Провадження № 2/752/4880/22
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

04.08.2022 року Голосіївський районний суд м. Києва у складі

головуючого судді Шевченко Т.М.

з участю секретаря Солодовник Я.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант капітал», третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Аркада-будівництво», про визнання окремих положень договору недійсними та приведення положень у відповідність до умов типового договору, -

в с т а н о в и в:

у грудні 2021 року позивач ОСОБА_1 звернувся до Голосіївського районного суду м. Києва з позовом, в якому просив: визнати недійсними з дати укладення договору № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року п.п. 4 п. 10, абз. 2 п. 11, п. 19, п. 42, друге речення п. 43, п. 45 договору № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада»; внести зміни до п.п.4 п. 10, п. 11, п. 19, п. 42, п. 43, п. 45 договору № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада», виклавши їх у редакції згідно редакції резолютивної частини позову.

В обґрунтування заявлених позовних вимог зазначено про те, що 24.04.2019 року між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада» укладено договір № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого сторони погодили, що на підставі повного визнання довірителем правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво», довіритель надає згоду на участь у фонді фінансування будівництва виду «А» «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво». Довіритель приймає на себе зобв?язання виконувати правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об?єкта інвестування: квартири, будівельна адреса об?єкта будівництва: АДРЕСА_1 ; житловий будинок АДРЕСА_2 ; номер об?єкта інвестування 229.

Станом на 03.05.2019 року позивач у повному обсязі виконав зобов?язання за договором щодо повного розрахунку з управителем.

П. 5 договору передбачено, що запланована дата введення забудовником об?єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об?єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 - серпень 2020 року.

В подальшому позивачем встановлено, що деякі положення договору про участь у ФФБ не відповідають чинному законодавству та є несправедливими.

Позивач зазначає, що в другому реченні п. 43 договору визначено, що при перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об?єкта в експлуатацію, зміни до Договору не вносяться. Управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення об?єкта в експлуатацію буде вважатись дата, зазначена у свідоцтві про участь у фонді.

Зазначені положення договору по своєму змісту, на думку позивача. суперечать п.п. 4 п. 1 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Крім того, абз. 2 п. 11 договору обмежено право довірителя вимагати від управителя встановлення для нього інших умов участі у фонді, ніж визначені у цьому договорі, що, на думку позивача, не відповідає абз. 17 ч. 5 ст. 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та ст. 627 ч. 1 ЦК України.

Також, позивач вказує, що положення п.п.4 п. 10, п. 11, п. 19, п. 42, п. 43, п. 45 договору № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року суперечать за своїм змістом положенням типового договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.03.2013 року № 227.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 15.12.2021 року позовну заяву залишено без руху, позивачу надано строк для усунення недоліків (а.с. 26-28).

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 17.01.2022 року відкрито провадження у справі, справу призначено до розгляду за правилами спрощеного позовного провадження (а.с. 32-33).

18.02.2022 року до суду надійшла заява позивача про розгляд справи за правилами загального позовного провадження (а.с. 38-40).

18.02.2022 року до суду надійшов відзив на позов, в якому представник відповідача просив відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на наступне (а.с. 41-45).

Представником відповідача зазначено, що відсутні передбачені законом підстави для визнання недійсними окремих положень укладеного договору.

Так, п.п. 4 п. 10 договору відповідає положенням ст. 12 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а також положенням п. 10 типового договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.03.2013 року № 227.

Крім того, умовами укладеного договору передбачено, що питання страхування майнових та немайнових ризиків, що виникають у процесі функціонування фонду фінансування будівництва, довіритель, тобто позивач, вирішує самостійно, на власний розсуд.

Також, представником вказано, що укладений договір № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року є договором приєднання, у зв?язку із чим згідно положень ст. 634 ч. 1 ЦК України друга сторона договору позбавлена законом можливості запропонувати свої умови договору. Умови публічного договору встановлюються однаковими для всіх споживачів, крім тих, кому за законом надані відповідні пільги.

Також, представник відповідача вказує, що ані Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ані положенням типового договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.03.2013 року № 227, не встановленого обов?язкового порядку повідомлення управителем довірителів про зміну поточної ціни вимірної одиниці об?єкта інвестування чи про зменшення чи збільшення загальної площі об?єкта.

Вказано, що Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» не врегульовано порядок взаємного повідомлення сторін договору про зміну адреси або інших реквізитів, що вказані у договорі.

Представник відповідача зазначає, що жоден із спірних пунктів договору не порушує принцип добросовісності, не призводить до істотного дисбалансу договірних прав і обов?язків сторін та не завдає шкоди позивачу, відтак оспорювані положення договору не можуть бути визнані несправедливими в розумінні вимог Закону України «Про захист прав споживачів».

Представник відповідача наголошує, що договір № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року є публічним договором, а відтак його умови не можуть змінюватись за бажанням позивача.

Згідно закону зміни у вказаний договір можуть бути внесені виключно за згодою сторін, а оскільки відповідач такої згоди не надав, зміни до договору не можуть бути внесені на підставі рішення суду.

Ухвалою судді Голосіївського районного суду м. Києва від 21.02.2022 року розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження а.с. (58).

02.06.2022 року позивачем подано заяву про поновлення процесуального строку на подання відповіді на відзив, а також відповідь на відзив (а.с. 65, 73-79).

08.06.2022 року до суду надійшла заява про зміну предмета позову, в якій позивач просив суд: визнати недійсними з дати укладення договору № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року п.п. 4 п. 10, абз. 2 п. 11, п. 19, п. 42, п. 43, п. 45 договору № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада»; привести у відповідність договір № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року, укладений між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада», до типового договору, затвердженого Постановою Кабінету міністрів україни від 20.03.2013 року № 227, у редакції типового договору, яка була чинною станом на 24.04.2019 року, шляхом внесення змін до п.п.4 п. 10, п. 11, п. 19, п. 42, п. 43, п. 45 договору № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада», виклавши їх у редакції згідно редакції резолютивної частини заяви про зміну предмету позову (а.с. 91-93).

29.06.2022 року до суду надійшли заперечення від представника відповідача (а.с. 146-149).

Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 06.07.2022 року закрито підготовче провадження (а.с. 161).

В судовому засіданні позивач пітримав позовні вимоги та просив суд задовольнити позов з вищевказаних підстав.

Заслухавши пояснення позивача та дослідивши письмові докази, наявні в матеріалах справи, суд надходить до наступних висновків.

Статтями 15, 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, яке реалізується шляхом звернення до суду.

Відповідно до статті 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним з передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів осіб, а загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 цього Кодексу.

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до положень статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Тобто, в силу припису зазначеної статті, правомірність правочину презюмується і обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.

Судом встановлено, що 24.04.2019 року між АТ АКБ «Аркада», як управителем, та ОСОБА_1 , як довірителем, укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 88487 (далі - Договір), за умовами якого довіритель на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво», що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада», надає свою згоду на участь у Фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво» (далі - Фонд) (а.с. 9-13).

За цим Договором довіритель приймає на себе зобов?язання виконувати Правила Фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього Договору кошти в управління з метою отримання у власність об?єкта інвестування, визначеного у п. 6 Договору.

Управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил Фонду і цього Договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, введення об?єкта в експлуатацію, решта коштів (оперативний резерв) залишається в управління управителя. Після закінчення будівництва, введення об?єкта будівництва в експлуатацію, підключення його до інженерних мереж, передачі його об?єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією, та, відповідно, під заселення довірителя кошти оперативного резерву управитель перераховує забудовнику.

Об?єктом інвестування за цим Договором є житлові будинки та об?єкти соціально-побутової сфери; складова частина об?єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 , будівництво якого організовує забудовник ТОВ «Аркада-Будівництво», та фінансує управитель за рахунок отриманих від довірителів коштів.

Запланована дата введення забудовником об?єкта будівництва в експлуатацію - складова частина об?єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 - серпень 2020 року.

Відповідно до Правил фонду та умов Договору за довірителем закріплюється об?єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид - квартира; будівельна адреса об?єка - АДРЕСА_1 ; номер об?єкта - складова частина об?єкта будівництва житловий будинок АДРЕСА_2 ; номер об?єка інвестування - 229 (дворівнева), загальна площа - 83,49 кв.м.

Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV від 19.06.2003 року.

Таким чином, на момент укладення вказаного Договору, правовідносини, що виникли між сторонами врегульовано положеннями Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) у редакції станом на 24.04.2019 року, та Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

За змістом положень ст. 14 Закону № 978-IV, фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.Управитель не повинен включати у договори із довірителями умови, які є несправедливими згідно з Законом України "Про захист прав споживачів".

За змістом положень п. 43 Договору, цей договір є договором приєднання відповідно до ст. 634 ЦК України.

Пунктом 43 Договору визначено, що зміни до цього договору вносяться у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Додатки та зміни до цього Договору є його невід?ємною частиною і мають однакову юридичну силу. При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об?єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення об?єкта в експлуатацію буде вважатись дата, зазначена у свідоцтві про участь у фонді.

Суд зазначає, що позивачем підписано Договір без зауважень.

Відповідно до положень ст. 634 ЦК України, договором приєднання є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише шляхом приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому. Друга сторона не може запропонувати свої умови договору.

Договір приєднання може бути змінений або розірваний на вимогу сторони, яка приєдналася, якщо вона позбавляється прав, які звичайно мала, а також якщо договір виключає чи обмежує відповідальність другої сторони за порушення зобов`язання або містить інші умови, явно обтяжливі для сторони, яка приєдналася. Сторона, яка приєдналася, має довести, що вона, виходячи зі своїх інтересів, не прийняла б цих умов за наявності у неї можливості брати участь у визначенні умов договору.

Судовим розглядом не встановлено обставин, які б вказували на те, що позивач, уклавши Договір, був позбавлений прав, які мав, або умови Договору є для нього обтяжливими.

За змістом положень ст. 12 Закону № 978-IV, управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує Правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами цієї системи фінансування будівництва житла. Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих Правил.

згідно положень ст. 633 ЦК України, публічним є договір, в якому одна сторона - підприємець взяла на себе обов`язок здійснювати продаж товарів, виконання робіт або надання послуг кожному, хто до неї звернеться (роздрібна торгівля, перевезення транспортом загального користування, послуги зв`язку, медичне, готельне, банківське обслуговування тощо).

Умови публічного договору встановлюються однаковими для всіх споживачів, крім тих, кому за законом надані відповідні пільги.

Підприємець не має права надавати переваги одному споживачеві перед іншим щодо укладення публічного договору, якщо інше не встановлено законом.

Договір було укладено позивачем при повному визнанні ним Правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-будівництво», що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада»; Договір підписано позивачем без будь-яких зауважень.

За змістом положень ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Позивачем не доведено належним та допустимими доказами факту допущення відповідачем істотного порушення умов Договору, а відтак передбачені законом підстави для зміни умов укладеного між сторонами Договору за рішенням суду, відсутні.

В частині позовних вимог щодо визнання недійсними окремих положень Договору суд зазначає наступне.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше осіб, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних справа та обов`язків.

При цьому, ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Відповідно до вимог частин 1, 2, 3 статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.

Перелік несправедливих умов договору у ч. 3 ст. 18 вказаного закону і він не є вичерпним.

Посилаючись на несправедливість п.п. 4 п. 10, абз. 2 п. 11, п. 19, п. 42, друге речення п. 43, п. 45 договору № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року, позивач просив суд визнати такі положення Договору недійсними.

Відповідно до п.п. 4 п. 10 Договору, довіритель має право отримати страхове відшкодування в порядку, визначеному Правилами фонду, у разі несвоєчасного введення об?єкта будівництва в експлуатацію, невиконання або неналежного виконання робіт за цим Договором. Довіритель підтверджує, що ним отримано від управителя інформацію про те, що питання страхування майнових та немайнових ризиків, що виникають у процесі функціонування фонду, довіритель вирішує самостійно, на власний розсуд. Порядок отримання довірителем страхового відшкодування визначається умовами договору страхування, укладеного із страховиком.

За змістом положень ст. 12 Закону № 978-IV, Правила ФФБ визначають, зокрема, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об?єкта інвестування в експлуатацію, невиконання робіт.

Так, згідно п. 4.6 Правил ФФБ виду А «Еврика», що є в загальному доступі, питання страхування майнових та немайнових ризиків, що виникають у процесіфункціонування ФФБ, Довіритель вирішує самостійно, на власний розсуд. Порядокотримання Довірителем страхового відшкодування визначається умовами договорустрахування, укладеного із страховиком.

Закон № 978-IV не передбачає обов?язку управителя ФФБ виду А укладати договір страхування ризиків, що виникають у процесі функціонування ФФБ.

Згідно п. 19 Договору, управитель повідомляє довірителю про зміну поточної ціни вимірної одиниці об?єкта інвестування у разі її зміни шляхом оприлюднення вказаної інформації у приміщеннях управителя у доступних для довірителів місцях, чи про зменшення чи збільшення фактичної площі об?єкта інвестування засобами телефонного зв?язку.

Суд зазначає, що ані положення Закону № 978-IV, ані положення типового договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20.03.2013 року № 227, не встановлюють обов?язкової процедури та порядку повідомлення управителем довірителів про зміну поточної ціни вимірної одиниці об?єкта інвестування чи про зменшення чи збільшення загальної площі об?єкта.

Судовим розглядом встановлено, що жодне із оспорюваних позивачем положення Договору не порушує принципу добросовісності, не призводить о істотного дисбалансу договірних прав та обов?язків сторін Договору. Позивачем не доведено завдання шкоди йому, як споживачу послуги, або позбавлення його у істотній мірі того, на що він розраховував, укладаючи Договір.

Крім того, суд звертає увагу на те, що одночасно у поданому позові порушує перед судом питання як про визнання недійсними положень п.п. 4 п. 10, абз. 2 п. 11, п. 19, п. 42, друге речення п. 43, п. 45 договору № 88487 про участь у фонді фінансування будівництва від 24.04.2019 року, так і одночасно приведення вказаних положень у відповідність до умов типового договору, шляхом внесення в них змін за рішенням суду. Суд зазначає, що такі способи захисту права, обрані позивачем, виключають один одного.

Враховуючи викладене, суд надходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 2-5, 10-13, 19, 81-82, 89, 142, 200, 206, 258-259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант капітал», третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Аркада-будівництво», про визнання окремих положень договору недійсними та приведення положень у відповідність до умов типового договору, - залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду через суд першої інстанції шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: