СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/1534/18

пр. № 2/759/89/22

15 серпня 2022 року Святошинський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді - Журибеда О.М.

за участю секретаря - Мурга Т.С., Багінської І.В..

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства "Комерційного банку "Хрещатик", Товариства з обмеженою відповідальністю "Проект К", Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Локо", державного реєстратора Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради "Результат" Дмитренко Анастасії Володимирівни, державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького Сергія Юрійовича, Акціонерне товариство Комерційний Банк «ПриватБанк», ОСОБА_2 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю "Форум-Інвест", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мельника Романа Петровича, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, ДП «Житлоінвест» про визнання правочинів недійсними та відновлення становища, яке існувало до порушення, витребування квартири у власність-

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Хрещатик», Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо», державного реєстратора Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко Анастасії Володимирівни, державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького Сергія Юрійовича, ОСОБА_2 та Акціонерного товариства Комерційний банк «Приватбанк», треті особи, що не заявляють самостійних позовних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Роман Петрович, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, Державне підприємство «Житлоінбуд» про визнання недійсними договорів іпотеки та купівлі-продажу квартири, про визнання правочинів недійсними та відновлення становища, яке існувало до порушення.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач вказує на те, що протягом серпня 2007 - березня 2008 вона проінвестувала в будівництво квартири АДРЕСА_1 шляхом придбання облігацій ТОВ «Форум-Інвест». Однак, майнові права на вказану квартиру були без відома та згоди власника цих прав ОСОБА_1 передані в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик» на підставі договору іпотеки 19.04.2011 року. В подальшому, в результаті звернення стягнення на предмет іпотеки право власності на спірну квартиру було зареєстровано за ТОВ «ФК «Локо». В подальшому, на підставі заяви ТОВ «ФК «Локо» спірна квартира була поділена на дві окремі квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 . Також позивач зазначала, що спірна квартира АДРЕСА_1 була відчужена ТОВ «ФК «Локо» на користь ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 25.09.2018 року, а останній в забезпечення виконання своїх зобов`язань за кредитним договором передав цю квартиру в іпотеку АТ КБ «Приватбанк». Позивач зазначала, що договір іпотеки, за яким майнові права на квартиру АДРЕСА_1 без згоди власника цих прав ОСОБА_1 були передані в іпотеку ПАТ «КБ`Хрещатик» є недійсним, а відтак недійсними є всі наступні дії, вчинені відносно квартири АДРЕСА_1 на підставі цього договору іпотеки. Позивач вказувала, що дії відповідачів свідчать про невизнання її прав власності на спірну квартиру, у зв`язку з чим просила суд визнати за нею право власності на цей об`єкт нерухомості.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 12.03.2018 року було відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

02.11.2020 року згідно розпорядження керівника апарату №507 здійснено повторний авторозподіл справи у зв`язку з відстороненням судді ОСОБА_3 від здійснення правосуддя, що може перешкодити розгляду справи у строки, встановлені процесуальним законом.

02.11.2020 року визначено суддю Журибеду О.М.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 06.11.2020 року справу прийнято до провадження та призначено в підготовче судове засідання.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_4 позов підтримав та просив його задовольнити посилаючись на обставини викладені в позовній заяві.

Представник ТОВ «ФК «Локо» Побережник А.О. заперечували проти заявлених позовних вимог, зазначала, що документи, які додані до позовної заяви підписані директором ТОВ «Форум-Інвест» ОСОБА_7, який ніколи не був директором вказаної юридичної особи; майно не може бути витребуване у ТОВ «ФК «Локо», оскільки воно є добросовісним набувачем; позивачем при зверненні до Святошинського районного суду м. Києва було пропущено трирічний строк позовної давності, оскільки ще 15.11.2013 року позивачу стало відомо про підписання акту готовності об`єкта до експлуатації від 12.07.2011 року, а відтак і про порушення своїх прав; на момент укладення Договору резервування квартири № К19/89 від 27.03.2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Форум-Інвест», майнові права на спірну квартиру знаходились в іпотеці у ВАТ «КБ «Хрещатик» згідно Іпотечного договору № 19-47/1-07/1 від 24.12.2007 року, що у відповідності до приписів ст. 12 Закону України «Про іпотеку» свідчить про його недійсність.

ОСОБА_2 та його представник ОСОБА_5 в судовому засіданні заперечували проти задоволення позову, посилаючись на його необґрунтованість та на обставини викладені у поданих до суду відзивах та поясненнях, а саме, що від імені ТОВ «Форум-Інвест» договір резервування квартири було підписано заступником директора ОСОБА_6. який діяв на підставі довіреності від 09.11.2007 року, яка була видана громадянину ОСОБА_6 , а не заступнику директора ТОВ «Форум-Інвест» ОСОБА_6.; крім цього, ця довіреність від 09.11.2007 р. не уповноважувала громадянина ОСОБА_6 бути представником товариства перед фізичними особами з будь-яких питань, і зокрема, не отримував повноваження на укладення від імені товариства жодних правочинів з фізичними особами; як вбачається з копії довіреності від 08.04.2008 року за реєстровим № 2165, директор ОСОБА_7. не уповноважувався ТОВ «Форум-Інвест» бути представником товариства перед фізичними особами з будь-яких питань, і зокрема, не отримував повноваження на укладення від імені товариства жодних правочинів з фізичними особами; на момент укладення договору резервування квартири № К19/89 від 27.03.2008 року майнові права на спірну квартиру знаходились в іпотеці у ВАТ «КБ «Хрещатик» згідно іпотечного договору № 91-47/1-07/1 від 24 грудня 2007 року; позивачем при зверненні до Святошинського районного суду м. Києва було пропущено трирічний строк позовної давності.

Представники ПАТ «КБ «Хрещатик», ТОВ «Проект К», державний реєстратор Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко А.В., державний реєстратор Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницький С.Ю., АТ КБ «Приватбанк», ТОВ «Форум-Інвест», приватний нотаріус КМНО Мельник Р.П., Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, ДП «Житлоінбуд» в судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.

Суд, заслухавши представника позивача, представника ТОВ «ФК «Локо», ОСОБА_2 та його представника, вивчивши матеріали справи, дослідивши письмові докази, оцінивши докази кожен окремо та в їх сукупності, повно, об`єктивно та всебічно з`ясувавши обставини справи, вважає встановленими наступні обставини справи.

Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

За змістом статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Як вбачається з матеріалів справи, 20.08.2007 року між ТОВ «Форум-Інвест» як виконавцем та ОСОБА_1 як власником облігацій був укладений договір резервування квартири № К19/72 (а.с.11-16).

Відповідно до п. 1.1 цього договору за власником облігацій резервується квартира та визначається порядок погашення облігацій і передачі квартири у власність (а.с..11)

Згідно п. 1.3 договору з метою придбання у власність конкретної квартири, визначеної в додатку № 1 до даного договору власник повинен придбати облігації за договором купівлі-продажу цінних паперів (а.с. 12).

У відповідності до додатку № 1 до договору резервування квартири, характеристика квартири наступна: адреса АДРЕСА_1, кількість кімнат - 3, загальна площа - 160,75 кв.м., загальна кількість облігацій для придбання квартири у власність - 16 075 (а.с. 17).

На виконання умов договору резервування квартири, 23.08.2007 р. між ОСОБА_1 як покупцем та ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» як продавцем був укладений договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б72-1/07 (а.с. 18-23).

Згідно п. 2.1 договору купівлі-продажу продавець зобов`язується передати у власність покупця пакет облігацій, а покупець зобов`язується прийняти у власність та оплатити пакет облігацій з такими характеристиками: вид облігацій - іменні безпроцентні (цільові); емітент - ТОВ «Форум-Інвест»; форма випуску - бездокументарна; номінальна вартість однієї облігації - 48,00 грн. (а.с.19).

На виконання договору купівлі-продажу, позивач сплатила на користь ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» 1 317 600,00 грн. згідно платіжних доручень № 1 від 30.08.2007, № 3 від 31.08.2007, № 4 від 04.09.2007, № 5 від 26.09.2007, № 1 від 24.03.2008, № 2 та № 3 від 27.03.2008, а ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент», в свою чергу, перерахувало на рахунок в цінних паперах позивача 16 470 іменних безпроцентних облігацій ТОВ «Форум-Інвест» (а.с. 24-30).

27.03.2008 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 був укладений ще один договір резервування квартири № К19/89 (а.с.37-42).

Як вбачається з матеріалів справи, цей договір містить ті ж самі умови, як і договір резервування квартири № К19/72 від 20.08.2007 року, окрім додатку № 1, за яким резервувалася інша квартира з наступними характеристиками: адреса АДРЕСА_1, кількість кімнат - 4, загальна площа - 164,70 кв.м., загальна кількість облігацій для придбання квартири у власність - 16 470 (а.с.43).

Також 27.03.2008 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 була підписана додаткова угода № 1 до договору резервування квартири № К19/72 від 20.08.2007 р., згідно якої Сторони домовились про припинення договору резервування квартири № К19/72 від 20.08.2007 р., включаючи додаток № 1 до нього (а.с. 44).

В подальшому 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 була підписана додаткова угода № 1 до договору резервування квартири № К19/89 від 27.03.2008 року (а.с. 46-48).

Згідно п. 1 цієї додаткової угоди № 1 упродовж терміну, визначеного інформацією про випуск, як термін для погашення облігацій, виконавець приймає від власника облігацій сплачений ним пакет облігацій, погашає такий пакет облігацій шляхом передачі власнику облігацій майнових прав на об`єкт нерухомості для подальшого оформлення свідоцтва про власність у порядку, передбаченому чинним законодавством та договором (а.с. 46).

У відповідності до п.п. 4, 5 додаткової угоди № 1 реєстрацію квартири у власність власнику здійснюється після введення в експлуатацію завершеного будівництвом житлового будинку в установленому чинним законодавством порядку; виконавець забезпечує формування необхідного пакету документів, що надається до Головного управління житлового забезпечення КМДА для оформлення свідоцтва про право власності та виготовлення технічної документації на об`єкт нерухомості протягом 60 днів від дня введення житлового будинку до експлуатації (а.с.47).

На виконання умов додаткової угоди № 1 до договору резервування квартири № К19/89 від 27.03.2008 року, 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 були підписані Акт пред`явлення облігацій до погашення, згідно якого власник облігацій пред`явив, а емітент прийняв до погашення пакет облігацій у кількості 16 470 шт., а також Акт про погашення Пакету облігацій, згідно якого Власник облігацій передав, а Емітент прийняв та здійснив погашення пакету облігацій у кількості 16 470 шт. (а.с. 49-50, 51-52).

Крім цього, 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 був підписаний Акт прийому-передачі майнових прав, згідно якого на виконання зобов`язань із погашення пакету облігацій Емітент передав, а власник облігацій прийняв майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , яка знаходиться на 16 - 17 поверхах, кількість кімнат - 4, загальна площа 164,7 кв.м., житлова площа - 85,40 кв.м. (а.с. 53- 54).

Згідно сертифікату серії КВ № 5, виданого 18.07.2011 року, Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта «Будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1 » проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації (ас. 55).

15.11.2013 року позивач звернулася до ТОВ «Форум-Інвест» із заявою, в якій просила терміново надати пакет документів, необхідний для оформлення свідоцтва про право власності. Будь-якої відповіді ТОВ «Форум-Інвест» на вказану заяву позивача матеріали справи не містять (а.с. 56-57).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.10.2017 року майнові права на квартиру АДРЕСА_1 перебувають в іпотеці ПАТ «КБ «Хрещатик» згідно договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П. 19.04.2011 року за реєстраційним № 681, іпотекодавець - ТОВ «Проект К». Передача майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик» також підтверджується наявною в матеріалах справи копією Договору іпотеки № 01-47/1-11/1 від 19.04.2011 року та Договором про внесення змін № 1 від 30.06.2011 року до Договору іпотеки № 01-47/1-11/1 (а.с. 58-59).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.12.2017 року на підставі рішення з індексним № 38897873 від 21.12.2017 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко А.В. був внесений запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Локо». Як зазначено у Інформаційній довідці з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.12.2017 року № 108952959 підставою виникнення права власності на спірну квартиру у ТОВ «ФК «Локо» стали зокрема Договір іпотеки № 01-47/1-11/1, укладений 19.04.2011 року між ПАТ «КБ «Хрещатик» та ТОВ «Проект К» та договори про внесення змін до цього Договору іпотеки та Договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 18.12.2017 року № 2014/14-Ю (а.с. 60- 61)

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.01.2018 року на підставі рішень з індексними № 39244959, № 39244723 та № 39244874 від 17.01.2018 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького Сергія Юрійовича були внесені три записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: про закриття розділу Державного реєстру прав на чотирьох кімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 158,8 кв.м., та житловою площею 98,9 кв.м. у зв`язку з поділом об`єкта нерухомого майна; про державну реєстрацію права власності на одно кімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 81,8 кв.м., та житловою площею 30,8 кв.м за ТОВ «ФК «Локо», яка утворилися в результаті поділу об`єкта нерухомого майна; про державну реєстрацію права власності на одно кімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 81,8 кв.м., та житловою площею 30,8 кв.м за ТОВ «ФК «Локо» яка утворилися в результаті поділу об`єкта нерухомого майна. Як зазначено у Інформаційних довідках з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.01.2018 року № 111499838 та № 111499417 підставою виникнення права власності на квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 за ТОВ «ФК «Локо» стала, зокрема заява ТОВ «ФК «Локо», посвідчена приватним нотаріусом КМНО Косенко Л.А. 27.12.2017 року за реєстровим № 1500 (а.с. 62-63).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01.10.2018 року на підставі рішень з індексними № 43186966 та № 43188034 від 25.09.2018 року приватного нотаріуса КМНО Гречаної Р.Т. були внесені записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про: реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири за № 984 від 25.09.2018 року; про передачу квартири АДРЕСА_1 в іпотеку АТ КБ «Приватбанк» в забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_2 перед АТ КБ «Приватбанк» на підставі договору іпотеки № 986 від 25.09.2018 року. Ці обставини також підтверджуються наявними в матеріалах справи копіями Договору купівлі-продажу квартири від 25.09.2018 року та Іпотечного договору № ZRGRGB/1 від 25.09.2018 року (а.с. 64-65).

За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.

За статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.

Під способами захисту суб`єктивних прав розуміють закріплені законом матеріальноправові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника (див. пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16).

При цьому під ефективним засобом (способом) необхідно розуміти такий, що спричиняє потрібні результати, наслідки, тобто матиме найбільший ефект по відновленню відповідних прав, свобод та інтересів на стільки, на скільки це можливо.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільству, його моральним засадам.

Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно частини 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно ст. 576 ЦК України, предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ст. 583 ЦК України, заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на момент укладення оспорюваного правочину) встановлено, що предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

Правовий аналіз положень ЦК України та Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, що вчинив дії щодо набуття права власності на об`єкт будівництва або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку».

Саме до таких правових висновків дійшов Верховний Суд України в своїй постанові від 03.04.2013 року у справі № 6-21цс13.

З наданих позивачем доказів вбачається повне виконання ОСОБА_1 своїх договірних зобов`язань інвестора та набуття нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , які включають в себе право на отримання цього об`єкту у власність після завершення будівництва та права єдиного і виключного інвестора. При цьому, матеріали справи не містять доказів надання позивачем своєї згоди на укладення договору іпотеки від 19.11.2011 р. між ТОВ «Проект К» та ПАТ «КБ «Хрещатик», а тому цей договір в частині, що стосується квартири АДРЕСА_1 , за своїм змістом не відповідає вимогам закону, зокрема положенням ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотекодавцем за договором виступила особа, яка не була власником майнового права та не отримала від власника цього права дозволу на його передачу в іпотеку.

Відтак, позовна вимога позивача про визнання недійсним договору іпотеки від 19.04.2011 р., в частині передачі в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 підлягає задоволенню.

Згідно частин 2 та 8 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. Перелік документів, необхідний для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Статтею 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» п. 2 ч.6 ст. 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.12.2017 року одним з документів, на підставі якого державним реєстратором Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко А.В. було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Локо» був договір іпотеки від 19.04.2011 року № 01-47/1-11/1 (а.с. 60-61).

Зважаючи на задоволення судом позовної вимоги про визнання вказаного договору іпотеки недійсним, не може вважатися чинним і рішення державного реєстратора та запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Локо», які підлягають скасуванню.

Згідно ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Зважаючи на те, що ТОВ «ФК «Локо» набуло право власності на спірну квартиру незаконно, воно не отримало права її власника розпоряджатися цим майном, зокрема щодо прийняття рішень про поділ цієї квартири на два різні об`єкти нерухомості.

Відтак є недійсними рішення державного реєстратора та запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про поділ спірної квартири в результаті якого в реєстрі було зареєстровано право власності за ТОВ «ФК «Локо» на дві різні квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , загальною площею 81,8 кв.м., та житловою площею 30,8 кв.м. кожна.

Згідно частини 1 ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

Зважаючи на ту обставину, що ТОВ «ФК «Локо» не було законним власником спірної квартири, та, відповідно не мало право на відчуження цієї квартири на користь ОСОБА_2 , договір купівлі-продажу квартири від 25.09.2018 р. суперечить ст. 658 ЦК України, а тому підлягає визнанню недійсним.

Згідно ст. 583 ЦК України, заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Матеріали справи не містять доказів надання позивачем своєї згоди на укладення договору іпотеки від 25.09.2018 р. між ОСОБА_2 та АТ КБ «Приватбанк», а тому цей договір за своїм змістом не відповідає вимогам закону, зокрема положенням ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку», оскільки заставодавцем за договором виступила особа, яка не була законним власником спірної квартири.

Згідно ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів; право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно ст. 392 ЦК України власник вправі пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право не визнається або оспорюється іншою особою, а також у разі відсутності документа, який засвідчує його право власності.

Згідно ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Матеріалами справи підтверджено, що ТОВ «ФК «Локо» не визнає права власності на спірну квартиру за позивачем, про що свідчить подання ТОВ «ФК «Локо» заяви державному реєстратору про реєстрацію права власності на цю квартиру за собою, таким чином, позивач має всі підстави для захисту своїх прав шляхом їх визнання у судовому порядку.

Матеріали справи свідчать, що спірна квартира вибула з володіння позивача не з її волі у зв`язку із протиправною передачею майнових прав на квартиру в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик» та наступного звернення стягнення на предмет застави без згоди та відома про це позивача.

Таким чином, суд вважає обґрунтованими позовні вимоги про витребування квартири АДРЕСА_1 з чужого незаконного володіння.

Стосовно тверджень ТОВ «ФК «Локо» про те, що ОСОБА_7 , який підписував від імені ТОВ «Форум-Інвест» додаткову угоду № 1 до договору резервування квартири № К19/89, ніколи не був директором ТОВ «Форум-Інвест», то в даному випадку відповідачем не надано жодного доказу, який би підтвердив ці обставини, на які ця сторона посилалася як на підставу своїх заперечень. Доказування не може базуватися на припущеннях.

Доводи ТОВ «ФК «Локо» про те, що майно не може бути витребуване у ТОВ «ФК «Локо», оскільки воно є добросовісним набувачем на підставі частини 1 ст. 388 ЦК України, спростовуються тим, що згідно данної статті власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. В даному випадку спірна квартира вибула з володіння позивача не з її волі.

Що стосується тверджень відповідачів про пропуск позивачем при зверненні до суду з даним позовом строку позовної давності, суд вказує наступне.

Як вказують відповідачі, ще 15.11.2013 року позивачу стало відомо про підписання акту від 12.07.2011 року готовності житлового будинку по АДРЕСА_1 до експлуатації . Але, обізнаність позивача у 2013 році з фактом прийняття житлового будинку до експлуатації жодним чином не свідчить про обізнаність останньої з передачею 30 червня 2011 року майнових прав на спірну квартиру в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик».

Як вказує сама позивач, їй стало відомо про укладення спірного договору іпотеки випадково у жовтні 2017 року, що підтверджено інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.10.2017 року, яка була додана до позовної заяви.

З даним позовом позивач звернулася до суду у лютому 2018 року, відтак трирічний строк позовної давності пропущений не був.

Щодо тверджень представника ОСОБА_2 про те, що від імені ТОВ «Форум-Інвест» договір резервування квартири позивача було підписано заступником директора ОСОБА_6. який діяв на підставі довіреності від 09.11.2007 року, в той час як ця довіреність була видана громадянину ОСОБА_6 , а не заступнику директора ТОВ «Форум-Інвест» ОСОБА_6 і цією довіреністю громадянин ОСОБА_6 не уповноважувався бути представником товариства перед фізичними особами.

Як вбачається з копії довіреності від 08.04.2008 року за реєстровим № 2165, директор ОСОБА_7. не уповноважувався ТОВ «Форум-Інвест» бути представником товариства перед фізичними особами з будь-яких питань.

Згідно ст. 213 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Згідно ст. 244 ЦК України представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Представництво за довіреністю може ґрунтуватися на акті органу юридичної особи. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Частиною 1 ст. 245 ЦК України передбачено, що форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин, а згідно ст. 246 цього Кодексу довіреність від імені юридичної особи видається її органом або іншою особою, уповноваженою на це її установчими документами.

Вищенаведеними нормами не передбачено такого обов`язкового реквізиту довіреності як посада або місце роботи повіреного, а тому не зазначення у довіреності від 09.11.2007 року, посади ОСОБА_6 не може свідчити про недійсність цієї довіреності.

З текстів довіреностей від 09.11.2007 року та 08.04.2008 року, виданих ОСОБА_6 та ОСОБА_7 вбачається, що вони видані для представництва інтересів ТОВ «Форум-Інвест» перед необмеженим колом осіб для укладання будь-яких договорів, підписання претензій, позовних заяв, статутних документів, відкриття рахунків у банківських установах, одержання дозволів на виготовлення печаток та штампів, а також здійснення будь-яких інших законних дій для здійснення статутних завдань ТОВ «Форум-Інвест».

Таким чином, твердження представника ОСОБА_2 про те, що ОСОБА_6 та ОСОБА_7 , підписуючи договір резервування квартири та додаткову угоду з позивачем, вийшли за межі своїх повноважень, спростовуються текстами цих довіреностей від 09.11.2007 року та 08.04.2008 року.

Суд критично сприймає твердження відповідачів про те, що договір резервування квартири № К19/89 від 27.03.2008 року є нікчемним оскільки на момент укладення цього договору майнові права на спірну квартиру знаходились в іпотеці у ВАТ «КБ «Хрещатик» згідно іпотечного договору № 91-47/1-07/1 від 24 грудня 2007 року.

Як вже було встановлено судом, позивач проінвестувала переважну частину коштів у будівництво квартири шляхом придбання безпроцентних облігацій ТОВ «Форум-Інвест» ще у серпні - вересні 2007 року. Те, що у березні 2008 року позивач здійснила заміну раніше зарезервованої квартири АДРЕСА_8 на квартиру АДРЕСА_1 не спростовує того факту, що квартира АДРЕСА_1 була проінвестована позивачем до укладання договору іпотеки від 24.12.2007 року. Майнове право, що є предметом договору резервування квартири, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права. Позивач, сплативши вартість майнових прав на квартиру в повному обсязі, виконала свої грошові зобов`язання і, відповідно набула майнові права на квартиру. Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Крім цього, слід врахувати, що майнові права на квартиру станом на 24.12.2007 року взагалі не могли виступати предметом іпотеки.

За статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки від 24.12.2007 року) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий, виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.

На час укладення договору іпотеки від 24.12.2007 року стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до статті 5 Закону України «Про іпотеку».

Саме до таких правових висновків дійшов Верховний Суд України в своїх постановах від 10.02.2016 року у справі № 6-2250цс15, від 16.03.2016 року у справі № 6-290цс16, від 23.03.2016 року у справі № 6-289цс16, від 30.03.2016 року у справі № 6-3129цс15 та від 25.05.2016 року у справі № 6-503цс16.

Також суд враховує правові позиції судів у справі № 759/15009/14, де за аналогічних фактичних обставин суди відхилили доводи ПАТ «КБ «Хрещатик» про відсутність правових підстав для набуття позивачем прав власності на майнові права на квартиру у зв`язку з їх перебуванням в іпотеці, зазначивши, що статтею 23 Закону України «Про іпотеку» (в редакції чинній станом на 26 березня 2009 року, тобто на час набуття позивачем права власності на майнові праві на спірну квартиру) встановлено, що у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Правовий аналіз положень Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку про те, що перебування майна у іпотеці не перешкоджає набуття права власності на нього у особи відмінної від іпотекодавця, оскільки під час переходу права власності дія договору іпотеки не припиняється і новий власник набуває статусу іпотекодавця. Таким чином, позивач, до якого перейшло право власності на предмет іпотеки, а саме: на майнові права на квартиру, набув статусу іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечними договорами № 56-47/2-07/1 від 23.08.2007 року та № 91-47/1-09/1 від 24.12.2007 року, в тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки та в межах вартості набутої квартири.

Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.02.2018 року іпотечний договір № 19-47/1-07/1 від 24.12.2007 року був припинений 29.07.2013 року.

Враховуючи наведене, дослідивши матеріали справи та оцінивши їх у сукупності, суд вважає, що позовні вимоги є законними та обґрунтованими, у зв`язку з чим позов підлягає задоволенню у повному обсязі.

Керуючись статтями 15, 16, 263 Цивільного кодексу України, Законом України «Про іпотеку», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 2, 4, 10, 12, 13, 76-82, 89, 141, 258, 259, 263-265, 274, 279, 354 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства "Комерційного банку "Хрещатик", Товариства з обмеженою відповідальністю "Проект К", Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Локо", державного реєстратора Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради "Результат" Дмитренко Анастасії Володимирівни, державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради "Абсолют" у м. Києві Хмельницького Сергія Юрійовича, Акціонерне товариство Комерційний Банк «ПриватБанк», ОСОБА_2 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю "Форум-Інвест", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мельника Романа Петровича, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, ДП «Житлоінвест» про визнання правочинів недійсними та відновлення становища, яке існувало до порушення, витребування квартири у власність - задовольнити.

Визнати недійсним договір іпотеки від 19.04.2011 року, укладений між Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Хрещатик» та Товариством з обмеженою відповідальностю «Проект К», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П. в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .

Скасувати рішення про державного реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу)?індексний номер 38897873 від 21.12.2017 р. державного реєстратора Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо».

Скасувати запис про право власності номер 24093924 від 21.12.2017 р. державного реєстратора Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у м.Києві Дмитренко Анастасії Володимирівни про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю

«Фінансова компанія «Локо».

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 39244723 від 17.01.2018 р. державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м.Києві Хмельницького Сергія Юрійовича про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо».

Скасувати запис про право власності номер 24424510 від 17.01.2018 р. державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м.Києві Хмельницького Сергія Юрійовича про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо».

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям індексу), індексний номер 39244874 від 17.01.2018 р. державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської Сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького Сергія Юрійовича про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо».

Скасувати запис про право власності номер 24424604 від 17.01.2018 р. державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сілької ради «Абсолют» у м.Києві Хмельницького Сергія Юрійовича про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальнісю «Фінансова компанія «Локо».

Визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 158,8 кв.м, житловою площею 98,9 кв.м. за ОСОБА_1 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 25.09.2018 р. укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. та зареєстрованою в реєстрі за № 984.

Визнати недійсним договір іпотеки від 25.09.2018р., укладений між Акціонерним товариством Комерційний банк «Приватбанк» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотарісом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. та зареєстрованою в реєстрі за № 986.

Витребувати у власність ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 від ОСОБА_2 .

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У випадку проголошення у судовому засіданні лише вступної та резолютивної частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя О.М. Журибеда