Житомирський апеляційний суд
Справа №286/1166/21 Головуючий у 1-й інст. Вачко В. І.
Категорія 30 Доповідач Галацевич О. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 січня 2022 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Галацевич О.М.,

суддів: Григорусь Н.Й., Микитюк О.Ю.,

з участю секретаря судового засідання Гарбузюк Ю.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі справу №286/1166/21 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Ігнатпільський кар`єр» про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на нежитлові будівлі,

за апеляційною скаргою Товариства з додатковою відповідальністю «Ігнатпільський кар`єр»,

на рішення Овруцького районного суду Житомирської області, ухвалене 01 жовтня 2021 року суддею Вачко В.І. у м. Овручі, повний текст рішення складено 01 жовтня 2021 року,

в с т а н о в и в :

У квітні 2021 року ОСОБА_1 звернувся в суд до Товариства з додатковою відповідальністю «Ігнатпільський кар`єр» (далі Товариство, ТДВ «Ігнатпільський кар`єр») із позовом, у якому просив визнати дійсним договір купівлі-продажу від 15 лютого 2001 року, укладений між ним та акціонерним товариством відкритого типу «Ігнатпільський кар`єр» (далі АТ ВТ «Ігнатпільський кар`єр») та визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке складається з будівлі господарського складу та будівлі гаражу, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позову зазначив, що 15 лютого 2001 року між ним, як покупцем, та АТ ВТ «Ігнатпільський кар`єр», як продавцем, правонаступником якого є відповідач ТДВ «Ігнатпільський кар`єр», укладений договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна, загальною вартістю 16000 грн.

Договором визначено, що продавець зобов`язався передати покупцю у власність майно визначене договором відповідно до акту прийому-передачі та передати документацію на майно, а покупець - сплатити вартість майна, визначену в договорі.

Сторони свої зобов`язання за договором виконали в повному обсязі, про що свідчить підписаний сторонами акт прийому-передачі основних засобів від 18 квітня 2001 року. Вартість придбаної нерухомості сплачена покупцем в повному обсязі, претензій сторони не мають. Він втратив документи, які підтверджують оплату згідно договору. Проте, продавець зняв зі свого балансу відчужену нерухомість, що свідчить про виконання сторонами умов договору в повному обсязі, а при проведенні вторинної інвентаризації станом на 14 березня 2003 року спірні будівлі в зв`язку з відчуженням вилучені в окрему інвентарну справу.

При укладенні вказаного договору, продавець ухилився від його нотаріального посвідчення, хоча передав предмет продажу покупцеві. Внаслідок невиконання вимог законодавства про нотаріальне посвідчення договору, йому відмовлено у держаній реєстрації права власності на нерухоме майно. Проте, з моменту прийняття предмету договору, а саме з 18 квітня 2001 року, він постійно відкрито володіє ним та використовує за призначенням для здійснення своєї підприємницької діяльності. В процесі володіння та розпорядження спірною нерухомістю з 27 жовтня 2003 року він уклав договір оренди земельної ділянки, на якій розміщені спірні нежитлові будівлі, сплачував в установленому порядку орендну плату.

Відповідач, який є правонаступником продавця - АТ ВТ «Ігнатпільський кар`єр», також відмовився нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу.

Станом на день подання позову можливість нотаріального посвідчення вказаного договору втрачена, так як об`єкти нерухомості після передачі їх покупцеві за актом приймання-передачі були зняті з балансу АТ ВТ «Ігнатпільський кар`єр». Відсутність у відповідача будь-яких первинних документів про здійснення відповідної господарської операції та правовстановлюючих документів на спірні об`єкти унеможливлює нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу. Тому, він змушений звернутися з позовом до суду щодо захисту своїх порушених прав та на підставі ст.ст.220, 321, 328 ЦК України.

Рішенням Овруцького районного суду Житомирської області від 01 жовтня 2021 року позовні вимоги задоволено.

Визнано дійсним договір купівлі-продажу від 15 лютого 2001 року, укладений між ОСОБА_1 та АТ ВТ «Ігнатпільський кар`єр».

Визнано за ОСОБА_1 право власності на нежитлові будівлі господарського складу та гаражу, розташовані по АДРЕСА_1 . Вирішено питання розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі директор Товариства ОСОБА_2 , посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить скасувати вказане судове рішення та ухвалити нове про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

Зазначив, що доводи ОСОБА_1 про ухилення Товариства від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу майна від 15.02.2001 є безпідставними, оскільки будь-яких порушень, невизнання або оспорювання прав ОСОБА_1 з боку ТДВ «Ігнатпільський кар`єр» не було допущено. Нормами матеріального права, що регулювали спірні правовідносини на час їх виникнення, встановлено обов`язок нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу лише житлового будинку, а предметом оспорюваного договору були нежитлові приміщення. Отже вважає, що порушення права власності позивача відсутнє.

Тому, на думку скаржника, суд дійшов помилкового висновку про визнання оспорюваного договору дійсним, оскільки такий правочин нотаріальному посвідченню не підлягав, а доказів ухилення Товариства від нотаріального посвідчення договору матеріали справи не містять.

Вважає, що суд першої інстанції безпідставно послався на норми підзаконного нормативного акту Інструкцію про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, в той час, як ст.47 Цивільного кодексу УРСР містила імперативний припис, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі, а не у цій Інструкції. Також, на його думку, суд необґрунтовано застосував норми Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», які не регулюють спірні правовідносини, та перебрав на себе повноваження органів, які забезпечують реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Окрім того, вказав, що позивач пропустив строк позовної давності, а посилання останнього на те, що про порушення свого права він дізнався лише з листа голови органу місцевого самоврядування не заслуговують на увагу, оскільки згідно ст. 13 Конституції України власність зобов`язує, тому отримавши нерухоме майно у своє володіння, він був зобов`язаний вчинити всі необхідні дії для належної реєстрації своїх прав на спірне нерухоме майно.

Також, вважає, що суд першої інстанції не надав належної правової оцінки рішенню №60001743 від 26 серпня 2021 року, яким ОСОБА_1 відмовлено у державній реєстрації права власності з підстав недотримання нотаріальної форми правочину.

У своїх доводах послався на постанови Верховного Суду від 25 березня 2021 року №752/21411/17 та Великої Палати Верховного Суду від 26 лютого 2020 року у справі №304/284/18.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просив залишити її без задоволення, посилаючись на її безпідставність. Вказав, що він не пропустив строк позовної давності та звернувся з даним позовом в межах такого строку. На думку ОСОБА_1 , визнання в судовому порядку права власності на спірне нерухоме майно є єдиним способом захисту його прав.

В судовому засіданні представник Товариства ОСОБА_3 апеляційну скаргу підтримав, представник ОСОБА_1 ОСОБА_4 не визнав, посилаючись на її безпідставність.

Заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 15.02.2001 між ОСОБА_1 та АТ ВТ «Ігнатпільський кар`єр» укладений в простій письмовій формі договір купівлі-продажу майна, предметом якого були два об`єкти нерухомості - будівля господарського складу (колишнє приміщення школи) площею 550 кв.м та будівля гаражу площею 70 кв.м. Згідно з договором вартість майна становила 16000 грн. Договором визначено зобов`язання сторін, згідно з якими продавець АТ ВТ «Ігнатпільський кар`єр» зобов`язався передати покупцю ОСОБА_1 у власність майно визначене договором відповідно до акту прийому-передачі та передати документацію на майно, а покупець зобов`язався сплатити вартість майна, визначену в договорі (а.с. 3-4).

Сторони свої зобов`язання за договором виконали в повному обсязі, що підтверджується актом прийому-передачі основних засобів від 18.04.2001, який підписаний сторонами, і з якого вбачається, що продавець передав, а покупець прийняв майно, яке є предметом договору, вартість придбаної нерухомості сплачена покупцем в повному обсязі, претензій сторони з цього приводу один до одного не мають (а.с. 5).

Відповідно до п. 1 Інструкції «Про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб», затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №121 від 09.06.1998, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 26.06.1998 за №399/2839, яка діяла на час укладення договору купівлі-продажу і втратила чинність на підставі Наказу Держбуду № 36 (z0209-02) від 15.02.2002, державній реєстрації в бюро технічної інвентаризації підлягають об`єкти нерухомості, розташовані на всій території України, державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна здійснюють державні комунальні підприємства - бюро технічної інвентаризації; державна реєстрація права власності на об`єкти нерухомого майна в бюро технічної інвентаризації є обов`язковою для власників, незалежно від форми власності.

В подальшому повноваження щодо реєстрації прав власності на нерухоме майно були також закріплені за бюро технічної інвентаризації, реєстраторами бюро технічної інвентаризації на підставі Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5 (із змінами і доповненнями), зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.02.2002 за №157/6445, який втратив чинність згідно з наказом Міністерства юстиції України від 14.12.2012 № 1844/5, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 18.12.2012 №2102/22414 «Про затвердження Порядку використання даних Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна».

Відповідно до ч.5 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 (із змінами і доповненнями) за №1952-IV право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. Відповідно до цього Закону реєстрація речових прав на нерухомість, їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна.

Натомість жодних дій щодо реєстрації права власності придбаного нерухомого майна з часу укладення договору купівлі-продажу позивачем не вчинено.

Відповідно до листа КП «Коростенське міжміське бюро технічної інвентаризації» Житомирської обласної ради № 217 від 27.05.2014, будівля господарського складу та будівля гаражу, розташовані по АДРЕСА_1 , згідно з переліком нерухомого майна, виданого Фондом Державного майна України від 26.03.2003 за № 04/719 на балансі ВАТ «Ігнатпільський кар`єр» не перебувають, право власності та зазначені об`єкти КП Коростенське МБТІ не видавалося (а.с. 28).

ОСОБА_1 зазначає, що з 18.04.2001 постійно відкрито володіє придбаним нерухомим майном та використовує для здійснення своєї підприємницької діяльності.

27.10.2003 позивач уклав з Овруцькою районною державною адміністрацією договір оренди земельної ділянки промислового призначення розміром 1,358 га строком на 5 років, яка знаходиться на заході поза межами с.Ігнатпіль та межує з півночі, заходу та сходу з землями, що перебувають у користуванні ВАТ «Ігнатпільський кар`єр», а з півдня з землями загального користування під`їзною дорогою до виробничої території ВАТ «Ігнатпільський кар`єр» (а.с. 20-24).

Рішенням державного реєстратора про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень від 26.08.2021 позивачу відмовлено у державній реєстрації права приватної власності на нежитлові будівлі та споруди внаслідок невідповідності поданих документів вимогам діючого на час їх укладення законодавства та недотриманням нотаріальної форми укладення договору (а.с. 111).

Обґрунтовуючи позов, ОСОБА_1 вказував, що при укладенні зазначеного договору купівлі-продажу нерухомого майна, продавець, хоча і в повному обсязі виконав істотні умови договору, передавши предмет продажу покупцеві, проте ухилився від нотаріального посвідчення договору, а відповідач, який є правонаступником продавця, в свою чергу відмовився нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу. Внаслідок недотримання вимог законодавства про нотаріальне посвідчення договору, права позивача були порушені і в наступному йому було відмовлено у державній реєстрації права власності на нерухоме майно.

Ухвалюючи рішення про визнання дійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень та визнання права власності на ці будівлі за ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із обґрунтованості позовних вимог, з огляду на те, що, придбавши майно за простим письмовим договором, позивач не міг здійснити державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна з об`єктивних причин, в силу ненадання укладеному сторонами договору нотаріальної форми. При цьому, суд першої інстанції також зазначив, що позивач звернувся до суду в межах трирічного строку позовної давності з моменту, коли дізнався про порушення своїх прав.

Колегія суддів не може погодитись з висновками суду першої інстанції, враховуючи таке.

Згідно зі статтею 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.

Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором (ст. 128 ЦК УРСР).

Відповідно до частини першої статті 45, статті 47 ЦК УРСР недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі.

Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Статтею 227 ЦК УРСР передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу).

Окремо для житлових та нежитлових приміщень законом порядок укладання договорів купівлі-продажу станом на час спірних правовідносин не встановлювався, а тому угоди щодо нежитлових приміщень укладались за правилами встановленими для жилих будинків.

Таким чином, за умов виконання однією із сторін повністю або частково угоди, що потребує нотаріального посвідчення, ухилення другої сторони від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною.

В той же час, відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Обґрунтування наявності обставин повинно здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що відповідає встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.

Як вбачається з матеріалів справи договір купівлі-продажу від 15.02.2001, який позивач просить визнати дійсним, як і акт прийому-передачі основних засобів від 18.04.2001, не містять даних про адресу місця розташування нерухомого майна.

Згідно договору ОСОБА_1 було відчужено АТ ВТ «Ігнатпільський кар`єр» будівлю господарського складу (колишнє приміщення школи) площею 550 кв.м та будівлю гаражу площею 70 кв.м.

Надана до позовної заяви справа (без номеру) на нежитлові будівлі та споруди по АДРЕСА_1 (а.с. 6-14), зокрема наявний у ній оцінювальний акт містить дані про об`єкти (основна будівля, прибудова, відкритий склад, котельна, ганок, ганок) загальною площею 929,5 кв.м, жодний з яких не має площі в 550 кв.м. Журнал підрахунку площі приміщення за цією адресою містить дані про загальну площу приміщень 770,7 кв.м. Оцінювальний акт на гараж за цією адресою містить розмір такого приміщення 99,8 кв.м, а журнал підрахунку площі гаража 78,3 кв.м, в той час як за договором купівлі-продажу від 15.02.2001 проданий гараж має площу 70 кв.м.

Згідно довідки КП «Коростенське міжміське бюро технічної інвентаризації» Житомирської обласної ради № 667 від 03.09.2020 в архівах знаходиться інвентаризаційна справа №55 на комплекс виробничих будівель та споруд « ІНФОРМАЦІЯ_1 » по АДРЕСА_1 , первинна інвентаризація яких проводилась 25.06.1970. З даних матеріалів встановлено, що до комплексу входила учбова будівля загальною площею 546,6 кв.м. При проведенні вторинної інвентаризації, станом на 14.03.2003, дана будівля в зв`язку з відчуженням була вилучена в окрему справу, на яку 27.01.2012 заведена інвентаризаційна справа по АДРЕСА_1 , а в інвентаризаційній справі №55 поетажний план погашено у зв`язку із вилученням в окрему справу. З інвентаризаційних матеріалів встановлено: учбова будівля під АДРЕСА_2 і будівля АДРЕСА_2 є одна і та нежитлова будівля. У зв`язку з проведеною інвентаризацією 14.03.2003, встановлено, що до даної будівлі зроблено прибудову площею 224,1 кв.м (рік побудови не встановлено) (а.с. 26).

Отже, позивачем не надано належних доказів про те, яке конкретне майно (за якою адресою) придбано ним згідно договору купівлі-продажу від 15.02.2001 та чи наявне саме це майно на даний час.

Інші надані позивачем докази, судові рішення не можуть бути достатніми доказами та не дають підстав для задоволення позову.

Окрім того, відповідно до статті 392 Цивільного кодексу України (у редакції на час пред`явлення позову) власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 19.05.2020 у справі №916/1608/18 дійшла висновку, що це правило за аналогією закону має застосовуватися не тільки у випадках, коли власник втратив документ, який засвідчує його право власності, а й у випадках, коли наявні в нього документи не дають змоги беззаперечно підтвердити своє право власності на нерухоме майно, але лише за умови, що право на майно не зареєстроване за іншою особою. Якщо така реєстрація здійснена, то належним способом захисту, як зазначено вище, є віндикаційний позов, а не позов про визнання права власності.

Як свідчать матеріали справи, майно, на яке просить визнати право власності позивач, не зареєстроване за відповідачем.

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові зробила висновок, що за позовом про визнання права власності на будівлю, споруду, право на яку ні за ким не зареєстроване, належним відповідачем є власник земельної ділянки, на якій така будівля, споруда розташована.

У позовній заяві ОСОБА_1 зазначав, що орендував земельну ділянку під спірним майном у Овруцької районної державної адміністрації на підставі договору оренди від 27.10.2003 (а.с. 20-25).

Проте, власник земельної ділянки позивачем у позовній заяві не зазначений та не залучений до розгляду справи судом першої інстанції, а суд апеляційної інстанції позбавлений таких повноважень.

За таких обставин, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову.

З позивача на користь відповідача підлягають стягненню понесені останнім судові витрати по сплаті судового збору за подання до суду апеляційної скарги в сумі 2724 грн.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з додатковою відповідальністю «Ігнатпільський кар`єр» задовольнити.

Рішення Овруцького районного суду Житомирської області від 01 жовтня 2021 року скасувати, ухваливши нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з додатковою відповідальністю «Ігнатпільський кар`єр» 2724 грн судових витрат.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Судді

Повний текст постанови складений 13 січня 2022 року.