Номер провадження 2/754/353/22
Справа №754/4361/21
РІШЕННЯ

Іменем України

10 березня 2022 року м.Київ

Деснянський районний суд міста Києва

під головуванням судді Бабко В.В.

за участю секретаря судового засідання: Івченка В.А., Якименко А.І.

за участю представників позивача - адвокатів Гладкого Р.В., Бабенко Я.В.

за участю представників відповідача Лозовського В.М., ОСОБА_1 ,

адвоката Липовського Д.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія", Товариства з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс", третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, -

ВСТАНОВИВ:

Позивачка ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 24.03.2021 відкрито провадження по справі.

Позивачка обґрунтовує позовні вимоги тим, що 06 березня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №60/П/05/2008-840, відповідно до якого банк надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості та платності грошові кошти у сумі 132080,00 доларів США, в порядку та на умовах визначених цим договором за програмою «Нове житло». В якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір. В іпотеку Банку було передано квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . В подальшому права кредитного договору та права іпотекодержателя за іпотечним договором були відступлені на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія". Право вимоги було придбано на електронному аукціоні з продажу кредитного портфелю, що складається з прав вимоги за 226 кредитними договорами, який відбувся 24.03.2020. Позивачу стало відомо про обставини того, що 26 лютого 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" та Товариством з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс" було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: трьох кімнатної квартири, загальною площею 57,40кв.м., житловою площею 41,20кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . ОСОБА_2 вважає, що відчуження квартири відбулося незаконно, оскільки право власності на квартиру було набуто Товариством з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс" в порядку звернення стягнення на нерухоме майно в період дії мораторію на примусове відчуження житла, відчуження квартири на користь Товариством з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс" було здійснено Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" без достатніх правових підстав, з порушенням норм Закону України «Про іпотеку», Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" не мали права відчужувати квартиру на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс", оскільки не було дотримано порядку здійснення звернення стягнення на майно передбаченого Законом України «Про іпотеку». У зв`язку з викладеним позивач просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майн, а саме: трьох кімнатної квартири, загальною площею 57,40кв.м., житловою площею 41,20кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" та Товариством з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.; внести запис до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації прав власності на квартиру АДРЕСА_2 , за Товариством з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс"; визнати за ОСОБА_2 право власності на квартиру АДРЕСА_2 .

13.05.2021 до суду надійшов відзив від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" відповідно до якого зазначено, що 06 березня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №60/П/05/2008-840, відповідно до якого банк надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості та платності грошові кошти у сумі 132080,00 доларів США, в порядку та на умовах визначених цим договором за програмою «Нове житло». В якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір. В іпотеку Банку було передано квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Умови вищезазначеного кредитного договору позивачем не були виконанні у передбаченні кредитним договором строки, умови зазначеного договору систематично порушувались останнім. 21 квітня 2012 року між Публічним акціонерним товариством «Комерційний Банк «Надра» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра Гарантія» укладено договір GL3N415722 про відступлення прав вимоги. 26 лютого 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" та Товариством з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс" було укладено договір купівлі продажу нерухомого майна, а саме: трьох кімнатної квартири, загальною площею 57,40кв.м., житловою площею 41,20кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Факт державної реєстрації права власності на майно підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.02.2021 та договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26.02.2021. Крім того зазначили, що в порядку ст. 35 Закону України відповідачу не однократно направляли вимогу про усунення порушень

21.09.2021до суду від приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Пономарьової Д.В. надійшли письмові пояснення, відповідно до яких зазначено, що 26.02.2020 до неї, як до нотаріуса звернулось ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» в особі Ланового Є.М. та ТОВ «2Х2 Фінанс» в особі Явтушенка Д.С. Уповноваженою особою відповідно до ст.20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було надано перечень документів, які не викликали сумнів щодо їх справжності, оскільки були подані в повному обсязі, та були оформлені відповідно до вимог законодавства України. Нотаріальні та реєстраційні дії щодо спірного майна відбулися із повним дотриманням вимог статей 33-38 Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та в повній мірі відповідають нормам чинного законодавства України. Крім того, щодо посилання позивача на Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» звернули увагу суду на висновки Верховного Суду в яких зазначено, що продаж іпотекодержателем предмета іпотеки третій особі відповідно до статей 36, 37, 38 Закону України «Про іпотеку» та згідно з умовами іпотечного застереження, визначеного у договорі іпотеки, є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду. Закон України Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку 37, 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі). Отже враховуючи чітке дотримання вимог законодавства та законність і правильність дій, прошу відмовити в позові повністю.

29.12.2021 до суду надійшло клопотання від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" про закриття провадження по справі, оскільки зазначений спір виник з кредитних та іпотечних правовідносин за участю юридичних осіб, а тому такій спір повинен розглядатись за правилами юрисдикції господарських судів.

Ухвалою Деснянського районного суду міста Києва від 12.01.2022 у заяві представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" про закриття провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія", Товариства з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс", третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар"я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна відмовлено.

Представники позивача - адвокати Гладкий Р.В., Бабенко Я.В. в судових засіданняхпідтримали позовні вимоги та просили суд задовольнити в повному обсязі, посилаючись на обставити які викладені в позовній заяві. 14.02.2022 до суду надійшло клопотання від представника позивача - адвоката Валенко К.П. відповідно до якого просила суд розглядати справу за відсутності позивача та представників позивача, позовні вимоги підтримують та просять задовольнити.

Представники відповідача ТОВ "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" в судових засіданнях заперечували проти позовних вимог та просили суд відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючись на обставити які викладені в відзиві. 14.02.2022 до суду надійшло клопотання від представника відповідача відповідно до якого просив суд розглядати справу за відсутності представника відповідача, заперечує проти позовних вимог та просить суд відмовити.

Представник відповідача ТОВ "2Х2 Фінанс" в судові засідання не з`явився, до суду надійшла заява про розгляд справи за відсутності представника, просили суд відмовити в задоволенні позовних вимог.

Третя особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна в судове засідання не з`явилась, надала суду письмові пояснення, просила відмовити в позові повністю та розглядати справу у її відсутності.

Враховуючи, що в матеріалах справи достатньо даних про права та взаємовідносини сторін, суд вважає за можливе вирішити справу на підставі наявних у ній матеріалів та ухвалити рішення.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.

Стаття 263 ЦПК України, регламентує, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно зі статтями 12, 13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених ст. 82 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.

Згідно зі статтями 76-79 ЦПК України, доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір.

Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.

Дослідивши повно та всебічно обставини справи в їх сукупності, оцінивши всі необхідні, зібрані по справі докази для ухвалення обґрунтованого рішення, виходячи зі свого внутрішнього переконання, суд дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

06 березня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №60/П/05/2008-840, відповідно до якого банк надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості та платності грошові кошти у сумі 132080,00 доларів США, в порядку та на умовах визначених цим договором за програмою «Нове житло».

Відповідно до кредитного договору №60/П/05/2008-840 від 06.03.2008 визначено, що цільове використання кредиту проведення розрахунків по договору купівлі-продажу квартири, загальною площею 57,4кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

06 березня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки відповідно до якого іпотекодавець з метою забезпечення виконання зобов`язання, що витікає із кредитного договору передає в іпотеку, а іпотекодержатель приймає в іпотеку предмет іпотеки.

Відповідно до іпотечного договору від 06.03.2008, предметом іпотеки є нерухоме майно квартира, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Квартира складається із трьох кімнат, загальною площею 57,4кв.м., житловою 41,20кв.м.

Пунктом 1.2. іпотечного договору від 06.03.2008, визначена сторонами вартість предмета іпотеки складає 733000грн, що в еквіваленті при перерахуванні на долари США по офіційному курсу НБУ на день укладання цього договору складає 145148 доларів 51 цент США.

06 березня 2008 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 (продавці) та ОСОБА_2 (покупець) укладено договір купівлі-продажу, а саме покупці продали, а покупець купила квартиру під номером АДРЕСА_2 , договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою С.М., зареєстровано в реєстрі за № 1578.

03 жовтня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційни банк «Надра» та ОСОБА_2 укладено додаткову угоду № 1 до кредитного договору 60/П/05/2008-840 від 06.03.2008, відповідно до якої пункт 3.3.1. договору викладено у наступній редакції: починаючи з жовтня місяця 2008 року, щомісячна сума мінімально необхідного платежу складає 1175 доларів США.

01 грудня 2008 року між Відкритим акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» та ОСОБА_2 укладено додаткову угоду № 2 до кредитного договору 60/П/05/2008-840 від 06.03.2008, відповідно до якої пункт 3.3.1. договору викладено у наступній редакції: починаючи з грудня місяця 2008 року, щомісячна сума мінімально необхідного платежу складає 1012 доларів США.

21 квітня 2012 року між Публічним акціонерним товариством «Комерційний Банк «Надра» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра Гарантія» укладено договір GL3N415722 про відступлення прав вимоги, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра Гарантія» набуло право кредитора за кредитним договором №60/П/05/2008-840 від 06.03.2008, який був укладений між Публічним акціонерним товариством «Комерційний Банк «Надра» та позичальником, а так же право іпотекодержателя за договором іпотеки №б/н, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою С.М., реєстр №1581, який був укладений між Публічним акціонерним товариством «Комерційний Банк «Надра» та іпотекодавцем.

Відповідно до ст. 55 Цивільного процесуального кодексу України, у разі смерті фізичної особи, припинення юридичної особи, заміни кредитора чи боржника у зобов`язанні, а також в інших випадках заміни особи у відносинах, щодо яких виник спір, суд залучає до участі у справі правонаступника відповідної сторони або третьої особи на будь-якій стадії цивільного пронесу. Усі дії, вчинені в цивільному процесі до вступу правонаступника, обов`язкові для нього так само, як вони були обов`язкові для особи, яку він замінив.

У відповідності зі ст. 514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про іпотеку», відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.

26 лютого 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" та Товариством з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс" укладено договір купівлі продажу нерухомого майна, а саме: трьох кімнатної квартири, загальною площею 57,40кв.м., житловою площею 41,20кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Позивачка ОСОБА_2 вважає, що договір купівлі-продажу нерухомого майна від 26.02.2021 є недійсним та порушує її права, як власника майна, оскільки Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" відчуження квартири було здійснено з порушенням Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори.

За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Недійсний правочин - це правочин, що не відповідає вимогам закону. Він породжує не ті права і обов`язки, яких бажали його учасники, а правові наслідки, котрі прямо передбачені у законі.

Частинами першою, третьою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про іпотеку» вказано, що в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Стаття 33 цього Закону передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.

Згідно з приписами статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку» законодавець визначив три способи захисту на задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду та два позасудових - на підставі виконавчого напису нотаріуса і згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

Якщо сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя як надання йому права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону, у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, такий спосіб захисту прав іпотекодержателя є саме позасудовим.

Зазначене відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 29 травня 2019 року по справі №310/11024/15-ц.

Статтею 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені статтею 12 цього Закону, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.

Відповідно до ч.1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Згідно із частинами п`ятою та шостою статті 38 Закону України «Про іпотеку», дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Крім того, аналіз положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.

Судом установлено, що в матеріалах справи відсутні докази належного виконання позивачем основного зобов`язання за кредитним договір №60/П/05/2008-840 від 06.03.2008, а навпаки встановлено, що позивач станом на 01.12.2020 має заборгованість перед ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» в розмірі 3 615 186,80грн, з яких заборгованість по основній сумі кредиту становить 2 293 028,77грн, заборгованість по процентам - 1 322 158,03грн.

Згідно звіту про оцінку майна від 15.02.2021 (ідентифікатор за базою ФДМУ- ЮОЦУНУ954480) вартість предмета іпотеки становить 361 972,00грн, що за курсом НБУ становить 13000дол.США.

Крім того відповідно до іпотечного договору від 06.03.2008, а саме статті 5 (задоволення вимог іпотеко держателя) визначено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором.

Іпотекодавець в будь-який час до реалізації Предмету іпотеки має право припинити звернення стягнення на нього виконанням Зобов`язання в повному обсязі;

Звернення стягнення на Предмет іпотеки відбувається на підставі:

- рішення суду;

- виконавчого напису нотаріуса;

- домовленості сторін на передачу Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного Зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;

- права Іпотекодержателя від свого імені продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Іпотекодержатель має право на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених п. 5.3. цього Договору.

Тобто, відповідне застереження в іпотечному договорі є позасудовим способом урегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно.

До того ж з матеріалів справи вбачається, що за тридцять днів до здійснення реєстраційних дій письмово повідомлено іпотекодавця (майнового поручителя) та боржника, а саме позивачку, яка має зареєстроване в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір задовольнити вимоги за рахунок іпотечного майна. Іпотекодержатель документально підтвердив, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, судом установлено, що ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» було надано всі необхідні документи, які передбачені чинним законодавством України, для вчинення відповідної реєстраційної дії та документально підтверджено реєстратора, що Товариство повідомило всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на Предмет іпотеки, про звернення стягнення на предмет іпотеки та свій намір набути право власності на іпотечне майно.

Цими ж документами реєстратору було підтверджено, факт набуття Товариство з обмеженою відповідальністю «2X2 ФІНАНС» права на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки з моменту отримання (Вимога відправлена до моменту вчинення реєстраційних дій), минуло більше 30 днів, що підтверджується відповідними документами, які містяться в матеріалах справи.

Судом установлено, що ТОВ "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" виконали вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується вимогою від 05 жовтня 2020 року, вимогою 01 грудня 2020 року.

Як убачається з матеріалів справи, вищезазначені вимоги повернулися до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра Гарантія» з відміткою «за закінченням терміну зберігання».

Однак неповідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, так як наслідком невиконання обов`язку іпотекодержателя повідомити, зокрема, про намір відчуження предмета іпотеки, законодавець визначає саме відшкодування іпотекодержателем збитків.

У зв`язку з неналежним виконанням Позичальником/Іпотекодавцем умов Кредитного договору та Договору іпотеки, і залишенням вимоги без належного виконання та непогашенням заборгованості за кредитним договором, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», як кредитор та Іпотекодавць, звернуло стягнення на Предмет іпотеки із застосуванням процедури, передбаченої ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі Договору іпотеки.

Окрім цього, пунктом 61 Порядку №1127 від 25 грудня 2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» передбачено, що наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час заборони посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності у разі звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Статтею 7 Закону України «Про нотаріат» передбачено, що нотаріуси або посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, у своїй діяльності керуються законами України, постановами Верховної Ради України, Указами і розпорядженнями Президента України, постановами і розпорядженнями Кабінету Міністрів України, а на території Республіки Крим, крім того, - законодавством Республіки Крим, наказами Міністерства юстиції України, нормативними актами обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій.

Відповідно до статті 54 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси посвідчують угоди щодо яких законодавством встановлено обов`язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін й інші угоди.

Процедура посвідчення правовиків про відчуження, майна врегульована, зокрема Законом та Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 року за № 282/20595.

Слід зазначити, якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.

Так, при посвідченні угод про відчуження або заставу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, транспортних засобів перевіряється відсутність будь-якої заборони відчуження або арешту майна.

В разі наявності з заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на укладення такої угоди (стаття 55 Закону).

Разом з цим, договори про відчуження майна (майнових прав) платником податків, активи якого перебувають у податковій заставі, посвідчуються за умови письмової згоди відповідного податкового органу (підпункти 2.1.,2.3.,2.7. пункту 2 глави 2 розділу II Порядку).

Отже посвідчення договору купівлі-продажу предмету іпотеки обтяженого податковою заставою, забороною відчуження або арештом майна, здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження з рахуванням положення статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо неподання правовстановлюючого документу на предмет іпотеки.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування», що набрав чинності 04 лютого 2019 року, частину четверту статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» доповнено пунктом 7.

Відповідно до пункту 7 частини четвертої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Відтак, наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав на сьогодні не може бути підставою для відмови для реєстрації права власності за іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку».

Також, позивачка вважає, що відповідно до вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово стягнуто (без згоди власника) протягом дії зазначеного закону.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України», наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; 2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); 3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи.

Примусове стягнення нерухомого та рухомого майна, яке виступає предметом іпотеки чи застави, можливе лише на підставі рішення суду. Примусити боржника здійснювати дії, спрямовані на відчуження предмету іпотеки чи застави, не є відповідностю нормам закону.

Саме поняття примусу включає забезпечення державою механізму виконання, тобто примушення до дій. Відповідно, здійснити заходи примусу може лише орган державної влади.

Відповідно до Закону України «Про виконавче провадження» єдиним органом примусового виконання рішень є Державна виконавча служба.

Згідно із до ст. 1 Закону України «Про виконавче провадження» примусове виконання рішень покладається на державну виконавчу службу, яка входить до системи органів Міністерства юстиції України. Примусове виконання рішень здійснюють державні виконавці, визначені Законом України «Про державну виконавчу службу» ст. 3 цього закону визначає додаткове коло осіб, що можуть виконувати рішення, але відповідно до частини 3 цієї статті вони не є органами примусового виконання. Така сама позиція міститься в ст.47 Конституції України.

Однак, відповідно до ст. 203 ЦК України передбачає волевиявлення сторони правочину, що має бути вільним та відповідати внутрішній волі. Таким чином укладаючи іпотечне застереження, що міститься в договорі іпотеки сторона виявила свою волю та надала згоду на відчуження предмету іпотеки в разі невиконання зобов`язання.

А відповідно до Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредиту в іноземній валюті» забороняється здійснювати примусове стягнення.

До того ж, судом враховуються висновки, які зазначені у Постанові Верховного Суду від 12.07.2018 року по справі №372/977/16-ц: «Враховуючи заявлені позовні вимоги, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що не є підставою для задоволення позовних вимог і положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки за спірним договором від 28 листопада 2012 року, укладеним між ПАТ «Сведбанк» та ТОВ «ФК «Вектор Плюс», нерухоме майно не відчужувалось. Вимоги указаного Закону розповсюджуються на примусову реалізацію майна, а стягнення на предмет іпотеки було звернуто у позасудовому порядку у відповідності до умов іпотечного застереження, добровільно погодженого сторонами при укладенні іпотечного договору від 09 вересня 2008 року».

Крім того згідно Постанови Верховного Суду 15 січня 2020 року по справі №201/344/18: «Тлумачення статті 37 Закону України Про іпотеку свідчить, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідному застереженні в іпотечному договорі), який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника). Оскільки таке право іпотекодержателя на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою здбов`язань виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавием шляхом підписання відповідного договору.

Такі висновки відповідають правовим позиціям, викладеним у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року у справі №464/8589/15-ц (провадження № 61-10874сво18) та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі 643/17966/14-ц (провадження 14-203цс19).

Встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог з огляду на те, що під час вчинення дій з продажу іпотечного майна на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі іпотекодержатель належним чином виконав встановлені Законом України «Про іпотеку» вимоги, зокрема набув права на звернення стягнення в позасудовому порядку, направив на адресу іпотекодавця та боржника письмові вимоги про усунення порушення, продаж предмета іпотеки - спірного нерухомого майна - здійснив на підставі звіту про оцінку майна.

Конституцією України передбачено, що всі рівні перед законом і судом; змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості (статті 24 та 129).

Виходячи зі змісту ч.1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Відповідно до ст. 8 Загальної декларації прав людини, кожна людина має право на ефективне поновлення у правах компетентними національними судами в разі порушення її основних прав, наданих їй конституцією або законом.

За таких обставин, оскільки судом встановлено, що квартира вибула із володіння позивача на законних підставах, а саме: чинність іпотеки, неналежне виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявність чинного рішення про реєстрацію права власності на це майно, і те, що сторони добровільно підписали кредитний договір, отримала кредитні кошти, добровільно підписала договір іпотеки з іпотечним застереженням, відтак, погодилась на визначені в документах умови, а тому підстав для задоволення всіх позовних вимог відсутні.

Аналізуючи викладене, суд приходить до висновку про недоведеність позивачем та її представником належними доказами своїх вимог, а тому у задоволенні позовних вимог слід відмовити повністю.

Відповідно до статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційне розміру задоволених позовних вимог, а в разі відмови в позові покладається на позивача.

Керуючись Конституцією України, Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про нотаріат», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», статтями 11, 509, 526, 599, 626, 629, 634, 638ЦК України, статтями 7, 10, 75-79, 81, 141, 265-268 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

У позові ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія", Товариства з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс", третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - відмовити повністю.

Судові витрати покладаються на позивача.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складання через Деснянський районний суд міста Києва.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_2 , місце реєстрації за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 .

Відповідачі:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія", юридична адреса: м.Київ, вулиця Авіаконструктора Сікорського, буд.8, .

Товариство з обмеженою відповідальністю "2Х2 Фінанс", юридична адреса: м.Київ, вулиця Мельника, буд. 12, .

Третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар"я Володимирівна, місце знаходження: АДРЕСА_3 .

Повний текст рішення складено та підписано 10.03.2022, відповідно до ч.5 ст.268 ЦПК України.

Суддя В.В. Бабко