Провадження № 2/643/417/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.01.2022 року Московський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого - судді Довготько Т.М.,

за участю секретаря судового засідання - Хотян К.В.

представника позивача - ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Харкові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Юніон Капітал» про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_4 звернувся до суду з вищевказаним позовом в якому просить суд: визнати недійсним Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , що укладений 04 червня 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м.Києва Пономарьовою Д.В.; скасувати державну реєстрацію квартири АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, реєстраційний номер 101, запис про реєстрацію права власності №36764176 від 04 червня 2020 р. проведену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В.; стягнути з ОСОБА_2 , ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» на його користь понесені судові витрати.

В обґрунтування вимог позивач ОСОБА_4 зазначив, що 18 січня 2008 року між ВАТ (в даний час - ПАТ) «Всеукраїнський Акціонерний Банк» з однієї сторони та ОСОБА_5 - з іншої, було укладено договір кредитної лінії № 73/08 про надання кредитної лінії з лімітом в сумі 30000 дол.США строком до 18.01.2018 року. Відсоткова ставка складала 14 % річних, за обслуговування кредиту встановлена щомісячна плата у розмірі 106,05 грн., що становить 0,07 процентів від суми кредиту. 07.04.2008 року між ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк» та ОСОБА_5 було укладено Додаткову угоду №2 до кредитного договору №73/08 від 18.01.2008р., відповідно до якої внесено зміни до кредитного договору та збільшено ліміт невідновлювальної лінії до 65 000 дол.США, збільшено щомісячну плату за обслуговування Кредиту до 229,78 грн (0,07% від суми кредиту), збільшено сплату комісії за надання кредиту до 3282,50 грн. (1% від суми кредиту). Цільове використання кредиту, було для проведення ремонту житла та/або покращення житлових умов в квартирі АДРЕСА_1 . На забезпечення виконання даних кредитних зобов`язань, він, як майновий поручитель, уклав Іпотечний договір, за яким передав в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 141,4 кв.м, житловою площею 42,3 кв.м. Рішення суду про стягнення боргу за кредитним договором 73/08 від 18.01.2008р. або рішення суду, щодо звернення стягнення на предмет іпотеки відсутні. 22.06.2020 року отримавши Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, йому стало відомо, що 10.02.2020 року було змінено Іпотекодержателя з ПАТ «ВіЕйБі» Банк на ТОВ «Фінансова компанія «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», а нерухоме майно, яке належить йому на підставі права власності, а саме квартира АДРЕСА_1 , 04.06.2020 року було перереєстровано на невідому йому особу - ОСОБА_2 . Договір купівлі-продажу нерухомого майна та Державну реєстрацію зміни власника нерухомого майна, було проведено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м.Київ, Пономарьовою Дарією Володимирівною. Дана перереєстрація права власності відбулася з порушенням його прав, як Іпотекодавця та власника майна. Повідомлення про намір продажу об`єкта нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_1 , що перебуває в іпотеці, йому не надсилалося та ним не отримувалося. Також такого повідомлення не отримувала позичальник за кредитним договором ОСОБА_5 . Відповідно Позичальник та Іпотекодавець були позбавлені першочергового права покупців, крім того, Іпотекодержатель не повідомив позичальника та його, як Іпотекодавця про наявність кредитної заборгованості і її розміру, тим самим позбавивши їх права на захист від неправомірно нарахованої суми боргу. Посвідчуючи договір купівлі-продажу, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м.Київ, Пономарьова Д.В., не перевірила та не встановила відомості чи письмово повідомлено іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти договір у строки відповідно до вимог чинного законодавства. Також, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Київ Пономарьова Д.В. порушила вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку для проведення реєстрації речових прав, тому як станом на 04.06.2020 року в Державному реєстрі прав була наявна заборона вчинення реєстраційних дій на підставі його заяви, як власника об`єкта нерухомого майна, всупереч якої приватний нотаріус зареєструвала договір-купівлі продажу нерухомого майна та провела реєстрацію речового права.

28.09.2020 р. представником відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» - Горох А.В. було подано відзив на позов, в якому останній просить у задоволенні позовних вимог відмовити, з тих підстав, що твердження позивача з приводу не отримання жодних листів, заяв, вимог, повідомлень про проведення відступлення прав вимог за кредитним договором від ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», є безпідставними та необґрунтованими, оскільки 11.09.2019 року ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» було відправлено вимоги ОСОБА_4 , та ОСОБА_5 , про що свідчать повідомлення про вручення поштового відправлення. ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», як Іпотекодержатель уклало Договір купівлі-продажу відповідно до ст.38 ЗУ «Про Іпотеку», який посвідчений відповідно до чинних норм діючого законодавства України і не порушує права позивача, а тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог.

19.04.2021 року представник відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_3 подав до суду відзив в якому просить в задоволенні позову відмовити. Зазначив, що твердження позивача про те, що іпотекодержатель ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» не повідомляли його про намір звернення стягнення на предмет іпотеки, не є обґрунтованим та спростовується наявністю в матеріалах справи копії вимоги № 10/03/20 від 10.03.2020 року адресованої на ім`я ОСОБА_4 з доказами направлення. Аналогічна вимога була направлена боржнику ОСОБА_5 . Крім того, ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» було направлено на адресу реєстрації позивача ОСОБА_4 : АДРЕСА_2 та на адресу місця знаходження предмета іпотеки: АДРЕСА_3 вимогу-повідомлення про усунення порушень зобов`язань за № 01/06/04/2020 від 06 квітня 2020 року. Вказана вимога була направлена ОСОБА_4 09.04.2020 року шляхом поштового відправлення, про що свідчить копія відповідної вимоги-повідомлення. Аналогічна вимога-повідомлення була адресована ОСОБА_5 , шляхом надіслання їй на адресу реєстрації: АДРЕСА_2 та на адресу місця знаходження предмета іпотеки: АДРЕСА_3 вимоги-повідомлення про усунення порушення основного зобов`язання за № 01/06/04/2020 від 06 квітня 2020 року. Вказана вимога була направлена ОСОБА_5 09.04.2020 року шляхом поштового відправлення. Вказана вимога містила всі передбачені статтею 35 Закону України «Про іпотеку» положення, зокрема, стислий зміст порушеного зобов`язання, 30-денний строк для його погашення та попередження про намір звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником та/або іпотекодавцем зазначеної вимоги. Крім того, зазначена вимога містила положення, яким Іпотекодавець повідомляв боржника та іпотекодавця про свій намір продати предмет іпотеки на підставі договору купівлі - продажу будь-якій третій особі. В подальшому, оскільки вимога № 01/06/04/2020 від 06.04.2020 року залишались без уваги боржника та Іпотекодавця, було складено та направлено на адресу боржника та іпотекодавця, оскільки він був відмінним від боржника вимогу-повідомлення № 01/07/04/2020 від 07 квітня 2020 року, які були направлені вказаним вище особам шляхом поштового відправлення цінним листом з описом вкладення. На момент звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» ці документи були пред`явлені нотаріусу, але остання чомусь лишила в матеріалах справи тільки першу вимогу з доказами направлення, інші ж були повернуті представнику ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія». Таким чином, Вимога в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», і Повідомлення про намір звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки в порядку, передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» були направлені і позивачу і третій особі. Це спростовує твердження позивача щодо того, що йому такі вимоги не направлялись і він їх не отримував. Кредитор вжив всіх заходів щодо повідомлення боржника, які він мав можливість здійснити, однак позивач та боржник ОСОБА_5 не отримували вимоги ні за адресою реєстрації, що була вказана в договорі іпотеки, ні за адресою находження предмета іпотеки, що свідчить про їх умисні дії щодо ухилення від виконання своїх зобов`язань. Крім того, позивач зазначає, що на дату укладення договору купівлі-продажу від 04.06.2020року в Державному реєстрі була наявна заборона вчинення реєстраційних дій щодо нерухомого майна, однак заборона була зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно лише 15.06.2020року, тодія як квартира продана 01.06.2020року. Так, Іпотекодержатель свій обов`язок, передбачений ст. 38 Закону України «Про іпотеку» виконав та повідомив про намір укладення договору купівлі - продажу предмета іпотеки. Крім того, в разі ж невиконання ним такого обов`язку, він зобов`язаний тільки відшкодувати шкоду, якщо така була завдана неповідомленням. Тож, відсутність повідомлення, передбаченого частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку» не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, а є виключно підставою для відшкодування шкоди. Також зазначає, що позивач в одній із вимог просить скасувати державну реєстрацію квартири, а не державну реєстрацію речового права, а тому така вимога є неналежним способом захисту та не підлягає задоволенню.

Ухвалою суду від 03.08.2020 року провадження у зазначеній справі було відкрито, та справу призначено в підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 18.12.2020 року було прийнято до провадження у справі уточнену позовну заяву та витребувано докази.

Ухвалою суду від 11.02.2021 року було витребувано докази.

Ухвалою суду від 15.03.2021 року, застосувано до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни заходи процесуального примусу у вигляді тимчасового вилучення доказів для дослідження судом, та застосувано до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» захід процесуального примусу за невиконання ухвал Московського районного суду м. Харкова від від 18.12.2020року та 11.02.2021 року -у виді штрафу розміром три прожиткових мінімуму для працездатних осіб, що становить 6810 грн., який стягнуто в дохід держави.

Ухвалою суду від 22.04.2021 року, у задоволенні клопотання позивача ОСОБА_4 про витребування доказів - відмовлено.

Ухвалою суду від 24.05.2021 року було витребувано докази.

Ухвалою суду від 13.09.2021 року, залучено до участі у справі, як третю особу, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Юніон Капітал».

Ухвалою суду від 05.11.2021 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

Представник позивача ОСОБА_1 в судовому засідання позовні вимоги підтримала, та просила їх задовольнити з підстав викладених у позові.

Представника відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_3 в судовому засіданні проти позову заперечував, просив у його задоволенні відмовити.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» в судове засідання не з`явися, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про що свідчить поштове повідомлення про вручення поштового відправлення.

Треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Юніон Капітал» в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином, про що свідчать поштові повідомлення про вручення поштового відправлення.

Треті особи - ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 в судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлялися у встановлений законом порядок.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов до наступного.

Відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Частиною 1 ст. 13 ЦПК України встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненнями особи, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом.

Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ст. 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Судом встановлено, що 18.01.2008 року між ОСОБА_5 та ВАТ «ВіЕйБі Банк» було укладено договір кредитної лінії № 73/08.

У відповідності до укладеного кредитного договору, кредит надавався у сумі 30 000 доларів США строком до 18.01.2018 року з процентною ставкою за користування кредитом 14,00% для проведення ремонту житла та/або покращення житлових умов в квартирі АДРЕСА_1 .

В забезпечення належного виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором, 18.01.2008 року між Банком та позивачем ОСОБА_4 укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Колядою Т.Г., реєстровий № 281, відповідно до умов якого, Банку було передано в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 .

Пунктом 7.1 Іпотечного договору передбачено, що Іпотекодержатель набуває право на задоволення свої вимог за рахунок Предмета іпотеки у випадку, якщо момент настання строку (терміну) виконання Зобов`язань, вони не будуть виконані (виконані неналежним чином) та у випадку, якщо інформація або документи, надані Іпотекодавцем при укладенні цього Договору, виявляться недостовірними та/або недійсними, у випадку не виконання та/або неналежного виконання зобов`язань за Кредитним договором та цим договором, а також у інших випадках передбачених Кредитним Договором, цим договором та законодавством України.

Так п. 7.2 Іпотечного договору передбачено, що звернення стягнення на Предмет іпотеки здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; переходу до Іпотекодержателя права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання в порядку встановленому ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» та умовами цього Договору; продажу Іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст.38 ЗУ «Про іпотеку» та умовами цього договору.

Відповідно до п.п.7.4.2 Іпотечного договору, у випадку набуття Іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки Іпотекодержатель набуває право від свого імені продати Предмет іпотеки будь-якій особі з дотриманням умов, визначених в Законі України «Про іпотеку». Сторони домовились, що ціною продажу предмета іпотеки є: ціна, яка визначена Іпотекодержателем на підставі оцінки Предмета іпотеки суб`єктом оцінної діяльності, якого обирає Іпотекодержатель на свій розсуд без погодження з Іпотекодавцем; сума, що зафіксована у цьому Договорі як узгоджена сторонами оцінка Предмета іпотеки (п.2.3.3 цього Договору). Право обирати спосіб визначення ціни Предмета іпотеки, згідно з цим пунктом належить Іпотекодержателю.

05.07.2019 року між ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» та ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» укладено договір про відступлення прав вимоги за іпотечними договорами, за умовами якого первісний іпотекодержатель відступив, а новий іпотекодержатель прийняв всі права первісного іпотекодержателя за Іпотечним договором, посвідченим 18.01.2008року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Колядою Т.Г., реєстровий № 281.

04.06.2020 року між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , відповідно до умов якого ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» діючи у відповідності до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі Іпотечного договору, посвідченого 18.01.2008 року приватним нотаріусом ХМНО Колядою Т.Г., передав у власність ОСОБА_2 , а він прийняв у власність вказану квартиру та зобов`язався сплатити за неї грошову суму в розмірі 800 000 грн. 00 коп. до 04.06.2021 на розрахунковий рахунок ТОВ «ФК «Довіра та гарантія».

При укладенні цього договору купівлі-продажу квартири ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на підтвердження повідомлення ОСОБА_4 про майбутнє звернення стягнення на іпотечне майно надано нотаріусу вимогу від 01.11.2019року про усунення порушення умов кредитного договору №73/08 від 18.01.2008року та зворотнє повідомлення про вручення поштового відправлення.

Разом з цим, як вбачається із копії зворотного повідомлення про вручення поштового відправлення штрих-код ідентифікатор Київ-112 - 04112 130587 0, 11.11.2019 року ТОВ «Юніон Капітал» направлено ОСОБА_4 за адресою: АДРЕСА_2 поштове відправлення, яке отримано 20.11.2019 року особисто. Мається штамп Укрпошти Харків з датою 20.11.2019 та штрих-код ідентифікатор Харків-146 - 61 6. Як вбачається з вказаної копії зворотного повідомлення, відправником є ТОВ «ФК «Юніон Капітал», а не ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» /Том 2, а.с.112, 114/.

Крім того, представником відповідача ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» до відзиву на підтвердження своїх заперечень та виконання вимог ст. 38 ЗУ «Про іпотеку, було надано копії вимог про усунення порушення умов кредитного договору від 10.03.2020року адресованих ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , а також на підтвердження вручення цих вимог адресатам копії зворотніх повідомлень про вручення поштового відправлення /Том 1, а.с.148-151/.

Як вбачається із копії зворотного повідомлення про вручення поштового відправлення наданого ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», штрих-код ідентифікатор Київ-112 - 04 0, 11.11.2019 року ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» направлено ОСОБА_4 за адресою: АДРЕСА_2 поштове відправлення, яке отримано 11.09.2019 року особисто. Мається штамп Укрпошти Суми - 22 з датою 11.09.2019 та штрих-код ідентифікатор Харків-146 - 61 6 /Том 1, а.с.149/. Тобто копії поштових повідомлень мають однакові штрих-коди, однак різняться за найменуванням відправника, датою вручення та штампом, що ставить під сумнів достовірність цього письмового доказу.

Крім того, з зворотного повідомлення про вручення поштового відправлення наданого ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на ім`я ОСОБА_5 , вбачається, що на ньому також міститься штам Укрпошти Суми -22, та міститься дата направлення 11.11.2019року, а вручення 11.09.2019року, тобто за два місяці до направлення, що також ставить під сумнів достовірність цього письмового доказу.

Як вбачається з повідомлення Харківської дирекції АТ «Укрпошта» від 20.10.2020року, відповідно до інформації наданої структурними підрозділами філії, по відправленням №770 та №206 від 11.11.2019, підтвердити чи спростувати пересилання та вручення адресату ОСОБА_4 за адресою: АДРЕСА_2 , немає можливим, а саме: дані про відправлення №770 на час складання відповіді відсутні, так як не зареєстровані в системі; по відправленню №206 - штрих-код не пройшов перевірку на контрольний розряд. Крім того, відправлення №770 за період з 11.11.2019 р. по 30.11.2019р. у книзі ф-8 на ім`я ОСОБА_4 , у видачі не значиться /Том 3, а.с.59/.

Як вбачається з повідомлення Сумської дирекції АТ «Укрпошта» від 26.02.2021року, жодне відділення поштового зв`язку м. Суми ніякого відношення до рекомендованих повідомлень про вручення №601, 770 не мають, так як відправлення приймалися у відділенні з індексом 61146 м. Харків, а вручалися (згідно інформації з номерів ШКІ на повідомленнях) - у відділенні з індексом 04112 м.Київ. Щодо відтисків календарного штемпеля «Суми-22-22-Укрпошта» з датою 11.09.2019р., які проставлені на рекомендованих повідомленнях №№ 601, 770, інформують, що відбитки календарного штемпеля на рекомендованих повідомленнях проставлені пристроєм, який не закріплений за відділенням №22 м.Суми /Том 3, а.с.62-63/.

За таких обставин, суд визнає вказані зворотні повідомлення про вручення поштового відправлення недостовірними та не бере їх до уваги при вирішені спору з підстав передбачених ст. 79 ЦПК України.

Крім того, в судовому засіданні судом були дослідження копії документів з матеріалів кримінального провадження №0000229 від 21.07.2020року, наданих дізнавачем Харківського районного управління поліції №2 /Том 3 а.с.58-128/ та копії документів долучені до відзиву представником відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_10 /Том 2, а.с.158-175/.

Свідки ОСОБА_8 та ОСОБА_9 в судове засідання не з`явилися. Представник повивача в судовому засіданні відмовилася від допиту свідків ОСОБА_8 та ОСОБА_9 .

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

За змістом ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Згідно п. 5 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку»).

Згідно з абз. 2 ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.09.2020 року у справі № 757/13243/17 висловила правову позицію, що недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України установлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

У відповідності до вимог ч.ч. 1-3 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Суд зазначає, що твердження представника відповідача ОСОБА_2 про те, що на момент звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку» вимоги-повідомлення від 06.04.2020 року та 07.04.2020 року боржнику та Іпотекодавцю були пред`явлені нотаріусу, але остання лишила в матеріалах справи тільки першу вимогу з доказами направлення, інші ж були повернуті представнику ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», не підтверджені будь-якими доказами.

Так, під час судового розгляду установлено, що ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не додержано визначеної Законом та договором іпотеки процедури направлення вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, та нотаріус при посвідченні договору також на цю обставину увагу не звернув.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи 15.08.2019 року між ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» та ТОВ «ФК» Юніон Капітал» було укладено договір про відступлення права вимоги за кредитним договором №73/08 від 18.01.2008року, що був укладений між ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк» та ОСОБА_5 /Том 3, а.с.111-117/.

20.08.2019року між ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» та ТОВ «ФК» Юніон Капітал» укладено нотаріально посвідчений договір про відступлення права вимоги за іпотечними договорами, в переліку даних договорів також наявний договір іпотеки, що був укладений в забезпечення виконання умов за кредитним договором №73/08 від 18.01.2008року /Том 3, а.с.118-127/.

Угодою про внесення змін до договору про відступлення права вимоги від 15.08.2019року, укладеною 15.10.2019року між ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» та ТОВ «ФК» Юніон Капітал», сторони досягли згоди щодо виключення з Додатку №1 до договору про відступлення права вимоги від 15.08.2019р., запису №15. Відповідно до первісного кредитора повертається з дати укладення цієї угоди права вимоги за кредитним договором №78/03 від 18.01.2008 р., позичальником за яким є ОСОБА_5 /Том 3, а.с.128/.

Разом з тим матеріали справи не місять будь-яких доказів на підтвердження повернення до ТОВ «ФК» Довіра та Гарантія» права вимоги за Іпотечним договором від 18.01.2008 року, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Колядою Т.Г., реєстровий № 281.

Крім того, позивач посилається на те, що на час посвідчення оспорюваного договору купівлі-продажу предмета іпотеки приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Київ Пономарьова Д.В. порушила вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку для проведення реєстрації речових прав, тому як станом на 04.06.2020 року в Державному реєстрі прав була наявна заборона вчинення реєстраційних дій на підставі його заяви, як власника об`єкта нерухомого майна, всупереч якої приватний нотаріус зареєструвала договір-купівлі продажу нерухомого майна та провела реєстрацію речового права.

Так, як вбачається з акту за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. від 23.03.2021року, при перевірці відомостей Державного реєстру прав встановлено, що приватним нотаріусом Пономарьовою Д.В. встановлено черговість розгляду заяв за адресою спірної квартири та наявності заяви власника об`єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій, яка була зареєстрована в базі даних заяв Державного реєстру прав 01.06.2020 за № 39784838. Незважаючи на це, державним реєстратором було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.06.2020 №52530105. Пунктом 1 частини першої статті 25 Закону визначено, що заява власника об`єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власника об`єкта нерухлого майна є підставою для зупинення державної реєстрації прав. Таким чином, приватний нотаріус Пономраьова Д.В. зобов`язана була зупинити державну реєстрацію прав на підставі пункту 1 ч.1 ст.25 Закону. (наявність у Державному реєстрі прав заяви власника об`єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій). Отже, за результатами камеральної перевірки встановлено, що приватним нотаріусом Пономарьовою Д.В. порушено вимоги п.п.12,13 Порядку та ч.3 ст.10, ст.25 Закону /Том 2, а.с.206-208/.

Наказом заступника Міністерства юстиції України з питань державної реєстрації від 24.03.2021року за результатами проведення камеральної перевірки, тимчасово блоковано державному реєстратору приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Пономарьовій Д.В. доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на 3 місяці /Том 2, а.с.205/.

Щодо доводів представника відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_3 про те, що відсутність повідомлення, передбаченого частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку» не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, а є виключно підставою для відшкодування шкоди, суд зазначає наступне.

Як зазначив, Верховний суд у постанові від 16 січня 2019 року у справі № 345/2217/17, частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дійсно визначено правові наслідки у вигляді відшкодування завданих збитків за невиконання іпотекодержателем умов щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, а саме відповідальність у вигляді відшкодування завданих збитків. Водночас стаття 38 Закону України «Про іпотеку» не містить обмежень щодо можливості застосування загальних положень, додержання яких є необхідним для чинності правочину (стаття 203 ЦК України). Отже, встановлення у частині 1 статті 38 Закону України «Про іпотеку» відповідальності у вигляді відшкодування завданих збитків не свідчить про обмеження щодо захисту порушеного права шляхом визнання правочину недійсним з підстав, визначених загальними нормами статті 215 ЦК України.

Зміст конституційного права особи на звернення до суду за захистом своїх прав визначений статтею 16 ЦК України.

Відповідно до приписів згаданої статті кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Водночас способами захисту цивільних прав і інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту (тобто такий, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням), не заборонений законом.

Отже, остаточним результатом прийнятого судового рішення є поновлення порушеного права у спосіб, що обраний позивачем і не суперечить законодавству.

Стаття 38 Закону України «Про іпотеку» не містить обмежень щодо захисту порушеного права на придбання предмета іпотеки шляхом визнання договору купівлі-продажу недійсним та визнання права власності.

Водночас такі способи захисту цивільних прав та інтересів, як визнання правочину недійсним та визнання права прямо передбачені пунктами 1, 2 частини 2 статті 16 ЦК України, а тому позивач не позбавлений права звернутись до суду з відповідним позовом, використавши зазначені способи захисту.

Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

Враховуючи вищенаведене, оцінивши докази, які є у справі в їх сукупності суд приходить до висновку, що при укладенні оспорюваного договору купівлі - продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від свого імені (в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку») не було додержано вимог ст. 203 ЦПК України та вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку» , а тому позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідачів підлягають стягненню судові витрати зі сплати судового збору за подання позову у розмірі 1681грн.60коп. Що стосується судового збору за подання заяви про забезпечення позову у розмірі 421,00грн., то вказані витрати документально не підтверджені, а тому не підлягають стягненню.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4, 12, 13, 80, 81, 141, 263, 265 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_4 / АДРЕСА_3 / до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» /м.Київ, вул.Авіаконструктора Ігоря Сікорського,8, офіс 34/, ОСОБА_2 / АДРЕСА_4 /, треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна / АДРЕСА_5 /, ОСОБА_5 / АДРЕСА_3 /, ОСОБА_6 / АДРЕСА_3 /, ОСОБА_7 / АДРЕСА_3 /, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Юніон Капітал» /м.Київ, вул.Авіаконструктора Ігоря Сікорського,8/ про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності задовольнити.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 04 червня 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м.Києва Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, зареєстрований в реєстрі за №1157.

Скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, реєстраційний номер 101, запис про реєстрацію права власності №36764176 від 04 червня 2020 р. проведену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 судовий збір у розмірі - 1681грн.60коп. в рівних частках по 840грн.80коп. з кожного.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Харківського апеляційного суду, протягом тридцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Повний текст рішення виготовлено 26.01.2022року.

Суддя - Т.М. Довготько