Провадження №22-ц/812/336/22
П О С Т А Н О В А

Іменем України

27 червня 2022 року м. Миколаїв

колегія суддів судової палати в цивільних справах Миколаївського апеляційного суду у складі:

головуючого: Базовкіної Т.М.,

суддів: Темніковою В.І. та Царюк Л.М.

із секретарем судового засідання: Ковальським Є.В.,

за відсутності учасників справи,

розглянувши в порядку спрощеного провадження у відкритому судовому засіданні цивільну справу №473/4414/18 за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення, яке ухвалив Вознесенський міськрайонний суд Миколаївської області під головуванням судді Старжинської Ольги Євгенівни у приміщенні цього суду 07 грудня 2021 року, повний текст якого складено 17 грудня 2021 року, за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , приватний нотаріус Вознесенського міського нотаріального округу Миколаївської області Кучерова Ганна Анатоліївна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу Ѕ частки нежитлового приміщення та переведення прав та обов`язків покупця,

в с т а н о в и л а :

У листопаді 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу Ѕ частки нежитлового приміщення площею 128,4 кв.м по АДРЕСА_1 , укладеного 09 жовтня 2018 року між ОСОБА_5 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , та переведення прав та обов`язків покупця.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач вказував, що 01 липня 2012 року між ним та ОСОБА_6 було укладено у письмовій формі договір оренди нежитлового приміщення площею 68 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1 строком на 35 місяців.

Після смерті ОСОБА_6 його дружина ОСОБА_3 отримала свідоцтво про право на спадщину за законом на Ѕ частку цього нежитлового приміщення загальною площею 128,4 кв. м. Таким чином, до останньої перейшли всі права та обов`язки спадкодавця, в тому числі і щодо спірного договору оренди.

09 жовтня 2018 року між ОСОБА_5 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу нежитлового приміщення площею 128,4 кв.м по АДРЕСА_1 .

Посилаючись на те, що пунктом 2.4. Договору оренди встановлено, що орендар має переважне право купівлі-продажу приміщення після виготовлення орендодавцем необхідних документів та недотримання відповідачами при укладення оспорюваного договору вимоги частини 2 статті 777 ЦК України, що призвело до порушення його прав на переважне придбання орендованого приміщення, позивач просив позов задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Вуїв О.В. позов не визнала зазначаючи, що відсутні належні та допустимі докази на підтвердження того факту, що орендоване позивачем приміщення є складовою частиною нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 , окремим об`єктом з окремим комунікаційним забезпеченням, окремою річчю. Крім того, представник відповідача зауважив, що відповідачка купила нежитлове приміщення загальною площею 128,4 кв. м, а позивач просить перевести права і обов`язки покупця за договором купівлі-продажу на частину цього приміщення площею 68 кв. м, (площа, яку позивач орендував), проте на сьогодні таке приміщення відсутнє, що підтверджується технічним паспортом, виготовленим станом на 29 квітня 2016 року.

03 грудня 2018 року ОСОБА_2 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , зазначивши третьою особою без самостійних вимог щодо предмету спору ОСОБА_3 про визнання орендаря таким, що втратив переважне право на придбання орендованого майна (том 1, а.с.175-178).

04 грудня 2018 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом, який було змінено шляхом надання 19 січня 2019 року нової редакції, до ОСОБА_1 про визнання договору оренди нежитлового приміщення нікчемним (том 1, а.с. 199-202, 234-236).

Вказані зустрічні позови ухвалою Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 08 лютого 2019 року (том 2, а.с. 3) прийняті до провадження та об`єднанні в одне провадження з первісним позовом ОСОБА_1 .

Ухвалою Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 08 лютого 2019 року (том 2, а.с. 6) до участі в справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, залучено ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , приватного нотаріуса Вознесенського міського нотаріального округу Миколаївської області Кучерову Г.А.

21 лютого 2019 року ОСОБА_5 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 про визнання договору оренди нежитлового приміщення недійсним (том 2, а.с. 49-53), який ухвалою Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 25 лютого 2019 року (том 3, а.с. 61) був повернутий позивачу.

Ухвалою Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 17 серпня 2020 року (том 3, а.с. 253) зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , третя особа без самостійних вимог щодо предмету спору - ОСОБА_3 , про визнання орендаря таким, що втратив переважне право на придбання орендованого майна та ухвалою цього ж суду від 15 жовтня 2020 року (том 4, а.с 25) позов ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про визнання договору оренди нежитлового приміщення нікчемним залишено без розгляду на підставі пункту 5 частини 1 статті 257 ЦПК України.

Рішенням Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 07 грудня 2021 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , приватний нотаріус Вознесенського міського нотаріального округу Миколаївської області Кучерова Г.А., про визнання недійсним договору купівлі-продажу Ѕ частки нежитлового приміщення та переведення прав та обов`язків покупця відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судові витрати у вигляді оплати правової (правничої) допомоги в сумі 30000 грн.

Рішення суду мотивовано тим, що позовна вимога про визнання частково недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна задоволенню не підлягає, оскільки, заявивши її ОСОБА_1 обрав неналежний спосіб захисту з огляду на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19, про те, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.(п.53).

Крім того, суд виходив з того, що предмет договору оренди, укладеного 01 липня 2012 року між ОСОБА_6 та приватним підприємцем ОСОБА_1 , - нежитлове приміщення площею 68 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1 , та предмет договору купівлі-продажу, укладеного 09 жовтня 2018 року ОСОБА_3 , ОСОБА_5 (продавці), ОСОБА_2 (покупець), - нежитлове приміщення загальною площею 128, 4 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , не є ідентичними.

На думку суду, за таких обставин правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу від 09 жовтня 2018 року відсутні.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 вказує, що рішення суду першої інстанції ухвалено із порушенням норм матеріального права, а також висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги зазначив, що суд, відмовляючи у позові, не врахував, що заявою від 27 січня 2021 року він, скориставшись правом, визначеним ст. 49 ЦПК України, зменшив розмір позовних вимог та залишив своєю вимогою лише переведення на ОСОБА_1 прав та обов`язків покупця 1/2 частки нежитлового приміщення, що знаходиться по АДРЕСА_1 відповідно до договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладеного 09 жовтня 2018 року між Відповідачем ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Однак судом не прийнято до уваги зменшення позивачем позовних вимог, а рішення суду містить підстави для відмови в задоволенні вимоги щодо визнання частково недійсним договору купівлі-продажу, які позивачем після зменшення позовних вимог не заявлялись.

Також, на думку позивача, невірним є висновок суду щодо його вимоги перевести на нього права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, оскільки він не заявляв вимоги перевести на нього права і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу від 09 жовтня 2018 року щодо продажу частини нежитлового приміщення площею 68 кв. м.

У свою чергу наголошував, що його вимогою є переведення на ОСОБА_1 прав та обов`язків покупця Ѕ частки нежитлового приміщення, яке знаходиться по АДРЕСА_1 відповідно до договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладеного 09 жовтня 2018 року.

Договір оренди був укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_6 , правонаступником якого є ОСОБА_3 , яка набула право власності на 1/2 частку нежитлового приміщення площею по АДРЕСА_1 в порядку спадкування. В подальшому остання продала Ѕ частку ОСОБА_2 і він просить перевести на нього право та обов`язки покупця саме на вказану частку, що відповідає способу захисту його права.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 адвокат Вуїв О.В. вказувала, що доводи наведені в апеляційній скарзі не можуть бути підставою для скасування правильного по суті, законного та обґрунтованого рішення.

Тому, просила апеляційну скаргу відхилити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Відзив мотивований тим, що обставини щодо наявності у ОСОБА_1 права користування частиною спірного нежитлового приміщення та про наявність у ОСОБА_1 можливого переважного права купівлі частини приміщення як його орендарем стали відомі ОСОБА_2 після укладення договору купівлі-продажу цього приміщення, що стало підставою для розірвання договору купівлі-продажу від 09 жовтня 2018 року його сторонами 12 серпня 2020 року.

Таким чином, договір купівлі-продажу від 09 жовтня 2018 року, права та обов`язку покупця за яким позивач просить перевести на нього, на час ухвалення рішення суду в справі було розірвано. Відповідно, так як права та обов`язки покупця за цим договором припинилися у зв`язку з припиненням самого договору, то права покупця (які також припинилися) не можуть бути переведені на ОСОБА_1 .

При цьому, так як після розірвання договору купівлі-продажу приміщення повернулося у власність двох співвласників - ОСОБА_3 та ОСОБА_5 , які виступали продавцями в договорі, задоволення позовних вимог позивача може призвести до того, що ОСОБА_1 буде співвласником приміщення замість ОСОБА_3 (яка була продавцем, а не покупцем, а тому її права продавця не можуть бути переведені на ОСОБА_1 ) разом з ОСОБА_5 .

Крім того, у відзиві зазначено, що у зв`язку із поданням позивачем апеляційної скарги відповідачка несе судові витрати у вигляді оплати правничої допомоги за складання відзиву на апеляційну скаргу, розмір якої становить 2400 грн. Тому, представник відповідачки просить стягнути на користь ОСОБА_2 вказані судові витрати.

В судове засідання суду апеляційної інстанції учасники справи не з`явилися. У відзиві на апеляційну скаргу заявлено про розгляд справи у відсутність відповідачки ОСОБА_2 та її представника. Від відповідачки ОСОБА_7 , третіх осіб ОСОБА_4 та ОСОБА_5 надійшли заяви про розгляд справи за їх відсутності.

Учасники справи повідомлені про час та місце судового засідання шляхом надсилання судових повісток засобами поштового зв`язку та SMS-повідомлення.

Зважаючи на вимоги статей 128, 130, частини 2 статті 372 ЦПК України колегія суддів також визнала повідомлення учасників справи, які не з`явилися, належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи, враховуючи, зокрема, що матеріали справи є достатніми для проведення судового розгляду.

Курім того, 08 червня 2022 року на адресу електронної пошти Миколаївського апеляційного суду від імені ОСОБА_1 надійшла заява про відкладення судового засідання.

Вказана заява колегією суддів залишена без розгляду з огляду на наступне.

Згідно із частинами 1, 2 статті 182 ЦПК України при розгляді справи судом учасники справи викладають свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення, міркування щодо процесуальних питань у заявах та клопотаннях, а також запереченнях проти заяв і клопотань.

Заяви, клопотання і заперечення подаються в письмовій або усній формі. У випадках, визначених цим Кодексом, заяви і клопотання подаються тільки в письмовій формі.

Частинами 6-8 статті 43 ЦПК України передбачено, що процесуальні документи в електронній формі мають подаватися учасниками справи до суду з використанням Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи в порядку, визначеному Положенням про Єдину судову інформаційно-телекомунікаційну систему та/або положеннями, що визначають порядок функціонування її окремих підсистем (модулів).

У разі подання до суду документів в електронній формі учасник справи зобов`язаний надати доказ надсилання листом з описом вкладення іншим учасникам справи копій поданих до суду документів.

Якщо документи подаються учасниками справи до суду або надсилаються іншим учасникам справи в електронній формі, такі документи скріплюються електронним підписом учасника справи (його представника).

Письмові заява, клопотання чи заперечення підписуються заявником чи його представником (частина 2 статті 183 ЦПК України).

В силу частини 4 статті 183 ЦПК України суд, встановивши, що письмову заяву (клопотання, заперечення) подано без додержання вимог частини першої або другої цієї статті, повертає її заявнику без розгляду.

Вказана вище заява надійшла не з використанням Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи та не скріплена електронним підписом учасника справи, що підтверджується довідкою начальника відділу забезпечення автоматизованого розподілу судових справи та діловодства (канцелярії) Миколаївського апеляційного суду від 27 червня 2022 року, і є підставою для залишення її без розгляду.

Заслухавши доповідь судді, дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає із таких підстав.

Згідно частин 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до положень частин 1, 2, 3, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Рішення суду відповідає таким вимогам закону.

Як вбачається із матеріалів справи, нежитлове приміщення площею 68 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1 , належало на праві спільної часткової власності (по Ѕ частки) ОСОБА_8 та ОСОБА_6 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 29 листопада 2007 року Виконавчим комітетом Вознесенської міської ради Миколаївської області (том1, а.с. 203, 204).

Судом було встановлено, що 01 липня 2012 року між ОСОБА_6 та приватним підприємцем ОСОБА_1 укладено договір оренди нежитлового приміщення площею 68 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1 умовами пункту 1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення строком на 35 місяців (том 1, а.с.9-11).

Пунктом 2.4. Договору встановлено, що орендар має переважне право купівлі-продажу приміщення після виготовлення орендодавцем необхідних документів.

Орендна плата за об`єкт складає 2040 грн. на місяць (пункт 3.1 договору оренди).

Згідно з пунктом 2.3 договору оренди термін його дії складає 35 місяців. Якщо в місячний термін до закінчення строку договору жодна сторона не звернулась одна до одної про його розірвання, він автоматично продовжується на той же термін (пункт 7.5 договору оренди).

Пунктом 7.3 договору оренди визначено, що договір може бути розірваний тільки при згоді двох сторін.

Цей договір оренди не містить застереження щодо його припинення в разі відчуження орендодавцем об`єкта оренди, зміни власника (п.7.6), у зв`язку із чим до ОСОБА_3 як нового власника перейшли права та обов`язки орендодавця за цим договором.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_6 помер (том 1, а.с. 194).

Після смерті ОСОБА_6 свідоцтво про право на спадщину за законом на Ѕ частки у праві власності на нежитлове приміщення по АДРЕСА_1 01 жовтня 2018 року отримала його дружина ОСОБА_3 (том 1, а.с.16).

Відповідачка ОСОБА_2 відповідно до договору купівлі-продажу від 09 жовтня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Вознесенського міського нотаріального округу Кучеровою Г.А., придбала у продавців ОСОБА_3 , ОСОБА_5 нежитлове приміщення загальною площею 128, 4 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а.с.14-15). Право власності за нею було зареєстровано 09 жовтня 2018року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

На час укладення договору купівлі-продажу частиною нежитлового приміщення на підставі договору оренди користувався позивач ОСОБА_1 .

Також, суд встановив, що договір оренди від 01 січня 2013 року на день ухвалення рішення по справі пролонгований та є чинним, оскільки доказів його розірвання, припинення чи визнання недійсним в судовому порядку не надано.

12 серпня 2020 року приватним нотаріусом Вознесенського міського нотаріального округу Миколаївської області Кучеровою Г.А. було посвідчено договір про розірвання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладеного 09 жовтня 2018 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 (том 4, а.с.17-18).

Щодо обраного позивачем способу захисту права на придбання орендованого майна, то суд зазначає таке.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини 1 та 2 статті 15 ЦК України).

В силу частини 1 статті 4, частини 1 статті 5 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16).

Іншими словами, це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (пункт 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.

Майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) майна, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, та регулюються загальними нормами цивільного законодавства щодо договору та щодо договору найму.

За змістом статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18) зроблено висновок, що «недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно - правова категорія, покликана не допускати або присікти порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».

У цій справі позивач, прагнучі захистити своє переважне право на купівлю орендованого приміщення, звернувся до суду з двома вимогами: про визнання правочину купівлі-продажу частково недійсним та про переведення прав та обов`язків покупця. Таким позовним вимогами відповідають два різні способи захисту: визнання правочину недійсним (пункт 2 частини другої статті 16 цього Кодексу) та зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України).

При цьому позивач, пред`являючи позовну вимогу про визнання правочину частково недійсним, не захищає переважне право придбання предмету оренди, яке в нього вже виникло з відповідної підстави.

Велика Палата Верховного Суду у постанові 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 зробила висновок, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.(п.53).

Отже, позовні вимоги про визнання частково недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна задоволенню не підлягають.

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Положеннями частини 2 статті 777 ЦК України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.

При цьому норми ЦК України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.

Відповідно до частини 1 статті 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Можливість застосування аналогії закону передбачена в частині 9 статті 10 ЦПК України, яка допускає в разі якщо спірні відносини не врегульовані законом, суд застосовує закон, що регулює подібні відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - виходить із загальних засад законодавства (аналогія права).

Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.

Частиною 1 статті 362 ЦК України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до частини 4 статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав інтересів як зміна правовідношення (пункт 6 частини 2 статті 16 ЦК України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина 4 статті 362, абзац третій частини 1 статті 822 ЦК України, частина 5 статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина 5 статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.

Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною 2 статті 777 ЦК України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною 2 статті 777 ЦК України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини 4 статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Таких висновків дійшов Верховний Суд у постанові 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (пункти 48-51).

Разом з тим при розгляді цієї справи суд встановив, що 09 жовтня 2018 року ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , яким належало по Ѕ часки у праві власності на нежитлове приміщення загальною площею 128, 4 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Вознесенського міського нотаріального округу Кучеровою Г.А., продали відповідачу ОСОБА_2 вказане нежитлове приміщення.

Судом також установлено, що на підставі договору оренди нежитлового приміщення площею 68 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 від 01 липня 2012 року ОСОБА_1 є його орендарем у зазначених розмірах.

Суд першої інстанції правильно звернув увагу на те, що зазначений договір оренди відомостей щодо конфігурації орендованого приміщення та його технічних характеристик не містить, лише вказує його площу 68 кв.м.

При цьому, позивач, звертаючись із цим позовом до суду, просив перевести на нього права і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу від 09 жовтня 2018 року щодо продажу Ѕ частини нежитлового приміщення площею.

За змістом частини 2 статті 777 ЦК України переважне право наймача на придбання предмета найму (оренди) існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в найм (оренду). Тобто предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який планується до продажу власником речі, мають бути ідентичними.

Згідно зі статтею 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Статтею 179 ЦК України визначено, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Відповідно до частини 1 статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно із частиною 2 статті 181 ЦК України рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Звідси предмет договору оренди, укладеного 01 липня 2012 року між ОСОБА_6 та приватним підприємцем ОСОБА_1 , - нежитлове приміщення площею 68 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1 , тоді як предмет договору купівлі-продажу, укладеного 09 жовтня 2018 року ОСОБА_3 , ОСОБА_5 (продавці), ОСОБА_2 (покупець) нежитлове приміщення загальною площею 128, 4 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 не є ідентичними.

Крім того колегія суддів звертає увагу на наступне.

12 серпня 2020 року ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_5 розірвали договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладеного між ними 09 жовтня 2018 року, шляхом укладання відповідного договору, посвідченого приватним нотаріусом Вознесенського міського нотаріального округу Миколаївської області Кучеровою Г.А. (том 4, а.с.17-18).

Відповідно до частини 1 статті 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1 статті 651 ЦК України).

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються (частина 2 статті 653 ЦК України).

З урахуванням викладених обставин та положень закону на день вирішення спору судом першої інстанції правовідносини, які виникли з договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладений 09 жовтня 2018 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_5 (продавці) та ОСОБА_2 (покупець), були припинені у зв`язку із його розірванням сторонами договору, тобто з передбачених законом підстав.

Наслідком цього є, відповідно, припинення усіх прав як покупця, так і продавців за цим договором.

Тому неможливим є переведення на ОСОБА_1 прав та обов`язків за договором купівлі-продажу, який припинений.

При цьому питання щодо закриття провадження у справі з підстав, передбачених пунктом 2 частини 1 статті 255 ЦПК України, вирішено постановою Миколаївського апеляційного суду від 22 грудня 2020 року (том 4, а.с. 105-108).

За таких обставин апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки його зроблено після дослідження з дотриманням вимог статей 76 -79, 89 ЦПК України доказів та повно та всебічно встановлених на їх підставі обставин справи, наданням належної правової кваліфікації правовідносинам сторін.

Колегія суддів відхиляє аргументи апеляційної скарги як безпідставні.

Щодо того, що суд помилково розглянув позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу недійсним через те, що позивач, скориставшись правом, визначеним ст. 49 ЦПК України, зменшив розмір позовних вимог та залишив своєю вимогою лише переведення на ОСОБА_1 прав та обов`язків покупця.

Пунктом 2 частини 2 статті 49 ЦПК України передбачено, що позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження.

Крім того, як виснувала колегія суддів Господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 09 липня 2020 року у справі № 922/404/19 ВС під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Відтак зміна предмета позову означає зміну вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.

Під збільшенням або зменшенням розміру позовних вимог слід розуміти відповідно збільшення або зменшення кількісних показників за тією ж самою вимогою, яку було заявлено в позовній заяві. Збільшено (чи зменшено) може бути лише розмір вимог майнового характеру. Під збільшенням розміру позовних вимог не може розумітися заявлення ще однієї чи кількох вимог, додатково до викладених у позовній заяві. Неправомірно під виглядом збільшення розміру позовних вимог висувати нові вимоги, які не були зазначені у тексті позовної заяви.

Тому під зменшенням позовних вимог не може розумітися фактична відмова від заявлених позовних вимог, оскільки позивач вправі відмовитися від позову (всіх або частини позовних вимог) на будь-якій стадії судового процесу відповідно до пункту 1 частини 2 статті 49 ЦПК України.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 20 січня 2021 року подав до суду заяву про зменшення позовних вимог (том 4, а.с. 156-157), в якій зазначив про зменшення позовних вимог і просив суд про переведення на нього прав та обов`язків покупця, але таку заяву з огляду на визначення порядку реалізації позивачем права на зменшення позовних вимог не можна вважати таким, оскільки фактично позивач намагався таким чином досягти того, щоб суд не розглядав одну із заявлених ним позовних вимог про визнання договору частково недійсним, що можливо лише в порядку відмови від такої вимоги. Але таким правом позивач не скористався.

Оскільки подана позивачем 20 січня 2021 року заява не може вважатися заявою про зменшення позовних вимог, суд обґрунтовано розглянув усі заявлені ОСОБА_1 позовні вимоги.

До того ж вказана заява подана позивачем за межами строків, визначених пунктом 2 частини 2 статті 49 ЦПК України, оскільки підготовче засідання у справі було закрито ухвалою суду від 18 квітня 2019 року.

Враховуючи викладені вище у цій постанові висновки апеляційного суду стосовно відсутності підстав для переведення на ОСОБА_1 прав та обов`язків покупця у зв`язку із нетотожністю предметів за договором оренди та за договором купівлі-продажу, а також через розірвання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення його сторонами, посилання в апеляційній скарзі на помилковість висновків суду щодо відмови у задоволенні цих позовних вимог є хибним.

За такого колегія суддів в силу положень статті 375 ЦПК України не вбачає підстав для скасування рішення суду, яке постановлено з дотриманням положень матеріального права та вимог процесуального закону.

У відповідності до частини 2 статті 141 ЦПК України у разі відмови у задоволенні позову судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на позивача.

Оскільки апеляційна скарга позивача відхилена, а рішення суду про відмову у позові залишено без змін, судові витрати покладаються на позивача.

Представником відповідача ОСОБА_2 адвокатом Вуїв О.В. у відзиві на апеляційну скаргу заявлено про стягнення з позивача на користь відповідачки ОСОБА_2 понесених останньою витрат на правничу допомогу в апеляційній інстанції в сумі 2400 грн.

Частиною 3 статті 133 ЦПК України передбачено, що за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами.

Витрати на правничу допомогу складаються з гонорару адвоката за представництво в суді; іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, які визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою (частина 2 статті 137 ЦПК).

Право на професійну правничу допомогу гарантовано статтею 59 Конституції України, офіційне тлумачення якого надано Конституційним Судом України у рішенні від 30 вересня 2009 року № 23-рп/2009.

Так, у рішенні Конституційного Суду України від 30 вересня 2009 р. № 23-рп/2009 зазначено, що правова допомога є багатоаспектною, різною за змістом, обсягом та формами і може включати консультації, роз`яснення, складення позовів і звернень, довідок, заяв, скарг, здійснення представництва, зокрема, в судах та інших державних органах, захист від обвинувачення тощо.

Відповідно до частин 1, 3 статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу.

Згідно з частинами 1-6 статті 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.

Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із:

1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг);

2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.

При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: 1) чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; 2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; 3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; 4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися (частина 3 статті 141 ЦПК України).

Частиною 8 статті 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.

У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідачки зазначила, що витрати останньої за надану правничу допомогу адвоката в суді апеляційної інстанції за складання відзиву на апеляційну скаргу складають 2400 грн. та на підтвердження таких витрат надала договір про надання правової допомоги від 17 лютого 2022 року та квитанцію до прибуткового касового ордеру від 21 лютого 2022 року, видану адвокатом Вуїв О.В. про сплату ОСОБА_2 2400 грн.

Гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час (стаття 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність»).

Розмір гонорару визначається за погодженням адвоката з клієнтом і може бути змінений лише за їх взаємною домовленістю. Суд не має права його змінювати і втручатися у правовідносини адвоката та його клієнта.

Суд зобов`язаний оцінити рівень адвокатських витрат, що мають бути присуджені з урахуванням того, чи були такі витрати понесені фактично та чи була їх сума обґрунтованою.

Суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо, керуючись принципами справедливості та верховенства права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та його адвокатом, є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи, зокрема, на складність справи, витрачений адвокатом час.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи.

Такий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 02 липня 2020 року у справі № 362/3912/18 та повинен враховуватися апеляційним судом відповідно до частини 4 статті 263 ЦПК України.

У договорі про надання правової допомоги від 17 лютого 2022 року сторони домовились, що розмір оплати за складання відзиву на апеляційну скаргу становить 2400 грн. ( пункт 3.1), тобто є фіксованим і не залежить від витраченого адвокатом часу.

Реальність витрат відповідачки ОСОБА_2 підтверджено квитанцією до прибуткового касового ордеру від 21 лютого 2022 року.

Враховуючи характер виконаної адвокатом роботи (складення відзиву), апеляційний суд вважає, що заявлена відповідачкою сума компенсації судових витрат на правничу допомогу в суді апеляційної інстанції відповідає принципам співмірності та розумності судових витрат, критерію реальності адвокатських витрат, а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи, її складності та виконаної адвокатом роботи (підготовка відзиву), значимості таких дій у справі.

За такого вказану суму 2400 грн слід стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 в повному обсязі.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 375 381, 382 ЦПК України,

п о с т а н о в и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, рішення Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 07 грудня 2021 року залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 , ІНН НОМЕР_1 , на користь ОСОБА_2 , ІНН НОМЕР_2 , 2400 грн. судових витрат з оплати правничої допомоги в суді апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Головуючий Т.М. Базовкіна

Судді: В.І. Темнікова

Л.М. Царюк

________________________________________

Повний текст постанови складений 27 червня 2022 року