Справа № 587/1432/21
РІШЕННЯ
09 червня 2022 року Сумський районний суд Сумської області у складі:
головуючого судді Черних О.М.
за участю секретаря судового засідання Токаревої В.М.,
представника позивача ОСОБА_1 ,
представника відповідача Литвиненко Д.Г.,
В С Т А Н О В И В :
Короткий зміст позовних вимог
Позивачка в обґрунтування позовних вимог зазначила, що вона є спадкоємицею за заповітом після смерті матері ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . До складу спадщини входить земельна ділянка, площею 3,2042 га, кадастровий номер 59247562:00:02:001:0038, розташованої на території Хотінської сільської ради Сумського району Сумської області. Зазначила, що за життя ОСОБА_3 уклала договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Рост» від 15 червня 2007 року. Крім того, 01 вересня 2008 року було укладено додатковий договір до договору оренди земельної ділянки. Вказала, що ТОВ «Рост» припинило свою діяльність і правонаступником є ТОВ «Агрофірма Семереньки».
Після смерті матері, позивачка, реалізуючи права власника указаної земельної ділянки, неодноразово зверталась до відповідача з повідомленням, що вона є новим власником земельної ділянки, зазначивши обов`язок ТОВ «Агрофірма Семереньки» сплачувати їй орендну плату за оренду земельної ділянки, на що їй відмовили, оскільки у неї були відсутні правовстановлюючі документи на земельну ділянку. В 2020 році вона, отримавши свідоцтво про право власності на земельну ділянку, вкотре звернулась до відповідача з вимогою виплатити їй нараховану та невиплачену орендну плату за попередні роки (2016-2020), але їй заборгованість не сплатили, а звернулись з вимогою укласти додаткову угоду на оренду спірної земельної ділянки.
Ухвалою Сумського районного суду Сумської області від 29 липня 2021 року відкрито провадження у справі, постановлено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження.
Короткий зміст відзиву
18 серпня 2021 року представником відповідача до суду було подано відзив на позовну заяву, у якому порушено питання про відмову у задоволенні позову у повному обсязі, адже несплата орендної плати за вказаний період позову мала місце винятково у зв`язку з невиконанням орендодавцем обов`язку, передбаченого частиною третьою статті 148-1 ЗК України, а саме: не повідомлення орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку. Одночасно зазначає, що в даній справі мала місце затримка зі сплати орендної плати, зумовлена діями саме орендодавця, яким було створено перешкоди для належного виконання обов`язку зі сплати орендної плати, позаяк позивачем не було надано належним чином завірених копій документів, які б підтверджували перехід права власності до позивача та банківські реквізити для проведення виплати орендної плати.
У судовому засіданні представник позивачки позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити.
Представник відповідача у судовому засіданні, перебуваючи в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів заперечувала проти задоволення позовних вимог, вважає, що посилання позивача та його представника як на підстави розірвання договору оренди є надумані, а тому не підлягають задоволенню. Крім того вказала, що на даний час будь-якої заборгованості відповідача за сплату орендної плати позивачці немає, оскільки вся заборгованість була виплачена в грудня 2021 року.
В судовому засіданні був допитаний свідок ОСОБА_4 , який суду повідомив, що він працює директором «Старт-Агро». В 2019 році до нього звернулась ОСОБА_2 за допомогою. Повідомила, що вона декілька разів зверталась до ТОВ «Семереньки» з проханням допомогти переоформити спадщину і виплатити їй орендну плату за землю. Проте, вони їй постійно відмовляли в сплаті оренди за земельну ділянку, посилаючись на те, що вона повинна підписати додаткову угоду з ними. В 2020 році, він разом з ОСОБА_2 також звертались до ТОВ «Семереньки», показували і свідоцтво на спадщину, давали реквізити, проте вони відмовлялись приймати документи.
Позиція суду
Вислухавши думку учасників процесу, свідка ОСОБА_5 , вивчивши матеріали справи, перевіривши, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному повному та об`єктивному їх аналізу суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла, що підтверджується свідоцтвом про смерть, виданим виконкомом Хотінської селищної ради Сумського району Сумської області , серія НОМЕР_2 (а.с.19)
Згідноп. 3.1 копії Статуту ТОВ «Агрофірми «Семереньки» Товариство є правонаступником ТОВ Агрофірми «Рост» (а.с. 45-60)
24 грудня 2021 року ОСОБА_2 перераховано заборгованість по орендній платі за земельну ділянку на загальну суму 11 673 грн. 28 коп., що не заперечується сторонами
Нормативно-правове обґрунтування
Правовідносини, що склалися між позивачкою та відповідачем, регулюються Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі» 6 жовтня 1998 року № 161-XIV, із змінами (надалі за текстом Закон 161).
Відповідно до положень статті 1 Закону «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 24 Закону 161 орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.
Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.
За змістом частини першої статті 32 Закону 161 на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону, та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору свідчить усталена судова практика Верховного Суду, яку слід врахувати при застосуванні норми права відповідно до вимог частини четвертої статті 263 ЦПК України.
Зокрема, такий правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16 та від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12.
Аналогічний висновок також викладений у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів палати Касаційного господарського суду від 02 травня 2018 року у справі № 925/549/17. При цьому систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість.
Суд ураховує, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, а відтак робить висновок, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають і положення частини другої статті 651 ЦК України.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Висновки суду
Відповідач не заперечував, що з він фактично не сплачував орендну плату за договором оренди землі, посилаючись на невиконання позивачем обов`язку, передбаченого частиною 3 статті 148-1 Земельного кодексу України, про що зазначив у поданому відзиві на позовну заяву.
Слід зазначити, що матеріали справи не містять жодних даних про умисне ухилення позивача від отримання орендної плати, а також про вчинення будь-яких дій з боку відповідача, зокрема, нарахування за даними бухгалтерського обліку упродовж 2016-2020 років орендної плати на ім`я ОСОБА_3 та/або ОСОБА_2 для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати за Договором.
Отже, позивачка як орендодавець не створювала жодних перешкод для належного виконання орендарем обов`язку зі сплати орендної плати, вини позивачки в затримці виплати орендної плати судом не встановлено, а сама затримка могла мати місце винятково з причин, які залежали від волі відповідача.
Суд ураховує, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до позивача у порядку спадкування не є підставою для зміни або розірвання договору оренди, тому саме до позивача перейшло право на отримання орендної плати, адже смерть орендодавця, за загальним правилом, не є підставою для припинення дії договору оренди, а також для його розірвання чи зміни його умов. Усі права та обов`язки орендодавця після його смерті переходять до його спадкоємця (спадкоємців), який (які) зобов`язаний (зобов`язані) продовжувати виконувати всі умови договору оренди землі (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 грудня 2018 року у справі № 514/136/17).
У разі, якщо в договорі оренди відсутня умова про те, що перехід права власності на земельну ділянку є підставою для розірвання договору, то суд може розірвати такий договір за позовом спадкоємця, зокрема, якщо орендар не виконував чи порушував умови договору оренди, в тому числі під час життя спадкодавця, тобто у відносинах з попереднім орендодавцем. Такого висновку Верховний Суд дійшов у постановах від 21 травня 2018 року у справі № 479/187/17, від 06 березня 2019 року у справі № 467/297/18
Судом установлено, що згідно з пунктом 12 Договору орендна плата має вноситься до 20 числа останнього у звітному році місяці, тобто сплачуватись один раз на рік, відтак під систематичною несплатою орендної плати в цьому випадку необхідно розуміти несплату орендної плати за два і більше роки поспіль. Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 січня 2019 року у справі 612/302/16-ц).
Відповідно до частин першої, третьої статті 148-1 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Отже, законом встановлено обов`язок особи у разі набуття права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді на підставі чинного договору оренди землі, повідомити орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку, а також надати інформацію, що дозволить орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.
Посилання представника відповідача про невиконання позивачем обов`язку щодо повідомлення орендаря про факт переходу права власності на земельну ділянку та ненадання інформації для виконання обов`язку зі сплати орендної плати як на підставу для відмови в задоволенні позову не заслуговують на увагу, оскільки під час судового розгляду позивачка суду повідомила, що вона неодноразово зверталась до відповідача за вказаною у договорі адресою: АДРЕСА_2 , даний факт підтвердив і свідок ОСОБА_5 , крім того, матеріали справи містять адвокатські запити до ТОВ`Агрофірма «Семереньки», з підтвердженням їх направлення, але без отримання відповіді.
Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Згідно з частиною першою статті 229 ЦПК України суд під час розгляду справи повинен безпосередньо дослідити докази у справі: ознайомитися з письмовими та електронними доказами, висновками експертів, поясненнями учасників справи, викладеними в заявах по суті справи, показаннями свідків, оглянути речові докази.
Отже, суд робить висновок, що відповідачем не надано суду жодного належного та допустимого доказу, який би підтверджував виконання зобов`язання зі сплати орендної плати за Договором за період 2016-2021 роки. У матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази не тільки виплати орендної плати за цей період, а й фактів нарахування її до виплати позивачці, що доводить факт неотримання орендної плати за вказаний період та свідчить про систематичне порушення відповідачем умов Договору оренди землі від 15 червня 2007 року, тобто допущене істотне порушення умов договору
На підставі викладеного, суд робить висновок про те, що звернення позивача до суду з позовом про захист своїх порушених прав шляхом розірвання договору оренди землі від 15 червня 2007 року, здійснено у конкретний спосіб, визначений ЦК України, та обумовлене саме недотриманням відповідачем, як орендарем, передбачених законом вимог щодо внесення орендної плати за користування земельною ділянкою у розмірі та строки, передбачені таким Договором.
А тому наявні підстави для розірвання договору відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, а, отже, заявлені позовні вимоги підлягають задоволенню.
Керуючись ст. ст. 10-13, 81, 89, 141, 263, 265 ЦПК України, суд
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити рішення суду повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Сумського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя О.М.Черних