Справа № 478/439/22 Провадження № 2/478/127/2022
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 липня 2022 року смт. Казанка

Казанківський районний суд Миколаївської області, в складі:

головуючого судді Іщенко Х.В.,

за участю:

секретаря судового засідання Луговської А.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщені суду смт. Казанка цивільну справуза позовною заявою ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Гамма» про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати, -

В С Т А Н О В И В :

27 червня 2022 року представник позивача адвокат Проценко О.М., яка діє в інтересах ОСОБА_1 , звернулась до Казанківвського районного суду Миколаївської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Гамма» про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначила, що вона є власником двох земельних ділянок сільськогосподарського призначення з кадастровими номерами :08:000:0023, площею 5,3055 га ріллі та з кадастровим номером :08:000:0027, площею 1,7833 га ріллі відповідно, розташованих в межах території Каширівської сільської ради Баштанського (колишнього Казанківського) району Миколаївської області.

31.10.2012 року між позивачем та товариством з обмеженою відповідальністю «Гамма» (далі ТОВ «Гамма», відповідач, орендар) строком на десять років були укладені договори оренди вказаних земельних ділянок.

13.04.2016 року між позивачем та орендарем були укладені додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок від 31.10.2012 року, згідно з яким строк дії договорів оренди землі було збільшено до 49 років.

Умовами вказаних договорів оренди було обумовлено, що орендна плата становить 3 % від грошової оцінки орендованої земельної ділянки (п. 9 Договорів оренди) та повинна вноситись орендарем до 31 грудня кожного календарного року (п. 11 Договорів оренди).

Позивач наполягає на тому, що в порушення договірних умов орендарем - ТОВ «Гамма», починаючі з 2016 року по 2021 рік включно, не виплачувало належну їй орендну плату.

Оскільки орендна плата не виплачувалась їй два і більше разів (за 2019, 2020, 2021 роки), вважає що порушення договірних умов в частині невиплати орендної плати носить систематичний характер, що з урахуванням вимог ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» є підставою для дострокового розірвання вказаних договорів оренди землі за рішенням суду.

Посилаючись на викладене просить суд розірвати договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :08:000:0023 та :08:000:0027 відповідно та з урахуванням строків позовної давності просить стягнути з відповідача орендну плату за 2019-2021 роки в розмірі 36490 грн. та понесені судові витрати.

В судове засідання позивач ОСОБА_1 та її представник не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином. Надали до суду заяву про розгляд справи за їх відсутності, підтримали позовні вимоги та просили їх задовольнити з підстав, викладених в позовній заяві.

20.07.2022 року на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач заперечував проти задоволення позову, вважаючи позовні вимоги надуманими, безпідставними та необґрунтованими, посилаючись на наступне.

Дійсно між ТОВ «Гамма» та ОСОБА_1 , 31.10.2012 року були укладені договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами :08:000:0023 та :08:000:0027, площею 5,3055 га ріллі та площею 1,7833 га ріллі відповідно. Вказані договори оренди були укладені строком на десять років.

За взаємною згодою сторін, 13.04.2016 року між ТОВ «Гамма» та позивачем були укладені додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок від 31.10.2012 року, згідно з яким строк дії договорів оренди землі було збільшено до 49 років.

Згідно укладених договорів оренди, орендна плата була обумовлена в розмірі 3 % від грошової оцінки орендованих земельних ділянок, з виплатою орендної плати щорічно, в строк до 31.12 кожного календарного року.

Заборгованості по орендній платі товариство перед орендодавцем не має, оскільки товариство з часу укладання вказаних договорів оренди землі щорічно, в строк обумовлений договорами, здійснювала виплату позивачу орендну плату.

Наголошує на тому, що на виконання договірних умов, нарахування та виплати орендної плати бухгалтерією підприємства здійснювалась з урахуванням індексу інфляції вартості земельних ділянок. Оскільки дві орендовані земельні ділянки складають один земельний пай по Каширівській сільські раді (так званий перехідний пай), нарахування та виплата орендної плати здійснювалась єдиним платежом, підтвердженням чого є Видаткові касові ордери за 2019, 2020 та 2021 роки, які на вимогу суду відповідачем були надані до суду. Видаткові касові ордери мають всі необхідні реквізити, зокрема дату та суму виплат, найменування платежу (оренда земельного паю за відповідний рік), підпис керівника, головного бухгалтера товариства та підпис отримувача коштів - позивача та які в розумінні податкового кодексу України є первинними бухгалтерськими документами, які підтверджують нарахування та виплату орендної плати.

Загалом позивачу було виплачено: в серпні 2019 року - 9660 грн., у вересні 2020 року - 12075 грн., та у вересні 2021 року -14087 грн., всього на загальну суму 35822 грн. що відповідно з урахуванням індексації вартості земельних ділянок по рокам становить 3 % від грошової оцінки орендованих земельних ділянок.

Товариство вважає що свої зобов`язання за умовами договорів оренди як орендар виконало в повному обсязі. Порушень договірних обов`язків за умовами договору не має відповідно підстави для дострокового розірвання договору оренди відсутні.

Представник відповідача в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином. Згідно заяви, викладеній у відзові, представник відповідача просив справу розглядати без їх участі, заявлені вимоги не визнають з підстав, викладених у відзові на позовну заяву, просив в задоволені позивних вимог відмовити в повному обсязі.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК фіксування судового процесу за допомогою звуко записувального технічного засобу не здійснювалося, оскільки позивач, представник позивача, відповідач та представник відповідача не з`явилися до зали судового засідання.

Суд, дослідивши матеріали справи в межах заявлених вимог та доведених обставин, оцінивши надані докази, приходить до такого висновку.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, що визначено п. 1 ч. 1 ст. 11 ЦК України.

За змістом ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення, майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - Земельного кодексу України (далі ЗК України), Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в поряду, передбачених ЗК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Статтями 16 Закону «Про оренду землі» оренда земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Матеріалами справи встановлено, що позивач - ОСОБА_1 відповідно до Інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, є власником земельних ділянок з кадастровими номерами :08:000:0023, площею 5,3055 га ріллі та з :08:000:0027, га та площею 1,7833 га ріллі відповідно з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованих в межах території Каширівської сільської ради Миколаївської області. Право власності зареєстроване в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

31.10.2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Гамма» було укладено два договори оренди земельних ділянок: земельної ділянки з кадастровим номером :08:000:0023, площею 5,3055 га ріллі та земельної ділянки з кадастровим номером :08:000:0027, площею 1,7833 га ріллі. Термін дії договорів становить 10 років (п. 8 Договору). Державну реєстрацію договорів оренди землі проведено 05.11.2012 року за реєстраційними номерами 12142012 та № 12732012, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2012 року.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди земельних ділянок зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.04.2016 року (номер запису про інше речове право 14329506, 14333784.

Дослідженим в судовому засіданні державним актом на право приватної власності на землю, серії Р3 № 531097, виданого на підставі Рішення сесії Каширівської сільсько ради № 146/28 від 08.11.2001 року та зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за реєстраційним номером 114 встановлено, що загальна площа земельної ділянки, яка знаходиться у власності позивача становить 7,09 га та складається з двох окремих земельних ділянок (перехідний пай), що відображено в плані зовнішніх меж земельних ділянок, який міститься у державному акті, що обумовило укладання двох договорів оренди земельних ділянок.

Згідно п. 9 Договорів, сторони дійшли згоди що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від вартості грошової оцінки орендованих земельних ділянок.

Дослідивши Державний акт на право власності на землю, Договори оренди земельних ділянок судом встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки зазначеної у Державному акті та переданої у власність позивачу, площею 7,09 га, та яка складається з двох земельних ділянок з кадастровими номерами :08:000:0023 та :08:000:0027, на час укладання договорів оренди землі (станом на жовтень 2012 року) становила 28728,40 грн., що було зафіксовано в п. 8 Договорів.

Відповідно до п. п. 10, 11 Договорів, обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахуванням Індексів інфляції. Орендна плата вноситься орендарем у строк до 31 грудня щороку.

Розмір орендної плати може переглядатися у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами та в інших випадках, передбачених законом (п.13 Договорів).

Судом встановлено, що розмір орендної плати за договорами оренди не змінювався та становить 3 % від вартості грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 13.04.2016 року між ТОВ «Гамма» та позивачем були укладені додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок від 31.10.2012 року, згідно з яким строк дії договорів оренди землі було збільшено до 49 років. Додаткові угоди були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.04.2016 року.

Відповідно до положень ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За змістом ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають різні правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок розірвання договору.

За правилами ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Iстотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У пункті «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

В статтях 31, 32 Закону України «Про оренду землі» наведені підстави для припинення договору оренди до яких належить і його дострокове розірвання на вимогу однієї із сторін договіру за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24, 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення Закону, які регулюють спірні правовідносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди, тоді як разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. При цьому, фундаментальне значення, крім ознаки "систематичність", має значення саме - "несплата орендної плати", а не сплата орендної плати у меншому розмірі, ніж передбачено умовами договору.

Зазначена правова позиція неодноразово була викладена як Верховним Судом України, так і Верховним Судом, зокрема у постанові Верховного Суду України від 28 вересня 2016 року у справі №362/5740/15-ц, та постанові Верховного Суду від 11 липня 2018 року у справі №484/3687/16.

Пунктом 44.1 ст. 44 ПК України визначено, що для цілей оподаткування платники податків зобов`язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов`язаних з визначенням об`єктів оподаткування та/або податкових зобов`язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов`язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

У статті 1 ЗУ «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні», первинний документ, це документ, який містить відомості про господарську операцію. Первинні документи є підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій. Їх мета - зафіксувати факт господарської операції.

Обов`язкові реквізити, які повинен містити будь-який первинний документ, визначає ЗУ «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»:

- назва документа (форми);

- дата складання;

- назва підприємства, від імені якого складено документ;

- зміст та обсяг господарської операції, одиниця вимірювання господарської операції;

- посади осіб, відповідальних за здійснення господарської операції і правильність її оформлення;

- особистий підпис або інші дані, що дають змогу ідентифікувати особу, яка брала участь у здійсненні господарської операції.

Позивачем підставою позовних вимог зазначено те, що відповідач систематично не виконує умови договору в частині сплати орендної плати, обумовленою договором, зокрема за 2019 - 2021 роки.

На спростування вказаних доводів та підтвердження виконання умов договору відповідачем надано до суду видаткові касові ордери за 2019, 2020 та 2021 роки.

Видатковий касовий ордер - це первинний документ, що застосовується для оформлення видачі готівки з каси підприємств (юридичних осіб). Введено в дію з 29 квітня 2009 року. Бланк затверджено постановою Правління Національного банку України за № 637 від 15 грудня 2004 року «Положення про ведення касових операцій в національній валюті в Україні» (наведено у додатку 3) з урахуванням змін за постановою Національного банку України за № 252 від 29.04.2009 року.

Дослідженими видатковими касовими ордерами встановлено наступне.

Згідно Видаткового касового ордеру за № 51 від 07.08.2019 року за оренду земельного паю за 2019 рік позивачці було виплачено товариством грошові кошти в розмірі 9660,00 грн.

Згідно Видаткового касового ордеру за № 31 від 07.09.2020 року за оренду земельного паю за 2020 рік позивачці було виплачено товариством грошові кошти в розмірі 12075,00 грн.

Згідно Видаткового касового ордеру за № 42 від 09.09.2021 року за оренду земельного паю за 2021 рік позивачці було виплачено товариством грошові кошти в розмірі 14087,50 грн.

Загалом, за 2019 - 2021 рік позивачу було нараховано та виплачено підприємством орендну плату в загальному розмірі 35822,50 грн.

Досліджені Видаткові касові ордери Типової форми (№ КО-2), відповідають положенням (стандартам) бухгалтерського обліку та мають встановлені законом реквізити, зокрема: назву документа (форми), дати складання, назву підприємства, від імені якого складено документ (ТОВ «Гамма»), зміст та обсяг господарської операції (суму виплачених товариством грошових коштів), посади осіб, відповідальних за здійснення господарської операції.

Видаткові касові ордери підписані керівником та головним бухгалтером товариства а також мається підпис безпосередньо отримувача коштів (орендодавця) - ОСОБА_1 та є належними та допустими доказами по справі.

За вказаних обставин, суд приходить до переконання про відсутність заборгованості по орендній платі за договорами оренди землі від 31.10.2012 року, яка б давала підстави для розірвання договору оренди орендодавцем. Доказів протилежного позивачем суду не надано.

Оскільки орендар не порушував жодних прав орендодавця визначених законом та договорами, в тому числі дотримувався положень встановлених пунктами 9 - 11 договорів, у позивача відсутні підстави для розірвання договору оренди землі.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ст.13 ЦПК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч. 1 ст. 81 ЦПК України).

Проте позивачем не надано належних, допустимих, достовірних, достатніх доказів на підтвердження своїх тверджень щодо систематичної несплати орендної плати, через що відсутні підстави вважати, що права позивача порушені та потребують судового захисту відповідно до вимог ст. 32 Закону України «Про оренду землі».

З урахуванням встановленого, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить висновку, що позивачем ОСОБА_1 не надано беззаперечних доказів систематичного (два і більше разів) невиконання умов договору оренди землі щодо сплати орендної плати, відтак позовні вимоги є необґрунтованими і задоволенню не підлягають.

Оскільки, судом відмовлено у задоволенні позову у повному обсязі, то у відповідності до ст. 141 ЦПК України не підлягає задоволенню і вимога про стягнення з відповідача на користь позивача понесених ним судових витрат.

Керуючись ст.ст. 2, 10-13, 258, 259, 265, 268 ЦПК України, суд -

У Х В А Л И В :

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до товариства з обмеженою відповідальністю «Гамма» (місце розташування: 56002, Миколаївська область, Баштанський район, смт. Казанка, вул. Миру, буд. № 185, ) про розірвання договорів оренди земельних ділянок та стягнення орендної плати, - відмовити.

Судові витрати, понесені позивачем у зв`язку з розглядом справи, віднести на його рахунок.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення або складання.

Повний текст рішення суду складено 01.08.2022 року.

Суддя: Іщенко Х.В.