Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

21 січня 2022 року

м. Одеса

Справа № 521/3257/19

Провадження № 2/521/93/22

Малиновський районний суд міста Одеси в складі:

головуючого - судді Гуревського В.К.

за секретаря - Федорової А.В.,

Учасники справи:

Позивач - ОСОБА_1

Представник - ОСОБА_2 .

Відповідач - ОСОБА_3

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Грані-Інвест»

Відповідач - Перший Суворовський відділ державної виконавчої служби міста Одеса

Головного територіального управління юстиції в Одеській області

Відповідач - Державне підприємство «СЕТАМ»

Представник - Конепуд Д.В.

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А»

Представник - Ростомов Г.А.

Відповідач - Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу

Фролова Руслана Валеріївна

Відповідач - Комунальне підприємство «Департамент державної реєстрації»

Відповідач - Державний реєстратор Комунального підприємства

«Департамент державної реєстрації» Шевченко Максим Олександрович

Третя особа - ОСОБА_4

Третя особа - ОСОБА_5

Представник - ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 .

Третя особа - ОСОБА_9

Третя особа - ОСОБА_10

Третя особа - ОСОБА_11

Третя особа - Юридичний департамент Одеської міської ради в особі

державного реєстратора Гайової Яни Анатоліївни

Третя особа - Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу

Кіріченко Ірина Євгенівна

Третя особа - Державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації»

Кушнерова Римма Вячеславівна

Третя особа - Державний реєстратор Одеської обласної філії Комунального підприємства

«Центр державної реєстрації» Іскров Олег Вікторович

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Грані-Інвест», Першого Суворовського відділу державної виконавчої служби міста Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області, Державного підприємства «СЕТАМ», Товариства з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А», приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Руслани Валеріївни, Комунального підприємства «Департамент державної реєстрації», державного реєстратора Комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» Шевченка Максима Олександровича, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , Юридичного департаменту Одеської міської ради в особі державного реєстратора Гайової Яни Анатоліївни, Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Кіріченко Ірини Євгенівни, Державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Римми Вячеславівни, Державного реєстратора Одеської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскрова Олега Вікторовича, про визнання недійсним договору, скасування запису про державну реєстрацію права власності, визнання недійсними електронних торгів, протоколу проведення електронних торгів, акту про електронні торги, свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, скасування запису про державну реєстрацію права власності, визнання незаконним і скасування рішення державного реєстратора, -

В С Т А Н О В И В:

До Малиновського районного суду м. Одеси звернулась з позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_12 , ТОВ «Грані-Інвест», Першого Суворовського відділу державної виконавчої служби міста Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області, ДП «СЕТАМ», ТОВ «РІГЛ А», приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Р.В., КП «Департамент державної реєстрації», державного реєстратора КП «Департамент державної реєстрації» Шевченка М.О., за участю третіх осіб: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , Юридичного департаменту Одеської міської ради в особі державного реєстратора Гайової Я.А., Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Кіріченко І.Є., Державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р.В., Державного реєстратора Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскрова О.В.

Позивач просить визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № 71/МТ16/16 від 15.08.2016 р., укладений між ТОВ «Грані-Інвест» і ОСОБА_3 ; скасувати запис про державну реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 17932879 від 09.12.2016 р., запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 32832890 від 09.12.2016 р., державний реєстратор - Гайова Я.А., Юридичний департамент Одеської міської ради); визнати недійсними електронні торги, проведені ДП «СЕТАМ» 13.02.2019 р., з реалізації 618/1000 частин нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення № 102, номер лота 327224, та складений за наслідками їх проведення протокол № 387778 проведення електронних торгів; визнати недійсним акт про електронні торги, проведені ДП «СЕТАМ» 13.02.2019 р. з реалізації 618/1000 частин нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення № 102, номер лота 327224, переможцем яких визнано ТОВ «РІГЛ А»; визнати недійсним свідоцтво від 27.02.2019 р., видане приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Р.В., зареєстроване в реєстрі за № 281, про придбання ТОВ «РІГЛ А» 618/1000 частин нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення № 102; скасувати запис про державну реєстрацію за ТОВ «РІГЛ А» права власності на 618/1000 частин нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 30485067 від 27.02.2019 р., запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45732335 від 27.02.2019 р., державний реєстратор - Шевченко М.О., КП «Департамент державної реєстрації», Одеська область); визнати незаконним і скасувати рішення державного реєстратора КП «Департамент державної реєстрації» Шевченка М.О. індексний номер 45732335 від 27.02.2019 р. про державну реєстрацію за ТОВ «РІГЛ А» права власності на 618/1000 частин нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що у 2012 році вона уклала з ТОВ «Грані» договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого набула безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію), а саме на нежитлове приміщення у будинку за адресою: АДРЕСА_3 .

Після закінчення будівництва будинку, підтвердження його готовності до експлуатації, присвоєння поштової адреси, підписання акту приймання-передачі нежитлового приміщення та оформлення технічного паспорту на нього позивач зареєструвала своє право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 163,8 кв. м. Однак, як стало відомо позивачу, у 2016 році між ТОВ «Грані» і ТОВ «Грані-Інвест» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого ТОВ «Грані» зобов`язалося передати ТОВ «Грані-Інвест» майнові права на нежитлове приміщення загальною площею 750 кв. м у тій самій будівлі, до складу якого, всупереч майновим правам позивача, мали ввійти і площі проінвестованого нею нежитлового приміщення. Після виявлення внутрішньою перевіркою ТОВ «Грані», що укладенням договору з ТОВ «Грані-Інвест» порушуються права третіх осіб, які раніше проінвестували частину площ у відповідному об`єкті, враховуючи, що розрахунок за договором з боку ТОВ «Грані-Інвест» ще не здійснювався, будівля ще не була прийнята в експлуатацію, а приміщення не було передано покупцю, тобто фактичного виконання договору з боку жодної сторони не відбулося, угодою від 17.03.2016 р.

ТОВ «Грані» і ТОВ «Грані-Інвест» за взаємною згодою розірвали укладений між ними договір. Проте ТОВ «Грані-Інвест», не маючи прав на нежитлове приміщення загальною площею 750 кв. м, зокрема і ті площі у його складі, майнові права на які були придбані і повністю оплачені позивачем у 2012 році, 15.08.2016 р. уклало із ОСОБА_3 договір купівлі-продажу майнових прав на таке приміщення, на підставі якого за ОСОБА_3 було зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 750 кв. м. Після відчуження ОСОБА_3 окремих часток зазначеного нежитлового приміщення на користь ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , у власності ОСОБА_3 залишилося 618/1000 частин, загальною площею 463,40 кв. м, до яких ввійшли площі проінвестованого позивачем нежитлового приміщення загальною площею 163,8 кв. м. Ці 618/1000 частин було передано для реалізації з електронних торгів в межах виконавчого провадження, боржником у якому виступав ОСОБА_3 .

Звернення стягнення на зазначене нерухоме майно відбувалося з порушенням чинного законодавства, а саме: відповідні частки не було виділено в натурі, вони не набули статусу окремих об`єктів нерухомого майна; державний виконавець не дотримався вимог щодо черговості звернення стягнення на майно боржника і не звертався до суду з поданням про визначення частки боржника, а самостійно визначив, які саме приміщення у складі об`єкта нерухомого майна буде передано не реалізацію; звернення стягнення відбувалося всупереч арештам, накладеним судами в інтересах інших осіб, що не були учасниками виконавчого провадження, при цьому інформація про зазначені арешти була відома державному виконавцю і внесена ним до заявки на реалізацію арештованого майна, тобто повідомлена і організатору електронних торгів ДП «СЕТАМ»; з відкритих баз даних ЄДРСР та сайту судової влади України державний виконавець, організатор торгів і потенційні покупці, включаючи ТОВ «РІГЛ А», могли отримати інформацію, яка повинна була поставити під сумнів належність ОСОБА_3 майна, що передавалося на реалізацію. За наслідками електронних торгів, проведених ДП «СЕТАМ», їх переможцем було визнано ТОВ «РІГЛ А». На підставі акту про проведення електронних торгів приватним нотаріусом було видано ТОВ «РІГЛ А» свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, що суперечило ухвалі суду про забезпечення позову, якою було заборонено нотаріусам Одеського міського нотаріального округу видавати відповідне свідоцтво. Видача свідоцтва є нотаріальною дією, яка мала супроводжуватися проведенням нотаріусом державної реєстрації прав на нерухоме майно, що нотаріусом здійснено не було.

Державну реєстрацію права власності ТОВ «РІГЛ А» на придбане майно було здійснено державним реєстратором КП «Департамент державної реєстрації» всупереч нормі закону, яка передбачає відмову у державній реєстрації прав, якщо заяву про таку реєстрацію подано не до нотаріуса, який вчинив нотаріальну дію з нерухомим майном, а також всупереч забороні вчинення реєстраційних дій, застосованій ухвалою суду про забезпечення позову; для подолання технічної неможливості проведення реєстраційних дій щодо прав на майно, на яке ТОВ «РІГЛ А» було видано свідоцтво нотаріуса, державним реєстратором було відкрито новий розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і присвоєно новий реєстраційний номер тому самому об`єкту нерухомого майна. Позивач вбачає порушення своїх прав в існуванні державної реєстрації права власності трьох різних осіб на ті самі площі нерухомого майна, права на які вона придбала у 2012 році: за нею (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101), за ОСОБА_3 (у складі об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 101) та за ТОВ «РІГЛ А» (у складі об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 101), що не відповідає вимогам правової визначеності, у зв`язку з чим позивач звернулася до суду з відповідним позовом.

ТОВ «Грані-Інвест», ДП «СЕТАМ», ТОВ «РІГЛ А», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Фролова Руслана Валеріївна надали до суду відзиви на позовну заяву.

ТОВ «Грані-Інвест» у відзиві зазначило, що 15.01.2016 р. між ним (покупець) та ТОВ «Грані» (продавець) був укладений договір № 350/МТ16/16 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого продавець зобов`язався передати у власність покупця безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію), а саме на нежитлове приміщення загальною площею 750 кв. м у будинку за адресою: АДРЕСА_3 . 17.03.2016 р. сторонами було розірвано зазначений договір за ініціативою ТОВ «Грані», оскільки майнові права на ті самі приміщення, щодо яких укладався договір, раніше були продані іншим особам, без участі яких подальший продаж тих самих майнових прав був би неправомірним і призвів би до конфлікту інтересів. Оскільки договір № 350/МТ16/16 купівлі-продажу майнових прав від 15.01.2016 р. станом на 17.03.2016 р. не був виконаний жодною зі сторін, його розірвання не породжувало для сторін ніяких нових зобов`язань щодо повернення отриманого за договором тощо, а тільки припинило ті зобов`язання, що випливали з договору. Станом на 15.08.2016 р. та 07.12.2016 р. ТОВ «Грані-Інвест» не мало майнових прав на приміщення, щодо яких виник спір у даній справі, та не могло укладати будь-яких договорів щодо розпорядження ними. Будь-якої інформації щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав № 71/МТ16/16 від 15.08.2016 р., підписання акту приймання-передачі нежитлового приміщення від 07.12.2016 р. за даними діловодства ТОВ «Грані-Інвест» немає; за даними бухгалтерського обліку і банківських рахунків ТОВ «Грані-Інвест», будь-яких коштів від ОСОБА_3 за вказаним договором до товариства не надходило. Відповідач просив вирішити справу відповідно до закону з урахуванням його відзиву.

ДП «СЕТАМ» у відзиві зазначило, що ним, як організатором оспорюваних електронних торгів, відповідно до законодавства не здійснювалася перевірка заявки органу ДВС на реалізацію арештованого майна на предмет достовірності інформації, зазначеної у заявці. Дії державного виконавця у виконавчому провадженні, які не стосуються правил проведення торгів, мають самостійний спосіб оскарження і не можуть бути підставою для визнання торгів недійсними. Відповідач просив відмовити у задоволенні позову.

ТОВ «РІГЛ А» у відзиві зазначило про дотримання вимог законодавства при проведенні оспорюваних електронних торгів та добросовісність товариства як набувача нерухомого майна, проданого у порядку, встановленому для виконання судових рішень, у зв`язку з чим відповідне майно не може бути у нього витребувано. Станом на дату проведення торгів ОСОБА_3 був власником спірного нерухомого майна, право власності на яке було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Відповідач просив відмовити у задоволенні позову.

Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Фролова Руслана Валеріївна у відзиві зазначила, що нею 27.02.2019 року за реєстровим № 281 ТОВ «РІГЛ А» видано свідоцтво про придбання майна на аукціоні.

Питання видачі Свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та Свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги не відбулися, регулюються, зокрема, Законами України «Про нотаріат», «Про заставу», «Про іпотеку», «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом», «Про виконавче провадження», Положенням про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22.12.1997 р. № 1448; Порядок реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016 № 2831/5; Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. № 296/5 тощо.

Свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з прилюдних торгів видано мною на підставі акту про проведення електронних торгів, складеного державним виконавцем Суворовського відділу державної виконавчої служби міста Одеси ГТУЮ в Одеській області 26.02.1019 року та затвердженого начальником відповідного відділу державної виконавчої служби.

При видачі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів нотаріус не повинен перевіряти факт належності нерухомого майна колишньому власнику, правовстановлюючі документи, сімейний стан набувача нерухомого майна та вимагати згоду іншого з подружжя набувача нерухомого майна на видачу цього свідоцтва, оскільки нотаріус посвідчує безспірний факт, а не правочин.

Враховуючи вищевикладене, Свідоцтво про придбання майна на аукціоні, видане 27 лютого 2019 за реєстровим № 281 видане у відповідності до норм чинного законодавства.

Відповідно до абз. 5 частини 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію. Але відповідно до положень ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстрації підлягають тільки заявлені права, тобто у будь-якому випадку нотаріус може здійснити державну реєстрацію права власності тільки після надання йому після нотаріальної дії необхідних документів та заяви на державну реєстрацію прав власності. Без волевиявлення правонабувача, навіть при вчинені нотаріальної дії, здійснити реєстрацію права власності нотаріус не має права.

Відповідно до заяви ТОВ «РІГЛ А» від 27.02.2019 р. про видачу Свідоцтва про придбання майна на аукціон Товариство просила здійснити тільки нотаріальні дії без проведення державної реєстрації. На підставі вищевикладеного, вважає, що доводи, викладені в позовній заяві щодо її неправомірної бездіяльності є неправомірними.

Інші відповідачі в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце судових засідань повідомлялися у встановленому законом порядку, про поважні причин неявки не повідомили, відзивів на позов не подавали.

Представник третьої особи Горбанського А.Б. надав до суду клопотання про призначення судової експертизи.

Ухвалою суду від 14 липня 2020 року по справі призначена судова технічна експертиза документів у цивільній справі, виконання якої доручено експертам Київського науково-дослідницького інституту судових експертиз, що знаходиться за адресою: 03057, м. Київ, вул. Смоленська, буд. № 6, на вирішення якої поставлено такі питання: 1. Чи відповідає дата зазначена на документі - Угоді від 17.03.2016 року про розірвання Договору №350/МТ16/16 купівлі-продажу майнових прав від 15.01.2016 року періоду часу нанесення на неї відтиску печатки та підписів сторін цієї угоди? 2. Встановити коли саме було написано (складено) Угоду від 17.03.2016 року про розірвання Договору №350/МТ16/16 купівлі-продажу майнових прав від 15.01.2016 року? Зобов`язано ОСОБА_13 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 , АДРЕСА_5 , протягом п`ятнадцяти днів з дня отримання цієї ухвали надати суду для проведення експертизи оригінал Угоди від 17.03.2016 року про розірвання Договору №350/МТ16/16 купівлі-продажу майнових прав від 15.01.2016 р. Оплату витрат по вказаним питання покладено на ОСОБА_5 .

Матеріали справи повернуті з експертної установи без надання висновку, оскільки витребовані експертом додаткові матеріали не надані, вартість експертизи не сплачена.

В судовому засіданні 25 березня 2021 р. представник третьої особи ОСОБА_5 адвокат Михайлюк М.С. відмовився від проведення експертизи.

Ухвалою суду від. 20 квітня 2021 року підготовче провадження у справі закрито, справа призначена до судового розгляду.

В судовому засіданні 14 грудня 2021 року представник третьої особи ОСОБА_5 адвокат Коломієць Я.В. заявив клопотання про перерву в судовому засіданні для з`ясування позиції третьої особи щодо надання клопотання про проведення судової технічної експертизи документів. В судовому засіданні оголошена перерва до 21 січня 2022 року. В судове засідання представники третьої особи ОСОБА_5 не з`явилися.

Інші треті особи в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце судових засідань повідомлялися у встановленому законом порядку, про поважні причин неявки не повідомили, пояснень на позов не подавали.

Представник позивача у судовому засіданні надав пояснення, підтримав позовні вимоги.

Представник ТОВ «РІГЛ А» у судовому засіданні надав пояснення, просив у задоволенні позовних вимог відмовити.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що рішення у справі можливо постановити з частковим задоволенням позову.

Судом встановлені такі фактичні обставини на підставі представлених сторонами доказів.

11.08.2012 р. між позивачем (Покупець) і ТОВ «Грані» (Продавець) було укладено договір № 212/МТ12/12 купівлі-продажу майнових прав. Згідно з п. 3.1 договору, в порядку передбаченому цим Договором Продавець зобов`язується передати у власність Покупця Об`єкт купівлі-продажу, а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт купівлі-продажу і сплатити за нього Продавцю суму Договору на умовах згідно цього Договору. Розділом 2 «Терміни» договору визначено, що Об`єктом купівлі-продажу є безумовне майнове право на Новозбудоване майно (після здачі Об`єкта будівництва в експлуатацію); Новозбудованим майном є нежитлове приміщення Розрахунковою площею 165.5 кв. м з Допустимим відхиленням, розташоване на 1 поверсі Об`єкту будівництва згідно з Додатками № 2, № 3 до цього Договору (План першого поверху та План приміщення); Об`єктом будівництва є 2-секційна 16-поверхова багатоквартирна жила будівля з вбудовано-прибудованими громадськими і торговими приміщеннями та однорівневим підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_3 ; Розрахунковою площею є площа, розрахована по периметру меж Новозбудованого майна, зменшена на площу вентиляційних каналів та несучих конструкцій (колон, діафрагм жорсткості), які розташовані в межах Новозбудованого майна, з застосуванням узгоджених у Договорі понижуючих коефіцієнтів; Допустимим відхиленням є відхилення Розрахункової площі Новозбудованого майна від вказаних в Договорі розмірів в більшу або меншу сторону в межах 3%, що визнається Сторонами допустимим та не впливає на суму Договору; Оплатою є грошова сума, що сплачується Покупцем за Об`єкт купівлі-продажу.

Згідно з п. 5.1 договору, сума Договору становить 907500 гривень 00 копійок, в т. ч. ПДВ. П. 5.4 договору передбачено, що грошові кошти у розмірі, зазначеному в п. 5.1 цього Договору, сплачуються Покупцем Продавцю у строки, що визначені у Додатку № 1 до цього Договору (Графік сплати внесків). Додатком № 1 до Договору встановлено строк внесення оплати не пізніше 31.12.2012 р.

21.12.2012 р. позивач виконала своє зобов`язання із внесення оплати за договором, сплатила на користь ТОВ «Грані» 907 500,00 грн, на підтвердження чого їй було видано квитанцію до прибуткового касового ордера № 82 від 21.12.2012 р.

Згідно з п. 6.1-6.3 договору, протягом 60 робочих днів з дати надання Продавцю відповідного рішення (розпорядження) місцевих органів влади про затвердження Акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом Об`єкта будівництва Продавець зобов`язується передати Покупцю Об`єкт купівлі-продажу та документи, що підтверджують прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію або укласти з Покупцем інший Договір, а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт купівлі-продажу та документи по Акту приймання-передачі, або укласти інший цивільно-правовий договір. Покупець зобов`язаний прийняти Об`єкт купівлі-продажу у Продавця. Приймання-передача Об`єкта купівлі-продажу здійснюється Сторонами шляхом підписання акту приймання-передачі Об`єкта купівлі-продажу. Із моменту підписання акту, зазначеного у п. 6.2. цього Договору, Об`єкт купівлі-продажу вважається переданим Продавцем і прийнятим Покупцем. Технічний паспорт на новозбудоване майно, а також документ про право власності на нього Покупець самостійно і за свій рахунок оформлює після отримання Акту прийому-передачі Об`єкта купівлі-продажу.

17.11.2016 р. Державною архітектурно-будівельною інспекцією було засвідчено відповідність проектній документації та готовність до експлуатації об`єкта «Будівництво двосекційного 16-ти поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговими приміщеннями і підземним паркінгом по АДРЕСА_3 », про що на підставі акту готовності об`єкта до експлуатації від 14.11.2016 р. видано сертифікат серії ІУ № 62 від 17.11.2016 р.

Розпорядженням Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради від 07.12.2016 р. № 584/01-06 відповідному об`єкту нерухомого майна було присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_2 .

07.12.2016 р. позивачем і ТОВ «Грані» було складено акт приймання-передачі нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу майнових прав № 212/МТ12/12 від 11.08.2012 р., яким засвідчено приймання ОСОБА_1 від ТОВ «Грані» нежитлового приміщення № 113-нп, загальною площею 163,8 кв. м, розташованого на 1 поверсі двосекційного 16-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговими приміщеннями і підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_2 .

11.02.2019 р. ТОВ «Пром-Строй ЛТД» на ім`я позивача було виготовлено технічний паспорт на нежитлове приміщення АДРЕСА_6 .

15.02.2019 р. у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) було зареєстровано право власності позивача на нежитлове приміщення АДРЕСА_6 на підставі рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Сосніної Г.В. індексний номер 45571492 від 18.02.2019 р., про що державним реєстратором було сформовано витяг з Реєстру про реєстрацію права власності № 156612639 від 18.02.2019 р. Об`єкту нерухомого майна було присвоєно реєстраційний номер 101.

Разом з тим, 15.01.2016 р. між ТОВ «Грані» (Продавець) і ТОВ «Грані-Інвест» (Покупець) було укладено договір № 350/МТ16/16 купівлі-продажу майнових прав. Згідно з п. 3.1 договору, в порядку передбаченому цим Договором Продавець зобов`язується передати у власність Покупця Об`єкт купівлі-продажу, а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт купівлі-продажу і сплатити за нього Продавцю суму Договору на умовах згідно цього Договору. Розділом 2 «Терміни» договору визначено, що Об`єктом купівлі-продажу є безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здачі Об`єкта будівництва в експлуатацію); Новозбудованим майном є нежитлове приміщення загальною площею 750 кв. м, розташоване на першому та другому поверсі Об`єкта будівництва, в тому числі частина нежитлового приміщення площею 11,5 кв. м, розташоване на першому поверсі Об`єкта будівництва; Об`єктом будівництва є 2-секційна 16-поверхова багатоквартирна жила будівля з вбудовано-прибудованими громадськими і торговими приміщеннями та однорівневим підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_3 ; Оплатою є грошова сума, що сплачується Покупцем за Об`єкт купівлі-продажу.

Згідно з п. 5.1 договору, сума Договору становить 1011000 гривень 00 копійок, в т. ч. ПДВ. П. 5.5 договору передбачено, що Покупець зобов`язується повністю сплатити за Об`єкт купівлі-продажу грошові кошти протягом строку дії Договору, але не пізніше ніж за десять днів до введення Об`єкту будівництва в експлуатацію.

17.03.2016 р. між ТОВ «Грані» і ТОВ «Грані-Інвест» було укладено угоду про розірвання договору № 350/МТ16/16 купівлі-продажу майнових прав від 15.01.2016 р. за згодою сторін. Відповідно до п. 2, 3 угоди, з моменту підписання цієї Угоди зобов`язання Сторін, що випливають із зазначеного Договору, припиняються; Сторони підтверджують, що на момент підписання цієї Угоди зобов`язання Сторін, що випливають з Договору, не були виконані; зокрема, Покупець не сплатив на користь Продавця Оплату (суму Договору), передбачену п. 5.1 Договору та Додатком 1 до Договору, у розмірі 1011000,00 грн, ані повністю, ані частково, а Продавець не передав Покупцю Об`єкт купівлі-продажу, тобто безумовне майнове право на Новозбудоване майно - нежитлове приміщення загальною площею 750,0 квадратних метра, розташоване на першому та другому поверсі 2-секційної 16-поверхової багатоквартирної жилої будівлі з вбудовано-прибудованими громадськими і торговими приміщеннями та однорівневим підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_3 .

15.08.2016 р. між ТОВ «Грані-Інвест» (Продавець) і ОСОБА_3 (Покупець) було укладено договір № 71/МТ16/16 купівлі-продажу майнових прав. Згідно з п. 3.1 договору, в порядку передбаченому цим Договором Продавець зобов`язується передати у власність Покупця Об`єкт купівлі-продажу, а Покупець зобов`язується прийняти Об`єкт купівлі-продажу і сплатити за нього Продавцю суму Договору на умовах згідно цього Договору. Розділом 2 «Терміни» договору визначено, що Об`єктом купівлі-продажу є безумовне майнове право на новозбудоване майно (після здачі Об`єкта будівництва в експлуатацію); Новозбудованим майном є нежитлове приміщення загальною площею 750 кв. м, розташоване на першому та другому поверсі Об`єкта будівництва; Об`єктом будівництва є 2-секційна 16-поверхова багатоквартирна жила будівля з вбудовано-прибудованими громадськими і торговими приміщеннями та однорівневим підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_3 ; Оплатою є грошова сума, що сплачується Покупцем за Об`єкт купівлі-продажу.

Згідно з п. 5.1 договору, сума Договору становить 1011000 гривень 00 копійок, в т. ч. ПДВ. П. 5.4, 5.5 договору передбачено, що розрахунки за цим Договором здійснюються в безготівковій формі; Покупець зобов`язується повністю сплатити за Об`єкт купівлі-продажу грошові кошти протягом строку дії Договору, але не пізніше ніж за десять днів до введення Об`єкту будівництва в експлуатацію. Разом з тим, Додатком № 1 до договору встановлено дату повного розрахунку не пізніше 03.10.2016 р.

Згідно з п. 1.3 договору, Продавець укладає даний Договір на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 350/МТ16/16 від 15.01.2016 р. з ТОВ «Грані».

Суд бере до уваги, що станом на день укладання із ОСОБА_3 договору № 71/МТ16/16 від 15.08.2016 р., договір № 350/МТ16/16 від 15.01.2016 р., укладений між ТОВ «Грані» і ТОВ «Грані-Інвест», було розірвано, зобов`язання за ним припинено, і, відповідно, ТОВ «Грані-Інвест» не мало майнових прав на новозбудоване майно, щодо якого укладався договір із ОСОБА_3 . За поясненнями ТОВ «Грані-Інвест», викладеними у відзиві на позов, угода від 17.03.2016 р. про розірвання договору між ТОВ «Грані» і ТОВ «Грані-Інвест» була укладена за ініціативою ТОВ «Грані», керівник якого повідомив, що майнові права на ті самі приміщення, щодо яких укладався договір № 350/МТ16/16 від 15.01.2016 р., раніше були продані іншим особам, без участі яких подальший продаж тих самих майнових прав є неправомірним і призведе до конфлікту інтересів; оскільки договір № 350/МТ16/16 від 15.01.2016 р. станом на 17.03.2016 р. не був виконаний жодною зі сторін, його розірвання не породжувало для сторін ніяких зобов`язань щодо повернення отриманого за договором, а тільки припинило ті зобов`язання, що випливали з договору; оплата ані за договором № 350/МТ16/16 від 15.01.2016 р. (з боку ТОВ «Грані-Інвест» на користь ТОВ «Грані»), ані за договором № 71/МТ16/16 від 15.08.2016 р. (з боку ОСОБА_3 на користь ТОВ «Грані-Інвест») за даними бухгалтерського обліку і банківських рахунків ТОВ «Грані-Інвест» не здійснювалася.

07.12.2016 р. ОСОБА_3 і ТОВ «Грані-Інвест» було складено акт приймання-передачі нежитлового приміщення за договором купівлі-продажу майнових прав № 71/МТ16/16 від 15.08.2016 р., яким засвідчено приймання ОСОБА_3 від ТОВ «Грані-Інвест» нежитлового приміщення № 102, загальною площею 750 кв. м, розташованого на першому, другому поверхах двосекційного 16-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговими приміщеннями і підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_2 .

08.12.2016 р. ТОВ «Одеське Бюро Технічної Інвентаризації» на ім`я ОСОБА_3 було виготовлено технічний паспорт на нежитлове приміщення АДРЕСА_7 .

09.12.2016 р. у Реєстрі було зареєстровано право власності ОСОБА_3 на нежитлове приміщення № 102 по АДРЕСА_2 на підставі рішення державного реєстратора Юридичного департаменту Одеської міської ради індексний номер 32832890 від 09.12.2016 р., про що державним реєстратором було сформовано витяг з Реєстру про реєстрацію права власності № 75378723 від 09.12.2016 р. Об`єкту нерухомого майна було присвоєно реєстраційний номер 101.

01.03.2017 р. ОСОБА_3 було укладено три договори купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Кіріченко І.Є. за реєстровими номерами 263, 266, 268, відповідно до яких ОСОБА_3 продав ОСОБА_11 234/1000 часток, ОСОБА_10 94/1000 часток, ОСОБА_9 54/1000 часток нежитлового приміщення АДРЕСА_7 , що складалися з визначених у договорах приміщень. У власності ОСОБА_3 залишилися 618/1000 часток зазначеного нежитлового приміщення, загальною площею 463,40 кв. м, які після виділу проданих часток зберегли реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

31.07.2018 р. заступником начальника Першого Суворовського відділу державної виконавчої служби міста Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області (далі - Перший Суворовський відділ ДВС м. Одеса) Дараган В.О. було винесено постанову про відкриття виконавчого провадження № 56883342 за виконавчим листом № 523/1528/17, виданим 07.06.2018 р. Суворовським районним судом м. Одеси про стягнення із ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 суми 1 959 590,20 грн та судового збору 5 286,69 грн.

20.08.2018 р. постановою заступника начальника Першого Суворовського відділу ДВС м. Одеса Дараган В.О. було об`єднано виконавче провадження № 56883342 з виконавчим провадженням № 52989543 за виконавчим листом № 522/24289/13-ц, виданим 22.11.2016 р. Приморським районним судом м. Одеси про стягнення із ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 грошової суми у розмірі 289 703,74 грн. Зведеному виконавчому провадженню присвоєно номер № 57047273.

22.08.2018 р. заступником начальника Першого Суворовського відділу ДВС м. Одеса Дараган В.О. було складено вимогу державного виконавця, адресовану приватному нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Кіріченко І.Є., про надання копій посвідчених нотаріусом договорів купівлі-продажу від 01.03.2017 р. за реєстровими номерами 263, 266, 268 та інших документів.

Після отримання від нотаріуса відповідних документів із супровідним листом від 28.08.2018 р. № 134/01-16 заступником начальника Першого Суворовського відділу ДВС м. Одеса Дараган В.О. було винесено постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника від 29.08.2018 р., в якій зазначено про встановлення в ході проведення виконавчих дій, що ОСОБА_3 належить нежитлове приміщення площею 463,40 кв. м, що складає 618/1000 частки нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 (приміщення під номерами № НОМЕР_2 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , № НОМЕР_3 , № НОМЕР_4 , № НОМЕР_5 ), які було описано і на які накладено арешт.

05.09.2018 р. заступником начальника Першого Суворовського відділу ДВС м. Одеса Дараган В.О. було винесено постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні, якою залучено ТОВ «Приватна експертна служба» для надання висновку про експертну грошову оцінку майна боржника, а саме 463,40 кв. м, що складає 618/1000 частки нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 (приміщення під номерами № НОМЕР_2 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , № НОМЕР_3 , № НОМЕР_4 , № НОМЕР_5 ).

Після отримання від ТОВ «Приватна експертна служба» звіту про оцінку майна від 18.09.2018 р., яким було визначено вартість зазначеного майна боржника на рівні 2926800 грн, Першим Суворовським відділом ДВС м. Одеса було направлено на адресу Одеської філії ДП «СЕТАМ» заявку № 47305 від 08.10.2018 р. на реалізацію арештованого майна.

До заявки було внесено відомості про чинні обтяження нерухомого майна, яке передавалося для реалізації, а саме: арешт, накладений ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 20.02.2017 р. у справі № 523/1528/17; арешт, накладений ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 31.03.2017 р. у справі № 521/4756/17; арешт, накладений постановою про арешт майна боржника Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області від 17.05.2017 р. у ВП № 52989543; арешт, накладений постановою про арешт майна боржника Суворовського ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області від 19.04.2017 р. у ВП № 52989543.

13.02.2019 р. ДП «СЕТАМ» було проведено електронні торги з реалізації 618/1000 частини нежитлового приміщення № 102 по АДРЕСА_2 , площею 463,40 кв. м, реєстраційний номер лота 327224, про що складено протокол № 387778 проведення електронних торгів. Переможцем торгів визнано ТОВ «РІГЛ А», цінова пропозиція якого склала 2 487 780,00 грн.

26.02.2019 р. заступником начальника Першого Суворовського відділу ДВС м. Одеса Дараган В.О. було складено акт про проведені електронні торги, затверджений начальником Першого Суворовського відділу ДВС м. Одеса Лавренюк А.О., щодо реалізації арештованого майна - 618/1000 частин нежитлового приміщення № 102, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , яке складається з приміщень № 1, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10, № 11, № 12, стан об`єкту нерухомості згідно зі звітом про оцінку - «від будівників», яке належить ОСОБА_3 на праві власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101. Згідно з актом, кошти за придбання зазначеного майна були сплачені ТОВ «РІГЛ А» у вигляді гарантійного внеску на рахунок організатора торгів у розмірі 124 389,00 грн 12.02.2019 р. та остаточного розрахунку на рахунок Першого Суворовського відділу ДВС м. Одеса у розмірі 2 363 391,00 грн 19.02.2019 р.

Суд зазначає, що ухвалою суду від 26.02.2019 р. у даній справі, копію якої було отримано Першим Суворовським відділом ДВС м. Одеса 26.02.2019 р., було вжито заходи забезпечення позову, зокрема, заборонено державним виконавцям Першого Суворовського відділу ДВС м. Одеса складати акт про електронні торги, проведені ДП «СЕТАМ» 13.02.2019 р., реєстраційний номер лота 327224, з реалізації 618/1000 частини нежитлового приміщення № 102, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 (протокол № 387778 проведення електронних торгів); заборонено начальнику Першого Суворовського відділу ДВС м. Одеса або будь-якій іншій особі, що уповноважена на виконання його обов`язків, затверджувати відповідний акт про електронні торги. Проте за повідомленням заступника начальника Першого Суворовського відділу ДВС м. Одеса Дараган В.О. від 19.03.2019 р. № 17034, зазначений акт про проведені електронні торги від 26.02.2019 р. було складено до отримання ухвали суду.

27.02.2019 р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Р.В. на підставі акту про проведені електронні торги від 26.02.2019 р. було видано свідоцтво, зареєстроване у реєстрі за № 281, яким посвідчено, що ТОВ «РІГЛ А» належить на праві власності майно, що складається з 618/1000 часток нежитлового приміщення під АДРЕСА_7 , та складаються з приміщень № 1, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10, № 11, № 12 загальною площею 463,40 кв. м, яке придбане ТОВ «РІГЛ А» за ціною 2 487 780,00 грн, що раніше належало ОСОБА_3 на праві власності, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101.

Суд зазначає, що ухвалою суду від 26.02.2019 р. у даній справі було вжито заходи забезпечення позову, зокрема, заборонено нотаріусам Одеського міського нотаріального округу видавати свідоцтво про придбання з прилюдних торгів нерухомого майна - 618/1000 частин нежитлового приміщення № 102, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 за результатами електронних торгів, проведених ДП «СЕТАМ» 13.02.2019 (реєстраційний номер лота 327224, протокол № 387778 проведення електронних торгів). Проте відомостей про отримання копії цієї ухвали приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Р.В. матеріали справи не містять.

27.02.2019 р. на підставі зазначеного свідоцтва приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Р.В. у Реєстрі було зареєстровано право власності ТОВ «РІГЛ А» на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 відповідно до рішення державного реєстратора КП «Департамент державної реєстрації» Шевченка М.О. індексний номер 45732335 від 27.02.2019 р., про що державним реєстратором було сформовано витяг з Реєстру про реєстрацію права власності № 157852451 від 27.02.2019 р. Об`єкту нерухомого майна було присвоєно реєстраційний номер 101.

Суд зазначає, що ухвалою суду від 26.02.2019 р. у даній справі було вжито заходи забезпечення позову, зокрема, заборонено державним реєстраторам прав на нерухоме майно та органам державної реєстрації прав (в тому числі, Міністерству юстиції України та його територіальним органам, виконавчим органам сільських, селищних та міських рад, Київській, Севастопольській міським, районним, районним у містах Києві та Севастополі державним адміністраціям, акредитованим суб`єктам, нотаріусам (державним/приватним), іншим особам та органам, які виконують функції державного реєстратора прав на нерухоме майно відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також будь-яким іншим особам, уповноваженим на виконання функцій державних реєстраторів, вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо речових прав на нерухоме майно - 618/1000 частин нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису про право власності 17932879 від 09.12.2016 р., внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 32832890 від 09.12.2016 р., державний реєстратор - Гайова Яна Анатоліївна, Юридичний департамент Одеської міської ради. Зазначену ухвалу суду про заборону вчинення реєстраційних дій було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26.02.2019 р. о 18:00:01, що підтверджується карткою прийому заяви № 157675167 КП «Агенція державної реєстрації», реєстраційний номер заяви 32875187. Таким чином, проведення реєстраційних дій щодо відповідного об`єкта нерухомого майна 27.02.2019 р. було технічно унеможливленим.

За доводами позивача, площі нежитлового приміщення, майнові права на які було повністю сплачено нею у 2012 році, внаслідок чого вона стала єдиним власником таких прав, було включено до складу більшого нежитлового приміщення, майнові права на яке у 2016 році без згоди позивача було оформлено на ОСОБА_3 і після реєстрації його права власності відчужено на користь ТОВ «РІГЛ А».

Ст. 177 Цивільного кодексу України передбачено, що об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Відповідно до ч. 1 ст. 178 ЦК України об`єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід`ємними від фізичної чи юридичної особи.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Ч. 1 ст. 184 ЦК України встановлено, що річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її. Речі, визначені індивідуальними ознаками, є незамінними.

З урахуванням предмета та підстав позову, встановленню підлягають обставини співпадіння площ у нерухомому майні, права на які набула позивач, з площами у нерухомому майні, права на які набув ОСОБА_3 , а згодом ОСОБА_11 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ТОВ «РІГЛ А».

Висновками судової будівельно-технічної експертизи № 20/19 від 12.03.2019 р. та додаткової судової будівельно-технічної експертизи № 20-1/19 від 17.02.2020 р., які проведені судовим експертом Рапач К.В., що має кваліфікацію судового експерта за спеціальністю 10.6 «Дослідження об`єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів», 10.7. «Визначення порядку користування земельними ділянками»; 10.10. «Визначення оціночної вартості будівельних об`єктів та споруд» (свідоцтво № 1173 від 09.06.2017 р.), встановлено, що нежитлове приміщення № 113-нп загальною площею 163,8 кв. м, яке розташоване на першому поверсі 16-ти поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 та інвестоване ОСОБА_1 , входить до складу нежитлового приміщення № 102, загальною площею 750 кв. м, яке розташоване на першому та другому поверхах 16-ти поверхового житлового будинку по АДРЕСА_2 і було зареєстровано за ОСОБА_3 . Нежитлове приміщення № 113-нп загальною площею 163,8 кв. м, що розташоване на першому поверсі 16-ти поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 та інвестоване ОСОБА_1 , не співпадає за площею та конфігурацією (ані повністю, ані частково) з приміщеннями, які були відчужені у складі часток нежитлового приміщення № НОМЕР_6 , загальною площею 750 кв. м, що розташоване на першому та другому поверхах 16-ти поверхового житлового будинку по АДРЕСА_2 , на користь ОСОБА_11 (234/1000 часток) і ОСОБА_10 (94/1000 часток), які знаходяться на першому поверсі того самого будинку, а також на користь ОСОБА_9 (54/1000 часток, до складу яких ввійшло приміщення, що розташоване на другому поверсі). Нежитлове приміщення № 113-нп загальною площею 163,8 кв. м, що розташоване на першому поверсі 16-ти поверхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 та інвестоване ОСОБА_1 , частково співпадає з приміщеннями, що ввійшли до складу 618/1000 частин нежитлового приміщення АДРЕСА_7 , право власності на які набуто ТОВ «РІГЛ А» згідно зі свідоцтвом від 27.02.2019 р., виданим приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Л.В., реєстровий номер 281.

Таким чином, суд доходить висновку про включення площ у нерухомому майні, права на які набула позивач у 2012 році, до складу площ у нерухомому майні, права на які було відчужено без погодженням з позивачем на користь ОСОБА_3 , а згодом на користь ТОВ «РІГЛ А». Площі у нерухомому майні, права на які набули ОСОБА_11 , ОСОБА_10 і ОСОБА_9 , не співпадають з площами позивача, речові права названих осіб учасниками даної справи не оспорюються.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Спосіб захисту цивільного права чи інтересу - це дії, які спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу (п. 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц, п. 40 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18).

Обраний спосіб захисту має бути ефективним, тобто безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і запобігання подальшому порушенню.

Ч. 2 ст. 16 ЦК України визначає загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів, зокрема визнання правочину недійсним.

Статтями 387, 388 ЦК України передбачено право власника на витребування майна із чужого незаконного володіння, зокрема від добросовісного набувача.

Оцінюючи обраний позивачем спосіб захисту її прав (визнання недійсними правочинів) на предмет належності та ефективності, а також доводи ТОВ «РІГЛ А» щодо неможливості витребування у нього майна, проданого у порядку, встановленому для виконання судових рішень, згідно з ч. 2 ст. 388 ЦК України, суд виходить з такого.

Позивач вважає свої права порушеними внаслідок: укладення між ТОВ «Грані-Інвест» і ОСОБА_3 договору № 71/МТ16/16 від 15.08.2016 р., предметом якого стали майнові права на нерухоме майно, які не належали продавцю і до складу яких було включено майнові права на площі у нерухомому майні, що були раніше набуті та оплачені ОСОБА_1 (за правовою природою названий договір є правочином купівлі-продажу); подальшої державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на підставі зазначеного правочину; подальшого відчуження відповідного нерухомого майна з електронних торгів на користь ТОВ «РІГЛ А» (за правовою природою таке відчуження є правочином купівлі-продажу); подальшої державної реєстрації права власності ТОВ «РІГЛ А» на підставі відповідного правочину.

За змістом ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.

Згідно з ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Положеннями ст. 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 656 ЦК України, предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до ст. 658 ЦК України, право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Правова природа процедури реалізації нерухомого майна на електронних торгах полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника електронних торгів.

Відповідно до ст. 650 ЦК України у редакції, чинній на день проведення спірних електронних торгів, особливості укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах тощо встановлюються відповідними актами законодавства.

Згідно з ч. 4 ст. 656 ЦК України у редакції, чинній на день проведення спірних електронних торгів, до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Згідно з абазом першим п. 1, п. 2 Розділу VІІІ Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016 р. № 2831/5, у редакції, чинній на день проведення спірних електронних торгів 13.02.2019 р. (далі - Порядок), після закінчення електронних торгів (закінчення строку аукціону з урахуванням його можливого продовження) на Веб-сайті відображаються відомості про завершення електронних торгів. Не пізніше наступного робочого дня Система автоматично формує та розміщує на Веб-сайті протокол електронних торгів за лотом. Протокол електронних торгів підписується Організатором та не пізніше наступного робочого дня з дня формування Системою розміщується у відповідному особистому кабінеті відділу державної виконавчої служби (приватного виконавця).

П. 4 розділу X Порядку передбачено, що після повного розрахунку переможця за придбане майно (у тому числі сплати винагороди за організацію та проведення електронних торгів) на підставі протоколу про проведення електронних торгів та платіжного документа, що підтверджує сплату додаткової винагороди за організацію та проведення електронних торгів (у випадку, якщо майно реалізувалося за ціною, вищою стартової), виконавець протягом п`яти робочих днів складає акт про проведені електронні торги. Державний виконавець додатково затверджує акт про проведені електронні торги у начальника відділу, якому він безпосередньо підпорядкований.

Згідно з п. 8 Розділу Х Порядку, акт про проведені електронні торги є документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, у випадках, передбачених законодавством. У випадку придбання нерухомого майна документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, є свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі акту про проведені електронні торги.

З наведених положень законодавства випливає, що процедура набуття майна на електронних торгах є різновидом договору купівлі-продажу, який оформляється низкою документів: протоколом про проведення електронних торгів, актом про проведені електронні торги і свідоцтвом про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів.

Як зазначено у п. 40, 41 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 910/856/17, набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна є державна виконавча служба та організатор електронних торгів. Покупцем, відповідно, є переможець електронних торгів. Сторонами договору купівлі-продажу, оформленого за результатами проведених електронних торгів, є продавці - державна виконавча служба та організатор електронних торгів, та покупець - переможець електронних торгів.

Перший зі спірних правочинів, а саме договір купівлі-продажу майнових прав № 71/МТ16/16 від 15.08.2016 р., укладений між ТОВ «Грані-Інвест» і ОСОБА_3 , не відповідає вимогам ст. 658 ЦК України, оскільки ТОВ «Грані-Інвест» не було власником відчужуваних майнових прав, зокрема в частині площ нерухомого майна, права на які належали ОСОБА_1 .

Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Позивач, не будучи стороною договору № 71/МТ16/16 від 15.08.2016 р., має право на його оспорювання, оскільки договором порушено її законні інтереси. Наслідком визнання недійсним договору, на підставі якого за ОСОБА_3 було зареєстровано право власності на нерухоме майно, до якого було включено і площі, що належать ОСОБА_1 , стане припинення існування у Реєстрі відповідного запису про право власності ОСОБА_3 згідно з абзацом другим ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Прагнучі припинення державної реєстрації права власності ОСОБА_3 на спірне майно, позивач переслідує легітимний інтерес у правовій визначеності, оскільки існування у Реєстрі двох автономних записів про право власності двох окремих осіб (належного власника ОСОБА_1 і неналежного власника ОСОБА_3 ) на ті самі площі у нерухомому майні (як на окремий об`єкт з реєстраційним номером 101 та у складі більшого об`єкта з реєстраційним номером 101) створює невпевненість у правовому статусі позивача як носія суб`єктивного права, залишає невизначеним питання дійсної належності такого майна для необмеженого кола осіб, які користуватимуться реєстром, вважаючи його відомості достовірними, що уможливлює подальші спори, пов`язані з відповідним майном.

Згідно з ч. 2 ст. 386 ЦК України, власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Відповідно до п. 1, 4, 5 ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», загальними засадами державної реєстрації прав є, в тому числі, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом; відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав.

Згідно з абзацами першим, другим, четвертим ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей про речові права, обтяження речових прав, що містяться в цьому реєстрі. Дія абзацу третього цієї частини не поширюється на випадки використання таких відомостей у судових спорах, пов`язаних з визнанням чи поновленням речових прав.

Для повного захисту порушеного права позивача суд вважає обґрунтованим визнати також недійсним другий спірний правочин, оформлений протоколом про проведення електронних торгів, актом про проведені електронні торги і свідоцтвом про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, виходячи з такого.

Наразі позивач є власником нежитлового приміщення АДРЕСА_6 , загальною площею 163,8 кв. м, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 101. Позивач є володіючим власником зазначеного майна як за ознакою фізичного утримання, оскільки жодних перешкод у доступі до приміщення і користування ним ОСОБА_1 , за її власним твердженням, не має, так і за ознакою наявності у Реєстрі відомостей про її право власності на це майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю, викладений у п. 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 р. у справі № 653/1096/16-ц).

Таким чином, позивач не має підстав для вимог про витребування майна, щодо якого виник спір, оскільки предметом віндикаційного позову є вимога неволодіючого майном власника до володіючого невласника, а його метою у випадку з нерухомістю є внесення запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно (п. 114, 142-144 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 р. у справі № 183/1617/16), а право позивача і так є зареєстрованим, тобто відповідний спосіб захисту у даних правовідносинах не є належним та ефективним.

Крім того, позивач має право не на весь об`єкт нерухомого майна, загальною площею 463,40 кв. м, проданий зі спірних електронних торгів, а тільки на частину його площ (163,8 кв. м). Між тим, рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є підставою для внесення до Реєстру запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (п. 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 р. у справі № 367/2022/15-ц). Однак підстав для реєстрації за ОСОБА_1 права власності на весь об`єкт нерухомого майна загальною площею 463,40 кв. м, зареєстрований за ТОВ «РІГЛ А», немає.

Зважаючи на мету позову ОСОБА_1 , а саме припинення існування у Реєстрі автономних записів про право власності різних осіб ( ОСОБА_1 та ТОВ «РІГЛ А») на ті самі площі у нерухомому майні (як на окремий об`єкт з реєстраційним номером 101 та у складі більшого об`єкта з реєстраційним номером 101) і досягнення правової визначеності у питанні належності спірних площ, суд доходить висновку, що такій меті відповідає визнання недійсним правочину з продажу майна зі спірних електронних торгів.

Рішення суду про визнання недійсними протоколу про проведення електронних торгів, акту про проведені електронні торги і свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, якими було оформлено відповідний правочин, буде підставою для припинення існування у Реєстрі відповідного запису про право власності ТОВ «РІГЛ А» згідно з абзацом другим ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Без визнання їх недійсними залишиться можливість повторного подання їх як чинних правовстановлюючих документів для нової реєстрації права власності ТОВ «РІГЛ А», що не відповідає вимогам остаточності вирішення спору.

В даному випадку позивач, яка не є стороною двох оспорюваних правочинів, проте є заінтересованою особою у розумінні ч. 3 ст. 215 ЦК України, чиї інтереси зачіпаються такими правочинами в частині належних їй площ у нерухомому майні, прагне повернення сторін цих правочинів до первісного стану, в якому жодна особа, окрім ОСОБА_1 (ані ТОВ «РІГЛ А», ані ОСОБА_3 , ані ТОВ «Грані-Інвест»), не матиме прав на відповідні площі. Саме це зумовлює захист прав та законних інтересів позивача з використанням правового механізму оспорювання ланцюгу договорів, що в обставинах даної конкретної справи є належним та ефективним.

При цьому, інтереси ТОВ «РІГЛ А» можуть бути забезпечені шляхом стягнення з продавця (державної виконавчої служби та організатора електронних торгів) сплачених товариством коштів в порядку реституції як наслідку визнання торгів недійсними. Такі вимоги у даній справі не заявлено, вони можуть бути предметом самостійного позову.

Згідно з ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Інтереси ОСОБА_3 так само можуть бути забезпечені шляхом стягнення з продавця (ТОВ «Грані-Інвест») сплачених на користь останнього коштів в порядку реституції за умови, що такі кошти дійсно сплачувалися, що у своєму відзиві заперечило ТОВ «Грані-Інвест» і докази чого в матеріалах даної справи відсутні. У будь-якому випадку, такі вимоги у даній справі не заявлено, вони можуть бути предметом самостійного позову.

Стосовно доводів ТОВ «РІГЛ А» щодо неможливості віндикації, оскільки товариством як добросовісним набувачем було придбано майно, продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень, суд, окрім того, що вимоги про віндикацію позивачем не заявлено, звертає увагу на наступне.

Згідно з ч. 2 ст. 388 ЦК України, майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Застосовуючи наведену правову норму, Верховний Суд у постановах від 21.03.2018 у справі № 904/11074/16, від 15.05.2019 р. у справі № 285/3414/17, від 23.12.2020 р. у справі № 639/7253/18, від 17.02.2021 р. у справі № 344/6425/17 зазначив, що позов власника про витребування майна в особи, яка придбала його в результаті публічних торгів, проведених у порядку, встановленому для виконання судових рішень, підлягає задоволенню в тому разі, якщо торги були визнані недійсними.

Крім того, добросовісним набувачем є особа, яка на момент укладання угоди про відчуження спірного майна знала або могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати.

Суд бере до уваги, що до заявки Першого Суворовського відділу ДВС м. Одеса № 47305 від 08.10.2018 р. на реалізацію арештованого майна, було внесено відомості про чинні обтяження відповідного нерухомого майна, а саме про чотири арешти. Ті самі відомості було також розміщено на сайті ДП «СЕТАМ» setam.net.ua за лотом № 327224 у розділі «Інформація про лот», тобто вони були загальнодоступними, і будь-яка особа, яка мала намір придбати майно з електронних торгів, проявивши мінімальну розумну обачливість, повинна була ознайомитися з ними.

Три із зазначених арештів було накладено в межах судової справи та виконавчого провадження, за якими здійснювалося звернення стягнення на відповідне майно, для чого воно і передавалося на реалізацію з електронних торгів.

Проте четвертий арешт, накладений ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 31.03.2017 р. у справі № 521/4756/17, стосувався спору за позовом ОСОБА_14 до ОСОБА_3 , ТОВ «Грані», за участю третьої особи ТОВ «Грані-Інвест» про визнання майнових прав на три нежитлові приміщення. В межах цього спору в порядку забезпечення позову було накладено арешт на: приміщення площею 9,60 кв. м, що розташоване на першому поверсі під № 39 і знаходиться у складі приміщення № 102; на приміщення площею 26,4 кв. м, що розташоване на першому поверсі під № 3 і знаходиться у складі приміщення № 102; на приміщення площею 16,32 м2, що розташоване на першому поверсі під № 5 і знаходиться у складі приміщення № 102.

З Єдиного державного реєстру судових рішень та відомостей сайту судової влади України зацікавлена особа (в тому числі, ТОВ «РІГЛ А» як потенційний покупець нерухомості) могла дізнатися про ухвалення Малиновським районним судом м. Одеси рішення від 09.11.2018 р. у справі 521/4756/17, що набрало законної сили 10.12.2018 р., яким частково задоволено позов ОСОБА_14 до ОСОБА_3 , ТОВ «Грані», за участю третьої особи ТОВ «Грані-Інвест» і визнано за позивачем майнові права на три нежитлові приміщення, на які раніше в порядку забезпечення позову накладався арешт. З мотивувальної частини рішення вбачається, що право позивача, як інвестора, що сплатив повну суму інвестицій, суд визнав порушеним внаслідок реєстрації права власності на ті самі площі у складі приміщення 102 за ОСОБА_3 .

Таким чином, ТОВ «РІГЛ А» при придбанні нерухомого майна мало би проявляти розумну обачливість, дослідити історію відповідного майна, що є стандартною діловою практикою, мало достатньо підстав засумніватися у правомочності ОСОБА_3 як власника майна і передбачити настання для себе негативних наслідків, пов`язаних з оспорюванням його прав як власника іншими особами.

Такі висновки відповідають п. 41 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бєлова проти Росії» від 15.09.2020 р., заява № 33955/08. Схожі за змістом правові висновки викладені у п. 50, 52, 53, 55 постанови Верховного Суду від 17.03.2021 р. у справі № 922/634/19.

Оцінюючи доводи ТОВ «РІГЛ А» про реєстрацію за позивачем права власності на проінвестовані нею площі як на об`єкт нерухомого майна 15.02.2019 р., тоді як спірні торги було проведено 13.02.2019 р., тобто на момент їх проведення позивач не набула право власності на нерухоме майно та, відповідно, її права на порушувалися, суд зазначає таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ч. 2 ст. 12 цього ж Закону, записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

За змістом наведених норм державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає. Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 р. у справі № 911/3594/17, у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2020 р. у справі № 910/10987/18, у постановах Верховного Суду від 27.02.2018 р. у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 р. у справі № 916/675/15.

Підставою виникнення права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № 113-нп по АДРЕСА_2 став договір купівлі-продажу майнових прав № 212/МТ12/12 від 11.08.2012 р. Повну оплату за договором було здійснено позивачем 21.12.2012 р. Акт приймання-передачі нежитлового приміщення за договором було підписано 07.12.2016 р. Згідно з п. 6.2 договору, з моменту підписання такого акту об`єкт купівлі-продажу вважається переданим продавцем і прийнятим покупцем.

При конфлікті приватних інтересів з приводу спірного майна належні правовстановлюючі документи ОСОБА_1 мають пріоритет перед будь-якими правовстановлюючими документами, що оформлені пізніше.

Крім того, набуття ТОВ «РІГЛ А» майна, реалізованого з електронних торгів, оформлено низкою документів: протоколом про проведення електронних торгів, актом про проведені електронні торги і свідоцтвом про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів.

Як зазначалося вище, згідно з п. 4, 8 розділу X Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 29.09.2016 р. № 2831/5, у редакції, чинній на час оформлення названих документів, акт державного виконавця про проведені електронні торги складається тільки після повного розрахунку за майно; такий акт є документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, а у випадку придбання нерухомого майна - відповідним документом є свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі акту.

Повний розрахунок за майно було здійснено ТОВ «РІГЛ А» 19.02.2019 р. Акт про проведені електронні торги було складено 26.02.2019 р. Свідоцтво нотаріуса було видано 27.02.2019 р.

Тобто, правочин купівлі-продажу, за яким право власності перейшло до ТОВ «РІГЛ А», було укладено вже після реєстрації права власності позивача на проінвестоване нею майно (15.02.2019 р.).

Крім того, суд погоджується з доводами позивача, що реєстрація 27.02.2019 р. за ТОВ «РІГЛ А» права власності на продане з електронних торгів майно відбулася з порушенням законодавства з таких підстав.

Алгоритм дій державного реєстратора при проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно встановлений ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі застосовується у редакції, чинній на 27.02.2019 р., далі - Закон).

Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону, державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Тобто, відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 18 Закону, державний реєстратор мав перевірити наявність підстав для зупинення розгляду заяви/зупинення державної реєстрації прав/відмови у проведенні державної реєстрації прав і, в разі наявності таких підстав, прийняти відповідне рішення: зупинити розгляд заяви/зупинити державну реєстрацію прав/відмовити у проведенні державної реєстрації прав.

В обставинах, що розглядаються, державний реєстратор мав встановити як підставу для зупинення державної реєстрації прав - наявність зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (базі даних заяв) судового рішення про заборону вчинення реєстраційних дій, так і підставу для відмови у державній реєстрації прав - подання заяви про таку реєстрацію не до нотаріуса, який вчинив нотаріальну дію з видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, на підставі якого здійснювалася реєстрація права власності за ТОВ «РІГЛ А». Обидві ці підстави згідно з п. 5 ч. 1 ст. 18 Закону перешкоджали прийняттю рішення про державну реєстрацію права власності.

Згідно з ч. 1 ст. 13 Закону, державний реєстр прав складається з розділів, спеціального розділу, бази даних заяв та реєстраційних справ в електронній формі.

Абзацом третім ч. 1 ст. 16 Закону передбачено, що у базі даних заяв реєструються рішення судів, заяви власників об`єктів нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій, рішення судів про скасування відповідних рішень судів, заяви власників об`єктів нерухомого майна про відкликання власних заяв про заборону вчинення реєстраційних дій.

Абзацом першим ч. 1, ч. 2 ст. 25 Закону передбачено, що проведення реєстраційних дій зупиняється на підставі рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили, або на підставі заяви власника об`єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об`єкта нерухомого майна. Рішення суду або заява власника об`єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій реєструється у Державному реєстрі прав.

Видача свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів є нотаріальною дією (п. 5 ч. 1 ст. 34 Закону України «Про нотаріат»). Згідно з абзацом п`ятим ч. 5 ст. 3 Закону, державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію. Згідно з абзацом третім ч. 1 ст. 19 Закону, державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії нотаріусом проводиться невідкладно після завершення нотаріальної дії, але не пізніше строків, встановлених абзацами першим і другим цієї частини.

Відповідно до п. 9 ч. 1, абзацу першого ч. 2 ст. 24 Закону, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

В порушення зазначених норм законодавства державним реєстратором КП «Департамент державної реєстрації» Шевченком М.О. не було прийнято ані рішення про зупинення державної реєстрації права власності ТОВ «РІГЛ А», ані рішення про відмову в такій реєстрації.

Технічна можливість проведення реєстраційних дій у реєстрі всупереч ухвалі суду від 26.02.2019 р., зареєстрованій у реєстрі, стала наслідком дій державного реєстратора з відкриття нового розділу реєстру та присвоєння нового реєстраційного номера тому самому об`єкту нерухомого майна, без закриття існуючого розділу і скасування діючого реєстраційного номера об`єкта, що не відповідало вимогам законодавства.

Ч. 2 ст. 13 Закону передбачено, що на кожний об`єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 15 Закону, реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна є індивідуальний номер, який присвоюється кожному індивідуально визначеному об`єкту нерухомого майна при проведенні державної реєстрації права власності на нього вперше, не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об`єкта. У разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна або зміни відомостей про об`єкт нерухомого майна його реєстраційний номер не змінюється, крім випадків, передбачених статтею 14 цього Закону.

П. 30 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 р. № 1141 (тут і далі застосовується у редакції, чинній на 27.02.2019 р., далі - Порядок), передбачено перелік відомостей про право власності та суб`єктів такого права, що вносяться до реєстру. Абзацом першим п. 37 Порядку передбачено, що до Державного реєстру прав під час проведення державної реєстрації набуття права власності, державної реєстрації набуття чи зміни інших речових прав на нерухоме майно або обтяжень речових прав замість наявних відомостей, що містяться у відкритому розділі або спеціальному розділі Державного реєстру прав, вносяться нові відомості, визначені у пунктах 30-32 цього Порядку.

Тобто, законодавством передбачено, що відомості про набуття новим власником права власності на об`єкт нерухомості, на який вже відкрито розділ у реєстрі і якому вже присвоєно індивідуальний реєстраційний номер, вносяться виключно до відкритого розділу, зі збереженням існуючого номера, який має залишатися незмінним протягом усього часу існування такого об`єкта.

Свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів від 27.02.2019 р. було видано ТОВ «РІГЛ А» на індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна з реєстраційнім номером 101, право власності на який раніше було зареєстровано за ОСОБА_3 і перейшло до ТОВ «РІГЛ А» без жодних змін. Відтак, у державного реєстратора, якому було подано зазначене свідоцтво як правовстановлюючий документ для проведення державної реєстрації, не було законних підстав для відкриття нового розділу у реєстрі і присвоєння нового реєстраційного номера 101 тому самому об`єкту, при тому, що реєстраційний номер 101 не був скасований і у Реєстрі залишилися відомості про право власності ОСОБА_3 на відповідний об`єкт.

Згідно з пп. 4 п. 7 Порядку, під час формування заяви про державну реєстрацію прав додатково до відомостей, передбачених пунктом 6 цього Порядку, вносяться відомості про реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна (у разі наявності відкритого розділу на об`єкт нерухомого майна). Відповідно до п. 20 Порядку, пошук відомостей у базі даних заяв про зареєстровані заяви у сфері державної реєстрації прав, судові рішення щодо заборони (зняття заборони) вчинення реєстраційних дій здійснюється за одним або кількома такими ідентифікаторами: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна (у разі наявності відкритого розділу на об`єкт нерухомого майна); кадастровий номер земельної ділянки (у разі формування заяви щодо земельної ділянки); адреса об`єкта нерухомого майна (крім випадків формування заяви щодо земельної ділянки); реєстраційний номер заяви (у разі відкликання заяви).

Суд звертає увагу, що до заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності), реєстраційний номер 32896504, дата та час реєстрації 27.02.2019 р., 16:57:55, не було внесено відомостей про реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, якого стосувалося свідоцтво від 27.02.2019 р. про придбання ТОВ «РІГЛ А» майна з прилюдних торгів, що подавалося як правовстановлюючий документ для проведення державної реєстрації. Присвоєння ще одного реєстраційного номера тому самому об`єкту і відкриття нового розділу на нього технічно дозволило провести державну реєстрацію речового права всупереч судовій забороні.

Як наслідок, у Реєстрі наявні три записи про право власності трьох осіб на ті самі площі у нерухомому майні.

Суд доходить висновку, що з урахуванням чинної редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка набула чинності з 16.01.2020 р., порушене право позивача підлягає захисту шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав № 71/МТ16/16 від 15.08.2016 р., укладеного між ТОВ «Грані-Інвест» і ОСОБА_3 , з одночасним припиненням речового права ОСОБА_3 , визнання недійсними електронних торгів від 13.02.2019 р. та документів, якими оформлено результати цих торгів, визнання незаконним і скасування рішення державного реєстратора від 27.02.2019 р. про державну реєстрацію за ТОВ «РІГЛ А» права власності, з одночасним припиненням речового права ТОВ «РІГЛ А».

Згідно з абзацами другим, третім ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

З прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16.01.2020 р. та яким ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було викладено у новій редакції, змінилось матеріально-правове регулювання реєстраційних відносин, з урахуванням чого скасування запису про проведену державну реєстрацію речового права більше не відповідає закону і не є ефективним способом захисту.

З наведених підстав суд відмовляє у задоволенні позовних вимог про скасування записів про державну реєстрацію за ОСОБА_3 , ТОВ «РІГЛ А» речових прав.

Відповідно до ст. 2 ЦК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

За правилами ст. ст. 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов`язання в натурі. Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків встановлених ст. 82 ЦПК України.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів та показанням свідків.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 354 ЦПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. В разі оголошення лише вступної та резолютивної частини рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Керуючись ст. ст. 3, 12, 13, 76, 81, 88, 263, 265, 268, 272, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, СУД -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 ( АДРЕСА_14 , РНОКПП НОМЕР_7 ) - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав № 71/МТ16/16 від 15.08.2016 р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Грані-Інвест» і ОСОБА_3 , з припиненням права власності ОСОБА_3 на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 17932879 від 09.12.2016; запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 32832890 від 09.12.2016, державний реєстратор - Гайова Яна Анатоліївна, Юридичний департамент Одеської міської ради).

Визнати недійсними електронні торги, проведені Державним підприємством «СЕТАМ» 13.02.2019 р., з реалізації 618/1000 частин нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення № 102, номер лота 327224, та складений за наслідками їх проведення протокол № 387778 проведення електронних торгів.

Визнати недійсним акт про електронні торги, проведені Державним підприємством «СЕТАМ» 13.02.2019 з реалізації 618/1000 частин нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення № 102, номер лота 327224, переможцем яких визнано Товариство з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А».

Визнати недійсним свідоцтво від 27.02.2019 р., видане приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Фроловою Русланою Валеріївною, зареєстроване в реєстрі за № 281, про придбання Товариством з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А» 618/1000 частин нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення № 102.

Визнати незаконним і скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» Шевченка Максима Олександровича індексний номер 45732335 від 27.02.2019 р. про державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А» права власності на 618/1000 частин нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , з припиненням права власності Товариством з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А» на 618/1000 частин нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 30485067 від 27.02.2019; запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45732335 від 27.02.2019, державний реєстратор - Шевченко Максим Олександрович, Комунальне підприємство «Департамент державної реєстрації», Одеська область).

В іншій частині позову відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

СУДДЯ В. К. Гуревський

Рішення суду у повному обсязі складено 31 січня 2022 року.