КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2022 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Слюсар Т.А., Борисової О.В.,

секретар Шевченко Т.В.,

розглянувши апеляційну скаргу адвоката Нагайцевої Тетяни Сергіївни, який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 24 червня 2022 року в справі за позовом фізичної особи-підприємці ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення боргу, розірвання договору оренди,-

в с т а н о в и в:

В серпні 2021 року фізична особа- підприєм ець ОСОБА_2 звернувся до суду з позовомдо ОСОБА_1 про стягнення боргу, розірвання договору оренди. Зазначив, що 09 жовтня 2015 року між ним та відповідачкою був укладений договір оренди квартири АДРЕСА_1 . За умовами договору розмір орендної плати визначений у сумі 7 900,00 грн., який в подальшому збільшений до 13 400,00 грн. Передана в оренду відповідачці квартира мала використовуватись для проживання. ОСОБА_1 прийняла квартира по акту без жодних претензій. щодо її стану. Остання орендна плата відповідачкою була здійснена 28.02.2020 року в сумі 13 400,00 грн. за період з 09.02.2020 року по 08.03.2020 року. В подальшому в порушення умов договору відповідачка орендну плату не сплачувала. 09.08.2020 року при огляді квартири були виявлені її пошкодження, ремонт та відновлення квартири вимагають значних коштів. Заборгованість відповідачки за договором оренди за період з 09.03.2020 року по 08.09.2020 року складає 80 400,00 грн. (6 х 13400), однак лише у розпорядженні ОСОБА_1 наявні документи на підтвердження збільшення суми орендної плати. Відтак, ФОП ОСОБА_2 просить стягнути з ОСОБА_1 заборгованість по орендній платі, виходячи з щомісячної суми 7 900,00 грн. х 6 міс = 47 400,00 грн. Позивач ОСОБА_2 також просив стягнути з відповідачки заборгованість за житлово-комунальні послуги станом на 01.10.2020 року: утримання будинків та прибудинкової території - 12 536,61 грн., центральне опалення - 125,24 грн., обслуговування загально-будинкового лічильника - 62,32 грн., вивезення побутових відходів - 180,60 грн. та відповідно до рахунку АК «Водоканал» 1 087,02 грн. (всього 13 991,79 грн.), пеню на підставі п.7 договору за період з 18.02.2021 року по 19.08.2021 року, що складає 43 134,00 грн., а також втрати від інфляції в сумі 5 577,40 грн.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 24 червня 2022 року позов фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 задоволено частково. Розірвано договір оренди приміщення від 09.10.2015 року за адресою: АДРЕСА_2 , укладений між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та ОСОБА_1 . Стягнуто з ОСОБА_1 на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 заборгованість з орендних платежів в сумі 47 400 грн., 3 091,46 грн., 43 134,00 грн., 5 577,40 грн., а всього 99 202,86 грн. Зобов`язано ОСОБА_1 у тримісячний строк з дня набрання рішенням законної сили відновити стан квартири АДРЕСА_1 до стану, визначеного в акті прийому-передачі приміщення від 09.10.2015 року. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь держави судовий збір в сумі 1 900,03 грн.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про відмову в позові фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 . Посилається на порушення норм матеріального та процесуального права. ОСОБА_1 не була належним чином повідомлена про розгляд справи. Суд першої інстанції помилково вважав встановленим, що відповідачка продовжувала користуватися квартирою після закінчення строку дії договору найму до 08 вересня 2020 року, посилаючись на ненадання суду доказів, що до вересня 2020 року хоча б одна із сторін попереджали про припинення дії договору. На цей час ОСОБА_1 звільнила орендоване приміщення. 14 травня 2020 року відповідачка направила ФОП ОСОБА_2 лист про припинення договору з 14 травня 2020 року. Матеріали справи не містять будь-яких доказів, що ОСОБА_1 з 15 травня 2020 року продовжила користуватися орендованою квартирою. За період користування орендованою квартирою ОСОБА_1 сплачувала житлово-комунальні послуги. Заборгованість, яку просив стягнути позивач, утворилась за період з 18 квітня 2020 року і по 01 жовтня 2020 року, тобто, коли договір оренди був розірваний та відповідачка не користувалася приміщенням.

В апеляційній інстанції представник ОСОБА_1 підтримав апеляційну скаргу та просить її задовольнити.

В судове засідання позивач ФОП ОСОБА_2 не з`явився, повідомлений про місце і час розгляду справи, а тому судова колегія дійшла висновку про можливість слухання справи у його відсутність.

Вислухавши пояснення представника ОСОБА_1 , дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 24.10.2003 року.

09.10.2015 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (далі - орендодавець) та ОСОБА_1 (далі - орендар) був укладений договір оренди належної орендодавцю квартири.

Відповідно до п.4 договору визначено, що орендар зобов`язаний утримувати приміщення в належному стані, здійснювати поточний ремонт, сплачувати орендну плату, комунальні платежі, відповідно до рахунків ЖЕКу, та інші платежі пов`язані з використанням приміщення (електроенергія, водопостачання та водовідведення, послуги консьєржа, телефон, інтернет).

Після закінчення строку оренди орендар зобов`язаний здати приміщення орендодавцю згідно акту.

Пунктом 7 договору визначено, що плата за оренду приміщення становить 7 900,00 грн. та здійснюється в авансовому порядку щомісяця до 9 числа поточного місяця шляхом передачі готівкових коштів, а у випадку безготівкового перерахування з врахуванням 1% банківських послуг. При укладанні договору орендар сплачує орендну плату за перший місяць та завдаток в розмірі місячної квартплати, який повертається орендареві після виселення, складання акту прийому-передачі (повернення) орендованого приміщення та майна, здійснення останнього прибирання приміщення, а також повного розрахунку за комунальні послуги та відшкодування шкоди, завданої орендарю, якщо така була. За несвоєчасне здійснення платежів орендар додатково сплачує пеню з розрахунку 0,5% від несплаченої та передбаченої договором суми за кожен день прострочки.

Умовами договору визначено, що строк оренди складає з 09.10.2015 року по 08.04.2016 року. Сторони мають право порушувати питання про дострокове розірвання договору або винесення суттєвих змін в текст цього договору, якщо попередять одна одну за місяць(п. 8)

Відповідно до акту приймання-передачі від 09.10.2015 року позивач передав ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 для строкового користування та 2 комплекти ключів. В акті зазначено, що приміщення обладнане опалюванням, водопостачанням та водовідведенням, каналізацією та освітленням. Стіни, підлога, стеля, прилади освітлення, вікна та двері знаходяться в хорошому та придатному для використання стані.

З`ясувавши обставини справи, суд першої інстанції дійшов висновку про няавність підстав для задоволення позову фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 , розірвав договір оренди приміщення від 09.10.2015 року за адресою: АДРЕСА_2 , укладений між позивачем і ОСОБА_1 ; стягнув з ОСОБА_1 на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 заборгованість з орендних платежів в сумі 47 400 грн., заборгованість за утримання будинку та прибудинкової території - 1 698,60 грн. (6 місяців х 283,10 грн.), центральне опалення - 125,24 грн., вивезення побутових відходів - 180,60 грн., постачання та водовідведення холодної води - 1 087,02 грн., а всього 3 091,46 грн., пеню на підставі п.7 договору в сумі 43 134,00 грн., втрати від інфляції в сумі 5 577,40 грн., а також зобов`язав ОСОБА_1 у тримісячний строк з дня набрання рішенням законної сили відновити стан квартири АДРЕСА_1 до стану, визначеного в акті прийому-передачі приміщення від 09.10.2015 року.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції в частині вирішення вимог фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди приміщення від 09.10.2015 року, стягнення заборгованості по оренді, заборгованості по оплаті житлово-комунальних послуг, пені та інфляційної складової.

Відповідно до ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина(ч. 1 ст. 812 ЦК України).

Відповідно до ч. 3 ст. 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Статтею 820 ЦК України визначено, що розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла.

Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

Одностороння зміна розміру плати за найм житла не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла.

Якщо строк внесення плати за найм житла не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Частиною 1 ст. 822 ЦК України визначено, що у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 825 ЦК України визначено, що наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за найм житла за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Суду першої інстанції не було надано доказів на підтвердження того, що до вересня 2020 року орендар чи орендодавець попереджали про припинення дії договору оренди приміщення від 09.10.2015 року та орендар звільнив квартиру АДРЕСА_1 . Відповідачка також не довела, що за спірний період нею були сплачені житлово-комунальні послуги.

Відтак, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення вимог фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди приміщення від 09.10.2015 року за адресою: АДРЕСА_2 , укладеного між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ; стягнення ОСОБА_1 на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 заборгованості з орендних платежів в сумі 47 400 грн., заборгованості за утримання будинку та прибудинкової території - 1 698,60 грн. (6 місяців х 283,10 грн.), центрального опалення - 125,24 грн., вивезення побутових відходів - 180,60 грн., постачання та водовідведення холодної води - 1 087,02 грн., а всього 3 091,46 грн., пені на підставі п.7 Договору в сумі 43 134,00 грн., та втрат від інфляції в сумі 5 577,40 грн.

Колегія суддів відхиляє посилання представника ОСОБА_1 на те, що 14 травня 2020 рокувідповідачка повідомила позивача про розірвання договору оренди квартири, що відповідає умовам договору оренди. На підтвердження наведених обставин представник ОСОБА_1 долучив до апеляційної скарги адресоване ФОП ОСОБА_2 повідомлення ОСОБА_1 від 14 квітня 2020 року про зупинення договору з 14 травня 2020 року, копію опису вкладення у поштове відправлення, копію квитанції відділення поштового зв`язку від 14 квітня 2020 року та роздруківку з екрану телефону про направлення фотокопії вказаного повідомлення адресату, записаного як « ОСОБА_2 ».

У суду апеляційної інстанції відсутні підстави для прийняття вказаних документів, оскільки вони не були надані до суду першої інстанції.

Відповідно до положень ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 була повідомлена про розгляд справи в суді першої інстанції, зокрема під розписку на 15 березня 2022 року, 24 листопада 2021 року ОСОБА_1 особисто, а 21 лютого 2022 року її представник звертався до суду із заявами про ознайомлення з матеріалами справи. 15 червня 2022 року ОСОБА_1 подала до суду клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з тим, що її представник був призваний на військову службу. Відзив на позов та документи до спростування законності позовних вимог ФОП ОСОБА_2 ОСОБА_1 не надавала.

Також колегія суддів враховує, що представник ОСОБА_1 не надав доказів отримання фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 повідомлення від 14 травня 2020 року. Зазначаючи, що ОСОБА_1 направила повідомлення про зупинення договору позивачу поштою, представник ОСОБА_1 одночасно долучив до апеляційної скарги оригінал вказаного повідомлення. З опису вкладення у поштове відправлення неможливо встановити яке саме повідомлення та по якому договору вона відправляла. При цьому, як зазначила ОСОБА_1 , у позивача вона орендувала декілька квартир.. З роздруківки з екрану телефону про направлення фотокопії вказаного повідомлення адресату, записаного як « ОСОБА_2», також неможливо встановити хто направив вказане повідомлення та кому воно адресоване.

Доводів щодо спростування розміру стягнутої судом заборгованості по орендній платі, заборгованості по сплаті житлово-комунальних послуг, пені та інфляційної складової апелянт не навів.

Разом з тим, колегія суддів не може погодитися з висновками суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про зобов`язання ОСОБА_1 у тримісячний строк з дня набрання рішенням законної сили відновити стан квартири АДРЕСА_1 до стану, визначеного в акті прийому-передачі приміщення від 09.10.2015 року.

Вказаний спосіб захисту не є належним та ефективним.

Заявляючи вказані вимоги, позивач посилався на те, що відповідачка занедбала квартиру, після відкриття ним дверей було встановлено, що в квартирі було зламано міжкімнатні двері, виламаний замок в дверях, розбита раковина у вбиральні, порваний лінолеум на кухні.

Разом з тим, пошкодження орендодавцем наявного у квартирі майна може бути підставою для заявлення вимог про відшкодування шкоди, а не вимог про відновлення стану квартири.

Крім того, у наданому позивачем акті прийому-передачі приміщення від 09.10.2015 року визначена характеристика загального стану квартири - обладнане опалюванням, водопостачанням та водовідведенням, каналізацією та освітленням, стіни, підлога, стеля, прилади освітлення, вікна та двері знаходяться в хорошому та придатному для використання стані. В акті не зазначено опис стану конкретного обладнання у квартирі, дверей, підлоги. А тому, рішення суду про зобов`язання ОСОБА_1 відновити стан квартири до стану, визначеного в акті прийому-передачі приміщення від 09.10.2015 року, по суті є не виконуваним.

Враховуючи викладене, рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 24 червня 2022 року підлягає скасуванню в частині задоволення позовних вимог фізичної особи-підприємці ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про зобов`язання у тримісячний строк з дня набрання рішенням законної сили відновити стан квартири АДРЕСА_1 до стану, визначеного в акті прийому-передачі приміщення від 09.10.2015 року, з ухваленням у цій частині нового судового рішення про відмову в задоволенні вказаних позовних вимог.

В іншій частині рішення суду першої інстанції підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу адвоката Нагайцевої Тетяни Сергіївни, який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , задовольнити частково.

Скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 24 червня 2022 року в частині задоволення позовних вимог фізичної особи-підприємці ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про зобов`язання у тримісячний строк з дня набрання рішенням законної сили відновити стан квартири АДРЕСА_1 до стану, визначеного в акті прийому-передачі приміщення від 09.10.2015 року, та ухвалити в цій частині нове судове рішення.

Відмовити в задоволенні позовних вимог фізичної особи-підприємці ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про зобов`язання у тримісячний строк з дня набрання рішенням законної сили відновити стан квартири АДРЕСА_1 до стану, визначеного в акті прийому-передачі приміщення від 09.10.2015 року.

В іншій частині рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 24 червня 2022 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 03 листопада 2022 року.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Слюсар Т.А.

Борисова О.В.