МАЛИНОВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА ОДЕСИ
________________________________________________________________________________ Справа № 521/263/20
Провадження № 2/521/88/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

6 квітня 2022 року м. Одеса

Малиновський районний суд міста Одеси в складі:

судді Маркарової С.В.,

за участю секретаря судового засідання Іськової В.О.,

розглянувши цивільну справу за позовом

Первісний позов :

позивач: Акціонерного товариства «АЛЬФАБАНК»

відповідач: ОСОБА_1

третя особа ОСОБА_2

предмет позову : звернення стягнення на предмет іпотеки

Зустрічний позов :

позивач: ОСОБА_1

відповідач: Акціонерного товариства «АЛЬФАБАНК»

предмет позову : визнання іпотечного договору недійсним

ВСТАНОВИВ:

АТ «АЛЬФАБАНК» звернулось із позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру номер АДРЕСА_1 .

В обґрунтування своїх вимог позивач послався на те, що 19.12.2006 року між АКБ «УКРСОЦБАНК», правонаступник АТ «АЛЬФАБАНК» та ОСОБА_2 укладений кредитний договір № 2006/670/193.

За умовами договору банк надав позичальнику кредит в розмірі 75291,00 дол.США, а остання зобов`язалась щомісячно сплачувати проценти за користування кредитом у розмірі 12,25 % річних, здійснювати щомісячне погашення кредиту у строк до 18.12.2021 року.

Виконання позичальником зобов`язання за кредитним договором було забезпечено іпотечним договором від 19.12.2006 року, реєстровий № 3054 між банком та ОСОБА_2 .

За умовами договору ОСОБА_2 передала в іпотеку банку майнові права на незакінчене будівництво - двокімнатну квартири АДРЕСА_2 .

Майнові права набуті за договором №5/20 про пайову участь в будівництві житла від 30.11.05 року між ПП "Моноліт" між ОСОБА_2 .

На час звернення із позовом побудована позичальником квартира номер АДРЕСА_1 загальною площою 75,1 кв м, житлова площа 36,3 кв м. є власністю відповідачем ОСОБА_1 .

Разом із тим, позивач стверджував, що через неналежне виконання позичальником ОСОБА_2 умов кредитного договору станом на 26.12.2019 року заборгованість перед банком за кредитним договором становить 1 858 613,85 грн.

Способом захисту порушеного права банком обрано звернення в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором№№ 2006/670/193 стягнення на предмет іпотеки як квартиру номер АДРЕСА_1 .

Позивач в процесі розгляду справи позов підтримав.

Відповідач ОСОБА_1 позов не визнала, скористалась процесуальним правом пред`явлення зустрічного позову, в якому просила суд визнати недійсним іпотечний договір від 19.12.2006 року, реєстровий номер №3054, укладений між банком та ОСОБА_1 .

В обгрунтування позовних вимог ОСОБА_1 послалась на те, що не знала про наявність спірного іпотечного договору, обтяження іпотекою спірного нерухомого майна зареєстровано не було, реєстрація заборони його відчуження не проведена.

Окрім того, ОСОБА_1 стверджувала, що при укладені спірного іпотечного договору були вимог статті 5 Закону України "Про іпотеку", що в порядку ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України є підставою для визнання іпотечного договору недійсним.

ОСОБА_2 як третя особа пояснень по суті спору не надала.

Дослідивши матеріали справи, докази, надані сторонами в обгрунтування своїх вимог та заперечень, суд вважає, що позови не підлягають задоволенню з наступних підстав.

19.12.2006 року між АКБ «УКРСОЦБАНК», правонаступник АТ «УКРСОЦБАНК», правонаступник АТ «АЛЬФАБАНК» та ОСОБА_2 укладений кредитний договір№ 2006/670/193.

За умовами договору банк надав позичальнику кредит в розмірі 75291,00 дол.США, а остання зобов`язалась щомісячно сплачувати проценти за користування кредитом у розмірі 12,25 % річних, здійснювати щомісячне погашення кредиту у строк до 18.12.2021 року.

Виконання позичальником зобов`язання за кредитним договором було забезпечено іпотечним договором від 19.12.2006 року, реєстровий № 3054 між банком та ОСОБА_2 .

За умовами договору ОСОБА_2 передала в іпотеку банку майнові права на незакінчене будівництво - двокімнатну квартири АДРЕСА_2 .

Майнові права набуті за договором №5/20 про пайову участь в будівництві житла від 30.11.05 року між ПП "Моноліт" між ОСОБА_2 .

Відповідно до п. 1.9 іпотечного договору після оформлення та реєстрації в установленому порядку прав власності на нерухоме майно, що зазначене в п 1.1 іпотечного договору (незавершене будівницво) за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.

Сторони протягом трьох робочих днів укладають договір про внесення змін до іпотечного договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки.

Зазначений договір про внесення змін є підставою для внесення змін до реєстрації заборони відчуження предмета іпотеки.

Відповідно до 2.4.3., 4.1. іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Положення договору відповідають загальним засадам ЦК України, Закону України «Про іпотеку».

Вказані обставини підтверджується відповідним кредитним договором № 2006/670/193 від 19.12.2006 року, іпотечним договором від 19.12.2006 року реєстровий номер №3054, договором №5/20 про пайову участь в будівництві житла від 30.11.2005 року.

ОСОБА_2 взяті на себе зобов`язання за кредитним договором № 2006/670/193 від 19.12.2006 року не виконала, грошові кошти в рахунок погашення заборгованості по кредиту не сплатила.

Станом на 26.12.2019 року за наданим банком розрахунком заборгованість ОСОБА_2 за кредитним договором становить 1 858 613,85 грн.

08.11.2010 року ОСОБА_2 отримано свідоцтво про право власності на спірну квартиру (від 01.11.2010 року НОМЕР_1 виконавчого комітету Одеської міської ради).

Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (інформаційна довідка №190526282 від 27.11.2019 року)

31.08.2017 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу, серія та номер 3784, за яким остання набула права власності на спірну квартиру.

Договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Писаренком Є.О.

Зазначене підтверджується відповідним договором купівлі продажу №3784, інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру про право власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 27.11.2019 N190526282.

За ч. 1 ст. 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Відповідно до ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

За ст. 586 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст. 12 цього Закону: у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.

В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно із ч. 2 ст. 583 ЦК заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до позиції Конституційного Суду України при вирішенні питання щодо конституційності даної статті закону (14 липня 2020 року

№ 8-р/2020 , Справа № 3-67/2019(1457/19).

суд дійшов висновку, що набувач предмета іпотеки не позбавлений можливості отримувати інформацію про обтяження майна іпотекою самостійно або за допомогою третіх осіб, щоб убезпечити себе від негативних наслідків, пов`язаних із набуттям статусу іпотекодавця.

Разом із тим, як вбачається з інформації з Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №190526282 від 27.11.2019 року) на час укладання відповідачем ОСОБА_1 договору купівлі продажу №3784 від 31.08.2017 року спірної квартири будь які обтяження на спірне майно були відсутні.

Так, ОСОБА_1 була позбавлена можливості убезпечити себе від негативних наслідків, пов`язаних із набуттям статусу іпотекодавця.

Окрім того, відповідно до правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, постанова від 13.03.2019 року у справі № 0417/12398/2012 кредитор не може подати позовну заяву про звернення стягнення на предмет іпотеки щодо боржника до того часу, поки не повідомить боржника про намір звернути стягнення на предмет іпотеки та не зареєструє відомості про таке повідомлення.

Доказів направлення письмової вимога про усунення порушення відповідно ст.35 Закону України «Про іпотеку» як ОСОБА_2 , так і ОСОБА_1 банком не надано.

Докази повідомлення про намір звернути стягнення на заставне майно, внесення даних про реєстрацію в Державному реєстрі відомостей про звернення стягнення на предмет забезпечувального обтяження, про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання з викладенням про це повної інформації, що передбачено ст. 27 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» - банком не надані.

Процесуальний статус ОСОБА_2 як основного кредитора та іпотекадавця визначений банком як третя особа, хоча одними з позовних вимога банку є встановлення заборгованості останньої.

Докази внесення змін до іпотечного договору, в якому сторони іпотечного договору мали змінити опис предмета іпотеки - відсутні.

Розмір заборгованості за спірним кредитним договором відповідними фінансовими документами, зокрема, випискою по рахунках, яка має статус первинного документа, оформлена відповідно до статті 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність» не підтверджений.

Оцінка іпотечного майна на підтвердження співрозмірності із наявною заборгованістю позичальника за кредитним договором - банком не надана.

Питання про визнання судом недійсним договору купівлі продажу спірної квартири № 3784 від 31.08.2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 банкомне порушувалось, відповідне рішення - відсутнє.

Рішення суду про стягнення із ОСОБА_2 спірної заборгованості за кредитним договором не ухвалювалось.

Тривалий час (протягом 11 років) банк заходів щодо перевірки відомостей про визнання за позичальником права власності на побудоване майно - не вживав, питання про внесення змін до предмета іпотеки, відомостей про обтяження спірного майна (звернення до позичальника, тощо) не порушував.

Враховуючи викладене позовні вимоги банку до ОСОБА_1 є необґрунтованими, не доведеними банком в процесі розгляду справи.

Так само, безпідставними є позовні вимоги ОСОБА_1 до банку про визнання спірного договору іпотеки від 19.12.2006 року, укладеного між АТ «УКРСОЦБАНК», правонаступник АТ «АЛЬФАБАНК» та ОСОБА_2 недійсним оскільки :

Відповідно до статті 4 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Підставою позову ОСОБА_1 визначила порушення сторонами договору вимог статті 5 Закону України "Про іпотеку", що відповідно до ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України є підставою для визнання іпотечного договору недійсним.

При вирішенні спору суд враховує, що правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, ГК України й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою - третьою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Так, статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) визначений вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цій редакції закону були відсутні.

Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25.12.2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», що набрав чинності 14.01.2009 року, якими були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».

Майнове право, що є предметом застави (іпотеки) - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на час укладення спірного договору іпотеки) передбачало, що предметом іпотеки може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Згідно з частиною першою статті 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Згідно статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування» є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав, це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно, інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (в редакції на дату укладення договору іпотеки) іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об`єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

За таких обставин, наявність подібного твердження в Законі України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» законодавчо закріплювало можливість укладення договорів іпотеки, в тому числі стосовно майнових прав на незавершений будівництвом об`єкт нерухомості.

Зазначене узгоджується із загальним принципом цивільного права - свободою договору (статті 6, 627 ЦК України).

Неможливим є тільки укладання договорів відносно предметів, що виключені з цивільного обороту, до яких майнові права на нерухомість не відносяться.

Наявний принцип цивільного законодавства повністю може бути застосований і до способів забезпечення зобов`язання, оскільки відповідно до ЦК України в редакції станом на дату укладення договору іпотеки не було заборон укладення інших не врегульованих ЦК договорів забезпечення зобов`язання (частина друга статті 546 ЦК України).

Частинами 4-7 статті 576 ЦК України встановлений перелік майна, яке не може бути предметом застави, та можливість заборони передачі у заставу деяких видів майна іншими законами (пряма заборона передачі майнових прав у заставу - відсутня, навпаки вказано, що майнові права входять до переліку майна, яке може виступати таким.

Встановлене узгоджується із постановою Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 04.07.2018 року у справі № 520/10060/16-ц (провадження № 61-5085сво18) та постановою Верховного Суду у справі № 520/5613/17 від 01.07.2020 року, а сам по собі факт того, що на час укладення спірного договору іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність.

Інших підстав для визнання недійсним спірного іпотечного договору позивачем не наведено, відповідних доказів не надано.

В процесі розгляду справи ухвалою суду від 04.02.2020 року був забезпечений первісний позов банку шляхом накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 .

Відповідно до ч. 9 ст. 158 ЦПК України у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

У такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.

Враховуючи викладене захід забезпечення позову, обраний ухвалою суду від 04.02.2020 року підлягає скасуванню.

Керуючись Главою 9 Розділу ІІІ ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

В задоволені позову АТ «АЛЬФАБАНК» - відмовити.

В задоволені позову ОСОБА_1 - відмовити.

Захід забезпечення позову, вжитий ухвалою Малиновського районного суду м.Одеси від 04.02.2020 року із набранням рішенням суду законної сили - скасувати.

Рішення може бути оскаржено в порядку та строки передбачені ст.ст. 354, 355 ЦПК України: Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Одеського апеляційного суду через Малиновський районний суд м.Одеси.

Суддя: С.В. Маркарова

Повний текст рішення виготовлений 20.04.2022 року

06.04.22