Справа 206/3827/21
Провадження 2/206/59/22
09 березня 2022 року Самарський районний суд м. Дніпропетровська в складі:
головуючого судді Кушнірчука Р.О.,
при секретареві Ільїній І.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у місті Дніпро в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи Комунальне підприємство «Дніпровське міське бюро технічної інвентаризації» Дніпровської міської ради, ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок і земельну ділянку,
представника позивача - адвоката Антонова Д.В.,
30 серпня 2021 року позивач звернулась до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 07.08.2004 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 дійсним та визнання за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок, А1- загальною площею - 297,7кв.м. (житловою площею - 66,9 кв.м.) та земельну ділянку площею 0,1 га., які знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Ухвалою Самарського районного суду м. Дніпропетровська від 30 вересня 2021 року було відкрито провадження у справі та призначено її до розгляду в порядку загального позовного провадження.
Ухвалою Самарського районного суду м. Дніпропетровська від 03 листопада 2021 року залучено до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Комунальне підприємство «Дніпровське міське бюро технічної інвентаризації» Дніпровської міської ради та витребувано відповідні докази та відомості.
Ухвалою Самарського районного суду м. Дніпропетровська від 02 грудня 2021 року залучено до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - ОСОБА_3 та витребувано копії документів від приватних нотаріусів.
Ухвалою Самарського районного суду м. Дніпропетровська від 21 січня 2022 року закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду по суті.
Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити в повному обсязі, а в подальшому подав заяву про розгляд справи без його участі, оскільки в країні введено воєнний стан.
Відповідач в судове засідання не з`явився за невідомими суду причинами, про дату, час і місце розгляду справи повідомлявся своєчасно та належним чином, відзив на позовну заяву не надав, заяв про відкладення розгляду справи до суду не надходило, тому суд на підставі ч. 1 ст. 280 ЦПК України та наявних у справі доказів ухвалює заочне рішення.
Треті особи явку своїх представників у судове засідання не забезпечили про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.
Заслухавши доводи представника позивача, врахувавши нижченаведені фактичні обставини справи, зміст спірних правовідносин, оцінку доказів та аргументів, суд прийшов до наступного висновку.
В судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_2 набув права власності на спірне домоволодіння та земельну ділянку за договором купівлі-продажу незакінченого будівництвом будинку (52 відсотки готовності) укладеного між ОСОБА_3 (продавцем) та ОСОБА_2 (покупцем) 25.06.2001 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кулінічем С.А. зареєстрованого в реєстрі за номером 1376 (а.с.21-22), та за договором купівлі-продажу земельної ділянки укладеного 26.06.2001 між (продавцем) ОСОБА_3 та (покупцем) ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кулінічем С.А. зареєстрованого в реєстрі за номером 1378 (а.с.19-20).
Відповідно до договору - розписки від 18.08.2004р., складеного ОСОБА_2 , останній підтвердив, що отримав від ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 6750 доларів США за будинок, що ним продається за адресою: АДРЕСА_1 , а також зобов`язується до 30.11.2004 р. підготувати документацію з оформлення будинку по АДРЕСА_1 . В свою чергу ОСОБА_1 , як покупець, зобов`язувалась до 01.11.2004р. поставити покрівлю, вікна, двері, відштукатурити стіни будинку за вищевказаною адресою; у покупця залишається 500 доларів США для оформлення будинку (а.с.16).
18 серпня 2004 ОСОБА_2 нотаріально посвідченою довіреністю уповноважив ОСОБА_1 представляти його інтереси в усіх державних установах, органах, організаціях, підприємствах, в тому числі МБТІ, Управлінні земельних ресурсів, органах нотаріату, з питань добудови, введення в експлуатацію домоволодіння АДРЕСА_1 , а також розпоряджатися ним (продати, обміняти, заставляти). Дана довіреність посвідчена приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Нощенко Н.М., зареєстрована в реєстрі за номером 9203 (а.с.17-18).
В судовому засіданні було встановлено, що відповідач на виконання умов попереднього договору передав позивачу документи, що підтверджували право власності відповідача на будинок та земельну ділянку.
Позивач вважає, що з огляду на те, що відбулося повне виконання договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку та прибудинкової земельної ділянки, але відповідач ухилився від його нотаріального посвідчення, тому слід визнати дійсним договір купівлі - продажу від 07.08.2004 року з підстав, передбачених ч. 2 ст.220 ЦК України та визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок та земельну ділянку площею 0,1га., які знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до частини другої статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
При вирішенні вказаного спору, суд звертає увагу на те, що попередній договір купівлі продажу від 07.08.2004 року сам по собі, в силу положень ст. 635 ЦК України є укладеним та дійсним.
Разом з тим, у відповідності до частини 2 ст. 635 ЦК України, сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
За змістом ч. 3 ст. 635 ЦК України, зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Умовами пункту 4 вказаного попереднього договору передбачено, що Продавець, який одержав зазначену суму грошей, зобов`язується у разі невиконання умов договорів з його вини (відмови від нотаріального посвідчення договорів купівлі - продажу) повернути Покупцеві подвійну суму одержаних грошей.
Таким чином, факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення основного договору, про що наголошує сам позивач, має наслідки настання відповідальності, які зазначені у пункті 4 Попереднього договору.
З огляду на це, відсутні правові підстави для визнання договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки від 07.08.2004 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 дійсним та визнання за позивачем права власності на житловий будинок та земельну ділянку, які знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , але наявні підстави для звернення до суду з позовом про стягнення подвійної суми одержаних ОСОБА_2 коштів від позивача за попереднім договором від 07.08.2004 року, як це обумовлено п. 4 вказаного договору.
Крім того, вирішуючи спір по суті, позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявність факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, хоча ці умови є обов`язковими для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
Суд також звертає увагу і на той факт, що позивач маючи нотаріально посвідчену генеральну довіреність від ОСОБА_2 на розпорядження вказаним майном зі строком дій 3 роки, мав можливість вчинити дій з оформлення незавершеного будівництвом будинку та перереєстрації його від імені відповідача на покупця.
З наданої позивачем копії технічного паспорту на вказаний будинок вбачається, що в ньому містяться відомості про самочинне будівництво (а.с.40-46).
З відповіді КП «ДМБТІ» від 22.11.2021 року на ухвалу суду про витребування доказів також вбачається, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно за адресою АДРЕСА_1 не проводилась. Інвентаризацію на нерухоме майно за вищевказаною адресою проведено 01.06.2001 року, згідно замовлення ОСОБА_3 . На час інвентаризації домоволодіння складалось : житловий будинок літ. А-2 (незавершений будівництвом, відсоток готовності 52%), огорожі № 1,2. 08 червня 2001 року ОСОБА_3 було надано довідку на об`єкт незавершеного будівництва для подання в Самарський райвиконком (а.с.156).
Так, відповідно до ст. 13 ЗУ «Про основи містобудування» (в редакції станом на час здійснення будівництва) встановлення порядку видачі забудовникам архітектурно-планувальних завдань та технічних умов на проектування, будівництво, реконструкцію будинків і споруд, благоустрій територій, надання дозволів на проведення цих робіт належить до компетенції місцевих державних адміністрацій у сфері містобудування на відповідних територіях.
Видача у встановленому порядку забудовникам архітектурно-планувальних завдань, технічних умов на будівництво, реконструкцію будинків і споруд, благоустрій територій, дозволів на проведення цих робіт належить до компетенції виконавчих комітетів сільських, селищних, міських Рад народних депутатів у сфері містобудування. (ст. 14 Закону)
Спорудження об`єктів містобудування незалежно від форм власності здійснюється з дозволу відповідних Рад народних депутатів. (ст. 18 Закону)
Згідно «Положення про державний архітектурно-будівельний контроль» затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 1993 року № 225 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 7 квітня 1995 року № 253) державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність організаційно-технічних і правових заходів, спрямованих на забезпечення дотримання законодавства, державних стандартів, норм і правил, архітектурних вимог і технічних умов, а також положень затвердженої містобудівної документації та проектів конкретних об`єктів (далі - затверджені проектні рішення), місцевих правил забудови населених пунктів усіма суб`єктами містобудівної діяльності незалежно від форм власності під час забудови територій і населених пунктів, розміщення, будівництва, реконструкції, капітального ремонту об`єктів житлово-цивільного, виробничого та іншого призначення, реставрації архітектурних пам`яток, створення інженерної та транспортної інфраструктури, виробництва будівельних матеріалів, виробів і конструкцій. (п. 1 Положення)
Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюють: Державна архітектурно-будівельна інспекція (Держархбудінспекція) у складі Держкоммістобудування; інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у складі органів містобудування і архітектури в Автономній Республіці Крим, областях, містах Києві та Севастополі, містах обласного підпорядкування, районах. (п. 2 Положення)
Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю виконують функції, зокрема з видачі забудовникам дозволів на виконання робіт з будівництва, реконструкції, реставрації та капітального ремонту (будівельні роботи), реєстрації об`єктів, на яких виконуються ці роботи, у порядку, встановленому Держкоммістобудування.
Згідно статті 24 ЗУ «Про планування і забудову територій» фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об`єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов`язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об`єкта містобудування (дозвіл на будівництво).
У разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об`єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об`єкта.
Дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт у порядку, визначеному цим Законом.
Дозвіл на будівництво об`єкта містобудування не дає права на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.
У разі, якщо фізична або юридична особа не розпочала будівельні роботи протягом двох років від дня отримання дозволу на будівництво об`єкта містобудування, цей дозвіл втрачає чинність. Поновлення дозволу відбувається в такому ж порядку, як і його надання.
Аналогічні положення містяться й у п. 6.4, п. 6.10 «Типових регіональних правил забудови» затверджених наказом Держбуду України від 10.12.2001 № 219.
Крім того, абз. 2 п. 6.10 Типових правил визначено, що останнім дозвільним документом для початку виконання будівельних робіт є дозвіл місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.
Згідно пп. 2.1 п. 2 «Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт» затвердженого наказом Держбуду України від 05.12.2000 № 273, для одержання дозволу на виконання будівельних робіт забудовник (замовник) повинен подати до інспекції держархбудконтролю такі документи: а) заяву забудовника (замовника); б) рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об`єкта містобудування; в) документ, що посвідчує право власності забудовника (замовника) чи право користування (у тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою, на якій буде розміщено об`єкт містобудування; г) комплексний висновок державної інвестиційної експертизи; ґ) документи про призначення відповідальних виконавців робіт (виконроба, осіб, що виконують технічний нагляд, авторський нагляд); д) затверджену в установленому порядку проектну документацію (будівельний генеральний план та паспорт фасаду в двох примірниках, пояснювальна записка для реєстрації).
З комплексного аналізу вказаних норм вбачається, що ОСОБА_3 , як власник земельної ділянки та землекористувач в сукупності, мала право на її забудову, однак в ході розгляду даної справи судом не було встановлено та підтверджено належними та допустимими доказами отримання нею, а в подальшому відповідачем чи позивачем, визначених законом відповідної проектної документації та дозвільних документів на початок будівельних робіт з будівництва спірного нерухомого майна.
Разом з тим, з рішення виконавчого комітету Самарської районної Ради народних депутатів м. Дніпропетровська № 450/4 від 28.10.1993р. гр. ОСОБА_3 відведено земельну ділянку пл. 1000 кв.м. для будівництва індивідуального житлового будинку та господарчих будівель по АДРЕСА_1 та зобов`язано було останню протягом місяця одержати у відділі архітектури та містобудування райвиконкому рішення, акт на будівництво та після завершення будівництва оформити правоустановчі документи на домоволодіння через Міжміське бюро технічної інвентаризації (а.с.78).
Проте, з відповіді КП «ДМБТІ» від 22.11.2021 року вбачається, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно за адресою АДРЕСА_1 взагалі не проводилась (а.с.156).
В судовому засіданні встановлено, що до теперішнього часу спірний житловий будинок не було введено в експлуатацію.
Статтею 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Згідно чч. 2-3 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
Зазначена норма визначає загальні підстави та порядок набуття права власності на новостворене майно, яке побудоване з дотриманням встановленого законодавством порядку, тобто при наявності всіх необхідних дозволів та актів, однак не регулює правовий режим самочинного будівництва.
Водночас, поняття самочинного будівництва, а також правові підстави та умови визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно визначені саме в статті 376 Цивільного кодексу України, яка є спеціальною в регулюванні спірних правовідносин, оскільки унормовує відносини, що виникають у тих випадках, коли вимоги закону та інших правових актів при створенні нової речі (самочинному будівництві) були порушені. (постанова Верховного суду від 12.03.2018 у справі № 11/384-06)
Згідно чч. 1-5 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Із комплексного аналізу Цивільного кодексу України, законів України, "Про основи містобудування", "Про регулювання містобудівної діяльності" випливає, що особа стає власником новоствореного об`єкта нерухомості після завершення його будівництва, прийняття нерухомого майна до експлуатації та державної реєстрації. Таким чином, право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту державної реєстрації права.
До реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно особа є власником лише матеріалів, обладнання та іншого майна, що було використано в процесі будівництва.
Верховний Суд у постанові від 21.03.2019 р. у справі № 909/175/18 зазначив, що це правило застосовується лише "при наявності усієї дозвільної документації, тобто документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.".
Отже, законодавством не передбачено можливості звернення до суду з вимогою про визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який не прийнято у встановленому законом порядку до експлуатації. У такому випадку об`єкт незавершеного будівництва ще не набув статусу нерухомого майна як об`єкта цивільного права. Така позиція є усталеною і в практиці Верховного Суду.
При цьому, суд звертає увагу, що позовних вимог про визнання права власності на частину будівельних матеріалів, що були витрачені на будівництво спірного будинку, відповідно до ч.3 ст. 331, позивачем заявлено не було.
Підсумовуючи вищевикладене у сукупності, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 є необґрунтованими, у зв`язку з чим вважає за необхідне відмовити повністю у задоволенні її позову.
Питання розподілу судових витрат суд вирішує на підставі ст. 141 ЦПК України та у зв`язку з відмовою у задоволенні позовних вимог у повному обсязі судові витрати по сплаті судового збору слід покласти на позивача.
Керуючись ст. ст. 2, 5, 10, 141, 259, 263-265, 268 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи Комунальне підприємство «Дніпровське міське бюро технічної інвентаризації» Дніпровської міської ради, ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на житловий будинок і земельну ділянку - відмовити повністю.
Повний текст рішення складено 12 березня 2022 року.
Заочне рішення може бути переглянуто Самарським районним судом м. Дніпропетровська за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене відповідачем в апеляційному порядку.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому ЦПК України. Апеляційна скарга на рішення суду подається до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Головуючий суддя: Р.О. Кушнірчук