Справа № 581/703/21
Провадження № 2/581/16/22
Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

24 лютого 2022 року селище Липова Долина

Липоводолинський районний суд Сумської області у складі судді Сізова Д.В.,

з участю секретаря судового засідання Самілик Н.М.,

представника позивача - адвоката Цвіркуна І.О.,

представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Рой І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Липоводолинський Райснаб» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - приватний нотаріус Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольська Світлана Миколаївна,

про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та припинення права власності,

в с т а н о в и в :

7 грудня 2021 року ТОВ «Липоводолинський Райснаб» звернулося до суду з позовом, у якому просить визнати недійсним укладений 11 листопада 2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим № :02:002:0105 та припинити право власності ОСОБА_1 на вказану земельну ділянку.

Вимоги обґрунтовує тим, що 11 серпня 2010 року між позивачем та ОСОБА_3 був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого остання передала товариству в оренду спірну земельну ділянку. 26 березня 2018 року між вказаними сторонами укладено додаткову угоду, яка продовжила право оренди до 31 грудня 2025 року. У п. 9.3 договору сторони встановили переважне право орендаря на придбання у власність земельної ділянки у разі її продажу, відмова від такого права оформляється виключно у письмовій формі. Ці положення узгоджуються із приписами ч. 2 ст. 777 ЦК України та ч. 1 ст. 9 Закону України «Про оренду землі». Пунктом 9.2 договору передбачено обов`язок орендодавця за три місяці до дати продажу повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку із зазначенням ціни та інших умов, на яких вона продається. Цим пунктом договору сторони встановили порядок реалізації переважного права на придбання земельної ділянки, що узгоджується із положеннями ст. 627 ЦК України та висновком Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року по справі №322/1178/17.

Зазначає, що 15 вересня 2021 року позивач отримав від приватного нотаріуса Ямпольської С.М. повідомлення від 9 вересня 2021 року про реєстрацію наміру власника земельної ділянки ОСОБА_3 щодо її продажу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. До повідомлення було долучено проект договору купівлі-продажу земельної ділянки та запропоновано протягом місяця з дня одержання повідомлення повідомити її про бажання скористатися переважним правом або про відмову від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

12 жовтня 2021 року позивач направив вказаному приватному нотаріусу повідомлення від 8 жовтня 2021 року про бажання скористатися своїм переважним правом купівлі земельної ділянки та про залишення за собою права передати своє переважне право купівлі земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку, також просив призначити день і час укладення договору купівлі-продажу з врахуванням строків, визначених сторонами у пункті 9.2. договору оренди землі. Повідомлення було отримано приватним нотаріусом 15 жовтня 2021 року.

Незважаючи на викладене, менш ніж за два місяці з моменту отримання позивачем повідомлення про реєстрацію наміру ОСОБА_3 про реєстрацію наміру продати земельну ділянку, 11 листопада 2021 року приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольською С.М. посвідчено договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим № :02:002:0105, площею 3,0069 га, що розташована на території Подільківської сільської ради Липоводолинського району Сумської області, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 та право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (запис про право власності № 44990795).

Зазначає, що положення ст. 130-1 Земельного кодексу України не передбачають строку, протягом якого повинна відбутися передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка не виставлена на торги, тому така передача може відбуватися у будь-який час, зокрема у строк до призначеного нотаріусом дня і часу укладення договору купівлі-продажу. Отримавши від позивача повідомлення про бажання скористатися переважним правом, нотаріус у порушення абз. 5 ч. 3 ст. 130-1 вказаного Кодексу не повідомила його цінним листом про день і час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Вважає, що укладення та посвідчення оскаржуваного договору відбулося без дотримання обов`язкових, визначених договором та актами цивільного законодавства процедур та строків повідомлення суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки про намір її продажу, що є підставою для задоволення позову.

Від представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Рой І.В. надійшов відзив на позов, у якому сторона відповідача не визнає позовних вимог та просить відмовити у їх задоволенні. Вказує, що відповідно до положень ч. 4 ст. 130-1 Земельного кодексу України у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець. Вважає, що оскільки позивач в силу п. 15 Перехідних Положень Земельного кодексу України не наділений суб`єктивним правом бути покупцем спірної земельної ділянки, і його переважне право на купівлю може бути реалізоване лише шляхом його передачі громадянину, відсутні підстави для висновку про порушення його прав та законних інтересів. У зв`язку викладеним, вважає, що позивач обрав неналежний спосіб захисту. Посилається на невчинення позивачем заходів щодо передачі переважного права на купівлю земельної ділянки фізичній особі в порядку передбаченому законом, що вказує на його недобросовісність та бездіяльність. У відзиві просить стягнути з позивача витрати на надання правничої допомоги у розмірі 5000 грн.

Від третьої особи - нотаріуса Ямпольської С.М. до суду надійшли письмові пояснення, у яких вона зазначає наступне. 9 вересня 2021 року до неї звернулася ОСОБА_2 із наміром продати спірну земельну ділянку. Встановивши у позивача наявність переважного права купівлі вказаної земельної ділянки, 9 вересня 2021 року нотаріус зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідне обтяження - намір власника продати належну їй земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Того ж дня нотаріус направила ТОВ «Липоводолинський Райснаб» повідомлення про намір власника продати спірну земельну ділянку, проект договору купівлі-продажу земельної ділянки та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження від 9 вересня 2021 року. Зазначені документи були відправлені рекомендованим листом із повідомленням про вручення, які позивач отримав 15 вересня 2021 року.

29 жовтня 2021 року приватний нотаріус отримала від ТОВ «Липоводолинський Райснаб» повідомлення від 8 жовтня 2021 року про намір скористатися переважним правом купівлі вказаної земельної ділянки.

Відповідно до Перехідних положень Земельного кодексу України, до 01 січня 2024 року позивач позбавлений права купівлі спірної земельної ділянки, тому відповідно до вимог ч. 5 ст. 130-1 Земельного кодексу України товариство вправі було передати належне йому переважне право купівлі вказаної земельної ділянки іншій фізичній особі, уклавши про це письмовий договір піддавши державній реєстрації набуття особою такого права. При цьому особа, яка передає переважне право, зобов`язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

11 листопада 2021 року до неї звернулася ОСОБА_2 із потенційним покупцем із метою укладення договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки. Оскільки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомості щодо передання ТОВ «Липоводолинський Райснаб» переважного права купівлі вказаної земельної ділянки були відсутніми, нотаріус посвідчила оспорюваний договір купівлі-продажу земельної ділянки.

У судовому засіданні представник позивача - адвокат Цвіркун І.О. позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити. Вказав, що обраний ними спосіб захисту не заборонений ЦК України, і передбачена ч. 4 ст. 130-1 Земельного кодексу України можливість захисту порушеного переважного права не може застосовуватися у даному випадку до юридичної особи, оскільки вона не може бути покупцем спірної земельної ділянки.

Представник відповідача адвокат Рой І.В. у судовому засіданні просила відмовити у задоволенні позову із викладених у відзиві підстав. Вказала, що позивач не довів порушення його прав чи законних інтересів.

Відповідачі ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та третя особа до суду не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, від останньої мається заява про розгляд справи провести без її присутності.

Заслухавши пояснення, дослідивши матеріали справи, суд дійшов таких висновків.

19 березня 2002 року ОСОБА_3 отримала державний акт (серії III-СМ № 002835) на право приватної власності на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,72 га, що розташована на території Подільківської сільської ради Липоводолинського району Сумської області (а.с. 63).

11 серпня 2010 року між ТОВ «Липоводолинський Райснаб» та ОСОБА_3 укладено договір оренди земельної ділянки, площею 3,0069 га (рілля), на строк 10 років (а.с. 8-10).

26 березня 2018 року між ОСОБА_3 та позивачем укладено додаткову угоду до вказаного договору оренди землі від 11 серпня 2010 року, виклавши його в цілому в новій редакції. Відповідно до умов нового договору оренди, ОСОБА_3 на термін до 31 грудня 2025 року, передала в оренду ТОВ «Липоводолинський Райснаб» земельну ділянку, площею 3,0069 га (рілля), кадастровий номер :02:002:0105 (а.с. 11-14).

Пунктами 9.2, 9.3 додаткової угоди від 26 березня 2018 року передбачено обов`язок орендодавця за три місяці до дати продажу (відчуження) повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати (відчужити) земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається (відчужується), в тому числі за три місяці в письмовій формі орендаря про намір змінити будь-які умови продажу (відчуження) земельної ділянки. Орендар має переважне право на придбання у власність земельної ділянки у разі її продажу (відчуження) орендодавцем, відмова орендаря від придбання земельної ділянки у орендодавця оформляється виключно у письмовій формі.

Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження вбачається, що 9 вересня 2021 року приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольською С.М. у вказаному реєстрі було зареєстровано обтяження: намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 3,0069 га, розташованої на території Подільківської сільської ради Липоводолинського району Сумської області, кадастровий №:02:002:0105, ОСОБА_2 щодо її продажу (а.с. 79).

9 вересня 2021 року приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольською С.М. на адресу ТОВ «Липоводолинський Райснаб» відправлено повідомлення про намір ОСОБА_2 продати належну їй земельну ділянку, проект договору купівлі-продажу та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження. Зазначені документи були відправлені цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення, які були отримані позивачем 15 вересня 2021 року (а.с.76-77).

У проекті договору купівлі-продажу вказаної земельної ділянки, крім іншого, викладено такі умови: п. 1. - продавець передає, а покупець приймає у власність земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 3,0069 га, кадастровий №:02:002:0105, що розташована на території Подільківської сільської ради Липоводолинського району Сумської області; п. 3. - продаж земельної ділянки вчиняється за 241260 грн. 42 коп., які продавець отримає повністю від покупця до підписання цього договору, шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок продавця (а.с. 80-81).

12 жовтня 2021 року позивач направив приватному нотаріусу Ямпольській С.М. повідомлення про бажання скористатися переважним правом купівлі спірної земельної ділянки при цьому товариство залишає за собою право передати своє переважне право купівлі земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку ( а.с.22-23).

11 листопада 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 3,0069 га, кадастровий номер: :02:002:0105, розташованої на території Подільківської сільської ради Липоводолинського району Сумської області. Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольською С.М. за реєстровим № 1347 (а.с. 55-56).

Відповідно до платіжного доручення АТ «Банк Січ» № 183573 від 11 листопада 2021 року ОСОБА_1 перерахував ОСОБА_2 241260 грн. 42 коп., призначення платежу: за земельну ділянку кадастровий № :02:002:0105 згідно договору від 11 листопада 2021 року (а.с. 59).

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованого 14 листопада 2021 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на вказану земельну ділянку №:02:002:0105 ( а.с.25).

Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Відповідно до ч. 1 ст. 130-1 ЗК України переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб`єкти:

а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;

б) у другу чергу - орендар земельної ділянки.

Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб`єкта першої черги або відмови суб`єкта першої черги від реалізації такого права.

У разі якщо відповідно до закону особа, зазначена у пунктах «а» і «б» цієї частини, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вона може в порядку, визначеному частиною п`ятою цієї статті, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

Згідно з частинами 4, 5 та 7 ст. 130-1 ЗК України у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути передано його суб`єктом іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку.

Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за письмовим договором між суб`єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки.

До особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, переходять усі права та обов`язки попереднього суб`єкта такого права за правовідносинами, пов`язаними з реалізацією такого права.

Пункт 15 Перехідних положень Земельного кодексу України вказує, що до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Отже, встановлення правила, за яким у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб`єктом якого є юридична особа, і така юридична особа передала переважне право громадянину України (у тому числі після зазначеного продажу земельної ділянки), громадянин, якому передане переважне право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця в порядку, визначеному частиною четвертою статті 130-1 цього Кодексу.

Відповідно до роз`яснень п. 2.4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17 травня 2011 року № 6, з позовами про визнання недійсними правочинів щодо земельних ділянок мають право звертатися сторони цих правочинів (договорів), а також інші зацікавлені особи, зокрема, особи, що мають право на придбання земельної ділянки, яка є предметом спірного договору. При цьому інтерес такої особи стосовно придбання у власність земельної ділянки має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам, а також відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надане в резолютивній частині Рішення Конституційного Суду України від 1 грудня 2004 року № 18-рп/2004 (справа №1-10/2004).

Згідно з п. 18 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 7 лютого 2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» під час розгляду позову про переведення на підставі статті 362 ЦК України прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним з порушенням переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи. Невнесення одночасно з пред`явленням позову на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, є підставою для відмови в позові.

Отже, спеціальними нормами земельного законодавства передбачено особливий спосіб захисту порушеного переважного права купівлі земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва, який передбачає собою лише пред`явлення позову про переведення прав та обов`язків покупця земельної ділянки на суб`єкта переважного права, у даному випадку наділеного відповідною правосуб`єктністю та здатного виступати учасником договірних відносин купівлі земельної ділянки.

Таким чином, не маючи прав на придбання спірної земельної ділянки та не передавши у встановлений законом спосіб своє переважне право на її купівлю, ТОВ «Липоводолинський Райснаб» не є належним позивачем у даній справі, а обраний ним спосіб захисту є неналежним. У зв`язку з цим, суд відмовляє у задоволенні позову.

Частиною 2 статті 141 ЦК України передбачено, що судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

У відповідності до положень ч. 1 - 3 ст. 137 ЦК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат:

1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою;

2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.

Встановлено, що на підставі договору про надання адвокатських послуг № 22/12 від 22 грудня 2021 року з додатком № 1, додаткової угоди № 5 до вказаного договору адвокат Рой І.В. надала ОСОБА_1 правову послугу - супровід справи у суді першої інстанції, вартість якої становить 5000 грн. Сторони договору погодили, що вартість адвокатських послуг буде оплачена замовником протягом тридцяти робочих днів з моменту прийняття рішення у справі.

За таких обставин, суд вважає необхідним з позивача на користь відповідача стягнути 5000 грн. понесених витрат на професійну правничу допомогу.

Керуючись ст. 259, 263-265 ЦПК України, суд

в и р і ш и в :

Відмовити Товариству з обмеженою відповідальністю «Липоводолинський Райснаб» у задоволенні позову.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Липоводолинський Райснаб» на користь ОСОБА_1 5000 грн. витрат на професійну правничу допомогу.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення, шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення суду виготовлено 4 березня 2022 року.

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Липоводолинський Райснаб»; вул. Паркова, с. Подільки, Липоводолинський район, Сумська область; .

Відповідач: ОСОБА_1 ; АДРЕСА_1 ; РНОКПП: НОМЕР_1 .

Відповідач: ОСОБА_2 ; АДРЕСА_1 ; РНОКПП: НОМЕР_2 .

Третя особа: приватний нотаріус Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольська Світлана Миколаївна; площа Миру, 19, м. Гадяч, Полтавська область; РНОКПП: НОМЕР_3 .

Суддя Д. В. Сізов