Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 серпня 2022 року Солом`янський районний суд м. Києва в складі:

головуючого -судді - Шереметьєвої Л.А.

за участю секретаря - Фареник А.О.

представника позивача- ОСОБА_2

розглянувши в відкритому судовому засіданні в м.Києві цивільну справу позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока», Товариства з обмеженою відповідальністю «РК Траєкторія», Товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та гроші» про визнання незаконним і скасування рішення, зобов`язання вчинити дії, визнання недійсним договору, свідоцтва та документів;

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» до ОСОБА_1 про визнання правовідносин припиненими, суд

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернулася з позовом і просить:

- визнати незаконним та скасувати рішення ТОВ «ФК «Толока» № 17/02-5 від 17 лютого 2020 року;

- зобов`язати ТОВ «ФК «Толока» поновити її у реєстрі інвесторів, закріпивши за нею об`єкт інвестування - майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , на розі АДРЕСА_14 ;

- зобов`язати ТОВ «ФК «Толока» видати їй Довідку про право на набуття у власність об`єкта інвестування - однокімнатну квартиру АДРЕСА_3 ;

- внести її дані до Переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов`язаний передати у власність об`єкт інвестування;

- визнати недійсним Договір про участь у фонді фінансування будівництва № 237-2 від 01 липня 2020 року, укладений між ТОВ «ФК «Толока» та ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші»;

- визнати недійсними: Свідоцтво про участь у ФФБ класу А № 237-2, видане 01 липня 2020 року ТОВ «ФК «Толока»; Довідку № 237-2 від 02 липня 2020 року про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, виданої ТОВ «ФК «Толока»; Акт № 237-2 прийняття-передачі об`єкта інвестування (квартири АДРЕСА_4 ), складений 02 липня 2020 року ТОВ «РК Траєкторія» та ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші» щодо об`єкту інвестування - однокімнатної квартири АДРЕСА_4 .

Посилається в позові на те, що рішенням Київської міської ради № 109/770 від 08 лютого 2007 року «Про надання земельної ділянки Національному авіаційному університету для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу навчальних, спортивних, господарських будівель, гуртожитків та житлових будинків на АДРЕСА_5 », Національному авіаційному університету було надано право на забудову земельної ділянки на АДРЕСА_5 (кадастровий номер :69:118:0021).

14 лютого 2013 року між Національним авіаційним університетом, ТОВ «РК Траєкторія» та Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» був укладений Договір № 130/24, за умовами якого, з урахуванням змін та доповнень, НАУ частково передало КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ТОВ «РК Траєкторія» виконання функцій замовника по будівництву житлового комплексу по АДРЕСА_5 .

Наказом ТОВ «Фінансова компанія «Толока» №30 від 25 грудня 2015 року були затверджені Правила фонду фінансування будівництва (виду А) житлового будинку з підземним паркінгом на просп. Космонавта Комарова, 1 на розі просп. Відрадного та вул. Гарматної у Солом`янському районі м. Києва, якими визначено процедуру створення ФФБ, порядок взаємовідносин між фінансовою компанією ТОВ «ФК «Толока», забудовником - ТОВ «РК Траєкторія» та довірителями, порядок управління коштами, умови управління залученими коштами, напрямки та порядок їх використання, порядок участі у ФФБ та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за Довірителем, відповідальність фінансової компанії і Забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань та інші умови функціонування ФФБ.

23 лютого 2016 року вона, як довіритель, уклала з ТОВ «ФК «Толока», як управителем ФФБ, Договір про участь у фонді фінансування будівництва №237-2, за умовами якого з метою інвестування будівництва передала в управління ТОВ «ФК «Толока» грошові кошти з метою інвестування будівництва та отриманням у подальшому права власності на квартиру.

За умовами Договору об`єктом інвестування є однокімнатна квартира АДРЕСА_6 , на розі АДРЕСА_15 , яка була закріплена ТОВ «ФК «Толока» за нею.

У період з 23 лютого 2016 року по 04 вересня 2017 року на виконання умов договору вона передала ТОВ «ФК «Толока» в управління грошові кошти у розмірі 679 020, 00 гр., з яких 678 020,00 гр. - сума інвестування та 1 000, 00 гр. - оплата послуг Управителя.

04 вересня 2017 року їй було видано Свідоцтво про участь у ФФБ виду А №237-2, відповідно до якого за нею закріплений об`єкт інвестування - квартира АДРЕСА_7 , кількість кімнат - 1, загальна проектна площа - 44,43 кв.м., загальна кількість закріплених та сплачених одиниць - 44,43 кв.м.

04 вересня 2017 року на виконання умов підпункту 5 пункту 7 Договору по участь у ФФБ та пункту 5.3.12 Правил ФФБ, між нею та «ТОВ «ФК Толока» був укладений Договір уступки майнових прав № У(237-2), за яким вона набула майнові права на об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_4 .

27 серпня 2019 року НАУ, як замовник будівництва, склало Акт готовності об`єкта до експлуатації, який був спрямований до Державної архітектурно-будівельної інспекції України із заявою про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту.

29 серпня 2019 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта («Будівництво житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_5 , на АДРЕСА_16) проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації виданням Сертифікату серії ІУ № 95.

Таким чином, 29 серпня 2019 року об`єкт будівництва, у якому знаходиться її об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, а тому інвестори, в тому числі і вона, були допущені до своїх об`єктів інвестування.

Протягом вересня-листопада 2019 року вона неодноразово в усній та письмовій формі зверталась до ТОВ «ФК «Толока» з вимогою надати передбачений Договором та законодавством перелік документів для здійснення реєстрації права власності на квартиру. Однак усі її звернення були залишені без відповіді.

В зв`язку з цим вона вимушена була самостійно замовити технічну інвентаризацію квартири, за результатами якої ТОВ «Б-Т-І» було складено Технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_4 станом на 13 листопада 2019 року, відповідно до якого загальна площа квартири складає 44,6 кв.м. , тобто є більшою від проектної на 0,17 кв.м. (44,6 кв.м. - 44,43 кв.м.), що згідно із пунктом 21 Договору про участь у ФФБ не передбачає додаткової оплати.

14 лютого 2020 року на підставі її звернення приватний нотаріус прийняв рішення від 14 лютого 2020 року № 51150735 та здійснив у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстрацію її права власності на однокімнатну квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 44.6 кв.м., житловою 18.3 кв.м.

25 лютого 2020 року вона направила на адресу ТОВ «ФК «Толока» лист, яким повідомила про державну реєстрацію свого права власності.

10 березня 2020 року вона зареєструвала своє місце проживання в квартирі.

25 травня 2020 року ТОВ «ФК «Толока», не погодившись з реєстрацією нею права власності на квартиру, звернулось до Міністерства юстиції України із скаргою на реєстраційні дії нотаріуса.

Наказом Міністра юстиції України № 2202/5 від 26 червня 2020 року скарга була задоволена, рішення нотаріуса від 14 лютого 2020 року № 51 150735 про державну реєстрацію її права власності на квартиру було скасоване.

В подальшому ТОВ «ФК «Толока» здійснило повторний продаж прав на квартиру АДРЕСА_4 ТОВ «ЮК «Право та гроші», але з іншою загальною площею 47,2 кв.м.

Право власності на квартиру за відповідачем ТОВ «ЮК «Право та гроші» у державному реєстрі не зареєстровано.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно - приватного нотаріуса Косенко Л.А. від 14 серпня 2020 року ТОВ «ЮК «Право та гроші» відмовлено в реєстрації прав та обтяжень на квартиру АДРЕСА_4 з підстав наявності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно.

Крім того, їй стало відомо, що ТОВ «ФК «Толока» своїм рішенням № 17/02-5 від 17 лютого 2020 року відкріпив від неї об`єкт інвестування та вирішив вважати виконаними зобов`язання перед нею та повернути кошти у розмірі 644 119, 00 гр.

Станом на момент завершення будівництва фактична площа об`єкту інвестування (квартири) не є більшою за проектну, зазначену у Договорі №237-2 від 23 лютого 2016 року.

Це підтверджується Висновком експерта № 01-04/2021 від 28 липня 2021 року, який складено за результатами проведеної на її замовлення будівельно-технічної експертизи, відповідно до якого засклення балкону в квартирі АДРЕСА_4 не передбачено, а роботи зі скління балкону квартири не були виконані на момент введення об`єкта в експлуатацію, тобто 29 серпня 2019 року.

Таким чином, загальна площа квартири станом на момент вводу об`єкту будівництва в експлуатацію (29 серпня 2019 року) могла становити - 44, 4 кв.м, в тому числі; житлова площа - 18,3 кв.м; допоміжна площа - 25.0 кв.м; площа літніх приміщень (балкон) - 1,1 кв.м.

З урахуванням цього вважає, що у «ТОВ «ФК «Толока» не виникло права вимагати від неї здійснювати доплату.

Відсутність обов`язку здійснювати доплату виключає підстави для відкріплення від неї об`єкту інвестування у зв`язку з невиконанням цього обов`язку.

Фактична загальна площа об`єктів інвестування визначається забудовником в результаті проведення технічної інвентаризації, за результатами якої складається технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна (квартиру, будинок, приміщення).

Відповідачем TOB «РК Траєкторія» цей обов`язок виконаний не був.

Відповідно до підпункту 12 пункту 7 та пункту 13 Договору про участь у ФФБ, управитель зобов`язаний письмово повідомити довірителя про зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкта інвестування на підставі листа забудовника. Управитель повинен письмово повідомити довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію протягом 10 днів з моменту отримання від забудовника відповідного повідомлення та даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

Згідно пункту 5.5.3. Правил ФФБ після отримання від забудовника даних щодо загальної фактичної площі об`єктів інвестування фінансова компанія письмово повідомляє довірителів про необхідність укладання додаткової угоди до договору про участь у ФФБ, яка передбачає строки та порядок проведення між фінансовою компанією та довірителем остаточних розрахунків.

Зазначає, що такого повідомлення від ТОВ «ФК «Толока» вона не отримувала.

З урахуванням цього важає, що відкріплення її від об`єкта фінансування є безпідставним та таким, що порушує умови Правил ФФБ, а тому рішення «ТОВ «ФК «Толока» №17/02-5 від 17 лютого 2020 року вважає незаконним та таким, що підлягає скасуванню.

Враховуючи викладене, просить задовольнити позов.

Ухвалою від 17 серпня 2021 року в справі відкрито провадження за правилами загального позовного провадження.

13 вересня 2021 року до канцелярії суду надійшов відзив на позов відповідача- ТОВ`ФК`Толока», яким останній проти позову заперечує.

Посилається на те, що 30 вересня 2015 року між ТОВ «ФК «Толока» та TOB «РК Траєкторія» укладено договір № 1-БКВ про будівництво житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_5 на АДРЕСА_17 .

ТОВ «ФК «Толока» здійснює управління залученими грошовими коштами, отриманими від довірителів за договорами про участь у ФФБ, згідно із законодавством та Правилами ФФБ.

23 лютого 2016 року між ТОВ «ФК «Толока» та позивачкою був укладений Договір участь у фонді фінансування будівництва № 237-2, відповідно до якого управитель передає, а довіритель набуває майнових прав на Об`єкт інвестування, який визначений у пункті 6 Договору про участь у ФФБ від 23 лютого 2016 року № 237-2.

TOB «РК Траєкторія» (забудовником) було передано управителю дані щодо фактичної загальної площі кожного об`єкта інвестування в об`єкті будівництва, що підтверджується відповідним листом від 13 вересня 2019 року № 13/09/2019.

29 серпня 2019 року Національний авіаційний університет отримав сертифікат ДАБІ серія ІУ номер 95 про готовність Об`єкта будівництва до експлуатації.

10 вересня 2019 року управителем було повідомлено довірителя про отримання Сертифіката ДАБІ про відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та готовність до експлуатації, та запропоновано для здійснення остаточних розрахунків звернутись до офісу.

Розпорядженням голови Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації № 858 від 08 листопада 2019 року присвоєно новозбудованому житловому будинку з підземним паркінгом адресу: АДРЕСА_9 .

Фактична площа об`єкта інвестиції становить 47,2 кв.м., а відтак є більшою загальної площі об`єкта інвестування відповідно до проекту та відповідно до умов Договору довіритель зобов`язаний укласти з управителем додаткову угоду та провести остаточні розрахунки.

Листом від 20 листопада 2019 року вих. 20/11-52 ТОВ «ФК «Толока» було повідомлено позивачку про введення об`єкта будівництва в експлуатацію та необхідність укласти з управителем додаткової угоди до договору щодо фактичної загальної площі закріпленого об`єкту інвестування та здійснити остаточні розрахунки.

Листом від 28 січня 2020 року позивачку було повідомлено про те, що саме остаточні розрахунки за фактичну загальну площу об`єкту інвестування є підставою для видачі довідки про повний розрахунок, яка, у свою чергу, є необхідною умовою для підписання акту приймання-передачі закріпленого об`єкту інвестування та, відповідно, оформлення права власності на об`єкт інвестування.

У випадку невиконання зобов`язань, визначених у договорі, управитель відкріплює довірителя від об`єкта інвестування.

Проте остаточні розрахунки позивачкою проведені не були.

Оскільки довірителем не було проведено остаточних розрахунків за фактичну площу об`єкт інвестування, довіритель не отримав довідку про право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

Правилами передбачено, що не пізніше 3-х днів з дня отримання від Фінансової компанії довідки про повну сплату вартості об`єкта інвестування Довіритель зобов`язаний звернутись до забудовника для отримання по акту приймання-передачі закріпленого за довірителем об`єкта інвестування (квартири або нежитлового приміщення) за умови пред`явлення отриманої від Фінансової компанії довідки, яка посвідчує право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.

У разі не підписання довірителем без поважних причин акту приймання-передачі об`єкта інвестування протягом строку, зазначеного в цих Правилах ФФБ, управління майном припиняється і Фінансова компанія відкріплює від довірителя об`єкт інвестування в порядку, передбаченому цими Правилами ФФБ та договором про участь у ФФБ.

Даний акт також підписано не було, враховуючи те, що довіритель не отримав від управителя права на набуття об`єкту у власність.

Листом від 19 лютого 2020 року позивачку, як довірителя, було повідомлено про відкріплення об`єкту інвестування на підставі рішення № 17/02-3 від 17 лютого 2020 року.

Листом 18 березня 2021 року вих. № 18/03.21-4 управитель повторно повідомив довірителя про винесене рішення та просив надати актуальні реквізити банківського рахунку для повернення коштів за об`єкт інвестування.

ТОВ «ФК «Толока», як управитель, не проводить технічної інвентаризації об`єкту будівництва, а на підставі наданих забудовником даних щодо фактичної загальної площі кожного об`єкта інвестування в об`єкті будівництва проводить з довірителем остаточні розрахунки.

Вважає, що ці обставини були достатніми для відкріплення від позивачки об`єкта інвестування.

Наданий позивачкою акт прийому-передачі квартири АДРЕСА_4 не має жодної юридичної сили, оскільки відсутні всі необхідні реквізити офіційного документу.

Більше того, забудовником є TOB «РК «Траєкторія», а не «Фундамент», а тому не може бути належним та допустимим доказом у справі.

Зазначає також, що відповідно до ч. 9 ст. 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» може укласти договір про участь у ФФБ з іншим довірителем та закріпити за ним цей об`єкт інвестування або повернути майнові права на цей об`єкт інвестування забудовникові.

01 липня 2020 року ТОВ «ЮК «Право та гроші» було видано Свідоцтво про участь у ФФБ виду А № 236-2.

02 липня 2020 року ТОВ «ЮК «Право та гроші» в повній мірі були виконані обов`язки по даному договору та сплачено кошти в повному обсязі (здійснено остаточні розрахунки), що підтверджується Довідкою за № 237-2 про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.

02 липня 2020 року між ТОВ «РК Траєкторія» та ТОВ «ЮК «Право та гроші» був підписаний Акт № 237-2 прийняття-передачі об`єкта інвестування, за яким забудовник передав, а довіритель прийняв об`єкт інвестування.

ТОВ «ЮК «Право та гроші» було видано технічний паспорт від 02 грудня 2019 року на квартиру, наказ № 02-07/КВ про затвердження Переліку інвесторів, які брали участь в -івестуванні Об`єкта будівництва від 02 липня 2020 року та Додаток до наказу № 02-07/КВ від 02 липня 2020 року - Витяг з Переліку інвесторів, які брали участь в інвестуванні Об`єкта будівництва.

Таким чином, ТОВ «ЮК «Право та гроші» є добросовісним набувачем права власності на квартиру АДРЕСА_3 .

Зазначає, що право у позивачки на зауваження щодо невідповідності фактичної площі квартири повинно було бути реалізовано на стадії підписання акту прийняття-передачі квартири з забудовником.

Разом з тим, таким правом позивачка не скористалась.

Виходячи з цього, просить у позові відмовити.

20 вересня 2021 року представником позивача подана відповідь на відзив, в якому заперечується приведена відповідачем фактична площа об`єкту фінансування 47, 2 кв.м., оскільки до відзиву не додані будь-які докази, визначені Законом України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», а також передбачені договором про участь у ФФБ та Правилами ФФБ.

Тобто, дані, які отримані в результаті проведеної забудовником технічної інвентаризації, за результатами якої складений технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна (квартиру, будинок, приміщення), відсутні, як і відсутній сам технічний паспорт на квартиру або документи щодо технічної інвентаризації всього будинку, яка проводиться перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об`єктів відповідно до п. 6 розділу І Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна.

Зазначила, що відомості щодо загальної суми загальних площ квартир, які містяться у Акті готовності об`єкта будівництва та Сертифікаті ДАБІ співпадають та становлять 18 654, 4 кв.м., а відомості щодо загальної суми загальних площ квартир, які містяться у додатку №1 до листа ТОВ «РК Траєкторія» № 13/09/2019 від 13 вересня 2019 року, є завищеними на 548, 8 кв.м.

Вважає, що лист ТОВ «РК Траєкторія» № 13/09/2019 від 13 вересня 2019 року є неналежним повідомленням забудовника про фактичну площу об`єкту фінансування.

Крім того, дата виготовлення ТОВ «Оксі-К Консалтинг» Технічного паспорта на квартиру станом на 02 грудня 2019 року, не збігається з часом складання листа ТОВ «РК Траєкторія» № 13/09/2019 від 13 вересня 2019 року.

Зазначає також, що згідно технічного паспорта станом на 03 грудня 2019 року квартира має засклену лоджію, проте згідно проектної документації та документів щодо вводу будинку в експлуатацію роботи по заскленню балконів і лоджій у житловому будинку не передбачені та не здійснювалися.

Крім цього, відсутність засклення літніх неопалювальних приміщень (балконів та лоджій) у квартирах на час закінчення будівництва та введення в експлуатацію зафіксовано на фотознімках, які були зроблені фахівцями ДАБІ під час обстеження закінченого будівництвом об`єкту.

Стверджує, що засклення балкону у квартирі АДРЕСА_4 було зроблено за замовленням позивачки та за її рахунок у лютому 2020 року.

Крім того,наголошує на тому, що належних та достовірних доказів того, що квартира АДРЕСА_4 має фактичну загальну площу більшу, ніж 44,93 кв.м., ТОВ «ФК «Толока» не надано.

Вважає, що відсутність у позивача обов`язку здійснювати доплату виключає підстави для відкріплення об`єкту інвестування від неї у зв`язку із невиконанням цього обов`язку.

Вважає недоведеним відповідачем факт отримання нею листів про необхідність укладення додаткової угоди, а тому і сам факт доведення до її відома інформації, яка викладена в цих листах, є недоведеним.

Відмічає також, що доказ отримання в управління грошових коштів від ТОВ «ЮК «Право та гроші» не є платіжним документом у розумінні Закону України «Про платіжні системи та переказ коштів в Україні» та Інструкції про безготівкові розрахунки в Україні в національній валюті, затвердженої в національній валюті, затвердженої постановою правління Національного банку України від 21 січня 2004 року №22, та не підтверджує факт передання грошових коштів в управління в строки, на умовах та у спосіб, визначений умовами Договору №237-2 від 01 липня 2020 року та правилами ФФБ.

Зазначила також, що при оформленні акту із забудовником фіксуються будівельні недоліки або факт невиконання будівельних робіт, а не надання недостовірної інформації щодо загальної площі об`єкту інвестування.

Враховуючи викладене, просить задовольнити позов.

13 вересня 2021 року до канцелярії суду надійшов зустрічний позов ТОВ «ФК «Толока» до ОСОБА_1 про визнання правовідносин припиненими.

Звертаючись до суду позивач за зустрічним позовом посилається на те, що 23 лютого 2016 року між ТОВ`ФК Толока» та ОСОБА_1 був укладенийДоговір про участь у фонді фінансування будівнитцва№237-2, яким вона взяла на себе зобов`язання виконувати Правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах укладеного договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування.

Пунктом 6 договору за ОСОБА_1 , як довірителем, закріплено об`єкт інвестування - квартира АДРЕСА_4 з відповідними характеристиками та розміром 44, 43 кв.м.

Вдповідно до п.17 ст.13 Закону України « Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та опеаціях з нерухомістю», п.5.5.1 Правил Фонду фінансування будівництва ТОВ`ФК Толока», Забудовник замовляє проведення технічних обмрів та передає Фінансовій компанії дані щодо фактичної загальної площі кожного об`єкта інвестування в об`єкті будівництва для провеення з довірителем кінцевих розрахунків.

ТОВ» РК Траєкторія» було передано управителю ці дані листом від 13 вересня 2019 року № 13/092019.

Відповідно до наданої інформації фактична загальна площа квартири АДРЕСА_4 становить 47, 2 кв.м., а тому довіритель зобов`язувався здійснити доплату різниці вартості об`кта інвестування шляхом перерахування визначеної управителем суми коштів.

Всупереч пункту 9 Договору остаточні розрахунки позивачкою проведені не були.

У зв`язку з цим позивачці не було видано довідку про право на набуття у власність закріпленого за нею об`єкта інвестування, як це передбачено підпунктом 6 пункту 7 договору.

Відповідно до Правил довіритель протягом 3-х днів з моменту отримання такої довідки має підписати акт приймання-передачі об`єкта інвестування з забудовником, а в разі його не підписання без поважних причин управління майном припиняється і Фінансова компанія відкріплює від довірителя об`єкт інвестування.

Такий акт позивачкою також підписано не було.

Відповіднодо п.5.6.2 правовстановлюючі документи на квартири довірителі отримують від забудовника, який забезпечив їх оформлення, або від уповноваженої забудовником особи і передумовою їх отримання є:

- підписання додаткової угоди до Договору з фіксацією фактичної площі об`кту інвестування та проведення остаточних розрахунків;

- отримання довірителем довідки про право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування;

- звернення довірителем до забудовника та підписання акту приймання-передачі об`єкта інвестування;

- оформлення забудовником права власності довірителя на об`єкт інвестування.

Враховуючи, що позивачка не провела остаточні розрахунки, не підписала акт приймання-передачі об`єкта інвестування у встановлений строк, об`єкт інвестування був відкріплений від неї.

Таким чином, рішення ТОВ «ФК «Толока» № 17/02-5 від 17 лютого 2020 року про відкріплення об`єкту інвестування було прийнято у зв`язку з невиконанням позивачкою умов договору, правил ФФБ та положень Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Таким чином, правовідносини з позивачкою є припиненими підстав, встановлених законом та внутрішінми нормативними актами, а кошти не повернуті їй в зв`язку з ненаданням реквізитів банківського рахунку.

Враховуючи викладене, просить задовольнити зустрічний позов, визнати припиненими правовідносини з позивачем за первісним позовом та зобов`язати її надати реквізити банківського розрахункового рахунку.

Протокольною ухвалою суду від 21 вересня 2021 року зустрічний позов був прийнятий до спільного розгляду з первісним позовом.

20 вересня 2021 року до суду надійшов відзив представника відповідача - ТОВ «РК «Траєкторія», у якому останній проти позову заперечує.

Посилається на те, що ТОВ «РК Траєкторія» згідно договору з НАУ виконує функції Забудовника житлового будинку з підземним паркінгом на просп. Космонавта Комарова 1, на розі просп. Відрадного та вул. Гарматної у Солом`янському районі м. Києва.

30 вересня 2015 року між ТОВ «ФК «Толока» та TOB «РК Траєкторія» був укладений Договір № 1-БКВ про будівництво житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_10 та АДРЕСА_18

Об`єкт будівництва був введений в експлуатацію 29 серпня 2019 року.

TOB «РК Траєкторія» було передано управителю дані щодо фактичної загальної площі кожного об`єкта інвестування в об`єкті будівництва, що підтверджується відповідним листом від 13 вересня 2019 року№13/09/2019.

Разом з тим, технічний паспорт виготовлено на відповідну квартиру ТОВ «Оксі-К Консалтинг» 02 грудня 2019 року за замовленням товариства та передано ТОВ «ЮК «Право та гроші» в результаті виплати останнім коштів у повному обсязі (здійснено остаточні розрахунки), отримання довідки за № 237-2 про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування на квартиру АДРЕСА_4 .

Зазначає, шо товариством, як забудовником, було дотримано всіх строків, визначених законодавством щодо виготовлення технічної документації.

Здійснення обмірів самостійно довірителем без погодження з забудовником вважає недопустимим доказом, який здобутий з порушенням порядку, встановленого законом.

Вважає, що позивачкою не надано жодного доказу, який би підтверджував неналежне виконання ТОВ «РК Траєкторія» своїх зобов`язань.

Враховуючи викладене, просить відмовити в позові.

04 жовтня 2021 року представником позивача подана відповідь на даний відзив, в якому зазначено, що технічний паспорт на спірну квартиру АДРЕСА_4 , виготовлений 02 грудня 2019 року ТОВ «Оксі-К Консалтинг», не містить достовірних та належним чином отриманих відомостей щодо фактичної загальної площі квартири АДРЕСА_4 , визначеної після введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідно до Правил ФФБ TOB «РК Траєкторія» у 10-денний термін, тобто до 08 вересня 2019 року, повинно було повідомити про введення в експлуатацію завершеного спорудженням об`єкта будівництва та у 10-денний термін, тобто до 08 вересня 2019 року, замовити проведення технічних обмірів, а також не пізніше 29 вересня 2019 року передати ТОВ «ФК «Толока» дані щодо фактичної загальної площі кожного об`єкту інвестування в об`єкті будівництва для проведення з Довірителем кінцевих розрахунків.

Визначення фактичної площі об`єкта нерухомого майна здійснюється в результаті проведення технічної інвентаризації.

Однак TOB «РК Траєкторія» до відзиву не додано доказів на підтвердження замовлення, проведення і отримання результатів технічної інвентаризації, на підставі яких був складений лист від 13 вересня 2019 року за № 13/09/2019 та внесені відомості до додатку №1 до цього листа, зокрема щодо того, що загальна площа квартири АДРЕСА_4 становить 47,2 кв.м.

Додана до відзиву копія Технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_4 , який виготовлений станом на 02 грудня 2019 року ТОВ «Оксі-К Консалтинг», не існував на момент складення листа від 13 вересня 2019 року, а тому його дані не були підставою для внесення відомостей щодо фактичної площі квартири у додаток №1 до листа від 13 вересня 2019 року.

Згідно з даним Технічним паспортом станом на 02 грудня 2019 року квартира АДРЕСА_4 має засклену лоджію, загальна площа квартири визначена 47,2 кв.м.

Однак на плані квартири, який міститься у цьому ж Технічному паспорті, зображений балкон.

Наявність у квартирі незаскленого балкону передбачено проектною документацією, відповідно до якої здійснено будівництво та якій відповідає закінчений будівництвом об`єкт, що підтверджується документами, виданими ДАБІ про прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію.

Факт наявності в квартирі балкону, а не лоджії, встановлено в ході проведення експертного дослідження, за результатами якого було складено висновок експерта № 01-04/2021 від 29 липня 2021 року.

Таким чином, дані Технічного паспорта на квартиру АДРЕСА_4 від 02 грудня 2019 року не відповідають офіційним документам про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту, є неточними та такими, що не узгоджуються із фактичними властивостями квартири, наявними на момент прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, на час проведення технічної інвентаризації та на цей час.

Вважає, що ТОВ «РК Траєкторія» не довів, що як забудовник виконав приписи Закону та Правила ФФБ (виду А) та належно виконав свої обов`язки, зокрема в установленому законодавством порядку достовірно визначив загальну площу об`єкту інвестування (квартири АДРЕСА_4 ).

Враховуючи вищевикладене, просить задовольнити позов.

04 жовтня 2021 року представником позивача за первісним позовом подано відзив на зустрічний позов ТОВ «ФК «Толока», яким проти нього заперечує.

Зазначає, що ТОВ «ФК «Толока» не надав доказів отримання від ТОВ`РК Траєкторія», як забудовника, належних та достовірних даних щодо фактичної площі об`єкту інвестування, у формі та із джерелом походження, які визначені Законом України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», передбачені Договором про участь у ФФБ та умовами Правил ФФБ.

Відповідно до п.6 укладеного з ТОВ »ФК Толока» Договору про участь у ФФБ № 237-2 від 23 лютого 2016 року, площа об`єкту інвестування становить 44, 43 кв.м.

Доказів проведення ТОВ «ФК «Толока» забудовником технічної інвентаризації об`єкту фінансування, в результаті якої фактична площа квартири АДРЕСА_4 визначена у розмірі 47, 2 кв.м., не надало.

Вважає, що Технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_4 , виготовлений ТОВ «Оксі-К Консалтинг» станом на 02 грудня 2019 року, не може бути врахований судом при вирішенні спору, оскільки він містить недостовірні та суперечливі відомості.

Також не може бути прийнятий до уваги додаток №1 до листа ТОВ «РК Траєкторія» від 13 вересня 2019 року, оскільки наявні в ньому дані не підтверджуються результатами технічної інвентаризації.

Заперечує проти доводів ТОВ «ФК «Толока» про те, що вона не виконала умови договору про участь у ФФБ, оскільки не уклала додаткову угоду та не здійснила остаточних розрахунків, оскільки управитель не повідомив її письмово про зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкту інвестування на підставі листа забудовника.

З урахуванням цього вважає безпідставними доводи ТОВ «ФК «Толока» щодо порушення та невикнання нею умов договору.

04 вересня 2017 року ТОВ «ФК «Толока» передало їй майнові права на об`єкт інвестування (квартиру АДРЕСА_4 ).

Таким чином, 04 вересня 2017 року, з моменту підписання договору вона набула право отримання об`єкту інвестування у власність від забудовника та набула право єдиного та виключного інвестора об`єкта інвестування.

Зазначений договір є укладеним, не розривався, не визнавався недійсним, а ознаки його нікчемності відсутні.

Вважає, що факт невиконання довірителем умов договору не доведений, а тому відсутні підстави для відкріплення від неї, як довірителя, закріпленого за нею об`єкту інвестування, та, виходячи з цього, припинення правовідносин.

Просить відмовити в задоволенні зустрічного позову.

Представник позивачки за первісним позовом в судовому засіданні позов підтримала, проти зустрічного заперечувала з підстав, викладених у відзиві.

Представник відповідача - ТОВ »ФК Толока» в судовому засіданні проти первісного позову заперечувала, зустрічний позов підтримала.

В подальшому, після оголошеної в справі перерви, в судове засідання неодноразово не з`являлася, про час розгляду справи повідомлялася належним чином. Про причину неявки суд до відома не ставила.

Інші учасники у судове засідання також неодноразово не з`являлися, про розгляд справи повідомлялися належним чином.

Відповідно до позиції Верховного Суду, висловленої у постанові в справі № 918/539/16 від 07 липня 2022 року, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Виходячи з цього, на підставі ч.1 ст.223 ЦПК України, суд вважає за можливе розглядати справу в їх відсутності.

Заслухавши пояснення представників позивача за первісним та зустрічним позовом, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про часткове задоволення вимог позивачки та відсутності підстав для задоволення зустрічного позову, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з ч.1 ст.4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, а також майнові права.

За змістом ч.2 ст.5 Закону інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування.

Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю врегульовано Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Судом встановлено, що 14 лютого 2013 року між Національним авіаційним університетом, ТОВ «РК Траєкторія» та Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» був укладений Договір № 130/24, за умовами якого, з урахуванням змін та доповнень, НАУ частково передало КП «Житлоінвестбуд-УКБ» та ТОВ «РК Траєкторія» виконання функцій замовника по будівництву житлового комплексу по проспекту Космонавта Комарова, 1 (на розі вул. Гарматної та пр. Відрадний) у Солом`янському районі м. Києва.

30 вересня 2015 року між ТОВ «ФК «Толока» та TOB «РК Траєкторія» був укладений договір № 1-БКВ про будівництво житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_19.

За умовами договору ТОВ «ФК «Толока» здійснює управління залученими грошовими коштами, отриманими від Довірителів за договорами про участь у ФФБ, згідно із законодавством та Правилами ФФБ.

25 грудня 2015 року ТОВ «ФК «Толока» були затверджені Правила Фонду фінансування будівництва (виду А), якими визначена процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин між учасниками, порядок управління коштами, порядок участі у ФФБ, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування

23 лютого 2016 року між позивачкою та ТОВ «ФК «Толока» був укладений Договір про участь у фонді фінансування будівництва №237-2, за умовами якого з метою інвестування будівництва позивачка передала в управління ТОВ «ФК «ТОЛОКА» грошові кошти з метою інвестування будівництва та отриманням у подальшому права власності на квартиру.

За умовами Договору об`єктом інвестування є однокімнатна квартира АДРЕСА_6 , на розі АДРЕСА_15 , яка була закріплена ТОВ «ФК «Толока» за позивачкою.

На виконання умов Договору позивачкою передано в управління ТОВ «ФК Толока» грошові кошти у розмірі 678 020,00 грн. та сплачені послуг управителя, що підтверджується банківськими квитанціями .

04 вересня 2017 року «ТОВ «ФК «Толока» позивачці видано Свідоцтво про участь у ФФБ виду А №237-2, яким за нею був закріплений об`єкт інвестування - квартира АДРЕСА_7 , кількість кімнат - 1, загальна проектна площа - 44,43 кв.м., загальна кількість закріплених та сплачених одиниць - 44,43 кв.м.

В цей же день, тобто 04 вересня 2017 року, на виконання підпункту 5 пункту 7 Договору по участь у ФФБ та пункту 5.3.12 Правил ФФБ між позивачкою та «ТОВ «ФК Толока» був укладений Договір уступки майнових прав № У(237-2), за умовами якого позивачка набула майнові права на об`єкт інвестування (квартиру АДРЕСА_4 ).

29 серпня 2019 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України на підставі Акту готовності об`єкту до експлуатації, складеного Національним авіаційним університетом, був виданий Сертифікатом серії IУ № 95 про прийняття завершеного будівництвом об`єкта в експлуатацію.

/ т.1, а.с. 40 - 51; 174; 164 - 201; 205; 211 - 222; т.2, а.с. 144 /

14 лютого 2020 року на підставі рішення реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. №51150735 за позивачкою було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 44,6 кв.м. та житловою 18,3 кв.м.

24 лютого 2020 року за замовленням та за рахунок коштів позивачки були виконані роботи із засклення балкону.

Наказом Міністра юстиції України № 2202/5 від 26 червня 2020 року за скаргою ТОВ «ФК «Толока» рішення нотаріуса від 14 лютого 2020 року № 51150735 про державну реєстрацію права позивачки на квартиру скасоване в зв`язку з ненаданням нею до заяви Довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкту інвестування.

/ т.1, а.с 235 - 244; 249; т.2, а.с 2 - 5 /

1.Щодо визнання незаконним та скасування рішення ТОВ`ФК`Толока».

Рішенням ТОВ «ФК «Толока» №17/02-5 від 17 лютого 2020 року на підставі ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від позивачки відкріплений об`єкт інвестування з підстав невиконання п.п. 5.5.3. п.5.5. Правил ФФБ та п.п. 4 п. 9 Договору.

Цим же рішенням вирішено повернути їй грошові кошти у розмірі 644 119,00 гр. протягом 5-ти днів після здійснення наступної повної реалізації об`єкту інвестування.

01 липня 2020 року між ТОВ «ФК «Толока» та ТОВ « ЮК «Право та гроші» був укладений Договір про участь у фонді фінансування будівництва № 237-2, за умовами якого об`єктом фінансування є квартира АДРЕСА_4 загальною площею 47,2 кв.м.

В цей же день на виконання умов договору ТОВ « ЮК «Право та гроші» було видано Свідоцтво про участь у ФФБ виду А №237-2, яким за ТОВ «ЮК «Право та гроші» закріплено об`єкт інвестування - квартира АДРЕСА_7 , кількість кімнат - 1, загальна проектна площа - 47,2 кв.м., загальна кількість закріплених та сплачених одиниць - 47,2 кв.м.

02 липня 2020 року ТОВ «ФК Толока» складена Довідка про право ТОВ «ЮК «Право та гроші» на набуття у власність об`єкта інвестування - квартири АДРЕСА_11 , кількість кімнат - 1, загальна площа - 47,2 кв.м.

02 липня 2020 року між ТОВ «РК Траєкторія» та ТОВ «ЮК «Право та гроші» складений акт № 237-2 про прийняття-передачі об`єкта інвестування (квартира АДРЕСА_4 ) загальною площею 47,2 кв.м.

/ т.2, а.с. 7 - 14 /

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч.3 ст. 615 ЦК України внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється.

За змістом ст.20 Закону України « Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання Довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ.

Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у таких випадках:

- відмова довірителя від участі у ФФБ;

- порушення довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, зазначеного у свідоцтві про участь у ФФБ;

- порушення довірителем інших умов договору про участь у ФФБ.

Договором про участь у ФФБ та Правилами фонду фінансування будівництва ТОВ`ФК Толока» термін «відкріплення об`єкта інвестування від довірителя» визначено як припинення правовідносин, встановлених між управителем та довірителем стосовно закріпленого за Довірителем об`єкта інвестування, в результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об`єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю».

Тобто, підставою для відкріплення об`єкту інвестування від довірителя є порушення довірителем умов договору.

Це відповідає позиції Верховного Суду, висловленій у постанові в справі № 591/4910/16-ц від 27 березня 2019 року, яка, з точки зору ч.4 ст.263 ЦПК України, має враховуватися судом.

Відповідно до п. 6 Договору по участь у ФФБ №237-2 від 23 лютого 2016 року та Додатку до нього площа об`єкту інвестування (квартири АДРЕСА_4 ) становить 44,43 кв.м. та має наступні приміщення та характеристики: житлова кімната - 18,25 кв.м., кухня - 14,52 кв.м., передпокій - 5,69 кв.м., ванна - 4,86 кв.м., балкон К=0,3 - 1,11 кв.м., житлова площа квартири - 18,25 кв.м., а всього 44,43 кв.м.

Така ж площа об`єкту інвестування зазначена у Свідоцтві про участь у ФФБ виду А №237-2, виданому 04 вереся 2017 року ТОВ «ФК «Толока» та Договорі уступки майнових прав № У(237-2) від 04 вересня 2017 року.

Відповідачі - ТОВ» РК Траєкторія» та ТОВ» ФК Толока» не заперечують виконання позивачкою умов договору та передачу нею в управління грошових коштів у розмірі 678 020,00 гр. і сплату послуг Управителя.

Це ж підтверджується підтверджується долученими до матеріалів справи банківськими квитанціями.

/ т.1 а.с 200 - 201; 205; 211 - 223 /

Висновком експерта Яценко О.Ф. № 01-04/2021 від 28 липня 2021 року встановлено наступні обставини:

- проектною документацією на «Будівництво житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_10 та АДРЕСА_8 », розробленою ТОВ «Авалонпроект», засклення балкону в квартирі АДРЕСА_3 (будівельна адреса об`єкта будівництва - АДРЕСА_10 , на розі АДРЕСА_15 ) не передбачено;

- за результатами проведеного дослідження та згідно даних, що містяться в Акті готовності об`єкту до експлуатації; в Технічному паспорті на квартиру АДРЕСА_3 станом на 13.11.2019 ТОВ «Б-Т-І»; в Договорі №19/В2/237 про надання комплексних послуг з утримання будинку і прибудинкової території від 06.12.2019; в Акті прийому - передачі квартири АДРЕСА_4 від 05.02.2020, який складений між ПрАТ «Фундамент» та ОСОБА_1 ; в Договорі підряду №777313 від 31.01.2020, Акті приймання-здачі виконаних робіт від 24.02.2020 можливо вказати, що роботи зі скління балкону квартири АДРЕСА_3 не були виконані на момент введення об`єкта в експлуатацію (29 серпня 2019 року);

- на момент проведення обстеження, розташування, розміри кімнат та планувальні рішення квартири АДРЕСА_3 відповідають проекту.

- за результатами дослідження встановлено, що балкон квартири АДРЕСА_3 на момент введення будинку в експлуатацію (29 серпня 2019 року) був не засклений;

- загальна площа квартири АДРЕСА_3 (будівельна адреса об`єкта будівництва - АДРЕСА_10 , на розі АДРЕСА_15 ) станом на момент вводу об`єкту будівництва в експлуатацію (29 серпня 2019 року) могла становити - 44,4 кв.м, в тому числі: житлова площа - 18,3 кв.м; допоміжна площа - 25,0 кв.м; площа літніх приміщень (балкон) - 1,1 кв.м.

/ т.2, а.с. 21 - 35 /

Відповідно до ст. 13 Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю» система функціонування ФФБ передбачає здійснення довірителем остаточних розрахунків з управителем за даними щодо фактичної площі об`єктів інвестування.

Згідно зі 19 Закону на підставі даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки.

За змістом ст. 39-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» фактична площа об`єкта нерухомого майна визначається в результаті проведення технічної інвентаризації, за результатами якої складається технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна (квартиру, будинок, приміщення).

Відповідно до п.п. 12 п. 7 та п. 13 Договору, укладеного між сторонами,управитель зобов`язаний письмово повідомити довірителя про зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкта інвестування на підставі листа забудовника. Управитель повинен письмово повідомити довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію протягом 10 днів з моменту отримання від забудовника відповідного повідомлення та даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

Згідно з п. 5.5.3. Правил ФФБ після отримання від забудовника даних щодо загальної фактичної площі об`єктів інвестування письмово повідомляє довірителів про необхідність укладання додаткової угоди до договору про участь у ФФБ, яка передбачає строки та порядок проведення між фінансовою компанією та довірителем остаточних розрахунків.

Відповідно до пункту 5.5.5. Правил у разі, якщо фактична загальна площа об`єкту інвестування виявиться більшою, ніж проектна площа, яку зазначено в договорі про участь у ФФБ, довіритель на підставі внесених змін та доповнень до договору про участь у ФФБ сплачує до ФФБ кошти у сумі, що відповідає вартості відповідної кількості вимірних одиниць об`єкта інвестування, на яку збільшилась загальна площа об`єкта інвестування.

У пункті 21 Договору визначено, що у разі, коли фактична загальна площа об`єкта інвестування, закріпленого за довірителем, є більшою за проектну площу такого об`єкта, зазначену в пункті 6 договору, більш як на 0,5 вимірних одиниць, що підтверджено даними забудовника про фактичну загальну площу об`єкта інвестування, довіритель зобов`язаний протягом 7 (семи) банківських днів з дня отримання відповідного повідомлення від управителя здійснити доплату різниці вартості об`єкта інвестування шляхом перерахування визначеної управителем суми коштів на вказаний у цьому договорі рахунок у порядку, встановленому правилами фонду та цим договором. Сума коштів, яку має додатково внести довіритель, визначається управителем виходячи з кількості вимірних одиниць об`єкта інвестування, на яку збільшилася загальна площа об`єкта інвестування, та поточної ціни вимірної одиниці такого об`єкта на день проведення розрахунків.

Відповідно до пункту 23 Договору уточнення фактичної загальної площі об`єкта інвестування здійснюється на підставі матеріалів технічної інвентаризації.

Підпунктом 4 пункту 9 Договору сторони погодили, що довіритель зобов`язаний здійснити після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію остаточні розрахунки з управителем згідно з даними щодо фактичної загальної площі об`єкта інвестування, отриманими від забудовника.

Таким чином, сторони при укладенні договору узгодили алгоритм дій управителя та довірителя в разі збільшення загальної площі об`єкта інвестування.

При вирішенні спору в цій частині суд виходить з наступного.

Відповідно до ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Тобто, при зверненні з позовом до суду на позивача покладений тягар доведення обставин заявлених вимог.

Натомість відповідач повинен довести саме свої заперечення проти доводів позивача.

Заперечуючи проти позову, будь-яких доказів збільшення фактичної площі проінвестованої позивачкою квартири відповідачі - ТОВ «ФК«Толока» та ТОВ«РК Траєкторія» не надали.

Крім того, не надано і доказів направлення та отримання позивачкою повідомлення про зміни технічних характеристик об`єкту інвестування, як це передбачено умовами договору.

З урахуванням цього у суду відсутні підстави для висновку про порушення та невиконання позивачкою умов Договору по участь у ФФБ.

Що стосується Технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_4 , складеного ТОВ «Оксі-К Консалтинг» станом на 02.12.2019 року, суд погоджується з позицією представника позивачки в судовому засіданні, виходячи з наступного.

Згідно положень ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди», який діяв у період будівництва житлового будинку та введення його в експлуатацію, балкон - це виступаюча з площини стіни фасаду обгороджена площадка, а лоджія - це перекрите та обгороджене у плані с трьох боків приміщення, відкрите до зовнішнього простору або засклене.

Крім того, згідно проектної документації Плану 7-12 поверхів секції № 2 у однокімнатній квартирі запроектований балкон, а не лоджія.

Згідно Експертного звіту від 30 жовтня 2014 року № 3-128-14-ЕП/КО у квартирах передбачені балкони без засклення.

Листом № 980 від 23 грудня 2021 року генеральний підрядник будівництва - ПрАТ фірма «ФУНДАМЕНТ» підтверджено, що зміни до проекту будівництва в частині фасадів будівлі шляхом скління лоджій та балконів не вносились, у встановленому порядку не погоджувались, на момент прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва роботи по фасаду будівлі шляхом скління лоджій та балконів із заповнення віконних прорізів ПрАТ «ФУНДАМЕНТ» не виконував, ці роботи не відображені в акті приймання будівельних робіт та не оплачувались замовником будівництва.

Сертифікатом серії IУ № 95 виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 29 серпня 2019 року засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкту проектній документації.

У Технічному паспорті на квартиру АДРЕСА_4 , складеному ТОВ «Оксі-К Консалтин» станом на 02 грудня 2019 року, розмір загальної площі вказаний 47,2 кв.м. з урахуванням лоджії, в той час, в розділі «План квартири» зображений балкон.

Крім того, зазначена наступна площа приміщень квартири: жила кімната - 18,3 кв.м., коридор - 6,0 кв.м., кухня - 14,8 кв.м., санвузол - 5,1 кв.м..

В той же час, експертним дослідженням шляхом їх оміру було встановлено наступний розмір: жила кімната - 18,3 кв.м., коридор - 5,7 кв.м., кухня - 14,5 кв.м., санвузол - 4,8 кв.м.

Крім того, інформація в листі ТОВ «РК Траєктрія» на адресу ТОВ «ФК «Толока» від 13 вересня 2019 року з додатком не підтверджена результатами технічної інвентаризації, а приведені в ньому дані у сумарному підрахунку усіх площ квартир не відповідають даним, які містяться у Сертифікаті серії IУ №95 та у Акті готовності об`єкта.

/ т.1, а.с. 111; 128 - 144; 164 - 169; 174; т.2, а.с. 144 /

З урахуванням цього, суд вважає умови укладеного з ТВ» ФК`Толока» Договору про участь у ФФБ позивачкою виконаними та незаконності рішення відповідача від 17 лютого 2020 року.

2. Щодо поновлення у реєстрі інвесторів, закріплення об`єкту інвестування, видачу довідки про право набуття у власність об`єкта інвестування та внесення даних до Переліку довірителів.

Відповідно до ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до п. 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1277 від 25 грудня 2015 року (в редакції станом на час прийняття будинку в експлуатацію / для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подається документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування. передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).

У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.

Судом встановлено та не спростовано представником відповідача - ТОВ`ФК Толока» документи, необхідні для державної реєстрації квартири позивачці видані не були, що позбавило її можливості здійснити державну реєстрацію свого права.

В свою чергу, відповідно до п. 1.3 Правил ФФБ та умов укладеного Договору про участь у ФФБ, система обліку прав вимог довірителів ФФБ передбачає складання фінансовою компанією переліку довірителів на належні ним права вимоги на закріплені за ними об`єкти інвестування.

Підпунктом 5.5.3 пункту 5.3 Правил та п.п.7 п.7 укладеного між стронами договору визначено, що за умови виконання довірителем своїх договірних зобов`язань управитель зобов`язаний включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник зобов`язаний передати по акту прийому- передачі закріплені за ними об`єкти інвестування для подальшого отримання довірителями цих об`єктів у власність.

Фінансова компанія надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від Фінансової компанії майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного документу.

Відповіднодо позиції Верховного суду, висловленої в постанові Великої Палати Верховного Суду в справі № 359/5719/17 від 14 вересня 2021 року, саме інвестор, як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, яка набуває первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

У разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Враховуючи викладене вище, висновок суду про виконання позивачкою зобов`язань за Договором про участь у ФФБ, введення будинку в експлуатацію, суд вважає обґрунтованими і вимоги позивачки в цій частині.

3. Щодо визнання недійсним Договору про участь у фонді фінансування будівництва № 237-2 від 01 липня 2020 року між ТОВ «ФК «Толока» та ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші», Свідоцтва про участь у ФФБ класу А № 237-2 від 01 липня 2020 року; Довідки № 237-2 від 02 липня 2020 року про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування; Акту № 237-2 прийняття-передачі об`єкта інвестування (квартира АДРЕСА_4 ).

Згідно з ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони повинні усвідомлювати, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Тобто сторони, які укладають правочин, повинні насправді прагнути досягнення саме того правового результату, який завжди виникає при укладенні правочину такого виду.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Вирішуючи спір про визнання договору недійсним, необхідним є встановлення наявності тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону, додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони тощо.

Як зазначено вище, відкріплення об`єкту інвестування від позивачки відбулось з порушенням вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю» та укладеного Договору про участь у ФФБ.

З цього випливає, що на момент укладення договору між ТОВ «ФК Толока» з відповідачем «ТОВ ЮК «Право та гроші» Договору про участь у ФФБ № 237-2 від 01 липня 2020 та видачі Довідки про право на набуття у власність об`єкта інвестування, майнові права на спірну квартиру належали позивачці.

Крім того, відповідно до ч.1 ст. 13 Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю» система функціонування ФФБ передбачає внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ.

Внесення ТОВ ЮК» Право та гроші» коштів на викнання умов договору представник відповідача - ТОВ`Толока» підтверджує довідою 237-2.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Платіжний документ, передбачений Законом України «Про платіжні системи та переказ коштів в Україні» та Інструкцією про безготівкові розрахунки в Україні в національній валюті, затвердженою постановою Правління Національного банку України №22 від 21 січня 2004 року, який би підтверджував внесення ТОВ ЮК`Право та гроші» коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління, суд не наданий.

Таким чином, підстави вважати, що ТОВ ЮК`Право та гроші» набуло статусу довірителя, відсутні.

З урахуванням цього суд вважає обґрунтованим твердження позивачки в цій частині. недійсності укладеного договору та виданого на його підставі Свідоцтва про участь у ФФБ класу А № 237-2 від 01 липня 2020 року.

4. Щодо визнання недійсними Довідки № 237-2 від 02 липня 2020 року про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування; Акту № 237-2 прийняття-передачі об`єкта інвестування.

Відповідно до позиції Верховного Суду, висловленої в постанові в справі № 686/4698/20 від 01 червня 2020 року, у приватному праві недійсність / нікчемність чи оспорюваність / може стосуватися або «вражати« договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.

Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати.

Натомість, по своїй суті витяг із списків та довідки не є тими документами, до яких законодавець допускає застосування конструкції недійсності, що маає бути направлена на недопущення або присікання порушених цивільних прав та інтересів або ж їх відновлення.

З урахуванням цього, застосованого судом визначеного законом способу захисту в цій частині вимог позивачки, суд не знаходить пістав для визнання недійсними довідки та Акту.

Що зустрічного позову суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом.

Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Відповідно до ч. 1 cт. 4, ч.1. cт. 5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи і інтереси фізичних осіб у спосіб, визначений законом або договором.

За правилами ст. ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої - п`ятої статті 13 цього Кодексу.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

За містом ст.599 ЦК України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Питання управління майном врегульовано Главою 70 ЦК України.

Підстави для припинення управління майном визначено в ч.1 ст.1044 ЦК України.

Частинами 2,3 ст.1044 ЦК України визначено, що разі відмови однієї сторони від договору управління майном вона повинна повідомити другу сторону про це за три місяці до припинення договору, якщо договором не встановлений інший строк.

У разі припинення договору управління майном майно, що було передане в управління, або майно, набуте від такого управління, передається установникові управління у порядку, визначеному договором.

Відповідно до ст.2 Закону Українни «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» відкріплення об`єкта інвестування від довірителя - припинення правовідносин, встановлених між управителем ФФБ та довірителем стосовно закріпленого за довірителем об`єкта інвестування, в результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об`єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 20 даного закону визначено, що управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ.

Враховуючи дане правове обґрунтування та викладене вище, висновок суду про виконання позивачкою умов Договору про участь у ФФБ, а також незаконності дій відповідача - ТОВ`ФК Толока» для відкріплення від неї, як довірителя, закріпленого за нею об`єкту інвестування, підстави для здоволення зустрічного позову відсутні.

Керуючись ст.ст.15, 16, 525, 598, 599, 615, 1029,1044 ЦК України, Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Законом України « Про іннеститійну діяльність», ст.ст. 4,5,12,13, 76-81, 209, 258, 259, 263- 268, 273 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Первісний позов задовольнити частково.

Визнати незаконним рішення Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» / / № 17/02-5 від 17 лютого 2020 року.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока»/ / поновити ОСОБА_1 / РНОКПП: НОМЕР_1 / у реєстрі інвесторів будівництва житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_10 , на розі проспекту Відрадного та АДРЕСА_2 , закріпивши за нею об`єкт інвестування - майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_12 .

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока»/ / видати ОСОБА_1 / РНОКПП: НОМЕР_1 / довідку про право на набуття у власність об`єкта інвестування - однокімнатної квартири АДРЕСА_13 / будівельна адреса: АДРЕСА_10 , на розі проспекту Відрадного та АДРЕСА_2 / та внести дані щодо ОСОБА_1 до Переліку довірителів про право на набуття у власність об`єкта інвестування.

Визнати недійсним Договір про участь у фонді фінансування будівництва № 237-2 від 01 липня 2020 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока»/ / та Товариством з обмеженою відповідальністю « Юридична компанія « Право та гроші» / /.

Визнати недійсними Свідоцтво про участь у ФФБ класу А №37-2 від 01 липня 2020 року, видане Товариству з обмеженою відповідальністю « Юридична компанія « Право та гроші» / /.

В решті позову відмовити.

В задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» до ОСОБА_1 про визнання правовідносин припиненими відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолятивну частину судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 12 серпня 2022 року.

Суддя Л.А. Шереметьєва