Номер провадження: 22-ц/813/1288/22
Номер справи місцевого суду: 522/3685/18
Головуючий у першій інстанції Шенцева О.П.
Доповідач Драгомерецький М. М.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.04.2022 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого: Драгомерецького М.М. (суддя-доповідач),

суддів: Дришлюка А.І., Громіка Р.Д.,

при секретарі: Павлючук Ю.В.,

переглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «І.Л.А.Т.2018» на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 5 листопада 2019 року за позовом Приморської районної адміністрації Одеської міської ради до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «І.Л.А.Т.2018», державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний Інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Кравця О.В., за участі третіх осіб управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради та управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення державного реєстратора та про зобов`язання вчинити певні дії,

в с т а н о в и в:

02 березня 2018 року Приморська районна адміністрація Одеської міської ради звернулась до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_1 та приватного нотаріуса Брандіс Алли Борисівни з позовом про скасування рішення про державну реєстрацію прав та приведення приміщення в первісний стан.

В обґрунтування позову зазначено, що Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради під час перевірки законності проведення будівельних робіт об`єкта нерухомого майна були виявлені з боку ОСОБА_2 порушення при здійсненні реконструкції квартири АДРЕСА_1 та порушення ОСОБА_3 в частині реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна.

У позовній заяві позивач просив суд скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Брандіс Алли Борисівни про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №18366052 щодо квартири АДРЕСА_1 , яким збільшено загальну площу приміщення з 111.1 кв.м до 153, 1 кв.м., квартиру переведено у нежитлове приміщення; зобов`язати ОСОБА_2 привести квартиру АДРЕСА_1 в первісний стан шляхом демонтажу приміщень №1 площею 20.0 кв.м.; №3 площею 13.8 кв.м., ванної кімнати (санвузлу) площею 6.9 кв.м. згідно технічного паспорту б/н виданого ТОВ «Нове БТІ» 24.04.2017 року; стягнути з ОСОБА_2 та приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Брандіс Алли Борисівни на користь Приморської районної адміністрації Одеської міської ради сплачений судовий збір.

03 травня 2018 року до суду надійшов відзив від приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Брандіс А.Б., в якому вона пояснила, що позов пред`явлено до неналежного відповідача. Під час вчинення нотаріальних дій нею були дотримані всі вимоги статті 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», була проведена державна реєстрація права власності гр. ОСОБА_4 на квартиру, що підтверджується рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №33236143 від 28.12.2016 року, після чого нею жодних реєстраційних дій з квартирою не здійснювалось.

02 липня 2018 року до суду першої інстанції надійшов відзив відповідача ОСОБА_1 , в якому він просив відмовити у задоволенні позову та зазначав, що здійснив відчуження спірного майна на користь ТОВ «І.Л.А.Т. 2018».

12 липня 2018 року до суду надійшла уточнена позовна заява, в якій Приморська районна адміністрація Одеської міської ради остаточно просила суд:

1. визнати недійсним договір купівлі-продажу від 18.04.2018 року, укладений між ОСОБА_5 та Товариством з обмеженою відповідальністю «І.Л.А.Т.2018», посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Шепелюк Р.Ю. за №417;

2. Скасувати рішення державного реєстратора Одеської філії державного підприємства» Державний інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Кравця Олександра Володимировича №34955304 від 26.04.2017 року про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на квартиру АДРЕСА_1 ;

3. Зобов`язати ОСОБА_2 привести квартиру АДРЕСА_1 в первинний стан шляхом демонтажу приміщень №1, площею 20.0 кв.м.; №3 площею 13.8 кв.м., ванної кімнати (санвузлу) площею 6.9 кв.м. нумерація згідно технічного паспорту б/н виданого ТОВ «Нове БТІ» 24.04.2017 року.

В обґрунтування позову зазначав наступне:

Самовільною реконструкцією частини в квартирі АДРЕСА_1 , ОСОБА_2 порушив норми діючого законодавства щодо порядку проведення будівельних робі, безпідставно заволодів частиною прибудинкової території загального користування, значно погіршив житлово-побутові умови мешканців прилеглих будинків, при цьому: 1) відповідач не отримав права на проведення будівельних робіт (дозвіл на виконання будівельних робіт); 2) відповідачем не отримано права документу, який засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (акт готовності об`єкта до експлуатації/сертифікат); 3) декларації про початок виконання будівельних робіт та декларація про готовність об`єкта до експлуатації скасовані, хоча вони й не є належним підтвердженням права на проведення будівельних робіт. У зв`язку із наведеним позивач стверджує, що приміщення повинно бути приведено до попереднього стану.

Крім того позивач також стверджує, що оскаржувані реєстраційні дії мали б бути проводитись шляхом державної реєстрації права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, а не шляхом внесення змін у вже існуючий запис про право власності на квартиру АДРЕСА_2 .

В частині вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, позивач посилається на те, що оспорюваний договір укладено 18.04.2018 року, тобто після звернення позивача до суду з даним позовом. Крім того позивач посилається також на те, що ОСОБА_2 є афілійованою до теперішнього власника майна особою. Отже, підставами недійсності оспорюваного правочину позивач вважає незаконність отримання ОСОБА_2 права власності на оспорюваний об`єкт та фіктивність правочину.

26 листопада 2018 року ТОВ «І.Л.А.Т.2018» подав до суду відзив на позовну заяву, в якому заперечив проти задоволення позову, послався на недоведеність позивачем підстав для визнання оспорюваного правочину фіктивним, наголошував на реальності настання правових наслідків правочину. Посилався на те, що є добросовісним набувачем майна, оскільки придбав його вільним від будь-яких обтяжень. Відповідач ТОВ «І.Л.А.Т.2018» також стверджує, що незалежно від того чи мав право ОСОБА_2 відчужувати спірне майно, він як добросовісний власник на сьогодні не має зазнавати збитків внаслідок того, шо орган влади допустив помилку при видачі дозвільних документів на проведення реконструкції квартири та подальшої реєстрації права власності на підставі такого документу.

Позбавлення права власності ТОВ «І.Л.А.Т.2018» на спірне майно покладе неправомірний та надмірний тягар на відповідача, порушить справедливий баланс між приватним та публічним інтересом та буде порушенням ст. 1 Протоколу №1 до Конвенції.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 05 листопада 2019 року позов задоволено, визнано недійсним договір купівлі-продажу від 18.04.2018 року, укладений між ОСОБА_5 та Товариством з обмеженою відповідальністю «І.Л.А.Т.2018», посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Шепелюк Р.Б. за №417; скасовано рішення державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судової економіко-правових та технічних експертних досліджень» Кравця Олександра Володимировича №34955304 від 20.04.20217 року про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на квартиру АДРЕСА_1 ; зобов`язано ОСОБА_2 привести квартиру АДРЕСА_1 в первісний стан шляхом демонтажу приміщень №1 площею 20.0 кв.м.; №3 площею 13.8 кв.м., ванної кімнати (санвузлу) площею 6.9 кв.м. нумерація згідно технічного паспорту б/н виданого ТОВ «Нове БТІ» 24.04.2017 року; стягнути з ОСОБА_2 на користь Приморської районної адміністрації Одеської міської ради сплачений судовий збір у сумі 1 762 грн..

В апеляційній скарзі відповідач ТОВ «І.Л.А.Т.2018», просить рішення суду першої інстанції скасувати й ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права.

В судове засідання, призначене на 23 березня 2022 року сторони не з`явились, повідомлені належним чином, із заявами про відкладення слухання справи не звертались.

При цьому, на підставі ст. 29 ЗУ «Про судоустрій і статус суддів», у виконання рішень зборів суддів Одеського апеляційного суду від 02.03.2022р. та 16.03.2022р., у зв`язку із введенням на території України воєнного стану відповідно до Указу Президента України №64/2022 від 24.02.2022р., керуючись статтею 26 ЗУ «Про правовий режим воєнного стану», враховуючи рішення Ради суддів України №9 від 24.02.2022р. та рекомендації Ради суддів України від 02.03.2022р. щодо роботи судів в умовах воєнного стану, з метою вжиття невідкладних заходів для забезпечення безперебійного функціонування Одеського апеляційного суду, головою суду видано Розпорядження №1 від 02 березня 2022 року, до якого внесені зміни розпорядженням №2 від 16 березня 2022 року, відповідно до п.п. 3-4 якого:

Зважаючи на те, що велика кількість учасників судових процесів не завжди мають змогу подати заяву про відкладення розгляду справи через задіяння до функціонування критичної інфраструктури, вступ до лав Збройних сил України, підрозділів територіальної оборони, добровольчих воєнних формувань та інших форм протидії збройної агресії проти України, або не можуть прибути в суд у зв`язку з небезпекою для життя, розгляд цивільних справ продовжити без участі учасників провадження в приміщенні Одеського апеляційного суду.
Справи розглядаються без участі учасників провадження за наявності повідомлення про дату, час та місце розгляду справи та за відсутності заяви (заяв) про відкладення розгляду справи.

Відповідно до приписів ст. 367 ЦПК України апеляційний суд переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги.

Статтею 372 ЦПК України передбачено, що апеляційний суд відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано поважними.

Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

При цьому, явка сторін не визнавалась апеляційним судом обов`язковою.

Таким чином, враховуючи строки розгляду справи, баланс інтересів сторін у якнайскорішому розгляді справи, усвідомленість її учасників про розгляд справи, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності належно сповіщених учасників справи.

Відповідно до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Повне судове рішення виготовлене 04 квітня 2022 року.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи наведені у скарзі, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню за таких підстав.

У частинах 1 та 2 статті 367 ЦПК України зазначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Статтею 5 ЦПК України передбачено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

У статті 11 ЦПК України зазначено, що суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.

За загальними правилами статей 15, 16 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або іншим способом, що встановлений договором або законом.

Судом першої інстанції встановлено, що 28 грудня 2016 року ОСОБА_2 придбав у ОСОБА_6 та ОСОБА_7 квартиру, що розташована на першому поверсі будинку за адресою: АДРЕСА_3 , яка складалась з трьох житлових кімнат та підсобного приміщення загально площею 111,1 кв.м. та житловою площе 49.4 кв.м., про що було укладено договір купівлі-продажу №2261, посвідчений приватним нотаріусом Брандіс А.Б..

ОСОБА_2 як замовник будівництва здійснив реконструкцію вищевказаної квартири шляхом внутрішнього перепланування та прибудови з зовнішньої сторони будинку нежитлові приміщення №1 площею 20.0 кв.м.; №3 площею 13.8 кв.м., ванної кімнати (санвузлу) площею 6.9 кв.м. (згдіно технічного паспорту б/н, виданого ТОВ «Нове БТІ» 24.04.2017 року). Зазначені приміщення збудовані у прибудинковій зоні, відповідно ОСОБА_2 незаконно заволодів територією загального користування.

15 лютого 2017 року ОСОБА_2 зареєстрував в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради декларацію про початок виконання будівельних робіт №ОД 93 «Реконструкція квартири під нежитлове приміщення з улаштуванням вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_3 .

22 березня 2017 року ОСОБА_2 зареєстрована в УДАБК Одеської міської ради ще одна декларація про початок виконання будівельних робіт №ОД 88 «Реконструкція квартири під нежитлове приміщення з улаштуванням вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою АДРЕСА_3 ».

21 квітня 2017 року ОСОБА_2 зареєстрована декларація про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності №ОД 66 «Реконструкція квартири під нежитлове приміщення з улаштуванням вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_3 .

В ході перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, що проводилась посадовими особами Департаменту державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області на підставі колективного звернення мешканців прилеглих будинків було виявлено, що у вказаній декларації про готовність об`єкта до експлуатації наведені недостовірні дані. А саме встановлено, що будинок АДРЕСА_4 є пам`яткою архітектури місцевого значення, згідно рішення виконавчого комітету Одеської міської ради №580 від 27.12.1991 року №422-Од.

Судом першої інстанції також встановлено, що враховуючи недостовірність даних поданих замовником будівництва, ОСОБА_2 у деклараціях про початок виконання будівельних робіт та у декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зазначені документи були скасовані:

-Наказом від 28.12.2017 року №01-13/549 ДАБК скасовано декларацію про початок виконання будівельних робіт №ОД 93 від 15.02.2017 року;

-Наказом від 28.12.2017 року №01-13/550ДАБК скасовано декларацію про початок виконання будівельних робіт №ОД 88 від 22.03.2017 року;

-Наказом від 25.01.2018 року №01-13/12ДАБК скасовано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації №ОД 66 від 21.04.2017 року.

Згідно постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження порядку віднесення об`єктів будівництва до IV і V категорії складності» від 27.04.2011 року №557, яка діяла на час початку реконструкції пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення віднесені до четвертої категорії складності.

Згідно із ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції, чинній на час початку реконструкції, Право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

З огляду на встановлені обставини, суд дійшов висновку, шо належними документами, які мав отримати ОСОБА_2 при здійсненні реконструкції пам`ятки архітектури місцевого значення мали бути:

-Для початку проведення будівельних робіт дозвіл на виконання будівельних робіт (а не декларація про початок виконання будівельних робіт)

-Для прийняття в експлуатацію сертифікат про відповідність закінченого будівництвом об`єкта (а не декларація про готовність об`єкта до експлуатації).

Таким чином, суд першої інстанції дійшов висновку, що ОСОБА_2 , як замовник будівництва, виконав самовільне будівництво) реконструкцію в квартирі АДРЕСА_1 , без отримання права на виконання даного виду будівельних робіт, що є порушенням ст. ст. 34,37,39 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», п. 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року №466, пункту 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року №461, Положення про порядок реконструкції вбудованих, вбудовано-прибудованих і прибудованих приміщень в м. Одесі, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 17.04.2001 року №2153-ХХІІІ.

Заслухавши доповідача, дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах позовної заяви та доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково за таких підстав.

Частиною 1 статті 2 ЦПК України визначено, що завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

За змістом статей 12 та 81 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно зі статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У статті 76 ЦПК України зазначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Статтями 77-80 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Як зазначено у частині 1 статті 95 ЦПК України, письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Однак, в порушення положень статей 12, 81, 263, 264 ЦПК України суд першої інстанції не перевірив належним чином обставини, що мають значення для правильного вирішення справи, не надав правильної оцінки наявним у справі доказам та помилково застосував норми матеріального права.

Колегія суддів вважає, що у даному випадку докази були досліджені судом першої інстанції з порушенням норм процесуального права, тому апеляційний суд має законні підстави для встановлення обставин, що мають значення для справи, та дослідження й оцінки наявних у справі доказів.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно із частини першої та другої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність установлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Частиною 3 статті 215 ЦК України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як вказано у висновку Верховного Суду у Постанові від 09 серпня 2021 року по справі №145/1669/19, «ЦК України не містить визначення поняття «заінтересована особа», тобто залишає його оціночним. Тому слід враховувати, що заінтересованою особою є будь-яка особа, яка має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі. Така особа, яка звертається до суду з позовом про визнання договору недійсним, повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів.

У зв`язку з цим виділяють декілька критеріїв визначення заінтересованості позивача в оспорюваному договорі: 1) права і законні інтереси заінтересованої особи безпосередньо порушені договором; 2) у результаті визнання договору недійсним майнові інтереси заінтересованої особи будуть відновлені; 3) заінтересована особа отримує що-небудь в результаті проведення реституції (права, майно). … Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав. Самі по собі дії осіб, зокрема, щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права».

Суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб (подібний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 22.01.2019 у справі №912/1856/16 та від 14.05.2019 у справі №910/11511/18).

Гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем.

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові (подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 15.08.2019 у справі №1340/4630/18).

Суд зазначає, що визнання правочину недійсним є способом захисту цивільного права та інтересу учасників цивільних правовідносин. Разом з тим, Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради не обґрунтовано які саме її цивільні права та інтереси порушуються оскаржуваним правочином та яке саме суб`єктивне цивільне право може бути відновлено у разі задоволення позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Суд констатує, що для реалізації повноважень районної адміністрації щодо звернення до суду з вимогами, направленими на приведення самочинного будівництва у відповідність до вимог містобудівного законодавства, або про знесення самочинного будівництва, визнання недійсним правочину не є ані обов`язковою передумовою, ані належним способом захисту.

Крім того, придбавши спірне приміщення, вільним від зареєстрованих обтяжень, ТОВ «І.Л.А.Т. 2018» користується презумпцією добросовісного набувача, який відповідно до статті 330 ЦК України набуває право власності на предмет договору купівлі-продажу навіть у разі, якщо він придбав таке майно у особи, яка не мала права його відчужувати, за виключенням лише тих випадків, коли існують підстави для застосування інституту віндикації.

Вирішуючи спір в частині зобов`язання приведення об`єкту будівництва до первісного стану, суд виходить з наступного:

Відповідно до ст. 376 ЦК України, 1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

3. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

4. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

5. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

6. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

7. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Європейський суд з прав людини у справі «Іванова і Черкезов проти Болгарії» (№46577/15) від 21 квітня 2016 року підтвердив, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

У постанові Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» №6 від 30.03.2012, роз`яснено, що позов може бути пред`явлено до особи, яка здійснила будівництво, як про зобов`язання знесення забудови, так і про знесення забудови за рішенням суду самим власником (користувачем) земельної ділянки за рахунок особи, яка здійснила самочинне будівництво, з одночасним відшкодуванням підтверджених витрат на його знесення.

При розгляді справ зазначеної категорії судам слід мати на увазі, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Розглядаючи зазначені позови відповідно до вимог вказаної норми та положень частини сьомої статті 376 ЦК, суди мають встановлювати, чи було видано особі, яка здійснила самочинне будівництво, припис про усунення порушень, чи можлива перебудова об`єкту та чи відмовляється особа, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови.

Отже, чинне законодавство не визнає самочинне будівництво об`єктом правового захисту, крім передбаченого ч. 3 ст. 376 ЦК України випадку, а тому правовими наслідками самочинного будівництва в разі звернення до суду відповідного органу є або знесення такого будівництва або проведення відповідної його перебудови.

Право на звернення до суду з таким позовом закон надає, зокрема, відповідному органу державної влади або органу місцевого самоврядування. Тобто, виходячи із аналізу вищевказаної норми закону, орган державної влади або орган місцевого самоврядування може заявити позов про перебудову і тільки у разі відмови особи, яка здійснила самочинне будівництво, здійснити таку перебудову, за позовом органу державної влади або органу місцевого самоврядування суд може винести рішення про його знесення.

Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Системний аналіз зазначених положень дає підстави для висновків про те, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо: власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці але з відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.

Відповідно до ст. 41 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» державний архітектурно-будівельний контроль сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Пунктами 3, 5 Порядку передбачено, що Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється посадовими особами органів державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до їх посадових інструкцій та функціональних повноважень у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом.

Пунктом 16 Порядку встановлено, що а результатами державного архітектурно-будівельного контролю посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю складається акт перевірки відповідно до вимог, установлених цим Порядком.

Пунктом 17 Порядку передбачено, що у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, крім акту перевірки, складається протокол разом з приписом усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил або приписом про зупинення підготовчих та будівельних робіт, які виконуються без повідомлення, реєстрації декларації про початок їх виконання або дозволу на виконання будівельних робіт (далі - припис).

Статтею 38 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що

1. У разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

2. За рішенням суду самочинно збудований об`єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов`язаних із знесенням об`єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.

У разі неможливості виконання рішення суду особою, яка здійснила таке самочинне будівництво (смерть цієї особи, оголошення її померлою, визнання безвісно відсутньою, ліквідація чи визнання її банкрутом тощо), знесення самочинно збудованого об`єкта здійснюється за рішенням суду за рахунок коштів правонаступника або за рішенням органу місцевого самоврядування за рахунок коштів місцевого бюджету та в інших випадках, передбачених законодавством.

Виконання рішення суду, що набрало законної сили, щодо знесення самочинно збудованого об`єкта здійснюється відповідно до Закону України «Про виконавче провадження».

Разом з тим, в порушення положень статей 12, 81, 263, 264 ЦПК України суд першої інстанції не перевірив належним чином обставини, що мають значення для правильного вирішення справи, та не надав правильної оцінки наявним у справі доказам та помилково послався в оскаржуваному рішенні на те, що посадовими особами Департаменту державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області проводилась перевірка дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, що проводилась на підставі колективного звернення мешканців прилеглих будинків, за відсутності для таких висновків належних доказів.

Суд констатує, що в матеріалах справи відсутні взагалі будь-які докази здійснення архітектурно-будівельного контролю, уповноваженими на те особами в порядку, встановленому законом, зокрема відсутні будь-які акти перевірки, якими б встановлювались порушення містобудівного законодавства та приписи про усунення таких порушень.

Разом з тим, стаття 38 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» чітко пов`язує можливість звернення до суду органу державної влади або місцевого самоврядування з позовом про знесення самочинно збудованого об`єкта лише з фактом невиконання особою припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил.

Натомість в матеріалах справи (а.с. 23) міститься лист Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 18.01.2018 року №01-10/437-3Г про те, що в Управління відсутні правові підстави для проведення перевірки на предмет дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності за зазначеною адресою.

Таким чином, суд доходить висновку, що заходи державного архітектурно-будівельного контролю щодо реконструкції квартири за адресою: АДРЕСА_3 уповноваженими суб`єктами не здійснювались, актів про порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил не складалось та приписів про їх усунення не виносилось, тому відсутні передумови, передбачені ч. 1 ст. 38 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» для звернення до суду з позовом про знесення самочинного будівництва.

При цьому, факт скасування Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю реєстрації декларацій про початок будівельних робіт та про готовність об`єкта до експлуатації не впливає на можливість визначення спірного нежитлового приміщення самочинним будівництвом, оскільки після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання. Аналогічна правова позиція міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №465/1461/16-а, від 01.10.2019 №826/9967/18, від 05.06.2019 у справі №815/3172/18, від 23.07.2019 у справі №826/5607/17, від 09.06.2021 у справі №826/2123/18, від 18.06.2021 у справі №420/3572/19.

Крім того, зважаючи на те, що суд прийшов до висновку про необґрунтованість позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу, на підставі якого ТОВ «І.Л.А.Т.2018» набуло право власності на спірне нежитлове приміщення, слід констатувати, що вимога позивача про зобов`язання привести таке приміщення до первісного стану пред`явлена до неналежного відповідача, оскільки особа, яка визначена у позовній заяві відповідачем, а саме ОСОБА_2 не є власником спірного приміщення.

Стосовно позовної вимоги про скасування рішення державного реєстратора, слід зазначити наступне: відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 19 ЦПК України, суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами.

Відповідно до ч. 8 ст. 30 ЦПК України, вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій розглядаються судом, визначеним за правилами підсудності щодо розгляду спору, похідними від якого є такі вимоги.

Відповідно до абз. 2 ч. 1 ст. 188 ЦПК України, похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги).

Оскільки суд дійшов висновку про необґрунтованість вимог про приведення об`єкту будівництва до первісного стану, то похідні вимоги також не підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України, законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Крім того, суд звертає увагу на практику Європейського суду з прав людини, викладену зокрема у справі «Салов проти України» (заява №65518/01; від 6 вересня 2005 року; пункт 89), відповідної до змісту якої ЄСПЛ наголосив на тому, що згідно статті 6 Конвенції рішення судів достатнім чином містять мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя (рішення у справі «Hirvisaari v. Finland», заява №49684/99; від 27 вересня 2001 р., пункт 30). Разом з тим, у рішенні звертається увага, що статтю 6 параграф 1 не можна розуміти як таку, що вимагає пояснень детальної відповіді на кожний аргумент сторін. Відповідно, питання, чи дотримався суд свого обов`язку обґрунтовувати рішення, може розглядатися лише в світлі обставин кожної справи (рішення у справі «Ruiz Torija v. Spain», заява серія A №303-A; від 9 грудня 1994 р.; пункт 29).

У іншому рішенні, зокрема, у справі «Серявін та інші проти України» (заява №4909/04; від 10 лютого 2010 року; пункт 58) зазначено, що національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін. Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає у тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією (рішення у справі «Hirvisaari v. Finland», заява №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року). На важливість дотримання судами вимоги щодо мотивованості (обґрунтованості) рішень йдеться також у ряді інших рішень ЄСПЛ (наприклад, «Богатова проти України», «Нечипорук і Йонкало проти України» та ін.).

На основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, з огляду на те, що цивільне судочинство не може ґрунтуватись на припущеннях, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. 376, ст. ст. 381-384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «І.Л.А.Т.2018» задовольнити.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 05 листопада 2019 року скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову Приморської районної адміністрації Одеської міської ради до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «І.Л.А.Т.2018», державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний Інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Кравця О.В., за участі третіх осіб управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради та управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення державного реєстратора та про зобов`язання вчинити певні дії відмовити в повному обсязі.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повне судове рішення складено: 04 квітня 2022 року.

Судді Одеського апеляційного суду: М.М. Драгомерецький

Р.Д. Громік

А.І. Дришлюк