Справа №522/7900/21
Провадження № 2/522/1519/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 травня 2022 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

Головуючого судді - Домусчі Л.В.,

при секретарі судового засідання Семешиної Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданнів в загальному позовному порядку цивільну справу за позовом Акціонерного товариства «Райффазен Банк Аваль» до ОСОБА_1 , державного реєстратора Шалар Віталія Олеговича, треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова Світлана Юріївна, Одеська міська рада, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про реєстрацію прав, визнання права власності,

ВСТАНОВИВ:

До Приморського районного суду м. Одеси в травні 2021р. надійшов позов Акціонерного товариства «Райффазен Банк Аваль» до ОСОБА_1 , державного реєстратора Шалар Віталія Олеговича, треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова Світлана Юріївна, Одеська міська рада, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про реєстрацію прав, визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва 12% (відсотків) готовності за адресою АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що АТ «Райффазен Банк Аваль» є правонаступником за правами та обов`язками Акціонерного поштово-пенсійного банка «Аваль». Протягом 2002-2003 років Банком були придбані квартири АДРЕСА_2 , а також приміщення магазину, які знаходяться в будинку АДРЕСА_1 . На підставі Дозволу на виконання робіт №238/04 від 05.05.2004 р., Банком здійснені роботи по знесенню аварійного вказаного будинку. Відповідно до розпорядження Голови Приморської районної адміністрації № 347 від 08.02.2005 року Банку надано дозвіл на реконструкцію житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Вказаний об`єкт нерухомого майна є власністю Банку та 12 червня 2009 року був відображений на рахунках обліку капітальних інвестицій «Приміщення Осипова 38» вартістю 1 063 946,59 грн. З червня 2017 року АТ «Райффайзен Банк Аваль» вживає заходів щодо отримання дозволу розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ. Однак, із запиту № 60-1206 від 12 березня 2021 року, Банку стало відомо, що майно за адресою АДРЕСА_1 перейшло у власність ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 10.03.2006р. посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю.О. Згідно інформаційної довідки з ДРРПНМ № 244601189 від 16.02.2021 року ОСОБА_1 є власником вказаного об`єкта незавершеного будівництва 12% готовності на підставі договору купівлі-продажу № 442 від 10.03.2006 р. , зі змісту Договору Банк довідався, що продавцем нерухомого майна від імені Банку виступив ОСОБА_2 , однак банком не приймалося жодних рішень щодо продажу майна за адресою АДРЕСА_1 за адресою АДРЕСА_1 . ОСОБА_2 не мав повноважень на укладання договорів, що направлені на відчуження майна Банку, а довіреність від 23.01.2006р., реєстровий номер 214, посвідчена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гончаровою С.Ю., яка уповноважувала ОСОБА_2 відчужувати майно - не видавалась. Договір купівлі-продажу від 10.03.2006 р. посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю.О. за реєстровим номером 442, вказаним вимогам не відповідає, та печаткою Банку не скріплений. Таким чином, враховуючи, що Банк є єдиним законним власником вище вказаного майна та жодних правочинів щодо її відчуження не укладав, довіреності, на підставі якої майно було відчужене третій особі, не видавав, тобто набуття права власності відповідачем ОСОБА_1 та подальша реєстрація права власності нерухомого майна на підставі Договору купівлі-продажу від 10.03.2006 р. є незаконним. Позивач в своїх позовних вимогах просить: визнати недійсним Договір купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва 12% (відсотків) готовності за адресою: АДРЕСА_1 від 10.03.2006 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю.О., зареєстрованого в реєстрі за № 422. Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 56395532 від 01.02.2021 13:19:30, державного реєстратора Шалар Віталія Олеговича. Скасувати запис про право власності № 40345205, дата та час державної реєстрації: 01.02.202112:58:13, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Шалар Віталієм Олеговичем на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 56395532 від 01.02.202113:19:30. Визнати за Акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» право власності на об`єкт незавершеного будівництва 12% (відсотків) готовності за адресою АДРЕСА_1 .

Справа була розподілена на суддю Приморського районного суду м.Одеси Домусчі Л.В. згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.05.2021 року.

Ухвалою суду від 13.05.2021 року провадження у справі було відкрито та призначено розгляд справи в загальному позовному порядку з призначенням підготовчого засіданні на 14.06.2021 року.

11.06.2021 року від державного реєстратора Шалар В.О. надійшов відзив на позовну заяву, в якому не заперечував проти задоволення позовних вимог позивача.

У підготовче засідання призначене на 14.06.2021 року з`явився представник позивача адвокат Бухонкін Є.В. Інші учасники в судове засідання не з`явились, у зв`язку з чим засідання відкладено на 19.07.2021 року.

15.06.2021 року поштою від Державного реєстратора Дачненської сільської ради Біляївського району Одеської області Шалар В.О. надійшов відзив на позовну заяву, згідно якого пояснив, що 01.02.2021 р. гр. ОСОБА_1 для проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 йому був наданий договір купівлі продажу №442 від 10.03.2006р. посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю.О., однак в ході формування реєстраційної справи по вказаному об`єкту нерухомого майна в нього, як державного реєстратора, виникли сумніви, щодо достовірності відомостей зазначених в договорі купівлі продажу №442 від 10.03.2006 р. та було зроблено запит до Одеського державного нотаріального архіву з проханням підтвердження наявності відомостей в архіві щодо вищевказаного договору. 09.02.2021 р. ним було отримано відповідь, про те, що в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за 2006 рік приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Ю.О. за 10.03.20206 р. відсутні відомості щодо посвідчення вказаного договору купівлі-продажу між ОСОБА_1 та АППБ «Аваль». Після отримання даної відповіді ним було одразу (09.02.2021 р.) сповіщено відділення №2 Одеського управління поліції №2 ГУНП в Одеській області та направлено листа до Міністерства юстиції України, де були описані всі обставини та долучені копії документів. В разі визнання судом договору купівлі продажу №442 від 10.03.2006 р. недійсним проти позовних вимог не заперечує, просив розглядати справу за його відсутності. Також просив розглядати справу за його відсутності. (а.с.56-60).

18.06.2021 року на адресу суду від приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Гончарової С.Ю. надійшла заява щодо розгляду справи за її відсутністю.(а.с.86 т.1).

До суду також надійшла письмова заява ОСОБА_1 про ознайомлення з матеріалами справи, та яка була ознайомлена зі справою 23.06.2021р, про що свідчить її розписка (а.с.84 т.1). таким чином відповідачка ознайомлена і з позовними вимогами та з матеріалами справи.

З відповіді Департаменту надання адміністративних послуг ОМР від 07.07.2021 р. інформація про реєстрацію місця проживання ОСОБА_2 відсутня.(а.с.88 т.1), у зв`язку з чим судом викликався через засоби масової інформації шляхом оголошення про виклик.

У підготовче засідання призначене на 19.07.2021 року сторони не з`явились, про час, дату та місце судового розгляду були повідомлені належним чином, про причини неявки суду не повідомили.

В підготовче засідання учасники справи не з`явились, про час і місце засідання повідомлялись належним чином, причини нявки суду не повідомили, окрім представник позивача, який просив провести підготовче засідання у його відсутність.

Ухвалою суду, повний текст якої складено 20.07.2021 року, підготовче провадження у справі було закрито та призначено до розгляду по суті на 07.10.2022 року.

07.10.2022 року в судове засідання сторони не з`явились, про час, дату та місце судового розгляду були повідомлені належним чином, про причини неявки суду не повідомили, справа відкладена на 25.11.2021 року.

До суду 07.10.2021 року надійшло клопотання представника ОСОБА_3 адв. ОСОБА_4 , згідно якого просив залучити ОСОБА_3 до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача. Посилався на те, що ОСОБА_3 є добросовісним набувачем спірного об`єкта незавершеного будівництва 12% готовності за адресою АДРЕСА_1 , оскільки придбав його на умовах купівлі-продажу на публічних торгах 11 березня 2021 року. Посилався на те, що спірний об`єкт був реалізований приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Гамбаль О.Є. у рамках виконавчого провадження №64112050, боржником за яким була ОСОБА_1 , а стягувачем ОСОБА_5 , та не було предметом іпотеки. Отже, вважає себе добросовісним набувачем спірного об`єкта.

11.10.2021 року до суду надійшли пояснення представника банку, датовані 06.10.2021 року та відправлені на електронну пошту суду 07.10.2021 року (а.с.113-114, 187-188 т.1), згідно яких заперечував проти задоволення вказаного клопотання та просив відмовити. Посилався на те, ухвалою слідчого суду Київського районного суду м. Одеси Чаплицького В.В. від 10.03.2021 року у рамках кримінального провадження №0000347 від 04.03.2021 року реалізацію об`єкта незавершеного будівництва 12% готовності за адресою АДРЕСА_1 було зупинено 11.03.2021 року. Станом на 07.10.2021 року електронні торги ДП «Сетам» у реалізації спірного об`єкта зупинені. ОСОБА_3 виступає, як особа, яка має намір придбати спірне майно, між тим не вбачається обставин щодо того, на які права та обов`язки та яким чином може вплинути рішенні у даній справі. Додатково посилався на те, що підготовче провадження у справі було закрито ухвалою суду від 20.07.2021 року та справу призначено до розгляду по суті. Отже, заявником пропущені навіть строки подання відповідної заяви.

Ухвалою суду від 11.10.2021 року в клопотанні представника ОСОБА_3 адв. ОСОБА_4 про залучення до участі третьої особи відмовлено.

У судове засідання 25.11.2022 року сторони не з`явились, судове засідання відкладено на 26.01.2022 року у зв`язку з письмовим клопотанням відповідачки ОСОБА_1 про відкладання засідання (а.с.222 т.1) оскільки вона перебуває в лікарні з приводу короно вірусної хвороби. Розгляд справи відкладено на 26.01.2022 року

До суду 06.01.2022 року надійшла заява Одеської міської ради, згідно якої просили залучити їх в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повернувшись до розгляду справи в підготовче провадження.

У судове засідання призначене на 26.01.2022 року з`явився представник позивача адв. Бухонкін Є.В., представник третьої особи Юраш В.В. Інші учасники в судове засідання не з`явились, представник позивача - адв. Бухонкін Є.В. заперечував проти клопотання Одеської міської ради щодо залучення їх в якості третьої особи та повернення до розгляду справи в підготовче провадження. За результатом розгляду клопотання судом протокольно було задоволено клопотання в частині залучення Одеської міської ради як третю особу та відмовлено у повернення в підготовче засідання, у зв`язку з чим судове засідання відкладено на 24.02.2022 року з метою реалізації їх права на подання пояснень.

До суду 23.02.2022 року надійшли письмові пояснення від представника третьої особи Одеської міської ради Юраш В.В., відповідно до яких Одеська міська рада вважає, що позовні вимоги можуть бути задоволені лише частково, а саме: визнання недійним договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 10.03.2006 №442, який нібито посвідчений приватним нотаріусом ОМНУ Рудницькою Ю.О., скасування рішення державного реєстратора Шалар В.О. про державну реєстрацію речових прав на об`єкт незавершенного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 індексний номер: 563985532 від 01.02.2021 р. 13:19:30 за винятком визнання права власності на об`єкт незавершенного будівництва 12% готовності за адресою: АДРЕСА_1 .

У судове засідання 24.02.2022 року сторони не з`явились, про день та час слухання справи повідомлені належним чином та своєчасно, у звязку з чим судове засідання відкладено на 16.03.2022 року.

Вранці 24 лютого Росія розпочала війну проти України. Президент підписав Указ №64/2022, яким в Україні запроваджено воєнний стан з 24 лютого строком на 30 діб, який затверджений Верховною Радою України. Згодом його було продовжено ще на місяць, до 23 серпня 2022р. включно.

Відповідно до ст. 26 ЗУ «Про правовий режим воєнного стану» правосуддя на території, на якій уведено воєнний стан, здійснюється лише судами. Скорочення чи прискорення будь-яких форм судочинства забороняється.

У судове засідання 16.03.2022 року сторони не з`явились, про день та час слухання справи повідомлені належним чином та своєчасно, справа відкладена на 04.05.2022 року.

У судовому засіданні 04.05.2022 року був присутнім представник третьої особи ОМР Старостін О.С., який приймав участь в режимі відеоконференції, інші учасники процесу в судове засідання не з`явились. Про день та час слухання справи повідомлені належним чином та своєчасно. У зв`язку з не явкою представника позивача та інших учасників провадження, суд відкладає слухання справи для їх повторного сповіщення на 25.05.2022 року.

У судове засідання 25.05.2022 року були присутні представник позивача Бухонкін Є.В., представник третьої особи ОМР Старостін О.С., відповідачі та треті особи в судове засідання не з`явились. Про день та час слухання справи повідомлені належним чином та своєчасно.

У відповідності до ч.1 ст. 223 ЦПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Статтею 6 Конвенції передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи у продовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Верховний Суд у постанові від 1 жовтня 2020 року у справі №361/8331/18 виходив із того, що якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті.

Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Отже, неявка учасника судового процесу у судове засідання, за умови належного повідомлення сторони про час і місце розгляду справи, не є підставою для скасування судового рішення, ухваленого за відсутності представника сторони спору.

З урахуванням положень ст. 223 ЦПК України, належного сповіщення сторін, а також відсутність доказів поважності причин неявки, суд ухвалив розглядати справу за відсутності інших учасників справи на підставі наявних в справі доказів.

Представник третьої особи Одеської міської ради Старостін О.С. в судовому засідання заявив клопотання про долучення документів, а саме висновку експерта судової будівельно-технічної експертизи від 13.05.2022 року №21-7086, запит ТУ державного бюро розслідувань розташованого у м. Миколаєві від 15.11.2021 р. №05.15/05.15/23435, лист Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини від 28.12.2021 р. №01-12/6527 та поновити строк для подання вищевказаних доказів.

Представник позивача не заперечував проти клопотання представника третьої особи адв. ОСОБА_6 та залучення доказів.

Суд на місці ухвалив, протокольною ухвалою, клопотання представника третьої особи Одеської міської ради адв. Старостіна О.С. задововольнити, поновити строк для подачі клопотання та приєднати до матеріалів справи висновок експерта судової будівельно-технічної експертизи від 13.05.2022 року №21-7086, запит ТУ державного бюро розслідувань розташованого у м. Миколаєві від 15.11.2021 р. №05.15/05.15/23435, лист Департаменту культури. Національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини від 28.12.2021 р. №01-12/6527.

Представник позивача ОСОБА_7 в судовому засіданні позов підтримав в повному обсязі з викладених в ньому підстав та просив його задовольнити.

Представник третьої особи Одеської міської ради Старостін О.С. вважає, що позовні вимоги АТ«Райффазен Банк Аваль» підлягають задоволеню частково, а в частині визнання права власності за АТ «Райффайзен Банк Аваль» на об`єкт незавершеного будівництва 12% та скасування запису про право власності № 40345205, внесеного до Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора від 01.02.2021 року за № 56395532 вважає таким, що не підлягає задоволенню. Пояснивши, що станом на час, нібито укладення недійсного договору купівлі-продажу від 10.03.2006 року та до 31.12.2012 року, процедура державної реєстрації речових прав на нерухоме майно здійснювалась комунальними підприємствами БТІ у відповідності до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Мінюсту України від 07.02.2002 року № 7/5 (далі - Тимчасове положення). З 01.02.2016 року по теперішній час, державна реєстрація здійснюється відповідно до Порядку №1127 від 25.12.2015 р. Згідно із п. 70. Порядку № 1127 (в редакцій чинній на час прийняття державним реєстратором Шалар В.О. оскаржуваного рішення від 01.02.2021 року) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору або з прилюдних торгів, подається відповідний договір або свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) чи свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися. Тому реєстрація права власності на об`єкт незавершенного будівництва не могла бути проведена як за АТ«РайффайзенБанк Аваль», так і за ОСОБА_1 . Окрім цього, дії державного реєстратора Шалар В.О. під час проведення державної реєстрації були вчиненні з порушенням вимог діючого законодавства. Згідно відзиву державний реєстратор зазначив про направлення запиту до Одеського державного нотаріального архіву з проханням підтвердження наявності відомостей в архіві стосовно вказаного договору купівлі-продажу, на який отримав 09.02.2021 р. відповідь про відсутність відомостей, щодо посвідчення вказаного договору, проте державну реєстрацію права власності ним було проведено 01.02.2021 року, тобто в день прийняття заяви ОСОБА_1 . Хоча відповідно до приписів Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п`яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав. Таким чином, державний реєстратор Шалар В.О. зобов`язаний був в день прийняття заяви, тобто 01.02.2021 року, зробити відповідні запити як до органів, що здійснювали державну реєстрацію до 01.01.2013 року, так і до Одеського державного нотаріального архіву, однак всупереч вказаним приписам Закону цього не було зроблено. Проте, державний реєстратор нібито повідомив правоохоронні органи вже після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершенного будівництва за ОСОБА_1 . Відтак, державний реєстрато рзобов`язаний був прийняти рішення про відмову у державній реєстрації, проте провів незаконну реєстрацію права власності, чим порушив вимоги законодавства України, наслідком чого відбулось порушення прав територіальної громади м. Одеси в собі Одеської міської ради як власника земельної ділянки комунальної власності, на якій розміщено спірний об`єкт незавершеного будівництва. Досудовим розслідуванням встановлено, що державним реєстратором Дачненської сільської ради Біляївського району Одеської області 01.02.2021 року зареєстровано за ОСОБА_1 об`єкт незавершенного будівництва 12% готовності за адресою АДРЕСА_1 на земельній ділянці, яка на даний час не надана у власність та користування та знаходиться у власності територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради. В той же час в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні відомості щодо реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за АТ «Райффайзен Банк Аваль». Зазначені приписи свідчать про відсутність укладеного договору у відповідності до норм законодавства України між АТ «Райффайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 , а також про відсутність у позивача належних документів, що підтверджують у останнього право власності на об`єкт незавершеного будівництва, який може бути зареєстрований в ДРРПНМ. За інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, Одеською міською радою рішення про передачу у власність чи користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 не приймались. Однак, обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. З урахуванням наведеного, ані у АТ «Райффайзен Банк Аваль», ані у ОСОБА_1 не зареєстровані речові права на земельну ділянку комунальної власності та відсутні документи, які надають право на проведення будівельних робіт, що свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки та ознаки самочинного будівництва.

Відповідно до ст.268 ЦПК України, датою складання повного тексту рішення є 06.06.2022 року.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши і оцінивши пояснення сторін, надані докази та заяви в їх сукупності, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено наступні фактичні обставини.

01.11.2002 року Договором купівлі-продажу укладеного між ОСОБА_8 та Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль», яким здійснено продаж квартири АДРЕСА_3 , яка складається з двох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 48,3 кв.м., житловою площею 30,7 кв.м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В.М..(т.1 а.с.22)

01.11.2002 року Договором купівлі-продажу укладеного між ОСОБА_9 , ОСОБА_10 та Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль», яким здійснено продаж квартири АДРЕСА_4 , яка складається з двох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 31,4 кв.м., житловою площею 22,6 кв.м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В.М. зареєстрованого в реєстрі за №12255. (т.1 а.с.27)

29.01.2003 року Договором купівлі-продажу укладеного між ОСОБА_11 , яка діє від свого імені та імені ОСОБА_12 та ОСОБА_13 за довіреністю, та Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль», яким ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 в рівних частках кожна продали Акціонерному поштово-пенсійному банку «Аваль» належну продавцям на праві приватної спільної часткової власності квартиру АДРЕСА_5 , яка складається з двох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 60,9 кв.м., житловою площею 19,5 кв.м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В.М. зареєстрованого в реєстрі за №836. (т.1 а.с.26)

04.06.2003 року Договором купівлі-продажу укладеного між ОСОБА_14 та Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль», яким здійснено продаж квартири АДРЕСА_6 , яка складається з однієї житлової кімнати та підсобних приміщень загальною площею 35,0 кв.м., житловою площею 19,7 кв.м, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В.М.. (т.1 а.с.24)

04.06.2003 року Угодою між ОСОБА_14 та Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» в особі гр. ОСОБА_15 уклали цю угоду за договором купівлі-продажу від 04.06.2003 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В.М., за яким АППБ «Аваль» купив у ОСОБА_14 квартиру АДРЕСА_6 , якою сторони провели повний розрахунок в сумі 186200 грн. Угода посвідчена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В.М. та зареєстрована в реєстрі за №6572 (т.1 а.с.25)

09.07.2003 року Договором купівлі-продажу укладеного між ОСОБА_16 та Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль», яким здійснено продаж квартири АДРЕСА_7 , яка скадається з трьох житлових кімнат та підсобних приміщень, загальною площею 45,8 кв.м., житловою площею 39,6 кв.м., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В.М..(т.1 а.с.23).

10.07.2003 року Договором купівлі-продажу магазину укладеного між ОСОБА_17 та Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль», яким здійснено продаж магазину розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , основною площею 32,9 кв.м.,загальною площею 48,7кв.м. посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Горецькою В.М. (т.1 а.с.28).

Таким чином Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» було придбано в 2003р. квартири АДРЕСА_8 .

Згідно розпорядження Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 08.02.2005р. за №347 надано Одеському обласному філіалу акціонерного поштово-пенсійного банку дозвіл на реконструкцію житлового будинку АДРЕСА_1 під будівлю банку з узгодженим проектом. Дозвіл на виконання робіт оформити в інспекції ДАБК. (а.с.31).

Дозволами Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м.Одеси №238/04 від 05.05.2004 року (т.1 а.с.29) видано Акціонерному поштово-пенсійному банку «Аваль» на виконання будівельних робіт, а саме: по знесенню аварійного житлового будинку по вище вказаній адресі з терміном дії до 31.12.2004р. та дозвіл №197/05 від 04.04.2005 року (т.1 а.с.30) по реконструкції житлового будинку по АДРЕСА_1 під будівлю банку «Аваль» з терміном дії до 01.04.2006р.

Згідно заяви представника позивача від 26.01.2022р. статус земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 банком не оспорюється (а.с.10-11 т.2). зазначене також було підтверджено представником позивача в судовому засіданні 26.01.2021р. що земельна ділянка за цією адресою належить до комунальної власності.

Також банком надано суду довідки про те, що за земельну ділянку по АДРЕСА_1 до місцевого бюджету міста Одеси сплачувався земельний податок з 2013 по 2020р.(а.с.22 т.2).

Таким чином вбачається, що зазначений об`єкт, як об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, що знаходиться у АДРЕСА_1 розташований на земельній ділянці комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради.

Також судом встановлено, що 10.03.2006 р. за Договором купівлі-продажу, укладеного між Акціонерним поштово-пенсійним банком «Аваль» в особі представника Гедзур Іваном Семеновичем, який діяв на підставі довіреності від 23.01.2006р. реєстр.№214 та ОСОБА_1 , ОСОБА_1 передано у власність об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, що знаходиться у АДРЕСА_1 . (а.с.43-44 т.1).

Вказаний об`єкт незавершеного будівництва належить продавцю АППБ «Аваль» на підставі розпорядження Приморської районної адміністрації «Про дозвіл на реконструкцію житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 під будівлю банку» від 08.02.2005 року №347, дозволу на виконання будівельних робіт від 05.05.2004 року №238/04 виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Одеси Управління архітектури та містобудування, дозволу на виконання будівельних робіт від 04.04.2005 р. №197/05 виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю м. Одеси Управління архітектури та містобудування, розпорядження Приморської районної адміністрації «Про визнання житлового будинку АДРЕСА_1 аварійним та надання дозволу на його знесення» від 05.04.2004 року №900. Договір купівлі-продажу від 10.03.2006 р. посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Юлією Олександрівною та зареєстровано у реєстрі за №442. (т.1 а.с.43-44).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 16.02.2021р., право власності на об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, що знаходиться у АДРЕСА_1 внесений державним реєстратором Дачненської сільської ради Біляївського району Одеської області Шалар Віталієм Олеговичем під реєстраційним № 101, дата та час державної реєстрації: 01.02.2021 12:58:13 , згідно якого право приватної власності 1/1 частки ОСОБА_1 внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 56395532 від 01.02.2021 р. (т.1 а.с.45).

При цьому вбачається, що до 01.02.2021р. право власності на об`єкт по АДРЕСА_1 як на об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності взагалі ні за якою особою не було зареєстровано відповідно до чинного законодавства.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 16.02.2021 на нерухоме майно ОСОБА_1 постановою приватного виконавця Гамбаль Олександром Євгеновичем від 12.1.2021 р. № 64112050 накладено арешт та внесено обтяження до реєстру 02.02.2021р. (т.1 а.с.45).

Згідно талону-повідомлення єдиного обліку №809 про реєстрацію і реєстрацію заяви про кримінальне правопорушення ,виданого відділенням поліції №2 (с.Усатове) Одеського районного УП №2 ГУНП в Одеській області, вбачається, що 09.02.2021р. до чергової частини звернувся с заявою ОСОБА_18 щоб притягти до відповідальності ОСОБА_1 , яка 01.02.2021р. звернулась для проведення реєстраційних дій по об`єкту незавершеного будівництва за адресою АДРЕСА_1 та пред`явила договір №442 від 10.03.2006р., яка не відповідає як було встановлено 09.02.2021р. даних архіву.(а.с.61).

Крім того на його запит до Одеського державного нотаріального архіву, 09.02.2021р. було отримано відповідь №409/01-20 про те, що «В реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за 2006р. приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Рудницької Ю.О. за 10.03.2006р. відсутні відомості щодо посвідчення договору купівлі-продажу між ОСОБА_1 та АППБ «Аваль»(а.с.65). Зазначене також було повідомлено ним Міністерство юстиції України 09.02.2021р. (а.с.62).

Відповіддю від 26.02.2021р. Міністерство юстиції України роз`яснило державному реєстратора щодо імовірного підроблення договору, то згідно ст.36 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зобов`язаний повідомити про це правоохоронні органи.

Також судом встановлено, що СВ Одеського районного управління поліції №1 ГУ НП в Одеській області здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні №0000347 від 04.03.2021р. за ознаками складу кримінального правопорушення , передбаченого ст..ст.15 ч.2, 190 ч.2 КК України. Досудовим розслідуванням встановлено, що 04.03.2021р. до Одеського районного управління поліції №1 ГУ НП в Одеській області надійшла заява ОСОБА_19 по те, що невстановлені особи через електронні торги з реалізації арештованого майна ДП «СЕТАМ» намагаються реалізувати майно, а саме об`єкт незавершеного будівництва за адресою АДРЕСА_1 , право на яке отримано шахрайським шляхом, сума збитку встановлюється. Встановлено, що на електронній площадці, на якій ДП «СЕТАМ» проводить електронні торги з реалізації арештованого майна, знаходиться лот об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, за адресою АДРЕСА_1 ., що належить боржнику ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-пролажу від 10.03.2006р., посвідчений приватним нотаріусом Рудницькою Ю.О., державна реєстрація права власності якої зареєстрована державним реєстратором Шалар В.О. та реалізується приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Гамбаль О.Є. в рамках виконавчого листа по цивільній справі №521/27/20 про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_5 боргу 1870000 грн. також встановлено, що ОСОБА_2 , що укладав угоду з ОСОБА_1 від імені банку по довіреності перебуває у розшуку за ст.ст. 190 ч.4, ст..181 ч.5, ст..358 ч.3 КК України на підставі ухвали суду про дозвіл на затримання з метою приводу від 21.12.2019 р. також згідно повного витягу з Єдиного реєстру довіреностей за 44061504 довіреність від 23.01.2006р. за реєстр.№214 та посвідчена приватним нотаріусом ОНМО-Гончаровою С.Ю, на підставі якої діяв ОСОБА_2 взагалі не існує.(а.с.115-117).

Ухвалою слідчого судді Київського районного суду м.Одеси від 10.03.2021р. було задоволено клопотання слідчого СВ ОРУП№1 ГУНП в Одеській області та накладено арешт на об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, за адресою АДРЕСА_1 шляхом позбавлення права на проведення будь-яких реєстраційних дій.(а.с.133-136).

Також судом встановлено, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні відомості щодо реєстрації права власності на вказаний об`єкт як нерухомого майна за АТ «Райффайзен Банк Аваль».

При цьому позивач стверджує що не надавали довіреність від 23.01.2006р. ОСОБА_2 діяти від імені банку з приводу продажу спірного об`єкту. Зазначені твердження знайшли своє підтвердження в ході розгляд справи.

Крім того також судом встановлено, що відсутні відомості щодо посвідчення договору купівлі-продажу між Банком і особі ОСОБА_2 та ОСОБА_1 приватним нотаріусом Рудницькою Ю.О.

Позивач подавши позов вважає, що його права таким правочином порушуються, оскільки не надавав згоду на таке відчуженні, та також просить визнати за ним право власності на об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, за адресою АДРЕСА_1 .

Вирішуючи спір суд виходить із наступного.

Частиною першою статті 2 ЦПК України встановлено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом: визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (стаття 16 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочин - це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до вимог ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

При цьому, згідно із п. п. 7, 19, 20 Постанови N 9 Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 р. "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та їх застосування наслідків недійсності, передбачених законом.

Виходячи з вищевикладених обставин, суд вважає, що позовна вимога щодо визнання недісйним Договору купівлі продажу від 10.03.2006 року об`єкту незавершеного будівництва 12% готовності, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 укладеним між Акціонерним товариством «Райффазен Банк Аваль» та ОСОБА_1 посвідченого приватного нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Юлією Олександрівною зареєстрованого в реєстрі за №422 підлягає задоволенню.

Щодо вимоги про скасуваня рішення та запису державного реєстратора про реєстрацію права приватної власності на об`єкт суд виходить з наступного.

З 01.02.2016 року по теперішній час, державна реєстрація здійснюється відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127)

Згідно ст.ст. 18, 24, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державний реєстратор може прийняти одне із рішень: про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або про відмову в державній реєстрації; у свою чергу рішення про державну реєстрацію прав приймається за умови подання заявником достатніх та належним чином оформлених документів, відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно, а також підстав для відмови у державній реєстрації.

Відповідно до п. 68. Порядку № 1127 (в редакцій чинній на час прийняття державним реєстратором Шалар В.О. оскаржуваного рішення від 01.02.2021 року) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; 3) технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва.

Документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в зазначеному Реєстрі.

Тобто, для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору або з прилюдних торгів, подається відповідний договір або свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) чи свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися.

Тому враховуючи вищевикладене державна реєстрація права власності на об`єкт незавершенного будівництва не могла бути проведена, як за Акціонерним товариством «РайффайзенБанк Аваль», так і за ОСОБА_1 , оскільки відповідно до п. 68. Порядку № 1127 (в редакцій чинній на час прийняття державним реєстратором Шалар В.О. оскаржуваного рішення від 01.02.2021 року) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершенного будівництва подаються: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; 3) технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва.

Окрім цього, дії державного реєстратора Шалар В.О. під час проведення державної реєстрації були вчиненні з порушенням вимог діючого законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Державний реєстратор Шалар В.О. зобов`язаний був в день прийняття заяви, тобто 01.02.2021 року, зробити відповідні запити як до органів, що здійснювали державну реєстрацію до 01.01.2013 року, так і до Одеського державного нотаріального архіву, однак це не було зроблено.

Оскільки, 09.02.2021 року державний реєстратор отримав відповідь про відсутність відомостей щодо посвідчення вказаного договору, проте державну реєстрацію права власності ним було проведено 01.02.2021 року, тобто в день прийняття заяви ОСОБА_1 хоча відповідно до приписів Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п`яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

Згідно із приписами ст. 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухомемайно та їхобтяжень» розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором виключно у таких випадках: 1) подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством; 2) неподання заявником чи неотримання державним реєстратором у порядку, визначеному цим Законом, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем в електронній формі чи документів із паперових носіїв інформації, що містять відомості про зареєстровані речові правадо 1 січня 2013 року.

Державний реєстратор у строк, встановлений для державної реєстрації прав, приймає рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та невідкладно повідомляє про це заявника.

Згідно правового висновку, викладеного у постанові Касаційного господарського суду ВС від 23 червня 2020 року у справі № 906/516/19 вбачається, що з 16.01.2020 такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачав. У пункті 3 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому» до набрання чинності цим Законом.

Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16.01.2020 цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Так, у постанові ВС КГС від 23.06.2020 року у справі № 922/2589/19 зазначено наступні висновки (пункти 40-47): «Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні-гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Отже, засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії " Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Таким чином, обов`язковим є практичнее застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.»

Отже суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (п.5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 справа №925/1265/16).

Постановою Великої Палати Верховного Суду України від 05.06.2018 р. справа №338/180/17, постановою ВП ВС України від 11.09.2018 р. справа №905/1926/16, постановою ВП ВС України від 30.01.2019 р. справа №569/17272/15-ц зроблені висновки, щодо застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнанняабооспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Тому суд вважає, що заявлена вимога позивача про скасування запису про право власності № 40345205, як обраний спосіб захисту, починаючи з 16.01.2020 року вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухомемайно та їх обтяжень».

Аналогічні висновки викладені в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19 та Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 вересня 2020 року у справі №352/1021/19.

Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно (див., зокрема постанову Великої Палати Верховного Суду від 4 вересня 2018 р. у справі № 823/2042/16 (п. 36)).

У зв`язку з чим також підлягають задоволенню вимога про скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на об`єкт незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 індексний номер: 563985532 від 01.02.2021 р. 13:19:30 державного реєстратора Шалар Віталія Олеговича. Проте суд не вбачає підстав для задоволення вимоги про скасування запису.

Крім того, державний реєстратор Шалар В.О. не є належним відповідачем, оскільки належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано, тому суд приходить до висновку що у задоволенні позовних вимог до державного реєстратора слід відмовити.

Щодо вимоги про визнання права власності за позивачем на об`єкт незавершеного будівництва.

За змістом частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна. (ст.317 ЦК України)

Відповідно до ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно ч.2,3 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.

Власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. (ст.392 ЦК України)

З матеріалі справи вбачається, що позивач просить визнати за ним право власності на об`єкт незавершеного будівництва 12% (відсотків) готовності за адресою АДРЕСА_1 .

Відповідно до ст.12 ЗК України до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства, тощо.

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю. Земельні ділянки державної власності, які передбачається використати для розміщення об`єктів, призначених для обслуговування потреб територіальної громади (комунальних підприємств, установ, організацій, громадських пасовищ, кладовищ, місць знешкодження та утилізації відходів, рекреаційних об`єктів тощо), а також земельні ділянки, які відповідно до затвердженої містобудівної документації передбачається включити у межі населених пунктів, за рішеннями органів виконавчої влади передаються у комунальну власність. (ч.1,3 ст. 83 ЗК України).

Виходячи з положень ч.1,2 ст.116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Згідно ч. 5 ст. 116 ЗК України земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

Відповідно до ст.1 ЗУ «Про державний контроль за використанням та охороною земель» та ст.124-126 ЗК України обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовується, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.

Самовільне зайняття земельної ділянки будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Верховний суд у постанові від 20.02.2020 року у справі №1940/1655/18 дійшов до висновку, що будь-які дії, направлені на фактичне використання земельної ділянки без оформлення права власності на земельну ділянку або права постійного користування чи права оренди земельної ділянки в порядку визначеному ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є самовільним заняттям земельної ділянки.

Аналогічний висновок міститься, зокрема у постановах Верховного суду від 30.06.2020 року у справі №2040/6701/18, у справі №500/2528/19 від 09.02.20212 року, у справі №340/461/21 від 01.06.2021 р.

Відповідно до приписів ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна не набуває права власності на нього.

Згідно з п.34 ч.1 ст.26 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» питання у сфері регулювання земельних відносин вирішується виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної або міської ради.

Стосовно дозвільних документів на виконання будівельних робіт, 04.04.2005 р. за №197/05 Інспекцією ДАБК м. Одеси управління архітектури та містобудування АППБ «Аваль» видано дозвіл на виконання будівельних робіт відповідно до проектної документації від 08.02.2005 р. №347, терміном до 01.04.2006 р.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі: проектної документації; документа, що засвідчує право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою; угоди про право забудови земельної ділянки; рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об`єкта містобудування; комплексного висновку державної інвестиційної експертизи; документа про призначення відповідальних виконавців робіт.

У разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об`єктів містобудування для отримання дозволу на виконання зазначених робіт додається копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду або письмової згоди йоговласника на проведеннязазначенихробіт.

Здійснення будівельних робіт на об`єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальністьзгідно з законодавством.

Судом встановлено, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні відомості щодо реєстрації права власності на вказаних об`єкт нерухомого майна за АТ «Райффайзен Банк Аваль».

Рішення Одеською міською радою про передачу у власність чи користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 не приймалось. Про даний факт свідчить відповідь від 28.12.2021 №01-12/6527 Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації наданої слідчому другого слідчого відділу Територіального управління Державного бюро розслідувань, розташованого у м. Миколаєві, яким повідомлено, що за даними Департаменту будівля по вул. Осипова, 38 в м.Одесі, відповідними розпорядчими документами під охорону держави, як об`єкт культурної спадщини не приймалася, тому на неї не розповсюджується статус пам`ятки культурної спадщини. Разом з чим повідомлено, що відомості щодо надання АППБ «Аваль» з 2003 по 2006 роки погодження проектів по знесенню аварійного будинку та реконструкції будинку по АДРЕСА_1 в електронній базі документообігу Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної відсутні.

Належних та допустимих доказів, що посвідчують речові права на нерухоме майно, так і документів, що дають право на проведення будівельних робіт позивачем не надано, окрім бухгалтерської довідки АТ «Райффайзен Банк Аваль» від 17.03.2021 №04-14/5 (т.1 а.с.40), яка не є достатнім доказом, що підтверджує право власності позивача саме на об`єкт незавершеного будівництва 12% готовності, та законності таких відрахувань та за що саме.

Відповідно до наданого представником Одеської міської ради висновку експерта ОНДІСЕ судової будівельно-технічної експертизи від 13.05.2022 року №21-7086, наданої в рамках кримінального провадження №0000347 від 04.03.2021р. за ознаками кримінального правопорушення за ч.2 ст.364 КК України, за яким ОМР є потерпілою стороною, було поставлено наступні питання:

1.чи відповідають виконані будівельні роботи (або окремі елементи об`єктів нерухомого майна, конструкції, вироби. Матеріали тощо) проектно-технічній документації та вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН.СНиП, стандартом, технічним умовам тощо? Якщо не відповідають, то в чому полягають невідповідності?

2.чи є об`єкт (результат виконання робіт) розташований за адресою АДРЕСА_1 - нерухомим майном, а саме об`єктом незавершеного будівництва?

Експерт дійшов наступного висновку: на підставі наданих на дослідження документів, які дають право на виконання будівельних робіт на об`єкт будівництва «Реконструкція будівлі по АДРЕСА_1 », як окремий об`єкт, в повному обсязі відсутні, також в повному обсязі відсутня інформація стосовно реєстрації дозвільних документів на проведення будівельних робіт з реконструкції житлового будинку по АДРЕСА_1 , а отже будівельні роботи з реконструкції будівлі виконані з порушенням ч.1 ст.34 та абзц. 1 ч.2 ст.36 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності, Постанови КМУ від 13.04.2011 №466 та вимог Постанови КМУ від 07.06.2017 №406 та відповідно до ЦК України прийшов до висновку, що об`єкт «Реконструкція будівлі по АДРЕСА_1 » в тому вигляді, який існує на час проведення судової експертизи не є нерухомим майном та не є суб`єктом незавершеного будівництва».

З мотивувальної частини висновку встановлено, що з листа від 25.05.2021р. №01-19/33 Департаменту земельних ресурсів ОМР зазначено, що інформація щодо оформлення земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 відсутня, рішення не приймалось. Однак запитуємо земельна ділянка входить до меж земельної ділянки, орієнтованою площею 0,1300 га, за адресою АДРЕСА_9 , яка за планова до відведення Державної Фіскальної служби України та якій рішенням Одеської міської ради від 08.11.2017р. №2632 надано дозвіл на розробку проекту землеустрою. При візуальному обстеженні проведеному посадовою особою Департаменту встановлено, що на земельній ділянці розташований об`єкт незавершеного будівництва, а саме: недобудовані споруди та сване поле. На теперішній час ця земельна ділянка знаходиться у розпорядженні територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради тата нікому іншому у розпорядження чи користування не надавалась.

З листа Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 28.12.2021р. №01-12/6527 вбачається, що будівля по АДРЕСА_1 під охорону держави як об`єкт культурної спадщини не є, разом з тим розташована на території комплексної охоронної зони історичного центру та центрального історичного ореалу м. Одеси, межі та режим використання яких визначено науково-проектною документацією, розробленою НДІ проектування міст «Дніпромісто» і затверджено наказом Міністерства культури і туризму України від 20.06.2008р.№728/0/16-087.

При натурному обстеженні експертом земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 встановлено, що земельна ділянка по периметру огороджена бетонним парканом, захаращена рослинністю та побутовим сміттям, крім того спостерігається недобудований фундамент об`ємом близько 50 м3 та елементи металевого каркасу колон у кількості 6 шт.

В наданих на дослідження матеріалах наявна була тільки копія проекту «реконструкція з розширенням в частині прибудови та надбудови мансардного поверху будівлі під Одеську філію АППБ «Аваль» за адресою м. Одеса вул. Осипова,38/Велика Арнаутська,20» стадія П, виконаний ХІЦ «Експрес-Проект» у 2022 р. однак в листі від 18.06.2004р. №1820 Управління архітектури та містобудування ОМР зазначено, що на розробку стадії «проект» дозвіл не видавався. А в листі від 10.11.2004р. вказано про ескізний проект. Виходячи з зазначеного, відсутній новий проект на об`єкт будівництва «Реконструкція будівлі по АДРЕСА_1 », як окремий об`єкт або коригування зазначеного проекту в подальшим проведенням експертизи проекту. Також в повному обсязі відсутні інформація стосовно державної реєстрації дозвільних документів на проведення будівельних робіт з реконструкції житлового будинку, а отже будівельні роботи з реконструкції будівлі по АДРЕСА_1 виконані в порушення ч.1 ст.34 і абз.с1 ч.2 ст.36 Закону України «Про врегулювання містобудівної діяльності».

Об`єкт дослідження «Реконструкція будівлі по АДРЕСА_1 » не має несучих та огороджувальних або несуче-огороджувальних конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, тому не відповідає вимогам які б відносили його до класу будівель згідно Державного класифікатору ДК-018-2000 та фактично представляє фундамент будівлі, який створений в результаті проведення будівельно-монтажних робіт з будівельних матеріалів, будівельними засобами та методами, а також враховуючи, що його неможливо класифікувати за категоріями споруд Державного класифікатору, то він класифікується, як конструктивний елемент та є частиною будівлі у тлумаченні нормативних актів.

Крім того, експертом зазначено, що однією з ознак, за яким об`єкт може бути віднесений до нерухомого майна є той факт, що створювався він спочатку в якості нерухомості в установленому законом та іншими правовими актами порядку, а також отримував його власник необхідну дозвільну документацію з дотриманням містобудівних норм.

Таким чином будь-яких документів щодо оформлення права власності на земельну ділянку або права постійного користування чи права оренди земельної ділянки, на якій розташований вказаний об`єкт, суду не надано.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зі справи N 914/2070/19 у постанові від 16 лютого 2021 року зазначив, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Об`єкт незавершеного будівництва за визначенням ч. 3 ст. 331 ЦК України він за своєю суттю є сукупністю будівельних матеріалів, які також є майном, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво).

Велика Палата Верховного Суду по справі N 200/22329/14-ц у постанові від 18 грудня 2019 року зазначила, що визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.

При цьому Велика Палата Верховного Суду виходила з наступного:

Аналіз положень ст. 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 цього кодексу, частини третьої статті 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 18 Закону України Про основи містобудування реалізація містобудівної документації полягає у впровадженні рішень відповідних органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування при плануванні відповідних територій, комплексній забудові та реконструкції населених пунктів, проектуванні та будівництві об`єктів житлово-цивільного і виробничого призначення, систем транспортного та інженерного забезпечення, впорядкуванні і благоустрої територій. Закінчені будівництвом об`єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об`єктів забороняється.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року N 461, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-III категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.

Визнання ж права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.

Зазначений висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 27 травня 2015 року у справі N 6-159 цс 15, і підстав для відступу від нього не вбачається.

Згідно ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Із комплексного аналізу ЦК України, законів України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", "Про основи містобудування", "Про регулювання містобудівної діяльності" випливає, що особа стає власником новоствореного об`єкта нерухомості після завершення його будівництва, прийняття нерухомого майна до експлуатації та державної реєстрації. Таким чином, право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту державної реєстрації права.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 200/22329/14-ц зазначила, що "визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено".

Державна реєстрація не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття речових прав на нерухоме майно (постанова Верховного Суду від 24.01.2020 р. у справі № 910/10987/18).

До реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно особа є власником лише матеріалів, обладнання та іншого майна, що було використано в процесі будівництва. Верховний Суд у постанові від 21.03.2019 р. у справі № 909/175/18 зазначив, що це правило застосовується лише "при наявності усієї дозвільної документації, тобто документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.".

Отже, законодавством не передбачено можливості звернення до суду з вимогою про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який не прийнято у встановленому законом порядку до експлуатації. У такому випадку об`єкт незавершеного будівництва ще не набув статусу нерухомого майна як об`єкта цивільного права.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку про необґрунтованість позовних вимог про визнання права власності та відсутність підстав для їх задоволення, оскільки матеріали справи не містять доказів того, що спірна будівля є об`єктом нерухомості як 12 % готовності, і який прийнято в експлуатацію.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи свого цивільного права а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Верховний Суд України у постанові від 18 травня 2016 р. у справі № 6-658цс15 висловив наступну обов`язкову для всіх судів України правову позицію:

«Суд повинен установити: чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цієї особи; у чому полягає таке порушення прав; якими доказами воно підтверджується. Залежно від установленого суд повинен вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні».

З огляду на викладене суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог Акціонерного товариства «Райффазен Банк Аваль».

На підставі викладеного та керуючись ст. 41 Конституції України, ст.ст. 3, 15,16, 203, 215, 216, 228, 316, 317, 319, 321, 328, 331, 392 ЦК України, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 12,83,116, 120 ЗК України, ст. 26 ЗУ «Про місцеве самоврядування», ст.ст. 1,3, 4-13, 19, 23, 26, 42, 43, 48, 49, 52, 58, 69, 76-82, 89, 92, 175, 209, ч.1, 3 ст. 223, 229, 234, 241, 242-246, 247, 248, 258,259, 263-265,268, 354, ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов Акціонерного товариства «Райффазен Банк Аваль» до ОСОБА_1 , державного реєстратора Шалар Віталія Олеговича, треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гончарова Світлана Юріївна, Одеська міська рада, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію прав та запису про реєстрацію прав, визнання права власності задовольнити частково.

Визнати недійним Договір купівлі продажу від 10.03.2006 року об`єкту незавершеного будівництва 12% готовності, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 укладеним між Акціонерним товариством «Райффазен Банк Аваль» та ОСОБА_1 посвідченого приватного нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Рудницькою Юлією Олександрівною зареєстрованого в реєстрі за №422.

Скасувати рішення про державну реєстрацію речових прав на об`єкт незавершеного будівництва 12 % готовності за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 індексний номер: 563985532 від 01.02.2021 р. 13:19:30 державного реєстратора Шалар Віталія Олеговича.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.

Повний текст рішення виготовлено 06.06.2022 року.

Суддя Домусчі Л.В.