Провадження № 2/582/72/22
Справа № 582/38/22
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" вересня 2022 р.

Недригайлівський районний суд Сумської області у складі:

головуючого судді Яковенко Н.М.,

за участю секретаря Ярмоленко А.І.,

з участю представника позивача Нежевело В.В.,

представника відповідача Дерев`янко О.В.,

розглянувши у порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Недригайлів цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ПОЛІС», за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача Недригайлівської селищної раду Роменського району Сумської області, про дострокове розірвання договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В :

17 січня 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Поліс», третя особа яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача - Недригайлівська селищна рада Роменського району Сумської області про дострокове розірвання договору оренди землі в наслідок не виконання договірних умов та застосування наслідків розірвання договору оренди.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є власником земельної ділянки площею 2,0 га, кадастровий номер 592358000:01:002:0137, що розташована на території Недригайлівської селищної ради Роменського району Сумської області.

17.11.2017 між ОСОБА_1 , як Орендодавцем, та ТОВ «АГРО-ПОЛІС», як Орендарем, укладено договір оренди землі на строк 10 років, предметом якого є зазначена вище земельна ділянка площею 2.00 га з кадастровим номером :01:002:0137, речове право оренди на яку зареєстровано 13.12.2018 з зазначенням в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно строку дії оренди до 17.11.2027.

Згідно п.9 договору оренди землі від 17.11.2017 сторонами узгоджено, що орендна плата за земельні ділянки приватної власності вноситься орендарем у формі та розмірі 12% на суму 6 290,00 грн. Починаючи з 2018 року і по час звернення до суду орендарем в здійснювалася фактична сплата оренди за землю у безготівковій формі на рахунок власника землі орендодавця у незмінній сумі 5 063,52 грн.

Згідно п.10 укладеного договору оренди землі від 17.11.2017 обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється урахуванням індексів інфляції. Пунктом 13 вказаного договору оренди землі зазначено, що розмір орендної плати переглядається не частіше 1 разу на рік у разі: зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, і в інших випадках, передбачених законом.

Проте, в супереч закріпленим умовам в договорі оренди землі від 17.11.2017 та вимогам ст.21 Закону «Про оренду землі», орендар здійснював сплату орендної плати за земельну ділянку, належну ОСОБА_1 в однаковому розмірі за всі роки дії договору оренди (за 2018-2020 роки включно) на суму 5 063, 52 грн. шляхом безготівкового перерахування коштів один раз на рік на банківський рахунок орендодавця, без урахування індексів інфляції.

Таким чином позивач вважає, що не виплата орендної плати відповідачем в повному обсязі, тобто з урахуванням індексу інфляції є систематичним неналежним виконанням умов договору оренди, у зв`язку з чим вимоги позивача підлягають задоволенню в повному обсязі.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 позовні вимоги ОСОБА_1 підтримала в повному обсязі та просила їх задовольнити.

Відповідач, Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-Поліс» (далі ТОВ «Агро-Поліс») з позовом не погодилося. Представник відповідача ОСОБА_3 подала відзив на позов в якому просила відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі з огляду на те, дійсно 17.11.2017 між ТОВ « Агро-Поліс» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :01:002:0137 загальною площею 2,0 га, строком на 10 років. На даний час договір не припинено. ТОВ « Агро-Поліс» з моменту укладення договору і до цього часу, своєчасно і в повному обсязі сплачувало ОСОБА_1 , а позивач отримував орендну плату у розмірі, обумовленому в п.9 договору, а саме 6290,00грн.

Посилаючись на ст. 651, 652ЦК представник відповідача вважає, що позивачем не доведено, що порушення умов договору оренди є істотним.

Також , посилаючись на ст. 13 Закону України "Про оренду землі", вимоги ст.ст. 14, 269, 270, 288 Податково кодексу України, представник відповідача вважає, що орендна плата за землю є регульованою ціною та не може не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до умов п. 9 спірного Договору від 17.11.2017 орендна плата вноситься у розмірі 12% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Станом на 17.11.2017 року нормативно грошова оцінка земельної ділянки позивача складала 52417,38грн. В свою чергу сума орендної плати складає 6290,00 грн., що є максимальним розміром відповідно до норм чинного законодавства.

Крім того позивачем не надано доказів того, що починаючи з 2018 року і по даний час рівень індексу інфляції з урахуванням нормативної грошової оцінки, зріс на стільки, що б сума орендної плати становила більше ніж 6290,00 грн та не надано розрахунку розміру орендної плати яка на його думку, повинна була б бути виплачена за ці роки і яку суму він втратив.

Крім того нормативно грошова оцінка земельної ділянки, належної ОСОБА_1 на даний час є меншою, ніж заначено в договорі оренди, отже відповідач сплачував орендну плату в більшому розмірі ніж 12% від нормативної грошової оцінки землі.

В судовому засіданні представник свою позицію підтримала, просила у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Представник третьої особи на стороні позивача, Недригайлівської селищної ради, подав заяву про розгляд справи без його участі. Позиції щодо позову не висловлював. ( т.1 а.с.43, 88,165).

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 2.0га кадастровий номер 592358000:01:002:0137 з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, що розташована на території Недригайлівської селищної ради Роменського району Сумської області (т. 1, а. с.10-12).

17 листопада 2017 року між ОСОБА_1 , як Орендодавцем, та ТОВ «АГРО-ПОЛІС», як Орендарем, укладено договір оренди землі на строк 10 років (а.с. 14-19).

Відповідно до пункту 5 цього договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки складала 52 417 гривень 38 коп.

П. 10 договору перебачено, що він укладений на строк 10 років.

З п. 9,10,13 вбачається, що орендна плата за земельні ділянки приватної власності вноситься орендарем у формі та у розмірі 12% на суму 6290 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір орендної плати переглядається не частіше одного разу на рік у разі ( серед іншого) - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації визначених земельним законодавством.

Пунктами 37-39 договору передбачено , що дія договору може припинятися в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, за винятком невиконання умов цього договору, щодо систематичного ухилення Орендаря від виплати орендної плати.

З довідок, які надані ТОВ «Агро-Поліс» ( т.1 а.с.30,190) встановлено, що ОСОБА_1 виплачувалась згідно укладеного договору від 17.11.2017 орендна плата у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки землі. Виплата орендної плати здійснювалась у розмірі 6290,09 грн протягом 2018, 2019, 2020 за вирахуванням податків та зборів.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Закон України «Про оренду землі» визначає умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами першою-третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Статтею 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено правовий висновок щодо підстав для розірвання договору оренди землі з урахуванням пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а саме підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Отже, аналіз змісту статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підставу для розірвання договору оренди. При цьому факт несплати орендної плати стосується випадків як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) сформульовано такий правовий висновок: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність».

Зазначений підхід до вирішення питання щодо можливості розірвання договору судом з підстави істотності допущеного орендарем порушення договору шляхом систематичної несплати орендної плати є сталим та підтверджується релевантною практикою суду касаційної інстанції. Зокрема, аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 17 березня 2021 року у справі № 689/1101/18 (провадження № 61-10292св20), від 27 жовтня 2021 року у справі № 573/1833/20 (провадження № 61-7138св21), від 22 листопада 2021 року у справі № 341/609/20 (провадження № 61-10091св 21), від 24 листопада 2021 року у справі № 357/15284/18 (провадження № 61-13518св21), від 08 грудня 2021 року у справі № 357/452/21 (провадження № 61-7721св21).

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

З наданих представником пояснень, довідок про розмір виплаченої ОСОБА_1 орендної плати, вбачається, що вона за період з 2018 по 2020 роки виплачувалась без урахування індексу інфляції.

Таким чином, оскільки судом встановлено, що відповідач ТОВ «Агро-Поліс» виплачував орендну плату ОСОБА_1 у розмірі меншому ніж визначено договором, а саме без урахування індексу інфляції, слід дійти висновку що така поведінка відповідача є підставою для розірвання договору оренди через істотне порушення його умов .

Отже, позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню в повному обсязі, включаючи вимогу про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку та вимога про скасування державної реєстрації права користування( оренди) земельної ділянки, оскільки такий спосіб захисту відповідає ст. 5, с.15, 653 ЦК, ст. 152 ЗК ст. Закону України «про державну реєстрацію є ефективним та забезпечує реальне відновлення порушеного права.

Аргументи представника відповідача щодо того, що орендна плата є регульованою ціною та не може перевищувати 12 % від нормативної грошової оцінки землі суд відхиляє, оскільки як вбачається з постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19, провадження № 14-139цс20, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Спірний договір оренди земельної ділянки стосується земельної ділянки приватної форми власності, тому обмеження розміру орендної плати не може бути застосовано.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 13, 89, 141, 247, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ПОЛІС», за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача Недригайлівської селищної раду Роменського району Сумської області, про дострокове розірвання договору оренди землі,- задовольнити.

Розірвати договір оренди землі від 17 листопада 2017 року, укладений між власником земельної ділянки ОСОБА_1 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРО-ПОЛІС», як орендарем, площею 2.00 га кадастровий номер :01:002:0137 за цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, розташованої на території Роменського району Сумської області, строком дії договору 10 років, право оренди згідно якого зареєстровано 13.12.2018р., належної на праві приватної власності ОСОБА_1 на підставі наказу Головного управління Держгеокадастру у Сумській області «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність» від 17.10.2017р. №18-8176Д6-17-СГ, номер запису про право приватної власності 23423689, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.11.2017 (з відкриттям розділу) індексний номер 38192463.

Скасувати державну реєстрацію похідного речового права користування (оренди) земельної ділянки за Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРО-ПОЛІС», як орендарем, на земельну ділянку площею 2.00 га кадастровий номер :01:002:0137 за цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, розташованої на території Роменського району Сумської області, на підставі договору оренди землі від 17.11.2017, укладеного між власником земельної ділянки ОСОБА_1 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРО-ПОЛІС», як орендарем, строком дії договору 10 років, право оренди згідно якого зареєстровано 13.12.2018р., номер запису про інше речове право 29539117.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «АГРО-ПОЛІС» звільнити та повернути власнику ОСОБА_1 земельну ділянку площею 2.00 га. кадастровий номер :01:002:0137 за цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, розташованої на території Роменського району Сумської області в придатному стані для подальшого використання за цільовим призначенням.

Рішення може бути оскаржене до Сумського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 23 вересня 2022 року.

Суддя:підпис З оригіналом згідно

Суддя : Н. М. Яковенко