Справа № 345/3027/18
Провадження № 22-ц/4808/111/22
Головуючий у 1 інстанції Якимів Р. В.
Суддя-доповідач Пнівчук
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 грудня 2022 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої Пнівчук О.В.

суддів: Девляшевського В.А., Томин О.О.

з участю секретаря Працун В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Калуського міськрайонного суду від 16 грудня 2020 року, вскладі судді Якиміва Р.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» про стягнення матеріальних збитків,

в с т а н о в и в:

У липні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ПАТ КБ «ПриватБанк» про стягнення матеріальних збитків.

Позов мотивувала тим, що 15.11.2006 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» та нею укладено Договір іпотеки, відповідно до якого іпотекою забезпечувалось виконання зобов`язань позичальника перед банком кредитного договору №LOK-KC-036 від 15.11.2006 року. Згідно Договору іпотеки іпотекодавець передав, а банк прийняв у іпотеку нерухоме майно - готель « ІНФОРМАЦІЯ_1 », загальною площею 2697,2 кв.м., який належав позивачці на праві власності, відповідно до Договору купівлі-продажу від 19.09.2006 року.

У подальшому між нею та банком укладались додаткові угоди у зв`язку з чим 27.03.2007 року укладено додатковий договір іпотеки, внесено зміни до п.12 Договору, яким сторони взаємно узгодили, що вартість предмету іпотеки складає 4 910 320,03 грн.

Рішенням Калуського міськрайонного суду від 09.08.2016 року, яке змінено рішенням Апеляційного суду Івано-Франківської області від 09.11.2016 року, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №LOK-KC-036 від 15.11.2006 року в розмірі 1 202 084,52 дол. США звернено стягнення на предмет іпотеки готель «Прикарпатський» шляхом надання права продажу ПАТ КБ «ПриватБанк» предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу із встановленням початкової ціни предмету іпотеки - 4910320,03 грн за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

19.06.2017 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ «Цесія» було укладено договір купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» за ціною 5 272 507 грн.

Позивач вважає, що банк порушив її переважне право викупу предмета іпотеки, оскільки вона своєчасно заявила банку про намір викупити готель за ціною та в порядку, визначеному статтею 38 Закону України «Про іпотеку», як це було визначено рішенням апеляційного суду. Пропонуючи їй викупити готель за ціною 34 345 530 грн, банк не надав звіт про оцінку майна суб`єктом оціночної діяльності та не вказав, на які рахунки необхідно вносити кошти, тому немає підстав вважати, що вона у 30-денний строк не повідомила про свій намір викупити предмет іпотеки.

В адресованому їй листі з пропозицією викупу готелю за ціною 34 345 530 грн Банком порушено ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», згідно якої ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Такі протиправні дії ПАТ КБ «ПриватБанк» завдали позивачці значної матеріальної шкоди, внаслідок чого її заборгованість перед ПАТ КБ «ПриватБанк» за кредитним договором №LOK-KC-036 від 15.11.2006 року та рішенням апеляційного суду від 09.11.2016 року по справі №345/1262/16-ц була погашена у сумі 5272507 грн, в той час як ринкова вартість предмету іпотеки станом на 19.06.2017 року згідно висновку судової оціночно-будівельної експертизи №0039/11-17 від 27.11.2017 року становить 38 742 809 грн, а отже розмір завданої позивачці шкоди становить 33 470 302 грн.

Рішенням Калуського міськрайонного суду від 16 грудня 2020 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, у якій посилається на порушення судом норм процесуального та матеріального права.

Зазначає, що договором іпотеки від 15.11.2006 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» та нею та додатковим договором іпотеки від 27.03.2007 року сторони взаємно узгодили, що вартість предмету іпотеки готелю «Прикарпатський» складає 4 910 320,03 грн.

Рішенням Калуського міськрайонного суду від 09.08.2016 року, яке змінене рішенням Апеляційного суду Івано-Франківської області, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №LOK-KC-036 від 15.11.2006 року в розмірі 1 202 084,52 дол. США звернено стягнення на предмет іпотеки готель «Прикарпатський» шляхом надання права продажу ПАТ КБ «ПриватБанк» предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої ст. 38 Закону України «Про іпотеку» із встановленням початкової ціни предмету іпотеки - 4910320,03 грн за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Таким чином, судом зобов`язано банк укласти договір купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу, встановленої ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу мала бути визначена на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Вважає, що 22.11.2016 року, 27.01.2017 року та 10.04.2017 року банк звертався до ОСОБА_1 не з повідомленням про укладення ним у 30-денний строк договору купівлі-продажу, а з пропозицією самостійно здійснити викуп предмета іпотеки.

Зазначає, що в січні 2017 року ПАТ КБ «ПриватБанк» не надіслав ОСОБА_1 повідомлення про намір укласти через 30 днів договір купівлі-продажу предмета іпотеки, натомість запропонував сплатити грошові кошти не за ціною продажу готелю, а в сумі заборгованості, яку банк продовжував незаконно нараховувати, незважаючи на рішення апеляційного суду, яким було чітко зафіксовано фактичну суму заборгованості, та порушив процедуру реалізації предмета іпотеки.

19.06.2017 року ПАТ КБ «ПриватБанк» продав готель «Прикарпатський» ТОВ «Целестія» за ціною 5272507 грн, ОСОБА_1 в листі від 18.01.2017 року банк пропонував викуп цього ж майна за ціною 34345530 грн.

Вважає, що ПАТ КБ «ПриватБанк» проігнорував і не виконав вимоги ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», адже ціна продажу предмету іпотеки не розглядалась та не погоджувалась між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_1 , а ціна продажу готелю в договорі від 19.06.2017 року хоча і встановлена суб`єктом оціночної діяльності, однак явно не відповідає звичайним цінам на цей вид майна.

Звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна, що належить фізичній особі ОСОБА_1 - готель « ІНФОРМАЦІЯ_1 », загальною площею 2697,2 кв.м., що розташований в АДРЕСА_1 , виконано суб`єктом оціночної діяльності ТОВ Фірма «Сінекс», складений на підставі недостовірних даних, що їх надав замовник ПАТ КБ «ПриватБанк», а оцінка нерухомого майна проведена з грубим порушенням чинного законодавства України.

Так, оцінка виконана без особистого візуального огляду і базується тільки на наданій замовником інформації про недопуск позивачкою експерта для огляду готелю, що не відповідає дійсності. Визначена експертна вартість готелю у сумі 5272507 грн не може вважатись такою, що відповідає рівню, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна для його викупу. У звіті наявні помилки при виконанні оціночних процедур, дають підстави вважати ці показники недостовірними.

Вважає, такі дії відповідача прямо вказують на умисел спрямований на продаж предмету іпотеки іншій зацікавленій особі в обхід інтересів іпотекодавця, у зв`язку з чим позивачка звернулась до правоохоронних органів, якими ці заяви було внесено до ЄДРДС за фактом вчинення кримінальних правопорушень за ч.2 ст.382,ч.2 ст.364 та ч.3 ст.365-2 КК України. В рамках даних слідчих дій було проведено оціночно-будівельну експертизу готелю, згідно якої вартість становила 38742809 грн.

Зазначає, що експертиза, проведена у кримінальному провадженні за постановою слідчого, є судовою, і її висновки повинні оцінюватися судом у сукупності з іншими доказами.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Визначення ринкової вартості об`єкта нерухомого майна для реєстрації права власності за кредитором з метою звернення стягнення на предмет іпотеки є окремою процедурою.

Банк не виконав вимоги Договору купівлі продажу в частині, що Банк гарантує, що ним здійснено заходи передбачені Законом України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця та осіб, які мали зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки про свій намір укласти цей договір щодо реалізації предмета іпотеки за рішенням суду.

Внаслідок продажу предмету іпотеки за заниженою ціною та з порушенням законодавства, ПАТ КБ «ПриватБанк» вважає зобов`язання позивачки непогашеними, а розмір завданої позивачці шкоди внаслідок таких протиправних дій становить 33470302 грн.

Просить рішення суду скасувати, постановити нове рішення, яким позов задовольнити.

У судовому засіданні апеляційного суду апелянт ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 підтримали доводи апеляційної скарги з наведених у ній мотивів.

Представники відповідача ОСОБА_3 , ОСОБА_4 просили апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторін, перевіривши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з наступних підстав.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судове рішення ухвалене судом першої інстанції не відповідає вищезазначеним вимогам.

Постановляючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що сторони визначили вартість предмету іпотеки відповідно до п.12 Договору та п.12 Додаткового договору іпотеки, згідно з яким сторони взаємно узгодили, що вартість Предмету іпотеки складає 4910320,03 грн, будь яких порушень вимог законодавства під час здійснення реалізації предмета іпотеки з боку ПАТ КБ «ПриватБанк» на момент укладення договору відсутні, звіт незалежної оцінки вартості нерухомого майна, яким визначено ринкову вартість майна на дату оцінки позивачкою не оскаржувався, а тому підстави для відшкодування збитків відсутні.

З таким висновком суду колегія суддів не погоджується з огляду на наступне.

Встановлено, що 15 листопада 2006 року між ПриватБанком та ОСОБА_1 укладено кредитний договір №LOK-KC-036, згідно з яким банк зобов`язався надати ОСОБА_1 кредит у вигляді відновлювальної кредитної лінії з лімітом 250 000 доларів США на поповнення обігових коштів.

В цей же день, 15 листопада 2006 року між ПриватБанком та ОСОБА_1 укладено Договір іпотеки, відповідно до якого іпотекою забезпечено виконання зобов`язань позичальника перед банком кредитного договору №LOK-KC-036 від 15.11.2006 року. За договором, іпотекодавець передав, а банк прийняв у іпотеку нерухоме майно - готель « ІНФОРМАЦІЯ_1 », загальною площею 2697,2 кв.м., який належав позивачці на праві власності, відповідно до Договору купівлі-продажу, посвідченого 19.09.2006 року по реєстру №Д-1247, номер запису в Івано-Франківському ОБТІ -186 в книзі 10.

23 березня 2007 року Додатковою угодою №1 до кредитного договору №LOK-KC-036 від 15.11.2006 року внесено зміни в частині збільшення кредитного ліміту та встановлення відновлювальної кредитної лінії у розмірі 500000 доларів США.

27 березня 2007 року між ПриватБанком та ОСОБА_1 укладено додатковий договір іпотеки, яким внесено зміни до п.12 Договору, згідно з яким сторони взаємно узгодили, що вартість Предмету іпотеки складає 4910320,03 грн.

Відповідно до рішення Апеляційного суду Івано-Франківської області від 09 листопада 2016 року в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №LOK-KC-036 від 15.11.2006 року в розмірі 1202084,52 доларів США звернуто стягнення на предмет іпотеки готель «Прикарпатський» шляхом надання права продажу ПАТ КБ «ПриватБанк» предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу із застосуванням процедури продажу із встановленням початкової ціни предмету іпотеки - 4910320,03 грн за ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Встановлено, що 15 листопада 2016 року ПАТ КБ «ПриватБанк» надіслав ОСОБА_1 повідомлення про те, що протягом 30 днів з дня отримання повідомлення вона вправі повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. Протягом 5-ти днів після закінчення даного строку вона втрачає право на придбання предмета іпотеки та Банк вправі продати предмет іпотеки іншій особі на власний розсуд.

У відповіді на повідомлення банку, ОСОБА_1 20 грудня 2016 року повідомила про свій намір купити готель «Прикарпатський».

У свою чергу ПАТ КБ «ПриватБанк» у повідомленні, адресованому ОСОБА_1 від 18 січня 2018 року зазначив, що у разі наміру викупити нерухоме майно, їй необхідно в 30 денний строк внести кошти в розмірі 34345530 грн та повідомлено про наявну заборгованість перед банком в розмірі 1690403 дол. США. Для можливості викупу вказаного нерухомого майна ОСОБА_1 необхідно погасити заборгованість перед банком у повному розмірі.

ОСОБА_1 у відповіді від 25.02.2017 року на повідомлення Банку про купівлю предмету іпотеки вказала, що пропозиція про викуп готелю шляхом внесення коштів в розмірі 34 345 530 грн на рахунок відкритий в ПАТ КБ «ПриватБанк» не може вважатися такою, що відповідає вимогам чинного законодавства, яким регулюється порядок продажу майна, що перебуває в іпотеці. Окрім того зазначила, що банк не конкретизував з якого часу має обліковуватися 30 денний строк внесення грошових коштів та не вказано на який саме рахунок слід вносити кошти (т.1 а.с.58).

Згідно повідомлення ПАТ КБ «Приватбанк» від 10.04.2017 року, надісланого ОСОБА_1 , відлік 30-ти денного терміну розпочався з моменту відправлення банком першого листа з цього приводу - 15.11.2016 року, а оцінка на майно, яка становить предмет іпотеки, визначена незалежним експертом, використовуючи аналоговий і підхідний методи розрахунку (т.1 а.с.60).

19 червня 2017 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ «ЦЕЛЕСТІЯ» укладено договір купівлі продажу приміщення Готелю «Прикарпатський», розташованого за адресою АДРЕСА_1 загальною площею 2697,2 кв.м., посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Вербою В.М. та зареєстровано в реєстрі за № 531.

Продаж предмета договору за домовленістю сторін вчинено за 5 272 507 грн.

Відповідно до звіту про експертну грошову оцінку об`єкта договору, виданого ТОВ ФІРМА «СІНЕКС» експертна (ринкова) вартість відчужуваного об`єкту договору - готелю «Прикарпатський», загальною площею 2697,2 кв.м. становить 5272507 грн.

Відповідно до вищезазначеного висновку підставою для виконання оцінки є Договір на проведення оцінки майна від 13.04.2017 року, заявка на проведення оцінки майна №1 від 23.05.2017 року. Мета проведення оцінки - визначення ринкової вартості об`єкта нерухомого майна для реєстрації права власності за кредитором з метою звернення стягнення на предмет іпотеки. Результати оцінки використовуються для реєстрації права власності за кредитором з метою звернення стягнення на предмет іпотеки.

Дата оцінки 15.05.2017 року, дата завершення складення звіту 23.05.2017 року ( т.1 а.с.64-91).

Відповідно до висновку Експертної ради Українського товариства оцінювачів від 11.05.2018 року, викладеному в рецензії на Звіт про незалежну оцінку готелю «Прикарпатський», виконаного ТОВ ФІРМА «СІНЕКС» - недоліки, виявленні в дохідному методичному підході вплинули на достовірність оцінки, а проведення оцінки камеральним способом і наявні у Звіті помилки при виконанні оціночних процедур дають переконливі підстави вважати ці показники недостовірними, а сам звіт неповною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки.

Згідно довідки слідчого відділення Калуського ВП ГУНП в Івано-Франківській області Сікора О.М. 27.06.2017 року подала заяву про вчинення кримінального правопорушення посадовими особами ПАТ КБ «ПриватБанк» при укладенні договору купівлі-продажу готелю з ТОВ «Целестія» (т.1 а.с.92).

У вказаному кримінальному провадженні по матеріалах досудового розслідування ЄРДР за № 0000940 від 27.06.2017 року за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч.2 ст. 382 ч.2 ст. 364 та ч.3 365-2 КК України на підставі постанови від 30.10.2017 року - проведено оціночно-будівельну експертизу.

Згідно висновку судового експерта № 0039/11-17 від 27.11.2017 року, ринкова вартість готелю «Прикарпатський» станом на 19.06.2017 року становила 38742809 грн.

З огляду на те, що ринкова вартість готелю «Прикарпатський», визначена згідно Висновку оціночно-будівельної експертизи у кримінальному провадженні більше ніж у сім разів перевищує ринкову вартість того ж об`єкта, визначену згідно Звіту про незалежну оцінку вартості нерухомого майна ТОВ ФІРМА «СІНЕКС», а для вирішення позову по суті визначальним є з`ясування питання відповідності ціни продажу об`єкта іпотеки та звичайної ціни на цей вид майна, ухвалою Івано-Франківського апеляційного суду від 17 червня 2021 року за клопотанням представника апелянта у справі призначено судову оціночно-будівельну експертизу, на вирішення якої поставлено питання: яка ринкова вартість об`єкта нерухомого майна готелю «Прикарпатський», розташованого по вул. Підвальна, 9, в м. Калуші Івано-Франківської області для його продажу станом на 19 червня 2017 року.

На виконання ухвали суду Івано-Франківським відділенням КНДІСІ направлено до суду Висновок експерта від 30.11.2021 року № 1524/21-28, згідно якого ймовірна ринкова вартість станом на 19.06.2017 року готелю «Прикарпатський» могла становити 35 137 331 грн.

У судовому засіданні встановлено, що в ході проведення експертного дослідження щодо визначення ринкової вартості об`єкта нерухомого майна готелю «Прикарпатський», розташованого по вул. Підвальна, 9, в м. Калуші для його продажу станом на 19 червня 2017 року, експертом для порівняння, серед інших об`єктів обрано готельно-ресторанний комплекс «Асторія» в м. Калуші площею 3450 кв.м, ціною за 1 кв.м. 579,71 у.о., який фактично являється готелем «Прикарпатський».

У зв`язку з цим, ухвалою Івано-Франківського апеляційного суду від 27 червня 2022 року у справі призначено додаткову судову оціночно-будівельну експертизу, на вирішення якої поставлено питання: яка ринкова вартість об`єкта нерухомого майна готелю «Прикарпатський», розташованого по вул. Підвальна, 9, в м. Калуші для його продажу станом на 19 червня 2017 року згідно висновку експерта від 30.11.2021 року, за умови виключення із переліку об`єктів взятих для порівняння - готельно-ресторанного комплексу «Асторія» в м. Калуші.

Згідно висновку експерта №2078/20-28/2279/22-28 від 02.11.2022 року ймовірна ринкова вартість станом на 19.06.2017 року об`єкта нерухомого майна готелю «Прикарпатський», загальна площа приміщень 2697,2 кв.м., розташованого по АДРЕСА_1 , визначена шляхом проведеного перерахунку висновку експерта від 30.11.2021 року з виключенням з переліку об`єктів взятих для порівняння готельно-ресторанного комплексу «Асторія» в м. Калуш площею 3450 кв.м. ціною 1 кв.м. 579,71 у.о., могла становити 35208434 грн без ПДВ.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека є видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим законом.

Таким чином, в разі невиконання боржником своїх зобов`язань за кредитним договором (повернення кредиту та сплати відсотків за користування цим кредитом). Банк на підставі ст. 33 Закону України «Про іпотеку», іпотечного договору має право звернути стягнення на предмет іпотеки, що забезпечує це кредитне зобов`язання.

Законом, що регулює правовідносини іпотеки, і договором іпотеки, укладеним між сторонами, передбачено право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо позичальник не виконує або неналежно виконує свої зобов`язання за кредитним договором.

Згідно вимог частини 1 статті 35 Закону «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Надіслання такого повідомлення є обов`язковою передумовою для початку звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Отже, згідно наведених положень Закону України «Про іпотеку» після отримання повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір купівлі-продажу іпотекодавець має право виконати основне зобов`язання і таким чином припинити реалізацію предмета іпотеки, а інші особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, мають право заявити про свій намір купити предмет іпотеки, у зв`язку з чим саме такі особи набувають переважне право на придбання предмета іпотеки.

Тобто, положення ст. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо переважного права на купівлю предмета іпотеки на ОСОБА_1 , як іпотекодавця, не поширюються.

15 листопада 2016 року банк направив ОСОБА_1 повідомлення про намір продати предмет іпотеки, листування між сторонами з цього приводу тривали до квітня 2017 року.

У справі, яка переглядається, наявні докази отримання позивачем (іпотекодержателем) повідомлення (вимоги) банку про усунення порушення (погашення боргу), надісланого згідно статті 35 Закону України «Про іпотеку», що не спростовано позивачем. Тому вимоги позивача щодо недотримання процедури продажу предмету іпотеки є необґрунтованими.

За змістом ст. 38 Закону України «Про іпотеку» у разі не повідомлення іпотекодержателем за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. А у випадку не погодження ціни продажу предмета іпотеки з іпотекодавцем або не проведення оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Тобто, ст. 38 Закону України «Про іпотеку» передбачений спеціальний спосіб захисту права іпотекодавця та осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки у разі їх порушення іпотекодержателем під час продажу предмета іпотеки.

Так, ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Судом встановлено, та не заперечується сторонами, що ціна продажу предмета іпотеки не погоджувалася між іпотекодавцем та іпотекодержателем, така визначена на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності.

Як встановлено із договору купівлі-продажу готелю «Прикарпатський» від 19.06.2017 року, укладеного між ПАТ КБ «ПриватБанк» (як продавцем вказаного приміщення на підставі рішення суду) та ТОВ «ЦЕЛЕСТІЯ» (як покупцем) продаж предмета договору за домовленістю сторін вчинено за 5272507 грн (п.6 Договору).

Відповідно до звіту про експертну грошову оцінку об`єкта договору, виданого ТОВ Фірма «Сінекс», експертна (ринкова) вартість відчужуваного об`єкту договору - становить 5272507 грн. (п.7 Договору).

Позивачка заперечуючи визначену відповідачем вартість предмета іпотеки, посилалася на неналежність звіту про оцінку майна від 23.05.2017 року, внаслідок допущених експертом під час оцінки майна порушень, які полягали в здійсненні оцінки без огляду предмета іпотеки та наявні помилки при виконанні оціночних процедур.

Зазначені позивачкою обставини підтверджені висновком Експертної ради Українського товариства оцінювачів від 11.05.2018 року, викладеному в рецензії на Звіт про незалежну оцінку готелю «Прикарпатський», виконаного ТОВ ФІРМА «СІНЕКС».

Згідно зазначеного висновку недоліки, виявленні в дохідному методичному підході вплинули на достовірність оцінки, а проведення оцінки камеральним способом і наявні у Звіті помилки при виконанні оціночних процедур дають переконливі підстави вважати ці показники недостовірними, а сам звіт неповною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки.

На підтвердження своїх вимог позивачкою також надано висновок №0039/11-17 оціночно-будівельної експертизи у кримінальному провадженні №0000940 від 27.11.2017 року, судового експерта Максимчина А.Д., згідно якого ринкова вартість предмета іпотеки: готелю «Прикарпатський», що зазначений в плані літ. «А», загальною площею 2697,2 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 становить 38742809,90 грн станом на 19.06.2017 року та 39163570,46 грн на 24.05.2017 року.

Згідно висновку експерта №2078/20-28/2279/22-28 від 02.11.2022 року, проведеного на виконання ухвали апеляційного суду, ймовірна ринкова вартість станом на 19.06.2017 року об`єкта нерухомого майна готелю «Прикарпатський», загальна площа приміщень 2697,2 кв.м., розташованого по АДРЕСА_1 , визначена шляхом проведеного перерахунку висновку експерта від 30.11.2021 року з виключенням з переліку об`єктів взятих для порівняння готельно-ресторанного комплексу «Асторія» в м. Калуш площею 3450 кв.м. ціною 1 кв.м. 579,71 у.о., могла становити 35208434 грн без ПДВ.

Зазначений висновок в частині визначення ринкової вартості об`єкта оцінки готелю «Прикарпатський» не суперечить висновку оціночно-будівельної експертизи у кримінальному провадженні.

Слід зауважити, що при проведенні оцінки готелю «Прикарпатський», як експертом у кримінальному провадженні так і експертом за ухвалою апеляційного суду безпосередньо здійснювався огляд зазначеного приміщення.

Відповідно до статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. У випадках самостійного проведення оцінки майна органом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінки майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 цього Закону.

Статтею 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Відповідно до пунктів 35-38 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10 вересня 2003 року, оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур.

Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об`єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.

Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов`язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об`єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об`єктів оцінки.

Застереження та обмеження щодо використання результатів оцінки об`єкта оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об`єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.

Згідно зі статтями 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

З урахуванням наведеної вище сутності принципу змагальності, колегія суддів приходить до висновку, що позивачка ОСОБА_1 довела невідповідність ціни продажу предмета іпотеки його реальній ринковій вартості.

Встановлено та не заперечується сторонами, що оцінка предмета іпотеки здійснена суб`єктом оціночної діяльності ТОВ ФІРМА «СІНЕКС», без виходу на місце і без огляду самого об`єкта оцінки, шляхом використання порівняльного та дохідного підходів.

При цьому мета проведення оцінки у висновку зазначена для реєстрації права власності за кредитором з метою звернення стягнення на предмет іпотеки, а не визначення ринкової вартості об`єкту нерухомості для його продажу на виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Встановлено, що висновок містить недоліки, що вплинули на достовірність оцінки.

Так, згідно Рецензії Експертної ради Українського товариства оцінювачів у Львівській області № 13-1371 від 11.05.2018 року, наявні помилки при застосуванні дохідного підходу, недостатньо обґрунтовані окремі коригування при застосуванні порівняльного підходу, є обґрунтовані сумніви у правильності виконаного оцінювачем вибору об`єктів порівняння.

Разом з тим, ринкова вартість в результаті сформована з використанням дохідного підходу. Недоліки, які виявлені в дохідному методичному підході щодо бази отримання та структури доходів в розрізі кількості номерів, площ четвертого поверху та підвальних приміщень вплинули на достовірність оцінки.

Згідно висновку по розділу 3 - ідентифікація об`єкта оцінки є неповною.

У звіті відсутні поверхові плани приміщень, не визначено техніко-економічні показники, літерні позначення, площі, висоту, планування приміщень встановити неможливо через відсутність копії документу «Технічний паспорт на будівлі».

Оскільки оцінка проведена камеральним способом без натурного огляду, оцінювач базувався лише на даних, наданих замовником, вважаючи їх достовірними та обумовив у звіті зняття з себе відповідальності за достовірність цих даних, тобто вся відповідальність за вхідну інформацію лягає на замовника, який не забезпечив оцінювача повною та фактичною інформацією по об`єкту оцінки.

Ринкова вартість об`єкта оцінки за дохідним підходом визначена у розмірі 5 272 507 грн, що відповідає розміру одиничного показника 73,84 USD /кв.м., однак помилки при виконанні оціночних процедур дають переконливі підстави вважати ці показники недостовірними.

Подана відповідачем Рецензія на Звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна від 14.02.2022 року, виконана членом Експертної Ради ВАФО ОСОБА_5 відповідно до якої звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки, не може бути взята до уваги, оскільки рецензія не містить обґрунтування щодо належної ідентифікації об`єкта без його натурного огляду оцінювачем та за відсутності технічного паспорта на вказану будівлю.

Відповідно до висновку судового експерта Контимирової В.В. № G-001-КВВ/22 за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи, складеного за заявою представника АТ КБ «ПриватБанк» 24.06.2022 року для подання до суду найбільш вірогідне середньозважене значення ринкової вартості будівлі готелю «Прикарпатський» загальною площею 2697,2 кв.мм., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 станом на дату оцінки 19.06.2017 року становить 5263963,40 грн.

Разом з тим, як убачається із висновку експерта, така ринкова вартість визначена виходячи із аналогів продажів об`єктів, виставлених на продаж у теперішній час, а розрахунок вартості проводився з урахуванням курсу долара США на дату оцінки, а відтак визначена вартість 1 кв.м. аналога станом на 19.06.2017 року становить 1951,64 грн.

Оскільки ринкова вартість об`єкта визначена із аналогів об`єктів продажу станом на теперішній час, а не станом на час здійснення продажу об`єкта оцінки, то колегія суддів приходить до висновку, що вказаний висновок не може бути взятий до уваги як незаперечний доказ на підтвердження ринкової вартості об`єкта оцінки станом на час його відчуження.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що надані стороною позивача докази на підтвердження того, що висновок №0039/11-17 оціночно-будівельної експертизи у кримінальному провадженні №0000940 від 27.11.2017 року та висновок експерта №2078/20-28/2279/22-28 від 02.11.2022 року, проведеного на виконання ухвали апеляційного суду, є належними доказами на підтвердження ринкової вартості об`єкта оцінки нерухомого майна готелю «Прикарпатський» станом на час його продажу ПАТ КБ «ПриватБанк» у червні 2017 року.

Доказів на спростування змісту в частині визначення ринкової вартості готелю «Прикарпатський» у висновку експерта №2078/20-28/2279/22-28 від 02.11.2022 року представником АТ КБ «ПриватБанк» не надано.

Посилання на створення оголошень про продаж об`єктів нерухомості, які були взяті експертом для порівняння на сайті агентства «Ріелтор» до 24.04.2015 року та 16.07.2016 року відповідно, не дає підстав для висновку що вказані оголошення не були актуальними станом на час продажу об`єкта оцінки предмету іпотеки.

Крім того, експерт несе кримінальну відповідальність за ст. 384, 385 КК України за надання завідомо неправдивого висновку.

Отже, у зв`язку з неналежним проведенням оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності та визначення ціни оцінки предмета іпотеки у розмірі 5272507 грн, що за ринковою ціною більш ніж у шість з половиною разів нижча за звичайні ціни на цей вид майна, ОСОБА_1 завдано матеріальної шкоди у розмірі різниці між звичайною ринковою вартістю предмета іпотеки та фактичною вартістю продажу ПАТ КБ «ПриватБанк» готелю «Прикарпатський».

Беручи за основу розрахунку ринкової вартості предмету іпотеки висновок експерта №2078/20-28/2279/22-28 від 02.11.2022 року, проведеного на виконання ухвали апеляційного суду, ймовірна ринкова вартість станом на 19.06.2017 року об`єкта нерухомого майна готелю «Прикарпатський», загальна площа приміщень 2697,2 кв.м., розташованого по АДРЕСА_1 , могла становити 35208434 грн без ПДВ. Тому матеріальні збитки завдані ОСОБА_1 , становитимуть 29 935 927 грн, як різниця між ринковою вартістю готелю «Прикарпатський» 35208434 грн, встановленою судом на підставі висновку експерта, та фактичною вартістю продажу предмета іпотеки 5272507 грн згідно договору купівлі-продажу від 19.06.2017 року між ПАТ КБ «ПриватБанк» та ТОВ «Цесія».

Таким чином, суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, ухвалив рішення з порушенням вимог норм матеріального права та необґрунтовано відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 .

Відповідно до положень ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу ОСОБА_1 слід задовольнити частково, рішення суду першої інстанції скасувати та постановити нове рішення про часткове задоволення позову.

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Ураховуючи наведене, судові витрати сплачені сторонами у цій справі підлягають перерозподілу.

Оскільки позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню частково, то розмір сплаченого нею судового збору при поданні позовної заяви та апеляційної скарги підлягає стягненню пропорційно задоволеним вимогам, а саме у розмірі 19699 грн (розмір заявлених вимог 33470302 грн (100 %), розмір вимог, що підлягають задоволенню 29935927 (89.44 %) (22025 грн х 89.44% =19699 грн).

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381- 384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Калуського міськрайонного суду від 16 грудня 2020 року скасувати та постановити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.

Стягнути з Акціонерного Товариства Комерційний Банк «ПриватБанк» (код , м. Київ вул. Грушевського, 1 «Д») на користь ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , проживаючої за адресою АДРЕСА_2 ) 29 935 927 (двадцять дев`ять мільйонів дев`ятсот тридцять п`ять тисяч дев`ятсот двадцять сім) гривень завданих збитків.

Стягнути з Акціонерного Товариства Комерційний Банк «ПриватБанк» (код , м. Київ вул. Грушевського, 1 «Д») на користь ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , проживаючої за адресою АДРЕСА_2 ) 19 699 (дев`ятнадцять тисяч шістсот дев`яносто дев`ять) гривень сплаченого судового збору.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 19 грудня 2022 року.

Головуюча О.В. Пнівчук

Судді: В.А. Девляшевський

О.О. Томин