ЧЕРКАСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер провадження 22-ц/821/214/22Головуючий в 1 інстанції
Номер провадження 22-ц/821/273/22 Справа №692/531/21Чепурний О. П.
Категорія: 302090000Доповідач в апеляційній інстанції
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 січня 2022 року м. Черкаси

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів:

Новікова О.М.,
Бондаренка С.І., Вініченка Б.Б.,
за участю секретаряЧуйко А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Юхимович Світлани Андріївни на рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 24 вересня 2021 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова корпорація «Степ» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Воронинці» про визнання договору оренди землі недійсним та укладення договору оренди землі на новий строк,

в с т а н о в и в :

В червні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова корпорація «Степ» (далі ТОВ «АПК «Степ») звернулося до суду з вказаним позовом до відповідачів, в обґрунтування якого зазначило таке.

22.03.2006 між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «АПК «Степ» укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,6649 га, яка знаходиться за адресою: Черкаська область, Драбівський район, Золотоношківська сільська рада, кадастровий номер :02:001:0955. Строк дії договору закінчився 31.12.2020. Право оренди позивача зареєстровано 25.10.2013 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 3156770.

Умови договору позивач виконував належним чином. Відповідач ОСОБА_1 направив позивачу лист від 28.07.2020, в якому просив не використовувати його земельну ділянку після збору врожаю у 2020 році, оскільки має намір самостійно обробляти свою земельну ділянку.

Позивач більш ніж за місяць до закінчення строку дії договору, надіслав орендодавцю лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним перед іншими особами правом на оренду земельної ділянки, додавши до нього проект додаткової угоди. Даний лист відповідач ОСОБА_1 отримав 12.11.2020. Проте відповіді на лист не надав та проект договору оренди не підписав.

ОСОБА_1 не мав наміру самостійно обробляти земельну ділянку, оскільки 22.03.2021 передав її в оренду на 10 років відповідачу ПП «Воронинці», яке 09.04.2021 зареєструвало за собою відповідне право оренди на умовах, що були гіршими, ніж ті, що пропонував позивач.

Тому просив визнати недійсним договір оренди землі від 22.03.2021, укладений між відповідачами, а договір, запропонований позивачем, визнати укладеним на умовах, викладених у прохальній частині позову.

Рішенням Драбівського районного суду Черкаської області від 24 вересня 2021 року позов задоволено повністю.

Рішення мотивовано тим, що ТОВ «АПК «Степ» реалізувало переважне право на поновлення договору оренди, яке передбачено п. 8 договору оренди землі від 22.03.2006 та законодавчо закріплене частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», так як позивач дотримався встановленої цією нормою процедури і строків. Тому заявлена ним вимога про укладення договору оренди на новий строк між ОСОБА_1 та ТОВ «АПК «Степ», підлягає задоволенню, а договір оренди від 22.03.2021, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Воронинці» слід визнати недійсним, оскільки він порушує переважне право позивача на укладення нового договору оренди землі. При цьому факт розірвання договору оренди між відповідачами не є перешкодою для визнання його недійсним, про що свідчить практика Верховного Суду (постанова від 22.01.2020, провадження № 394/301/19).

Додатковим рішенням Драбівського районного суду Черкаської області від 13 жовтня 2021 року вирішено питання розподілу судових витрат, понесених позивачем на професійну правничу допомогу, та стягнуто з відповідачів на користь ТОВ «АПК «Степ» по 10000,00 грн. з кожного.

Додаткове рішення мотивовано доведеністю понесених витрат позивачем в загальному розмірі 20000,00 грн.

Вважаючи рішення суду першої інстанції (основне та додаткове) незаконними та необґрунтованими, представник ОСОБА_1 адвокат Юхимович С.А. оскаржила їх в апеляційному порядку.

Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що відповідачі подавали клопотання до суду першої інстанції про розгляд справи в порядку загального позовного провадження. Суд безпідставно відмовив в задоволенні вказаного клопотання, у зв`язку з чим відповідачі були позбавлені можливості клопотати про витребування додаткових доказів, що призвело до неповного встановлення судом усіх обставин справи.

По суті спору апелянт зазначає, що у разі своєчасного ненадання орендодавцем заперечень щодо поновлення договору оренди, за наявності порушеного переважного права за нормами ст. 33 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі можна поновити лише на тих самих умовах. У разі недосягнення згоди сторін договору щодо змінених умов переважне право орендаря припиняється.

Суд першої інстанції всупереч правилам аказаної статті закону визнав укладеним договір оренди землі на змінених умовах, щодо яких сторони не досягли згоди.

Виходячи з цього, так як між власником землі та орендарем не досягнуто згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, він вважається таким, що припинився 31.12.2020 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Рішення суду порушує принцип свободи договору, а укладення договору в примусовому порядку допускається лише за виключних обставин, які в даному випадку не встановлені.

Висновок суду про належне виконання орендарем (позивачем) умов договору є припущенням та не ґрунтується на доказах. Крім факту належної оплати орендної плати, позивач повинен був довести факт збереження родючості ґрунту, дотримання сівозміни на земельній ділянці орендодавця.

Крім того, всупереч доводам позивача орендодавець не отримував лист-повідомлення від орендаря про намір скористатись переважним правом, на що не звернув уваги суд першої інстанції. В матеріалах справи відсутні докази про вручення власнику землі такого листа.

Апелянт заперечує підтвердження факту понесення позивачем витрат на професійну правничу допомогу, оскільки позивач не надав детального опису виконаних адвокатом робіт. Заявлена позивачем сума судових витрат є завищеною та непропорційною із складністю справи.

Посилаючись на викладене, апелянт просить основне та додаткове рішення скасувати, ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

Дослідивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводівпозовної заяви та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла таких висновків.

З матеріалів справи встановлено, що відповідно до договору оренди землі від 22.03.2006 (т. 1 а.с. 72-73, 115-117) ОСОБА_1 (орендар) надав, а ТОВ «АПК «Степ» (орендодавець) прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для використання, яка знаходиться в адміністративних межах Золотоношківської сільської ради, розміром 2,66 га. Згідно з п. 8 договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Додатковою угодою від 27.08.2013 ОСОБА_1 та ТОВ «АПК «Степ» внесли зміни до п. 8 договору оренди землі, визначивши строк його дії до 31.12.2020 (т. 1 а.с. 74).

Згідно з Витягом №11927881 від 30.10.2013 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (т.1 а.с. 10), 25.10.2013 зареєстровано право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 22.03.2006, укладеного між орендарем ТОВ «АПК «Степ» та орендодавцем ОСОБА_1 , на земельну ділянку площею 2,6649 га, кадастровий номер :02:001:0955, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована за адресою Черкаська область Драбівський район, Золотоношківська сільська рада, строк дії: 31.12.2020.

28.07.2020 ОСОБА_1 направив лист (датований 06.08.2020 т. 1 а.с. 11) позивачу, яким повідомив, що заперечує проти обробітку своєї земельної ділянки позивачем, заперечує проти укладення (продовження) з ним договору оренди землі, оскільки має намір самостійно здійснювати обробіток належної йому земельної ділянки. В зв`язку з цим просив не проводити ніяких сільськогосподарських робіт після закінчення дії договору. Даний лист позивач отримав 11.08.2020.

Такий лист є достатнім підтвердженням відмови орендодавця від подальшої пролонгації відповідного договору на новий строк.

Крім того, ОСОБА_1 повторно повідомив ТОВ «АПК «Степ» про відсутність наміру поновлювати договір оренди, оскільки це суперечить його бажанню. Пропозицію ТОВ «АПК «Степ» про укладення нового договору на новий строк з іншими умовами також заперечує. Вказаний лист датований 26.05.2021, направлений на адресу ТОВ «АПК «Степ» 13.07.2021, інформація про вручення листа адресату відсутня (а.с. 47 т. 1).

Незважаючи на відмову орендодавця продовжити дію договору оренди земельної ділянки від 22.03.2006 на новий строк, позивач 07.11.2020 направив ОСОБА_1 на його адресу лист-повідомлення від 06.11.2020 з пропозицією поновлення цього договору на новий строк шляхом підписання додаткової угоди, до якого долучило її проект (т.1 а.с. 12-17).

В проекті додаткової угоди позивач повідомив ОСОБА_1 про те, що він має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі та запропонував новий розмір орендної плати 15000,00 грн. із застосуванням коефіцієнта індексації, та інший строк дії договору 7 років.

Цей лист ОСОБА_1 отримав 12.11.2020, про що свідчить поштове повідомлення, а також не заперечується відповідачем.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 за місяць до закінчення договору оренди землі був повідомлений про намір орендаря реалізувати своє переважне право на продовження дії договору, розглянувши пропозицію та додаткову угоду, а позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди за тридцять днів до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити.

Такий висновок суду першої інстанції колегія суддів вважає помилковим з огляду на завчасне повідомлення орендодавцем про відсутність наміру продовжувати орендні відносини з позивачем.

22.03.2021 між ОСОБА_1 та ПП «Воронинці» укладено договір оренди земельної ділянки №б/н (т. 1 а.с. 124-126). Згідно з п.1.1 договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння та користування (оренду) земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 2,6205 га, кадастровий номер :02:001:1075, що знаходиться в адміністративних межах Золотоношківської сільської ради Драбівського району Черкаської області. Згідно п.2.1. розмір орендної плати становить 12% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, та у грошовій формі становить 13486,43 грн. Строк дії договору 10 років.

В матеріалах справи міститься наказ ПП «Воронинці» №8 від 04.03.2021 «Про покладення обов`язків», відповідно до якого розроблення, виготовлення та підписання додаткових угод до договорів оренди покладено на бухгалтера ПП «Воронинці» ОСОБА_2 (т.1 а.с. 44), доповідна записка №6 від 20.05.2021 про допущену помилку при виконанні наказу від 04.03.2021, з якого вбачається, що бухгалтер підприємства помилково вказала прізвища ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_1 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 в договорах оренди, які в подальшому надала на підпис директору ПП «Воронинці» та в подальшому подала заявки до реєстратора для реєстрації права оренди на підставі вищевказаних договорів (а.с. 45 т.1).

Згідно з договором від 25.05.2021 про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки №б/н від 22.03.2021 (т. 1 а.с. 46) відповідачі достроково розірвали помилково підписаний договір оренди земельної ділянки від 22.03.2021. Державний реєстратор прийняв рішення про зупинення проведення реєстраційних дій (державної реєстрації прав) від 08.06.2021.

Позивач під час дії договору оренди землі від 22.03.2006 обробляв земельну ділянку та сплачував орендну плату, що підтверджується платіжними дорученнями про виплату орендної плати ОСОБА_1 та накладними про закупку добрив.

Переглядаючи рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, при вирішенні спору колегія суддів виходить із такого.

Чинне цивільне законодавство закріплює принцип свободи договору, який закріплений зокрема у частині першій статті 627 ЦК України, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини перша п`ята цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина шоста цієї норми).

Розглядаючи спір про поновлення договору оренди відповідно до порядку, визначеного статтею 33 Закону України «Про оренду землі», суди, виходячи з конкретних обставин справи, надають правову кваліфікацію спірним правовідносинам, які виникли між учасниками справи, застосовуючи норму, яка регулює ці правовідносини.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Для застосування положень частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, наслідком реалізації механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого частинами першою п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», є або продовження договору відповідно до погоджених між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження.

При цьому, якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткову угоду, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

Велика Плата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі №378/596/16-ц вказала, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

Таким чином, при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з`ясуванню судом підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов договору.

Звертаючись з даним позовом, обравши саме такий спосіб захисту, ТОВ «АПК Степ» просило визнати додаткову угоду укладеною відповідно до нових умов (в тому числі, щодо орендної плати та строку договору), однак позивач не надав підтверджень про узгодження таких умов з орендодавцем. Навпаки, матеріали справи містять достатньо доказів вчасного повідомлення орендарем позивача про відсутність бажання продовжувати орендні відносини після закінчення строку дії договору від 22.03.2006.

Недосягнення згоди щодо продовження дії договору на змінених умовах виключає можливість поновлення такого договору з укладенням додаткової угоди до нього в редакції позивача за механізмом, закріпленим у частинах 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, за встановлених у цій справі обставин відсутні підстави для застосування до спірних правовідносин і частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки орендодавець до закінчення строку дії договору оренди повідомив орендаря про відсутність наміру продовжувати вказаний договір оренди. Подальше звернення орендаря з пропозицією продовжити орендні відносини, а також надання суду доказів належного користування землею після закінчення строку дії договору не має значення для вирішення справи, оскільки в даному випадку відсутній факт «мовчазної згоди» орендодавця.

Зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», а за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

З огляду на встановлені у цій справі обставини, апеляційний суд зауважує, що обов`язковою умовою продовження дії договору на змінених умовах є досягнення згоди обох сторін цих правовідносин і такої згоди у цій справі сторонами не досягнуто.

Колегія суддів зазначає, що навіть за умови своєчасного ненадання орендодавцем заперечень щодо поновлення договору оренди землі, відсутність доказів погодження сторонами запропонованих позивачем змінених істотних умов договору виключає можливість поновлення спірного договору оренди землі з підстав переважного права на підставі частин першої п`ятої Закону України «Про оренду землі».

З таких же міркувань виходив Верховний Суд у постанові від 30 червня 2021 року у справі № 547/778/19, від 09 лютого 2021 року у справі № 923/681/19, від 20 січня 2021 року у справі №625/220/18.

В іншій справі №709/1379/19 в постанові від 19 січня 2021 року Верховний Суд констатував, що за наявності вираженого волевиявлення орендодавця на відмову від продовження оренди та заявленої вимоги власника про повернення земельної ділянки, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не може бути підставою для поновлення орендних відносин між сторонами.

Наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін, тоді як в цій справі відсутнє відповідне волевиявлення орендодавця.

Посилання позивача на те, що укладення нового договору з іншим орендарем порушує його переважне право, у зв`язку з чим просить визнати новий договір недійсним, не є доведеним, оскільки дія договору, укладеного 22.03.2006 з ТОВ «АПК Степ» закінчилась 31.12.2020, а новий договір з ПП «Воронинці» було укладено 22.03.2021 (а.с. 18 зворот), тобто уже після закінчення дії попереднього договору оренди із ТОВ «АПК Степ».

Відтак, з урахуванням наведених вище норм законодавства та останньої судової практики, виходячи із диспозитивності цивільного законодавства, та принципу свободи договору, зокрема, як одного з основних засад цивільного права, суд апеляційної інстанції підтримує позицію апелянта у твердженнях про те, що в даному випадку позивач не підтвердив наявність у нього порушеного переважного права на пролонгацію договору за умови доведення відсутності згоди власника земельної ділянки на продовження орендних відносин з позивачем, що належним чином листом було направлено на адресу позивача.

Укладення в судовому порядку договору оренди землі в редакції додаткової угоди на змінених умовах без згоди власника земельної ділянки суперечить закону.

Суд першої інстанції вказаного не врахував, що призвело до ухвалення незаконного рішення, що наразі підлягає скасуванню.

У зв`язку з відмовою в задоволенні позову підстав для компенсації судових витрат, понесених позивачем, за рахунок відповідачів, відсутні. Тому додаткове рішення, яким вирішено питання про відшкодування 20 000 грн., які позивач просив стягнути за професійну правничу допомогу, підлягає також скасуванню.

За правилами ст. 141 ЦПК України, у зв`язку з задоволенням апеляційної скарги сплачений апелянтом судовий збір підлягає до стягнення із позивача на користь скаржника, а у разі звільнення скаржника від такого обов`язку, такий судовий збір підлягає стягненню з позивача в дохід держави.

Керуючись ст. ст. 35, 258, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Юхимович Світлани Андріївни задовольнити.

Рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 24 вересня 2021 року та додаткове рішення Драбівського районного суду Черкаської області від 13 жовтня 2021 року у даній справі скасувати, ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова корпорація «Степ» до ОСОБА_1 , Приватного підприємства «Воронинці» про визнання договору оренди землі недійсним та укладення договору оренди землі на новий строк відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова корпорація «Степ» в дохід держави судові витрати в розмірі 6810,00 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з часу складання повного тексту постанови.

Повний текст рішення виготовлено 17 січня 2022 року.

Судді