Справа № 549/345/21
Провадження № 2/549/21/22
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 січня 2022 року Чорнухинський районний суд Полтавської області

в складі: головуючого судді Глущенко Н.М.

з участю секретаря судового засідання Міщенко Т.А.

розглянувши у підготовчому судовому засіданні в залі суду в селищі Чорнухи цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Чорнухинської селищної ради Лубенського району Полтавської області про визнання недійсним рішення селищної ради та про зобов`язання продовжити (поновити) договір оренди,

У С Т А Н О В И В:

24 грудня 2021 року представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Ступнік С.В. звернувся до суду з вказаним позовом, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 19 грудня 2005 року між ОСОБА_1 та Чорнухинською районною державною адміністрацією Полтавської області було укладено договір оренди водного об`єкта (став). Договір укладено на 10 років та посвідчено нотаріально. В подальшому дію договору було продовжено до 18.08.2020 відповідно до додаткової угоди від 19.08.2019, укладеної з Полтавською обласною державною адміністрацією. Також було укладено попередній договір оренди землі щодо земельної ділянки 3,9278 га з розташованим на ній водним об`єктом площею водного простору 3,1000 га.

Протягом часу з початку орендних відносин позивачем було вчинено ряд юридично значимих дій, які стосуються об`єкту оренди, а саме: замовлено та оплачено розробку та виготовлення рибоводно-біологічного обгрунтування рибогосподарської експлуатації ставкового господарства, замовлено та оплачено виготовлення паспорту водного об`єкта (став «Сурмачка-2» площею 3,1000 га, власним коштом здійснено зариблення ставу.

Відповідно до норм чинного законодавства, завчасно та з наданням передбачених процедурою документів, позивач звернувся до Полтавської обласної державної адміністрації із заявою щодо продовження (поновлення) дії договору оренди.

Певна переписка з приводу усунення обставин, які на думку орендодавця, мали місце та не давали змоги укласти відповідну угоду, тривали до часу, коли Полтавська обласна державна адміністрація передала свої повноваження щодо розпорядження відповідними нерухомими об`єктами до територіальних громад.

Проте, коли позивач звернувся до відповідача - Чорнухинської селищної ради Лубенського району Полтавської області, як до розпорядника земель, що наразі є особою, уповноваженою на укладання таких договорів із заявою щодо укладення договору оренди щодо спірного об`єкту, рішенням №2178 від 28 жовтня 2021 року відповідач відмовив з посиланням на необхідність проведення торгів, передбачених ст.134 Земельного кодексу України. Інших підстав для відмови відповідач не визначив.

Вважає вказану відмову протиправною, такою, що порушує його права, а отже підлягає скасуванню, просить суд, ухвалити рішення, яким скасувати рішення Чорнухинської селищної ради Лубенського району Полтавської області №2178 від 28.10.2021 року «Про відмову на укладення договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом (ставом) ОСОБА_1 . Зобов`язати Чорнухинську селищну раду Лубенського району Полтавської області продовжити (поновити) із ОСОБА_1 договір оренди землі щодо земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом (ставом), площею 3,9278 га, яка має кадастровий номер :00:029:0030.

28 грудня 2021 року Чорнухинським районним судом Полтавської області відкрито провадження по даній справі, призначено підготовче судове засідання на 20 січня 2022 року.

Представник позивача Ступнік С.В. в судове засідання не з`явився, надав заяву в якій просив суд розглянути справу без його участі.

Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, надав на адресу суду заяву в якій просив розглянути справу без його участі, позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, подав заяву про розгляд справи у його відсутність, проти позову не заперечують.

З огляду на те, що розгляд справи відбувався у відсутність сторін, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Дослідивши матеріали справи, суд доходить висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з такого.

Судом встановлено, що 19 грудня 2005 року між ОСОБА_1 та Чорнухинською районною державною адміністрацією Полтавської області було укладено договір оренди водного об`єкта (ставу). Договір укладено на 10 років та посвідчено нотаріусом Карбан Л.М. Чорнухинської ДНК. В подальшому дію договору було продовжено до 18.08.2020 відповідно до додаткової угоди від 19.08.2019, укладеної з Полтавською обласною державною адміністрацією. Також було укладено попередній договір оренди землі щодо земельної ділянки 3,9278 га з розташованим на ній водним об`єктом площею водного простору 3,1000 га.

Позивач, завчасно та з наданням передбачених процедурою документів звернувся до Полтавської обласної державної адміністрації із заявою щодо продовження (поновлення) дії договору оренди.

Певна переписка з приводу усунення обставин, які на думку орендодавця мали місце та не давали змоги укласти відповідну угоду, тривали до часу, коли Полтавська обласна державна адміністрація передала свої повноваження щодо розпорядження відповідними нерухомими об`єктами до територіальних громад.

Згідно п.8.3 договору оренди, реорганізація «Орендодавця» не є підставою для змін умов або припинення цього договору. При переході права власності на землю від «Орендодавця» до іншої особи договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Відповідно до абз. 3. п. 8.2 договору по закінченню терміну договору «Орендар» має право на поновлення договору на новий термін.

Позивач не припиняв користування об`єктом оренди після спливу строку дії договору ( та користується ним наразі), своєчасно сплачує відповідну орендну плату.

Попередній орендодавець, правонаступником прав та обов`язків якого є відповідач, також не надав позивачу заперечень щодо продовження орендних відносин протягом місяця після відповідного звернення. Навпаки, листом від 12.08.2020 №1288/01-17 було надано погодження щодо продовження дії договору.

Отже, враховуючи дотримання позивачем встановленої процедури та наявність підстав для продовження (поновлення) договору оренди, що констатовано належною на той час стороною договору-орендодавцем, фактичні орендні відносини продовжувались.

Проте, в зв`язку зі зміною розпорядника землями, попередній орендодавець не встиг оформити договір, листом №6948/1/01-37 від 07.06.2021 рекомендувавши позивачу звернутися до належного розпорядника.

Таким чином існує законне, не спростоване управлінське рішення сторони по договору щодо його продовження, яке не було завершено виключно за технічними обставинами через передачу відповідних прав до іншої особи, якою є відповідач.

В судовому засіданні також встановлено, що ОСОБА_1 за увесь період користування орендованою земельною ділянкою належно виконував усі умови договору. Зокрема, вчасно сплачував орендну плату за землю, використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, здійснював заходи щодо охорони землі та водного плеса, дотримувався режиму санітарних зон та правил добросусідства, тощо.

Належне виконання ОСОБА_1 умов договору підтверджується листом Департаменту агропромислового розвитку Полтавської обласної державної адміністрації від 12 серпня 2020 року.

Також на виконання вимог чинного законодавства, ОСОБА_1 було замовлено та оплачено розробку та виготовлення рибоводно-біологічного обгрунтування рибогосподарської експлуатації ставкового господарства, замовлено та оплачено виготовлення паспорту водного об`єкта (став «Сурмачка-2» площею 3,1000 га, власними коштами здійснено зариблення става.

Згідно акту про виконання робіт з уселення водних живих ресурсів від 21 квітня 2020 року користувачем водних живих ресурсів ОСОБА_1 здійснено вселення водних живих ресурсів. Отже, наразі об`єкт оренди (став) містить в особі біологічні активи (майно), що належить орендарю на праві власності.

Відповідно до ч.1 ст.2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч.1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Як вбачається із змісту ч.2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути:

1) визнання права;

2) визнання правочину недійсним;

3) припинення дії, яка порушує право;

4) відновлення становища, яке існувало до порушення;

5) примусове виконання обов`язку в натурі;

6) зміна правовідношення;

7) припинення правовідношення;

8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди;

9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди;

10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом № 161-XIV.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV визначено порядок поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами першою-п`ятою статті 33 Закону № 161-XIV передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до положень статті 33 Закону № 161-XIV реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 33 Закону № 161-XIV фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов`язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV, буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

Верховний Суд України 25 лютого 2015 року у постанові у справі № 6-219цс14, зробив правовий висновок про те, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Зокрема, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

Відповідно до ст.134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: використання земельних ділянок для потреб, пов`язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів; поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.

У справі, встановлено, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, та просив відповідача підготувати та оформити договір оренди водного об`єкта та земельної ділянки під прибережними захисними смугами в новій редакції ( із врахуванням актуальних змін в земельному законодавстві). На вказані дії позивача відповідач не відреагував і не зазначив, що він заперечує проти поновлення договору оренди. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою і на даний час та сплачує орендну плату.

З вимогою про повернення спірної земельної ділянки відповідач до позивача не звертався.

За таких обставин та з підстав, передбачених указаними нормами матеріального права, існують правові підстави для задоволення позову та захисту прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідач допустив недобросовісну поведінку стосовно позивача, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк.

Частиною 2 ст. 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Пунктом «а» ст.12, ч. 1 ст.116, ч. 1 ст.124 Земельного кодексу України передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Враховуючи повноваження, надані органам місцевого самоврядування у земельних відносинах, при здійсненні цих повноважень органи місцевого самоврядування повинні дотримуватись принципу «належного урядування», який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний та якомога послідовніший спосіб; зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок, сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси (пункт 70 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Рисовський проти України»).

У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі «Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії» встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст. 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі «Девелопмент ЛТД» та інші проти Ірландії» в якій він постановив, що ст. 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.

З наведеного можна зробити висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Як ЦК України, так і Закон № 161-XIV передбачає, що перебування сторін у договірних правовідносинах містить у собі наявність як прав, так і обов`язків у кожної зі сторін. Також гарантується стабільність вказаних правовідносин, що передбачено у статті 651 ЦК України, зі змісту якої вбачається, що розірвання договору вважається екстраординарною подією, що передбачене у вичерпному переліку підстав.

Крім того, законодавець у частині першій статті 777 ЦК України зазначив, що орендар (наймач), який належним чином виконує свої обов`язки за договором оренди (найму), після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договору на новий строк.

У даному випадку орендарем дотримано усі вимоги як загального, так і спеціального закону щодо переважного права на укладення договору оренди, оскільки відповідачем не спростовано, що орендар належним чином виконував свої зобов`язання за договором оренди, вчасно та належно попередив орендодавця про свій намір продовжити орендні правовідносини, запропонував умови договору оренди, які є аналогічними з умовами, передбаченими у попередньому договорі, про що не заперечував орендодавець, який не запропонував своїх умов.

Крім того, земля є специфічним об`єктом нерухомого майна. Земельна ділянка для водного фонду передається з урахуванням певних особливостей, що пов`язані з необхідністю збереження об`єкту водного фонду, флори та фауни, у зв`язку з чим орендарем мають дотримуватися вимоги щодо використання таких земельних ділянок, що передбачає необхідність існування стабільних тривалих правовідносин, тобто правової визначеності.

Таким чином, Чорнухинська селищна рада у даних спірних правовідносинах діяла у спосіб, який не відповідає вищенаведеному принципу «належного урядування» та не забезпечує юридичної визначеності у орендних правовідносинах сторін, що порушило майнові інтереси ОСОБА_1 , а тому позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

На підставі викладено, ст.ст. 19, 55 Конституції України, ст. 777 ЦК України, ст.ст. 116,124 ЗК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV, керуючись ст.ст. 3-13, 19, 76-81, 89, 206, 259, 263-265 ЦПК України, суд,

У Х В А Л И В :

Позовнi вимоги ОСОБА_1 до Чорнухинської селищної ради Лубенського району Полтавської області про визнання недійсним рішення Чорнухинської селищної ради та про зобов`язання продовжити (поновити) договір оренди задовольнити повністю.

Скасувати рішення 14 сесії Чорнухинської селищної ради Лубенського району Полтавської області восьмого скликання №2178 від 28 жовтня 2021 року, яким відмовлено ОСОБА_1 у продовженні договору оренди (укладення договору на новий строк) на землю в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом (ставом) на земельній ділянці площею 3,9278 га кадастровий номер :00:029:0030, яка розташована на території Чорнухинської селищної ради Лубенського району Полтавської області.

Зобов`язати Чорнухинську селищну раду Лубенського району Полтавської області продовжити (поновити) з ОСОБА_1 договір оренди землі щодо земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом (ставом), площею 3,9278 га, яка має кадастровий номер :00:029:0030.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

До початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційна скарга подається учасниками справи через Чорнухинський районний суд Полтавської області.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Н.М.Глущенко