ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/1360/22 Справа № 191/1911/20 Суддя у 1-й інстанції - Бондаренко Г. В. Суддя у 2-й інстанції - Куценко Т. Р.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 лютого 2022 року Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду в складі:

головуючого Куценко Т.Р.,

суддів: Демченко Е.Л., Макарова М.О.,

за участю секретаря Заворотного К.Я.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу за апеляційною скаргою

Товариства з обмеженою відповідальністю Агро-Філд,

на рішення Синельниківського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 12 липня 2021 року по справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Агро-Філд про розірвання договору оренди земельної ділянки, стягнення заборгованості по орендній платі та повернення земельної ділянки, -

ВСТАНОВИЛА:

30 червня 2020 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «АГРО-ФІЛД» про розірвання договору оренди земельної ділянки, повернення земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі. 06 січня 2021 року уточнив позовні вимоги та посилаючись на те, що 04 серпня 2011 року він, ОСОБА_1 , уклав з ТОВ «АГРО-ФІЛД» договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого ОСОБА_1 передав в оренду земельну ділянки площею 6,84 га, яка належить йому на праві приватної власності, кадастровий номер :01:003:0068. Пунктом 4 зазначеного Договору оренди землі передбачено, що «Орендна плата вноситься у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 2932 грн. 13 коп.. Орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року...». Станом на 2020 рік існує заборгованість відповідача перед позивачем по сплаті орендної плати. Відповідач на прохання виплатитити кошти не реагує, ніяких пояснень з цього приводу не надає. На думку позивача, вбачається систематичне невиконання відповідачем договірних зобов`язань, а саме несвоєчасна сплата орендної плати у 2018, 2019, 2020 роках, яка у 2018 році складала 7716 грн., а у 2019 та 2020 роках складала 11 114 грн. (по 5557 грн. за кожен рік). В договорі не встановлено за чиєю ініціативою та якою процедурою переглядається розмір орендної плати у випадках зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Також у вказаному договорі зазначено, щодо обчислення орендної плати за земельну ділянку здійснюється без урахування індексації, що суперечить діючому законодавству. Однак, відповідач орендну плату виплачує позивачу після встановленого Договором строку та в не повному обсязі, а за 2019 рік орендна плата зовсім не сплачена. Крім того відповідач систематично порушував і не виконував умови договору оренди земельної ділянки в частині регулярного внесення оренди і перегляду орендної плати у зв`язку із зміною розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Систематична несплата орендної плати може бути підставою для розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі. На теперішній час відповідач порушує істотні умови договору оренди земельної ділянки, які передбачені самими договором та Законом України «Про оренду землі» у зв`язку з чим договір має бути розірваним. Вважає, що відповідач не виконував обов`язки землекористувача, щодо своєчасної оплати земельного податку і орендної плати. Сукупність обставин, які наведені в обґрунтування позовних вимог є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки площею 6,84 га, що розташована на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області, кадастровий номер №:01:003:0068, позивач просить повернути земельну ділянку у стані придатному для її використання; стягнути заборгованість по орендній платі за 2018, 2019, 2020 роки; стягнути з відповідача на його користь судові витрати у справі (а.с.3-7,63-67).

Рішенням Синельниківського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 12 липня 2021 року позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ФІЛД» про розірвання договору оренди земельної ділянки, повернення земельної ділянки та стягнення заборгованості по орендній платі - задоволенні частково.

Розірвати договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,840 га, що розташована на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району, Дніпропетровської області, кадастровий номер № :01:003:0068, вказана земельна ділянка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, який був укладено між ОСОБА_1 і Товариством з обмеженою відповідальністю «АГРО-ФІЛД», зареєстрований 04 серпня 2011 року у книзі реєстрації договорів оренди в відділі Держкомзему у Синельниківському районі за № 00306, номер запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 31211600 від 15 квітня 2019 року.

Повернути земельну ділянку загальною площею 6, 840 га, що розташовані на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району, Дніпропетровської області, кадастрові номери №:01:003:0068, власнику ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 із користування Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Філд», , ( 52522, Дніпропетровська область, Синельниківський район, с. Старолозуватка, вул. Центральна, 1-А).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Філд», , 52522, Дніпропетровська область, Синельниківський район, с. Старолозуватка, вул. Центральна, 1-А, на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 заборгованість по орендній платі в сумі 19 619 (дев`ятнадцять тисяч шістсот дев`ятнадцять) грн. 94 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Філд», , 52522, Дніпропетровська область, Синельниківський район, с. Старолозуватка, вул. Центральна, 1-А, на користь ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , сплачений, за подання позовної заяви, судовий збір у розмірі 1681 (одна тисяча шістсот вісімдесят одна) грн. 60 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Філд», , 52522, Дніпропетровська область, Синельниківський район, с. Старолозуватка, вул. Центральна, 1-А, на користь держави в особі Державної судової адміністрації України, отримувач коштів ГУК у м. Києві/м. Київ/22030106, код за , Банк отримувача Казначейство України (ЕАП), рахунок отримувача: UA0026001, код класифікації доходівбюджету 22030106, судовий збір в сумі у розмірі 840 (вісімсот сорок) грн. 80 коп. (а.с.101-106).

Не погодившись з рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-Філд» звернулося до суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити (а.с.137-141).

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін, виходячи з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідно до дерджавного акту на право приватної власності на землю Серії І-ДП №078942 від 20 вересня 1999 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право приватної власності на землю за №13968, ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка загальною площею 6,840 га, яка розташована на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільського господарського виробництва, кадастровий номер::01:003:0068.

Згідно із договором оренди земельної ділянки (паю), без дати, зареєстрованим 04.08.2011 року за №00306 у відділі Держкомзему у Синельниківському районі, земельна ділянка була передана ОСОБА_1 в оренду відповідачу - ТОВ «АГРО-ФІЛД» строком на 49 років, грошова оцінка земельної ділянки становить 97 737, 60 грн.

Відповідно до п. 4. 1 Договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 2932 грн.13 коп., яка, відповідно до п.4.4, вноситься до 31 грудня кожного року.

Крім того п. 4.6 вказаного договору оренди встановлено, що розмір орендної плати щорічно переглядається у випадках і з моменту: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів; в інших випадках, однак, в договорі не встановлено за чиєю ініціативою та якою процедурою переглядається розмір орендної плати у випадках зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Пунктом 4.3 вказаного договору передбачено, що обчислення орендної плати за земельну ділянку здійснюється без урахування індексації.

Вищевказаний спірний договір оренди землі без дати укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «АГРО-ФІЛД» було зареєстровано 04 серпня 2011 року у книзі реєстрації договорів оренди у відділі Держкомзему у Синельниківському районі за №00306.

Підставою для звернення позивача до суду стало порушення відповідачем п. 4 спірного договору оренди щодо виплати орендної плати.

ДПС України була надана інформація №5767/5/04-36-57-26 від 17.03.21 про те, що за період з 1 кварталу 2017 року по 4 квартал 2020 року ТОВ « АГРО-ФІЛД» було перераховано на користь ОСОБА_1 :

-в 1 кварталі 2017 року - 11000,00 грн., перераховано податку 1650 грн.;

-в 1 кварталі 2018 року - 6636, 72 грн. перераховано податку 1194, 61 грн.;

-в 4 кварталі 2019 року - нараховано 5557, 00 грн. (виплачено - 0,00 грн.) перераховано податку 1000, 26 грн.

-за 2020 та 2021 роки відсутні відомості про виплати від ТОВ « АГРО-ФІЛД» на користь ОСОБА_1 .

При цьому, суд першої інстанції звертає увагу на пункт 4.4. договору оренди землі, яким встановлено, що орендна плата вноситься не пізніше 31 грудня кожного року.

Отже, із змісту договору необхідно зробити висновок про те, що орендна плата за 2016 рік була сплачена відповідачем в 1 кварталі 2017 року; за 2017 рік - в першому кварталі 2018 року; за 2018-2020 роки орендна плата відповідачем не сплачена.

Згідно до інформації Відділу у Синельниківському районі ГУ Держгеокадастру у Дніпропетровській області №1527 від 15.10.2020 р. вартість земельного паю по Іларіонівській селищній раді КСП «Колос» станом на 2016-2018 р.р. складає 257 226 грн. 30 коп.

Оскільки пунктом 4.1. договору передбачено, що орендна плата вноситься у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, то розмір орендної плати має розраховуватись відповідно до нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Крім того, судом враховано те, що саме відповідач є податковим агентом на якого покладений обов`язок щодо розрахунку та сплати земельного податку. Відповідно, позивач - орендодавець позбавлений можливості самостійно розраховувати та сплачувати земельний податок.

З врахуванням наведених міркувань суд першої інстанції прийшов до висновку, що розмір щорічної орендної плати за користування земельної ділянки має складати 7 716,78 грн., в тому числі 1176,80 грн. - земельний податок. Сума, яку позивач мав отримувати щорічно за оренду земельної ділянки складає 6539,98 грн. ( 7716,78 грн.-1176,80 грн.).

По інформації ДПС України №5767/5/04-36-57-26 від 17.03.21 в 4 кварталі 2019 року відповідачем було нараховано, але не виплачено орендну плату. Отже, за 2018 рік відповідачем не було сплачено орендну плату позивачу зовсім у сумі 6 539, 98 грн. За 2019-2020 роки відповідачем не оплачено орендну плату в сумі 6539,98 грн. за кожен рік. Загальна сума заборгованості відповідача по сплаті орендної плати складає 19 619, 94 коп., яку і стягнуто рішення суду першої інстанції.

Задовольняючи частково позовні вимоги щодо розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості по орендній платі та повернення земельної ділянки, суд першої інстанції виходив з їх обґрунтованості.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції.

Так, відповідно до вимог ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні, або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 13 вищевказаного Закон у договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч.5 ст. 6 ЗУ « Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Встановлено, що 04 серпня 2011 року між ОСОБА_1 та ТОВ «АГРО-ФІЛД» був укладений договір оренди земельної ділянки площею 6,84 га, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Іларіонівської селищної ради Синельниківського району, кадастровий номер: :01:003:0068, який був зареєстрований у книзі реєстрації договорів оренди у відділі Держкомзему у Синельниківському районі за № 00306.

Згідно п. 3.1 Договору, договір укладено на 49 років.

Положеннями ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Тобто, для можливості розірвання договору в односторонньому порядку дане має бути чітко передбачено договором.

Крім того, згідно ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням ( ст.141, 143 ЗКУ), систематична несплата орендної плати ( ст.141 ЗКУ).

Отже, законодавство встановлює, що розірвання договору в односторонньому порядку можливе лише тоді, коли це прямо передбачено у договорі оренди землі.

Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною для розгляду справи. Відтак, сторони у договорі мають чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, тощо). Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці.

Таким чином, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Встановлено, що відповідно до пункту 3.2 договору оренди землі, договір може бути припинений у будь який час за взаємною згодою.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Відповідно до частини першої статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за її користування протягом трьох місяців підряд.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Колегія суддів зазначає, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зазначено, що: «у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

З урахуванням викладеного, колегія дійшла висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди у зв`язку з систематичним невиконанням орендарем умов договору оренди щодо своєчасної виплати орендної плати орендодавцю.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що суд першої інстанції вірно дійшов до висновку, що відсутні підстави для залишення позову без розгляду, оскільки при зверненні до суду з позовом у справі №191/1911/20 позивачем, як підставою для звернення до суду був заявлений інший період часу, тобто підставами позову були інші обставини, крім того, позивачем не заявлялись вимоги про стягнення заборгованості по орендній платі.

Приведені в апеляційній скарзі інші доводи про те, що суд не дав оцінки наданих ним доказам не можуть бути прийняті до уваги, оскільки вони зводяться до переоцінки доказів і незгоди з висновками суду по їх оцінці, та особистого тлумачення апелянтом норм матеріального та процесуального права.

Відповідно до ст.89 ЦПК України виключне право оцінки доказів належить суду, який має оцінювати докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному повному та об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Порушень норм матеріального та процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування чи зміни рішення не встановлено, а тому апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду без змін.

Відповідно до ст.141 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишаючи рішення суду без змін не змінює розподіл судових витрат.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 381-383 ЦПК України, колегія суддів, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агро-Філд залишити без задоволення.

Рішення Синельниківського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 12 липня 2021 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Постанова суду може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Головуючий: Т.Р. Куценко

Судді: Е.Л. Демченко М.О. Макаров