була укладена з ДП «Градобуд-Рівне». З урахуванням статті 204 ЦК України ця угода є дійсною, оскільки не спростована презумпція правомірності правочину, а тому підприємство вважається законним власником квартири;

- доказом неналежного виконання умов договору пайової участі у будівництві від 13 травня 2016 року № 53/1 є також відсутність довідки про здійснення повної оплати пайового внеску, виданої кооперативом, як це вимагається положеннями пунктами 3.1., 3.3. договору;

- кооператив зобов`язаний: організувати і забезпечити будівництво об`єкту та здачу його в експлуатацію у термін до 30 червня 2016 року за умови належного виконання пайовиком своїх зобов`язань щодо здійснення пайового внеску; передати пайовику квартиру за актом приймання-передачі та документи необхідні для реєстрації права власності на неї. З урахуванням статей 80-82, 89 ЦПК України суди зобов`язані були встановити обставини виконання кооперативом зазначених своїх зобов`язань за договором пайової участі в будівництві, а саме обставин будування кооперативом спірного об`єкту нерухомості та створення позивачу об`єкту його майнових прав. Більше того, кооператив до участі у справі не залучався;

- ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» наголошує на тому, що право власності на квартиру АДРЕСА_3 , яке наявне у нього, не порушує майнових прав позивача на квартиру АДРЕСА_2 або АДРЕСА_8 . До позовної заяви не надано жодного доказу на підтвердження порушення прав позивача зі сторони ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ». У цьому випадку мова йде про різні квартири, оскільки позивачем заявлені вимоги про визнання права власності на квартиру площею 48,00 кв. м, при тому, що у позивача існують майнові права на квартиру площею 46,37 кв. м.

Короткий зміст відзиву

У листопаді 2020 року до Верховного Суду від представника ОСОБА_1 надійшов відзив, у якому він просить касаційну скаргу ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення, ухвалені по суті спору - без змін, посилаючись на законність та обґрунтованість висновків судів про задоволення позову.

У відзиві представник позивача вказує, що:

- на підтвердження доводів про неспростування презумпції правомірності правочину, на підставі якого підприємство набуло право власності, відповідач не посилався на відповідний висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду;

- аргумент про недоведеність позивачем виконання умов договору пайової участі є надуманим, спростовується фактичними обставинами, встановленими судом у справі № 686/16205/17 (рішення від 20 червня 2018 року), зокрема, щодо наявності у позивача майнового права на квартиру відповідно до договору пайової участі. Крім того, на обґрунтування цього аргумента відповідач також не посилається на висновок Верховного Суду;

- обставини будівництва кооперативом будинку не входить до предмета доказування, а тому відповідні доводи про те, що суди зобов`язані були встановити такі обставини, є необґрунтованими;

- посилання на те, що у справі відсутні будь-які належні докази на підтвердження того, що квартира АДРЕСА_3 , АДРЕСА_2 і АДРЕСА_3 є одним і тим же об`єктом нерухомого майна, зводяться до переоцінки доказів, що на стадії касаційного перегляду не допускається (частина перша статті 400 ЦПК України).

Постанови суду касаційної інстанції, на які міститься посилання в касаційній скарзі, є нерелевантними.

Водночас оскаржувані судові рішення про задоволення позову повністю відповідають практиці Верховного Суду щодо вирішення аналогічних спорів, пов`язаних із захистом майнових прав за договором пайової участі у будівництві. Зокрема, релевантними, на переконання представника позивача, є висновки Верховного Суду у справах № 607/16852/15-ц, № 607/6193/16-ц.

У відзиві представник ОСОБА_1 просить стягнути з ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» витрати на правничу допомогу у розмірі 7 000,00 грн (у суді касаційної інстанції), на підтвердження чого надає: ордер про надання правничої допомоги, договір про надання правничої допомоги від 16 жовтня 2020 року, додаткову угоду від 16 жовтня 2020 року № 1 до вказаного договору, рахунок на оплату від 16 жовтня 2020 року № 16/10/2020 на суму 7 000,00 грн, оригінал квитанції про сплату цих коштів, оригінал акта приймання-передачі наданих послуг.

Короткий зміст пояснень та клопотань

У листопаді 2020 року до Верховного Суду від представника ДП «Градобуд-Рівне» надійшли пояснення, у яких він зазначає, що підстав для застосування положень статей 331, 392 ЦК України до спірних правовідносин немає. Вважає, що суди необґрунтовано задовольнили позовні вимоги.

У листопаді 2020 року до Верховного Суду від представника ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» надійшли додаткові пояснення, у яких він зазначає, що відповідно до судової практики Верховного Суду позивач у цій справі повинен був спростувати презумпцію набуття відповідачем права власності на спірне майно, чого не зробив, а тому оскаржені судові рішення належить скасувати та відмовити у задоволенні позову.

У листопаді 2020 року та січні 2021 року до Верховного Суду надійшли клопотання і пояснення ОСОБА_1 та його представника, у яких вони зазначають, що на розгляді Великої Палати Верховного Суду перебуває справа № 344/16879/15-ц, правовідносини в якій є подібними до правовідносин у справі, що переглядається, а саме спір про визнання права власності на нерухоме майно, а тому наявні підстави для зупинення касаційного провадження до закінчення касаційного перегляду справи № № 344/16879/15-ц.

У січні 2022 року до Верховного Суду від представника ОСОБА_1 надійшло клопотання, у якому він просить врахувати висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс21).

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 05 жовтня 2020 року: відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ»; у задоволенні клопотання ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» про зупинення дії та виконання рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року та постанови Рівненського апеляційного суду від 28 липня 2020 року до закінчення їх перегляду в касаційному порядку відмовлено.

Ухвалою Верховного Суду від 30 листопада 2020 року клопотання ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» про зупинення дії та виконання рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року та постанови Рівненського апеляційного суду від 28 липня 2020 року до закінчення їх перегляду в касаційному порядку задоволено частково. Зупинено дію рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року до закінчення їх перегляду в касаційному порядку. У задоволенні клопотання про зупинення виконання рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року та зупинення дії і виконання постанови Рівненського апеляційного суду від 28 липня 2020 року відмовлено.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 05 жовтня 2020 року зазначено, що підставами касаційного оскарження заявник зазначає порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права та неврахування апеляційним судом в оскаржуваному судовому рішенні висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18, від 10 квітня 2018 року у справі № 910/25314/13, від 10 травня 2018 року у справі № 367/1623/15-ц.

Фактичні обставини справи

Суди встановили, що 15 серпня 2014 року головою депутатської інвестиційної комісії Рівненської міської ради затверджено нову редакцію угоди про дольову участь у будівництві житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення на вулицях Костромській та Гагаріна у місті Рівному від 22 серпня 2007 року № 20, відповідно якої Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради (Замовник), ТОВ «Реноме-Євробуд» (Інвестор 1) та ДП «Градобуд-Рівне» (Інвестор 2) узгодили дольову участь у будівництві житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення на земельній ділянці орієнтовною площею 4,7078 га на розі вулиць Костромській та Гагаріна у місті Рівному.

Згідно з пунктом 3.7. вищевказаної угоди Інвестор 2 отримує майнові права на 100 % житлових приміщень (квартир) в об`єкті інвестування Інвестора 2 та 100 % нежитлових приміщень в Об`єкті інвестування Інвестора 2, які не належать до приміщень спільного користування квартир та нежитлових приміщень в Об`єкті (сходових кліток, ліфтових шахт, приміщень для розміщення елементів внутрішньо-будинкових мереж загального користування тощо).

Відповідно до пункту 4.3 Угода діє протягом 5 років з моменту набрання чинності.

18 червня 2015 року між ДП «Градобуд-Рівне» (Цедент) та ОК «ЖБК «Рівненська брама» (Цесіонарій) укладено договір уступки вимоги (цесії), за яким у порядку та на умовах, визначених цим Договором, Цедент передає Цесіонарієві, а Цесіонарій набуває належні Цедентові права та обов`язки Інвестора-2, що відносяться до будівництва за Угодою № 20 про дольову участь у будівництві житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення на вулицях Костромській та Гагаріна у місті Рівному від 22 серпня 2007 року, та додаткових угодах до неї, укладених між Замовником - Управління Капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради, Інвестором-1 - ТОВ «Реноме-Євробуд» та Інвестором-2 - ДП «Градобуд-Рівне».

Договором про внесення змін та доповнень від 26 квітня 2017 року до Договору уступки вимоги (цесії) від 18 червня 2015 року внесено зміни до пункту 11 Договору та викладено його в наступній редакції: «зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором. Сторони погодили, що договір вважається розірваним у випадку не виконання Цесіонарієм обов`язку, визначеного п. 6 цього договору, а саме незабезпечення Цесіонарієм здачі в експлуатацію першої, другої та третьої секції будівництва кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на вулицях Костромській та Гагаріна у місті Рівному (І черга)».

У листі від 29 жовтня 2018 року ДП «Градобуд-Рівне» повідомило Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради про те, що раніше 31 травня 2018 року ДП «Градобуд-Рівне» повідомляло про те, що у зв`язку з неспроможністю виконання ОК «ЖБК «Рівненська Брама» взятих на себе зобов`язань відповідно до угоди № 20 про дольову участь в будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на вулицях Костромській та Гагаріна у місті Рівному від 22 серпня 2007 року та розірвано договір доручення від 18 червня 2015 року № 18.06, укладений між ДП «Градобуд-Рівне» та ОК ЖБК «Рівненська Брама», а також відкликано довіреність, видану 18 червня 2015 року на підставі вищевказаного договору. Враховуючи вказане, ТОВ «БУДТЕХ-ПРОМ» втратило статус генпідрядника у будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на вулицях Костромській та Гагаріна у місті Рівному на підставі договору генерального підряду з виконання функцій служби Замовника від 01 липня 2015 року № 01/07.

13 травня 2016 року між ОК ЖБК «Рівненська брама» (Кооператив) та ОСОБА_2 (Пайовик) укладено договір пайової участі в будівництві № 53/1, за умовами якого Пайовик вступає, а Кооператив приймає Пайовика в асоційовані члени Кооперативу та пайову участь по будівництву кварталу житлової та громадської забудови на АДРЕСА_1 і реалізації статутної мети і завдань Кооперативу з метою отримання у власність квартири, будівельний номер АДРЕСА_2 , загальною проєктною площею 46,3 кв. м на дев`ятому поверсі в першій секції Об`єкту (далі - квартиру).

Перед укладенням 13 травня 2016 року Договору пайової участі в будівництві № 53/1 між ОК ЖБК «Рівненська брама» та ОСОБА_2 був укладений Договір пайової участі в будівництві від 10 лютого 2016 року № 48/4 (за який було сплачено пайовий внесок в розмірі 190 120,00 грн згідно з квитанцією від 12 лютого 2016 року № 15253523), а також Договір пайової участі в будівництві від 29 лютого 2016 року № 4г/8 (за який було сплачено пайовий внесок в розмірі 38 446,80 грн згідно з квитанцією від 29 лютого 2016 року № 15481514).

Вказані кошти (190 120,00 грн та 38 446,80 грн) ОСОБА_2 просила зарахувати на новий Договір пайової участі в будівництві від 13 травня 2016 року № 53/1 на підставі своїх письмових заяв від 13 травня 2016 року.

Подані заяви були погоджені, що підтверджується підписом уповноваженої особи та печаткою ОК ЖБК «Рівненська брама», тобто кошти були перераховані на Договір пайової участі в будівництві від 13 травня 2016 року № 53/1.

15 червня 2016 року (після укладення Договору пайової участі в будівництві від 13 травня 2016 року № 53/1) ОСОБА_2 було сплачено 281 503,20 грн пайового внеску відповідно до квитанції № 16782251.

Внесена ОСОБА_2 загальна сума пайового внеску за Договором пайової участі в будівництві від 13 травня 2016 року № 53/1 становить 510 070,00 грн (190 120,00 грн + 38 446,80 грн + 281 503,20 грн), що відповідає пункту 2.1 Договору пайової участі в будівництві від 13 травня 2016 року № 53/1: загальний розмір пайового внеску Пайовика визначається Кооперативом та на день укладання договору становить 510 070,00 грн, а також відповідає Порядку розрахунку (Додаток № 1 до Договору пайової участі в будівництві від 13 травня 2016 року № 53/1).

29 червня 2016 року між ОК ЖБК «Рівненська брама» (Кооператив), ОСОБА_2 ( Первісний Пайовик ) та ОСОБА_1 ( Новий Пайовик ) укладено Договір про відступлення права вимоги та переведення боргу, згідно з пунктом 4 якого: з дати укладання цього Договору про заміну сторони у Договорі пайової участі у Нового Пайовика відповідно до умов Договору пайової участі виникає право вимоги до Кооперативу майнових прав на квартиру будівельний номер АДРЕСА_4 .

Відповідно пункту 2.7 договору пайової участі в будівництві № 53/1 у випадку, якщо після визначення фактичної площі квартири вона буде іншою, ніж проектна площа квартири, визначена цим договором, після замірів уповноваженої особи або організації загальний розмір пайового внеску підлягатиме корегуванню кооперативом пропорційно збільшенню/зменшенню площі квартири з розрахунку вартості будівництва 1 кв. м.

У випадку необхідності проведення доплати згідно з пунктом 2.7. цього договору кооператив направляє пайовику рахунок, який повинен бути оплачений протягом 10-ти днів з дня отримання відповідного рахунку (пункт 2.8. договору пайової участі в будівництві № 53/1).

У пункті 3.1. договору пайової участі в будівництві № 53/1 передбачено, що пайовик має право після повної оплати пайового внеску, в порядку і строки, визначені цим договором, отримати від кооперативу довідку про здійснення повної оплати пайового внеску, яка підтверджує викуп пайовиком квартири - для оформлення права власності на квартиру.

Згідно з пунктом 3.4. договору пайової участі в будівництві № 53/1 кооператив зобов`язаний закріпити квартиру за пайовиком; організувати і забезпечити будівництво об`єкту та здачу його в експлуатацію у термін до 30 червня 2016 року за умови належного виконання пайовиком своїх зобов`язань щодо здійснення пайового внеску; після прийняття об`єкта в експлуатацію та повного виконання пайовиком своїх грошових зобов`язань за даним договором; передати пайовику квартиру за актом приймання-передачі та документи необхідні для реєстрації права власності на неї; надавати пайовику інформацію, що стосується питань будівництва та іншої діяльності кооперативу.

Заочним рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 20 червня 2018 року справі № 686/16205/17-ц визнано майнове право ОСОБА_1 на квартиру за будівельним номером АДРЕСА_4 ).

Під час розгляду вищевказаної справи судом встановлено, що первісний пайовик ОСОБА_2 свої зобов`язання по оплаті житла виконала на загальну суму 534 719,00 грн, тобто у повному обсязі сплатила пайовий внесок, а ОСОБА_1 є новим пайовиком квартири та набув майнових прав на неї, оскільки в повному обсязі виконав умови договорів.

01 листопада 2018 року між Управлінням капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради (замовник), ДП «Градобуд-Рівне» (інвестор) та ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» (генеральний підрядник) укладено договір генерального підряду, відповідно до умов якого замовник зобов`язується здійснювати технічний нагляд на об`єкті, а генеральний підрядник та інвестор забезпечити виконання будівельних робіт з будівництва об`єкту, їх фінансування, прийняття виконаних робіт в порядку та на умовах, визначених цим Договором (пункт 2.1 договору генерального підряду).

17 жовтня 2018 року між ДП «Градобуд-Рівне» (сторона-1) та ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» (сторона-2) укладено інвестиційний договір, згідно з пунктом 2.1 якого сторона-2 зобов`язується організувати фінансування та будівництво об`єкта інвестування на вулицях Костромській та Гагаріна у місті Рівному, а сторона-1 зобов`язується передати для цього стороні-2 отримані під час укладення угоди № 20 та додаткових угод до неї майнові права на приміщення в об`єкті інвестування, які належать стороні-1 на дату укладення цього договору.

30 січня 2019 року між ДП «Градобуд-Рівне» та ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» складено акт приймання-передачі квартир АДРЕСА_10 згідно з інвестиційним договором від 17 жовтня 2018 року, за яким ДП «Градобуд-Рівне» передало, а ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» прийняло квартири, розташовані в І (першій) та ІІ (другій) секціях кварталу житлової та громадської забудови на АДРЕСА_1 , зокрема, передано квартиру АДРЕСА_3 площею 47,5 кв. м, майнове право на яку належить ОСОБА_1 .

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 05 березня 2019 року ПП «Буд Кепітал Менеджмент» 18 січня 2019 року зареєструвало право власності на квартиру АДРЕСА_11 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101. Підстава виникнення права власності: акт приймання-передачі квартир згідно з інвестиційним договором від 17 жовтня 2018 року, серія та номер: б/н, виданий 30 січня 2019 року, видавник: ДП «Градобуд-Рівне» та ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ»; додаткова угода, серія та номер: 4, виданий 15 серпня 2014 року, видавник: управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради та ТОВ «Реноме-Євробуд» та ДП «Градобуд-Рівне»; договір про внесення змін до інвестиційного договору від 17 жовтня 2018 року, серія та номер: б/н, виданий 18 жовтня 2018 року, видавник: ДП «Градобуд-Рівне» та ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ».

Відомості про право власності внесено державним реєстратором Мирогощанської сільської ради Дубенського району Рівненської області Чернацькою О. В.

Відповідно до технічного паспорта на квартиру АДРЕСА_8 , виготовленому 17 жовтня 2016 року ТОВ «Хмельницьке Обласне Земельне Агентство», технічні характеристики квартири такі: квартира посімейного, спільного заселення, розташована на 9 поверсі дев`ятиповерхневого будинку та складається з 1 кімнати житловою площею 15, 9 кв. м, у тому числі: кімнати 15,9 кв. м, коридору площею 9,0 кв. м, коридору площею 9,0 кв. м, санвузла площею 1,9 кв. м, ванної кімнати площею 3,9 кв. м, загальна площа квартири 43,9 кв. м, кухні площею 16,3 кв. м, висота приміщень 2,73 м. Технічний паспорт містить поповерховий план квартири.

Згідно з технічним паспортом на квартиру АДРЕСА_8 , виготовленим 15 січня 2019 року ПП «ТЕХНО КОМ», технічні характеристики квартири АДРЕСА_3 а такі: квартира посімейного, спільного заселення (кімната, жилий блок, секція), розташована на 9-ому поверсі 9-ти поверхового будинку та складається з 1-єї кімнати житловою площею 16 кв. м, у тому числі: 1-а кімната 16,0 кв. м, кухні площею 16,8 кв. м, вбиральні (сполученої) площею 2,0 кв. м, ванної кімнати площею 4,2 кв. м, коридору площею 9,0 кв. м. Загальна площа квартири 48,0 кв. м. Висота приміщень 2,73 м. Технічний паспорт містить поповерховий план квартири.

Позиція Верховного Суду

Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).

Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1. Рішення Конституційного Суду України від 02 листопада 2004 року № 15-рп/2004).

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК Украйни).

Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).

Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Згідно частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.

Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.

Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.

Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 січня 2022 року у справі № 344/12729/17 (провадження № 61-14629св19) зроблено висновки, що:

«захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Судами встановлено, що ОСОБА_4 виконав свої зобов`язання сторони за договором №0326/322-405 пайової участі у будівництві в повному обсязі, сплатив пайові внески та додаткові внески у визначених договорами сумах, у зв`язку з чим, за умовами договору, набув майнових прав щодо «долі пайщика», зокрема, права на отримання в подальшому у спірної квартири та двох місць для паркування. Отже, висновки судів про те, що до завершення будівництва об`єкту нерухомості, а саме 4-кімнатної квартири АДРЕСА_1 (1 черга будівництва, 4- секційний будинок), а також місця паркінгу у другій черзі будівництва блок «В» комплексу по АДРЕСА_1 на другому поверсі і введення їх в експлуатацію, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об`єкт, є правильними.

Встановивши під час розгляду справи, що відповідачем не виконувалися належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, враховуючи, що будинок АДРЕСА_1 на той час не було введено в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання за позивачем майнових прав на вищевказані спірні об`єкти»;

«захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Встановивши під час розгляду справи, що позивачка повністю сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно, а також ту обставину, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, ТОВ «Фірма «Консоль ЛТД» припинило діяльність, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов`язань за договором, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правильного висновку про визнання майнових прав за позивачкою на об`єкт інвестування»;

«під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна (див. постанову Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16).

Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (стаття 527 ЦК України).

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України).

Оскільки відповідач не виконав належним чином зобов`язань за договором, не визнає майнових прав позивачки на спірне нерухоме майно, хоч вона і сплатила пайові внески у повному обсязі, тобто вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачкою майнових прав на квартиру»;

«установивши під час розгляду справи, що відповідач - ТОВ фірма «Консоль ЛТД» не виконало належним чином узятих за договором зобов`язань, хоч позивачі і сплатили пайові внески в повному обсязі, тобто вчинили дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обґрунтовано вважав, що є підстави для визнання за позивачами майнових прав на спірні квартири.

Аналогічні висновки по суті вирішеного спору зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц (провадження № 14-614цс18), від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц (провадження № 14-146цс19) та від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19);

«відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір. Тому Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 308/13400/14-ц від 21 березня 2018 року, та у справі № 361/558/15-ц від 17 квітня 2019 року».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що:

«13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Разом з тим у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України).

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України)».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20) вказано, що:

«практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована. Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).

ОСОБА_1 з посиланням на вимоги статті 392 ЦК України просила визнати за нею право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною проєктною площею 81,84 кв. м. яка в повному обсязі нею проінвестована.

Тобто в цьому випадку вимога про визнання права власності заявлена на підтвердження реальності його існування.

Позивачка мала обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права - отримання новозбудованої квартири у власність. Позов ОСОБА_1 спрямований на захист її права на новозбудовану квартиру, яке не визнається ПП «Екватор-ІФ» та ТОВ «Перко». Способом захисту позивачка обрала визнання за нею такого права, що відповідає положенням статті 16 ЦК України.

Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони - покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду висновує, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак частково відступити також від правового висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, оскільки в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2022 року у справі № 569/5998/19 (провадження № 61-4670св22) зазначено, що:

«Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

Відповідно до статі 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Частиною 2 статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

У постановах від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14 та від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15 у справах за позовами про визнання права власності на новостворене нерухоме майно Верховний Суд України зазначав, що захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц вказала, що у тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно, взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц зазначила, що визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони - покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Суди попередніх інстанцій, встановивши, що спірне нерухоме майно не було зареєстровано за позивачем через невиконання ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» своїх зобов`язань, житловий будинок, введені в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайового внеску, зробили обґрунтовані висновки, що невизнане відповідачем право позивача на спірну квартиру підлягає захисту на підставі статті 392 ЦК України шляхом визнання за ОСОБА_1 права власності на спірне нерухоме майно».

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

У справі, що переглядається, суди зазначили, що заочним рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 20 червня 2018 року справі № 686/16205/17-ц визнано майнове право ОСОБА_1 на квартиру за будівельним номером АДРЕСА_4 ). Під час розгляду справи № 686/16205/17-ц судом встановлено, що первісний пайовик ОСОБА_2 свої зобов`язання по оплаті житла виконала на загальну суму 534 719,00 грн, тобто у повному обсязі сплатила пайовий внесок, а ОСОБА_1 є новим пайовиком квартири та набув майнових прав на неї, оскільки в повному обсязі виконав умови договорів.

Встановивши, що ОСОБА_1 набув на підставі заочного рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 20 червня 2018 року у справі № 686/16205/17-ц майнові права на квартиру з будівельним АДРЕСА_9 , яка є тотожною квартирам з наступними АДРЕСА_3 і АДРЕСА_3 (після введення в експлуатацію), в ОСОБА_1 виникло право «законного очікування», що підтверджено як самим судовим рішенням, так і відповідними договорами, суди зробили правильний висновок, що невизнане відповідачем право позивача на спірну квартиру підлягає захисту на підставі статті 392 ЦК України зі скасуванням запису про право власності на квартиру за ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ». ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» не спростувало, що квартира, на яку за позивачем визнано майнові права у судовому порядку, та квартира, щодо якої здійснено запис про право власності за ПП «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ», є різними об`єктами нерухомості.

За таких обставин суди зробили правильний висновок про задоволення позову.

Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина перша статті 410 ЦПК України).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).

З урахуванням необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 січня 2022 року у справі № 344/12729/17 (провадження № 61-14629св19), постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20), постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2022 року у справі № 569/5998/19 (провадження № 61-4670св22), колегія суддів вважає, що касаційну скаргу належить залишити без задоволення, а оскаржені рішення - без змін, а тому судовий збір за подання касаційної скарги покладається на особу, яка її подала.

З урахуванням того, що постановою Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20) касаційну скаргу ТОВ «Перко» залишено без задоволення, рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 30 січня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 квітня 2017 року залишено без змін, у задоволенні клопотань ОСОБА_1 і його представника про зупинення касаційного провадження до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду зазначеної справи належить відмовити.

Оскільки рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року залишено без змін, то його дію необхідно поновити.

Ураховуючи, що заперечень від відповідача до суду касаційної інстанції не надходило, аргументи відзиву про стягнення судових витрат за надання професійної правничої допомоги у розмірі 7 000,00 грн та додані до відзиву докази дають підстави для висновку, що витрати на професійну правничу допомогу у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, понесені позивачем, підлягають стягненню з відповідача.

Керуючись статтями 400, 409, 401, 410, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

У задоволенні клопотань ОСОБА_1 та його представника ОСОБА_5 про зупинення касаційного провадження відмовити.

Касаційну скаргу Приватного підприємства «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» залишити без задоволення.

Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року та постанову Рівненського апеляційного суду від 28 липня 2020 року у частині апеляційного перегляду рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року залишити без змін.

Поновити дію рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 28 грудня 2019 року.

Стягнути з Приватного підприємства «БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ» на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу у розмірі 7 000,00 грн.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді М. М. Русинчук

Н. О. Антоненко

І. О. Дундар