ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 953/4958/20 Головуючий суддя І інстанції Лях М. Ю.
Провадження № 22-ц/818/1679/22 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: купівлі-продажу
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 грудня 2022 року м. Валки.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Яцини В.Б.

суддів колегії Бурлака І.В., Котелевець А.В.,

за участю секретаря судового засідання Супрун Я.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «Південний», представника ОСОБА_1 адвоката Жука Євгена Григоровича на рішення Київського районного суду м. Харкова від 01 жовтня 2021 року по цивільній справі № 953/4958/20 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «Південний», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дімітрова Тетяна Андріївна про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію прав,

в с т а н о в и в:

Позивач ОСОБА_2 звернулась до Київського районного суду м. Харкова з позовом до ОСОБА_1 , ПАТ АБ «ПІВДЕННИЙ», третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дімітрова Т.А. в якому після уточнення позовних вимог остаточно просила визнати недійсним договір купівлі-продажу від 21.02.2020 року квартири АДРЕСА_1 між ОСОБА_1 та Публічним акціонерним товариством «ПІВДЕННИЙ»; скасувати рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер 51272648 від 21.02.2020) на квартиру номер АДРЕСА_1 ; поновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомості щодо права власності ОСОБА_2 на квартиру номер АДРЕСА_1 .

Позов мотивовано тим, що позивач на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 15.11.2016 року є власником квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , тобто є добросовісним набувачем.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 25.4.2019 року у справі № 640/19149/16-ц за Публічним акціонерним товариством Акціонерний банк «Південний» було закріплено права управителя, щодо квартири АДРЕСА_3 ; встановлено спосіб її реалізації - шляхом застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», а саме: надано право Акціонерному банку «Південний» на продаж зазначеної квартири будь-якій особі-покупцеві.

20.05.2020 постановою Верховного Суду у справі № 640/19149/16-ц рішення Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 року та постанову Харківського апеляційного суду від 02.10.2019 року скасовані. ПАТ АБ «Південний» у позові до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки (квартира АДРЕСА_1 загальною площею 187,6 кв.м., житловою площею 157,8 кв. м.) було відмовлено. Як вказує позивач, відбувся поворот виконання рішення суду від 20.05.2019 року у зв`язку з чим ПАТ АБ «Південний» втратив право розпорядження та управління зазначеною квартирою, а отже договір купівлі продажу між банком та ОСОБА_1 є нечинним та підлягає скасуванню.

Разом з тим, 19.05.2020 року, 23 та 30 червня 2020 року після спроб відповідача ОСОБА_1 самовільно проникнути до її житла та насильно виселити її з помешкання, їй стало відомо, що приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дімітровою Т.А. внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про те, що за відповідачем ОСОБА_1 зареєстровано право власності на вказану квартиру.

Позивач зазначає, що ПАТ АБ «Південний», в порушення ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», без письмового повідомлення іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу, а саме - 21.02.2020 року продав згідно договору купівлі-продажу ОСОБА_1 належну ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_3 , про що було прийнято рішення про державну реєстрацію прав (за номером: 51272648 від 21.02.2020).

Зазначає, що ПАТ АБ «Південний» були порушені вимоги ч. 5 ст. З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року № 1952-IV щодо обов`язкової державної реєстрації права власності за місцезнаходженням нерухомого майна, реєстрацію предмета правочину було здійснено за місцезнаходженням відповідачів у м. Одесі.

Позивач зазначає, що посилання відповідачів в п.5.4 Договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року про те, що сторони дійшли згоди, що місцем укладанням цього договору буде м. Одеса, згідно ст. 55 Закону України «Про нотаріат» є таким, що суперечить чинному законодавству.

Посилання на ч.4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» є недоцільним, оскільки зазначене правило діє, якщо однією із сторін правочину є власник майна. Враховуючи, що ПАТ АБ «Південний» не є власником майна, а мав лише право управителя, яке на теперішній час скасовано, у зв`язку з чим діє порядок реєстрації передбачений Законом України «Про державну реєстрацію», відповідно до якого вказані правочини посвідчуються виключно за місцем розташування майна. Порушення зазначеного правила потягло внесення неправдивих відомостей до п. 1.5 договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року, що відчужувана квартира оглянута покупцем.

Недоліків, які перешкоджають використанню квартири за цільовим призначенням, реконструкції квартири та самочинних переобладнань, перепланувань на момент огляду не виявлено, претензій до покупця щодо якісних характеристик відчужуваної квартири покупець не має. Разом з тим, насправді ніякого огляду квартири не відбулось.

Позивач вказує, що своїми діями відповідачі створили перешкоди та обмеження у здійсненні позивачем її права власності, користування та розпорядження майном, у зв`язку з чим вона вимушена звернутися до суду за захистом своїх прав та законних інтересів.

Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 01 жовтня 2021 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу від 21.02.2020 року квартири номер АДРЕСА_1 між ОСОБА_1 та Публічним акціонерним товариством «ПІВДЕННИЙ».

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер 51272648 від 21.02.2020) на квартиру номер АДРЕСА_1 .

Поновлено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомості щодо права власності ОСОБА_2 на квартиру номер АДРЕСА_1 .

В апеляційній скарзі представник АБ «Південний» - адвокат Андебура А.І. посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким у позові ОСОБА_2 відмовити повністю.

Скарга мотивована тим, що банком на адресу позивача та колишнього власника ОСОБА_3 заздалегідь за 30 днів було повідомлено в порядку ст.38 Закону України «Про іпотеку» шляхом направлення на їх адресу повідомлень. Проте ОСОБА_2 , та ОСОБА_3 відмовились від отримання, тим самим в силу приписів ч.4 ст.38 Закону України «Про іпотеку» втратили переважне право на придбання предмета іпотеки.

У приватного нотаріуса Дімітрової Т.А, під час посвідчення договору купівлі-продажу квартири номер АДРЕСА_1 були відсутні підстави, передбачені ч.7,8,9 ст.312 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що жодним чином її не обмежувало у проведенні державної реєстрації прав разом з вчиненням нотаріальної дії

Звертає увагу суду, що відповідно до ч.4 ст.55 ЗУ «Про нотаріат» в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин посвідчення правочинів щодо відчуження іпотеки житлового будинку, квартири та іншого нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін цього правочину.

Також зазначає, що на дату укладання оспорюваного правочину ОСОБА_2 перебувала у статусі іпотекодавця по відношенню до банку, та повинна була нести увесь тягар іпотеки.

Вважає, що предмет іпотеки було продано 21.02.2020 в процесі звернення стягнення без жодної протиправної мети по відношенню до ОСОБА_2 , враховуючи, що отримані грошові кошти були направлено на погашення існуючої кредитної заборгованості.

Зазначає, що позивач була обізнана що об`єкт нерухомості перебуває в іпотеці, дії іпотекодавця ОСОБА_3 який пов`язаний з позивачем по відчуженню предмета іпотеки слід розглядати через призму фраудаторних правочинів.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_4 адвокат Жук Є.Г. просить рішення скасувати та у позові відмовити.

На обґрунтування послався на те, що рішення є незаконним та необґрунтованим.

У відзиві представник позивача наполягав на тому, що висновки суду є законними та обґрунтованими, а доводи скарг такими, що не спростовують висновків суду.

Послався на те, що спірний договір купівлі-продажу предмету іпотеки було вчинено на підставі відповідного рішення суду, яке було згодом скасовано, а тому банк не мав прав відповідних правових підстав для його укладення.

Також зазначив про те, що можливості укладення спірного договору заперечує той факт, що позивачка є добросовісним набувачем спірної квартири та що право іпотекодержателя на спірну квартиру не було зареєстроване за банком.

У відзиві на апеляційні скарзі представник позивачки адвокат Колісниченко А.С. просить апеляційні скарги залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін.

На обґрунтування послався на те, що рішення суду є законним і обґрунтованим, а доводи апеляційних скарг висновків суду не спростовують та навів аргументацію, яка є аналогічною доводам позову та наведеним у оскарженому рішенні мотивам суду першої інстанції.

Колегія суддів, заслухала доповідь судді-доповідача, пояснення сторін, відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги і вважає, що скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

У статті 376 ЦПК України визначені наступні підстави для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення:

1. Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

2. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.

У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції не відповідає.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції своє рішення мотивував тим, що при укладенні спірного договору від 21 лютого 2020 року, за яким ПАТ АБ «Південний» продав відповідачу ОСОБА_1 належну ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_3 , про що було прийнято рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020) порушив норму ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», а саме: спірний договір був укладений без попереднього за 30 днів письмового повідомлення іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки.

Суд також зазначив, що ПАТ АБ «Південний» не дотрималось вимог ч. 5 ст. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-1V щодо обов`язкової державної реєстрації права власності за місцезнаходженням нерухомого майна, оскільки реєстрацію предмета правочину було здійснено за місцезнаходженням відповідачів у м. Одесі, а не у м. Харкові, де знаходиться квартира.

Вказано, що відповідач ПАТ АБ «Південний» не був власником майна, а мав лише право управителя, яке на сьогодні скасовано, діє порядок реєстрації передбачений Законом України «Про державну реєстрацію», відповідно до якого такі правочини посвідчуються виключно за місцем розташування майна.

З цих підстав суд вважав, що укладений договір купівлі-продажу за своїм змістом суперечить вимогам закону - частині першій та п`ятій статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним.

Також суд дійшов до висновку про необхідність судового врегулювання правовідносин та задоволення вимог позивача щодо скасування рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 51272648 від 21.02.2020) на квартиру номер АДРЕСА_1 та поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомостей щодо ОСОБА_2 , як власника квартири АДРЕСА_1 та до висновку про наявність підстав вважати ОСОБА_2 добросовісним набувачем квартири АДРЕСА_1 , у зв`язку з чим заявлені позовні вимоги підлягають задоволенню.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції.

Судом першої інстанції встановлено, що спірний є договір купівлі-продажу від 21.02.2020 року, згідно якому ПАТ АБ «Південний» (Продавець) передав, ОСОБА_1 (Покупець) прийняв у власність квартиру АДРЕСА_1 , яка складається з чотирьох кімнат загальною площею 187,6 кв.м., житловою площею 157,8 кв.м. Продавець є іпотекодержателем вказаної квартири на підставі договору іпотеки та здійснює продаж відповідно до рішення Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 у справі № 640/19149/16-ц.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд першої інстанції з посиланням на невідповідність нормі ч. 4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» від 2 вересня 1993 року № 3425-ХІІ вказав на ту обставину, що банк був не власником квартири, а її управителем, яке наразі скасовано, відхилив заперечення відповідачів проти доводів позову щодо незаконності реєстрації права власності на квартиру не за місцем її знаходження, а за місцем перебування сторін договору з посиланням на п. 5.4. Договору купівлі-продажу від 21.02.2020 року, в якому було визначено місце укладання спірного договору м. Одеса, та - на норму ст. 55 Закону України «Про нотаріат».

Суд вказав, що при укладенні спірного договору був порушений діючий порядок реєстрації, передбачений Законом України «Про державну реєстрацію», відповідно до якого такі правочини посвідчуються виключно за місцем розташування майна. Суд вважає, що укладений договір купівлі-продажу за своїм змістом суперечить вимогам закону - частині першій та п`ятій статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним.

За таких умов, суд дійшов до висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 21 лютого 2020 року.

Щодо скасування рішення про державну реєстрацію на квартиру, яка була предметом спірного договору та поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на це нерухоме майно відомостей щодо права власності позивачки ОСОБА_2 суд виходив з того, що спірний договір був укладений на виконання рішення Київського районного суду м. Харкова від 25.04.2019 року по справі № 640/19149/16-ц, яке Постановою Верховного Суду від 20 травня 2020 року у цій справі № 640/19149/16-ц було скасоване, що в результаті позбавило банк права на укладення спірного договору та було скасовано документ, на підставі якого банком було проведено державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 , що на думку суду є підставою для застосування норми ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка передбачає. що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Суд враховував, що Постановою Верховного Суду від 20 травня 2020 року було скасовано лише документ, на підставі якого проведено державну реєстрацію прав, а рішення щодо скасування державної реєстрації прав прийнято не було, територіальні органи Міністерства юстиції України не мають права в такому разі самостійно прийняти рішення про скасування державної реєстрації прав.

За таких умов суд прийшов до висновку про скасування рішення про державну реєстрацію прав на предмет спірного договору зазначену квартиру та поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно відомостей щодо її попереднього власника позивачки ОСОБА_2 .

При цьому суд вказав, що ОСОБА_2 є добросовісним набувачем згаданої квартири, чиї права мають бути захищені, оскільки щодо цієї квартири на день її придбання у державному реєстрі були відсутні відомості обтяження її іпотекою, а тому на неї не поширюються правила статті 23 Закону України «Про іпотеку», згідно якої у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статусу іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

За своєю правовою природою іпотека має речову правову природу. Зважаючи, що в Цивільному кодексі України норми про іпотеку містяться в книзі п`ятій «Зобов`язальне право» і за таким підходом вона є забезпечувальним речовим правом. Разом з тим, характерною ознакою речового права є його абсолютний характер. Абсолютність речового права закріплює юридичне відношення управненої особи саме до речі, а не до конкретної зобов`язаної особи, що є характерним для зобов`язальних прав. Речовому праву управненої особи на річ кореспондується пасивний обов`язок будь-яких третіх осіб не перешкоджати управненій особі у використанні речі та не вчиняти будь-яких інших дій щодо речі без згоди управненої особи.

Оскільки абсолютне речове право діє щодо будь-яких третіх осіб і ті повинні дотримуватись його, то вони мають бути обізнані про наявність та зміст такого права. Тобто у разі придбання речі, обтяженої іпотекою, набувач повинен бути завчасно повідомлений про таке обтяження. У зв`язку з цим сучасне речове право характеризується ще однією ознакою - його публічністю. Відповідно до цієї ознаки речові права підлягають публічній реєстрації, що робить їх наявність і зміст доступним для всіх третіх осіб - учасників цивільних правовідносин. В Україні реєстрація речових прав та їх обтяжень відбувається відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Таким чином, перш ніж набути у власність обтяжений іпотекою об`єкт нерухомості набувач має можливість довідатися про наявність такого обтяження з публічного реєстру. За таких обставин положення статті 23 Закону України «Про іпотеку» про те, що до набувача переходять обов`язки за договором іпотеки, є спірними для правозастосовної практики.

Так, рішення суду повинно відповідати принципам справедливості та добросовісності, які відповідно до пункту 6 статті 3 Цивільного кодексу України є загальними засадами цивільного законодавства, відтак, кожна цивільно-правова норма має застосовуватися з урахуванням цих засад. Судове рішення повинно бути справедливим за своєю суттю.

Суд вважав, що цивільно-правова відповідальність повинна покладатися не на набувача квартири, який нічого не порушив та є добросовісним набувачем, а на тих осіб, які вчинили порушення - позичальника, який не виконав свого зобов`язання за договором про повернення одержаних в кредит коштів; іпотекодавця, який надав реєстратору сфальсифіковані документи про необхідність вилучення з реєстру запису про обтяження; державного реєстратора, через недбальство якого з реєстру вилучено запис про обтяження.

Добросовісним набувачем особа вважається тому, що інформація про обтяження майна іпотекою до її відома не була доведена, а сама вона, проявивши розумну обачність, не могла довідатися про обтяження придбаного нею об`єкту. Адже в реєстрі обтяжень відомості про іпотеку об`єкта нерухомості були відсутні як на момент відчуження об`єкта на користь відповідача, так і на момент придбання цього об`єкта продавцем та його попередниками, продавець залишався власником об`єкта впродовж доволі тривалого часу - з листопада 2016 року, при цьому нотаріус, який посвідчував договір, перевірив наявність обтяжень на запевнив покупця в їх відсутності.

Відповідно до частини другої статті З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обтяження речового права, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. Аналогічні положення містить і частина друга статті 3 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої взаємні права й обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки. Відтак, якщо в публічному реєстрі запис про обтяження відсутній, то річ не є обтяженою іпотекою ні для нинішнього, ні для її наступного власника. Це цілком відповідає правилу, відомому ще з римського права: «Ніхто не може передати іншому більше прав, ніж має сам».

Суд також застосував правові висновки, які були висловлені у п. 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі 922/3537/17 про те, що добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Суд також посилався на практику Європейського суду з прав людини у справах щодо позбавлення права власності добросовісного набувача через помилку державного органу, де він послідовно стверджує, що «легалізація передачі права власності на квартиру шляхом процедури реєстрації, спеціально спрямованої на надання додаткової безпеки власнику титулу, відноситься до виключної компетенції держави. Оскільки численні регуляторні державні органи дозволили перехід права власності, то потреба виправити їх минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються» (рішення від 05 листопада 2002 року у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», заява № 36548, п. 58; рішення від 24 травня 2007 року у справі «Радчиков проти Росії», заява № 65582/01, п. 50; рішення від 13 грудня 2007 року у справі «Гаші проти Хорватії», заява № 32457/05, п. 40; рішення від 11 червня 2009 року у справі «Трго проти Хорватії», заява № 35298/04, п. 67; рішення від 20 жовтня 2011 року у справі «Рисовський проти України», заява № 29979/04, п. 71; рішення від 06 грудня 2011 року у справі «Гладишева проти Росії», заява № 7097/10, п. 79; рішення від 29 січня 2015 року у справі «Столярова проти Росії», заява № 15711/13, п. 48; рішення від 17 листопада 2016 року у справах «Пчєлінцева проти Росії», заява № 47724/07, п. 98 та «Поняєва та інші проти Росії», заява № 63508/11, п. 53; рішення від 09 липня 2019 року у справі «Ольховський проти Росії», заява № 53716/17, п. 27).

Цивільна відповідальність в такому разі покладатиметься не на добросовісних осіб, які не вчинили порушень, а на державу, чий посадовець допустив недбальство в роботі і цим завдав збитків кредитодавцю.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду, виходячи з наступного.

Статтею 203 Цивільного кодексу України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Так, відповідно до частини першої цієї статті зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У контексті застосування зазначених норм матеріального права суд неправильно витлумачив зміст ч. 4 ст. 55 Закону України «Про нотаріат», яка передбачає посвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки квартири провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину, у даному випадку посвідчення спірного договору та на цій підставі - права власності відбулося із дотримання цієї норми закону - за місцезнаходженням (місцем реєстрації) сторін цього договору, що відповідає змісту статті 31-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції на день виникнення спірних правовідносин. Так, згідно цієї норми державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва, що має наслідком набуття, зміну чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно із вчиненням такої нотаріальної дії, проводиться нотаріусом, яким вчинено відповідну нотаріальну дію, крім випадків, передбачених цією статтею.

У даній справі нотаріус при посвідченні спірного договору має передбачену вказаними нормами права компетенцію, а висновки суду з цього приводу не відповідають вказаним нормам матеріального права.

Згідно ст. 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Аналогічне право іпотекодержателя - кредитора за основним зобов`язанням визначено у ст. 1 Закону України «Про іпотеку».

У статті 23 Закону України «Про іпотеку» в редакції на день укладення договору іпотеки щодо квартири, яка є предметом спірного договору про її продаж, та укладення спірного договору продажу предмета іпотеки, - передбачені наступні наслідки переходу права власності на предмет іпотеки до третьої особи:

У разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

У статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції на день виникнення спірних правовідносин визначний наступний порядок позасудового продажу предмету іпотеки:

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема: право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються: умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Відповідно до ст. 38 ЦПК України якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Колегія суддів виходить з того, що за змістом вказаної норми метою повідомлення боржника кредитором про продаж предмету іпотеки є забезпечення можливості іпотекодавцю впродовж 30-денного строку до укладення договору продажу предмета іпотеки погасити свій борг та залишити за собою право власності на звільнене внаслідок цього від іпотеки майно.

Крім того, відповідно до змісту наведеної норми ст. 38 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець у разі порушення права іпотекодавця протягом 30 днів до укладення договору про наміри продати для погашення боргу предмет іпотеки будь-якій особі-покупцеві має право на відшкодування завданих збитків, а не на повернення предмету іпотеки.

Всупереч ст.ст. 89, 263 ЦПК України суд не з`ясував та не встановив у своєму рішенні, що відповідно до наданих банком документів на адресу ОСОБА_3 (первинного іпотекодавця) та ОСОБА_2 (останнього власника предмета іпотеки, яка відповідно до ст. 23 Закону України набула статус іпотекодавця) листами від 01.05.2015 банк надіслав їм вимогу про дострокове погашення заборгованості за кредитним договором, забезпеченим вищевказаною іпотекою за рахунок спірної квартири, та листами від 13 лютого 2020 року повідомляв їх про свій намір відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» бажає реалізувати своє право щодо продажу предмета іпотеки (квартири АДРЕСА_1 та укласти відповідний договір купівлі-продажу з період з 21.02.2020 року по 25.02.2020 року (а.с. 70-79 т.1).

Дійсно, постановою КЦС ВС від 20 травня 2020 року у справі № 640/19149/16-ц було скасовано рішення Київського районного суду м. Харкова від 25 квітня 2019 року, постанову Харківського апеляційного суду від 02 жовтня 2019 року та було відмовлено ПАТ АБ «Південний» у позові до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки вищевказану квартиру, яка є предметом спірного договору купівлі-продажу у даній справі.

Вказаною постановою касаційного суду було встановлено, що 17 грудня 2007 року між ПАТ АБ «Південний» та ТОВ «РТІ Трейд» укладено кредитний договір № В-332/2, відповідно до умов якого банк, з урахуванням всіх змін та доповнень до договору, зобов`язався відкрити кредитну лінію з максимальним лімітом 247 тис. доларів США, а ТОВ «РТІ Трейд» зобов`язалось повернути кредит згідно графіку зниження ліміту кредитної лінії в строк до 29 лютого 2016 року та сплатити проценти за користування кредитом в розмірі 11,5% річних.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором 17 грудня 2007 року між ОСОБА_3 та ПАТ АБ «Південний» був укладений договір іпотеки № 17_12/07-199, відповідно до умов якого, з урахуванням всіх змін та доповнень, ОСОБА_3 передав в іпотеку належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_1 .

Заочним рішенням Київського районного суду м. Одеси від 03 лютого 2016 року у справі № 520/13920/15-ц позов ПАТ АБ «Південний» задоволено. Стягнуто у солідарному порядку з ТОВ «РТІ Трейд», ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ТОВ «ТПК Укрторгімпорт» на користь ПАТ АБ «Південний» заборгованість за кредитним договором від 17 грудня 2007 року№ В-332/2 у розмірі 224 145,99 доларів США, яка складається з: 208 000 доларів США - залишок заборгованості за основним боргом кредиту; 16 145,99 доларів США - прострочені проценти.

17 жовтня 2016 року ОСОБА_3 продано спірну квартиру ОСОБА_5 15 листопада 2016 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 (громадянка Російської Федерації) укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого остання набула право власності на предмет іпотеки.

У пункті 4.1 договору іпотеки 17 грудня 2007 року (у редакцій, викладеній у договорі № 8 про внесення змін до договору іпотеки від 17 грудня 2007 року) сторони передбачили позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надав право іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною, погодженою сторонами у пункті 1.9 цього договору, або за ціною, що визначається на підставі незалежної експертної оцінки, та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця (а.с. 157-162 т.1).

Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України та з огляду на склад осіб, які брали участь у процитованій справі № 640/19149/16-ц та у справі, яка наразі переглядається судом апеляційної інстанції, вищевказані встановлені касаційним судом обставини в силу принципу правової визначеності не доказуються повторно та мають преюдиціальне значення в цій справі.

Належної оцінки цим обставинам у їх сукупності з іншими обставинами справи суд не надав, внаслідок чого помилився із застосуванням норм матеріального права: ст. 372 ЦК України, ст.ст. 23, 36, 38 Закону України «Про іпотеку», тому є помилковими висновки суду щодо наслідків від цього рішення касаційного суду, які виникли для спірного договору, а також - для прав відповідача ПАТ АБ «Південний» та позивача ОСОБА_2 .

За змістом ст.ст. 23, 36, 38 Закону України «Про іпотеку» внаслідок згаданого рішення касаційного суду, яке було постановлено після укладення спірного договору продажу предмету іпотеки:

1.ПАТ АБ «Південний» не втратив права іпотекодержателя на передбачене договором іпотеки та ст. 36 Закону України «Про іпотеку» право продажу у позасудовому порядку шляхом укладення відповідного договору продажу предмету іпотеки - вищевказаної квартири в рахунок погашення боргу;

2.іпотекодавець не був звільнений від обов`язку задовольнити вимоги кредитора за рахунок предмету іпотеки.

Такий висновок ґрунтується на тому, що зазначеною постановою КЦС ВС від 20 травня 2020 року у справі № 640/19149/16-ц були скасовані рішення судів першої та другої інстанції лише з тих підстав, що ПАТ АБ «Південний» не обмежений у праві звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу від свого імені предмет іпотеки будь-якій особі у позасудовому, тобто у безспірному, порядку або задовольнити вимоги іпотекодержателя в інший спосіб.

Оскільки касаційний суд встановив безспірне право ПАТ АБ «Південний» на укладення договору продажу предмету іпотеки відповідно до ст.ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку» та договору про іпотеку від 17 грудня 2007 року з наступними змінами, то не можна вважати, що скасування рішень судів першої та другої інстанції у справі № 640/19149/16-ц позбавили кредитора цього права.

Що стосується того факту, що останній власник іпотечного майна - ОСОБА_2 придбала спірну квартиру за відсутності зареєстрованого її обтяження іпотекою, то відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку», то з урахуванням чинності договору іпотеки на день придбання предмету іпотеки сама по собі відсутність державної реєстрації іпотечного обтяження його не припиняє. Такий висновок ґрунтується на тому, що іпотечне обтяження, яке законом та договором встановлено в інтересах кредитора є чинним на протязі дії договору іпотеки, який у даному випадку не припиняв свою дію та був чинний на день укладення спірного договору. Іпотечне обтяження слідує за річчю, оскільки за своїм змістом не має характеру особистого зобов`язання.

Виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі. Так правові висновки були висловлені у постанові ВП ВС від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17.

У статті 388 ЦК України передбачено право власника на витребування майна від добросовісного набувача:

1. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

2. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Норма ст. 388 ЦК України про захист прав права власника на витребування майна від добросовісного набувача не застосовуються у даній справі, в якій такий позов не розглядався, у даному спорі добросовісним набувачем спірної квартири є не позивачка ОСОБА_2 , а відповідач ОСОБА_1 , а тому правові висновки, які були висловлені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі 922/3537/17, є нерелевантними до обставин цієї справи. Суд першої інстанції не мав передбачених ч. 4 ст. 263 ЦПК України підстав для її застосування у даній справі. У цьому контексті доречними та обґрунтованими є доводи скарги про те, що позивачка ОСОБА_2 не є добросовісною у захисті свого права, оскільки первинний іпотекодавець та власник обтяженої іпотекою спірної квартири ОСОБА_3 є зятем позивачки ОСОБА_2 , а у ланцюгу перепродажу спірної квартири брали участь ОСОБА_6 , який тривалий час представляв інтереси попереднього власника та іпотекодавця ОСОБА_3 у вищевказаній цивільній справі № 640/19149/16-ц, розгляд якої закінчився ухваленням згаданої постанови КЦС ВС від 20 травня 2020 року.

Не є релевантною також наведена у оскарженому рішенні суду практика ЄСПЛ, яка стосується принципу належного врядування, який у даній справі не застосовується з огляду на суб`єктний склад сторін та характер спору.

З наведених підстав колегія суддів вважає, що доводи скарги знайшли своє підтвердження, порушення прав позивачки не доведено, та відхиляє аргументи, які зазначені у відзиву представника позивачки на апеляційну скаргу.

Виходячи з вищевказаного та відповідно до п.п. 3, 4 Ч. 1 СТ. 376 ЦПК України колегія суддів має підстави для скасування оскарженого судового рішення повністю та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позову, за його недоведеністю.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України підлягають відшкодуванню понесені апелянтами судові витрати.

Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційні скарги Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «Південний», представника ОСОБА_1 адвоката Жука Євгена Григоровича задовольнити.

Рішення Київського районного суду м. Харкова від 01 жовтня 2021 скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «Південний», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Одеської області Дімітрова Тетяна Андріївна про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію прав - відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачений за подачу апеляційної скарги судовий збір у розмірі 15 765 (п`ятнадцять тисяч сімсот шістдесят п`ять) гривень.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь Публічного акціонерного товариства Акціонерний банк «Південний» сплачений за подачу апеляційної скарги судовий збір у розмірі 15765 (п`ятнадцять тисяч сімсот шістдесят п`ять) гривень.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст судового рішення складений 27 грудня 2022 року.

Головуючий В.Б. Яцина

Судді колегії І.В. Бурлака

А.В. Котелевець.