Житомирський апеляційний суд
Справа №274/4171/21 Головуючий у 1-й інст. Вдовиченко Т.М.
Категорія 23 Доповідач Павицька Т. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 червня 2022 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого Павицької Т. М.,

суддів Миніч Т.І., Микитюк О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Трикиши Ю.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №274/4171/21 за позовом Семенівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області до ОСОБА_1 , третя особа - фермерське господарство «Агровіста Плюс» про внесення змін до договору оренди землі, за апеляційною скаргою фермерського господарства «Агровіста Плюс» на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 03 лютого 2022 року, ухвалене під головуванням судді Вдовиченко Т.М. в м. Бердичеві,

в с т а н о в и в :

У червні 2021 року Семенівська сільська рада Бердичівського району Житомирської області звернулася до суду з позовом, у якому просила внести зміни до договору оренди землі №563/06 від 26 травня 2015 року, а саме:

1. замінити орендодавця ГУ Держземагенства у Житомирській області, в особі голови комісії з реорганізації ГУ Держземагенства у Житомирській області Михальця В.М., що діє на підставі положення про ГУ Держземагенства у Житомирській області, затвердженого наказом Держземагенства України від 13.07.2012 №330 на нового орендодавця Семенівську сільську раду Бердичівського району, в особі сільського голови Семенюк Н.В., що діє на підставі ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» та регламенту сільської ради;

2. внести зміни до розділу 2 «Об`єкт оренди», виклавши п.2.4 у наступній редакції «2.4. Нормативна - грошова оцінка земельної ділянки :16:000:0002 становить 819 575,41 грн (вісімсот дев`ятнадцять тисяч п`ятсот сімдесят п`ять гривень сорок одна копійка) відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка щороку підлягає індексації на офіційно повідомлений коефіцієнт індексації на поточний рік»;

3. внести зміни до розділу 4 «Орендна плата», виклавши п.4.1 в наступній редакції «4.1. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 32 783,02 грн (тридцять дві тисяч сімсот вісімдесят три гривні 02 копійки) за 1 рік» та п.4.3 таким чином «4.3. Орендна плата вноситься до місцевого бюджету (отримувач ГУК у Жит.обл/ТГ с. Семенівка 18010900, код ЄДРПОУ отримувача 37976485, банк отримувача: Казначейство України, номер рахунку UA0006717) орендарем рівними частинами за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, відповідно до Податкового кодексу України».

В обґрунтування позову зазначає, що 26 травня 2015 року між Головним управлінням Держземагенства у Житомирській області та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого ОСОБА_1 отримав в оренду земельну ділянку з кадастровим номером :16:000:0002, загальною площею 26,8864 га. Вказує, що згідно інформації з Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, зазначена вище земельна ділянка була передана відповідачем у суборенду ФГ «Агровіста Плюс». Стверджує, що наказом Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області від 27.09.2018 за №6-3846/14-18-СГ, у відповідності до розпорядження КМУ від 31.01.2018 за №60-р «Питання передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність об`єднаних територіальних громад», Семенівській сільській раді, згідно акту приймання-передачі передано земельну ділянку площею 26,8864 га, кадастровий номер :16:000:0002. Зазначає, що п.4.1 договору оренди землі визначено орендну плату, яка вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 4% від нормативно-грошової вартості земельної ділянки та становить 2 456,28 грн за рік.

Вказує, що п.2.4 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на травень 2015 року становить 61 407,00 грн. Проте зазначає, що згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :16:000:0002, площею 26,8864 га від 25.01.2019 та від 16.02.2019, сформованих державним кадастровим реєстратором ГУ Держгеокадастру у Житомирській області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 819 575,41 грн. Таким чином, стверджує, що орендна плата за користування земельною ділянкою з кадастровим номером :16:000:0002, площею 26,8864 га має обчислюватись із зазначеного розміру нормативної грошової оцінки. Вважає, що не внесення змін до договору оренди землі в частині орендної плати у зв`язку із зміною нормативної грошової оцінки призводить до не надходження значної суми коштів до бюджету Семенівської сільської ради (зокрема за період 2019-2021 роки). Зазначає, що відповідачу неодноразово було направлено пропозицію в добровільному порядку внести зміни до умов договору, проте, відповідач жодним чином не звернув уваги на даний факт. Враховуючи вищевикладене, просить задовольнити позов в повному обсязі.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 03 лютого 2022 року позовні вимоги Семенівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі №653/06 від 26 травня 2015 року, а саме:

2.1. Замінено орендодавця ГУ Держземагенства у Житомирській області, в особі голови комісії з реорганізації ГУ Держземагенства у Житомирській області Михальця В.М., що діє на підставі положення про ГУ Держземагенства у Житомирській області, затвердженого наказом Держземагенства України від 13.07.2012 №330 на нового орендодавця Семенівську сільську раду Бердичівського району, в особі сільського голови Семенюк Н.В., що діє на підставі ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» та регламенту сільської ради;

2.2. В розділі «2. Об`єкт оренди».

- п. 2.4. викладено в наступній редакції: «2.4. Нормативна - грошова оцінка земельної ділянки :16:000:0002 становить 819 575,41 грн (вісімсот дев`ятнадцять тисяч п`ятсот сімдесят п`ять гривень сорок одна копійка) відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка щороку підлягає індексації на офіційно повідомлений коефіцієнт індексації на поточний рік».

2.3. В розділі «4. Орендна плата».

- 4.1. викладено таким чином: «4.1. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 32 783,02 грн (тридцять дві тисячі сімсот вісімдесят три гривні дві копійки) за 1 рік»;

- п.4.3. викладено наступним чином «4.3. Орендна плата вноситься до місцевого бюджету (отримувач ГУК у Жит.обл/ТГ с. Семенівка 18010900, код ЄДРПОУ отримувача 37976485, банк отримувача: Казначейство України, номер рахунку UA0006717) орендарем рівними частинами за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, відповідно до Податкового кодексу України». Вирішено питання судових витрат.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції ФГ «Агровіста Плюс» подало апеляційну скаргу, у якій просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що оскаржуване рішення є незаконним, необґрунтованим та таким, що ухвалене із неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Вказує, що судом першої інстанції не звернуто уваги на той факт, що проведенню нормативної грошової оцінки має передувати легітимно прийняте рішення відповідної сільської, селищної, міської ради про необхідність перегляду нормативно грошової оцінки, з підстав, які відповідають вимогам закону та засадам розумності. Зазначає, що позивачем не було доведено обставин, які стали підставою для прийняття нової нормативної грошової оцінки та чи є витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку легітимним, виданим уповноваженим органом відповідно до належним чином затвердженої та введеної в дію технічної документації стосовно земельної ділянки :16:000:0002, котра є об`єктом оренди та суборенди. Вказує, що судом першої інстанції не було дослідженого походження витягу наданого в якості доказу Семенівською сільською радою та не надано правової оцінки даному доказу, не встановлено чи є такий доказ допустимим на підтвердження обставин та вимог заявлених позивачем. Відтак, вважає, що вимога про внесення змін до Розділу «2. Об`єкт оренди» є необґрунтованою.

Вважає, що оскільки розмір орендної плати розраховується на основі нормативної грошової оцінки, а законність наданого позивачем витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки не доведена та не підкріплена жодним доказом на підтвердження правомірності застосування такого витягу й зміни на його основі розміру орендної плати, тому вимога про внесення змін до пункту договору стосовно розміру орендної плати також є необґрунтованою. Крім того, зазначає, що в матеріалах справи немає та позивачем не надано розрахунку розміру орендної плати, яка складає 32 783,02 грн.

Вказує, що на офіційному сайті Семенівської сільської ради не опубліковано жодних проектів рішень про внесення змін до договору оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером :16:000:0002, загальною площею 26,8864 га. Крім того, зазначає, що договором оренди не передбачено зміни його умов зі зміною власника земельної ділянки. Враховуючи вищевикладене просить рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 03 лютого 2022 року скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

У відзиві на апеляційну скаргу Семенівська сільська рада Бердичівського району Житомирської області просить рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 03 лютого 2022 року залишити без змін, а апеляційну скаргу ФГ «Агровіста Плюс» залишити без задоволення. Зазначає, що доводи апелянта є надуманими та безпідставними. Вказує, що витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :16:000:0002, загальною площею 26,8864 га від 25.01.2019 та від 16.02.2021, сформованих державним кадастровим реєстратором ГУ Держгеокадастру у Житомирській області, згідно яких нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 819 575,41 грн є належними та достатніми доказами, що підтверджують зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 01 січня 2019 року. Зазначає, що наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України від 16 листопада 2018 року №552, яким затверджено технічну документацію із загальнонаціональної нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є обов`язковим до виконання сторонами договору оренди землі від 26 травня 2015 року №563/06. Вказує, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати , а її зміна є безумовною підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін договору оренди земель комунальної власності про можливість такої зміни. Зазначає, що підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування.

У відповіді на відзив ФГ «Агровіста Плюс» зазначає, що проведенню нормативної грошової оцінки має передувати легітимне прийняте рішення відповідної сільської, селищної, міської ради про необхідність перегляду нормативної грошової оцінки з підстав, які відповідають вимогам закону та засадам розумності, та в подальшому рішення, яким таку нормативну грошову оцінку буде погоджено, чим самим введено в дію. Вказує, що положеннями договору оренди №563/06 від 26.05.2015 розмір орендної плати може переглядатися щорічно, наприклад у випадку зміни коефіцієнтів, цін, тарифів, а враховуючи положення Постанову КМУ №1147, вважають що рішення органу місцевого самоврядування про проведення нормативної грошової оцінки та затвердження нової технічної документації є обов`язком урахувати зміни щодо методики проведення оцінки, зміни показників та отримання нової легітимної, приведеної у відповідність до чинного законодавства нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що 26 травня 2015 року між ГУ Держземагенства у Житомирській області та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки №563/06, відповідно до умов якого відповідач отримав в оренду земельну ділянку, кадастровий номер: :16:000:0002, загальною площею 26,8864 га, на строк 49 років.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, земельну ділянку кадастровий номер :16:000:0002, загальною площею 26,8864 га передано ОСОБА_1 у суборенду ФГ «Агровіста Плюс».

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 21.12.2018 земельна ділянка, кадастровий номер :16:000:0002, загальною площею 26,8864 га перебуває у комунальній власності Семенівської сільської ради.

Відповідно до п.2.4 договору оренди земельної ділянки нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 61 407,00 грн.

Пунктами 4.1, 4.2., 4.3., 4.4., 12.1 укладеного договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі до місцевого бюджету в розмірі 4% від грошової оцінки земельної ділянки у сумі 2 456,28 грн на рік.

Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнта індексації визначених законодавством затверджених КМУ, нормами, що заповнюються під час укладання або зміни договору оренди чи продовження його дії.

Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки; зміни розміру ставки орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності; в інших випадках, передбачених законом.

Зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується в судовому порядку.

Невід`ємними частинами договору є: акт приймання-передачі об`єкта оренди; план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображень обмежень (обтяжень) використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); розрахунок розміру орендної плати, проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.

Відповідно до витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером :16:000:0002, загальною площею 26,8864 га від 25.01.2019 та від 16.02.2021, сформованих державним кадастровим реєстратором ГУ Держгеокадастру у Житомирській області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 819 575,41 грн.

Листами Семенівської сільської ради №65 від 14.02.2019, №50 від 14.02.2020 відповідачу було направлено пропозицію внести зміни до договору оренди земельної ділянки шляхом укладання додаткової угоди щодо розміру орендної плати.

Згідно листа Семенівської сільської ради №381 від 01.04.2021 вбачається, що відповідачу було направлено пропозицію терміново укласти додаткову угоду №1 від 30.03.2021 до договору оренди землі №563/06 від 26 травня 2015 року, подавши при цьому три примірники проекту додаткової угоди №1 від 30.03.2021 до договору оренди землі №563/06 від 26 травня 2015 року для підписання.

Встановлено, що додаткова угода №1 відповідачем не підписана та не повернута, а також не надано відповіді на листи Семенівської сільської ради за №65 від 14.02.2019, №50 від 14.02.2020 та №381 від 01.04.2021.

Відтак, вбачається, що досягнення згоди між сторонами не відбулося.

В силу статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення, прийняті органом місцевого самоврядування, є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Згідно із пунктом 34 статті 26 названого Закону виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1 та 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі").

За змістом пункту 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Таким чином, з урахуванням положень статті 632 ЦК України, статті 288 Податкового кодексу України і статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України №3-34гс13 (справа №5009/3430/12) від 03.12.2013, №3-481гс15 (справа №922/3871/14) від 07.10.2015, № 3-476гс15 (справа №922/583/14) від 02.03.2016, №6-325цс16 від 18.05.2016, постановах Верховного Суду від 13.06.2019 у справі №910/11764/17, №908/4582/15 від 20.11.2018.

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України.

Частиною 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

За змістом статті 23 названого Закону технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Матеріалами справи підтверджується, що рішенням Бердичівської районної ради Житомирської області №420 від 22.05.2015 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, які надаються в оренду гр. ОСОБА_1 . Вирішено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить - 1 525 066 грн (в т.ч. ділянка №1 - 1 436 348 грн., ділянка №2 - 61 407 грн., ділянка №3 - 27 311 грн.).

Апеляційним судом встановлено, що відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером :16:000:0002, загальною площею 26,8864 га від 25.01.2019 та від 16.02.2021, сформованих державним кадастровим реєстратором ГУ Держгеокадастру у Житомирській області становить 819 575,41 грн.

Відповідно до частини 2 статті 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Виходячи зі змісту статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" слід дійти висновку про те, що за загальним правилом зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

Зважаючи на те, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати і рішення про зміну нормативної грошової оцінки є обов`язковим, колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції щодо наявності підстав для внесення змін до договору оренди земельної ділянки №563/06 від 26 травня 2015 року.

Наведене також узгоджується з правовими висновками викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі №635/4233/19 (провадження №14-139цс20).

Згідно з ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

У даному випадку, суд першої інстанції виходячи з встановлених конкретних обставин справи, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, дійшов правильного висновку, про наявність підстав для задоволення позовних вимог та ухвалив обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам закону.

Доводи, приведені в апеляційній скарзі зводяться до переоцінки доказів і незгоди з висновками суду першої інстанції, яким у досить повному обсязі з`ясовані права та обов`язки сторін, обставини справи, доводи сторін перевірені і їм дана належна оцінка. Порушень норм матеріального та процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування чи зміни рішення - не встановлено, а тому апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду відповідає вимогам ст. 263, 264 ЦПК України, і його слід залишити без змін.

Оскільки апеляційна скарга залишається без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, то розподіл судових витрат у вигляді сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до вимог статей 141, 382 ЦПК України не проводиться.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд,

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Агровіста Плюс» залишити без задоволення.

Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 03 лютого 2022 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Дата складення повного судового рішення 21 червня 2022 року.

Головуючий

Судді