Провадження 2/193/19/22
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

31 травня 2022 року Софіївський районний суд Дніпропетровської області

у складі: головуючого судді Томинця О.В.,

при секретарі судового засідання Хомич Н.О.

за участі: представника позивача Павленка В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Софіївка Дніпропетровської області в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом селянського (фермерського) господарства «Добробут» до ОСОБА_1 та селянського (фермерського) господарства «Олександро-Володимирівське» про визнання недійсним договору оренди землі з моменту укладання, скасування рішення про державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди про продовження оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позиції позивача.

30 квітня 2020 року до Софіївського районного суду звернувся представник СФГ «Добробут» з вищевказаним позовом до відповідачів ОСОБА_1 та СФГ «Олександро-Володимирівське» в обгрунтування якого вказав, що 12.10.2004 між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем СФГ «Добробут» укладено договір оренди земельної ділянки площею 9,62 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Кам`янської сільської ради Софіївського району Дніпропетровської області строком на 15 років з правом пролонгації.

Зокрема, згідно п. 8 цього договору його сторонами визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Дана умова була виконана орендарем, оскільки між останнім та орендодавцем було досягнуто згоди на поновлення терміну дії договору оренди і 24.07.2019 між ОСОБА_1 та СФГ «Добробут» було підписано додаткову угоду про продовження терміну дії договору на 10 років.

Після завершення строку дії основного договору позивач звернувся до державного реєстратора зі згаданою вище додатковою угодою до договору оренди землі з заявою про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зокрема щодо продовження строку дії договору оренди землі. Проте позивачу було відмовлено у вчиненні вказаних реєстраційних дій, оскільки відповідачка ОСОБА_1 25.10.2019 уклала та у подальшому зареєструвала щодо цієї земельної ділянки договір оренди з іншим орендарем - відповідачем СФГ «Олександро-Володимирівським».

Таким чином, посилаючись на те, що СФГ «Добробут» вчинило всі дії передбачені п. 8 договору оренди землі та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» щодо продовження строку дії договору оренди, однак відповідачка ОСОБА_1 усупереч раніше укладеної додаткової угоди щодо пролонгації договору, безпідставно та незаконно уклала новий договір оренди з іншим орендарем відповідачем СФГ «Олександро-Володимирівське», у зв`язку з чим позивач просив ухвалити судове рішення про визнання недійсним договору оренди землі, укладений між відповідачами 25.10.2019, скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 9,62 га кадастровий номер :01:003:0032 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 28.10.2019 за р./№ 33936328 та визнати укладеною додаткову угоду від 24.07.2019 між ОСОБА_1 та СФГ «Добробут» про продовження договору оренди землі від 24.07.2019 на тих же умовах і на той же строк, а також стягнути з відповідачів судові витрати на оплату судового збору.

У судовому засіданні представник позивача СФГ «Добробут» - адвокат Павленко В.В., посилаючись на обставини, викладені у позовній заяві, заявлені вимоги підтримав повністю і просив їх задовольнити.

Відповідачі ОСОБА_1 та СФГ «Олександро-Володимирівським» у судове засідання не з`явилися та явку представників не забезпечили, хоча про дату, час та місце судового розгляду справи повторно повідомлялися належним чином. Відзиву до суду не подали, про причину своєї неявки суд не повідомляли. Заяв про розгляд справи за їхньої відсутності чи відкладення розгляду справи до суду не направляли.

Присутній під час судового розгляду справи 16.03.2021 представник відповідача СФГ «Олександро-Володимирівське» - адвокат Каправчук В.Л. позов не визнавав (а.с. 124). Надалі у жодні з наступних судових засіданнях останній не з`являвся.

Заяви (клопотання) сторін та процесуальні дії суду у справі.

30.04.2020 Матеріали вказаного позову були розподілені судді Софіївського районного суду Кащуку Д.А. (а.с.29)

Ухвалою судді від 30.04.2020 відмовлено у задоволенні заяви про забезпечення позову - забороні СФГ «Олександро-Володимирівське» до вирішення спору користуватися земельною ділянкою ОСОБА_1 , площею 9,62 га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Кам`янської сільської ради Софіївського району Дніпропетровської області (а.с.30-31).

Ухвалою судді від 30.04.2020 залишено позов без руху (а.с.33).

Ухвалою судді від 21.06.20 відкрито провадження у справі та призначено її до розгляду у порядку загального позовного провадження (а.с.36).

За ухвалою суду від 23 лютого 2021 року закрито підготовче судове засідання та призначено справу до судового розгляду (а.с.119).

У зв`язку з закінченням строку повноважень судді Кащука Д.А. справу 27.09.2021 повторно було розподілено та визначеного нового суддю Томинця О.В. (а.с.170).

Ухвалою судді Томинця О.В. від 01.10.2021 прийнято справу до свого провадження та призначено її до судового розгляду (а.с.171).

Ухвалою суду від 21.01.2022 за клопотанням представника позивача постановлено витребувати у відповідачів копію договору оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та СФГ «Олександро-Володимирівське» 25.10.2019 щодо земельної ділянки площею 9,62 га (а.с.187).

За усним клопотанням представника позивача Павленка В.В. , висловленого під час судового розгляду, що мало місце 31.05.2022, відкликано у зв`язку з недоцільністю дослідження диску з технічним записом судового засідання у цивільній справі № 193/1191/19 (а.с184).

Фактичні обставини встановлені судом.

Судом встановлено, що відповідачка ОСОБА_1 має у власності земельну ділянку площею 9,62 га., за кадастровим номером: :01:003:0032, що призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та розташована на території Кам`янської сільської ради Софіївського району Дніпропетровської області (а.с.11).

12.10.2004 між ОСОБА_1 та СФГ «Добробут» укладено договір оренди цієї земельної ділянки строком на 15 років з правом пролонгації (а.с.13-15).

Зокрема, згідно п. 8 цього договору його сторонами визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

24.07.2019 між вказаними сторонами було підписано додаткову угоду згідно умов якої останні узгодили продовження строку дії вищевказаного договору ще на 10 років. Інші умови основного договору залишилися без змін. При цьому міститься застереження про те, що дана додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання сторонами та внесення змін до відомостей Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень (а.с.12).

30.09.2019 під час звернення позивача до державного реєстратора прав на нерухоме майно виконавчого комітету Софіївської селищної ради, з заявою про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, СФГ «Добробут» було відмовлено у вчиненні вказаної реєстраційної дії, зокрема у подовженні строку дії договору оренди земельної ділянки через те, що інше речове право на дану земельну ділянку вже зареєстровано між ОСОБА_1 та СФГ «Олександро-Володимирівським», на підставі договору оренди від 01.07.2015.

У зв`язку з цим СФГ «Добробут» звернулося до суду з заявою про визнання недійсним вищевказаного договору оренди землі від 01.07.2015.

Так, згідно рішенням Софіївського районного суду Дніпропетровської області від 11.12.2019 року позов СФГ «Добробут» задоволено та визнано недійсним договір, укладений 01.07.2015 між ОСОБА_1 та СФГ «Олександро-Володимирівське» та скасовано його державну реєстрацію (а.с.17-19).

Після набрання рішенням суду законної сили, позивач СФГ «Добробут» звернувся до державного реєстратора прав на нерухоме майно, П`ятихатської районної державної адміністрації Дніпропетровської області, з заявою для проведення державної реєстрації скасування права оренди земельної ділянки через недійсність відповідного договору оренди землі, але йому було відмовлено у вчинені таких реєстраційних дій у зв`язку з тим, що договір оренди, який визнано недійсним за рішенням суду, було припинено, шляхом укладення між ОСОБА_1 та СФГ «Олександро-Володимирівське» угоди про розірвання договору оренди.

Як видно з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державним реєстратором комунального підприємства «Криничанське бюро технічної інвентаризації», Профілатовою М.С., 28.10.2019 проведено реєстрацію спірного договору оренди цієї земельної ділянки, укладеного між 25.10.2019 між ОСОБА_1 та іншим орендарем, відповідачем СФГ «Олександро-Володимирівське» терміном на 15 років, номер запису про інше речове право: 33936328 (а.с.22).

Мотиви, з яких виходить суд та застосовані норми права

Положеннями ч.1 ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, а ч.1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до положень ст. 12, 13, 81 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках, а кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Суд встановив, що між сторонами виник спір з приводу правомірності договору оренди земельної ділянки, укладеного 25 жовтня 2019 року між відповідачами вже після завершення строку дії договору оренди землі від 12 жовтня 2004 року, укладеного між ОСОБА_1 та позивачем СФГ «Добробут», зважаючи на те, що перед цим між цими ж сторонами підписано додаткову угоду щодо продовження терміну дії договору оренди землі від 12 жовтня 2004 року до 10 років.

Частиною 2 статті 158 Земельного кодексу України передбачено, що виключно судом вирішуються з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.

Відповідно до ч.1, ч.2 ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором oрeнди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору у урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частіша перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору.

У відповідності до ч. 1 статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятого та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 1 статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 3 статті 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Відповідно до наданих матеріалів справи суд вбачає, що договір б/н від 25.10.2019 підписаний між відповідачами ОСОБА_1 та СФГ «Олександро-Володимирівське» та належним чином зареєстрований, про що було вчинено відповідний запис державним реєстратором Профатіловою М. С. КП «Кничанське бюро технічної інвентаризації» , номер запису 33936328 (а.с. 21, 22).

Тоді як, строк дії попереднього договору оренди землі від 12.10.2004 між СФГ «Добробут» та ОСОБА_1 закінчився 13.10.2019, а підписана між ними додаткова угода від 24.07.2019, всупереч застережень самої додаткової та вимог закону, в установленому порядку не зареєстрована.

Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки, зазначивши, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Під час судового розгляду справи представник позивача не надав суду жодних доказів щодо направлення орендодавцю ОСОБА_1 в обумовлений у договорі 90-ти денний строк до закінчення договору оренди землі письмове повідомлення про намір продовжити його дію. Більш того, під час судового розгляду справи встановлено, що після закінчення строку дії договору оренди землі, що не заперечував представник позивача, земельною ділянкою став користуватися не СФГ «Добробут», а новий орендар СФГ «Олександро-Володимирівське», який обробляє дану земельну ділянку до цього часу.

Варто відмітити, що позивачка мала стійке бажання укласти договір оренди належної їй земельної ділянки саме з відповідачем СФГ «Олександро-Володимирівське», про що свідчить укладений з ним 01.07.2015 договір оренди землі, який хоч і згодом за судовим рішення і визнаний недійсним, але не з підстав відсутності її волевиявлення, і у подальшому, 25.10.2019, після закінчення строку дії договору оренди з позивачем, вона з останнім орендні відносини не продовжила, а уклала новий договір оренди землі саме з СФГ «Олександро-Володимирівське».

На переконання суду, підписана 24 липня 2019 року між позивачем та відповідачкою ОСОБА_1 додаткова угода щодо продовження строку дії договору до договору оренди землі від 12.10.2004 без належної її державної реєстрації, з огляду на встановлені судом вищі обставини, не може вважатися єдиним і безумовним аргументом виконання позивачем всіх приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідні висновки містить постанова Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 року (№594/376/17-ц ).

Відтак, суд вважає, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, а тому суд вважає, що укладення відповідачкою ОСОБА_1 з СФГ «Олександро-Володимирівське» спірного договору оренди землі від 25.10.2019 відбулося після закінчення строку дії попереднього договору з позивачем і відповідало її волі, а тому позовні вимоги позивача про визнання його недійсним не знайшло своє підтвердження під час судового розгляду справи.

З огляду на це, позовні вимоги позивача про скасування державної реєстрації спірного договору та визнання укладеною додаткової угоди від 24.07.2019, які є похідними вимогами від основної вимоги щодо визнання недійним договору оренди землі від 25.10.2019, задоволенню теж не підлягають.

Понесені позивачем судові витрати на оплату судового з бору, в силу вимог ч. 1 ст. 141 ЦПК України, з огляду на відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, слід залишити на його рахунок.

Керуючись ст. 259, 263-265, 268, 354, 355 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

У задоволенні позовних вимог селянського (фермерського) господарства «Добробут» до ОСОБА_1 та селянського (фермерського) господарства «Олександро-Володимирівське» про визнання недійсним договору оренди землі з моменту укладання, скасування рішення про державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди про продовження оренди землі, - відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга безпосередньо до Дніпровського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його оскарження, а в разі оскарження після розгляду справи апеляційним судом, якщо воно не буде скасоване.

У разі проголошення вступної та резолютивної частини рішення, апеляційна скарга подається у той же строк з дня виготовлення повного тексту рішення.

Позивач: СФГ «Добробут», , місце розташування: вул. Першотравнева, 21 смт. Софіївка, Софіївський р-н, Дніпропетровська обл., 53100;

Відповідач 1: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , місце прож.: АДРЕСА_1 ;

Відповідач 2: Селянське (фермерське) господарство «Олександро-Володимирівське», , місце розташ.: вул. Л. Українки, буд. 22, смт. Софіївка, Софіївський р-н, Дніпропетровська обл., 53100).

Повний текст рішення складено 09 червня 2022 року.

Суддя О.В. Томинець