Справа № 462/554/21 Провадження № 2/450/231/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" січня 2022 р. Пустомитівський районний суд Львівської області в складі:

головуючого - судді Добош Н.Б.

при секретарі Гев`як Ю.С.

за участі представника позивача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Пустомити цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариство з обмеженою відповідальністю «Інджен-Фрост» про предмет позову : стягнення з відповідача на користь позивача штраф на виконання п. 12 попереднього договору № 83/21.08.18-78 від 21.08.2018 року у розмірі 36 295, 74 грн.; моральну шкоду у розмірі 350 000, 00 грн.; пеню у розмірі 4 007 049, 70 грн. відповідно до ЗУ «Про захист прав споживача»,-

стислий виклад позиції позивача та відповідача :

підстава позову (позиція позивача): позивач 21 серпня 2018 року уклав з відповідачем попередній договір №83/21.08.18-78 відповідно до якого відповідач зобов`язується продати позивачу в термін І квартал 2019 року квартиру АДРЕСА_3 (кадастровий номер :02:001:0424), загальною площею 62,92 м.кв., житловою площею 34,01 м.кв. Зазначені площі є проектними та уточнюються після інвентаризації БТІ. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - до І кварталу 2019 року. Відповідач має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, що в загальному не перевищуватиме трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов договору. Отже, крайнім строком прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію згідно умов попереднього договору був червень 2019 року. На виконання попереднього договору позивачем було сплачено відповідачу забезпечувальний платіж в сумі 725 914, 80 грн., що є повним виконанням умов попередньому договору. Однак, відповідачем в порушення умов попереднього договору об`єкт будівництва, а саме багатоповерховий житловий будинок в с.Горішній, Пустомитівського району, Львівської області (кадастровий номер :02:001:0424), в якому позивачем були придбані майнові права на квартиру не був прийнятий в експлуатацію, не було оформлено правовстановлюючих документів та не зареєстроване право власності, та не було укладено основного договору купівлі-продажу квартири. Отже, відповідачем в порушення умов попереднього договору не виконані зобов`язання попереднього договору. 21.09.2020 року позивачем була направлена письмова вимога відповідачу, щодо виплати штрафу у розмірі 5% від загальної суми об`єкта нерухомості у зв`язку з непідписанням основного договору. Даний лист з вимогою був вручений відповідачу 23.09.2020 року. Отже, відповідачем в добровільному порядку не було виплачено штраф на виконання п.12 даного договору. Сума штрафу, який підлягає стягненню з відповідача становить 36 295,74 гри. (725 914,80 грн.* 5%). Виходячи з положень статей 16 і 23 ЦК України та змісту права на відшкодування моральної шкоди в цілому як способу захисту суб`єктивного цивільного права, компенсація моральної шкоди повинна відбуватися у будь-якому випадку її спричинення - право на відшкодування моральної (немайнової) шкоди виникає внаслідок порушення права особи незалежно від наявності спеціальних норм цивільного законодавства. Позивач іншого житла немає, є інвалідом II групи, ветеран війни, внаслідок порушення відповідачем виконання умов даного договору змушений вже понад два роки орендувати житло, та перебувати в постійному стресі та невизначеності чи будуть виконані та коли умови договору відповідачем, тобто чи буде передане у власність позивача житло. Моральну шкоду, позивач оцінює в розмірі 350 000 грн. Також відповідач зобов`язаний сплатити позивачу пеню у розмірі 4 007 049, 70 грн. (725 914, 80 гри. *3%)* 184 дні, тобто за період з 01 липня 2019 року по 31 грудня 2019 року.

Представник відповідача ТзОВ «Карпатбуд Девелопмент», (було замінено на його правонаступника ТзОВ «Інджен-Фрост»), скерував на адресу суду відзив на позовну заяву, в якому просив в задоволенні позовних вимог відмовити. Вказане мотивоване тим, що між ТзОВ ««Карпатбуд Девелопмент» та ОСОБА_2 було укладено попередній договір щодо купівлі квартири АДРЕСА_3 . Однак укладаючи вказаний договір, сторонами не було додержано вимог законодавства про нотаріальне посвідчення договору, тому такий договір, є нікчемним. Перераховані кошти позивачем, на виконання умов договору, будуть повернені останньому на його рахунок, після написання ним відповідної заяви.

Представник позивача скерувала відповідь на відзив, в якому заявлені позовні вимоги підтримала з підстав викладених у позовній заяві. Також додатково зазначила що, в основному договорі купівлі-продажу квартири від 01.03.2021 року, а саме п. 3 зазначено, що; «продаж зазначеної квартири вчиняється за ціною 725 914, 80 грн.. Ця сума повністю сплачена покупцем та отримана продавцем до моменту підписання цього договору відповідно до умов попереднього договору № 83/21.08.18 від 21.08.2018 року, укладеного між позивачем та відповідачем». Відтак вважає, покликання відповідача безпідставними.

Позивач в судове засідання не з`явився, однак з`явився його представник, яка заявлені позовні вимоги підтримала, просила такі задоволити.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, не повідомив суд про причини своєї неявки, хоча про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.

Заяви та клопотання сторін, процесуальні дії та рішення у справі.

04.02.2021 року ухвала Залізничного районного суду м. Львова про залишення позовної заяви без руху; 16.02.2021 року заява позивача про усунення недоліків; 22.02.2021 року запит, щодо доступу до персональних даних; 22.03.2021 року відповідь на запит; 23.03.2021 року ухвала про відкриття провадження; 07.06.2021 року клопотання про забезпечення позову; 07.06.2021 року клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи; 10.06.2021 року клопотання позивача про скерування справи за підступністю; 10.06.2021 року відзив на позовну заяву; 11.06.2021 року ухвала Залізничного районного суду м. Львова про скерування справи за підсудність до Пустомитівського районного суду Львівської області; 12.07.2021 року справа надійшла на адресу Пустомитівського районного суду Львівської області; 13.07.2021 року ухвала про відмову в забезпечення позову; 05.08.2021 року відповідь на відзив; 05.07.2021 року копія апеляційної скарги; 30.08.2021 року ухвала про призначення справи до судового розгляду; 30.08.2021 року клопотання позивача про розгляд справи у його відсутності; 24.11.2021 року ухвала про залучення правонаступника.

Суд заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали цивільної справи, встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.

21.08.2018 року між ОСОБА_2 (надалі за текстом Сторона 2) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Карпатбуд Деволопмент» (надалі за текстом Сторона 1) було укладено попередній договір №83/21.08.18-78 відповідно до якого Сторона -1 зобов`язується продати Стороні-2, а Сторона-2 зобов`язується купити в термін І квартал 2019 року квартиру АДРЕСА_3 (кадастровий номер :02:001:0424), загальною площею 62,92 м.кв., житловою площею 34,01 м.кв. Зазначені площі є проектними та уточнюються після інвентаризації БТІ. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - до І кварталу 2019 року. Сторона-1 має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, що в загальному не перевищуватиме трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов договору.

Відповідно до п.1.1. попереднього договору Сторона-1 зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на Об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості.

Відповідно до п.2,2. попереднього договору Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 на момент підписання Основного договору, до моменту його нотаріального посвідчення, повну вартість об`єкта нерухомості, що на момент укладення попереднього договору складає 720 200 гри., що є еквівалентом 26 000 доларів США, за курсом НБУ на день укладення попереднього договору.

Відповідно до довідки № 02-02/07, виданої 02.07.2020 року ТзОВ «Карпатбуд Девелопмент», останні отримали забезпечувальний платіж в сумі 725 914, 80 грн. відповідно до п. 4 Попереднього договору № 83/21.08.18-78 від 21.08.2018 року, що є повним розрахунком по даному договору.

Відповідно до п.12 попереднього договору, у випадку, якщо основний договір не буде укладений у термін, передбачений у п.1 Попереднього договору у зв`язку з необгрунтованими діями (бездіяльністю) Сторони-1, остання сплачує Стороні-2 штраф у розмірі 5% від загальної вартості об`єкту нерухомості, протягом 3 календарних місяців з моменту отримання Стороною-1 відповідної вимоги від Сторони-2.

21.09.2020 року позивачем була направлена письмова вимога відповідачу, щодо виплати штрафу у розмірі 5% від загальної суми об`єкта нерухомості у зв`язку з не підписанням основного договору. Даний лист з вимогою був вручений відповідачу 23.09.2020 року.

01.03.2021 року між ТзОВ «Карпатбуд Девелопмент» (Продавець) та ОСОБА_2 (Покупець) на виконання вимог Попереднього договору № 83/21.08.18-78 укладеного між ТзОВ «Карпатбуд Девелопмент» та ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 . Договір нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Волинською Л.В., 01.03.2021 року та зареєстрований в реєстрі за № 259.

Відповідно до п. 3 договору купівлі-продажу, на момент підписання цього договору сторони не мають одна до одної претензій, щодо проведення розрахунків.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Зі змісту попереднього договору №83/21.08.18-78, укладеного між сторонами 21.08.2021 року, вбачається, що він містить зобов`язання сторін про укладення у визначений ними час фактично договору купівлі-продажу квартири в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором, також сторони обумовили предмет майбутнього договору купівлі-продажу, його ціну та інші істотні умови основного договору. Проте, попередній договір не посвідчено нотаріально, лише укладено за участю сторін договору засвідчено підписом, що не відповідає вимогам ст. 657 ЦКУКраїни.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Відповідно до роз`яснень викладених у п.8 постанови Пленуму ВСУ «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 року, відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв`язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.

Покликання представника позивача, що в подальшому було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири, в якому було зазначено про те, що такий укладено на виконання умов попереднього договору, судом не беруться до уваги, оскільки такий не змінює факту недодержання сторонами форми попереднього договору укладеного між сторонами. Позивач вимоги про визнання такого договору дійсним в порядку ч. 2 ст. 220 ЦК України, не заявляв.

За таких обставин, суд, враховуючи зазначені положення Цивільного кодексу України та зміст попереднього договору, приходить до висновку, що підписаний сторонами попередній договір в розумінні ст. 635 ЦК України є нікчемним, оскільки сторонами не дотримано обов`язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомого майна, укладення якого сторони обумовили в майбутньому, відповідно спірний договір не створює для сторін жодних юридичних наслідків, тому суд не знаходить підстав для задоволення вимоги про стягнення з відповідача сум штрафних санкцій та пені.

Відповідно до ч.1 ст.23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

Оскільки вимоги про стягнення суми моральної шкоди обґрунтовані невиконанням відповідачем своїх зобов`язань за попереднім договором, який є нікчемним, то у зв`язку із нікчемністю такого договору будь-яке порушення прав позивача відсутнє, а тому моральна шкода також не підлягає відшкодуванню і в цій частині позову також слід відмовити.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст. 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд,-

у х в а л и в :

в задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 ,- відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Львівського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30 - денний строк з дня проголошення рішення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається до Львівського апеляційного суду через Пустомитівський районний суд Львівської області.

Позивач : ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_5 .

Відповідач : Товариство з обмеженою відповідальністю «Інджен-Фрост», , м. Київ, вул. Визволителів, 7.

Повний текст судового рішення складено 21.01.2022 року.

СуддяН. Б. Добош