МАЛИНОВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА ОДЕСИ__ _ _ __
Пр.№2/521/996/22
23 березня 2022 року м. Одеса
Малиновський районний суд міста Одеси в складі:
головуючого - судді Сегеди О.М.,
при секретарі - Черненко Я.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах неповнолітнього сина ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору дійсним,
У вересні 2021 року ОСОБА_1 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах ОСОБА_2 звернулася до суду з зазначеним позовом до ОСОБА_3 , посилаючись на те, що 20 квітня 1998 рокуміж нею ОСОБА_1 , яка діяла в своїх інтересах та в інтересах неповнолітнього ОСОБА_2 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 ,був укладений договір № 98.04-439 купівлі - продажу нерухомого майна, у відповідності до умов якого остання продала, а ОСОБА_1 , ОСОБА_2 купили квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 59,2 кв.м., у тому числі житловою площею 37,4 кв. м., який був укладений та зареєстрований 20 квітня 1998 рокуЖовтневим Філіалом Одеської Спеціалізованої Біржі нерухомості під № 98.04-439 з підстав, передбачених ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», і нотаріально не посвідчувався.
Позивачка зазначала, що на виконання умов договору купівлі - продажу № 98.04-439 від 20 квітня 1998 рокувони, як покупці разом з відповідачкою, яка діяла як продавець, повністю виконали істотні умови даного договору купівлі продажу нерухомого майна.
Зокрема відповідачка, після укладення договору купівлі - продажу та отримання від покупця коштів у сумі 7600,00 грн., які відповідно до п. 6 договору складали ціну договору, звільнила квартиру АДРЕСА_1 , та передали його покупцеві.
У свою чергу позивачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , як покупці по договору, після підписання договору та проведення повного розрахунку з продавцем прийняла звільнену квартиру, зареєстрували право власності на неї у МБТІ м. Одеси, зареєструвалися за даною адресою де і проживають до цього часу, здійснює фактичне володіння даним нерухомим майном, сплачуючи всі передбачені комунальні платежі та утримуючі майно в належному стані згідно з його цільовим призначенням.
Вказувала, що під час, та після укладення договору купівлі - продажу вони з відповідачкою усно домовились, що у випадку виникнення будь-яких питань, зокрема щодо необхідності нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, вони вчинять даний договір за попередньою домовленістю щодо розподілу наявних витрат.
Стверджувала, що оскільки на даний час виникла необхідність розпорядитись належною їй квартирою, вона хотіла звернутися до відповідачки з пропозицією щодо нотаріального посвідчення договору№ 98.04-439 від 20 квітня 1998 року, але на теперішній час зв`язок з відповідачкою у неї втрачений.
Посилаючись на порушення своїх прав, позивачка просила суд визнати дійсним договір купівлі - продажу нерухомого майна № 98.04-439 від 20 квітня 1998 року, укладений та зареєстрований Жовтневим Філіалом Одеської Спеціалізованої Біржі нерухомості під № 98.04-439.
Ухвалою суду від 11 жовтня 2021 року по справі відкрито провадження та призначено підготовче судове засідання (а.с. 22-23).
Ухвалою суду від 17 грудня 2021 року підготовче провадження закрито та справу призначено до судового розгляду (ст. 37-38).
Позивачка у судове засідання не з`явилась, про час і місце слухання справи повідомлялась відповідно до вимог ст.128 ЦПК України, надала заяву про слухання справи за її відсутністю, не заперечувала проти винесення заочного рішення (а.с. 51).
Відповідачка у судове засідання не з`явилась, про час і місце слухання справи повідомлялась відповідно до вимог ст.128 ЦПК України (а.с. 30. 40, 44, 45, 48, 49).
У зв`язку з неявкою відповідача та неповідомленням про поважні причини такої неявки в судове засідання, в порядку статті 280 ЦПК України, зі згоди позивача, суд вважає можливим провести розгляд справи у відсутності відповідача та ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, що відповідає положенням ст. 223 ЦПК України.
Згідно ст.223ЦПК України, у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).
Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши і оцінивши надані докази в їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги про визнання виконавчого напису нотаріуса таким, що не підлягає виконанню, підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених Кодексом.
Суд, вважає що між сторонами виникли правовідносини, які регулюються главою 29, розділом першим, книгою третьою Цивільного кодексу України, тому при винесенні рішення суд застосовує норми матеріального права, якими регулюються правовідносини, які виникли між сторонами.
Купівля-продаж житла є договірним зобов`язанням і регулюється правилами цивільного законодавства.
Статтею 224 ЦК УРСР, яка діяла на час укладення між сторонами договору купівлі-продажу, передбачалося, що за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Встановлено, що 20 квітня 1998 року на Одеській Спеціалізованій Біржі нерухомості між ОСОБА_1 , яка діяла в своїх інтересах та в інтересах неповнолітнього ОСОБА_2 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , було укладено договір купівлі-продажу № 98.04-439 купівлі - продажу нерухомого майна від 20 квітня 1998 року, відповідно до умов якого ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_1 , ОСОБА_2 купили квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 59,2 кв.м., у тому числі житловою площею 37,4 кв. м., що підтверджується договором купівлі-продажу нерухомого майна від (а.с. 6-7).
Договір був оформлений Жовтневим Філіалом Одеської Спеціалізованої Біржі нерухомості під № 98.04-439 з підстав, передбачених ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», без наступного нотаріального посвідчення та зареєстрований в журналі реєстрації біржових правочинів із нерухомістю, під реєстраційним № 98.04-439 від 20 квітня 1998 року.
Істотною умовою договору купівлі-продажу житла є умова про ціну, яка в договорі встановлюється за домовленістю сторін.
Факт передачі позивачем коштів продавцю квартири, тобто відповідачці, підтверджується п.6 договору купівлі-продажу № 98.04-439 від 20 квітня 1998 року, зареєстрованого КП «ОМБТІ та РОН», згідно якого, грошова сума в розмірі 7600,00 грн. за відчужувану квартиру, отримана продавцем до підписання договору.
Зазначений договір фактично є підтвердженням наміру сторін, досягнення між ними домовленості щодо всіх істотних умов даного договору, а також змісту умов домовленості про передачу права власності на квартиру.
Згідно ст.153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах.
Відповідно до ст.128 ЦК УРСР 1963р. право власності /право оперативного управління/ у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором.
Передачею визнається вручення речей набувачеві, а так само здача транспортній організації для відправки набувачеві і здача на пошту для пересилки набувачеві речей, відчужених без зобов`язання доставки.
До передачі речей прирівнюється передача коносаменту або іншого розпорядчого документа на речі.
З матеріалів справи вбачається, що відповідачка, після укладення договору купівлі - продажу та отримання від покупця коштів у сумі 7600,00 грн., які відповідно до п. 6 договору складали ціну договору, звільнила квартиру АДРЕСА_1 , та передала її покупцеві, а позивачка разом з сином вселилися в квартиру, зареєструвалися та проживає у ній по теперішній час, сплачує комунальні послуги, несе затрати по її утриманню, тобто фактично володіє та користується своєю квартирою.
Підтвердженням факту виникнення у позивачів права власності на квартиру АДРЕСА_1 , є реєстрація 22 квітня 1998 року права власності на вищезазначену квартиру в КП «ОМБТІ та РОН», що підтверджується штампом на договорі № 98.04-439 купівлі - продажу нерухомого майна від 20 квітня 1998 року (а.с. 7 звор.).
Згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 , від 09 квітня 1998 року, квартира складається з трьох жилих кімнат площею 17,2 кв.м., 7,3 кв.м., 12,9 кв.м., кухні, площею 9,7 кв.м., ванної, площею 2,6 кв.м., туалету, площею 1,0 кв.м., коридору площею 8,2 кв.м., двох балконів (лоджій), площею 1,3 кв.м., 2,3 кв.м., загальною площею 59,2 кв.м., в тому числі житловою 37,4 кв.м. (а.с. 8-9).
Таким чином, суд прийшов до висновку, що сторони у справі вважали, що уклали між собою правомірну угоду, відповідно до вимог ст.15 Закону України «Про товарну біржу», яка згідно договору та закону, не підлягала подальшому нотаріальному посвідченню. Весь цей час сторони вважали і вважають цей договір дійсним.
Відповідно до ч. 1 ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Частиною 1 ст. 210 ЦК України встановлено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до положень ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Статтею 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до положень ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Згідно ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 р., відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Пунктом 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України (2004 року) встановлено, що Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності, тому у даному випадку на момент переходу права власності правовідносини між позивачем та відповідачкою підлягають врегулюванню за нормами Цивільного кодексу УРСР.
Згідно ст. 153 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), що діяв на час укладення договору купівлі-продажу від 20 квітня 1998 р., договір купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору ( ст. 47 ЦК УРСР ).
Відповідно до ст. 47 УРСР (в редакції 1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 ЦК УРСР. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» ( зі змінами та доповненнями ), з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.
Зі змісту договору купівлі - продажу нерухомого майна № 98.04-439 від 20 квітня 1998 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу, та зареєстрований Жовтневим Філіалом Одеської Спеціалізованої Біржі нерухомості під № 98.04-439 подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
Відповідно до досліджених судом письмових матеріалів справи, 20 квітня 1998 року на Одеській Спеціалізованій Біржі нерухомості було укладено між сторонами договір купівлі - продажу № 98.04-439 від 20 квітня 1998 року квартири АДРЕСА_1 .
Даний договір був зареєстрований на Одеській Спеціалізованій Біржі нерухомості в Журналі реєстрації біржових угод за № 98.04-439 від 20 квітня 1998 року. В подальшому право власності на нерухоме майно було зареєстровано позивачкою в бюро технічної інвентаризації.
До 01 січня 2003 р. виникнення права власності на нерухоме майно не пов`язувалося з його державною реєстрацією. Державна реєстрація здійснювалася за фактом права власності, яке вже виникло.
В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, який проведено у якості біржової операції між сторонами, тобто фактично право власності на квартиру АДРЕСА_1 у позивачів виникло на не заборонених законом підставах.
Беручи до уваги, що єдиною перешкодою у розпорядженні своїм майном позивачки є оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 неналежним чином, а також враховуючи, що право власності позивачів на дану квартиру зареєстровано у бюро технічної інвентаризації і ніким не оспорюється, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню.
З огляду на викладене, оскільки сторони договору домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується наявними, дослідженими судом матеріалами справи, при цьому сторони повністю виконали умови укладеного договору, який не було нотаріально засвідчено з посиланням на положення ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», наявні правові підстави для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна № 98.04-439 від 20 квітня 1998 року квартири АДРЕСА_1 , зареєстрований на Одеській Спеціалізованій Біржі нерухомості в Журналі реєстрації біржових угод за № 98.04-439 від 20 квітня 1998 року дійсним.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Згідно ст. 263 ЦПК України, рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
На підставі ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладається у разі задоволення позову - на відповідача.
Оскільки позивачка є інвалідом 2 групи, то вона відповідно до ст.5 Закону України « Про судовий збір» від сплати судового збору звільнена (а.с. 5).
Керуючись ст. ст. 47, 153, 224, 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 р.), ст. ст. 209, 210, 220, 328, 392 ЦК України; ст.ст. 223, 253-265, 268, 280, 284, 288, 354 ЦПК України, суд,
Позовні вимоги ОСОБА_1 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах неповнолітнього сина ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору дійсним - задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна за № 98.04-439 від 20 квітня 1998 року - квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 59,2 кв.м., у тому числі житловою площею 37,4 кв. м., укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах свого неповнолітнього сина ОСОБА_2 , ОСОБА_2 , та зареєстрований Жовтневим Філіалом Одеської Спеціалізованої Біржі нерухомості за № 98.04-439 від 20 квітня 1998 року.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Апеляційна скарга на заочне рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повний текст рішення суду складено 28 березня 2022 року.
Суддя: О.М. Сегеда