АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2 червня 2022 року

м. Чернівці

справа № 727/1599/20

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Одинака О. О.

суддів Перепелюк І.Б., Кулянди М.І.,

секретар Конецька Д.Г.

позивач ОСОБА_1

відповідачі Товариство з обмеженою відповідальністю «ОЗЗІ КОРП»

апеляційна скарга ОСОБА_1 , в інтересах якої діє ОСОБА_2 , на рішення Шевченківського районного суду міста Чернівці від 21 лютого 2022 року

головуючий в суді першої інстанції суддя Чебан В.М.

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОЗЗІ КОРП» (далі- ТзОВ «ОЗЗІ КОРП»), в якому просила розірвати договір оренди нерухомого майна від 25 жовтня 2016 року, укладений між позивачкою та ТзОВ «0ЗЗІ КОРП».

На обґрунтування позовних вимог зазначала, що їй на підставі договору купівлі-продажу від 5 серпня 2016 року на праві приватної власності належить 93/100 ідеальні частки нежитлової будівлі, що знаходиться по АДРЕСА_1 .

25 жовтня 2016 року між нею та ТзОВ «ОЗЗІ КОРП» укладено договір оренди вищевказаного нерухомого майна.

Відповідно до пункту 2.2.1. вказаного договору орендар зобов`язується, зокрема: застрахувати приміщення, що орендується, на термін оренди з наступних ризиків: пожежа; протиправні дії третіх осіб, стихійні лиха, підпал; проводити внутрішні будівельні роботи, які пов`язані з втручанням в несучі конструкції з обов`язковим погодженням з орендодавцем.

1 липня 2019 року представниками позивача за участі представників відповідача було здійснено перевірку використання орендарем об`єкту оренди та складено акт відвідування, який підписаний уповноваженими представниками сторін.

Вказаною перевіркою було встановлено факт внесення орендарем змін в несучі конструкції без погодження з орендодавцем, а саме встановлення дверних прорізів в приміщеннях, що позначені в технічному паспорті об`єкта оренди під № 1-25 та № 2-4.

Вважає, що факт внесення змін в несучі конструкції об`єкта оренди без згоди орендодавця є порушенням умов договору, а саме підпункту «з» пункту 2.2.1. договору оренди.

У зв`язку з вищенаведеним, позивачкою було надіслано лист відповідачу з вимогою в місячний термін привести об`єкт оренди в попередній стан, що існував до зазначеного перепланування, інакше договір оренди буде розірвано. Проте відповідачем так і не приведено об`єкт оренди в попередній стан.

В порушення підпункту ж пункту 2.2.1 договору оренди, орендарем також не було застраховано об`єкт оренди на термін такої оренди.

У відповідь на лист позивача від 18 вересня 2019 року щодо надання страхового полісу орендованого приміщення відповідач надав договір добровільного страхування № 026025/0211/0010665 від 16 жовтня 2019 року, проте доказів того, що об`єкт оренди був застрахований за попередній період, а саме до жовтня 2019 року, ним не надано .

21 жовтня 2019 року позивачем було направлено лист про те, що у зв`язку із ігноруванням її звернень щодо надання інформації та усунення порушень виявлених під час відвідування приміщення, вона буде змушена розглядати варіанти дострокового розірвання договору оренди та звернення до суду за захистом своїх прав.

18 січня 2020 року позивачкою було надано відповідачу пропозицію про розірвання договору оренди від 25 жовтня 2016 року, до якої додано проект угоди про розірвання такого договору оренди.

Проте 7 лютого 2020 року відповідачем надано відповідь щодо вищезазначеної пропозиції, відповідно до якої він зазначав, що орендодавець не надав жодних доказів щодо втручань в несучі конструкції об`єкта оренди.

Проте орендар, підписуючи акт відвідування від 1 липня 2019 року визнав, що провів такі втручання.

Відповідач не має наміру припиняти будь-які правовідносини, що випливають з оскаржуваного договору оренди, тому позивачка змушена звертатися до суду за захистом своїх прав.

За наведених обставин, позивачка вважала, що відповідачем істотно порушено умови укладеного сторонами договору оренди, а тому наявні правові підстави для його розірвання.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Шевченківського районного суду міста Чернівці від 21 лютого 2022 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду мотивовано тим, що у даному випадку відсутні підстави, передбачені пунктом 9.5 оскаржуваного договору оренди від 25 жовтня 2016 року, для розірвання такого договору оренди.

Позивачем не доведено, що були втручання в несучі конструкції нерухомого майна, яке є об`єктом договору оренди.

Стосовно інших порушень, зазначених позивачем у позові, то на думку суду, вони не можуть вважатися істотними порушеннями та відповідно, не можуть стати підставою для розірвання спірного договору оренди.

Позивачем також не доведено наявність шкоди, завданої вказаними в позові порушеннями умов оскаржуваного договору оренди.

Враховуючи вищенаведені обставини, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для розірвання договору оренди нерухомого майна.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , в інтересах якої діє ОСОБА_2 , просить рішення суду першої інстанції скасувати та задовольнити позов в повному обсязі.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апелянт посилається на те, що суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Умови, визначені пунктом 9.5 спірного договору оренди, стосуються його позасудового розірвання та відповідно відсутність цих умов не може бути підставою для відмови у задоволенні позову про розірвання договору оренди з підстав істотності порушення його умов.

Порушення відпвідачем умов оскаржуваного договору оренди позбавило позивача того, на що вона розрахувавала при його укладенні, зокрема, здійснення втручання відповідачем в несучі конструкції об`єкта оренди за її погодженням та страхування об`єкта оренди від ризиків на весь термін такої оренди у відповідності до умов договору оренди.

Відповідач не заперечує факт здійснення ним втручання в несучі конструкції об`єкта оренди, але вважає, що таке втручання не є істотним порушенням умов договору оренди.

Висновок судової будівельно- технічної експертизи, проведеної за клопотанням представника відповідача, є упередженим та суперечливим.

Наявність втручання в несучі конструкції об`єкта оренди та відсутність погодження позивачки на таке втручання є істотним порушенням умов договору оренди.

Не страхування відповідачем об`єкта оренди з 25 жовтня 2016 року до 17 жовтня 2019 року є істотним порушенням умов договору оренди.

В даному випадку, нехтуючи обов`язком зі страхування об`єкта оренди протягом такого тривалого часу, відповідач проявив недбалість, тим самим наражаючи приміщення на небезпеку та ряд ризиків.

З огляду на вищевикладене, помилковим є висновок суду першої інстанції про відсутність істотного порушення умов договору оренди та відповідно відсутності підстав для його розірвання.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Ковч Т.Б., який діє в інтересах ТзОВ «ОЗЗІ КОРП», подав відзив на апеляційну скаргу.

Посилається на те, що судове рішення є законним та обґрунтованим, а аргументи апеляційної скарги безпідставними.

Наявність чи відсутність умови щодо дострокового розірвання договору оренди з причин істотного його порушення в самому тексті договору оренди не оцінюється судом як обставина, яка впливає на рішення щодо задоволення чи відмови в задоволенні позовних вимог.

Позивачем не зазначається, що посилання судом на пункт 9.5 договору оренди здійснено судом з метою спростування наявності в позивача підстав для дострокового розірвання договору оренди за вимогою, викладеною позивачем в листі до відповідача від 18 січня 2020 року.

Судом для об`єктивної оцінки характеру проведених будівельних робіт за клопотанням відповідача було призначено судову будівельно-технічну експертизу за результатами якої інформація, яка міститься в акті відвідування об`єкту, не заходить свого підтвердження.

Позивачка не наводить жодних аргументів щодо невідповідності висновків вищевказаної судової експертизи, а лише висловлює свої суб`єктивні сумнівм щодо них.

Укладення ТзОВ «ОЗЗІ КОРП» договору страхування після звернення позивачем уваги на такий обов`язок відповідача за умовами договору оренди свідчить про належне виконання умов підпункту «ж» пункту 2.2.1 такого договору оренди.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

Встановлено, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 5 серпня 2016 року на праві приватної власності належить 93/100 ідеальні частки нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 (а.с.6-7).

25 жовтня 2016 року між ОСОБА_1 та ТзОВ «ОЗЗІ КОРП» укладено договір оренди нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування на умовах оренди 93/100 частки нежитлового приміщення (розважальний комплекс), загальною площею 980 кв.м., яке розташоване по АДРЕСА_1 (а.с.8-11).

Строк дії вищевказаного договору оренди узгоджено сторонами до 1 лютого 2027 року.

Відповідно до пункту 2.2.1. договору оренди, орендар зобов`язується, зокрема, відповідно до підпункту «ж» - застрахувати приміщення, що орендується, на термін оренди з наступних ризиків: пожежа; протиправні дії третіх осіб, стихійні лиха, підпал; підпункту «з» - проводити внутрішні будівельні роботи, які пов`язані з втручанням в несучі конструкції з обов`язковим погодженням з орендодавцем.

18 вересня 2019 року позивачка надіслала ТзОВ «ОЗЗІ КОРП» лист з вимогою надати копію страхового полісу орендованого приміщення (а.с.13).

На лист від 18 вересня 2019 року відповідач надав договір добровільного страхування № 026025/0211/0010665 від 16 жовтня 2019 року (а.с.14).

Згідно акту відвідування об`єкту оренди по проспекту Незалежності, 96А в місті Чернівці від 1 липня 2019 року встановлено, що орендаем всупереч договору оренди нерухомого майна від 25 жовтня 2016 року внесено зміни в несучі конструкції без погодження з орендодавцем, а саме встановлено дверні прорізи в приміщеннях, що позначені в технічному паспорті об`єкта оренди під № 1-25 та № 2-4 (а.с.12).

18 січня 2020 року ОСОБА_1 надіслала ТзОВ «ОЗЗІ КОРП» лист з вимогою про дострокове розірвання договору оренди, до якої додано проект угоди про розірвання договору оренди (а.с.17-18).

7 лютого 2020 року ТзОВ «ОЗЗІ КОРП» надано відповідь на лист від 18 січня 2020 року, відповідно до якої відповідач зазначав, що підстав на розірвання договору оренди в односторонньому порядку за вимогою орендодавця, передбачених пунктом 9.5 договору оренди на даний момент не існує, а саме відсутня жодна з підстав перелічених у вказаному пункті для розірвання такого договору оренди (а.с.19).

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення з наступних підстав.

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Статтею 264 ЦПК України визначено питання, які вирішує суд під час ухвалення рішення суду.

Оскаржуване рішення в повній мірі відповідає наведеним вище вимогам закону.

Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову ОСОБА_3 , проте вважає за необхідне зазначити наступне.

Судом першої інстанції не було враховано при ухваленні оскаржуваного рішення норми статті 652 ЦПК України, які регулюють правовідносини, які виникли у даній справі.

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Положеннями статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Стаття 627 ЦК України визначає, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У частині першій статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частин першої та другої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зі змісту статті 652 ЦК України випливає, що укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, в ході виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.

При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною тільки тоді, коли вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали би договору або уклали його на інших умовах.

Тобто розірвання договору через істотну зміну обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли залишення відповідного правочину в силі призведе до завдання шкоди стороні, яка значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на первісних умовах. При цьому можливість розірвання договору пов`язується безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з одночасною наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, за істотної зміни обставин.

Застосування статті 652 ЦК України є відображенням дії у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору.

Істотна зміна обставин є оціночною категорією, водночас вона полягає у розвитку договірного зобов`язання таким чином, що виконання зобов`язання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим, наприклад у силу збільшення для сторони вартості виконуваного або зменшення цінності отримуваного стороною виконання, чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків, призводячи до неможливості виконання зобов`язання.

Таким чином, передбачене вказаними статтями право, зокрема, на розірвання договору у разі істотної зміни обставин, направлене на захист сторін такого договору від настання ще більш несприятливих наслідків, пов`язаних з подальшим виконанням договору в умовах виникнення обставин, що відповідають характеристикам, зазначеним в статті 652 ЦК України.

Таке право сторони можуть реалізувати у разі, коли вони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. Аналогічні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 21.01.2020 у справі № 910/9961/16.

Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 12 червня 2018 року у справі № 910/21034/17, від 11 лютого 2022 року у справі № 524/652/21, від від 21 січня 2020 року у справі № 910/9961/16 та від 25 лютого 2020 року у справі № 922/2279/19 .

Апеляційний суд дійшов висновку про те, що відповідач не довів наявності всіх вищезазначених чотирьох умов, необхідних для розірвання договору оренди від 25 жовтня 2016 року на підставі рішення суду.

Зокрема, позивачкою не доведено, що зміни в конструкції об`єкта оренди, які вносилися відповідачем, не могли бути усунуті та приведені до попереднього їх стану після виявлення таких змін орендодавцем ОСОБА_3 .

Доказів того, що позивачка зверталась до суду з позовом до відповідача ТзОВ «ОЗЗІ КОРП» про приведення об`єкта оренди у стан, який існував на час укладення оскаржуваного договору оренди, матеріали справи не містять.

Окрім того, позивачкою не доведено факт внесення відповідачем змін саме в несучі конструкції об`єкта оренди.

Зокрема, із наявного в матеріалах справи висновку Спільного підприємства «Західно-Український Експертно-Консультативний Центр» №90 від 2 вересня 2021 року вбачається, що за результатами проведення за ухвалою суду судової будівельно-технічної експертизи фактично були виконані будівельні роботи щодо створення двох дверних прорізів у приміщеннях, призначених в матеріалах з технічної інвентаризації №1-25 ( в стіні між приміщеннями поз. 1-24 та 1-25) та №2-4 (в стіні між приміщеннями поз.(2-4 та 2-14) в будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , технічно можна охарактеризувати як терміном «Реконструкція», так і терміном «Капітальний ремонт». При цьому встановити чи є несучими реконструкції стін, в котрих було створено дані прорізи, згідно наданої експерту для дослідження документації та за результатами візуального обстеження, не надається можливим.

Окрім того, як роз`яснено Верховним Судом в постанові від 1 липня 2020 року у справі № 758/6656/17-ц, іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

За загальними положеннями ЦПК України обов`язок суду під час ухвалення рішення - вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Позивачкою не доведено тієї обставини, що виконання відповідачем у визначений ним спосіб договору оренди порушило співвідношення майнових інтересів сторін договору оренди та позбавило ОСОБА_1 , як заінтересовану сторону, того, на що вона розраховувала при укладенні цього договору оренди, а саме на отримання орендної плати за користування відповідачем таким нерухомим майном.

Доказів на спростування таких обставин матеріали справи не містять.

Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, не спростовують висновків суду першої інстанції, викладених у мотивувальній частині оскаржуваного судового рішення та містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом першої інстанції, які їх обґрунтовано спростував.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Враховуючи наведене вище, рішення суду першої інстанції, яке оскаржується, ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення слід залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду міста Чернівці від 21 лютого 2022 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повна постанова складена 3 червня 2022 року

Головуючий О.О. Одинак

Судді: М.І. Кулянда

І.Б. Перепелюк