Ширяївський районний суд Одеської області
07.02.2022 Справа №: 518/1616/19 Провадження № 2/518/13/2022
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.02.2022 року смт. Ширяєве

Ширяївський районний суд Одеської області у складі:

головуючого - судді Алексєєвої О.В.,

при секретарі Надир І.Л.,

за участі представника відповідача Шевчук О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області до ОСОБА_1 про зміну умов договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

13 грудня 2019 року Ширяївська селищна рада Ширяївського району Одеської області звернулась до Ширяївського районного суду Одеської області з позовом до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 29.12.2011 між Ширяївською районною державною адміністрацією Одеської області та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі та передано відповідачу в довгострокове користування на 49 років земельну ділянку площею 73,00 га для ведення фермерського господарства, яка розташована на території Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області (за межами населеного пункту). Договір оренди землі від 29.12.2011 зареєстровано у відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області від 19.04.2012 за №00777.

Позивач зазначає, що 22.05.2015 між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду №19/15 до договору оренди землі від 29.12.2011, якою, зокрема у п.5 розділу «Об`єкт оренди» Договору оренди землі від 29 грудня 2011 року внесено зміни щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером :01:006:0308 та визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки у розмірі 1357352,00 грн. на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого Відділом Держземагенства у Ширяївському районі Одеської області від 21.05.2015 №19-1528-0.1-1932/2-15. Також вказаною додатковою угодою, змінено розмір орендної плати та визначено його у розмірі 4 відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2015 року, що становить 54294, 12 грн. за 1 (один) рік та складає 4524,51 грн. за один місяць. Відповідно до п.12 Договору оренди землі від 29 грудня 2011 року із змінами, внесеними Додатковою угодою №19/15 від 22.05.2015, відповідач погодився з тим, що перегляд розміру орендної плати допускається також за згодою сторін у разі набрання чинності нової нормативної грошової оцінки об`єкта оренди та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

У позовній заяві вказано, що на підставі Акта приймання-передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення із державної власності у комунальну власність від 22.12.2018, Головне управління Держгеокадастру в Одеській області передало із державної власності, а Ширяївська селищна рада Ширяївського району Одеської області прийняла у комунальну власність Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області, зокрема земельну ділянку з кадастровим номером :01:006:0308 площею 73,0000 га, цільове призначення - для ведення фермерського господарства, на яку за Ширяївською селищною радою Ширяївського району Одеської області зареєстровано право власності у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Як вказує позивач, відповідно до Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 73,000 га, кадастровий номер :01:006:0308, від 03 травня 2019 року № 597/0/219-19, виданого Відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області, нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки становить 2196496,15 грн.

У позовній заяві також зазначено, що рішенням XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року №987-І (зі змінами, внесеними рішенням XXVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради від 12.04.2019 року №1549-І) розмір орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів складає 8% від нормативної грошової оцінки.

За твердженням позивача, на неодноразові усні звернення щодо укладання додаткової угоди до договору оренди землі від 29.12.2011 відповідач не реагує та ухиляється.

У позові зазначено, що на виконання рішення XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року №987-І (зі змінами внесеними рішенням XXVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради від 12.04.2019 №1549-І), відповідачу 06.08.2019 рекомендованим поштовим відправленням з описом вкладення направлено у двох примірниках додаткову угоду №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 до договору оренди землі від 29.12.2011, копію Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 73,000 га, кадастровий номер: :01:006:0308, від 03 травня 2019 року № 597/0/219-19, виданого Відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області, копію рішення XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І, копію рішення XXVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про внесення змін до рішення XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І`від 12.04.2019 №1549-І, копію Положення про оподаткування платою за землю (додаток 3 до рішення XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І).

За твердженням позивача, відповідач отримав зазначене поштове відправлення 08.08.2019., а 06.09.2019 від останнього надійшов лист від 03.09.2019, яким повідомлено Ширяївську селищну раду Ширяївського району Одеської області про відсутність правових підстав для підписання додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 до договору оренди землі від 29.12.2011.

Позивач вказує, що 20.11.2019 відповідачу направлено рекомендованим поштовим відправленням з описом вкладення лист вих.№2961, яким роз`яснено правові підстави щодо внесення змін до договору оренди землі від 29.12.2011 року і укладення додаткової угоди та втретє запропоновано підписати додаткову угоду №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019, проте, відповідач не надав відповідь на вказаний лист та по теперішній час не надіслав Ширяївській селищній раді підписаний примірник додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019.

На переконання позивача, відповідач ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 29.12.2011 року і разом з тим не порушує питання про його припинення чи розірвання, а продовжує використовувати орендовану земельну ділянку.

З урахуванням наведеного у позовній заяві, Ширяївська селищна рада Ширяївського району Одеської області просить внести зміни до договору оренди землі від 29.11.2011, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777, а саме:

- викласти пункт 5 розділу «Об`єкт оренди» у наступній редакції:

«5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер - :01:006:0308 становить 2196496,15 грн.(два мільйони сто дев`яносто шість тисяч чотириста дев`яносто шість гривень 15 копійок) згідно з витягом її технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 03.05.2019 року №597/0/219-19»;

- викласти розділ «Орендна плата» у наступній редакції:

«9.Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Ширяївської селищної ради в УДКСУ у Ширяївському районі Одеської області у розмірі 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2019 року, а саме 175719,72 грн. (сто сімдесят п`ять тисяч сімсот дев`ятнадцять гривень 72 копійки) за 1 (один) рік, що складає 14643,31 грн. (чотирнадцять тисяч шістсот сорок три гривні 31 копійку) за один місяць, - з дня отримання ОСОБА_1 додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 до договору оренди землі від 29.11.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777, тобто 08.08.2019 року.

Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою встановлено рішенням ХVІІ сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І (зі змінами відповідно рішення від 12.04.2019 року №1549-І).»;

- стягнути з ОСОБА_1 орендну плату за період з 08.08.2019 року - з дня отримання додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 до договору оренди землі від 29.11.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777, у сумі 14643,31 грн. (чотирнадцять тисяч шістсот сорок три гривні 31 копійку) за один місяць, до дня ухвалення судового рішення.

В обґрунтування позовних вимог, позивач послався на норми п.34,35 ч.1 ст. 25, ст.73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст. 632, 651 Цивільного кодексу України, ст. 15, ч.1,2 ст.21 Закону України «Про оренду землі», ст.288, 289 Податкового кодексу України, ст.188 Господарського кодексу України.

У зв`язку з відсутністю необхідної кількості суддів для розподілу справи, 17.12.2019 не відбулось призначення справи №518/1616/19, що підтверджується протоколом про неможливість автоматичного розподілу судової справи між суддями від 17.12.2019.

Відповідно до Протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу №518/1616/19 передано на розгляд судді Алексєєвій О.В.

Ухвалою Ширяївського районного суду Одеської області від 10.04.2020 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 14.05.2020 та встановлено сторонам строки для подання заяв по суті.

13 травня 2020 року до Ширяївського районного суду Одеської області надійшов відзив ОСОБА_1 , в якому відповідач заперечив проти позовних вимог з таких підстав.

Так, у відзиві відповідач, зокрема вказує, що відповідно до Договору оренди землі від 29.11.2011, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі 19.04.2012 року за №00777, він є орендарем земельної ділянки загальною площею 73,00 га ріллі, що розташована на території Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області (за межами населеного пункту), кадастровий номер :01:006:0308.

Відповідач зазначає, що відповідно до п.9 Договору оренди землі, в редакції Додаткової угоди № 19/15 до Договору оренди землі від 22.05.2015 р., орендна плата складає 4 (чотири) відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а за умовами п.12 Договору оренди землі перегляд розмір орендної плати допускається за згодою сторін: у разі набрання чинності нової грошової оцінки об`єкта оренди; зміни умов господарювання, передбачених законом; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Відповідно до п.13 Договору оренди землі, результати перегляду орендної плати оформлюються сторонами у вигляді додаткової угоди до договору оренди землі.

Відповідач акцентує увагу на тому, що сторонами Договору оренди землі встановлено розмір відсотків - 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та визначено орендну плату за землю в розмірі 54294,12 грн. за один рік, що складає 4524,51 грн. за один місяць (п.9 Договору оренди землі), а позивач, на переконання відповідача, Додатковою угодою №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 запропонував змінити не розмір орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі, а саме розмір відсотків, збільшивши його вдвічі.

На думку відповідача, зміна умови зобов`язання та умов Договору оренди землі в односторонньому порядку суперечить вимогам законодавства.

В обґрунтування своїх доводів, відповідач послався на ст. 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі», ст. 288, 289 Податкового кодексу України, ст. 526, 629, 651 Цивільного кодексу України.

За твердженням відповідача, обґрунтування вимоги позивача про збільшення відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки Рішенням ХХVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради № 1549-І від 12.04.2019, яким внесено зміни у підпункт 6.2. пункту 6 розділу «Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності» додатку 3, є хибним.

Так, на думку відповідача, зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом, а, виходячи зі змісту статей 632, 651 ЦК та статті 30 Закону України «Про оренду землі», зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

У відзиві вказано, що підстави перегляду орендної плати наведені в п.12 Договору оренди землі, серед яких відсутня така підстава, як прийняття позивачем рішення про встановлення нових розмірів відсотків для визначення орендної плати.

На переконання відповідача, законодавчо визначені умови для зміни договору оренди землі відсутні.

На підтвердження зазначеної у відзиві правової позиції, відповідач послався на постанову Верховного Суду від 16.04.2018 у справі №910/7905/17.

Відповідач також вважає, що вимога позивача про стягнення з ОСОБА_1 орендної плати за період з 08.08.2019 року - з дня отримання додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 до дня ухвалення судового рішення, не ґрунтується на нормах закону, оскільки ч.3 ст.653 ЦК України передбачено, що у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

На переконання відповідача, позивач не обґрунтував позовні вимоги та не вказав законних підстав збільшення відсотків з 4% до 8% для визначення орендної плати за землю.

28 травня 2020 року до Ширяївського районного суду Одеської області надійшла відповідь на відзив від позивача.

У відповіді на відзив позивач вказує, що у відзиві відповідач не спростував твердження та аргументи позивача стосовно суті позовних вимог, а в більшості випадках, з посиланням на статті Цивільного кодексу України, Податкового кодексу України погодився з ними.

З посиланням на норми п.288.5 ст.288 Податкового кодексу України, ст.15 Закону України «Про оренду землі», позивач вважає, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

На переконання позивача, оскільки плату за землю віднесено до місцевих податків і зборів, органи місцевого самоврядування, на виконання вимог чинного законодавства, повинні прийняти рішення про встановлення податку на майно в частині плати за землю і, зокрема визначити ставки земельного податку та перелік пільг зі сплати податку

Так, позивач вказує, що розмір орендної плати за користування земельною ділянкою встановлено рішення XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І (із змінами внесеними рішенням XXVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради від 12.04.2019 року №1549-І) «підпункт 6.2. Орендна плата за землі сільськогосподарського призначення: «6.2.3.земельні ділянки сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів 8% від нормативної грошової оцінки», які є чинними і обов`язковими до виконання.

Позивач вважає, що протирічать чинному законодавству України твердження відповідача про те, що у випадку відсутності згоди відповідача, у суду відсутні підстави для встановлення орендної плати вище погодженого сторонами розміру орендної плати.

В обґрунтування правової позиції, позивач послався на рішення Господарського суду Одеської області від 03.07.2018 у справі №916/702/18 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.12.2018 у цій же справі.

Ухвалою суду від 28.08.2020 Ширяївський районний суд Одеської області закрив підготовче провадження у цивільній справі №518/1616/19 за позовом Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області до ОСОБА_1 про зміну умов договору оренди землі та призначено справу до розгляду по суті у відкритому судовому засіданні на 28 вересня 2020 року.

Ухвалою від 15.10.2020 Ширяївський районний суд Одеської області зупинив провадження у справі №518/1616/19 за позовом Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області до ОСОБА_1 про зміну умов договору оренди землі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи №635/4233/19.

09.11.2021 по справі №635/4233/19 Великою Палатою Верховного Суду винесено постанову, а 30.11.2021 дану постанову оприлюднено.

Ухвалою від 08.12.2021 Ширяївський районний суд Одеської області поновив провадження у справі №518/1616/19 за позовом Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області до ОСОБА_1 про зміну умов договору оренди землі, призначив судове засідання на 20 січня 2022 року.

У судове засідання 07.02.2022 представник позивача не з`явився, надав письмову заяву про виправлення описки в позовній заяві та письмові пояснення по справі, а також заяву про розгляд справи за її відсутності на підставі наявних матеріалів, позовні вимоги підтримує.

Судом не прийнято до розгляду заяву про виправлення описки у позовній заяві, оскільки фактично вказана заява є заявою про зміну позовних вимог, поданою на стадії судового розгляду справи, та щодо подання якої позивачем не дотримано вимог ч. 5 статті 49 ЦПК України.

Відповідач та його представник заперечували проти задоволення позову з підстав, що викладені у відзиві на позовну заяву. Крім того, зазначила, що позивачем не доведено, що вказаний розмір нормативної грошової оцінки не є проіндексованою зміненою оцінкою. Також, вказала, що зміни до договору оренди землі можуть бути внесені лише на підставі рішення органу місцевого самоврядування стосовно конкретного договору, якого винесено не було.

Вислухавши представників сторін, дослідивши письмові докази, наявні в справі, надавши їм оцінку в сукупності, суд встановив такі обставини.

29 грудня 2011 року між Ширяївською районною державною адміністрацією Одеської області (Орендодавець) та ОСОБА_1 (Орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 73,00 га, в тому числі 73,00 га ріллі, яка розташована на території Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області (за межами населеного пункту). Вказана земельна ділянка передана Орендарю за Актом приймання-передачі від 29.12.2011.

Договір оренди землі від 29.12.2011 року (надалі - Договір оренди землі) зареєстровано у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області від 19.04.2012 року за №00777.

Відповідно до п.8 Договору оренди землі, строк дії договору становить 49 років.

Як зазначено у п.5 Договору оренди землі, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 618879,10 грн.

Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою встановлений у п.9 Договору оренди землі, відповідно до якого орендна плата за користування земельною ділянкою складає 18567,00 грн., а згідно з п.11 Договору оренди землі, орендна плата вноситься щомісячно.

За умовами п.13 Договору оренди землі, розмір орендної плати переглядається один раз на три роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документально; в інших випадках, передбачених законом.

З 01.01.2013 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної і комунальної власності» №5245-VI, яким внесено зміни до Земельного кодексу України, зокрема до ст.122 Земельного кодексу України.

У відповідності до прийнятих змін, Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державного власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб (ч.4 ст.122 ЗК України).

Отже, з 01.01.2013 повноваження щодо передання земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у користування передані до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру та її територіальних органів (далі - Держгеокадастр).

22 травня 2015 року між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ОСОБА_1 укладено Додаткову угоду №19/15 до Договору оренди землі від 29.12.2011 (зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області від 19.04.2012 року за №00777) (далі - Додаткова угода №19/15 від 22.05.2015).

Так, відповідно до Додаткової угоди №19/15 від 22.05.2015, до договору оренди землі від 29.12.2011 року, об`єктом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення державної власності, надана для ведення фермерського господарства, що розташована на території Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області (за межами населеного пункту), кадастровий номер - :01:006:0308, внесено такі зміни: викладено п.5 «Об`єкт оренди» та розділ «Орендна плата» у нових редакціях.

Відповідно до п.5 «Об`єкт оренди» Договору оренди землі, у редакції Додаткової угоди №19/15 від 22.05.2015, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер -:01:006:0308 становить 1357352,00 грн. (один мільйон триста п`ятдесят сім тисяч триста п`ятдесят дві гривні 00 копійок) згідно із витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого Відділом Держземагенства у Ширяївському районі Одеської області від 21.05.2015 №19-1528-0.1-1932/2-15.

Згідно з пунктами 9-12 розділу «Орендна плата» Договору оренди землі, у редакції Додаткової угоди №19/15 від 22.05.2015:

- орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4 (чотири)% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2015 року і становить 54294,12 грн.(п`ятдесят чотири тисячі двісті дев`яносто чотири гривні 12 копійок) за 1 (один) рік, що складає 4524,51 грн.(чотири тисячі п`ятсот двадцять чотири гривні 51 копійка) за один місяць;

- орендна плата, визначена пунктом 9 цього договору, без внесення змін до договору індексується станом на 1 січня наступного року, виходячи із індексу споживчих цін за повний минулий календарний рік на коефіцієнт індексації Кі, що визначається за формулою, визначеною статтею 289 Податкового кодексу України;

- орендна плата вноситься орендарем не пізніше 28-го числа кожного місяця, наступного за звітним, у розмірі встановленому пунктом 9 договору, за кожен місяць;

- перегляд розміру орендної плати допускається також за згодою сторін, зокрема у разі набрання чинності нової грошової оцінки об`єкта оренди; зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено висновками або іншими документами компетентних органів державної влади; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Розпорядженням Кабінету Міністрів України від 31.01.2018 року №60-р. «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об`єднаних територіальних громад» передбачено формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в межах, визначених перспективним планом формування території громад, шляхом проведення інвентаризації земель сільськогосподарського призначення державної власності з подальшою передачею зазначених земельних ділянок у комунальну власність відповідних об`єднаних територіальних громад згідно із статтею 117 Земельного кодексу України.

Згідно з Актом приймання-передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення із державної власності у комунальну власність від 22.12.2018, Головне управління Держгеокадастру в Одеській області згідно з наказом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 21.12.2018 року №15-7960/13-18-СГ, передало із державної власності, а Ширяївська селищна рада Ширяївського району Одеської області прийняла у комунальну власність Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області земельні ділянки згідно з додатком в якому за порядковим номером 45 значиться земельна ділянка з кадастровим номером :01:006:0308 площею 73,0000 га, цільове призначення-для ведення фермерського господарства.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексовий номер №153300406 від 21.01.2019 року, 21.01.2019 державним реєстратором Ширяївської районної державної адміністрації прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку з кадастровим номером :01:006:0308, площею 73 га за Ширяївською селищною радою Ширяївського району Одеської області.

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 03 травня 2019 року № 597/0/219-19, виданого Відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 73,00 га з кадастровим номером :01:006:0308, цільове призначення якої А.01.02 «Для ведення фермерського господарства», становить 2196496,15 грн. (два мільйони сто дев`яносто шість тисяч чотириста дев`яносто шість гривень 15 копійок).

Рішенням XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І (зі змінами, внесеними рішенням XXVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради від 12.04.2019 року №1549-І), встановлено орендну плату за землі сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки.

Судом встановлено, що позивачем підготовлено проект додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 до договору оренди землі від 29.12.2011 року (зареєстрований у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777), яким, зокрема передбачено внесення таких змін до Договору оренди землі від 29.12.2011 року:

- п. 5 розділу «Об`єкт оренди» викладено у новій редакції такого змісту:

«5. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер - :01:006:0308 становить 2196496,15 грн. (два мільйони сто дев`яносто шість тисяч чотириста дев`яносто шість гривень 15 копійок) згідно з витягом із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки, виданого відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 03.05.2019 №597.»;

- розділ «Орендна плата» викладено у новій редакції такого змісту:

«9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Ширяївської селищної ради в УДКСУ у Ширяївському районі Одеської області у розмірі 8 (вісім) % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2019 року, а саме: 175719,72 грн. (сто сімдесят п`ять тисяч сімсот дев`ятнадцять гривень 72 копійки) за 1 (один) рік, що складає 14643,31 грн. (чотирнадцять тисяч шістсот сорок три гривні 31 копійки) за один місяць.

Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою встановлено Рішенням Ширяївської селищної ради від 26.06.2018 року №987-І «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» (зі змінами, внесеними рішенням від 12.04.2019 року №1549-І).

10. Орендна плата, визначена пунктом 9 цього договору, без внесення змін до договору, індексується станом на 1 січня наступного року, виходячи із індексу споживчих цін за повний минулий календарний рік на коефіцієнт індексації Кі, що визначається за формулою визначеною статтею 289 Податкового кодексу України.

11. Орендна плата вноситься орендарем не пізніше 25-го числа кожного місяця, наступного за звітним, у розмірі, встановленому пунктом 9 договору, за кожен місяць.

12.Розгляд орендної плати переглядається раз у 3 роки у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації;

- зміни грошової оцінки землі;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документально;

- в інших випадках передбачених законом.

13. Результати перегляду орендної плати оформляються сторонами у вигляді додаткової угоди до договору оренди землі.

14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла за період, за який нарахована пеня, від суми до сплати, за кожний день прострочення».

06 серпня 2019 року позивачем рекомендованим поштовим відправленням (трек-номер 562) з описом вкладення направлено відповідачу лист за вих.№2011 від 02.08.2019 разом із: двома примірниками додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 до договору оренди землі від 29.12.2011 року (зареєстрований у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777); копією Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 73,000 га з кадастровим номером :01:006:0308 від 03 травня 2019 року № 597/0/219-19, виданого Відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області; копією рішення XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І; копією рішення XXVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про внесення змін до рішення XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І`від 12.04.2019 №1549-1; копією Положення про оподаткування платою за землю (додаток 3 до рішення XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І).

06 вересня 2019 до позивача від відповідача надійшов лист б/н від 03.09.2019, в якому відповідач, зокрема зазначив, що зміна розміру орендної плати за земельну ділянку може відбуватися за згодою сторін з урахуванням зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки та збереженого розміру відсотків (4%), встановленого за домовленістю сторін в п.9 Договору оренди землі, а також повідомив, що правові підстави для підписання Додаткової угоди № І/б-н-19.12.2011/4 до Договору оренди землі від 29.11.2011 року в редакції, запропонованій Ширяївською селищною радою, відсутні.

Разом із листом б/н від 03.09.2019 відповідач надіслав позивачу оригінал додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 у двох примірниках без свого підпису.

20 листопада 2019 року позивач направив відповідачу лист №2961 від 20.11.2019 із роз`ясненнями норм законодавства щодо необхідності укладення додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 та оригіналом додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 у двох примірниках. Лист позивача №2961 від 20.11.2019 отримано відповідачем 26.11.2019. У вказаному листі позивач також зазначив, що відповідач ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі від 29.12.2011 і разом з тим не порушує питання про його припинення чи розірвання, а продовжує використовувати орендовану земельну ділянку. У вказаному листі позивач просить відповідача підписати додаткову угоду №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 року до договору оренди землі від 29.12.2011 року та один примірник надіслати Ширяївській селищній раді.

У зв`язку з тим, що відповідач ухиляється від підписання додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 року до договору оренди землі від 29.12.2011 року, позивач звернувся до суду з даною позовною заявою.

Надаючи оцінку спірним правовідносинам та вирішуючи спір по суті, суд виходить з такого.

Суд зазначає, що позивачем, зокрема заявлено позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни нормативної грошової оціни землі та зміни розміру (ставки) орендної плати.

Вказаний спір стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм ЦК України, що підтверджується як Земельним кодексом України (далі - ЗК України), так і Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV).

Частиною першою статті 3 ЗК України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини дев`ятої статті 93 ЗК України, відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону № 161-XIV, відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У силу статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За приписами статті 648 ЦК України, зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Отже, за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору та урахування обов`язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.

Визначення договору оренди землі містить стаття 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У статті 13 Закону № 161-XIV, вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону № 161-XIV, істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

У частині першій статті 30 Закону № 161-XIV передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша - третя статті 21 Закону № 161-XIV).

Разом з тим, згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України, плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.

Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону № 161-XIV, необхідно враховувати і вимоги ПК України.

За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV), нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України, нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За правилами частини п`ятої статті 5 Закону №1378-IV, нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 1378-IV, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».

Частинами першою, другою статті 20 цього Закону визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Згідно із частиною першою цієї статті технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; протягом місяця з дня надходження технічної документації відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Відповідно до частини третьої цієї статті витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Частиною четвертою вказаної статті врегульовано, що рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.

Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.

Відповідно до пункту 269.1 статті 269 ПК України, платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України, об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Пунктом 271.1 статті 271 ПК України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII ПК України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.

У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220, у якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.

Однак обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Тобто, в Типовому договорі безальтернативно зазначено про обчислення орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності виключно з урахуванням коефіцієнтів індексації, а сторони договору обмежені у визначенні оцінки земельної ділянки обов`язком враховувати вказаний коефіцієнт індексації.

При цьому, в пункті 5 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 (зі змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України № 1724 від 13 грудня 2006 року, № 780 від 03 вересня 2008 року, № 843 від 23 листопада 2016 року, № 890 від 22 листопада 2017 року та № 650 від 22 липня 2020 року), передбачено обов`язкове зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) на дату укладення договору, оскільки вказаний показник як складова орендної плати є істотною умовою договору оренди. Крім того, цей показник обраховується, у свою чергу, з урахуванням певних характеристик земельної ділянки, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213, що має наслідком можливість оспорювання сторонами як дотримання порядку, так і величину такої оцінки.

Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).

У пункті 288.4 статті 288 ПК України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати, у випадку передачі в оренду земель комунальної власності, має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Лише у випадку, передбаченому підпунктом 288.5.3. пункту 288.5 статті 288 ПК України, орендна плата може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, - у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Однак у даному випадку така обставина відсутня.

При цьому, мінімальна ставка орендної плати для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, визначена в розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, а для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки.

Отже, при розгляді даної справи необхідно враховувати як можливість зміни умов договору щодо нормативної грошової оцінки землі, так і розміру ставки орендної плати щодо такої нормативної оцінки.

Суд зазначає, що положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

За змістом статті 13, частини першої статті 15 та статті 18 Закону № 1378-IV, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок, є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Розмір орендної плати, визначений сторонами договору оренди, у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної і комунальної власності, має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

З аналізу нормативно-правових норм ПК України, Закону № 1378-IV, Закону № 161-XIV, суд вважає, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Вказані висновки щодо застосування норм права висловлені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19, які, в силу приписів ч.4 ст.263 ЦПК України, є обов`язковими для врахування судом при розгляді даної справи.

Суд зазначає, що в частинах першій та другій статті 20 Закону № 1378-IV передбачено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (частини третя статті 23 Закону № 1378-IV).

Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності.

Судом встановлено, що розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 73,000 га з кадастровим номером :01:006:0308, цільове призначення якої А.01.02 «Для ведення фермерського господарства», яка перебуває в оренді ОСОБА_1 , станом на 2019 рік, становить 2196496,15 грн. (два мільйони сто дев`яносто шість тисяч чотириста дев`яносто шість гривень 15 копійок), що підтверджується витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 03 травня 2019 року № 597/0/219-19, виданого Відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області.

З урахуванням того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни, суд доходить висновку про наявність підстав для задоволення вимог позивача про внесення змін до пункту 5 договору оренди землі від 29.11.2011, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777, та визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 2196496,15 грн. (два мільйони сто дев`яносто шість тисяч чотириста дев`яносто шість гривень 15 копійок).

Посилання представника відповідача в усних поясненнях на необхідність прийняття рішення органу місцевого самоврядування щодо внесення змін до конкретного договору оренди землі спростовуються правовим висновком ВП ВС, наведеним вище.

Згідно положень ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Твердження представника відповідача щодо того, що позивачем не доведено, що нормативна грошова оцінка є новою, а не зміненою в результаті індексації, не підтверджено жодним доказом. У разі наявності заперечень відповідача щодо дійсності розміру нормативної грошової оцінки він мав би надати суду докази на підтвердження власної позиції, чого зроблено не було.

Щодо позовних вимог про наявність підстав для внесення змін до договору оренди щодо розміру ставки орендної плати у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, суд зазначає таке.

Суд встановив, що відповідно до Додаткової угоди №19/15 від 22.05.2015 до Договору оренди землі від 29.12.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за . №00777, розмір орендної плати за користування земельною ділянкою встановлено на рівні 4 (чотири)% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Рішенням рішення XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І (зі змінами, внесеними рішенням XXVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради від 12.04.2019 року №1549-1), встановлено орендну плату за землі сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки.

Суд зазначає, що за змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Тобто, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.

У пункті 12 договору оренди землі від 29.12.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777, із змінами, внесеними Додатковою угодою №19/15 від 22.05.2015, сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається за згодою сторін, зокрема у разі набрання чинності нової грошової оцінки об`єкта оренди; зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено висновками або іншими документами компетентних органів державної влади; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до пункту 36 Договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

З огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 ПК України та статті 21 Закону № 161-XIV орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

Вказаний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19, який також кореспондується із нормами законодавства.

Так, єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент - Верховна Рада України (стаття 75 Конституції України).

Виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (пункт 1 частини другої статті 92 Конституції України).

У статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з частиною першою статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (далі - Закон № 280/97-ВР), рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

За змістом пункту 34 частини першої статті 26 Закону № 280/97-ВР, виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Підпунктом 1 пункту а) частини першої статті 33 Закону № 280/97-ВР визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, зокрема, щодо підготовки і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів.

До переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у статті 12 ЗК України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження, з огляду на положення статті 288 ПК України, належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні.

Тобто орган місцевого самоврядування має діяти відповідно до закону при вирішенні питань регулювання земельних відносин, у тому числі і щодо встановлення ставки земельного податку, мінімальний та максимальний розмір якого встановлюється у ПК України. А порядок зміни умов договору врегульовано як у законах України, так і в конкретному договорі, укладеному між сторонами спору.

У даному випадку рішення XVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І (зі змінами, внесеними рішенням XXVII сесії І скликання Ширяївської селищної ради від 12.04.2019 року №1549-І), яким встановлено орендну плату за землі сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не є законодавчою зміною орендної плати.

Договором оренди землі від 29.12.2011 року, зареєстрованим у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за . №00777 (із змінами, внесеними Додатковою угодою №19/15 від 22.05.2015) не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 зазначила: «…рішення органу місцевого самоврядування, у даному випадку селищної ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у ПК України.

Такі рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору…»

Крім того, суд зазначає, що визначена в договорі оренди землі від 29.12.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за . №00777 (із змінами, внесеними Додатковою угодою №19/15 від 22.05.2015), ставка орендної плати - 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому правові підстави для внесення змін до договору оренди землі та збільшення ставки орендної плати до 8 % відсутні.

З урахуванням наведеного, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про внесення змін до договору оренди землі від 29 грудня 2011 року щодо визначення орендної плати в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Водночас, суд звертає увагу на те, що позивач просить у прохальній частині викласти розділ «Орендна плата» у наступній редакції:

«9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Ширяївської селищної ради в УДКСУ у Ширяївському районі Одеської області у розмірі 8 (вісім) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2019 року, а саме 175719,72 грн. (сто сімдесят п`ять тисяч сімсот дев`ятнадцять гривень 72 копійки) за 1 (один) рік, що складає 14643,31 грн. (чотирнадцять тисяч шістсот сорок три гривні 31 копійку) за один місяць, - з дня отримання ОСОБА_1 додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 до договору оренди землі від 29.11.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777, тобто 08.08.2019 року.

Розмір орендної плати за користування земельною ділянкою встановлено рішенням ХVІІ сесії І скликання Ширяївської селищної ради «Про встановлення місцевих податків і зборів на 2019 рік» від 26.06.2018 року № 987-І (зі змінами відповідно рішення від 12.04.2019 року №1549-І).».

Водночас, Розділ «Орендна плата» договору зі змінами наразі викладена у наступній редакції Додаткової угоди №19/15 від 22.05.2015:

«9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4 (чотири)% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2015 року і становить 54294,12 грн.(п`ятдесят чотири тисячі двісті дев`яносто чотири гривні 12 копійок) за 1 (один) рік, що складає 4524,51 грн.(чотири тисячі п`ятсот двадцять чотири гривні 51 копійка) за один місяць.

10. Орендна плата, визначена пунктом 9 цього договору, без внесення змін до договору індексується станом на 1 січня наступного року, виходячи із індексу споживчих цін за повний минулий календарний рік на коефіцієнт індексації Кі, що визначається за формулою, визначеною статтею 289 Податкового кодексу України.

11. Орендна плата вноситься орендарем не пізніше 28-го числа кожного місяця, наступного за звітним, у розмірі встановленому пунктом 9 договору, за кожен місяць.

12. Перегляд розміру орендної плати допускається також за згодою сторін, зокрема:

- у разі набрання чинності нової грошової оцінки об`єкта оренди;

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено висновками або іншими документами компетентних органів державної влади;

- в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

13. Результати перегляду орендної плати оформляються сторонами у вигляді додаткової угоди до договору оренди землі.

14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла за період, за який нарахована пеня, від суми до сплати, за кожний день прострочення».

Разом з цим, суд зазначає, що діючий пункт 9 розділу «Орендна плата» договору оренди від 29.12.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за . №00777 (із змінами, внесеними Додатковою угодою №19/15 від 22.05.2015), містить числове визначення розміру орендної плати, виходячи з відсоткового співвідношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Отже, зважаючи на зміну розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з метою узгодження між собою змісту пункту 5 розділу «Об`єкт оренди», в якому зазначається нормативна грошова оцінка земельної ділянки, та змісту пункту 9 розділу «Орендна плата» договору оренди земельної ділянки від 29.12.2011 року, в якому міститься числове визначення орендної плати, суд вважає за необхідне внести зміни до пункту 9 розділу «Орендна плата» договору оренди землі від 29 грудня 2011 року в частині визначення розміру орендної плати, виходячи з 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (2196496,15 грн.), що становитиме 87859,85 грн. (вісімдесят сім тисяч вісімсот п`ятдесят дев`ять гривень 85 копійок) за 1 (один) рік та 7321,65 грн. (сім тисяч триста двадцять одна гривня 65 копійок) за один місяць відповідно.

Підстави для викладення усього розділу «Орендна плата» у редакції, викладеній у прохальній частині позову, відсутні. Крім того, у разі викладення усього розділу «Орендна плата» у редакції, зазначеній позивачем, у договорі будуть відсутні істотні умови, визначені ст. 15 Закону України «Про оренду землі», що тягне за собою недійсність договору, тому позовні вимоги в цій частині підлягають частковому задоволенню.

Вирішуючи позовні вимоги про стягнення з відповідача орендної плати за період з 08.08.2019 року - з дня отримання додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 до договору оренди землі від 29.11.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777, у сумі 14643,31 грн. (чотирнадцять тисяч шістсот сорок три гривні 31 копійку) за один місяць, до дня ухвалення судового рішення, суд зазначає таке.

Як вже зазначено судом, відповідно до частини дев`ятої статті 93 ЗК України, відносини,, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин; далі - Закон № 161-XIV), відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України, зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України, у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов`язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов`язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Аналогічні висновки щодо застосування вказаних норм права містяться у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі №921/530/18.

Суд повторює, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Водночас, суд підкреслює, що у разі зміни договору зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну або з моменту набрання рішенням суду законної сили, у разі, якщо договір змінюється у судовому порядку.

Отже, застосування нового розміру орендної плати з урахуванням змін розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки можливо лише після укладення сторонами відповідної угоди або набрання рішенням суду законної сили, якщо договір змінюється в судовому порядку.

З урахуванням зазначеного, суд доходить висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про стягнення з ОСОБА_1 орендної плати за період з 08.08.2019 року - з дня отримання додаткової угоди №1/б-н-29.12.2011/4 від 31.07.2019 до договору оренди землі від 29.11.2011 року, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777, у сумі 14643,31 грн. (чотирнадцять тисяч шістсот сорок три гривні 31 копійку) за один місяць, до дня ухвалення судового рішення, а тому у задоволенні зазначеної позовної вимоги слід відмовити за безпідставністю.

Відповідно до статті 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

За частинами першою - другою статті 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Частиною другою статті 78 ЦПК України, яка регулює визначення поняття допустимості доказів, встановлено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

За змістом статті 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

У силу приписів частини першої статті 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до частин першої - третьої статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Враховуючи вищенаведене, суд доходить висновку про задоволення позову частково.

Згідно з приписами ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивачем при подачі позовної заяви до суду сплачений судовий збір у розмірі 3842,00 грн.: розмірі 1921 грн. за одну позовну вимогу майнового характеру та 1921 грн. за одну позовну вимогу немайнового характеру.

Оскільки суд дійшов висновку про часткове задоволення позову та відмовив у задоволенні позовної вимоги майнового характеру, то з відповідача належить стягнути на користь позивача судовий збір у розмірі 1921 грн.

Керуючись ст.ст.12, 13, 76-81, 83, 141, 258-259, 263-265, 272, 273, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області до ОСОБА_1 про зміну умов договору оренди землі задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 29.11.2011, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777, виклавши положення пункту 5 розділу «Об`єкт оренди» у такій редакції:

«5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер - :01:006:0308 становить 2196496,15 грн.(два мільйони сто дев`яносто шість тисяч чотириста дев`яносто шість гривень 15 копійок) згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого відділом у Ширяївському районі ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 03.05.2019 року №597/0/219-19».

Внести зміни до договору оренди землі від 29.11.2011, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Ширяївському районі Одеської області 19.04.2012 року за №00777, виклавши положення пункту 9 розділу «Об`єкт оренди» у такій редакції:

«9.Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Ширяївської селищної ради в УДКСУ у Ширяївському районі Одеської області у розмірі 4 (чотири) відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2019 року, а саме 87859,85 грн. (вісімдесят сім тисяч вісімсот п`ятдесят дев`ять гривень 85 копійок) за 1 (один) рік, що складає 7321,65 грн. (сім тисяч триста двадцять одну гривню 65 копійок) за один місяць».

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь Ширяївської селищної ради Ширяївського району Одеської області (, адреса: 66800, Одеська обл., Ширяївський р-н, смт. Ширяєве, вул. Коробченка, буд.1) судовий збір в розмірі 1921 (одна тисяча дев`ятсот двадцять одна) гривня 00 копійок.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду в 30-денний строк з дня проголошення рішення (з урахуванням п. 3 розділу ХІІ «Прикінцеві положення» ЦПК України).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Повний текст рішення складено 10.02.2022.

Суддя Алексєєва О.В.