Провадження № 2/325/100/2022
Справа 325/26/22
10 лютого 2022 року смт. Приазовське
Приазовський районний суд Запорізької області у складі:
головуючого судді Діденка Є.В.,
за участю секретаря судового засідання Краснової Ю.С.,
розглянувши в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , представник позивача - адвокат Ковальов Дмитро Валерійович, до Приазовської селищної ради Запорізької області, про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на житловий будинок,
Позивач ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Ковальова Д.В. звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 05 березня 1998 року на Мелітопольській міській біржі нерухомості між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , зареєстрований за № 0112/1514; визнати за позивачем право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , з господарськими спорудами, що в цілому складається з: А-1 - житловий будинок, Б-1 - літня кухня, Г-1 - сарай, Д-1 - гараж, В - вбиральня, № 1 - огорожа.
Позов обґрунтований тим, що 05 березня 1998 року між позивачем в якості покупця та ОСОБА_2 в якості продавця укладений договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 . Договір був укладений на Мелітопольській міській біржі нерухомості в м. Мелітополі по вул. Перемоги, 4. Житловий будинок продано за 4317 гривень, які продавець отримав від покупця до підписання договору купівлі-продажу. Правочин обома сторонами повністю виконаний: відповідачем були звільнені всі приміщення, передані ключі, він знявся з реєстрації за вказаною адресою. Ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін по правочину не заявляв. Починаючи з 03 вересня 2002 року позивач зареєстрований у вказаному будинку та використовує його для проживання по теперішній час, а також регулярно оплачує комунальні послуги та утримує будинок в належному санітарно-технічному стані. На час укладення договору ні позивач, ні продавець не знали, що правочин, у відповідності до ст. 47 ЦК України (1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час також був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст.15 якого правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають. При вчиненні правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, обидві сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме купівлі-продажу будинку і надвірних господарських споруд, правочин був реальним і вчинений у формі, дозволеній чинним законодавством України в 1998 році. З метою реєстрації свого права власності на придбаний будинок позивач у листопаді 2021 року звернувся до державного реєстратора, однак отримав рішення № 61874138 від 26.11.2021 року про відмову у державній реєстрації права саме з причини невідповідності договору купівлі-продажу вимогам чинного законодавства. З метою приведення договору купівлі-продажу у відповідність до вимог чинного законодавства та його нотаріального посвідчення позивач намагався розшукати продавця, однак 17 грудня 2021 року отримав інформацію від органу ДРАЦС про смерть ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_2 , у зв`язку з чим нотаріальне посвідчення договору є неможливим.
Ухвалою судді від 14 листопада 2022 року відкрито спрощене позовне провадження у справі та призначено справу до розгляду на 10.02.2022 року.
Позивач ОСОБА_1 та його представник - адвокат Ковальов Д.В. в судове засідання не прибули, 10.02.2022 року Ковальов Д.В. надав суду заяву, в якій просив судове засідання провести без його участі та за відсутністю позивача, на задоволенні позову наполягає, не заперечує проти ухвалення заочного рішення.
Відповідач Приазовська селищна рада Запорізької області в судове засідання уповноваженого представника не направила, про дату, час та місце розгляду справи була повідомлена належним чином, не повідомила суд про причину своєї неявки; відзив на позов не надала.
З метою дотримання права позивача на доступ до правосуддя, суд вважає можливим провести заочний розгляд справи без участі відповідача, на підставі ст. 280 ЦПК України за наявними у справі доказами.
Відповідно до ст.247 ЦПК України у зв`язку з неявкою сторін, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Дослідивши зібрані у справі докази у їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню виходячи з такого.
Судом встановлено, що згідно з договором купівлі-продажу, укладеним на Мелітопольській міській біржі нерухомості 05 березня 1998 року та зареєстрованого за №0112/1514, ОСОБА_1 купив у ОСОБА_2 (на російській мові « ОСОБА_4 ») домоволодіння під АДРЕСА_1 .
Відповідно до копії паспорту позивача, його місце проживання зареєстроване в буд. АДРЕСА_1 з 03.09.2002 року.
У відповідності до технічного паспорту на будинок, виготовленого на замовлення ОСОБА_1 комунальним підприємством «Нерухомість-П» Приазовської селищної ради 11.03.2021 року, до складу домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 , входять: А-1 - житловий будинок, Б-1 - літня кухня, Г-1 - сарай, Д-1 - гараж, В - вбиральня, № 1 - огорожа.
Згідно інформаційної довідки з реєстраційних справ, реєстрових книг, виданої КП «Нерухомість-П» 16.03.2021 року за №74 станом на 01.01.2013 року право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_2 згідно свідоцтва про право на спадщину №972 від 31.11.1975 року. Згідно довідки поточної інвентаризації внесено до технічного паспорту Б-1 літня кухня дерев`яна без фундаменту, Г-1 сарай з черепашника без фундаменту, Д-1 гараж металевий без фундаменту - не є самочинним згідно постанови КМУ №406 від 07.06.2017 року. Інвентаризаційна вартість нерухомого майна становить - 189352 грн.
З витягу з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва реєстраційний номер - ТІ01:7360-0633-0620-5474, вбачається, що право власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 зареєстроване на підставі свідоцтва про право на спадщину № 972 від 31.11.1975 року.
З метою реєстрації свого права власності на придбаний будинок ОСОБА_1 звернувся до державного реєстратора, однак йому було відмовлено у державній реєстрації, оскільки подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. Вищевказане підтверджується копією рішення державного реєстратора Тодорової О.В. про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень №61874138 від 26.11.2021 року.
У відповідності до інформації, наданої Приазовським відділом державної реєстрації актів цивільного стану у Мелітопольському районі Запорізької області Південно-Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Дніпро) за №760/21.9-96 від 17.12.2021 року ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , померла ІНФОРМАЦІЯ_3 . Актовий запис про смерть № 222 від 10.12.2004 року складений виконавчим комітетом Узинської міської ради Білоцерківського району Київської області.
Згідно зі ст. 55 Конституції України, права і свободи людини і громадянина захищаються судом.
У відповідності до ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 року регламентовано, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Вказаний договір купівлі-продажу був вчинений 05.03.1998 року, тобто під час дії ЦК УРСР 1963 року, який на той час регулював купівлю-продаж майна.
Відповідно до ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р., п.62 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом МЮУ від 03.03.2004 р. за № 20/5, підставою для державної реєстрації, що посвідчує виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, та підтвердженням такого права (правовстановлюючим документом), є в тому числі договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»: біржовою операцією визнається угода, якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладенню з моменту її реєстрації на біржі.
Згідно ст. 47 ЦК УРСР від 18.07.1963 року № 1540-VI (який був чинний на момент виникнення правовідносин) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках зазначених в законі. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Стаття 128 цього ж кодексу передбачала, що право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором.
Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Відповідно до ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
В силу ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
Відповідно до ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Статтею 650 ЦК України визначено, що особливості укладення договорів на біржах встановлюються відповідними актами цивільного законодавства.
Таким чином, суд приймає до уваги, що на час укладення сторонами договору купівлі-продажу на біржі, законодавство не передбачало обов`язкової державної реєстрації як самого правочину, так і права власності. Законодавство дозволяло укладати договори купівлі-продажу на біржі стосовно нерухомого майна.
Крім того, законодавство неоднозначно регулювало питання обов`язковості нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу будинку, укладеного на біржі. Так, з одного боку, у статті 15 Закону України «Про товарну біржу» було передбачено відсутність необхідності нотаріального посвідчення договору, укладеного на біржі, а з іншого боку, у статті 227 ЦК УРСР було вказано про обов`язкове нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу будинку.
З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», є підстави для визнання договору купівлі-продажу від 05.03.1998 року, оформленого на Мелітопольській міській біржі нерухомості, дійсним.
Беручи до уваги зміни у законодавстві, які стались після укладення сторонами договору, в частині державної реєстрації права власності та вимог до договору купівлі-продажу будинку, позивач позбавлений можливості зареєструвати договір, укладений на біржі. Оскільки, право власності позивача на спірний житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами виникло на не заборонених законом підставах, і на даний час позивач позбавлений можливості зареєструвати право власності, суд вважає, що позов підлягає задоволенню у повному обсязі.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст.10,11,12, 200, 258,259,263-265,280-282 ЦПК України, ст.ст.209,220,650,657 ЦК України, ст.ст.47, 227 ЦК УРСР в редакції 1963 року, ст.15 ЗУ «Про товарну біржу», суд -
позов ОСОБА_1 , представник позивача - адвокат Ковальов Дмитро Валерійович, до Приазовської селищної ради Запорізької області, про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на житловий будинок- задовольнити повністю.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 05 березня 1998 року на Мелітопольській міській біржі нерухомості між ОСОБА_2 в якості продавця та ОСОБА_1 в якості покупця, зареєстрований за № 0112/1514.
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрований: АДРЕСА_1 ) право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , з господарськими спорудами, що в цілому складається з: А-1 - житловий будинок, Б-1 - літня кухня, Г-1 - сарай, Д-1 - гараж, В - вбиральня, № 1 - огорожа.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Запорізького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, протягом тридцяти днів з дня його складення.

Рішення складене 10.02.2022 р.

Суддя Є.В. Діденко