БОРЗНЯНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЧЕРНІГІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа №730/178/22
Провадження № 2/730/123/2022
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" серпня 2022 р. м. Борзна

Борзнянський районний суд Чернігівської області в складі:

головуючого судді - Луговця О.А.

з участю секретаря судового засідання - Чорнухи Н.О.

представника позивача - адвоката Висіцької І.В.

представника відповідача - адвоката Смолія Б.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Борзни в порядку спрощеного позовного провадження (з повідомленням сторін) справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Плиски-Агро» про розірвання договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 звернулась до суду з даним позовом, в якому просить розірвати договір оренди землі №7, укладений 17 травня 2017 року між ОСОБА_2 , правонаступником якого за вказаним договором є ОСОБА_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Плиски-Агро», щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 0,7937га з кадастровим номером :02:000:1114, розташованої на території Плисківської сільської ради Борзнянського району Чернігівської області. Свої вимоги обгрунтовує тим, що вона за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 28.10.2021р. придбала в ОСОБА_2 зазначену земельну ділянку, ставши її новим власником, що у відповідності до п.40 укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Плиски-Агро» договору оренди землі №7 від 17.05.2017р. є підставою для зміни умов або розірвання цього договору. В зв`язку з цим, 02.02.2022р. вона направила ТОВ «Плиски-Агро» повідомлення про зміну власника вказаної земельної ділянки та вимогу про розірвання договору оренди землі, оскільки має намір самостійно господарювати на ній. Однак, відповідач цю її вимогу проігнорував, що й змусило звернутися до суду за захистом свого права власності.

Представник позивачки в судовому засіданні заявлені вимоги підтримала і просила їх задовольнити з вищевказаних підстав; подала відповідь на відзив. Пояснила, що ОСОБА_1 , як новий власник земельної ділянки, скористалась своїм правом на розірвання договору оренди землі, передбаченим у п.40 цього договору, але відповідач з цим не погоджується. Додаткова угода до договору оренди землі не є достовірною та чинною, оскільки не містить підпису ОСОБА_2 на кожній сторінці, що дало можливість орендарю самостійно змінити відповідні умови договору; п.15 додаткової угоди викладено в новій редакції п.37 договору оренди землі, тоді як до п.40 відповідних змін внесено не було й він є чинним та обов`язковим до виконання сторонами; додаткова угода не була зареєстрована в установленому законом порядку, тоді як у п.22 її умов передбачено набрання нею чинності після підписання і державної реєстрації, чого відповідачем не було зроблено.

Відповідач надав відзив на позов, в якому просить відмовити у задоволенні позовних вимог, оскільки вони не відповідають вимогам законодавства у сфері оренди землі, умовам договору та суперечать принципам справедливості, добросовісності й розумності: 1/позивач зловживає своїми правами нового власника-орендодавця, проігнорувавши визначений ст.148-1 ЗК України місячний термін для повідомлення орендаря про зміну власника, тоді як ТОВ «Плиски-Агро» здійснює свою господарську діяльність у сфері вирощування сільськогосподарських культур й у разі своєчасного сповіщення могло б утриматись від діяльності на земельній ділянці позивача, не вкладати значні матеріальні ресурси в обробіток землі; 2/ТОВ «Плиски-Агро» сумлінно виконує умови договору оренди землі й вимога позивачки про його розірвання є неправомірним та невиправданим втручанням у право товариства на мирне володіння майном; позивачка намагається поставити власні інтереси вище інтересів суспільства, законів моралі, завдати матеріальної шкоди інтересам товариства, перешкодити законній і сумлінній господарській діяльності; 3/позивачем приховується інформація про наявність укладеної ОСОБА_2 з ТОВ «Плиски-Агро» додаткової угоди №1 до договору оренди землі від 17.05.2017р., в якій п.15 було внесено зміни про те, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору; дана додаткова угода не визнана недійсною в судовому порядку, а отже є чинною й має юридичну силу.

Представник віддповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, повідомив про небажання скористатись своїм правом на подачу заперечення на відповідь на відзив і пояснив, що ОСОБА_2 відчужив ОСОБА_1 земельну ділянку з порушенням переважного права ТОВ «Плиски-Агро» на придбання цього майна. Додаткова угода до договору оренди землі була укладена та підписана сторонами після досягнення консенсусу щодо нових умов, на даний час не оскаржена й не скасована; чому вона не була зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно невідомо, проте цю дію міг зробити й сам орендодавець ОСОБА_2 , а не товариство; невідповідність змін у пунктах додаткової угоди пояснює технічною опискою, пов`язаною з великим навантаженням по аналогічних договорах з орендодавцями. ТОВ «Плиски-Агро» не відреагувало на повідомлення ОСОБА_1 про зміну власника земельної ділянки та вимогу про розірвання договору оренди землі, оскільки в ньому містилося посилання на ст.148-1 ЗК України, положення якої регламентує правовідносини щодо земель державної і комунальної власності.

Заслухавши пояснення представників сторін, допитавши свідка, дослідивши письмові матеріали справи, суд приходить до такого висновку.

В судовому засіданні встановлено, що між ОСОБА_2 та ТОВ «Плиски-Агро» було укладено договір оренди землі №7 від 17 травня 2017 року щодо земельної ділянки площею 0,7937га, кадастровий номер :02:000:1114, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Плисківської сільської ради Борзнянського (нині - Ніжинського) району Чернігівської області.

Відповідно до умов даного договору та згідно акту приймання-передачі від 17.05.2017р. ОСОБА_2 належну йому на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА №752719 від 18.08.2005р. земельну ділянку площею 0,7937га з кадастровим номером :02:000:1114 передав ТОВ «Плиски-Агро» в строкове платне користування терміном на 15 років зі сплатою товариством орендної плати в розмірі 6,5% від нормативної грошової оцінки землі не пізніше 25 лютого наступного року; договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Вказаний договір оренди землі був зареєстрований 24 травня 2017 року державним реєстратором Борзнянської районної державної адміністрації Чернігівської області Заєвською В.П., номер запису про інше речове право 20593507. Відомості про державну реєстрацію інших речових прав на вищевказану земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні.

Згідно п.40 зазначеного договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи-орендаря, засудження або обмеження його дієздатності за рішенням суду переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем.

За договором купівлі-продажу від 28 жовтня 2021 року, посвідченого Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шкрібляк К.П., право власності на земельну ділянку площею 0,7937га, кадастровий номер :02:000:1114, перейшло від ОСОБА_2 до позивачки ОСОБА_1 , яка на даний час є власником даної земельної ділянки.

02 лютого 2022 року ОСОБА_1 направила на адресу ТОВ «Плиски-Агро» повідомлення від 18.01.2022р. про зміну власника земельної ділянки та вимогу про розірвання договору оренди землі, яке було отримано товариством 08 лютого 2022 року, проте залишено без реагування.

Зазначенні обставини підтверджуються копією договору оренди землі від 17.05.2017р. з додатками (акт визначення меж земельної ділянки в натурі, акт приймання-передачі земельної ділянки), витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, повідомлення ОСОБА_1 від 18.01.2022р., відомостями АТ «Укрпошта».

Свідок ОСОБА_2 суду пояснив, що мав у власності земельні ділянки ріллі та сіножаті, які здавав в оренду ТОВ «Плиски-Агро». В жовтні 2021 року на пропозицію ОСОБА_1 він погодився продати їй земельну ділянку під сіножаттю. Нотаріус повідомила про перелік документів, необхідних для укладення договору купівлі-продажу, які він зібрав та надав, після чого ним з ОСОБА_1 було вчинено та нотаріально посвідчено відповідний договір. Питання переважного права купівлі земельної ділянки з`ясовувала сама нотаріус, яка повідомила про надходження відповіді з ТОВ «Плиски-Агро» про їх незгоду з ціною для власного придбання. Стверджує, що про існування додаткової угоди №1 від 17.01.2018р. дізнався нещодавно лише від адвоката ОСОБА_1 , підпис на цій додатковій угоді йому не належить, оскільки перед відчуженням земельної ділянки він спілкувався з працівником ТОВ «Плиски-Агро» ОСОБА_3 , яка повідомила про відсутність укладених з ним будь-яких додаткових угод по сіножатях; востаннє додаткову угоду він підписував у вересні 2018 року по ріллі й лише щодо умови про збільшення орендної плати за землю. З питання державної реєстрації укладених ним з ТОВ «Плиски-Агро» додаткових угод до договору оренди землі він до компетентних державних органів не звертався.

За змістом положень ст.15, 16 ЦК України, ст.4, 5 ЦПК України кожна особа має право в установленому законом порядку звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів, обравши відповідний спосіб такого захисту.

Згідно ч.1 ст.2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України, ч.9 ст.93 ЗК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За змістом положень ч.1 ст.93 ЗК України, ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч.5 ст.6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до п.1 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Приписами ч.5 ст.12 даного Закону встановлено, що відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей, що містяться в цьому реєстрі.

Велика Палата Верховного Суду в пункті 6.13 постанови від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19 зазначила, що відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне.

Згідно ч.4 ст.373 ЦК України, ч.1 с.90 ЗК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення, самостійно господарювати на землі.

Відповідно до ст.391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Приписами ст.6, 627 ЦК України встановлено принцип свободи договору.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК України).

За змістом положень ст.651, 653 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. У разі розірвання договору в судовому порядку зобов`язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.

Зазначені норми ЦК України також корелюються з приписами ст.31 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, згідно з ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 та її представник в обгрунтування своїх позовних вимог про розірвання договору оренди землі №7 від 17.05.2017р. посилаються на п.40 цього правочину, яким передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Вказаний пункт договору з огляду на принцип свободи договору був погоджений між сторонами та внесений до умов укладеного правочину, не визнаний у судовому порядку недійсним, а відтак є обов`язковим до виконання.

Суд зважує на пояснення представника ТОВ «Плиски-Агро», що в додатковій угоді №1 від 17.01.2018р. сторони в договорі оренди землі від 17.05.2017р. погодили внести зміни, окрім інших умов, саме до спірного п.40 договору, зазначивши, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору (п.15); при цьому, суд погоджується, що помилкове зазначення в п.15 додаткової угоди на внесення змін до п.37 (замість п.40) обумовлене технічною опискою, підтвердженням чому є також неспівпадання з іншими пунктами договору, оскільки існування в правочині вищевказаних двох взаємовиключних умов не відповідало б засаді юридичної визначеності у цій сфері правовідносин.

Разом з тим, суд констатує, що право оренди за додатковою угодою №1 від 17.01.2018р. не було зареєстровано в установленому законом порядку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що не оспорюється й представниками сторін, тоді як в п.22 цієї додаткової угоди сторони схвалили, що вона є невід`ємною частиною договору оренди землі та набирає чинності після підписання та державної реєстрації речового права.

Сторони в договорі оренди землі та в додатковій угоді до нього не розподілили свій обов`язок по їх державній реєстрації.

Водночас, необхідність та зацікавленість у державній реєстрації договору та речового права оренди має насамперед орендар, оскільки приступити до використання земельної ділянки він може лише після оформлення відповідних речових прав (з моменту державної реєстрації цих прав).

Також, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17 наголосила, що обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди землі покладено на орендаря.

Вищенаведене спростовує твердження представника відповідача про незабезпечення ОСОБА_2 , як орендодавцем, державної реєстрації додаткової угоди №1 від 17.01.2018р., факт підписання якої ОСОБА_2 в судовому засіданні категорично заперечив, а своїм правом на подачу клопотання про призначення почеркознавчої експертизи сторони не скористались.

Відтак, викладені обставини з огляду на приписи ст.638-640 ЦК України, ст.125, 126 ЗК України, ст.13-19 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на дату підписання додаткової угоди) дають підстави для висновку, що умови зазначеної додаткової угоди не набрали чинності, не є обов`язковими для сторін договору оренди землі, в зв`язку з чим суд не бере її до уваги.

Посилання представника відповідача на порушення переважного права ТОВ «Плиски-Агро» як сумлінного орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність не має правового значення для вирішення даної справи, оскільки відповідні зустрічні позовні вимоги товариством не заявлялись.

Не може суд погодитись й з твердженнями представника відповідача про зловживання позивачкою своїми правами та порушення принципів справедливості, добросовісності та розумності (п.6 ч.1 ст.3 ЦК України), оскільки повідомлення про зміну власника земельної ділянки з вимогою розірвання договору оренди землі ОСОБА_1 було направлено ТОВ «Плиски-Агро» з невеликим відступом від встановленого ст.31 Закону України «Про оренду землі», ст.148-1 ЗК України місячного строку (близько двох місяців), до встановленого п.11 договору часу закінчення розрахунку (не пізніше 25 лютого наступного року) та до початку весняних агротехнічних робіт, після чого відповідач мав би діяти обачливо й утриматись від здійснення господарської діяльності на спірній земельній ділянці до остаточного врегулювання спору, але цього не зробив; до того ж, відповідальність за недотримання вищевказаного строку чинним законодавством не передбачена.

Відтак, зазначені обставини не дають суду підстав стверджувати про порушення позивачкою вимог п.6 ч.1 ст.3 ЦК України, тобто принципу, що становить основу доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки).

В разі ж понесення у зазначений період якихось матеріальних ресурсів для обробітку земельної ділянки ТОВ «Плиски-Агро» не позбавлене права ініціювати питання про відшкодування з нового власника землі завданих збитків.

Практика ж Європейського суду з прав людини, на яку посилається представник відповідача у відзиві на позов, не є релевантною до спірних правовідносин, оскільки дана справа стосується не виправданості (пропорційності) втручання держави в право ТОВ «Плиски-Агро» на мирне володіння майном (оренди земельної ділянки), а має місце конфлікт приватноправових інтересів.

Отже, коли ОСОБА_2 та ТОВ «Плиски-Агро», укладаючи договір оренди землі №7 від 17.05.2017р. дійшли згоди щодо його істотних умов, зокрема, п.40 передбачили можливість розірвання цього договору у разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, що узгоджується з ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі», вказаний пункт договору не був у встановленому законом порядку змінений, скасований чи визнаний недійсним, позивачка стала новим власником земельної ділянки й не бажає продовжувати надавати її в користування відповідачу, маючи намір самостійно на ній господарювати, то наявні правові підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Плиски-Агро» про розірвання договору оренди землі.

Наведений висновок суду також узгоджується з усталеною судовою практикою Верховного Суду, сформульованою в постановах від 10.04.2019р. у справі №235/1640/17, від 15.04.2020р. у справі №626/601/19, від 17.04.2020р. у справі №402/204/18, від 10.06.2020р. у справі №402/99/18, від 05.04.2022р. у справі №483/1320/20 за схожих обставин й підстав для відступу від неї не вбачається.

Таким чином, враховуючи викладені обставини, даний позов ОСОБА_1 є обгрунтованим і підлягає задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ст.141 ЦПК України з відповідача на користь позивачки слід стягнути понесені нею судові витрати по сплаті судового збору в сумі 992,40 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.6, 11, 15, 16, 373, 391, 627-629, 631, 638-640, 651-653, 792 ЦК України, ст.90, 93, 124-126, 148-1 ЗК України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.2-5, 12, 13, 19, 23, 76-89, 141, 258-268 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Плиски-Агро» про розірвання договору оренди землі задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі №7, укладений 17 травня 2017 року між ОСОБА_2 , правонаступником якого за вказаним договором є ОСОБА_1 , та Товариством з обмеженою відповідальністю «Плиски-Агро», зареєстрований 24.05.2017р. державним реєстратором Борзнянської районної державної адміністрації Чернігівської області Заєвською В.П., номер запису про інше речове право 20593507, щодо земельної ділянки площею 0,7937га, кадастровий номер :02:000:1114, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Плисківської сільської ради Борзнянського (нині - Ніжинського) району Чернігівської області.

Стягнути з ТОВ «Плиски-Агро» на користь ОСОБА_1 992,40 грн сплаченого нею при подачі заяви судового збору.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Чернігівського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення; якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили в порядку, передбаченому ст.273 ЦПК України.

Повне судове рішення складено 01 серпня 2022 року.

Суддя Борзнянського районного суду О.А.Луговець