Справа № 368/1133/21
Провадження № 2/368/187/22
Рішення

Іменем України

(Заочне)

"11" березня 2022 р. Кагарлицький районний суд Київської області

в складі: головуючого судді Шевченко І.І.

за участю секретаря Лєвшин Н.О.

позивача ОСОБА_1

представника позивача адвоката Матюшенкова Д.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Кагарлик в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Комплекс Агромарс» про розірвання договору, -

в с т а н о в и в:

позивач просить суд розірвати договір оренди землі № б/н від 15.06.2016, укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Комплекс Агромарс» на земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,7674 га, кадастровий номер :04:004:0009, яка знаходиться на території Ставівської сільської ради Кагарлицького району Київської області та стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати, які складаються зі сплаченого судового збору за подання цього позову, обґрунтовуючи позов наступним.

15.06.2016 між ОСОБА_2 та ТОВ «Комплекс Агромарс» було укладено договір оренди землі, відповідно до якого вона передає, а відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,7674 га, кадастровий номер :04:004:0009, яка знаходиться на території Ставівської сільської ради Кагарлицького району Київської області.

Строк дії договору оренди - 10 років (п. 3.1 договору).

ОСОБА_2 померла.

У відповідності до свідоцтва про право на спадщину, серія та номер: 781, виданого 26.05.2017 Ржищівською міською державною нотаріальною конторою Київської області, власником наведеної вище земельної ділянки починаючи з 26.05.2017 є спадкоємець померлої - ОСОБА_1 (прізвище після шлюбу - ОСОБА_1 ).

За вимогами п. 3.2 договору в разі переходу права власності до інших осіб договір зберігає чинність для нового власника.

Так само за приписами ст. 7 Закону України «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи - орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців.

Таким чином, ОСОБА_1 наразі є орендодавцем за спірним договором.

Пунктом 4.3 договору закріплено обов`язок орендаря, тобто відповідача, сплачувати орендну плату раз на рік після збирання врожаю в період з 01 серпня по 01 листопада року збирання врожаю.

Пунктами 3.1 та 3.2 договору унормовано, що за перший рік користування оплата проводитися на умовах передоплати в момент підписання договору. За другий рік користування та наступні роки орендар сплачує орендну плату один раз на рік після збирання врожаю в період з 01 вересня по 31 грудня року збирання врожаю.

Умовами п. 4.1 договору передбачено, що річна орендна плата виплачується в натуральній формі у відповідному обсязі пшениці, кукурудзи та цукру (в кілограмах).

В свою чергу, за умовами п. 1 додаткової угоди до наведеного договору визначено, що річна орендна плата за користування земельною ділянкою може бути виплачена орендодавцю в грошовій формі із розрахунку 11 000,00 грн. за середній розмір паю. Пункт 2 цієї додаткової угоди закріплює, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Проте, відповідач належним чином не виконує обов`язок по сплаті орендної плати, що проявляється в тому, що починаючи з 2017 року відповідач вносив орендну плату значно пізніше обумовленого строку, а у 2019 році вніс орендну плату із затримкою у один рік, тим самим грубо порушуючи умови укладеного договору.

За наявною інформацією, свій обов`язок зі сплати орендної плати за цей рік (2021) орендар також вчасно не виконає через низку фінансових труднощів на підприємстві ТОВ «Комплекс Агромарс».

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до положень ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким, орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Положеннями ст. 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Зі змісту ст. ст. 1, 13 Закону України «Про оренду землі» можна зробити висновок, що основною метою договору оренди земельної ділянки та правом орендодавця є своєчасне отримання орендної плати в установленому розмірі. У свою чергу, недотримання умов договору у частині сплати орендної плати має наслідком його розірвання. Так, відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Згідно ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Аналіз наведених норм дає підстави дійти висновку, що неналежне виконання умов договору, а саме невиконання чи неналежне виконання обов`язку зі сплати орендної плати є порушенням умов договору оренди землі, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Важливо наголосити, що такий висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постановах від 21.07.2021 по справі № 615/1296/19, від 17.06.2021 у справі № 485/784/20 та від 17ю03ю2021 у справі № 551/543/20.

Відповідно до висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 19.03.2020 у справі № 371/628/18, вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

Аналогічні правові висновки містяться у постанові Верховного Суду України від 12.12.2012 у справі №6-146цс12, у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №183/262/17 та у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 31.01.2019 у справі №527/570/17-ц, від 14.11.2018 у справі №484/301/18 та від 27.01.2020 у справі № 469/908/15-ц.

Згідно з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 06.03.2019 р. у праві № 183/262/17, як невиконання, так і неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання такого договору.

Тлумачення п. д ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України та ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що несплата орендної плати охоплює випадки як невиплати орендної плати в цілому, так і її виплата у розмірі, меншому, ніж визначено договором.

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у справі № 912/1385/17, постанова від 27.11.2018, виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті З ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Проаналізувавши вказані норми Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» можна дійти висновку, що взяте Відповідачем за договорами оренди зобов`язання щодо сплати орендної плати повинно виконуватись належним чином та у строки, визначені Договором.

Враховуючи те, що відповідач належним чином не виконує належним чином зобов`язання щодо сплати орендної плати, він вважається таким, що порушив зобов`язання, у зв`язку з чим наступають наслідки у вигляді права позивача на розірвання договору оренди землі.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати передбаченої договором чи неналежної її сплати, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти у встановлений строк за те, що належні йому на праві власності земельні ділянки використовує інша особа.

При цьому слід зауважити, що договір оренди не передбачає обов`язку орендодавця кожного разу звертатися до орендаря за отриманням орендної плати. З наведеного можна зробити висновок, що не звернення орендодавця за отриманням орендної плати не свідчить про відсутність систематичної несплати орендної плати (зазначений висновок зроблений у постанові Верховного Суду від 31.07.2020 року у справі №479/1073/18).

В свою чергу, орендодавець, постійно звертаючись до орендаря з вимогами про вчасну сплату орендної плати, регулярно отримував відмову у відповідних виплатах в силу неспроможності відповідача вчасно виконувати взяті на себе зобов`язання, тим більше здійснювати індексацію інфляції на належні позивачу виплати. Відповідна індексація також у належний спосіб відповідачем жодного разу проведена не була, що також має враховуватись судом у якості підстави пред`явленого позову.

Викладені обставини у сукупності надають позивачу підстави для звернення до суду із цим позовом про розірвання спірного договору оренди землі.

Позивач та його представник на продовження судового засідання не з`явилися, подавши до суду заяву, в якій просять розгляд справи проводити у відсутність позивача та її представника і позовні вимоги підтримують в повному обсязі.

Представник відповідача в особі ТОВ «Комплекс Агромарс» в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлений належним чином, про що в матеріалах є повідомлення про вручення поштового відправлення, причини неявки в суд не повідомив, а тому суд вважає, що представник відповідача в засідання суду не з`явилася без поважних причин.

Відповідно до ч. 1 ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: 1) відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; 2) відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; 3) відповідач не подав відзив; 4) позивач не заперечує проти такого вирішення справи.

Вислухавши представника позивача, який не заперечує проти заочного розгляду справи, та вивчивши матеріали справи, суд вважає за необхідне позовні вимоги позивача задовольнити.

В судовому засіданні суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

15 червня 2016 р. між ОСОБА_2 як орендодавцем та ТОВ "Комплекс Агромарс" як орендарем було укладено договір оренди земельної ділянки, яка належить орендодавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку ЯБ № 781076, виданого згідно розпорядження Кагарлицької районної державної адміністрації від 30.03.2006 року № 740, розташованої на території Ставівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, площею 2,7674 га, кадастровий номер земельної ділянки: :04:004:0009.

Зазначений договір зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В.М, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 15.06.2016 року за № 30071745.

Відповідно до умов вказаного договору ОСОБА_2 надала вказану земельну ділянку ТОВ "Комплекс Агромарс" в користування строком на сім років з дати державної реєстрації.

Пункт 4.1 зазначеного договору за домовленістю сторін річна орендна плата, що виплачується в натуральній формі, за користування земельною ділянкою складає:

4.1.1 орендна плата може здійснюватись в натуральній формі - зерна в кількості 1000,00 кг, кукурудзи 1200,00 кг та цукру 100 гк.

Строки внесення орендарем орендної плати визначені періодом з 01.09 до 31.12 року збирання врожаю.

ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .

Позивач ОСОБА_1 є спадкоємцем майна ОСОБА_2 , про що свідчить видане свідоцтво про право на спадщину за законом від 26.052017 р., згідно якого спадщина, на яку видано це свідоцтво, складається з земельної ділянки площею 2,7674 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва під кадастровим номером :04:004:0009, розташованої на території Ставівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, що належала померлій на підставі свідоцтва про право на спадщину, виданого Кагарлицькою районною державною нотаріальною конторою Київської області 13.05.2016 за реєстровим номером 1-1130 з проведенням державної реєстрації права власності за номером запису 14497518, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.

Позивач ОСОБА_1 10.11.2017 р. уклала шлюб з ОСОБА_6 , про що свідчить свідоцтво про шлюб серії НОМЕР_1 від 10.11.2017 р., отримавши після шлюбу прізвище ОСОБА_1 .

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини першої статті 611 ЦК України).

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Частинами першою-третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Схожі за змістом положення були передбачені і статтею 19 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на дату укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно з частиною другою статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність».

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зазначено, що: «у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться». Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

В абз. 7 ч. 2 ст. 25 ЗУ «Про оренду земель» йдеться про те, що орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

У п. д) ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Відповідно до частини четвертої статті 263 Цивільного процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 вказано: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, Застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного внесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою, суд може розірвати договір у разі його порушення». Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 09 вересня 2020 року у справі № 439/1657/18.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави порушення договору, тобто позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

В постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зазначено, що: «у пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, с підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

Відповідно до постанови Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.10.2019 року по справі № 293/1011/16-ц: «Тлумачення пункту д) ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що "несплата орендної плати" охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж: визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо)».

Так, протягом декількох років відповідач не виконує взагалі або не виконує належним чином свої обов`язки щодо сплати позивачу орендної плати (в тому числі й з урахуванням індексу інфляції) за користування її земельною ділянкою, внаслідок чого останні значною мірою позбавляються того, на що вона розраховувала при укладенні вказаного договору.

Тому, враховуючи вищевикладені норми законодавства, а також прецедентну практику судів, вбачається необхідність у розірванні договору оренди землі укладеного з відповідачем.

Незаконною бездіяльністю ТОБ «Комплекс Агромарс» було порушено право орендодавців на отримання орендної плати за укладеними договорами орендні землі.

Судом встановлено, що відповідач ТОВ «Комплекс Агромарс» належним чином не виконувало свої зобов`язання за договором оренди від 15.06.2016 р., починаючи з 2017 року відповідач вносив орендну плату значно пізніше обумовленого строку, а у 2019 році вніс орендну плату із затримкою у один рік, тим самим грубо порушуючи умови укладеного договору, та свій обов`язок зі сплати орендної плати за цей рік (2021) орендар також вчасно не виконає через низку фінансових труднощів на підприємстві ТОВ «Комплекс Агромарс».

Аналогічного висновку у справі з подібними правовідносинами дійшов Верховний Суд у постанові від 06 жовтня 2021 року (справа № 573/1831/20, провадження № 61-7704св21).

Так, протягом декількох років відповідач не виконує взагалі або не виконує належним чином свої обов`язки щодо сплати позивачу орендної плати (в тому числі й з урахуванням індексу інфляції) за користування її земельною ділянкою, внаслідок чого останні значною мірою позбавляються того, на що вона розраховували при укладенні вказаного договору.

Тому, враховуючи вищевикладені норми законодавства, а також прецедентну практику судів, вбачається необхідність у розірванні договору оренди землі укладеного з відповідачем.

Незаконною бездіяльністю ТОВ «Комплекс Агромарс» було порушено право орендодавця на отримання орендної плати за укладеним договором оренди землі.

Європейський суд з прав людини у своїй прецедентній практиці виходить із того, що положення пункту 1 статті 6 та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує кожному право подати до суду позов, що стосується ; о прав і обов`язків цивільного характеру (п. 36 рішення ЄСПЛ від 21.02.75 року у паві "Голден проти Сполученого королівства") та кожен має право на ефективний засіб юридичного захисту (ст. 13 Конвенції).

Більше того, ТОВ «Комплекс Агромарс» порушує ще право власності орендодавця, адже на даний момент останні не мають можливості здійснювати всі правомочності щодо переданого в оренду нерухомого майна (земельної ділянки).

Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Статтею 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантується недоторканість та право на вільне володіння власністю.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 29.11.91 року у справі "Пайн Велів Девелопменте ЛТД" проти Ірландії" зазначається, що власники мають право претендувати щонайменше на законне сподівання на можливість користуватися своєю власністю.

Тому, вбачається нагальна необхідність в розірванні договорів оренди землі, які виконуються лише орендодавцями.

Метою подачі позовної заяви по даній справі є захист порушених прав позивача, зокрема прав власності на земельну ділянку. Так, внаслідок неправомірних дій відповідача, позивач позбавлені можливості здійснювати всі правомочності щодо свого нерухомого майна. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні відомості щодо речових прав ТОВ «Комплекс Агромарс» на землі позивача, що обмежує останніх у розпорядженні своїм майном. Тому, для належного захисту прав, в даному випадку, вбачається необхідність й у припиненні речових прав, прав оренди відповідача на землю позивача, що повністю відповідатиме букві й духу закону.

Відповідно до абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав а нерухоме майно та їх обтяжень», ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням ним рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Так, в даному випадку, саме договір оренди землі, який позивач просить суд розірвати були підставою для проведення державної реєстрації прав оренди ТОВ «Комплекс Агромарс» на землі. Тому, до позовних вимог позивача, в даному випадку, належить й необхідність у припиненні речових прав - прав оренди відповідача на земельну ділянку позивача.

Аналогічні правові висновки викладені у Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 вересня 2020 року по справі № 352/1021/19, згідно з якими належними нині способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав. При ньому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець застеріг, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням ним рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

В своїй постанові від 23.06.2021 року по справі № 922/2589/19 Верховний суд детально вказав наступне, відповідно до пунктів 1. 2, 3 частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав) (п. 44 постанови).

Зміст зазначеної правової норми переконливо свідчить про те, що, на відміну від частини 2 статті 26 Закону України № 1952 у попередній редакції, яка передбачала такі особи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, чинна редакція встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи:

судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;

судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав;

судове рішення про скасування державної реєстрації прав (п. 45 постанови).

При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав) (п. 46 постанови).

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення («Серявін та інші проти України», № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам у цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З урахуванням вищевикладеного, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог позивача та необхідністю розірвати договори оренди між позивачем та відповідачем із припиненням речового права оренди на земельну ділянку позивача.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, у зв`язку із задоволенням позовних вимог, з відповідача підлягає стягненню на користь позивача судовий збір сплачений ними під час звернення з позовом до суду, а тому суд стягує з відповідача на користь позивача судовий збір, що підтверджено квитанцією про її сплату, в сумі 908 грн. 00 коп.

На підставі викладеного та керуючись Конституції України, ЦК України, ст. ст. 4, 76-89, 141, 258, 263-265, 268, 273, 352, 354, 355 ЦПК України суд, -

в и р і ш и в:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Комплекс Агромарс» про розірвання договору - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі № б/н від 15.06.2016, укладений між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Комплекс Агромарс» на земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,7674 га, кадастровий номер :04:004:0009, яка знаходиться на території Ставівської сільської ради Кагарлицького району Київської області. Одночасно з розірванням вказаного договору, припинити речове право, право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" на земельну ділянку з кадастровим номером :04:004:0009, площею 2,7674 га, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.06.2016 року, номер запису про інше речове право 15017367, внесеного на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватним нотаріусом Анохіною Вікторією Михайлівною, Київського міського нотаріального округу, індексний номер: 30071745.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" (адреса: 02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 3, ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) суму сплаченого судового збору в розмірі 908 (дев`ятсот вісім) грн.. 00 коп.

Ознайомитись з повним текстом судового рішенням, в електронній формі, сторони можуть за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua/.

Апеляційні скарги на рішення можуть бути подані протягом 30 днів з дня його складення шляхом подання до Київської апеляційного суду.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 11.03.2022 р.

Суддя І.І. Шевченко