РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.06.2022

м. Одеса

Справа № 522/4784/21

Провадження № 2/522/228/22

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Ярема Х.С.

при секретарі судового засідання Кніш Д.

представника позивача ОСОБА_1

розглянув в судовому засіданні справу

за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_2

до ОСОБА_3

третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача ОСОБА_4

про передачу в оренду нерухомого майна.

ВСТАНОВИВ:

22.03.2021 до суду надійшов позов фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа на стороні відповідача ОСОБА_4 .

Позивач просить суд зобов`язати ОСОБА_3 передати у користування фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 нерухоме майно частину нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , площею 78,15 кв.м.

14.05.2021 відкрито провадження у справі.

Відповідач повідомлявся про розгляд справи. Клопотанням від 25.11.2021 представник відповідача просив відкласти розгляд справи, проте в наступні судові засідання не з`явився, причини неявки не повідомив.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про час, дату і місце розгляду справи сповіщені належним чином.

Позов обґрунтовано тим, що 04.03.2020 між ОСОБА_4 , який діяв від імені відповідача на підставі довіреності, та ОСОБА_2 було укладено договір оренди частини нежитлового приміщення, що на праві власності належить ОСОБА_3 . Не виконуючи умови договору, відповідач не передав орендоване приміщення позивачеві, акт приймання-передачі сторонами договору так і не підписаний. Позивач звертався до відповідача з вимогою передати майно в оренду, однак відповідач усно повідомив, що до приведення приміщення у придатний стан не приступив.

Відзив на позов не надавався.

Судом встановлені такі фактичні обставини справи.

Відповідач ОСОБА_3 є громадянином Сирійської Арабської Республіки.

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_3 на праві власності належить нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 291,9 кв.м. Право власності зареєстровано 21.09.2019 на підставі договору купівлі-продажу від 12.03.2018.

17.09.2019 на групу нежитлових приміщень № 3, площею 291,9 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 виготовлено технічний паспорт

На підставі нотаріально посвідченої довіреності від 11.09.2019 № 1750 ОСОБА_3 уповноважила є громадянина Сирійської Арабської Республіки ОСОБА_5 представляти її інтереси з правом, зокрема, вчинення будь-яких дій щодо належного їй рухомого та нерухомого майна, підписувати договори оренди, з усіх питань щодо здачі в оренду. Довіреність видана терміном на десять років з правом повного та/або часткового передоручення повноважень третім особам.

На підставі нотаріально посвідченої довіреності від 11.09.2019 № 1752, НОА 385335 громадянин Сирійської Арабської Республіки ОСОБА_6 , який діяв від імені ОСОБА_3 , уповноважив громадянина України ОСОБА_4 представляти інтереси ОСОБА_3 з правом, зокрема, вчинення будь-яких дій щодо належного їй рухомого та нерухомого майна, підписувати договори оренди, з усіх питань щодо здачі в оренду. Довіреність видана терміном на десять років.

04.03.2020 між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 , який діє на підставі довіреності від 11.09.2019 НОА 385335, та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 був укладений договір оренди № б/н нерухомого майна нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 ., приміщення 3, площею 78,15 кв.м.

Договір укладено в простій письмовій формі.

Майно передається в оренду строком на 2 роки 11 місяців (п.1.3 Договору).

Передання нерухомого майна оформляється актом приймання-передачі, який підписується сторонами, належний стан приміщення фіксується фотознімками. Перший місяць оренди починається з дати підписання акту прийому-передачі і триває до першого числа наступного місяця (п.1.4 Договору).

Орендар зобов`язаний не чинити орендарю перешкод у користуванні майном (п.3.2.1 Договору).

Вирішуючи спір суд виходив з наступного.

Предметом спору є вимога орендаря до власника майна про його фактичне передання в користування.

Згідно з ст. ст. 765, 766 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму.

Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Так, згідно з ч.1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

З матеріалів справи вбачається, що договір на підставі якого позивач ставить вимогу про передання майна в оренду укладено між двома фізичними особами-підприємцями.

Власником об`єкту договору є іноземний громадянин (нерезидент) відповідач ОСОБА_3 .

Проте договір від імені власника (відповідач у справі) укладено громадянином України ОСОБА_4 , що діяв на підставі нотаріально посвідченої довіреності.

Згідно з ч.1 ст. 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Згідно з ч.1 ст. 238 ЦК України представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє.

Згідно з ст. 239 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

Згідно з ч. 1 ст. 240 ЦК України представник зобов`язаний вчиняти правочин за наданими йому повноваженнями особисто. Він може передати своє повноваження частково або в повному обсязі іншій особі, якщо це встановлено договором або законом між особою, яку представляють, і представником, або якщо представник був вимушений до цього з метою охорони інтересів особи, яку він представляє.

Згідно з ч.1 ст. 244 ЦК України представництво, яке грунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю.

Так, 04.03.2020 фізична особа-підприємець ОСОБА_4 (Орендодавець), діючи на підставі довіреності НОА 385335 від 11.09.2019, уклав з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (Орендар) договір оренди нерухомого майна.

Довіреністю від 11.09.2019 № 1752, НОА 385335 громадянин Сирійської Арабської Республіки ОСОБА_6 , який діяв від імені ОСОБА_3 , уповноважив громадянина України ОСОБА_4 представляти інтереси ОСОБА_3 з правом, зокрема, вчинення будь-яких дій щодо належного їй рухомого та нерухомого майна, підписувати договори оренди, з усіх питань щодо здачі в оренду. Довіреність видана терміном на десять років.

При цьому цій довіреності передувала інша довіреність від 11.09.2019 № 1750 ОСОБА_3 уповноважила є громадянина Сирійської Арабської Республіки ОСОБА_5 представляти її інтереси з правом, зокрема, вчинення будь-яких дій щодо належного їй рухомого та нерухомого майна, підписувати договори оренди, з усіх питань щодо здачі в оренду. Довіреність видана терміном на десять років з правом повного та/або часткового передоручення повноважень третім особам.

Отже, відповідач ОСОБА_3 уповноважувала на укладення договору оренди саме фізичну особу - громадянина України ОСОБА_4 . Натомість договір від 04.03.2020 останній укладав як фізична особа-підприємець. При цьому зі спірного договору не вбачається, що ОСОБА_4 має статус фізичної особи-підприємця. У той же час, відомості про статус орендаря (позивач) як фізичної особи-підприємця зазначені (витяг з РПЄП № 1861 від 13.03.2017).

Таким чином, суд піддає сумніву повноваження Лулу Абдула Вахаба як фізичної особи-підприємця, що діє в інтересах відповідача, на укладення даного договору оренди та волевиявлення відповідача ОСОБА_3 на уповноваження фізичної особи-підприємця діяти в її інтересах, а відтак і досягненнями сторонами істотних умов договору. Адже у вирішенні спору про зобов`язання наймодавця передати наймачеві майно, суд повинен пересвідчитись, що такі договірні зобов`язання між сторонами дійсно виникли.

Згідно з ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.

Згідно з ст. 794 ЦК України право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого частиною другою статті 793 цього Кодексу, якщо договір, укладений за результатами електронного аукціону, предметом якого є майно державної або комунальної власності.

Згідно з ч.1 ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ч.1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч.1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

При цьому, згідно з ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Отже, суд, вирішуючи питання застосування наслідків не виконання зобов`язання, повинен пересвідчитися у тому, що таке зобов`язання виникло.

Згідно статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Враховуючи роз`яснення Вищого господарського суду України надані ним в Постанові Пленуму від 29.05.2013 року за № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» в абзацах 6 та 7 пункту 2.6. зазначеної постанови визначено, що «не вважаються вчиненими правочини (укладеними договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним. Сама лише відсутність у договорі тієї чи іншої істотної умови (умов) може свідчити про його не укладення…».

В господарських відносинах слід враховувати в першу чергу норми Господарського кодексу України. Зокрема, частина 1 статті 193 Господарського кодексу України встановлено, що до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Істотними є умови договору, без узгодження яких договір вважається неукладеним. У частині 1 статті 284 Господарського кодексу України встановлено, що істотними умовами договору оренди є:

-об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

-строк, на який укладається договір оренди;

-орендна плата з урахуванням її індексації;

-порядок використання амортизаційних відрахувань;

-відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Визначаючи досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов даного Договору, суд приймає до уваги те, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч.1 ст. 761 ЦК України), а предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (ч.1 ст. 760 ЦК України).

Важливий момент при укладанні договору оренди індивідуалізація об`єктів оренди. По-перше, дана умова є істотною в силу закону ст. 284 ГК України. Також, ст. 760 ЦК України передбачено, що предметом договору оренди може виступати лише індивідуально визначена неспоживна річ (майно). Це означає, що в оренду можна передати тільки те майно, яке має індивідуальні характеристики, в процесі використання зберігає свій первісний вигляд і може бути повернуто після закінчення терміну оренди. Тобто майно або майнові права, які можна ідентифікувати і відрізнити від інших.

Відповідачу ОСОБА_3 на праві власності належить нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 291,9 кв.м. З Технічного паспорту, виготовленого 17.09.2019 на групу нежитлових приміщень №3 в будинку по АДРЕСА_2 вбачається, що загальна площа групи нежитлових приміщень складає 291,9 кв.м. Відповідно до плану це приміщення є єдиним приміщенням без визначення його складових приміщень різної площі.

Водночас за п. 1.2 Договору в оренду передається нерухоме майно, яке знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , загальною площею 78,15 кв.м.

Порівняльний аналіз цих даних дає підстави суду вважати, що в оренду передано нерухоме майно, яке за своїми індивідуальними ознаками (інша адреса, так як в Договорі відсутнє посилання на «приміщення №3»; інша площа, так як об`єкт не має поділу на частини, зокрема, на площу 78,15 кв.м.) не відповідає належному майну відповідача.

Крім того, судом встановлено, що ОСОБА_2 та фізична особа-підприємець ОСОБА_7 вже звертались до суду з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 (справа №522/10132/20). Предметом цього спору було зобов`язання ОСОБА_3 , ОСОБА_4 передати ОСОБА_2 та ОСОБА_7 у користування нежитлове приміщення площею 78,15 кв.м., що на АДРЕСА_2 .

Тобто, нежитлове приміщення площею 78,15 кв.м., що на АДРЕСА_2 одночасно передано в оренду двом різним особам, з кожним з яких укладено окремий договір.

Враховуючи наведене, суд вважає, що позивачем не доведено, сторонами було погоджено усі істотні умови договору.

Крім того, оцінюючи аргументи позивача щодо невиконання відповідачем свого обов`язку щодо передачі об`єкта оренди в користування, суд зазначає наступне.

Передання нерухомого майна оформляється актом приймання-передачі, який підписується сторонами, належний стан приміщення фіксується фотознімками. Перший місяць оренди починається з дати підписання акту прийому-передачі і триває до першого числа наступного місяця (п.1.4 Договору).

Позивач посилається на те, що звертався до орендодавця усно, який повідомив, що ще не приступив до приведення приміщення у придатний стан. Водночас йому відомо, що спірне приміщення наразі використовується іншою особою.

При цьому тягар доказування недобросовісності та нерозумності в поведінці контрагента за договором несе позивач. По-друге, дії сторін такого договору мають свідчити про відсутність реального наміру його укладення чи виконання.

Згідно з ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Разом з тим, судом встановлено, що жодних доказів (як-от акт про недопущення, фотознімки, тощо) про недопущення позивача в орендоване приміщення через дії відповідача немає. Доказів оплати оренди також немає.

За таких обставин, суд приходить до переконання, що позовні вимоги є необгрунтованими, а тому задоволенню не підлягають.

Судові витрати не відшкодовуються стороні, якій відмовлено в позові.

Керуючись ст. ст. 259, 263- 265, 268, 354 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_2 відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текс рішення складено 11.07.2022

Суддя Х.С. Ярема