Справа № 523/9802/20
Провадження №2/523/1533/22
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" листопада 2022 р. м.Одеса

Суворовський районний суд м.Одеси у складі:

головуючої судді - Середи І.В.,

за участю секретаря Щербан О.Д.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду №9 в м.Одесі цивільну справу за позовною заявою Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради, про скасування записів про право власності, скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсним договору та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно прибудованого об`єкту,

В С Т А Н О В И В:

Одеська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа: Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради, в якому просили скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 10.09.2019 року № 48599636, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер: 101); скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.09.2019 року № 48863376, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер: 101); скасувати запис про право власності від 21.09.2019 року № 33392343, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер: 101); скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.09.2019 року № 48863605, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер: 101); скасувати запис про право власності від 21.09.2019 року № 33392549, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101); визнати недійсним іпотечний договір від 16.10.2019 року № 2277 та скасувати запис про іпотеку від 16.10.2019 року № 33700536, реєстраційний номер: 101) і рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.10.2019 року № 49197031, (реєстраційний номер: 101); зобов`язати відповідача за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого) об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування заявлених вимог позивач вказав на те, що 03.08.2017 року на підставі договору купівлі-продажу територіальна громада м. Одеси продала ОСОБА_3 нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 31,8 кв.м. по АДРЕСА_1 та зареєстровано за нею право власності 10.06.2000 року номер запису 211969718.

11.10.2017 р. ОСОБА_3 продала вказане нежитлове приміщення ОСОБА_1 та за ним було зареєстровано право власності на зазначений об`єкт, площею 31,8 кв. м. за № 22782637.

У подальшому відповідач ОСОБА_1 на підставі довідки та техпаспорту, виготовленого ТОВ «Ан Експерт» здійснив реєстрацію змін розділу, якими загальна площа об`єкта змінена з 31,8 кв.м. до 131,3 кв. м., а в подальшому здійснив поділ новоутвореного об`єкта, в результаті чого утворилося два нових об`єкта, один з яких став предметом іпотеки за договором, укладеним з відповідачем ОСОБА_2 .

Оскільки у власності відповідача ОСОБА_4 знаходяться зараз два окремо зареєстрованих самочинно збудованих (новоутворених) об`єкта: квартира АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 , площами 269,6 кв.м. та 120,4 кв.м., що розташовані на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси, тому позивач як власник земель комунальної власності територіальної громади м. Одеси у зв`язку із порушенням права власності на земельну ділянку шляхом проведення самочинного будівництва загальною площею 390 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , із подальшим його поділом на дві окремі житлові квартири АДРЕСА_3 та АДРЕСА_5 та незаконною реєстрацією права власності на них звертається до суду із даним позовом.

02 липня 2009 року провадження у справі відкрито за правилами загального провадження.

Ухвалою суду від 02 липня 2009 року було забезпечено позов шляхом накладення арешту на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 269,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, та на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 120,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, а також шляхом заборони суб`єктам державної реєстрації та державним реєстраторам вчиняти будь-які дії, пов`язані з державною реєстрацією речових прав на вказані об`єкти.

02 липня 2009 року судом було витребувано від управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради реєстраційні справи на спірні об`єкти нерухомості.

29 березня 2021 року закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті.

В судове засідання сторони не з`явилися, повідомлені належним чином.

Представник позивача подав клопотання, згідно якого підтримав позовні вимоги у повному обсязі, а справу просив розглянути у його відсутність.

Відповідачі причини неявки суду не повідомили, відзив на позов не подавали.

Згідно з вимогами ч.2 ст.247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

За змістом норми ч.6 ст.259 ЦПК України складання повного рішення (постанови) суду може бути відкладено на строк не більш як десять днів, а якщо справа розглянута у порядку спрощеного провадження - не більш як п`ять днів з дня закінчення розгляду справи.

За нормами ч.5 ст.268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Відповідно до положень ст.ст.280,281 ЦПК України, суд з письмової згоди позивача ухвалює рішення при заочному розгляді справи на підставі наявних у справі доказів.

Дослідивши матеріали справи, встановивши факти та відповідні до них правовідносини, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з огляду на таке.

Судом встановлено, що 03.08.2017 року на підставі договору купівлі-продажу № 1770 територіальна громада м. Одеси продала ОСОБА_3 нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 31,8 кв.м. по АДРЕСА_1 та зареєстровано за нею право власності 10.06.2000 року № запису 211969718.

Відповідно до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10.06.2020 року № 211969718 на підставі вказаного договору купівлі-продажу від 03.08.2017 року № 1770, договору про повний розрахунок від 14.08.2017 року серія та номер 1867, та акту приймання-передачі від 14.08.2017 року, зареєстровано право власності за ОСОБА_3 на нежитлове приміщення першого поверху загальною площею 31,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 .

11.10.2017 року ОСОБА_3 продала ОСОБА_1 вказане нежитлове приміщення на підставі договору купівлі-продажу від 11.10.2017 року № 1962.

Згідно з інформацією з Реєстру від 10.06.2020 року № 211969718 на підставі вказаного договору купівлі-продажу від 11.10.2017 року № 1962 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на зазначений об`єкт площею 31,8 кв.м., номер запису про право власності від 11,10.2017 року № 22782637, рішення державного реєстратора від 11.10.2017 року№ 37528473.

У подальшому на підставі довідки від 05.09.2019 року серія та номер: б/н, виданої ТОВ «Ан Експерт», та технічного паспорту від 06.08.2018 року серія та номер: б/н, виготовленого ТОВ «Ан Експерт», ОСОБА_1 здійснив реєстрацію змін розділу, яким загальну площу об`єкта змінено з 31,8 кв.м. до 131,3 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

Після цього ОСОБА_1 здійснив поділ новоутвореного об`єкта загальною площею 131,3 кв.м., у результаті чого утворились два окремих нових об`єкта: квартира АДРЕСА_3 , площею 269,6 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) та квартира АДРЕСА_5 , площею 120,4 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

За даними Реєстру ОСОБА_1 на підставі висновку від 17.09.2019 року серія та номер: б/н, виданого ФОП ОСОБА_5 , та технічного паспорту від 17.09.2019 року серія та номер: б/н, виготовленого ФОП ОСОБА_5 , здійснив реєстрацію права власності на квартиру загальною площею 269,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису про право власності від 21.09.2019 року № 33392343, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.09.2019 року № 48863376 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

Також з Реєстру від 10.06.2020 року № 212026182 вбачається, що ОСОБА_1 на підставі вказано висновку від 17.09.2019 року та технічного паспорту від 17.09.2019 року здійснив реєстрацію права власності на квартиру загальною площею 120,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 , номер запису про право власності від 21.09.2019 року № 33392549, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.09.2019 року № 48863605 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

Надалі з метою збереження новоутвореного об`єкту загальною площею 269,6 кв.м. ОСОБА_1 уклав іпотечний договір з відповідачем ОСОБА_2 , предметом якого стала самочинно збудована (новоутворена) житлова квартира, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 269,6 кв.м. та гроші 1239000,00 грн.

Згідно із Реєстром від 10.06.2020 року № 211969718 на підставі іпотечного договору від 16.10.2019 року серія та номер: 2277, державним реєстратором внесено запис про іпотеку від 16.10.2019 року № 33700536, рішення державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.10.2019 року № 49197031.

Таким чином, у власності відповідача ОСОБА_4 знаходяться зараз два окремо зареєстрованих самочинно збудованих (новоутворених) об`єкта: квартира АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 , площами 269,6 кв.м. та 120,4 кв.м., разом (269,6 +120,4 = 390), що розташовані на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси, у зв`язку із порушується право власності на земельну ділянку.

Відповідно до ст. 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності.

Згідно з ч. 1 ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Згідно зі ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства тощо.

Статтею 116 ЗК України визначені підстави набуття права на землю із земель державної та комунальної власності.

Виходячи з положень наведених норм законодавства, громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, прийнятих в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

04.02.2020 року року Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом від 31.01.2020 року № 01-26/45 повідомив, що за результатами розгляду незаконного будівництва на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_6 , відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства здійснено виїзд на місце та встановлено, що земельна ділянка за вищевказаною адресою є огороджена територія, на якій здійснюється будівництво трьох поверхової будівлі без правовстановлюючих документів.

Актом огляду земельної ділянки від 21.01.2020 року встановлено, що дійсно земельна ділянка за вищевказаною адресою це огороджена територія, на якій здійснюється будівництво триповерхової будівлі, правовстановлюючі документи на землекористування, передбачені ст.ст. 125, 126 ЗК України відсутні, внаслідок чого має місце самовільне використання земельної ділянки під будівництво.

Відповідно до листа Головного управління держгеокадастру в Одеській області від 17.03.2020 року № 309/412-20 згідно з Книгами реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, других примірників державних актів та договорів оренди станом на 31.12.2012 року у Відділі наявна інформація щодо реєстрації права користування за ФОП ОСОБА_2 договору оренди землі від 04 травня 2011 року реєстровий № 00034. Земельна ділянка площею 0,016 га, розташована за адресою: АДРЕСА_6 (кадастровий номер: :60:008:0119) та надана в оренду терміном на 5 років, але не пізніше початку реалізації планувальних рішень району, для експлуатації павільйону-магазину.

Таким чином, сукупність наведених норм та обставин свідчать про те, що дана земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи/або користування для будівництва трьохповерхового будинку (який поділений на дві окремі квартири) за вказаною адресою не надавалась, тобто об`єкт є самочинно збудованим на землях територіальної громади м. Одеси та підлягає знесенню.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно із вимогами ст. З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав є обов`язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 (далі - Порядок).

Згідно з п. 40 Порядку державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком. Відповідно до приписів ст. 27 Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться зокрема на підставі: державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року.

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

За нормами ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Так, державним реєстратором прийнято рішення про реєстрацію змін розділу від 10.09.2019 року № 48599636, на підставі наступних документів:

-довідки від 05.09.2019 року серія та номер: б/н, наданої ТОВ «Ан Експерт»;

-технічного паспорту від 06.08.2018 року серія та номер: б/н.

Вищевказана довідка надана на підставі п. 1.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженого Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127, проте на час надання вказаної довідки (05.09.2019 року) в чинній редакції Інструкції відсутній п. 1.2).

За даними поточної інвентаризації нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 31,8 кв.м. розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , ТОВ «Ан Експерт» встановлено, що даний об`єкт нерухомого майна в цілому складається: 1-1 - підсобне приміщення площею 40,8 кв.м., 1-2 - підсобне приміщення площею 26,7 кв.м., 1-3 - підсобне приміщення площею 26,7 кв.м., 1-4 - підсобне приміщення площею 25,8 кв.м., 1-5 підсобне приміщення площею 9,0 кв.м., 1-6 санвузол площею 2,3 кв.м., загальною площею 131,3 кв.м.

В зазначеній довідкою вказано, що загальна площа збільшена до 131,1 кв.м. за рахунок збільшення кількості приміщень за допомогою влаштування перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, що відповідно до законодавства не потребує отримання дозволу на проведення таких робіт і згідно «Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення таких об`єкт не підлягає прийняті, в експлуатацію», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 року № 406 не є самочинним.

Відповідно до п. 2, 3.1 Інструкції технічна інвентаризація - комплекс робіт з обмірювання об`єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та об`єму, технічного стану та/або з визначенням змін зазначених характеристик за певний період часу (у разі наявності попередньої інвентаризаційної справи) із виготовленням необхідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) та обов`язковим внесенням відомостей про об`єкт нерухомого майна до Реєстру об`єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру).

Отже, довідка про проведення технічної інвентаризації є лише підтвердженням проведення технічної інвентаризації, яка є підставою для складання технічного паспорту, який не є правовстановлюючим документом.

Крім того, ТОВ «Ан Експерт», надавши довідку, посилаючись на неіснуючий в чинній Інструкції п. 1.2 зробило висновок, що за допомогою влаштування перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, призвело до збільшення площі об`єкта, якнайменше на 99,5 кв.м., що має означати, що встановлення додаткових перегородок у приміщенні площею 31,8 кв.м. призвело до збільшення загальної площі об`єкта у 400 %. Проте, встановлення таких перегородок може призвести тільки до зменшення загальної площі об`єкта.

Технічний паспорт - це документ, який має довідкову інформацію про фактичний стан нерухомості, а саме: про площі, поверховості, дату побудови, капремонту, товщину стін, технічні характеристики покрівлі та фундаменту.

Отже, технічний паспорт також не є правовстановлюючим документом, який посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна та не може бути єдиною підставою для реєстрації змін розділу із збільшення загальної площі об`єкта у 400%.

Таким чином, ОСОБА_1 не подано всіх передбачених чинним законодавством документів, необхідних для реєстрації змін розділу із збільшенням загальної площі об`єкта з 31,8 кв.м. до 131,3 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 .

Отже, на підстав вище вказаного вбачається, що рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 10.09.2019 року №48599636 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) підлягає скасуванню у судовому порядку як таке, що порушує права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, на якій знаходиться цей самочинно збільшений об`єкт, та як таке, що прийняте із порушенням законодавства за відсутності документів, що підтверджують виникнення права власності на самочинно збудований (прибудований) об`єкт площею 131,3 кв.м.

Відповідно до інформації з Реєстру від 10.06.2020 року № 211969718 та №212026182 державним реєстратором внесено записи про право власності від 21.09.2019 року № 33392343 та № 33392549 та прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.09.2019 року № 48863376 та № 48863605 на підставі наступних документів:

-висновку від 17.09.2019 року серія та номер: б/н, наданого ФОП ОСОБА_5 ;

-технічного паспорту від 17.09.2019 року серія та номер: б/н, виготовленого ФОП

ОСОБА_5 .

Як зазначалось вище, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 10.09.2019 року № 48599636 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01) підлягає скасуванню у судовому порядку як таке, що порушує права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, на якій знаходиться цей самочинно збільшений об`єкт, та як таке, що прийняте із порушенням законодавства за відсутності документів, що підтверджують виникнення права власності на самочинно збудований (прибудований) об`єкт площею 131,3 кв.м., тобто реєстрація права власності на об`єкт площею 131,3 кв.м. за адресою: АДРЕСА_6 . приміщення 1а в обов`язковому порядку має бути скасована.

Проте, за заявою ОСОБА_4 ФОП ОСОБА_5 надано висновок щодо технічної можливості зміни статусу об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , яким фактично повторно проведено технічну інвентаризацію об`єкта на підставі неіснуючого п. 1.2. Інструкції та повторно без будь-якої правової підстави збільшено площу об`єкта до 390 кв.м., що є приблизно на 1225 % більше ніж придбав ОСОБА_1 у 2017 році. Також, без будь-якої підстави ФОП ОСОБА_5 встановила, що нежитлове приміщення є житловою квартирою та безпідставно присвоїла уявній житловії квартирі новий адрес: АДРЕСА_6 , кв. її (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

Надалі, цим же висновком ФОП ОСОБА_5 поділила утворену квартиру на два окремих об`єкта із присвоєнням їм нової адреси: АДРЕСА_1 та квартира АДРЕСА_5 .

Квартира АДРЕСА_3 в цілому складається з: 1-1 - кухня-студія площею 20,20 кв.м., 1-2 - санвузол площею 6,20 кв.м., 1-3 - зал площею 27,0 кв.м., 1-4 - зал площею 26,0 кв.м., 1-5 - зал площею 27,0 кв.м. 1-6 житлова кімната площею 26,0 кв.м., 1-7 - житлова кімната площею 49,40 кв.м., 1-8 - санвузол площею 6,20 кв.м., 1-9 житлова кімната площею 26,0 кв.м., 1-10 житлова кімната площею 49,40 кв.м., 1-11 - санвузол площею 6,20 кв.м., загальною площею 269.60 кв.м., житловою площею 150.80 кв.м.. що складає одиницю та належить ОСОБА_4 яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Квартира АДРЕСА_5 в цілому складається з 1-1 - кухня-студія площею 30,50 кв.м., 1-2 - санвузол площею 4,80 кв.м., 1-3 - гардеробна площею 2,90 кв.м., 1-4 кладова площею 2,50 кв.м., 1-5 - хол площею 7,80 кв.м., 1-6 - житлова кімната площею 10,20 кв.м., 1-7 житлова кімната площею 22,30 кв.м., 1-8 - хол площею 5,80 кв.м., 1-9 - кладова площею 0,50 кв.м., 1-10 - житлова кімната площею 11,00 кв.м., 1-11 - санвузол площею 4,80 кв.м., 1-12 - гардеробна площею 2,90 кв.м., 1-13 - житлова кімната площею 13,00 кв.м., 1-14 - кладова площею 1,40 кв.м., загальною площею 120.40 кв.м.. житловою 56,50 кв.м., що складає одиницю та належить ОСОБА_4 яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Проте такий поділ відбутися не міг, виходячи з наступного.

Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об`єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Міністерства з питань житлово- комунального господарства України від 18.06.2007 року № 55, визначено порядок проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна, крім земельних ділянок.

Згідно із п.1.2 Інструкції № 55 поділ та виділ частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна.

Пункт 2.2. Інструкції № 55 на самостійні об`єкти нерухомого майна провадиться відповідно до законодавства з наданням кожному об`єкту поштової адреси.

Відповідно до п. 2.6 Інструкції № 55 висновок щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна містить такі дані: а) кому належить об`єкт нерухомого майна; б) на підставі яких правовстановлюючих документів; в) повну технічну характеристику об`єкта нерухомого майна; г) фактичне користування будинками (приміщеннями), будівлями та спорудами між співвласниками; ґ) який документ підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою; д) склад новоутворених об`єктів нерухомого майна і їх адреси; е) пропозиції щодо можливих розмірів земельних ділянок, що закріплюються за новими (виділеними) об`єктами з урахуванням обмежень обтяжень) на використання земельних ділянок відповідно до затвердженої містобудівної документації та земельного законодавства.

Так, у висновку від 17.09.2019 року серія та номер: б/н, зазначено, що ОСОБА_4 є власником нежитлового приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_7 . Відповідно до Реєстру на час надання даного висновку загальна площа приміщення становила 131,3 кв.м.

Однак, ФОП ОСОБА_5 , володіючи доступом до державного реєстру речових прав на нерухоме майно та іншою відкритою та наявною інформацією, зазначає, що у фактичному користуванні ОСОБА_4 знаходиться будівля площею 390 кв.м., що є на 258,7 кв.м. більше ніж було зареєстровано на той час за ОСОБА_1 у Реєстрі (збільшення площі черговий раз відповідно до висновку відбулось за допомогою влаштування перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій) тобто, на думку ФОП ОСОБА_5 повторне встановлення додаткових перегородок у приміщенні площею 131,3 кв.м., якимось чином може призвести до збільшення об`єкта у 300 %.

Тобто, вказаний суб`єкт господарювання не міг не встановити (вирахувати), що поділ об`єкта площею 131.3 кв.м. жодним чином не може утворити два окремих об`єкта площею 269,6 кв.м. та площею 120.4 кв.м (269,6 +120.4 = 390), що є на 258,7 кв.м. більше ніж було на той момент у власності ОСОБА_1 (номер запису про право власності № 22782637).

Таким чином, дана довідка є незаконною, безпідставною та такою, що не може утворити вказані квартири.

Рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 28.07.2009 року № 809 затверджено Положення про Адресний реєстр міста Одеси, який розміщений на веб-сайті міської ради.

Відповідно до п. 3.2. Положення надання та зміна адрес без їх попереднього резервування забороняється.

Згідно із п. 4.4. Положення на підставі довідки про резервування адреси районні адміністрації за заявою власника (наймача, балансоутримувача) об`єкта видають розпорядження про надання або зміну адреси протягом десяти робочих днів після отримання заяви, довідки, документів, що відповідно до законодавства посвідчують майнові права на об`єкт, та документів, які підтверджують особу заявника.

Довідка з Адресного реєстру міста Одеси - це документ, який свідчить про внесення запису до Адресного реєстру. У Адресному реєстрі формуються наступні види довідок: про резервування адреси об`єкта нерухомого майна; про відповідність адреси об`єкта нерухомого майна; про підтвердження адреси об`єкта нерухомого майна (п. 1.6. Положення).

Проте, як вбачається з вказаного висновку документ, що підтверджує присвоєння об`єктам нерухомого майна адреси (довідка з Адресного реєстру міста Одеси чи/або розпорядження Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради), заявником не подавались, відомості про кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташовано вказаний об`єкт нерухомості, відсутні.

Отже, ФОП ОСОБА_5 всупереч чинному законодавству надано даний висновок, не маючи на це законного права, за відсутності документа, який би підтверджував право власності на об`єкт загальною площею 390,0 кв.м., земельну ділянку та документа щодо присвоєння новоутвореним об`єктам адреси. У будь- якому разі вказаний висновок не є правовстановлюючим документом, який може підтвердити виникнення права власності ОСОБА_4 на дві окремі квартири загальною площею 390,0 кв.м.

Крім того, даний висновок може лише стати підставою поділу об`єкта, який належить на праві власності особі, а не підставою визнання права власності на новоутворений самочинно збудовану (добудований) об`єкт за ОСОБА_1 , у якого такого права немає.

Що стосується технічного паспорту від 17.09.2019 року серія та номер: б/н, виготовленого ФОП ОСОБА_5 , то він не є правовстановлюючим документом, який посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна та не може бути єдиною підставою реєстрації права власності на самочинно збудований новоутворений об`єкт, тому ОСОБА_1 не подав всіх передбачених чинним законодавством документів, необхідних для реєстрації права власності на новоутворений об`єкт квартиру АДРЕСА_3 загальною площею 269,6 кв.м. та квартиру АДРЕСА_5 загальною площею 120,4 кв.м.

Отже, номер запису про право власності від 21.09.2019 року № 33392343 та № 33392549 та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.09.2019 року № 48863376 та № 48863605 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: № 101 та № 101) підлягають скасуванню у судовому порядку як такі, що порушують права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, на якій знаходяться ці самочинно збудовані об`єкти, та як такі, що прийняті із порушенням законодавства за відсутності документів, що підтверджують виникнення права власності на самочинно збудований об`єкт площею 390,0 кв.м.

Відповідно до ст.1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Оскільки, квартира загальною площею 269,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , є самочинно збудована та зареєстрована з порушенням норм чинного законодавства, тому вона не може бути предметом домовленостей (забезпечення виконання зобов`язання) іпотечного договору від 16.10.2019року № 2278.

За даним спірним договором ОСОБА_1 уклав правочин з ОСОБА_2 по суті незаконно зареєстрованого за собою об`єкта квартира АДРЕСА_3 ).

Існування цього правочину суперечить інтересам територіальної громади м. Одеси та безпосередньо порушує її права та законні інтереси, як власника земельної ділянки, на якій знаходиться самочинно збудований об`єкт, що став предметом оскаржуваного правочина.

Оскільки, ОСОБА_1 не набув в установленому законом порядку права власності на так званий об`єкт нерухомого майна, то відповідно, не набув необхідного обсягу иивільної дієздатності (ст. 203 ЦК України) та не мав права використовувати його як гарантію підтвердження повернення позики ОСОБА_2 .

Згідно з ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Таким чином, укладення вказаного договору є оплатним правочином, оскільки в якості розрахунку ОСОБА_1 отримав гроші, які в розумінні статті 177 Цивільного кодексу України є об`єктами цивільних прав.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 3 ст. 215 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

У п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Таким чином, Одеська міська рада обґрунтовано оспорює його як заінтересована особа, права та законні інтереси якої порушуються цим договорам.

Враховуючи відсутність підстав для реєстрації права власності на нерухоме майно іпотечний договір від 16.10.2019 року № 2278 є недійсним.

В силу ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» запис державного реєстратора про іпотеку від 16.10.2019 року № 33700536 та рішення від 16.10.2019 року № 49197031 підлягають скасуванню.

Відповідно до вимог ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Одеською міською радою рішення про надання ОСОБА_1 чи/або іншим особам у власність або у користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 для будівництва об`єкта загальною площею 390.0 кв.м. не приймалось, тому має місце самовільне зайняття земельної ділянки.

Відповідно до ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; реєстрація права власності на об`єкт містобудування. Проектна документація на будівництво об`єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади з питань будівництва, містобудування та архітектури, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджується замовником.

Крім того, згідно зі ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

З листа управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 10.03.2020 року № 01-10/ІЗ-ЗБ вбачається, що відповідно до даних Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, які засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, відсутня інформація щодо одержання права на виконання будівельних робіт або прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, розташованих за адресою: АДРЕСА_6 , приміщення 1а (квартира АДРЕСА_3 та АДРЕСА_5 ).

Відповідно до положень абз. 2 ст. 28 Закону України «Про архітектурну діяльність» власники та користувачі об`єктів архітектури зобов`язані отримувати в установленому законодавством порядку документ дозвільного характеру, що дає право на виконання робіт, пов`язаних із реконструкцією, реставрацією чи капітальним ремонтом об`єкта архітектури.

Здійснення будівельних робіт на об`єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Згідно зі ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів.

Таким чином, вищевикладені обставини свідчать про здійснення самочинного будівництва ОСОБА_1 без документів, що дають право на виконання будівельних робіт, за адресою: АДРЕСА_6 , на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, яка належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Враховуючи те, що за змістом ст.ст. 316, 317 ЦК України право власності це право особи володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, але в межах, передбачених законом, здійснення особою самочинного будівництва відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України не породжує в неї права власності на таке майно, а відтак виключає це майно з цивільного обороту (правова позиція Верховного Суду України від 30.09.2015 року у справі № 6-286 цс 15).

Згідно з п. 4 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» від 30.03.2012 року самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Тобто, аналіз наведених обставин у сукупності свідчить, що об`єкт будівництва самочинно збудовано на землях комунальної власності, що унеможливлює здійснення територіальною громадою м. Одеси правомочностей власника щодо ділянки землі, яка знаходиться під забудовою, що в свою чергу, є підставою для звільнення земельної ділянки шляхом знесення такого об`єкту.

Згідно ст. 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача слід стягнути сплачений судовий збір в розмірі: 18918 грн. за подачу позову, 1051 грн. за подачу клопотання про витребування доказів, 1051 грн. за подачу клопотання про забезпечення позову, а всього на суму 21020 грн.

Керуючись ст.ст.12,13, 76, 81, 89, 95,141, 258-259, 263-265, 268, 273, 280-283, 354-355 ЦПК України

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги Одеської міської ради задовольнити.

Скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 10.09.2019 року № 48599636, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення першого поверху за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер: 101).

Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.09.2019 року № 48863376, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер: 101).

Скасувати запис про право власності від 21.09.2019 року № 33392343, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер: 101).

Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.09.2019 року № 48863605, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер: 101).

Скасувати запис про право власності від 21.09.2019 року № 33392549, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:101).

Визнати недійсним іпотечний договір від 16.10.2019 року № 2277 укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , та посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Лутченко А.А..

Скасувати запис про іпотеку від 16.10.2019 року № 33700536, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 101).

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16.10.2019 року № 49197031, (реєстраційний номер: 101).

Зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого) об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , який проживає по АДРЕСА_8 ) та з ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 , який проживає по АДРЕСА_9 ) на користь територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради (65026, м. Одеса, Думська площа, 1, код 26597691) судові витрати у розмірі 21020 грн. (на рахунок юридичного департаменту Одеської міської ради - код 26302537, р/р 4995, ГУ ДКСУ у м. Одесі Одеської області, МФО 828011).

Рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня складення рішення.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його складення.

Рішення складено 25.11.2022 р.

Суддя