Провадження №2/523/2630/22
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" січня 2022 р. м.Одеса

Суворовський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді - Дяченко В.Г.,

за участю секретаря судового засідання - Єпутатової В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири,-

В С Т А Н О В И В:

Позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладеного 04.06.2018 р. між нею та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Прокоф`євою Л.Г., р/н 989.

Позов мотивується тим, що ОСОБА_1 протягом тривалого часу перебувала в дружніх стосунках з ОСОБА_2 . Будучи одинокою людиною похилого віку, інвалідом 1-ї групи, цінувала ставлення до неї з боку ОСОБА_2 як до члена родини. На прохання ОСОБА_2 вона погодилась залишити їй квартиру, за умови що до смерті залишиться проживати в квартирі, отримає з боку ОСОБА_2 догляд та ставлення до неї як до члена родини. Змінювати місце свого проживання не планувала, квартиру, в якій проживає більше 40 років продавати не збиралась, іншого житла за місцем свого постійного проживання не має. Домовленості щодо звільнення нею після укладення договору власного житла та про будь-які розрахунки між сторонами не було. На прохання ОСОБА_2 ОСОБА_1 : передала їй оригінали документів на квартиру для оформлення угоди, отримала довідку про те, що не перебуває на обліку в ПНД та 04.06.2018 р., з`явилась до приміщення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Прокоф`євої Л.Г. за адресою м. Одеса, вул. Рішельєвська, 11. У приміщенні нотаріуса вона підписала надані їй документи, зміст документів їй повністю не зачитувався, у зв`язку з тим, що вона є інвалідом 1-ї групи по зору сама документи прочитати не могла. У зв`язку з тим, що у неї з ОСОБА_2 були дружні стосунки повністю їй довіряла. Ані до підписання договору, ані після цього будь-яких грошових коштів від ОСОБА_2 не отримувала, ключі від квартири ОСОБА_2 не передавала, продовжує проживати в квартирі, здійснює оплату комунальних послуг, одну кімнату в квартирі здає в найм сторонній особі. У зв`язку з тим, що після підписання договору ставлення ОСОБА_2 до неї змінилось, стосунки погіршились, будь-якого догляду та родинного ставлення вона не отримала, вона зрозуміла що помилилась стосовно природи укладеного договору.

Відповідач ОСОБА_2 проти позову заперечувала, надала відзив, у якому зазначила, що з ОСОБА_1 протягом тривалого часу підтримувала стосунки, позивачка бувала у неї вдома, разом сторони святкували дні народження, свята, ОСОБА_1 була присутня на весіллі її доньки. Позивачка працювала до 2016 р., у догляду не потребувала, дуже добре могла читати друковану інформацію. На початку 2018 р. ОСОБА_1 розповіла ОСОБА_2 що дуже потребує грошових коштів, неодноразово просила ОСОБА_2 придбати в неї квартиру, казала, що має інше житло, що після оформлення права власності на квартиру за бажанням ОСОБА_2 одразу переїде. Оскільки ОСОБА_1 є людиною похилого віку та інвалідом тягар оформлення документів ліг на ОСОБА_2 . До підписання договору купівлі-продажу ОСОБА_2 в приміщенні офісу приватного нотаріуса передала ОСОБА_1 кошти в розмірі 265 000 грн., а позивачем було передано ключі від квартири. Про укладення саме договору купівлі-продажу свідчить передання ОСОБА_1 усіх правовстановлюючих документів на квартиру. Квартира продавалась за оціночною вартістю, яка відповідала її ринковій вартості на момент відчуження. Прийняття відповідачем квартири у власність підтверджується переданням документів на квартиру та ключів, реєстрацією права власності. Відповідачка дозволила позивачці проживати в квартирі та не супротивилась тому що позивачка здавала цю квартиру в найом та витрачала кошти на власні потреби.

В судовому засіданні сторони підтримали викладені в документах по суті справи вимоги та заперечення.

Позивачка ОСОБА_1 будучи допитана в суді в якості свідка пояснила суду, що не збиралась продавати квартиру, виїжджати з неї, переїжджати в ОСОБА_3 , придбавати інше житло. В Іванівці квартира, в якій вона ніколи не мешкала, квартира є нежилою, в ній немає необхідних для мешкання комунікацій, договір укласти попросила ОСОБА_2 , квартиру ОСОБА_2 просила не продати, а переписати на неї, оскільки вона, ОСОБА_1 , є членом її сім`ї і зможе розраховувати на допомогу та догляд, віддала документи на квартиру ОСОБА_2 , не обумовлювала заздалегідь суму, яка буде зазначена в договорі, не замовляла оцінку квартири, не продавала квартиру, не отримувала гроші за квартиру, не відавала ключі, після укладення договору ставлення з боку ОСОБА_2 погіршилась, в неї не було волевиявлення на відчуження квартири шляхом укладення договору купівлі-продажу квартири.

Крім того, згідно з підсумком психофізіологічного дослідження гр. ОСОБА_1 з використанням поліграфу складеного 03.03.2020 р. з метою визначення достовірності інформації відносно обставин угоди купівлі-продажу квартири визначена достовірність інформації, наданої досліджуваним з вірогідністю 90,63% (без врахування питань про образ життя - 96,67%), відповіді на 25 запитань підтверджена правдивість інформації, у відповідях на 4 запитання була невизначена реакція, які по технології оцінки приєднуються до більшості, тобто до підтвердження інформації, у відповіді на 3 запитання було викривлення інформації, з яких два питання не мають відношення до правочину.

При цьому за результатами опитування було визначено як правдиві відповіді ОСОБА_1 про те, що: ОСОБА_1 часто бувала в гостях у ОСОБА_2 , ОСОБА_2 казала, що ОСОБА_1 є членом її родини, ставлення ОСОБА_2 після укладення правочину змінилось, продавати свою квартиру ОСОБА_1 не планувала, з квартири переїжджати не збиралась, ОСОБА_2 просила ОСОБА_1 переписати на неї квартиру, ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_1 документи на квартиру, оцінку квартири ОСОБА_1 не замовляла, з оцінкою квартири не ознайомлювалась, в яку суму була оцінена квартира не бачила, приміщення банку не відвідувала, є проблеми з зором, весь текст договору ані ОСОБА_1 , ані нотаріус не читали, гроші від ОСОБА_2 не отримувала, гроші за продаж квартири ані від ОСОБА_2 , ані в банку не отримувала, ключі від квартири ОСОБА_2 від неї не отримувала, комунальні послуги по квартирі сплачує ОСОБА_1 , стосунки з ОСОБА_2 після укладення угоди погіршились.

Висновки опитування є одним з джерел інформації, які мають оцінюватись в сукупності з зібраними даними.

Допитані в судовому засіданні в якості свідків ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 пояснили суду, що особисто дуже добре знають ОСОБА_1 , регулярно з нею спілкуються, вона не збиралась продавати свою квартиру, змінювати своє місце проживання, переїжджати в Іванівку, з ОСОБА_2 у ОСОБА_8 були дружні стосунки, після укладення договору матеріальне становище ОСОБА_1 не змінилось, вона продовжує проживати в квартирі, сплачувати за неї комунальні послуги.

Дослідивши наявні у справі докази, суд приходить до висновку, що позов ОСОБА_1 підлягає задоволенню.

Згідно інформації, зазначеної в паспорті громадянина України НОМЕР_1 станом на момент укладення оспорюваного правочину ОСОБА_1 виповнилось повних 76 років. Відповідно до довідки (виписки з будинкової книги про склад сім`ї та прописку від 04.04.2019 р. № 287 з 02.10.1974 р. ОСОБА_1 постійно зареєстрована в кв. АДРЕСА_1 , тобто на момент укладення оспорюваного правочину ОСОБА_1 більше 43 років проживала в зазначеній квартирі.

Відповідно до довідки МСЕК № 024067 від 07.05.1997 р. ОСОБА_1 встановлено інвалідність першої групи по зору безстроково. Зазначено, що вона потребує постійного стороннього догляду.

Відповідно до довідки № 01-14/24 від 22.01.2019 р. виданої КУ «Територіальний центр соціального обслуговування (надання соціальних послуг) Суворовського району м. Одеси» ОСОБА_1 з 19.01.2007 р. перебуває на обліку в зазначеному центрі.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про загальнообов`язкове державне пенсійне страхування» непрацездатні визнаються особи, які досягли встановленого статтею 26 цього Закону пенсійного віку, або особи з інвалідністю, у тому числі діти з інвалідністю, а також особи, які мають право на пенсію у зв`язку з втратою годувальника відповідно до закону.

Згідно з п. 27 Положення про порядок, умови та критерії встановлення інвалідності, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.12.2009 р. № 1317 підставою для встановлення I групи інвалідності є стійкі, значно вираженої важкості функціональні порушення в організмі, зумовлені захворюванням, травмою або уродженою вадою, що призводять до значного обмеження життєдіяльності особи, неспроможності до самообслуговування і спричиняють до виникнення потреби у постійному сторонньому нагляді, догляді або допомозі. До I групи належать особи з найважчим станом здоров`я, які повністю не здатні до самообслуговування, потребують постійного стороннього нагляду, догляду або допомоги, абсолютно залежні від інших осіб у виконанні життєво важливих соціально-побутових функцій або які частково здатні до виконання окремих елементів самообслуговування.

Отже в розумінні норм чинного законодавства України ОСОБА_1 є непрацездатною людиною, яка потребує постійного стороннього нагляду, догляду або допомоги.

З 06.01.1970 р. розлучена з колишнім чоловіком - ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_1 помер син ОСОБА_1 - ОСОБА_9 , що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями свідоцтв про розірвання шлюбу з ОСОБА_6 та свідоцтвом про смерть ОСОБА_9 . Таким чином ОСОБА_1 не має сім`ї, є одинокою людиною.

Як вбачається з п. 2 договору купівлі-продажу від 04.06.2018 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Прокоф`євою Л.Г., р/н 989, двокімнатна квартира АДРЕСА_2 загальною площею 48,3 кв. м, жилою - 29,4 кв. м належала ОСОБА_1 на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на житло від 19.01.1994 р. № 9-943 та рішення Суворовського районного суду м. Одеси від10.02.2009 р. по справі № 2-1820/09.

Першого березня 2018 р. тобто за 3 місяці до укладення оспорюваного правочину між ОСОБА_1 та ОСОБА_10 укладено договір оренди однієї кімнати в квартирі АДРЕСА_1 .

З наявних в матеріалах справи копій квитанцій про оплату вартості спожитих житлово-комунальних послуг вбачається, що після укладення оспорюваного договору ОСОБА_1 продовжує оплачувати вартість житлово-комунальних послуг по кв. АДРЕСА_1 .

Згідно інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №№ 161447215, 161450913, 161451407 від 28.03.2019 р. станом на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу у власності ОСОБА_2 перебували три об`єкти нерухомості: квартира АДРЕСА_3 , загальною площею 63,7 кв. м, житловою 54,8 кв. м; квартира АДРЕСА_4 , загальною площею 31,9 кв.м, житловою - 15,4 кв.м.; квартира АДРЕСА_5 загальною площею 32,8 кв. м , житловою 18,2 кв. м.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 10.10.1996 р., виданого державним нотаріусом Четвертої одеської державної нотаріальної контори Гурьяновою Л.Г. р/н 198/996 ОСОБА_1 після смерті сина отримала у спадщину однокімнатну квартиру АДРЕСА_6 , загальною площею 27,7 кв. м, жилою - 18,3 кв. м.

Як зазначено в п. 3 договору купівлі-продажу від 04.06.2018 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Прокоф`євою Л.Г., р/н 989, оціночна вартість нерухомого майна згідно звіту про оцінку майна від 16.05.2018 р., складеного ПП «Рієлт-Класік», становить 264 544 грн.

Відповідно до висновку № 621 судової оціночно-будівельної експертизи від 29.11.2019 р., складеного судовим експертом Голєвим ОА., ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 станом на дату укладання договору купівлі-продажу вказаної квартири (04.06.20218 р.) визначена в розмірі 804 700 (вісімсот чотири тисячі сімсот) грн.

На підставі ч. 1 ст. 82 ЦПК Україні не підлягають доказуванню обставини які визнавались сторонами в заявах по суті справи та в поясненнях суду. Таким чино суд вважає встановленими обставини того, що між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 протягом тривалого часу були дружні стосунки, ОСОБА_1 була вхожа до житла ОСОБА_2 , регулярно бувала там, сторони разом святкували дні народження, свята; ОСОБА_2 для підготовки до правочину отримала від ОСОБА_1 оригінали документів на квартиру, замовила оцінку квартири, після укладення угоди ОСОБА_8 залишилась проживати у квартирі, здає кімнату в квартирі в найом, сплачує комунальні послуги,.

Суд не приймає до уваги надані представником відповідачки адвокатом ОСОБА_11 роздруківку з мережі інтернет інформаційних повідомлень про продаж об`єктів нерухомості, оскільки зазначена інформація не містить даних про предмет доказування, за своїми параметрами (дата публікації - 2019 р., розташування об`єктів: пересип, пос. Котовського, інформація щодо площі - відсутня, кількість кімнат - 1) не відповідає інформації про квартиру ОСОБА_1 . Крім того, суд не наділений повноваженнями робити висновок про вартість об`єкту нерухомості, оскільки відповідно до Закону України «Про оцінку майна та професійну оціночну діяльність в Україні» це належить до компетенції визначених законом суб`єктів оцінки.

Наявний в матеріалах справи висновок судової будівельно-оціночної експертизи № 621 від 29.11.2019 р. в розумінні вимог ЦПК є належним доказом дійсної ринкової вартості квартири ОСОБА_1 на момент укладення оспорюваного договору. Висновок експертизи не спростовано стороною відповідача, у справі не заявлялось клопотання про допит в судовому засіданні експерта з приводу повноти та достовірності зробленого висновку, не ставилось питання про проведення повторної експертизи.

Суд в сукупності з іншими доказами надає оцінку представленому позивакою висновку психовізичного досліджування стосовно ОСОБА_1 проведеного з застосуванням поліграфу від 03.03.2020 р.

Суд дав належну правову оцінку доводам позивача про відсутність її волевиявлення на відчуження квартири, продовження проживання у спірній квартирі та сплату після укладення договору комунальних послуг, відсутність фактичної передачі нерухомого майна за оспорюваним договором, а також враховує вік позивача, її стан здоров`я (інвалідність по зору) та потреби у догляді й сторонній допомозі.

Суд також вважає, що обставини наявних між сторонами тривалих дружніх стосунків, недоведеність потреби ОСОБА_1 у продажі свого житла, недоведеність потреби ОСОБА_2 на придбання квартири у ОСОБА_1 , замовлення ОСОБА_2 оцінки нерухомого майна, яка є в декілька разів нижчою за дійсну ринкову вартість квартири, недоведеність джерела походження коштів ОСОБА_2 для купівлі квартири, відсутність доказів, які підтверджують проведення реального розрахунку за квартиру в сукупності з доказами відсутності реальних правових наслідків укладення оспорюваного договору свідчать про те, що волевиявлення ОСОБА_1 було направлене на продаж відчуження належного їй житла шляхом укладення договору купівлі-продажу.

Суд визнає доведеними посилання позивача про те, що укладаючи оспорюваний договір вона, помилилася щодо правової природи правочину, прав та обов`язків, які виникнуть після його укладення між сторонами. Під час укладення оспорюваного договору волевиявлення позивача не відповідало її внутрішній волі та не було спрямоване на реальне настання правових наслідків, обумовлених договором купівлі-продажу. Позивач діяла під впливом помилки, оскільки вважала, що укладає договір довічного утримання, за умовами якого відповідач буде здійснювати догляд за нею, тобто помилялася щодо правової природи правочину.

Згідно із частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За змістом ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Як зазначено в ч. 1 ст. 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Відповідно до роз`яснень, викладених у пункті 19 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 № 9, правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення.

Виходячи зі змісту статей 203, 655 ЦК України договір купівлі-продажу вважається укладеним, якщо сторони мають повну уяву не лише про предмет договору, а й досягли згоди про всі його істотні умови.

Враховуючи викладене, особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі пояснень сторін і письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, дійсно було і має істотне значення.

Отже, наявність чи відсутність помилки - неправильного сприйняття позивачем фактичних обставин правочину, що вплинуло на волевиявлення особи під час укладення договору купівлі-продажу замість договору соціального обслуговування, суд визначає не тільки за фактом прочитання сторонами тексту оспорюваного договору купівлі-продажу та роз`яснення нотаріусом суті договору, а й за такими обставинами, як: вік позивача, його стан здоров`я та потреба у зв`язку із цим у догляді й сторонній допомозі; відсутність фактичної передачі спірного нерухомого майна за оспорюваним договором купівлі-продажу продавцем покупцю та продовження позивачем проживати у квартирі після укладення спірного правочину.

Вказані висновки узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 07.11.2018 р. у справі № 340/228/15-ц; від 17.07.2019 . у справі № 307/3630/13-ц; від 02.11.2020 р. у справі № 351/1178/15-ц; від 07.04.2021 р. у справі № 356/412/18; від 08.04.2020 р. у справі № 727/2751/16-ц; від 25.03.2021 р. у справі № 712/9646/17.

Крім того, заслуговують на увагу висновки, викладені в постанові Верховного суду від 19.12.2018 р. по справі № 646/515/13-ц: «Встановивши, що після укладення оспорюваного договору купівлі-продажу позивач та його дружина продовжували проживати у спірній квартирі до своєї смерті, сплачувати комунальні послуги, підтримувати її у належному стані, у силу свого похилого віку та за станом здоров`я останні потребували стороннього догляду та матеріальної допомоги, спірне житло було їхнім єдиним місцем проживання, в якому вони проживали з 1969 року, самостійно документи для укладання договору купівлі-продажу не замовляли і не оформлювали, а відповідач ОСОБА_6 повідомила позивачам недостовірну інформацію щодо істотних умов договору, суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку про відсутність волевиявлення позивача ОСОБА_3 на відчуження своєї частки квартири шляхом укладання договору купівлі-продажу».

В силу положень ч. 4 ст. 263 ЦПК України висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в наведених вище постановах Верховного Суду, є обов`язковими при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин при розгляді цього позову.

За наведених вище обставин договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 04.06.2018 р. між мною та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Прокоф`євою Л.Г., р/н 989 підлягає визнанню недійсним.

Отже, позов є обґрунтований та підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст 5, 6, 10, 263-265 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 04 червня 2018 року між ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) та ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_3 ) посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Прокоф`євою Л.Г., р/н 989.

Рішення суду може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 07.02.2022 року.

Суддя