ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/711/22
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" лютого 2022 р. Дарницький районний суд м. Києва у складі головуючого судді Трусової Т. О. з секретарем судового засідання Кирик К. С. за участі: представників позивача Зінчука Я. В., Подольського А. Ю., Савчука О. Г., представника відповідача Гонтара Д. О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», треті особи: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест», Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», про визнання бездіяльності протиправною, зобов`язання вчинити дії,

В С Т А Н О В И В:

І. Стислий виклад позицій учасників справи.

У березні 2021 року ОСОБА_1 (далі також - ОСОБА_1 , позивач, Довіритель), звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (далі також - ТОВ «ФК «Житло-Капітал», відповідач, Управитель), треті особи: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест», Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», про визнання бездіяльності протиправною, зобов`язання вчинити дії.

Позов обґрунтований такими обставинами. На підставі договору про участь у Фонді фінансування будівництва (далі також - ФФБ) від 15.12.2015 та договору про відступлення майнових прав від 18.12.2015 позивач набула майнових прав на об`єкт інвестування - трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 . 11.12.2020 ПрАТ «ХК «Київміськбуд», яке виступало замовником даного будівництва, повідомило про введення в експлуатацію ЖК «Харківський». Розпорядженням Дарницької районної у м. Києві державної адміністрації від 21.01.2021 багатоквартирному житловому будинку було присвоєно поштову адресу - АДРЕСА_1 . 18.01.2021 позивач отримала від управителя ТОВ «ФК «Житло-Капітал» лист з вимогою здійснити остаточні розрахунки за додаткові 16,52 кв. м. вимірних одиниць об`єкта інвестування в сумі 414 222,48 грн. З даною вимогою позивач не погодилась, оскільки ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування збільшилась на 10 000 грн у порівнянні з ціною, за яку вона сплатила 100 % вартості об`єкта інвестування. Окрім того, за результатами замовленої позивачем технічної інвентаризації квартири її площа відрізняється від тих даних, що надані управителем, а саме вона менша на 2,1 кв. м. Відтак 08.02.2021 чоловік позивача на вимогу ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та на виконання умов договору здійснив остаточний розрахунок за 16,52 кв. м. вимірних одиниць об`єкта інвестування в сумі 247 800 грн із розрахунку 15 000 грн за 1 квадратний метр, як це передбачено умовами договору, та сплатив винагороду управителю в сумі 6 502,50 грн, що становить 0,5 % від вартості об`єкта інвестування. Відповідач відмовив позивачу у видачі довідки про підтвердження права довірителя на отримання у власність закріпленого за нею об`єкта інвестування, оскільки вона не в повному обсязі сплатила кошти за додаткові квадратні метри із розрахунку поточної вартості вимірної одиниці 26 327,70 грн за 1 кв. м. та 4 910,56 грн винагороди управителя. Позивач вважає, що встановлення поточної вимірної вартості вимірної одиниці в розмірі 24 074,00 грн за 1 кв. м., а в подальшому - 26 327,70 грн, а також відмова в наданні довідки про підтвердження права довірителя на отримання у власність закріпленого за нею об`єкта інвестування є незаконними та суперечать умовам договору, у зв`язку з чим просила визнати бездіяльність щодо ненадання довідки незаконною та зобов`язати відповідача видати їй таку довідку.

Відповідач позов не визнав. Відзив на позову заяву мотивований тим, що за умовами договору остаточні розрахунки здійснюються згідно з наданими забудовником даними БТІ за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування, яка є змінною, а не фіксованою величиною, та визначається в момент, коли між довірителем ФФБ та управителем здійснюються розрахунки. Твердження позивача про внесення доплати коштів за вартістю одного квадратного метра за ціною, що діяла на момент укладення договору, суперечить положенням Закону України «Про інвестиційну діяльність», правилам ФФБ та умовам договору. Оскільки позивач не сплатила повністю вартість об`єкта інвестування, відповідач правомірно відмовив їй у наданні довідки.

Позивач у судове засідання не прибула. ЇЇ представник, адвокат Зінчук Я. В., позовні вимоги підтримав у повному обсязі з підстав, зазначених у позовній заяві, та надав відповідні пояснення.

Представник відповідача, адвокат Гонтар Д. О., у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву, та надав відповідні пояснення.

Третя особа, ОСОБА_2 в судове засідання не прибув, будучи належно повідомленим про місце, день та час розгляду справи, що підтверджується наявним в матеріалах справи повідомленням про вручення поштового відправлення. Пояснень на позовну заяву не надсилав.

Представник третьої особи, ПАТ «Київміськбуд», в судове засідання не прибув, будучи належно повідомленим про місце, день та час розгляду справи, що підтверджується наявним в матеріалах справи повідомленням про вручення поштового відправлення. Пояснень на позовну заяву не надсилав.

Представник третьої особи, ТОВ «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест», в судове засідання не прибув, будучи належно повідомленим про місце, дату та час розгляду справи за адресою, що вказана в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та громадських формувань,однак повістка повернулась на адресу суду з відміткою, що «адресат відсутній за вказаною адресою». Пояснень на позовну заяву не надсилав.

ІІ. Рух справи, заяви (клопотання) учасників справи та процесуальні дії суду.

До пред`явлення даного позову позивач зверталась до Дарницького районного суду м. Києва із заявою про забезпечення позову, яка ухвалою судді від 01.03.2021 була залишена без задоволення (т. 1 а. с. 116-118).

Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 05.04.2021 справу передано за територіальною підсудністю до Дарницького районного суду м. Києва (т. 1 а. с. 86, 87).

Ухвалою від 12.05.2021 суд залишив позовну заяву без руху з підстав сплати судового збору не в повному розмірі (т. 1 а. с. 91).

18.05.2021 представником позивача, адвокатом Зінчуком Я. В., подана заява про усунення недоліків з доказами доплати судового збору (т. 1 а. с. 94-96).

Ухвалою від 18.05.2021 суд відкрив провадження за даним позовом та призначив справу до розгляду в порядку загального позовного провадження в підготовче засідання на 20.09.2021 (т. 1 а. с. 97, 98).

27.05.2021 від представника позивача, адвоката Зінчука Я. В., надійшла заява про забезпечення позову та розгляд заяви за участю представника позивача (т. 1 а. с. 103-114).

Ухвалою від 04.06.2021 заяву про забезпечення позову задоволено частково шляхом заборони Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» відповідачу вчиняти будь-які дії щодо розпорядження майновими правами на закріплений за позивачем об`єкт інвестування (а. с. 119-122).

29.06.2021 від представника відповідача, адвоката Гонтара Д. О., надійшов відзив на позовну заяву (т. 1 а. с. 129-250).

У судовому засіданні від 20.09.2021 суд долучив відзив на позову заяву до матеріалів справи, встановив третім особам 20-денний строк для подання пояснень, закрив підготовче засідання та призначив справу до розгляду по суті на 21.11.2021 (т. 2 а. с. 15, 16).

У судовому засіданні від 23.11.2021 суд заслухав вступні промови сторін та оголосив перерву до 01.02.2022 (т. 2 а. с. 28).

У судовому засіданні від 01.02.2021 суд дослідив матеріали справи, заслухав додаткові пояснення сторін та виступи в судових дебатах, видалився до нарадчої кімнати, по виходу з якої оголосив вступну та резолютивну частину рішення (т. 2 а. с. 35).

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом.

15.12.2015 між відповідачем, як Управителем, та позивачем, як Довірителем, був укладений договір № 46-1512/2015-1 про участь у Фонді фінансування будівництва (далі - Договір), відповідно до умов якого позивач (Довіритель) зобов`язується передати відповідачу (Управителю) в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкт інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А ЖК «Харківський, затвердженими наказом директора Управителя № 16 від 14.09.2015, Договором між Забудовником та Управителем № 14/09/15 від 14.09.2015 та чинним законодавством України (т. 1 а. с. 9-22).

Пунктом 1.9 Договору зазначено опис Об`єкта інвестування, що підлягає передачі Довірителю в порядку та на умовах цього Договору після завершення будівництва, яким є: об`єкт будівництва - громадсько-житловий комплекс будинків у складі оптового супермаркету, автостоянки, автосалону та магазину роздрібної торгівлі, що розташований за адресою: Харківське шосе 210, в Дарницькому районі м. Києва, кадастровий номер земельної ділянки :90:167:0033. Об`єктом інвестування є трикімнатна квартира в першій секції, 21-22 поверх; номер об`єкту інвестування 182, попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування - 70,18 кв. м; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 20.03.2018; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 28.06.2018 (далі також - об`єкт інвестування).

Відповідно до пункту 5.3. Договору Довіритель здійснює фінансування об`єкта інвестування за встановленою на момент фінансування поточною ціною вимірної одиниці об`єкта будівництва. Згідно з пунктом 5.4 Договору поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування визначається виходячи з встановлених поточних цін вимірної одиниці об`єкта будівництва, коефіцієнтів поверху і комфортності цього об`єкта інвестування. Ha підставі цих даних Управитель розраховує вартість зобов`язань Довірителя щодо внесення коштів до ФФБ. Поточну ціну вимірної одиниці об`єктів будівництва та коефіцієнт поверху та комфортності встановлює 3абудовник.

Пунктом 5.5. Договору обумовлено, що у разі підвищення поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування у Довірителя не виникає зобов`язань щодо внесення до ФФБ додаткових коштів за вже закріплені за ним вимірні одиниці об`єкта інвестування.

Довіритель самостійно уточнює у Управителя поточну ціну вимірної одиниці об`єкту інвестування (пункт 5.6. Договору).

Перед здійсненням чергового платежу, Довіритель зобов`язаний звернутися до Управителя за отриманням інформації щодо уточнення поточної ціни вимірної одиниці об`єкту інвестування (пункт 5.7. Договору).

Згідно з пунктом 5.8. цього договору Довіритель передає в довірчу власність Управителя грошові кошти в розмірі 1 052 700 грн в порядку, встановленому Графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього Договору. Це є орієнтовна загальна вартість об`єкта інвестування на день укладання цього Договору.

Пунктом 5.9. Договору передбачено, що кошти до ФФБ у розмірі не менше 100% від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування на день укладання цього Договору, що становить 1 052 700 грн, Довіритель повинен внести протягом 7 днів з дня підписання цього Договору, тобто по 22.12.2015 включно.

Після внесення Довірителем першої частки коштів до ФФБ, Управитель видає Довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ, що є підтвердженням участі Довірителя у ФФБ, в якому вказується графік подальшого внесення Довірителем коштів до ФФБ.

Відповідно до пункту 6.3. Договору Довірителю для отримання у власність відповідного об`єкта інвестування, необхідно здійснити остаточні розрахунки з Управителем згідно наданих Забудовником даних БТІ (або іншого Державного органу, що здійснює остаточні обміри об`єкта будівництва перед введенням його в експлуатацію) на таких умовах: - у разі, якщо за даними БТІ (або іншого Державного органу, що здійснює остаточні обміри об`єкта будівництва перед введенням його в експлуатацію), фактична загальна площа об`єкта інвестування менша, ніж загальна площа за проектом, і ця різниця становить більше 0,5 кв. м., Управитель повертає Довірителю кошти з ФФБ в обсязі, що відповідає вартості відповідної кількості вимірних одиниць об`єкта інвестування, на яку зменшилась загальна площа об`єкта інвестування; - у разі, якщо за даними БТІ (або іншого Державного органу, що здійснює остаточні обміри об`єкта будівництва перед введенням його в експлуатацію), фактична загальна площа об`єкта інвестування більше, ніж загальна площа за проектом, і ця різниця становить більше 0,5 кв. м., Довіритель вносить до ФФБ кошти у сумі, що відповідає вартості відповідної кількості вимірних одиниць об`єкта інвестування, на яку збільшилась загальна площа об`єкта інвестування; - остаточні розрахунки за даними БТІ (або іншого Державного органу, що здійснює остаточні обміри об`єкта будівництва перед введенням його в експлуатацію) здійснюються за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування, закріпленого за Довірителем; - у випадках, коли зменшення площі є наслідком встановлення додаткових перегородок за ініціативою Довірителя, такі розрахунки не здійснюються.

Підпунктом 2.1.1.6 Договору обумовлено, що Управитель зобов`язаний видати Довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ після внесення Довірителем коштів до ФФБ.

Підпунктом 2.1.1.8 встановлений обов`язок Управителя передати Довірителю в разі, якщо він повністю проінвестує закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на цей об`єкт інвестування за Договором про уступку майнових прав.

Після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здійснення Довірителем остаточних розрахунків з Управителем за даними БТІ (або іншого Державного органу, що здійснює остаточні обміри об`єкта будівництва перед введенням його в експлуатацію), надати Довірителю в обмін на Свідоцтво про участь у ФФБ, на умовах Правил ФФБ, Довідку за встановленою Управителем формою (надалі - «Довідка»), яка підтверджує право Довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування (підпункт 2.1.1.9 Договору).

Підпунктом 10.1.5. Договору передбачено, що Довіритель сплачує Управителю винагороду за управління майном: - 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього Договору), що становить 9 473,30 грн - сплачується Довірителем на поточний (особистий) рахунок Управителя в день внесення першої частки коштів до ФФБ; - 0,5 % від вартості об`єкта інвестування на день введення об`єкта будівництва в експлуатацію - сплачується Довірителем на поточний (особистий) рахунок Управителя в день здійснення остаточних розрахунків Сторонами за даними БТІ (або іншого Державного органу, що здійснює остаточні обміри об`єкта будівництва перед введенням його в експлуатацію). Розмір винагороди та реквізити платежу вказується у письмовому повідомленні Управителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Вартість об`єкта інвестування на день введення об`єкта будівництва в експлуатацію - це сума коштів, яка визначається виходячи з остаточної (визначеної за даними БТІ (або іншого Державного органу, що здійснює остаточні обміри об`єкта будівництва перед введенням його в експлуатацію)) кількості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкту інвестування на день введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

В останньому абзаці чотирнадцятої сторінки Договору також зазначено, що позивач Правила ФФБ визнає та зобов`язується їх дотримуватися. Примірник правил нею отриманий. Правила уважно прочитані та будь-яких зауважень та незрозумілостей у неї не має. Інформація, що зазначена статтею 12 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» їй надана у повному обсязі, будь-яких питань не виникає. Про умови надання фінансових послуг Управителем повідомлена відповідно до частини 2 статті 11 Закону України «Про захист прав споживачів» та примірник цього договору отримала.

Відповідно до 1.5. правил ФФБ виду А ЖК «Харківський» Управителем є ТОВ «Фінансова компанія «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» (фінансова установа), яка відповідно до Закону від свого імені діє в інтересах Довірителів і здійснює управління залученими коштами Довірителів згідно із законодавством, цими Правилами, ліцензії серія АЕ № 199710 від 18.06.2013 та відповідає вимогам Закону. Забудовником є ТОВ «Інвестиційна компанія «Укрбудінвест».

Правила ФФБ визначають поточна ціну вимірної одиниці об`єкта інвестування як встановлену на момент розрахунків ціну права вимоги на одну вимірну одиницю цього об`єкта інвестування. Вимірна одиниця об`єкта будівництва встановлюється в метричних одиницях та дорівнює 1 (одному) метру квадратному з точністю до 0,01 м. кв. (т. 1 а. с. 136-146).

18.12.2015 між позивачем та відповідачем укладено договір № М46-1512/2015-1 про відступлення майнових прав, відповідно до умов якого Управитель передав, а Довіритель прийняла майнові права на об`єкт інвестування (т. 1 а. с. 45 46).

Позивачка отримала від Управителя ТОВ «ФК «Житло-Капітал» свідоцтво № С46-1512/2015-1 від 18.12.2015 про участь у фонді фінансування будівництва типу А ЖК «Харківський» (т. 1 а. с. 47).

На виконання умов Договору третя особа, ОСОБА_2 , 18.12.2015 сплатив вартість об`єкту інвестування в сумі 1 052 700 грн та винагороду за управління майном в сумі 9 474,30 грн, що підтверджується дублікатами квитанцій (т. 1 а. с. 61, 62).

Листом від 17.05.2018 за № 02-22/05/18 Управитель повідомив Довірителя про перенесення строків введення в експлуатацію об`єкта інвестування на 31.12.2018, а передачу Довірителю під заселення - на 29.03.2019 (т. 1 а. с. 228-231). У подальшому такі строки декілька разів переносились, про що ТОВ «ФК «Житло-Капітал» доводило до відому позивача листами, а саме: на 30.09.2019 та 31.12.2019 відповідно, лист від 18.03.2019 за № 01-18/03/19 (т. 1 а. с. 232-236), на 30.09.2020 та 31.12.2020 відповідно, лист від 12.06.2020 № 05-12/06/20 (т. а. с. 236-239), на 31.12.2020 та 31.03.2021 відповідно, лист від 08.12.2020 № 01-08/12/20 (т. 1 а. с. 240-243).

15.08.2019 позивач звернулась до відповідача із заявою про продовження графіку внесення коштів до ФФС за збільшення площі по обмірам БТІ до 31.12.2019 (т. 1 а. с. 202).

ТОВ «Інвестиційна компанія «Укрбуд Інвест» (Первісний кредитор/Забудовник-1) та ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» (Новий кредитор/Забудовник 2) передали ТОВ «ФК «Житло-Капітал» (Управитель) у рамках договору Управителя із Забудовником № 14/09/15 від 14.09.2015 та Договору № 4/ВПВ про відступлення прав вимоги від 12.03.2020 ціну вимірної одиниці в об`єкті будівництва - «Будівництво громадсько-житлового комплексу по АДРЕСА_1 », яка є поточною станом на 01.09.2020 та становить для квартири позивача на рівні 25 074,00 грн за квадратний метр проти старої ціни 16 990,00 грн (т. 1 а. с. 203-224).

Відповідно до технічного паспорту, виготовленого на замовлення ОСОБА_1 ФОП ОСОБА_3 станом на 09.12.2020, загальна площа квартири АДРЕСА_1 , становить 84,6 кв. м. (т. 1 а. с. 176-178).

Житловий комплекс « ІНФОРМАЦІЯ_1 » введено в експлуатацію 10.12.2020 (т. 1 а. с. 175).

Листом від 14.01.2021 за вих. № 35-14/01/21 та відповіддю на адвокатський запит від 15.01.2021 за вих. № 01-15/01/21 ТОВ «ФК «Житло-Капітал» повідомила позивача про фактичну загальну площу об`єкту інвестування - квартири АДРЕСА_1 , яка становить 86,7 кв. м., та необхідність проведення у строк до 15.02.2021 остаточних розрахунків за 16,52 кв. м. вимірних одиниць об`єкту інвестування по поточній вартості, а саме 25 074,00 грн, що становить 414 222,48 грн, а також сплати винагороди в розмірі 0,5 % від вартості об`єкта інвестування на день введення об`єкта будівництва в експлуатацію, що становить 10 869,58 грн (т. 1 а. с. 154-159).

Аналогічна відповідь була надана ТОВ «ФК «Житло-Капітал» 21.01.2021 (т. 1 а. с. 166-170).

У подальшому з 01.02.2021 поточна ціна вимірної одиниці в об`єкті будівництва для об`єкта інвестування позивача за незакріплені 16, 52 кв. м. була визначена на рівні 26 327,70 грн за квадратний метр. Вартість 1 кв. м. об`єкту будівництва встановлена на рівні 25 074,00 грн за квадратний метр, загальна вартість об`єкту інвестування становить 1 466 922,48 грн (т. 1 а. с. 225).

Розпорядженням Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації від 21.01.2021 за № 19 об`єкту нерухомого майна - багатоквартирному житловому будинку (секція 1-4) у складі проекту будівництва громадсько-житлового комплексу по АДРЕСА_1 присвоєно поштову адресу - АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 48).

02.08.2021 третьою особою, ОСОБА_2 , на виконання умов Договору сплачено за ОСОБА_1 на користь ТОВ «ФК «Житло-Капітал» кошти в сумі 247 800 грн (т. 1 а. с. 194) та 6 502,50 грн за управління майном (т. 1 а. с 195).

Листом від 11.02.2021 позивач звернулась до відповідача із вимогою надати довідку про підтвердження її права як Довірителя на отримання у власність закріпленого за нею об`єкта інвестування з мотивів проведення остаточного розрахунку за збільшену площу об`єкта інвестування на 16,52 кв. м. за ціною 15 000,00 грн за 1 квадратний метр вимірної одиниці об`єкту інвестування на загальну суму 247 800,00 грн , як передбачено умовами Договору (т. 1 а. с. 192-196).

Відповідач листом від 10.03.2021 за вих. № 01-10/03-21 та від 16.03.2021 за вих. № 01-16/03/21 відмовив позивачу у наданні запитуваної довідки, посилаючись на необхідність проведення доплати за збільшену площу об`єкта інвестування на рівні поточної вартості об`єкта інвестування, що становить 26 327,70 грн за один квадратний метр, з урахуванням вже сплаченої суми 247 800,00 грн, та доплати за управління майном в сумі 4 910,56 грн, з урахуванням вже сплачених коштів у сумі 6 502,50 грн (т. 1 а. с. 197-201).

Позивач не погодилась із відмовою відповідача у видачі довідки, яка засвідчує її права як Довірителя на отримання у власність закріпленого за нею об`єкта інвестування та звернулась до суду з даним позовом.

IV. Норми права і мотиви їх застосування.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями, серед іншого, можуть бути рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності).

Інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами (частина 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі також Закон 978-IV).

Згідно з частиною 1 статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

Відповідно до абзацу четвертого статті 2 Закону 978-IV договір управління майном - договір, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. За цим Законом договором управління майном для фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) є договір про участь у ФФБ.

Також, ця стаття визначає, що управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом, а установник управління майном (далі - установник) - це особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. У цьому Законі для ФФБ - це довіритель.

Об`єктом будівництва є будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів, а об`єктом інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно з частиною 1, 2 статті 9 Закону 978-IV управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Договір між забудовником та управителем ФФБ має обов`язково містити ідентифікатор об`єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (для об`єктів, яким присвоєно ідентифікатор до укладення договору) та зобов`язання забудовника після закінчення будівництва передати об`єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах цього Закону та Правил ФФБ.

Відповідно до частини 1-4 статті 12 Закону 978-IV управитель для кожного ФФБ розробляє й затверджує Правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього ФФБ. Правила ФФБ є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами цієї системи фінансування будівництва житла.

Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду, на підставі визнання цих Правил. Правила фонду мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя ФФБ, встановлені установником управління майном у договорі управління майном, і містити зобов`язання управителя виконувати процедури щодо забезпечення передачі довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об`єкт інвестування, майнових прав на цей об`єкт інвестування для подальшого отримання його у власність від забудовника.

Судом установлено, що відповідно до п. 1.1 Правил Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК «Харківський» ці правила Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК «Харківський» розроблені відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV від 19.06.2003 зі змінами та доповненнями, з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та інших законодавчих актів (т. 1 а. с. 136-146).

На чотирнадцятій сторінці укладеного між сторонами Договору позивачем зазначено, що вона визнає Правила ФФБ та зобов`язується їх дотримуватися. Примірник правил нею отриманий (т. 1 а. с. 31)

З огляду на викладені вище норми законодавства та встановлені обставини суд дійшов висновку, що між позивачем та відповідачем був укладений Договір про участь у Фонді фінансування будівництва, на момент укладення якого позивачу було достеменно відомо, що правовідносини, які складаються між ними, регулюються Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Правилами ФФБ, які є обов`язковими для виконання та які вона зобов`язувалась виконувати.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 ЦК України).

Відповідно до положень статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтями 526, 615 ЦК України зобов`язання повинні виконуватись у встановлений термін, відповідно до вимог закону та умов договору. Відповідно до статті 599 ЦК України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

В силу статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання не допускається.

Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Звертаючись до суду з вказаним позовом позивач наголошувала, що нею були виконанні умови Договору в повному обсязі та здійснено остаточний розрахунок за 16,52 кв. м. додаткових вимірних одиниць об`єкта інвестування, на які збільшилась квартира, в сумі 247 800 грн із розрахунку 15 000 грн за 1 квадратний метр, як це передбачено умовами пунктів 5.1.-5.9, 6.4. Договору, та сплачено винагороду управителю. На думку позивача доплата є наслідком збільшення житлової площі проінвестованої квартири після введення будинку в експлуатацію за технічним паспортом БТІ, а не наслідком зміни ринкової ціни.

Відповідно до частини 3 статті 11 Закону 978-IV Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник.

Згідно з частинами 6, 7 статті 15 Закону 978-IV поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування визначається виходячи з встановлених поточної ціни вимірної одиниці об`єкта будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності цього об`єкта інвестування. На підставі цих даних управитель розраховує вартість зобов`язань довірителя щодо внесення коштів до ФФБ.

У разі підвищення поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування у довірителя не виникає зобов`язань щодо внесення до ФФБ додаткових коштів за закріплені за ним вимірні одиниці об`єкта інвестування.

Статтею 2 Закону 978-IV визначено, що поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування - це встановлена на момент розрахунків ціна права вимоги на одну вимірну одиницю цього об`єкта інвестування. Аналогічне поняття закріплене у пункті 1.5. Правил ФФБ.

Пунктом 5.4. Договору передбачено, що поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування визначається виходячи з встановлених поточних цін вимірної одиниці об`єкта будівництва, коефіцієнтів поверху і комфортності цього об`єкта інвестування. Ha підставі цих даних Управитель розраховує вартість зобов`язань Довірителя щодо внесення коштів до ФФБ. Поточну ціну вимірної одиниці об`єктів будівництва та коефіцієнт поверху та комфортності встановлює 3абудовник.

Отже, у розумінні Закону 978-IV та Правил ФФБ поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування є змінною величиною, а не фіксованою. Її розмір визначається на момент здійснення розрахунків між Довірителем ФФБ та Управителем за незакріплені за Довірителем квадратні метри.

На підставі даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування (частина 3 статті 19 Закону 978-IV). Аналогічна норма закріплена пунктом 2.1.1.9 Договору.

Суд погоджується з твердженням сторони позивача, що відповідно до пункту 5.5 Договору у разі підвищення поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування у неї не виникає зобов`язання щодо внесення до ФФБ додаткових коштів за вже закріплені за нею вимірні одиниці об`єкта інвестування, які нею вже були оплачені, а саме 70,18 кв. м. Однак, у даному випадку мова йде про оплату додаткових вимірних одиниць об`єкта інвестування в розмірі 16,52 кв. м., які не були закріпленими за позивачем та виникли за результатами обміру БТІ, а тому мають бути оплачені відповідно до вимог пункту 6.3. Договору за поточною ціною.

Суд не бере до уваги доводи позивача щодо збільшення площі об`єкту інвестування, оскільки вона знаходяться поза межами розгляду справи та його предмету.

На підставі викладеного вище суд дійшов висновку, що позивач припустилась помилки, вважаючи, що додаткові вимірні одиниці об`єкта інвестування в розмірі 16,52 кв. м. мають бути оплачені за ціною, закріпленою в Договорі, а саме по 15 000 грн за один квадратний метр. Після введення об`єкта будівництва в експлуатацію вона не здійснила з відповідачем остаточних розрахунків за площу об`єкта інвестування, що була визначена за даними БТІ, та зі сплати винагороди Управителю у повному обсязі за встановленою поточною ціною на рівні 25 074,00 грн за один квадратний метр, фа тому у відповідача не виникло зобов`язання щодо видачі довідки, яка підтверджує право Довірителя на отримання у власність закріпленого за нею об`єкта інвестування.

Оскільки вимоги позивача не ґрунтуються на положеннях Договору, Закону 978-IV та Правил ФФБ у задоволенні позовних вимог слід відмовити, а заходи забезпечення позову - скасувати.

V. Розподіл судових витрат між сторонами.

За правилом, встановленим статтею 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі задоволення позову - на відповідача.

З огляду на результат розгляду справи сплачений при подачі судовий збір залишається за позивачем.

На підставі викладеного, керуючись статтями 4, 5, 7, 12, 13, 76, 77, 80, 81, 89, 141, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» про визнання бездіяльності протиправною, зобов`язання вчинити дії.

Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою судді від 04 червня 2021 року у вигляді заборони Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (місцезнаходження: м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 33Б, код юридичної особи: 35393445) вчиняти будь-які дії щодо розпорядження майновими правами на закріплений за ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_5 , рнокпп НОМЕР_1 ) об`єкт інвестування, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 (будівельна адреса), поштова адреса: квартира АДРЕСА_1 .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя: