КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 вересня 2022 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Матвієнко Ю.О., Гуля В.В.,

секретар Шевченко Т.В.,

розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Подільського районного суду м. Києва від 22 червня 2022 року в справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення,-

в с т а н о в и в:

У вересні 2021 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення. Зазначила, що 17 серпня 2021 року відповідно до договору купівлі-продажу квартири вона придбала у приватну власність у ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 . Потрапити до власної квартири вона не може, оскільки в ній проживає відповідачка ОСОБА_2 на підставі договору найму (оренди) нерухомого майна від 07 березня 2020 року. Відповідно до пункту 4.1 вказаного договору оренди термін дії договору встановлений з 07 березня 2020 року та з подальшим викупом за обумовленою ціною у попередньому договорі та до її викупу. 07 березня 2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений і нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого договір купівлі-продажу квартири має бути укладений та нотаріально посвідчений не пізніше 01 вересня 2020року. 26 серпня 2020 року та 16 лютого 2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладались додаткові угоди до попереднього договору купівлі-продажу квартири, відповідно до яких відстрочено укладення договору купівлі-продажу квартири до 15 лютого 2021 року та до 17 лютого 2022 року. Відтак, право на оренду вищевказаної квартири у ОСОБА_2 діяло до 17 лютого 2022 року, проте ОСОБА_3 здійснив відчуження квартири згідно договору купівлі-продажу від 17 серпня 2021 року на її користь. З моменту набуття нею права власності на квартиру ОСОБА_2 втратила право на користування нею. На вимогу про усунення перешкод у користуванні квартирою ОСОБА_4 не реагує.

ОСОБА_1 просила усунути зі сторони відповідачки ОСОБА_2 перешкоди у користуванні належною їй на підставі договору купівлі-продажу квартирою, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , шляхом виселення відповідачки ОСОБА_2 з квартири.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 22 червня 2022 року у позові ОСОБА_1 відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати вказане рішення суду та ухвалити нове про задоволення позовних вимог. Посилається на порушення норм матеріального та процесуального права. Вважає помилковим висновок суду першої інстанції, що ОСОБА_2 набула права користування квартирою на підставі договору найму (оренди) нерухомого майна, який на час звернення до суду не припинив свою дію. Вказаний договір (оренди) нерухомого майна був укладений з ОСОБА_2 у зв`язку з наявною домовленістю із попереднім власником квартири ОСОБА_3 про продаж квартири. Відповідач мала право користування квартирою в межах строків, обумовлених як у договорі найму, так і в попередніх договорах купівлі-продажу квартири, в яких визначено строк укладення основного договору до 17 лютого 2022 року. Строк дії договору найму (оренди) квартири за договором у ОСОБА_2 закінчився 17 лютого 2022 року.

В судове засідання ОСОБА_1 не з`явилася, повідомлена про місце і час розгляду справи, а тому судова колегія дійшла висновку про можливість слухання справи у відсутність апелянта.

Представник ОСОБА_2 просить відхилити подану апеляційну скаргу, а рішення суду залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

Вислухавши пояснення представника ОСОБА_2 , дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 17 серпня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Прилуцького районного нотаріального округу Чернігівської області Ігнатовим Д.Є., ОСОБА_3 продав, а ОСОБА_1 купила квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 . Відповідно до п.5 договору ОСОБА_3 запевнив, що квартира АДРЕСА_1 на момент підписання даного договору купівлі-продажу від 17 серпня 2021 року в найм (оренду) не передана (а.с. 5-7).

Судом встановлено, що 07 березня 2020 року між ОСОБА_3 , від імені якого діяв ОСОБА_5 , та ОСОБА_2 , був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого ОСОБА_3 та ОСОБА_2 дійшли згоди укласти договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_2 , не пізніше 01 вересня 2020 року (а.с. 8-9). В подальшому 26 серпня 2020 року та 16 лютого 2021 року ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладали додаткові угоди до попереднього договору, якими продовжували строк укладення договору купівлі-продажу квартири до 17 лютого 2022 року (а.с. 10, 11).

07 березня 2020 року між ОСОБА_5 , який є представником ОСОБА_3 , та ОСОБА_2 був укладений договір найму (оренди) нерухомого майна. Пунктом п.1.1. даного договору визначено, що предметом договору є передача ОСОБА_2 в найм (оренду) з подальшим викупом житлового приміщення у вигляді квартири за адресою: АДРЕСА_2 . Згідно з п. 4.1. договору найму (оренди) термін договору встановлений з 07 березня 2020 року та з подальшим викупом за обумовленою ціною в попередньому договорі (а.с. 13).

03 вересня 2021 року ОСОБА_1 направила на адресу ОСОБА_2 вимогу про усунення перешкод у користуванні квартирою, шляхом її звільнення та надання доступу. ОСОБА_4 залишила дану вимогу без задоволення.

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що після закінчення строку дії договору найму ОСОБА_2 продовжила користуватися квартирою, а власник квартири не висунув заперечень щодо продовження договору. Відтак на час звернення ОСОБА_1 до суду з вимогою про виселення ОСОБА_2 договір найму (оренди) нерухомого майна не припинив свою дію, а тому відсутнє порушення прав позивачки зі боку відповідачки.

Колегія суддів не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції та вважає, що судом було неправильно застосовано норми матеріального права.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до змісту ст. ст. 12, 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім`ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно з положеннями ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Аналіз зазначеної норми дає підстави для висновку, що власник має право вимагати від осіб, які не є членами його сім`ї, а також не відносяться до кола осіб, які постійно проживають разом з ним і ведуть з ним спільне господарство, усунення порушень свого права власності у будь-який час.

Підставою для відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 суд першої інстанції визначив законне право користування ОСОБА_2 квартирою на підставі договору найму (оренди) від 07 березня 2020 року, який не припинив свою дію.

Разом з тим, як відповідно до п.п. 1.1., 4.1. укладеного 07 березня 2020 року між представником ОСОБА_3 і ОСОБА_2 договору найму (оренди) нерухомого майна ОСОБА_2 отримала в найм (оренду) квартиру АДРЕСА_1 з подальшим викупом. При цьому сторони визначили вартість квартири, яка становить 43500,00 доларів США.

Частиною 2 ст. 811 ЦК України визначено, що договір оренди житла з викупом підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ч.1 ст. 220 ЦК України разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Договір найму (оренди) нерухомого майна від 07 березня 2020 року, підписаний між ОСОБА_5 , який є представником ОСОБА_3 , та ОСОБА_2 , не був нотаріально посвідчений, а відтак є нікчемним.

Також відповідно до змісту наявних у справі договорів та пояснень сторін, укладений з ОСОБА_2 договір оренди квартири АДРЕСА_1 був підписаний представником ОСОБА_3 у зв`язку з укладенням з нею попереднього договору купівлі-продажу вказаної квартири. Договір купівлі продажу квартири з ОСОБА_2 укладений не був. 17 серпня 2021 року квартира була продана ОСОБА_3 позивачці ОСОБА_1 . Відтак, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 попередній договір купівлі-продажу квартири разом з усіма іншими пов`язаними із ним домовленостями втратив чинність.

Враховуючи викладене, позовні вимоги ОСОБА_1 про усунення їй перешкоду користуванні належною їй на підставі договору купівлі-продажу квартирою шляхом виселення із неї відповідачки ОСОБА_2 є законними, обґрунтованими та підлягають задоволенню, а рішення Подільського районного суду м. Києва від 22 червня 2022 року скасуванню.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню 908,00 грн. судового збору, сплаченого за подання позовної заяви, та 1362,00 грн. судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Скасувати рішення Подільського районного суду м. Києва від 22 червня 2022 року та ухвалити нове судове рішення.

Задовольнити позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення.

Усунути ОСОБА_1 перешкоди у користуванні квартирою за адресою: АДРЕСА_2 .

Виселити ОСОБА_2 з квартири АДРЕСА_1 .

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 908,00 грн. судового збору, сплаченого за подання позовної заяви, та 1362,00 грн. судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.

Дані учасників справи:

ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1

ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 21 вересня 2022 року.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Гуль В.В.

Матвієнко Ю.О.