ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 січня 2022 року м. Херсон

Справа № 766/7777/20

Провадження № 22-ц/819/358/22

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого (суддя доповідач) Воронцової Л. П.

Судді : Ігнатенко П. Я.

Полікарпової О.М.

Секретар Савицька А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 16 серпня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення коштів за договором найму житлового приміщення,

В С Т А Н О В И В :

В травні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду із вище зазначеною позовною заявою, посилаючись на те, що 01 серпня 2019 року між нею та відповідачем було укладено договір найму житлового приміщення на період з 01 серпня 2019 року по 01 серпня 2020 року з метою проживання її сина та його товариша.

За умовами договору орендна плата складала 4500,00 грн. на місяць, комунальні послуги за фактом та одноразова заставна сума в розмірі 4500,00 грн.

01 серпня 2019 року нею було сплачено 9000,00 грн. (місячна плата - 4500,00грн. та заставна сума - 4500,00 грн.).

За домовленістю в подальшому, орендна плата та оплата комунальних платежів в рівних частинах сплачувалась батьками ОСОБА_3 та нею.

У зв`язку з тим, що Орендодавцем було перекрито воду внаслідок поломки труби в стелі ванної кімнати, позивач та батьки ОСОБА_4 , який відповідно до договору оренди був прописаний як проживаючий, 27 січня 2020 року, звернулися до Орендодавця з проханням вирішити питання щодо постачання води, однак всупереч п.6.4. Договору, остання почала виселяти їх з орендованого приміщення, у зв`язку з чим ними було викликано поліцію, що підтверджується зареєстрованим зверненням до Херсонського відділу ГУНП.

Після цього ОСОБА_2 на примірнику договору написала розписку про те, що зобов`язується в термін до 10.02.2020 року повернути заставну суму.

У порушення умов договору Орендодавцем і його вимогою звільнити приміщення, вони вимушені були шукати нове житло, діти опинилися без даху над головою у чужому місті, були вимушені проживати у м. Каховка і кожен день їздити до коледжу ХДМА на заняття і назад, що призвело до додаткових витрат коштів на проїзд, недосипання, втоми, стресу і завдало моральної шкоди та призвело до моральних страждань.

До цього часу відповідач вказану суму та суму, яка була раніше оплачена за дні, коли діти були позбавлені права на проживання з 27 січня по 31 січня 2020 року не повернула, вирішити питання мирним шляхом не вдається, на надіслану претензію ОСОБА_2 повернути борг, остання не реагує.

Просила суд стягнути з ОСОБА_2 на її користь суму застави 4500 грн., надлишково сплаченої оренди 725,81 грн, моральну шкоду в сумі 4000 грн і судові витрати.

Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 16 серпня 2021 року в задоволенні позову ОСОБА_1 про стягнення коштів за договором найму житлового приміщення, моральної шкоди - відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій зазначає, що рішення суду першої інстанції не відповідає нормам матеріального і процесуально права та фактичним обставинам справи.

В обґрунтування скарги посилається на те, що висновки суду не відповідають обставинам справи та дослідженим доказам, а саме показам допитаних свідків. На момент виселення дітей і виклику поліції, зафіксованих фактів «залиття та гару», які вказані в акті обстеження квартири від 28 січня 2020 року, і як наслідок, збитків, не було, однак, судом цей факт не було взято до уваги.Суд прийняв, як належний доказ, акт обстеження житлового приміщення №1, складений ОСББ «І. Кулика, 29» 28.01.2020 року, але не взяв до уваги те, що цей акт не може бути належним доказом з тих підстав, що був складений 28.01.2020р., коли діти виїхали з даної квартири, без присутності орендарів, без повідомлення та запрошення їх для обстеження житлового приміщення, крім того, ОСББ не є уповноваженим законом органом, який проводить обстеження квартири, квартира не являється спільним майном співвласників, тому акт є незаконним, і суд не повинен був приймати його, як доказ у справі, відповідно ст.78 ЦПК України. Вона мала право вимагати від відповідача, як орендодавця, ремонту водопровідної труби, а не дійшовши порозуміння між собою , остання вимагала виселення.

Світлини, що долучені до акту, не підписані членами комісії, не містять дати, не відомо де, коли, в якому приміщенні вони були зроблені, і такий доказ суд не повинен був брати до уваги, тому що він не містить інформацію щодо предмету доказування.

На підтвердження правдивості викладених в акті фактів слідів залиття та гару, фрагментів підпалу не надано документів, які б підтверджували факт звернення до МЧС, пожарної служби, що ставить під сумнів обставини, зазначені в акті.

Суд дійшов невірного висновку щодо витрат, понесених відповідачем на відновлювальний ремонт квартири, внаслідок чого безпідставно відмовив у стягненні коштів за договором оренди квартири і моральної шкоди.

Просила скасувати рішення суду, постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги, стягнути з відповідача судовий збір, сплачений апелянтом в сумі 1261,20 грн.

Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.

В судовому засіданні ОСОБА_1 підтримала апеляційну скаргу на підставах, зазначених у ній, пояснила, що діти не могли проживати в орендованій квартирі, тому що не було гарячої води із-за несправності в системі, 27 січня 2020 року вона приїхала з мамою ( ОСОБА_5 ) іншого хлопця, що проживав з її сином у орендованій квартирі, щоб з`ясувати із власницею квартири причину поломки, викликавши для огляду і усунення недоліків спеціаліста, проте спільної мови з ОСОБА_2 вони не дійшли, остання вимагала виселення дітей, і вони змушені були виїхати. ОСОБА_5 викликала поліцію, тому факт їх виселення зафіксовано. Суд неправильно виклав покази свідків ОСОБА_5 і ОСОБА_6 та надав їм оцінку, оскільки останні пояснювали, що у день виселення із квартири, у ній не було ні слідів залиття, ні слідів гару, кран не був зламаний, а запах цвілі відчувався із ванної кімнати, яка була обклеєна клейонкою і не мала витяжки. Акт обстеження квартири від 28 січня 2020 року, як і фототаблиця до нього є неналежними доказами, складені без їх присутності та без повідомлення про здійснення огляду квартири, а надані відповідачем документи про придбання шпалер, краски, крану не підтверджують факту здійснення у квартирі ремонту і заміни сантехніки. Надані відповідачем світлини зроблені до дня їх виселення з квартири, оскільки на них зображені особисті речі їх дітей, які були забрані з квартири при виселенні 27 січня 2020 року : взуття, лампа, напірник подушки.

Відповідач ОСОБА_2 і її представник ОСОБА_7 доводи апеляційної скарги не визнали, просили їх відхилити, рішення суду залишити без змін. Пояснили, що 27 січня 2020 року позивач та члени її родини звільнили квартиру, за взаємною домовленістю і повернули їй ключі. Вона написала у день виселення квартирантів розписку ОСОБА_1 , у якій зобов`язалася повернути заставну суму після підрахунку та відрахування заподіяних їй збитків. У квартирі був зламаний кран в ванній кімнаті, на шпалерах, меблях на килимах наявні сліди залиття та гару, вона була в антисанітарному стані, тому наступного дня за участю мешканців її будинку сусідів та голови ОСББ було складено акт обстеження квартири, у якому зафіксовані пошкодження елементів квартири і обладнання, ці пошкодження відображені на світлинах, що були здійснені. На відновлення стану квартири нею було витрачено кошти на придбання крану, шпалер, клею, багетів., краски для стелі, чистки килимів на загальну суму 9808,80 грн., на підтвердження використання вказаних матеріалів та здійснення ремонту квартири вона надала суду апеляційної інстанції акт огляду квартири від 20 грудня 2021 року. Зазначила, що позивач заборгувала за користування комунальними послугам у січні 2020 року , на підтвердження чого надала довідки відповідних служб про понесені нею витрати. Вважає, що заставна сума повинна бути залишена їй. Вимоги позивачки про стягнення з неї моральної шкоди є необґрунтованими, документально не підтверджені, тому не підлягають задоволенню.

Заслухавши доповідача, пояснення сторін, представника відповідача адвоката Сачаєву І.О., допитавши свідка ОСОБА_8 , перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах, визначених ст.367 ЦПК України колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи і встановлено судом, 01 серпня 2019 року між ОСОБА_2 (Орендодавець) та ОСОБА_1 (Орендар) укладено договір оренди житлового приміщення, згідно якого позивач прийняла у строкове ( 12 місяців, пункт 1.3 Договору) платне користування житлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Разом з орендарем у приміщенні будуть проживати 2 особи : ОСОБА_9 і ОСОБА_10 (п. п. 1.1, 1.2 Договору).(т.1 а.с. 11-15).

Відповідно до п. 1.4 Договору, орендодавець передає Орендарю на тимчасове зберігання майно, яке знаходиться у житловому приміщенні, яке орендується і належить Орендодавцю, згідно опису майна, який є невід`ємною частиною цього договору на строк дії Договору. Відповідальність за збереження цього майна несе Орендар згідно вимог діючого законодавства.

Згідно п.1.5 Договору стан житлового приміщення, що орендується, на момент передачі його в оренду: придатне для використання у відповідності до мети оренди, визначеної у п.2.1 цього Договору.

За згодою сторін розмір орендної плати за користування приміщенням, що орендується складає 4500 грн. за місяць та заставна сума 4500 грн., всього 9000 грн., що передбачено п.4.1. Договору.

27 січня 2020 року студенти-квартиранти ОСОБА_9 і ОСОБА_10 , які проживали на підставі договору оренди від 01.08.2019 року, звільнили квартиру.

Відповідно до письмової розписки ОСОБА_2 вона повертає суму в 2000 грн. 27.01.2020 року, оплачену 13.09.2019 року. Заставна сума 4500 грн, яка була сплачена при здачі квартири 01.08.2019 року, буде повернута після вирахування комунальних платежів і за мінусом підрахунку заподіяної мешканцями шкоди до 10.02.2020 року.

Відповідно до акту обстеження житлового приміщення №1, складеного 28.01.2020 року комісією у складі : голови ОСББ ОСОБА_11 , мешканців будинку ОСОБА_8 (кв.44), ОСОБА_12 (кв.49) обстежена квартира АДРЕСА_2 на предмет пошкодження майна. Комісія встановила: у ванній кімнаті зламаний кран, (фото додається), наявні сліди залиття ванної кімнати, на шпалерах, меблях в кімнаті, кухні і коридорі наявні сліди гару, на килимах наявні сліди залиття та гару. Квартира перебуває в антисанітарному стані. При обстеженні квартири були знайдені кілька фрагментів пластикових труб зі слідами підпалу (фото додається). Необхідно провести відновлювальний ремонт: заміна крана в ванній кімнаті, шпалери в кімнаті, кухні, коридорі потребують заміни, стеля у кімнаті, кухні та коридорі потребує перефарбування. (т.1 а.с. 39-50).

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції вважав, що позивачем не спростовано факт пошкодження майна відповідача на час виселення її сина з квартири, натомість орендарем умови договору порушені, комісією виявлені пошкодження в орендованому приміщенні, що виникли з вини орендаря, не оплачені комунальні послуги в повному обсязі, відповідач понесла витрати на відновлення належного стану житлового приміщення, які заподіяні під час дії договору оренди, тому вимоги позивача про повернення заставної суми не підлягають задоволенню. Вимоги позивача про стягнення моральної шкоди є необґрунтованими, документально не підтверджені, докази вини у діях відповідача не встановлено, тому задоволенню не підлягають.

Колегія суддів частково погоджується з висновком суду з наступних підстав.

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно приписів статті 767 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідає умовам договору найму та її призначенню. Наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому у належному стані.

Наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої у найм, лише за згодою наймодавця.(стаття 773 ЦК України).

Відповідно до положень статті 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право : відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту, вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно статті 779 ЦК України, яка кореспондується із пунктом 6.1.4 Договору, наймач зобов`язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

За приписами статей 783 і 784 ЦК України презюмується право вимоги, як наймодавця так і наймач, розірвання договору найму, першого у разі якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі, якщо своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі, другого у разі, якщо наймодавець передав у користування річ , якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі, наймодавець не виконує свого обов`язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Як вбачається з матеріалів справи, разом із приміщенням квартири, позивачу за договором найму житлового приміщення передано на тимчасове зберігання майно, яке знаходиться у приміщенні, згідно опису майна, який є невід`ємною частиною договору, відповідальність за яке несе орендар, згідно діючого законодавства (п.1.4 Договору).

Згідно Додатку №1 до Договору від 01.08 2019 та акту прийому-передачі ОСОБА_2 передала, а ОСОБА_1 прийняла майно, наявне у орендованій квартирі, згідно опису, при цьому будь-яких зауважень щодо неналежного стану квартири і майна, що у ньому знаходиться орендарем не зазначено. (т.1 а. с.14-15). Тобто, слід визнати, що квартира та її обладнання були передані позивачці у належному справному стані.

Згідно талону-повідомлення єдиного обліку №2370 про прийняття і реєстрацію заяви ОСОБА_5 матері ОСОБА_10 , що проживав в орендованій квартирі, рапорту, складеного за результатами виїзду працівників поліції на місце події вбачається, що дане повідомлення обґрунтоване заявником конфліктом, що виник із власником квартири, при виїзді працівників поліції на місце події, ОСОБА_5 пояснила, що винаймала квартиру для свого сина, а наразі звідти з`їжджає, збирає речі, господарка ОСОБА_2 влаштувала конфлікт через те, що син заявниці залишив сміття. Сторонам конфлікту надано роз`яснення, конфлікт вичерпано. (т.1 а. с.91). Згідно відповіді УПП в Херсонській області від 28.12.2021 року на звернення ОСОБА_1 підтверджено обставини заяви та причини виїзду на місце екіпажу поліції, що вказані у рапорті від 27.01.2020 року та зазначено, що інспектор К.Маленко, яка виїздила на місце події, повідомила, що зайшовши до квартири, явних пошкоджень майна і комунікацій не було виявлено, проте за минуванням тривалого часу згадати обставини події вона не може.

Дане повідомлення не містить інформації про те, що ОСОБА_2 виселяє наймачів, як і претензій відповідачки щодо пошкодження належного їй майна і заподіяння наймачами збитків.

Допитана в суді першої інстанції свідок ОСОБА_5 пояснила, що вона і ОСОБА_1 приїхали 27 січня 2019 року в м Херсон у зв`язку зі скаргами їх дітей на відсутність гарячої води у квартирі, вони зателефонували ОСОБА_2 , однак по приїзду остання їм сказала, якщо їх щось не влаштовує, щоб виселялись, виклик нею поліції пояснила тим, що у квартирі залишилась її сумочка, яку вона не могла забрати. Свідок ОСОБА_6 в суді першої інстанції пояснила, що була у квартирі один раз, коли підвозила позивачку на квартиру, де проживав її син, ОСОБА_1 говорила, що будуть міняти квартиру, виїжджати, оскільки її не влаштовували умови, у ванній кімнаті квартири відчувався запах цвілі, на кухні у крані води не було.

Згідно Акту обстеження житлового приміщення від 28.01 2020 за участю мешканців будинку - сусідів відповідачки та голови ОСББ зазначено , що у ванній кімнаті зламаний кран, наявні сліди залиття ванної кімнати та килимів, сліди гару на шпалерах, меблях в кімнаті, кухні, коридорі.

Допитана в суді апеляційної інстанції свідок ОСОБА_8 (кв.44), пояснила, що проживає на одній площадці з квартирою ОСОБА_2 (кв.45), у них одна суміжна стіна. Їй відомо, що у цій квартирі проживали студенти, які вели дуже бурхливе, особливо у вечірній і нічний час життя, порушували їх спокій, її донька часто просипалася від шуму, який стояв за стіною. У кінці січня 2020 року її, як і іншу сусідку і голову ОСББ запросила ОСОБА_2 для огляду її квартири після виїзду студентів, пам`ятає, що у ванній кімнаті був зламаний кран, стіна кімнати, що межує із її квартирою була чорна від гару, інші подробиці не пам`ятає, однак стверджує, що акт вона читала перед його підписанням.

Таким чином, колегія суддів дослідивши обставини справи та оцінивши, надані сторонами докази на їх підтвердження приходить до висновку, що станом на 27 січня 2020 року сторони договору: орендодавець і орендар не дійшли згоди на взаємовигідних умовах продовження договору найму житлового приміщення. Сторони не надали суду переконливих та однозначних доказів пошкодження водопровідної труби. На момент виселення студентів із квартири, що орендувала позивач, у ванній кімнаті був зламаний кран, про що свідчить кількість використаних у січні 2020 року кубів води 27,6 м3, при звичайному використанні 2-5 м3, як вбачається із виписки по особовому рахунку позивачки по ВУ Водоканал і підтвердила свідок ОСОБА_8 та залиті килими, витрати на придбання крану і чистку килимів, які понесла відповідач становлять 1250 грн і 335 грн відповідно (т.1 а.с.54,59).

Ствердження відповідачкою про приведення орендарями у непридатність шпалер і необхідність їх заміни, необхідність у перефарбуванні стелі у приміщеннях квартири, заміні багетів, і надання на підтвердження своїх заперечень проти позову Акту огляду квартири від 28.01.21020 року та Акту від 20.12.2021 року, у сукупності і взаємозв`язку з іншими доказами у справі, суд оцінює критично і до уваги не приймає, оскільки ці пошкодження майна вказані в акті без участі орендаря, свідок ОСОБА_8 пояснила лише про гар на одній стіні у квартирі відповідачки, у розписці ОСОБА_2 про зобов`язання повернути задаток, вона не вказувала на вказані недоліки квартири, як не повідомляла про них працівників поліції, що виїздили за викликом 27.01.2020., тобто відсутні докази про те , що з вини орендаря приведені у непридатний стан шпалери на стінах і стеля у всіх кімнатах квартири (житлова кімната, коридор, кухня ), які потребують заміни, тому доводи відповідача про необхідність врахування вартості матеріалу, витраченого нею на відновлення стану квартири, задоволенню не підлягають.

Відповідач заперечує здійснення позивачем орендної плати за січень 2020 року, позивач належних і допустимих доказів на підтвердження здійснення нею оплати суду не надала, тому вимоги позивачки про стягнення з відповідача сплаченої нею орендної плати за 27-30 січня 2020 року задоволенню не підлягають.

Відповідно до пункту 4.4 Договору оренди, сутність обумовленої сторонами заставної суми у розмірі місячної орендної плати 4500 грн гарантія на випадок пошкодження майна.

Враховуючи, що з вини орендаря орендодавцеві заподіяно шкоди внаслідок пошкодження майна на суму 1585 грн і не сплачено комунальні послуги, оплату яких здійснила ОСОБА_2 за січень 2020 року, що підтверджується довідками по оплаті комунальних послуг по квартирі позивача : 1044,14 грн централізоване опалення,264,16 грн водопостачання і водовідведення, 5,86 грн газопостачання, 31,50 грн електропостачання, всього 1345,66 грн, із заставної суми підлягає відрахуванню 2930,66 грн (1585грн і 1345,66грн).

Таким чином, відповідач винен позивачу 4500грн заставних, тоді як Орендар заподіяла пошкодження майна Орендодавцю та не сплатила комунальні послуги на загальну суму 2930,66грн, тому із відповідача на користь позивача підлягає стягненню 1569,34 грн і судовий збір пропорційно до задоволених вимог в сумі 356,36 грн (16, 96% *(1261,20 +840)).

Доводи апеляційної скарги у частині відмови у задоволенні позову про відшкодування моральної шкоди не заслуговують на увагу і підлягають відхиленню, оскільки докази , які б вказували на те, що відповідач виселила студентів під час дії договору найму приміщення судом не встановлено, діти наймача , що проживали в орендованій квартирі пошкодили майно орендодавця, і суд обґрунтовано зазначив, що докази заподіяння позивачу моральної шкоди і її розміру, останнім суду не надано.

Враховуючи вище зазначене, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду скасуванню у частині відмовлених позовних вимог про стягнення коштів за договором найму житлового приміщення, ухваленні нового про часткове задоволення позову, стягнення з відповідачки на користь позивача 1569,34 грн і 356,36 грн судового збору. В решті рішення суду слід залишити без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 16 серпня 2021 року у частині відмови у задоволені позову про стягнення коштів за договором оренди (найму) житлового приміщення скасувати, ухвалити нове.

Позов ОСОБА_1 про стягнення коштів за договором оренди (найму) житлового приміщення задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 2 129, 90 грн. за договором оренди (найму) житлового приміщення і 483,28 грн. судових витрат.

В решті рішення суду залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного суду протягом тридцяти днів з часу складання повного тексту постанови у випадках, встановлених пунктом 2 частини 3 статті 389 ЦПК України.

Повний текст постанови складений 17 січня 2022 року.

Головуючий Л. П. Воронцова

Судді: П. Я. Ігнатенко

О.М. Полікарпова