Справа № 333/5534/21
Провадження № 2/333/676/22
15 лютого 2022 року м. Запоріжжя
Комунарський районний суд м. Запоріжжя у складі:
головуючого судді Михайлової А.В.,
за участі секретаря судового засідання Ігнатюк І.Ю.,
представника позивача - адвоката Скрима В.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Рассвет», третя особа, що не заявляє самостійних вимог: Комунальне підприємство «Управління капітального будівництва» про визнання договору позики інвестиційним договором та визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, -
Представник позивача - адвокат Скрима Валерія Анатоліївна, яка діє в інтересах ОСОБА_1 вернулась до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «РАССВЕТ», третя особа: Комунальне підприємство «Управління капітального будівництва» про визнання договору позики інвестиційним договором та визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва відповідно до якого просить суд визнати Договір позики № 80/78/19 від 14.01.2019 року року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «РАССВЕТ»» удаваним з метою приховування іншого правочину - інвестиційного договору по будівництву житлового будинку за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 . Визнати за ОСОБА_1 , майнове право (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на двокімнатну квартиру будівельний номер АДРЕСА_1, загальною площею відповідно до проекту 82,24 кв.м., розташованої на четвертому поверсі II-ї секції житлового будинку за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 . Стягнути з Відповідача на користь Позивача витрати на правничу допомогу у розмірі 6 000 грн. Судові витрати стягнути з Відповідача.
Вимоги обґрунтовує тим, що між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «РАССВЕТ»» та ОСОБА_1 був укладений Договір бронювання квартири № 80/78/19 від 14.01.2019 року року. Відповідно до якого (п.1.1) Відповідач зобов`язувався зарезервувати, шляхом надання переважного права на придбання двокімнатної квартири будівельний номер АДРЕСА_1, загальною площею відповідно до проекту 82,24 кв.м., розташованої на четвертому поверсі II-ї секції житлового будинку за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 , а Позивач зобов`язувався отримати переважне право на отримання об`єкту нерухомості в майбутньому із дотриманням умов, передбачених цим Договором та за ціною 742 216,00 гривень.
Згідно п.1.2 цього Договору Сторони погодили, що запланований термін завершення будівництва об`єкта нерухомості - 31 грудня 2019 рік. Згідно п.1.3 даного Договору Відповідач зобов`язувався не відчужувати об`єкт нерухомості, визначений п.1.1 цього Договору, будь-яким іншим фізичним чи юридичним особам. Згідно п.2.2.1 цього Договору Позивач має право після здачі будинку в експлуатацію та повної сплати Відповідачу вартості об`єкта нерухомості вимагати передачу прав на об`єкт нерухомості для подальшої реєстрації права власності.
14.01.2019 року між Позивачем та Відповідачем було укладено Договір позики № 80/78/19 від 14.01.2019, за яким Позивач позичив Відповідачу на строк до 31 грудня 2019 року грошові кошти в сумі 742 216,00 гривень. Отже, терміни виконання за вищевказаними договорами встановлено 31 грудня 2019 рік.
Позивач виконав свої зобов`язання за вказаним Договором бронювання квартири № 80/78/19 від 14.01.2019 року перед Відповідачем і сплатив Відповідачу в повному обсязі вартість вказаного вище об`єкту нерухомості, про що свідчать відповідні квитанції про перерахування коштів, проте Відповідач до сих пір житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 не добудував, в експлуатацію його не ввів, і об`єкт нерухомості Позивачу не передав, що і стало підставою звернення до суду у зв`язку з невизнанням відповідачем прав Позивача на спірну квартиру.
Позивач зазначає, що фактично вказаним договором та оплатою Позивачем Відповідачу коштів в сумі 742 216,00 гривень була здійснена оплата за Договором бронювання квартири № 80/78/19 від 14.01.2019 року, так як ці договори мають однакові номери, дату, укладені між тими ж сторонами, однакову суму договорів та терміном виконання Відповідачем зобов`язань за ними (до 31 грудня 2019 року).
Замовником будівництва житлового комплексу «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 є комунальне підприємство «Управління капітального будівництва згідно Договору на фінансування будівництва житлових будинків житловому комплексі « ІНФОРМАЦІЯ_1 » по АДРЕСА_1 номер 999/17/3 від 10.02.2017 року.
Згідно цього ж Договору замовник будівництва зобов`язується укласти договір підряду з ТОВ «Запорізький ДБК» (п.2.1.2 Договору) і разом з тим ТОВ «Запорізький ДБК виступає стороною за Договором №8 про надання послуг від 14.01.2019 укладений з Позивачем обов`язковими послугами виконавця є між іншим консультація з питань оформлення необхідних документів для купівлі об`єкту нерухомості, а саме двокімнатну квартиру будівельний номер АДРЕСА_1, за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, по АДРЕСА_1 відповідно до Договору бронювання, тобто ТОВ «Запорізький ДБК» одночасно і підрядна організація та організація яка виконала послуги з супроводження процедури купівлі-продажу квартири Позивачем.
Під час перемовин коли укладався Договір позики позивачу роз`яснювалось, що укладаючи даний договір кошти за цільовим спрямуванням йдуть на інвестування у будівництво, отже сторони прийшли до згоди, що позивач надає кошти на подальше будівництво будинку та введення в експлуатацію та реєстрація права власності на заброньовану квартиру відповідно до Договору бронювання повинна була відбутися за Позивачем.
Після настання дати визначеної Договором бронювання будинок в експлуатацію не введено, протягом більше двох років йдуть постійні переговорні процедури, зустрічі усіх учасників будівництва об`єкту, що безапеляційно підтверджує істину природу правочину за договором позики, а саме інвестиційний договір.
Позивач неодноразово звертався за врегулюванням питання введення в експлуатацію будинків в яких були придбані квартири до Запорізької міської ради, КП «Управління капітального будівництва» засновано на комунальній власності Запорізької міської влади та виконує функції Замовника виконавчого комітету Запорізької міської ради по будівництву об`єктів житла, соціально-культурного призначення та комунального господарства: повідомлення замовника будівництва (третя особа) щодо влаштування мирних зібрань; колективні звернення щодо включення покупців до складу робочої групи із організації роботи пов`язаною із добудовою будинків; протокол засідання робочої групи від 25.02.2021.
Крім того, Позивачу були надані відповіді КП «Управління капітального будівництва» та Запорізької міської ради з наданням відповідних документів пов`язаних із будівництвом за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 .
Позивач зазначає, що істинна правова природа спірного Договору позики вчинено за ознаками іншого правочину - інвестиційного договору в будівництво будинку за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 , метою якого насправді є набуття права власності на квартиру шляхом здійснення інвестиції.
Посилаючись на вимоги ст.ст. 202,203, 255, 1046-1048 ЦК України, ст.ст. 1-5 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» вважають, що Позивач виконував обов`язки інвестора будівництва, укладаючи договір позики Позивач насправді бажав отримати кінцеву мету інвестування - квартиру.
Ухвалою суду від 12.08.2021 р. відкрито провадження у справі, визначено розгляд справи проводити в порядку загального позовного провадження.
06.09.2021 року директором Комунального підприємства «Управління капітального будівництва» ОСОБА_3. надано пояснення, відповідно до яких зазначено, що позовні вимоги ґрунтуються на договорі № 80/78/19 від 14.01.2019 року , який укладено ОСОБА_1 та ТОВ «ІБК «РАССВЕТ». КП «УКБ» не є стороною вказаних договорів.
Взаємовідносини КП «УКБ» та ТОВ «ІБК «Рассвет» врегульовано договором 999/17/3 від 10.02.2017, який передбачає фінансування будівництва житлових будинків в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1. ТОВ «ІБК «Рассвет» самостійно залучає кошти юридичних та фізичних осіб не погоджуючи вказані дії з КП «УКБ».
Згідно ч.1, 2 ст. 213 ЦК України зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами). На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.
Як зазначено вище, КП «УКБ» не є стороною вищезазначених договорів та не погоджувало їх умови.
З огляду на викладене, з урахування того, що КП «УКБ» не є стороною договорів позики та бронювання, укладених між позивачем та відповідачем, КП «УКБ» не вважає за можливе давати правову оцінку спірним правовідносинам.
07.12.2021 року представником позивача - адвокатом Скримою В.А. долучено до матеріалів справи копію нотаріально посвідченої заяви ОСОБА_2 згідно якої викладено обставини.
Ухвалою суду від 07.12.2021 року у справі закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
15.02.2022 року представником позивача Скримою В.А. надано клопотання про долучення до матеріалів справи доказів, а саме: акт здачі-приймання робіт (надання послуг) до Додаткової угоди № 1 до договору про надання правничої допомоги № 54/21_від 30.07.2021 року, Договір № 54/21 про надання правничої (правової) допомоги) від 30.07.2021 року, Додаткову угоду № 1 до договору про надання правничої допомоги № 54/21_від 30.07.2021 року, довідку № 1/54/21 від 18.01.2022 року на підтвердження виконання клієнтом умов Додаткової угоди № 1 до договору. Крім того, долучено Договір підряду № 999/724 від 23.08.2016 року укладеного між КП «Управління капітального будівництва та Товариством з обмеженою відповідальністю «Запорізький ДБК», Додаткову угоду № 4 до договору підряду № 999/724 від 23.08.2016 року укладену 24.04.2020 року, Додаткову угоду № 3 до договору підряду № 999/724 від 23.08.2016 року по об`єкту «Житлові будинки в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 » укладений між КП «Управління капітального будівництва та Товариством з обмеженою відповідальністю «Запорізький ДБК»01.09.2017 року, додаткова угода № 2 до договору підряду № 999/724 від 23.08.2016 року укладена 16.06.2017 року, додаткова угода № 1 до договору підряду № 999/724 від 23.08.2016 року укладена 19.05.2017 року та графіки виконання робіт.
Позивач ОСОБА_1 у судове засідання не з?явився її інтереси представляла адвокат Скрима В.А., яка у судовому засіданні позов підтримала, просила суд задовольнити вимоги. Проти винесення заочного рішення не заперечувала. Додатково пояснила, що позивач вважає, що наразі порушено його майнові права. ОСОБА_1 було укладено декілька договорів, на бронювання квартири в новобудові та укладений договір на виконання його було зараховано кошти вартості квартири (договір позики). Але під час перемовин, дискусій щодо предмету договору, цей договір мав ознаки купівлі-продажу майнових прав, і саме ця сума за позикою є перерахуванням саме коштів за квартиру. Обов?язки з боку відповідача так і не виконанні. Протягом багатьох років ставляться питання щодо добудування цього замороженого будівництва. Укладаючи договір позики, позивач вважала що до неї у власність перейде квартира, яку вона забронювала відповідно до договору. Вартість за вказану квартиру була сплачена у повному обсязі. Кошти ОСОБА_1 не бажає повертати. Спілкуючись із менеджером при укладанні цих договорів, ОСОБА_1 навіть не думала, що це буде позика. Пропонувалось укласти договір купівлі-продажу майнових прав, але ця процедура тривала і складна, такі договори укладаються із залученням Фонду фінансування будівництва, тобто потрібно брати участь у державній програмі. Щоб уникнути всіх цих процедурних ускладнень, позивачу було запропоновано саме таку форму договору.
Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «РАССВЕТ», у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлявся своєчасно та належним чином, що підтверджується поштовим повідомленням в матеріалах справи, причини неявки суду не відомі, будь-яких заяв клопотань на адресу суду не надходило. Крім того відповідач не скористався своїм правом надати відзив на позовну заяву. Оскільки суд не має відомостей про причину неявки відповідача, повідомленого належним чином, відповідно до вимог ч.1 ст.280 Цивільно-процесуального кодексу України, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).
Представник третьої особи Комунальне підприємство «Управління капітального будівництва» у судове засідання не з`явився, згідно пояснень директора від 06.09.2021 року просили суд розглянути справу за наявними матеріалами справи.
Суд, вивчивши матеріали справи та дослідивши письмові докази, приходить до наступних висновків.
Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.
23.08.2016 року між КП «Управління капітального будівництва» в особі директора ОСОБА_5., що діє на підставі статуту підприємства та Товариством з обмеженою відповідальністю «Запорізький ДБК» в особі директора ОСОБА_4., що діє на підставі статуту, було укладено Договір підряду № 999/724. Відповідно до умов вказаного Договору, ЗАМОВНИК доручає, а ПІДРЯДНИК, на свій страх і ризик, в межах орієнтовної ціни приймає на себе обов`язки, власними або залученими силами, виконувати будівельні роботи, які забезпечать введення в експлуатацію об`єкту: «Житлові будинки в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 » в обумовлений цим договором термін та з належною якістю в межах затвердженої проектно-кошторисної документації, та узгодженої ціни робіт, вимог національних стандартів, будівельних норм і правил, вимог техніки безпеки і охорони праці. Перелік житлових будинків, які входять до житлового комплексу «ІНФОРМАЦІЯ_1», вказується в Додатку № 1 до цього договору. Обсяг та ціна Договору можуть бути змінені в залежності від реального фінансування видатків (п.п. 1.1., 1.2.)
Додатком № 1 до Договору підряду № 999/724, затверджено перелік житлових будинків, які входять до житлового комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 ». Відповідно до вказаного переліку, житловий будинок АДРЕСА_1 в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 , включений до переліку.
Відповідно до частини 2 Договору підряду № 999/724 від 23.08.2016 року, ціна Договору визначена орієнтовно і буде уточнена в процесі виконання робіт. Ціна робіт є динамічною і складає орієнтовно 191 772 900 грн., в тому числі ПДВ - 31 962 150 грн. Фактична вартість будівництва підлягає уточненню після виконання робіт з урахування витрат на утримання служби ЗАМОВНИКА (включаючи кошти на здійснення технічного нагляду). Ціна робіт визначається згідно з національними стандартами, будівельними нормами та правилами. Ціна Договору враховує усі витрати ПІДРЯДНИКА на виконання предмету Договору. У разі виникнення обставин, що зумовлюють необхідність підвищення договірної ціни, ПІДРЯДНИК зобов`язаний протягом 2-х робочих днів з дня появи цих обставин повідомити ЗАМОВНИКА і приступити до виконання робіт лише після одержання відповідного дозволу на продовження робіт. Якщо ПІДРЯДНИК не зробить цього, він буде зобов`язаний виконати роботи без відшкодування додаткових витрат. Ціна Договору може бути збільшена за взаємною згодою Сторін згідно діючого законодавства України. В такому разі, зміна ціни Договору повинна бути оформлена шляхом укладання додаткової угоди з наданням необхідних обгрунтувань та розрахунків.
Частиною 3 Договору підряду визначено, що Замовник здійснює фінансування Підрядника на потреби виконання робіт за Договором за рахунок коштів, перерахованих Інвестором -ТОВ «Будівельна компанія «Рассвет», у розмірі 191 772 900 грн., в тому числі ПДВ - 31 962 150 грн., перерахованих для фінансування предмету Договору, в межах яких буде проводитись оплата виконаних робіт ПІДРЯДНИКА та оплата витрат на утримання служби ЗАМОВНИКА (включаючи кошти на здійснення технічного нагляду) у розмірі 1,0% від витрат, що відповідатимуть підсумку глав 1-9 зведеного кошторисного розрахунку. Розрахунки по даному Договору проводяться у відповідності до умов цього договору в межах та за рахунок коштів, перерахованих Інвестором, наданих для фінансування предмету Договору шляхом:
- поетапної оплати ЗАМОВНИКОМ виконаних робіт після підписання Сторонами довідки про вартість виконаних будівельних робіт та витрат за формою КБ-3, акту приймання виконаних робіт за формою КБ-2в, складених ПІДРЯДНИКОМ відповідно до вимог ДСТУ Б Д.1.1-1:2013, в межах ціни цього Договору, у строк до 10 (десяти) календарних днів після надходження коштів для фінансування предмету Договору від Інвестора на рахунок ЗАМОВНИКА.
Терміни виконання робіт за цим Договором підряду, а також їх окремих обсягів (об`єктів, етапів, видів), визначаються Графіком виконання робіт, який оформлюється у вигляді додатку в момент укладання цього договору або після його укладання і є невід`ємною частиною цього Договору. Графік виконання робіт укладається на кожен будинок житлового комплексу «ІНФОРМАЦІЯ_1» (п.4.1. Договору).
Термін виконання робіт за цим Договором починає обчислюватися з моменту фактичного прийняття об`єкта робіт відповідно до умов Договору. У разі несвоєчасного прийняття об`єкту термін початку виконання робіт починає обчислюватися з останнього дня строку приймання об`єкту, визначеного цим Договором.
Строк виконання робіт складає 2 роки з моменту укладання цього договору. Місце виконання робіт: АДРЕСА_1 (будівельна адреса) (п.п. 4.2., 4.3. Договору).
Пунктом 4.7. Договору підряду зазначено, що фактичний термін закінчення робіт по окремим об`єктам (обсягам, етапам, видам робіт) визначається датою підписання ЗАМОВНИКОМ акту приймання виконаних підрядних робіт, форми № КБ-2в з додатками, підтвердженого довідкою про вартість виконаних підрядних робіт форми КБ-3. При цьому ПІДРЯДНИК зобов`язаний передати ЗАМОВНИКУ 2 комплекти виконавчої документації на будівельно-монтажні роботи згідно з нормативними документами, документами, що свідчать про відповідність використаних матеріалів, конструкцій, виробів та обладнання встановленими вимога нормативних документів (в т.ч. сертифікат санітарно-гігієнічного висновку та сертифікат радіологічної безпеки, у передбачених законодавством випадках), протоколи випробувань обладнання та системи, обумовлених вимогами нормативних документів.
19.05.2017 року між КП «Управління капітального будівництва» в особі директора ОСОБА_5., що діє на підставі статуту підприємства та Товариством з обмеженою відповідальністю «Запорізький ДБК» в особі директора ОСОБА_4., що діє на підставі статуту, було укладено Додаткову угоду № 1 до договору підряду № 999/724 від 23.08.2016 року по об`єкту «Житлові будинку в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1» відповідно до якого внесено зміни в розділі місцезнаходженні та банківських реквізитах сторін, на виконання п. 4.1. Договору, сторони дійшли згоди оформити та додати до Договору Додаток № 2 «Графік виконання робіт». Пункт 4.2. Договору виклали в новій редакції відповідно до якого зазначено: початок робіт - травень 2017 р., закінчення робіт - грудень 2018 р.
16.06.2017 року між КП «Управління капітального будівництва» в особі директора ОСОБА_5., що діє на підставі статуту підприємства та Товариством з обмеженою відповідальністю «Запорізький ДБК» в особі директора ОСОБА_4., що діє на підставі статуту, було укладено Додаткову угоду № 2 до договору підряду № 999/724 від 23.08.2016 року по об`єкту «Житлові будинку в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1» відповідно до якої у зв`язку зі змінами термінів будівництва, сторони дійшли згоди «Графік виконання робіт» викласти в новій редакції. Пункт 4.2. Договору виклали в новій редакції відповідно до якого зазначено: початок робіт - травень 2017 р., закінчення робіт - травень 2021 р. На підставі пункт 13.3 Договору, сторони дійшли згоди викласти п. 13.1.Договору в наступній редакції: п. 13.1. Договір набирає чинності з моменту його підписання уповноваженими особами Сторін та діє до 30.06.2021 року, але в будь-якому разі до повного виконання Сторонами фінансових зобов?язань за Договором .
01.09.2017 року між КП «Управління капітального будівництва» в особі в.о. директора підприємства ОСОБА_6., діючого на підставі статуту підприємства та Товариством з обмеженою відповідальністю «Запорізький ДБК» в особі директора ОСОБА_4., що діє на підставі статуту, було укладено Додаткову угоду № 3 до договору підряду № 999/724 від 23.08.2016 року по об`єкту «Житлові будинку в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1» відповідно до якої у зв`язку зі змінами термінів будівництва, сторони дійшли згоди Додаток №2 «Графік виконання робіт» до договору №999/724 від 23.08.2016 р. викласти в новій редакції .
14.04.2020 року між КП «Управління капітального будівництва» в особі директора підприємства ОСОБА_7., діючого на підставі статуту підприємства та Товариством з обмеженою відповідальністю «Запорізький ДБК» в особі директора ОСОБА_8., що діє на підставі статуту, було укладено Додаткову угоду № 4 до договору підряду № 999/724 від 23.08.2016 року, відповідно до якої підрядник та замовник дійшли згоди виключити із переліку житлових будинків, які входять до житлового комплексу «ІНФОРМАЦІЯ_1», відповідно до Додатку № 1 до Договору, об`єкту будівництва під п.4 - «Житловий будинок АДРЕСА_1 в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1». Внести зміни до Договору, виклавши пункти у наступній редакції:
2.2. Ціна робіт є динамічною і складає орієнтовно 159819 083,33 в тому числі ПДВ - 26 635 125,00 грн. Фактична вартість будівництва підлягає уточненню після виконання робіт з урахування витрат на утримання служби ЗАМОВНИКА (включаючи кошти на здійснення технічного нагляду). Ціна робіт визначається згідно з національним стандартами, будівельними нормами та правилами. Ціна Договору враховує усі витрати ПІДРЯДНИКА на виконання предмету Договору.
3.1. ЗАМОВНИК здійснює фінансування ПІДРЯДНИКА на потреби виконання робіт за цим Договором за рахунок коштів, перерахованих Інвестором - ТОВ «Запорізький ДБК» у розмірі 159 819 093,33 грн. в тому числі ПДВ - 26 635 125,00 грн., перерахованих для фінансування предмету Договору, в межах яких буде проводитись оплата виконавчих робіт Підрядника та оплата витрат на утримання служби Замовника (включаючи кошти на здійснення технічного нагляду) у розмірі 1,0% від витрат, що відповідають підсумку глав 1-9 зведеного кошторисного розрахунку .
16.04.2019 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «РАССВЕТ»» та ОСОБА_1 був укладений Договір бронювання квартири № 80/78/19 від 14.01.2019 .
Згідно умов зазначеного Договору (ч.1), ТОВ «ІБК «РАССВЕТ» зобов`язується зарезервувати шляхом надання переважного права на придбання двокімнатної квартири будівельний номер АДРЕСА_1, загальною площею відповідно до проекту 82,24 кв.м., розташованої на четвертому поверсі II-ї секції житлового будинку за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 , а Позивач зобов`язувався отримати переважне право на отримання об`єкту нерухомості в майбутньому із дотриманням умов, передбачених цим Договором та за ціною 742 216,00 гривень (сімсот сорок дві тисчі двісті шістнадцять гривень 00 копійок).
Сторони узгодили, що запланований термін завершення будівництва об`єкта нерухомості - 31 грудня 2019 рік. ТОВ «ІБК «РАССВЕТ» зобов`язується за свій рахунок забезпечити будівництво та вжити заходів, щодо введення в експлуатацію об`єкту нерухомості.
ТОВ «ІБК «РАССВЕТ» зобов`язується не відчужувати об`єкт нерухомості, визначений п. 1.1. договору, будь-яким іншим фізичним або юридичним особам.
На дату підписання цього Договору ціна продажу об`єкта нерухомості визначена, виходячи із вартості 1 кв.м квартири, який дорівнює 9025,00 грн. (дев`ять тисяч двадцять п`ять гривень 00 коп.). Вартість об`єкта нерухомості визначається як добуток проектної загальної площі квартири та вартості 1 кв.м квартири. На момент передачі об`єкта нерухомості ОСОБА_1 , вартість квартири буде уточнено на підставі фактичної загальної площі, визначеної в технічній документації. Якщо фактична та проектна площа квартири не відрізняються, вартість об`єкта нерухомості не змінюється.
Оплата вартості об`єкта нерухомості, здійснюється ОСОБА_1 у відповідності із укладеним у майбутньому договором купівлі-продажу. Повна вартість квартири (майнових прав на квартиру) повинна бути сплачена у строки передбачені відповідним договором купівлі-продажу .
Додатком № 1 до Договору бронювання квартири № 80/78/19 від 14.01.2019 року визначено перелік внутрішніх оздоблювальних та опоряджувальних робіт і комплектація квартири.
ОСОБА_1 проведена оплата в сумі 742 216,00 грн., отримувачем є Інвестиційна-будівельна компанія ТОВ Рассвет, що підтверджується квитанцією № 4032-14-004/С від 14.01.2019 року .
Відповідно до п. 3.3 вказаного Договору інвестор здійснює фінансування будівництва об`єкту за рахунок власних коштів, в тому числі коштів, від продажу майнових прав на квартири, запозиченні коштів.
В додатку №1 до вказаного Договору в переліку житлових будинків, які входять до житлового комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » значиться житловий будинок АДРЕСА_1 .
З Державного акту на право користування землею серії Е №098886 від 1991 року судом встановлено, що за землекористувачем Управлінням капітального будівництва Запорізького райвиконкому м. Запоріжжя закріплюється в безстрокове і безоплатне користування 379,8 гектарів землі в межах згідно з планом землекористування. Земля наданий для забудови мікрорайону «Південний» .
14.01.2019 року між ТОВ «ЗДБК» в особі директора ОСОБА_9. (виконавець) та фізичною особою ОСОБА_1 (клієнт) був укладений договір про надання послуг №8 в якому зазначено, що на підставі партнерського договору №01-01/12-17 від 01.12.2017 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ІБК «Рассвет» і виконавцем, виконавець зобов`язується за завданням клієнта протягом визначеного строку надавати йому за плату обов`язкові та факультативні послуги. До таких послуг відноситься, в тому числі, розробка механізму купівлі об`єктів нерухомості в житлових будинках, що споруджуються Забудовником, зокрема, щодо правових, економічних та інших умов купівлі об`єктів нерухомості (п. 1.2.1 Договору). За надання цих послуг клієнт виплачує виконавцю винагороду в розмірах за домовленістю сторін,в казаних в додатку №1 (п. 3.1 Договору).
Згідно додатку №1 до Договору №8 від 14.01.2019 року про надання послуг клієнт виплачує виконавцю винагороду в розмірі 39 064,00грн.
Відповідно до Акту про виконання робіт (послуг)відповідно до договору №8 від 14.01.2019 року роботи (послуги) за договором №8 від 14.01.2019 р. виконані у встановлені строки у повному обсязі і належної якості. Між клієнтом ОСОБА_1 та ТОВ «ІБК «Рассвет» укладений договір бронювання квартири № 80/78/19 від 14.01.2019 року на двокімнатної квартири будівельний номер АДРЕСА_1 , загальною площею відповідно до проекту 82,24 кв.м., розташованої на четвертому поверсі II-ї секції житлового будинку за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 . Загальна вартість винагороди за Договором в розмірі 39 064,00 грн. клієнтом сплачена, а виконавцем отримана в повному обсязі .
З договору позики № 80/78/19 від 14.01.2019 року судом встановлено, що цей договір укладений між ОСОБА_1 (позикодавцем) та ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «РАССВЕТ»» (позичальник). Позикодавець передає позичальнику грошові кошти в розмірі 742 216,00 грн., а позичальник зобов`язується повернути позику у визначений цим договором строк (п.п. 1,2 Договору позики). Відповідно до пункту 3 позикодавець передає позику позичальникові в день підписання договору шляхом внесення грошових коштів на рахунок позичальника. Проценти за цим договором на суму позики не нараховуються та не сплачуються (п. 5 Договору). Згідно п. 6 Договору позики позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти в такій саме сумі, що були передані йому позикодавцем) згідно умов договору у строк до 31 грудня 2019 року. Позика вважається повернутою в момент списання грошових коштів з рахунку позичальника на адресу позикодавця, або в інший не заборонений законодавством спосіб, про що сторони укладають відповідну додаткову угоду (п. 8 Договору позики) .
Позивач посилається на те, що він, підписуючи цей договір позики 14.01.2019 року та сплативши 742 216,00 грн., насправді бав виникнення правовідносин між ним та відповідачем, в яких вона вчиняє інвестиції, направлені на будівництво та введення в експлуатацію житлового будинку АДРЕСА_1 в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 . І по закінченню будівництва та введення в експлуатацію бажала отримати у власність двокімнатну квартиру будівельний номер АДРЕСА_1, загальною площею відповідно до проекту 82,24 кв.м., розташованої на четвертому поверсі II-ї секції житлового будинку за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 , оскільки вартість цієї квартири ним оплачена в повному обсязі. Позивач вказує, що представник відповідача під час укладання договору позики та договору бронювання квартири гарантував виникнення у нього в майбутньому прав інвестора в будівництво житлового будинку та, як наслідок, отримання права власності на новозбудовану квартиру.
Суд, проаналізувавши надані письмові документи, прийшов до таких висновків. Так, сторони підписали 14.014.2019 року договір позики № 80/78/19 від 14.01.2019 на суму 742 216,00 грн., позивачем ця сума перерахована на банківський рахунок відповідача в повному обсязі. В цей же день сторони уклали договір бронювання квартири, вартість якої становить саме таку ж суму, яку позивач сплатив по договору позики. При цьому матеріали справи свідчать про те, що з моменту укладання спірного Договору позики будь-яка з його сторін взагалі не вчиняла дій щодо його реального виконання. так, станом на 31 грудня 2019 року «позика» не повернута, ОСОБА_1 дій на примусове стягнення цієї «позики» не вчинено. Крім того, суд врахував, те що Договір позики укладений безвідсотковий, позика надана без якогось забезпечення чи мети отримання прибутку. В сукупності з тим фактом, що укладений договір бронювання квартири з визначеною вартістю, яка повністю відповідає сумі позики, це свідчить, на думку суду, про спрямованість волі позивача ОСОБА_1 та ТОВ «Інвестиційна компанія «Рассвет» на виникнення між ними цивільно-правових відносин в сфері інвестування в будівництво житлового будинку АДРЕСА_1 в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 .
Об`єктом виниклих правовідносин є визначена у договорі бронювання квартири № 80/78/19 від 14.01.2019 двокімнатна квартира будівельний номер АДРЕСА_1 , загальною площею відповідно до проекту 82,24 кв.м., розташованої на четвертому поверсі II-ї секції житлового будинку за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 , яку ОСОБА_1 повинен отримати у власність після внесення інвестиції, завершення будівництва і введення будинку в експлуатацію.
Відповідно до частини першої статті 1 Закону України "Про інвестиційну діяльність" (у редакції, чинній на момент укладання Договору) інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект.
Інвестиційною діяльністю, згідно із статтею 2 Закону України "Про інвестиційну діяльність" (у редакції, чинній на момент укладання Договору), є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.
Частиною п`ятою статті 7 вказаного Закону інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.
За змістом зазначених норм отримання прибутку інвестором, яким у даному випадку є позивач ОСОБА_1 досягається саме внаслідок володіння, користування і розпорядження об`єктами та результатами інвестицій.
Тлумачення статті 235 ЦК України свідчить, що удаваним є правочин, що вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Тобто сторони з учиненням удаваного правочину навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді має місце. Відтак, сторони вчиняють два правочини: один удаваний, що покликаний «маскувати» волю осіб; другий - прихований, від якого вони очікують правових наслідків.
У постанові Верховного Суду України від 07 вересня 2016 року у справі
№ 6-1026цс16 зроблено висновок, що «за удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемним або про визнання його недійсним. Відповідно до вимог статті 60 ЦПК України позивач, заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, має довести: 1) факт укладення правочину, що, на його думку, є удаваним; 2) спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненим правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж намір приховати насправді вчинений правочин; 3) настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж тих, що передбачені удаваним правочином».
Правові наслідки недодержання сторонами при вчиненні правочину вимог закону визначені параграфом 2 глави 16 ЦК України.
Так, у статті 235 ЦК України передбачено правові наслідки удаваного правочину. Удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
У такій ситуації існують два правочини: один - удаваний, а інший - той, який сторони дійсно мали на увазі. Таким чином, удаваний правочин за своєю формою прикриває реальний правочин.
Ознакою удаваного правочину є те, що розбіжність між волею та її зовнішнім виявом стає наслідком навмисних дій його учасників, які мають за мету одержання певної користі для обох учасників.
Для вчинення удаваного правочину необхідна спільна мета двох сторін приховати інший правочин, який бажають вчинити обидві сторони та настання відповідних результатів. Таким чином, обов`язковою ознакою удаваного правочину є фактичне встановлення між сторонами правочину інших правовідносин ніж ті, щодо яких його було оформлено.
За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.
Встановивши при розгляді справи, що певний правочин вчинено з метою приховати інший правочин (удаваний правочин), суд на підставі частини другої статті 235 ЦК України має виходити з того, що сторонами вчинено саме той правочин, який вони мали на увазі, і розглянути справу по суті із застосуванням правил, що регулюють цей останній правочин. До удаваних правочинів наслідки недійсності, передбачені статтею 216 ЦК України, можуть застосовуватися тільки у випадку, коли правочин, який сторони насправді вчинили, є нікчемним або суд визнає його недійсним як оспорюваний.
Судом встановлено, що предметом спору у даній справі є вимога про визнання удаваним договору позики, який не спрямований на реальне настання наслідків, що обумовлені ним, а має ознаки правочину, спрямованого на інвестування в будівництво житлового будинку.
З огляду на умови спірного Договору позики, а також поведінку сторін, як при його укладанні, так і після, з урахуванням терміну від моменту його укладання та до моменту звернення до суду з даним позовом, суд дійшов висновку, що у даному випадку метою укладання Договору позики було внесення інвестиції позивачем в будування житлового будинку, що безперечно має ознаки договору інвестування. Тобто правовідносини, які склалися за спірним правочином за своєю правовою природою відносяться до інвестування в забудову житлового будинку, що свідчить про удаваність Договору позики як правочину.
Суд встановив, що позивач довів, що сторони оспорюваного договору позики спрямовували свою волю на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені насправді оспорюваним правочином.
Щодо позовної вимоги про визнання майнових прав, суд зазначає таке.
У статті 3 ЦК України зазначені загальні засади цивільного законодавства, якими є : 1) неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; 2) неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом; 3) свобода договору; 4) свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; 5) судовий захист цивільного права та інтересу; 6) справедливість, добросовісність та розумність.
Також у вказаному нормативному акті передбачено підстави виникнення цивільних прав та обов`язків. Зокрема, у статті 11 вказано, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.
У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Також наголошено про необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).
У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.
Крім того, вказане питання було предметом дослідження як у рішеннях ЄСПЛ, так і Верховного Суду України та Верховного Суду.
Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ).
Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.
Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва на новозбудований об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, заявник, зокрема, подає: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об`єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо) (у разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав); довідку (виписку) із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видану особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), про участь заінтересованої особи в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва (у тому числі шляхом купівлі-продажу майнових прав); технічний паспорт на об`єкт інвестування (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо); завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), копії (крім випадків подання оригіналів таких документів особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва): документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на об`єкт нерухомого майна до проведення його реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінилася) (пункт 50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868).
У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).
При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.
Захист прав на новостворене майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.
Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.
Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.
Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.
Позивач позбавлений іншого способу реалізувати свої права на об`єкт інвестування, ніж визнання майнового права в судовому порядку, а тому обраний ним спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним до спірних правовідносин. Спосіб захисту права власності, передбачений статтею 392 ЦК України, є таким, що найбільш повно відновлює порушені права позивача.
Відповідно до положень ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються із судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.
Частиною 8 ст. 141 ЦПК України визначено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.
Позивачем при поданні позову сплачений судовий збір в сумі 908 грн., який підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.
Згідно позовної заяви, позивачем в прохальній частині позову було зазначено і про стягнення витрат на правову допомогу.
Судові витрати на правничу допомогу це фактично понесені стороною і документально підтверджені витрати, пов`язані з наданням цій стороні правової допомоги адвокатом або іншим спеціалістом в галузі права при вирішенні цивільної справи в розумному розмірі з урахуванням витраченого адвокатом часу.
Позивачем до матеріалів справи надано договір про надання правничої (правової) допомоги №54/21 від 30.07.2021 року, укладений між ОСОБА_1 та адвокатським бюро «Валерії Скрими» в особі керівника бюро - адвоката Скрими Валерії Анатоліївни, розділом 4 якого та додатковою угодою № 1 до договору визначено порядок оплати послуг.
У пункті 2 Додаткової угоди №1 до договору про надання правової допомоги №54/21 від 30.07.2021 року зазначена вартість послуг: правовий аналіз наданих документів - 1000 грн., підготовка матеріалів для позовної заяви (опрацювання законодавчої бази, вивчення судової практики, направлення адвокатського запиту) - 1000 грн., складення позовної заяви - 3000 грн., подання позовної заяви - 1000 грн.
Згідно акту здачі-приймання робіт (наданих послуг) від 18.01.2022 року адвокат Скрима Валерія надала ОСОБА_1. послуги на загальну суму 5000 грн., перелік та вартість цих послуг відповідає зазначеним в Додатковій угоді №1 до договору про надання правової допомоги №54/21 від 30.07.2021 року.
Згідно довідки №1/54/21 від 18.01.2022 року адвокатським бюро «Валерії Скрими» в особі керівника бюро - адвоката Скрими Валерії Анатоліївни підтверджено факт оплати ОСОБА_1 коштів у розмірі 5000 грн. на виконання умов Додаткової угоди № 1 до Договору про надання правничої допомоги №54/21 від 30.07.2021 р.
Суд приходить до висновку, що розмір витрат на оплату послуг адвоката співмірний із складністю справи, часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт, обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт. У зв`язку з чим, приходить до висновку про задоволення вимог про стягнення витрати пов`язаних з наданням правничої допомоги у розмірі 5000 (п`ять тисяч) гривень.
Керуючись ст.ст. 12-18,76, 81, 141, 259, 263-265, 268 ЦПК України, 261, 625, 1050 ЦК України, суд,-
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Рассвет», третя особа, що не заявляє самостійних вимог: Комунальне підприємство «Управління капітального будівництва» про визнання договору позики інвестиційним договором та визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва - задовольнити.
Визнати договір позики № 80/78/19 від 14 січня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «РАССВЕТ» удаваним з метою приховування іншого правочину - інвестиційного договору по будівництву житлового будинку за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 .
Визнати за ОСОБА_1 майнове право (в тому числі на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на двокімнатну квартиру будівельний номер АДРЕСА_1, загальною площею відповідно до проекту 82,24 кв.м., розташованої на 4 поверсі II-ї секції житлового будинку за будівельною адресою: житловий будинок АДРЕСА_1, що будується в житловому комплексі «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_1 .
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Рассвет» на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 908 грн. та витрати на правничу допомогу в сумі 5000 грн.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на поданні заяви про його поновлення - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана позивачем протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Запорізького апеляційного суду через Комунарський районний суд м. Запоріжжя. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду
Суддя Комунарського районного суду
м. Запоріжжя А.В. Михайлова