Справа № 491/470/19
Провадження № 2/507/43/2022
Номер рядка звіту 22
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"23" червня 2022 р. смт. Любашівка
Любашівський районний суд Одеської області у складі:
головуючого судді- Вужиловського О.В.,
за участю секретаря судового засідання - Вододюка В.В.,
представника позивача - адвоката Гук В.С.,
представника відповідачів - адвоката Вєлєва І.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Любашівка Одеської області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгросоюз ЛТД» до ОСОБА_1 , Селянського (фермерського) господарства Задум про визнання додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі укладеною та визнання недійсним договору оренди землі від 02.08.2019 року,
Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача.
Договір оренди землі був зареєстрований у Ананьївському райвідділі Одеської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 03.02.2009 року.
Додатковою угодою пункт 8 договору оренди викладено в наступній редакції: «Договір укладено на строк до 31.12.2018р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 10 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».
Додатковою угодою було також збільшено розмір орендної плати до 2% від вартості земельної ділянки - 602,73 грн. на рік.
23.11.2017 р. за ДП «Украгросоюз» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди від 27.09.2007 р. та додаткової угоди, номер запису 23653009, строк дії права оренди до 31.12.2018 р.
30.11.2018 р. позивач направив ОСОБА_2 лист-повідомлення №150 від 28.11.2018 р. про поновлення договору оренди земельної ділянки від 27.09.2007 р. з проектом додаткової угоди.
Проте ОСОБА_2 відмовляється від продовження орендних правовідносин без обґрунтування підстав, хоча позивач в повній мірі вионував умови договору (сплачував своєчасно і повністю орендну плату), чим порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди, та уклала договір оренди земельної ділянки з іншою особою селянським (фермерським) господарством «Задум».
Позивач просить суд на підставі ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди від 26.09.2007 р. у запропонованій позивачем редакції.
В судовому засіданні представник позивача адвокат Гук В.С. надав аналогічні пояснення та просив позов задовольнити в повному обсязі.
Представник відповідачів адвокат Вєлєв І.І. позов не визнав, надав відзив на позовну заяву, в зазначив, що позивач неналежним чином виконував обовязки по договору в частині сплати орендної плати і фактично з 2016 року земельною ділянкою ОСОБА_2 користувалось СФГ «Задум» та сплачувало їй кошти за користування землею. Лист пропозицію про поновлення договору оренди землі ОСОБА_3 не отримувала.
Оскільки сторони не досягли згоди щодо поновлення договору оренди та додаткова угода до договору не була укладена сторонами, то переважне право орендаря, передбачене частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» припинилось, договір оренди припинив свою дію, в зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Так як земельною ділянкою ОСОБА_1 з 2016 року користувалось СФГ «Задум», сплачувало їй кошти за користування, строк дії договору оренди з позивачем закінчився, нового договору мід сторонами укладено не було, то ОСОБА_1 і уклала договір оренди належної їй земельної ділянки із Селянським (фермерським) господарством «Задум».
На момент укладення оспорюваного договору від 02.08.2019 р. з СФГ «Задум», ТОВ «Украгросоюз ЛТД» вже не було землекористувачем належної ОСОБА_4 земельної ділянки, договір оренди від 27.09.2007 р. припинив свою дію у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено, а переважне право ТОВ «Украгросоюз ЛТД» на укладення договору оренди припинилося. В судовому засіданні представник позивача надав аналогічні пояснення та прови відмовити з задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Процесуальні дії у справі.
Ухвалою судді Любашівського районного суду Одеської області Вужилоського О.В. від 11 листопада 2021 року цивільну справу прийнято до провадження та призначено підготовче судове засідання на 29 листопада 2021 року після передачі даної справи з Ананьївського районного суду Одеської області.
Ухвалою від 29 листопада 2019 року закрито підготовче судове засідання, та призначено справу до судового розгляду. Судові засідання відкладалися за клопотанням сторін, з поважних причин.
Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин.
Договір оренди землі був зареєстрований у Ананьївському райвідділі Одеської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 03.02.2009 року.
30.11.2018 р. позивач надіслав ОСОБА_2 лист-повідомлення №150 від 28.11.2018 р. про поновлення договору оренди земельної ділянки від 27.09.2007 р. з проектом додаткової угоди (т.1 а.с. 11-16).
11.02.2019 р. позивач надіслав ОСОБА_2 лист №19 від 11.02.2019 р. про автоматичне поновлення договору оренди земельної ділянки від 27.09.2007 р. з проектом додаткової угоди (т.1 а.с. 17-19).
З інформаційної довідки від 16.06.2020 року видно, що 28.01.2020 року було зареєстровано право оренди Селянського (фермерського) господарства «Задум» земельної ділянки, що належить ОСОБА_1 на підставі договору оренди землі від 02.08.2019 року, номер запису 35278183 від 28.01.2020 року (т.1 а.с. 224).
Спір у справі виник у зв`язку із тим, що на думку позивача наявні всі умови для поновлення терміну дії Договору оренди на новий строк на підставі ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а також є підстави для визнання недійсним договору оренди землі від 02 серпня 2019 року , укладеного між ОСОБА_5 .
Мотиви, з яких виходить суд та застосування норм права.
Вислухавши сторони, дослідивши докази, надані сторонами, суд приходить до слідуючого.
Відповідно до ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи.
Відповідно до ст. 81 КПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Договір оренди земельної ділянки від 27 вересня 2007 року, укладений між Дочірнім підприємством «Украгаросоюз» та ОСОБА_1 з урахуванням Додаткової угоди від 10 липня 2008 року закінчувався 31.12.2018 року, що обумовлено сторонами.
Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі».
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону,узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами другою-п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).
Стаття 33 Закону «Про оренду землі» фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов`язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.
Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.
Разом із тим, докази, які б безспірно підтверджували, що ОСОБА_1 отримала від позивача додаткову угоду, суду не надано. Суду надано список згрупованих відправлень, однак доказів вручення листа ОСОБА_1 позивачем не надано (т.1 а.с.16).
Відповідно до правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 25 лютого 2015 року в справі № 6-10 цс15, від 17 грудня 2014 року в справі № 6-143цс14, під письмовим повідомленням слід розуміти не тільки направлення відповідного листа-повідомлення орендодавцю, а й отримання ним даного листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, оскільки за загальним змістом термін «повідомлення» включає в себе не тільки направлення відомостей, з якими особа має бути обізнаною, а й отримання цією особою зазначених відомостей.
Отже, позивачем не було надано доказів щодо направлення листа-повідомлення з проектом додаткової угоди за договором оренди землі, що є його процесуальним обов`язком згідно ст. 81 ЦПК України.
Крім того, позивачем не доведено належного виконання умов договору оренди землі від 27.09.2007 року, що є однією з умов виникнення переважного права на поновлення договору оренди землі. Так, позивачем надано лише видатковий касовий ордер від 21.11.2016 року про сплату орендної плати ОСОБА_1 . Належних і допустимих доказів спати орендної плати за 2017 рік та 2018 рік суду не надано. Суд не може прийняти як доказ сплати орендної плати ОСОБА_1 за 2017 рік податковий розрахунок за 2 квартал 2017 року, в якому зазначений нарахований дохід
ОСОБА_1 та сплачений податок, так як даних розрахунок є податковою звітністю і жодним чином не підтверджує отримання ОСОБА_1 орендної плати, а саме грошових коштів. Також суд не може прийняти до уваги як доказ сплати орендної плати за 2018 рік ОСОБА_1 список 5280 згрупованих поштових переказів, так як в зазначеному списку не зазначено імені та по батькові осіб, не зазначено призначення переказів, а також вказаний список не підтверджує отримання коштів ОСОБА_1 , а є повідомлення Укрпошти про невручення переказу ОСОБА_1 без зазначення причин (т.1 а.с. 20-25).
Також позивачем не доведено, що станом на дату закінчення строку договору він користувався земельною ділянкою ОСОБА_1 . Відомості про наявність земельних ділянок, лист про намір використовувати земельні ділянки, в тому числі і земельну ділянку ОСОБА_1 , обліковий лист тракториста, складені самим позивачем, об`єктивно не підтверджують використання ним земельної ділянки ОСОБА_1 (т.1 а.с. 27-41).
Таким чином, направлення позивачем пропозиції про продовження відносин оренди, яке відповідач ОСОБА_1 не отримала, неналежне виконання договірних зобов`язань в частині сплати орендної плати, фактичне використання земельної ділянки на момент закінчення договору оренди земельної ділянки іншою особою (СФГ «Задум») свідчить про відсутність правових підстав для поновлення орендних відносин між сторонами.
Враховуючи вищезазначене, в задоволенні позовних вимог щодо визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, слід відмовити.
Також, суд приходить до висновку і про відсутність правових підстав для визнання недійсними договору оренди земельної ділянки від 02 серпня 2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та Селянським (фермерським) господарством «Задум», і скасування рішення про його державну реєстрацію з огляду на наступне.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього кодексу.
Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно з частиною першою статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина четверта статті 124 ЗК України).
Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (статті 20 Закону України «Про оренду землі»)
Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» у вказаній редакції).
Враховуючи, що договір оренди земельної ділянки від 02 серпня 2019 року, що укладений між ОСОБА_1 та Селянським (фермерським) господарством «Задум», набув чинності після його державної реєстрації (номер запису 35278183 від 28.01.2020 року), у той час як строк дії укладеного між ОСОБА_1 та ДП «Украгросоюз» договору оренди земельної ділянки закінчився 31 грудня 2018 року, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для визнання оскаржуваного договору недійсними.
Факт укладення договору оренди землі, за встановленими судом фактичних обставин справи, на взаємовідносини між ТОВ (правонаступник ДП «Украагросоюз») та ОСОБА_1 не впливають.
Таким чином, позовні вимоги ТОВ «Украгросоюз ЛТД» є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 81, 263-268 ЦПК України, суд,
В задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Украгросоюз ЛТД» до ОСОБА_1 , Селянського (фермерського) господарства Задум про визнання додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі від 27 вересня 2007 року укладеною та визнання недійсним договору оренди землі від 02.08.2019 року - відмовити повністю.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Одеського апеляційного суду через Любашівський районний суд Одеської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Суддя: О.В. Вужиловський

Повний текст рішення виготовлено о 13 годині 24 червня 2022 року.