Номер провадження: 22-ц/813/8016/22 Головуючий у 1-й інстанції: Далеко К.О.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.12.2022 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді (судді-доповідача) - Базіль Л.В.,

суддів: Воронцової Л.П.

Полікарпової О.М.,

секретар Куріньова Л.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Компанія з управління активами ОДЕСБУДІНВЕСТ на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 18 липня 2022 року, ухвалене у складі судді Далеко К.О., зі складенням повного тексту рішення 28.07.2022 року у справі №522/11332/21 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ІНГРАДБУД, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Товариство з обмеженою відповідальністю ОДЕСБУДІНВЕСТ про визнання дій протиправними та зобов`язання вчинити певні дії

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та їх обґрунтування.

У червні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до Приморського районного суду міста Одеси з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ІНГРАДБУД (далі - ТОВ ІНГРАДБУД), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача,Товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з управління активами ОДЕСБУДІНВЕСТ (далі - ТОВ ОДЕСБУДІНВЕСТ) про визнання дій протиправними та зобов`язання вчинити певні дії.

Позов обґрунтований тим, що 26.11.2019 року вона уклала з ТОВ Одесбудінвест (продавець) договір купівлі-продажу деривативу №261119-007, відповідно до умов якого продавець зобов`язується передати їй (покупцеві), а вона у свою чергу зобов`язалася прийняти й оплатити дериватив форвардний контракт з поставкою базового активу, яким є майнові права на об`єкт нерухомого майна, житлове приміщення (квартира) в житловому будинку АДРЕСА_1 та залізниця (1-а черга будівництва, яке стане об`єктом нерухомості після реєстрації права власності на нього в порядку, визначеному чинним законодавством України, та має попередні проектні характеристики: житлове приміщення (квартира), будівельний номер АДРЕСА_2 , під`їзд номер 1, поверх 21, проектна загальна площа 52,9 кв.м., проектна житлова площа 21,7 кв.м, кількість кімнат - 2. У п.3.1 цього договору встановлено ціну договору у розмірі 264500,00 грн. без ПДВ, що є еквівалентом 11020,83 доларів США, визначеним за комерційним обмінним курсом.

У цей же день між ТОВ Інградбуд(продавець) та ТОВ Компанія з Управління активами ОДЕСБУДІНВЕСТ (покупець) був укладений форвардний контракт №261119-004, згідно умов якого продавець зобов`язався продати майнові права на об`єкт нерухомого майна у визначений час та на визначених умовах у майбутньому з фіксацією цін такого продажу під час укладення форвардного контракту. Базовим активом за цим контрактом є майнові права на одне житлове приміщення, яке стане об`єктом нерухомості після завершення будівництва житлового будинку за будівельним номером АДРЕСА_3 , проектна загальна площа 52,9 кв.м., проектна житлова площа 21,7 кв.м, кількість кімнат -2.

26 листопада 2019 року між ОСОБА_1 (покупець) та ТОВ Інградбуд (продавець) укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна (квартиру), відповідно до умов якого продавець зобов`язався передати у власність покупцю, а покупець зобов`язався прийняти у власність майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру під будівельним номером АДРЕСА_4 на 21 поверсі, яка складається з 2-х житлових кімнат та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим договором. Ціна майнових прав на квартиру за цим договором становить 396750 грн. в т.ч. НДС 20%, яка еквівалента 16531,25 доларів США. Умовами договору передбачено, що покупець грошові кошти мав вносити в наступному порядку: передоплата в розмірі 90624,96 грн., в тому числі ПДВ, яка еквівалентна 3776,04 доларам США, які сплачує покупець в строк до 26.11.2019 року; залишкову суму у розмірі еквівалентному 12755,21 доларів США покупець сплачує в строк до 20.12.2019 року.

18.12.2020 року між ТОВ Компанія з Управління активами Одесбудінвест (продавцем) та ОСОБА_2 підписаний акт прийому-передачі деривативу, згідно з яким ТОВ Одесбудінвест передав, а

ОСОБА_1 прийняла форвардний контракт з поставкою базового активу деривативу майнові права на об`єкт нерухомого майна одне житлове приміщення в житловому будинку

АДРЕСА_1 та залізниця 91-а черга будівництва), яке стане об`єктом нерухомості після реєстрації права власності на нього в порядку, визначеному чинним законодавством України, та має наступні попередні проектні характеристики:

будівельний номер 21/1, квартира номер 249, під`їзд номер 1, поверх 21, проектна загальна площа кв.м.52,9, проектна житлова площа кв.м.-21,7, кількість кімнат -2.

Позивач зазначала, що свої зобов`язання по оплаті за об`єкт нерухомого майна виконала в повному обсязі, перерахувавши ТОВ Інградбуд повну суму за договором, про що свідчать банківські квитанції, проте 21.05.2021 року від відповідача ТОВ Інградбуд отримала повідомлення про розірвання з нею договору №21/1-249 від 26.11.2019 року нібито у зв`язку з відмовою прийняти приміщення від ТОВ Інградбуд та неявкою на підписання акту, про що їй нібито направлялося повідомлення від 02.04.2021 року. Цим же листом їй було повідомлено, що сплачені нею кошти за договором протягом 10-ти банківських днів з моменту продажу приміщення третім особам, за вирахуванням накладених штрафних санкцій їй будуть повернуті.

Позивачка вказувала, що не отримувала від відповідача ТОВ Інградбуд ані жодних письмових повідомлень про готовність передати приміщення за актом приймання передачі, ані жодних телефонних дзвінків, як того передбачав п.4.1 укладеного договору, навпаки ініціативна група Житлового будинку офіційно повідомлялась ТОВ Інградбуд про початок підписання актів приймання передачі приміщень лише у червні 2021 року.

Позивач вказувала, що вона зверталася до відповідача із заявою, в якій виклала всі обставини щодо неотримання листа повідомлення про необхідність з`явитись на підписання акту приймання-передачі, про зміст листа, направленого відповідачем ініціативній групі, вказала на протиправність дій відповідача, просила їх припинити та передати їй квартиру, але ТОВ Інградбуд проігнорував її заяву, жодної відповіді не надав.

Позивач вважає дії ТОВ Інградбуд щодо розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №21/1-249 від 26.11.2019 року протиправними, внаслідок чого, з метою захисту своїх майнових прав, змушена звернутися до суду з даним позовом.

Враховуючи викладене, позивачка просила визнати дії Товариства з обмеженою відповідальністю Інградбуд щодо розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №21/1-249 від 26.11.2019 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю Інградбуд та ОСОБА_1 з 21.05.2021 року протиправними; зобов`язати ТОВ Інградбуд виконати умови Договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №21/1-249 від 26.11.2019 року, укладеного між ТОВ Інградбуд та ОСОБА_1 , а саме: передати ОСОБА_3 за актом прийому передачі жиле приміщення (квартиру) під будівельним номером

АДРЕСА_5 (будівельна адреса - АДРЕСА_6 ), яке складається з двох житлових кімнат.; судові витрати покласти на відповідача.

Ухвалою судді Приморського районного суду міста Одеса від 22 червня 2021 року позовну заяву ОСОБА_1 до ТОВ Інградбуд, третя особа ТОВ Одесбудінвест про визнання дій протиправними та зобов`язання вчинити певні дії передано для розгляду за підсудністю Суворовському районному суду м. Одеси (а.с.66,67 т.1)

Короткий зміст рішення суду першої інстанції, що переглядається в апеляційному порядку.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 18 липня 2022 року позов ОСОБА_1 до ТОВ Інградбуд, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ТОВ Одесбудінвест про визнання дій протиправними та зобов`язання вчинити певні дії задоволено. Визнано дії ТОВ Інградбуд щодо розірвання Договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №21/1-249 від 26.11.2019 року, укладеного між ТОВ Інградбуд та ОСОБА_1 з 21 травня 2021 року протиправними. Зобов`язано ТОВ Інградбуд виконати умови Договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №21/1-249 від 26.11.2019 року, укладеного між ТОВ Інградбуд та ОСОБА_1 , а саме: передати ОСОБА_3 за актом прийому-передачі жиле приміщення (квартиру) під будівельним номером АДРЕСА_5 (будівельна адреса АДРЕСА_6 ), яке складається з двож житлових кімнат. Стягнуто з ТОВ Інградбуд на користь ОСОБА_1 судові витрати: судовий збір за подачу позовної заяви в розмірі 1816,00 грн та судовий збір за подачу заяви про забезпечення позову в розмірі 454,00 грн.

Вимоги апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала.

У серпні 2022 року директор ТОВ Компанія з управління активами Одесбудінвест Щепіхіна О.Я. подала до Одеського апеляційного суду апеляційну скаргу, у якій просить рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 18.07.2022 року скасувати й ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ Інградбуд відмовити у повному обсязі.

Заявник вважає зазначене рішення суду неправомірним, винесеним з грубим порушенням норм матеріального та процесуального права, з недоведеністю обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими.

Скаржник вказує, що 26.11.2019 року між ТОВ ІНГРАДБУД(продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на обєкт нерухомого майна №21/1-249. Позивач була повністю згодна з усіма умовами договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, що засвідчила своїм підписом у договорі. В п.4.2 вказаного договору сторони визначили, що за недотримання покупцем строків прийняття приміщення без поважних причин, продавець має право розірвати цей договір в односторонньому порядку. На виконання приписів договору ТОВ ІНГРАДБУД направило позивачу повідомлення від 02.04.2021 року №95/2 про необхідність прийняти приміщення за договором №21/1-249 від 26.11.2019 року, яким повідомило позивача про необхідність з`явитись 26.04.2021 року до відділу продажу ТОВ ІНГРАДБУД для підписання акту приймання-передачі квартири на підставі договору у зв`язку із закінченням будівництва та введенням в експлуатацію житлового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_7 .

Про отримання позивачем вказаного повідомлення свідчить поштова накладна №3463 від 02.04.2021 року кур`єрської служби доставки, відповідно до якого відправлення отримано позивачем 03.04.2021 року.

Оскільки позивачем було проігноровано вказане повідомлення, ТОВ ІНГРАДБУД не дивлячись на це, направило позивачу повторне повідомлення від 27.04.2021 року №102/3 про необхідність прийняття квартири за договором №21/1-249 від 26.11.2019 року, в якому повідомило про необхідність з`явитись 17.05.2021 року до відділу продажу. Цим же повідомленням позивача було повідомлено про те, що у випадку не з`явлення та ухилення від підписання акту приймання-передачі квартири у призначений час, ТОВ ІНГРАДБУД залишає за собою право діяти згідно з умовами укладеного договору. Відповідно до поштової накладної №5005 від 27.04.2021 року кур`єрської служби доставки та акту, складеного працівниками кур`єрської служби, 28.04.2021 року позивач взагалі відмовилась від отримання зазначеного поштового відправлення. Скаржник вважає, що належним чином виконав свої зобов`язання щодо повідомлення позивача про необхідність прийняти приміщення (квартиру) за актом приймання передачі, що підтверджується належними та допустимими в розумінні ст.ст.77,78 ЦПК України доказами, а тому, на думку скаржника, відповідач правомірно розрівав договір в односторонньому порядку, діючи виключно в межах умов договору та на його виконання.

Позиція учасників справи на стадії апеляційного перегляду.

У письмових поясненнях та запереченнях на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

У письмових поясненнях від 25.11.2022 року представник ТОВ КУА ОДЕСБУДІНВЕСТ, ОСОБА_4 зазначив про обґрунтованість поданої апеляційної скарги та просив її задовольнити.

Апеляційний розгляд справи.

В судові засідання апеляційного суду: 17.10.2022 року, 07.11.2022 року, 12.12.2022 року скаржник, ТОВ КУА ОДЕСБУДІНВЕСТ та відповідач ТОВ ІНГРАДБУД, будучи повідомленими про дату, час і місце розгляду справи в установленому законом порядку, своїх представників не направили.

25.11.2022 року на електронну адресу апеляційного суду від представника ТОВ КУА ОДЕСБУДІНВЕСТ, адвоката Василіна В.В. надійшло клопотання, в якому він просить розглянути справу №522/11332/21 за відсутності представника ТОВ КУА ОДЕСБУДІНВЕСТ, зазначивши, що свою позицію по справі скаржник виклав у апеляційній скарзі та письмових поясненнях. Просив апеляційну скаргу задовольнити, рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ ІНГРАДБУД відмовити у повному обсязі.

У відповідності до ч.2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

На підставі викладеного апеляційний суд вважає за можливе провести розгляд справи за відсутності сторін та інших учасників справи, які належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи за наявними у справі матеріалами.

Позивач та її представник, адвокат Бойко Н.І. приймаючи участь в судових засіданнях в режимі відеоконференції заперечили проти доводів апеляційної скарги, покликаючись на законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції.

Позиція апеляційного суду.

У відповідності до приписів ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Обставини справи.

Суд встановив, що 26.11.2019 року між ТОВ Компанія з управління активами Одесбудінвест (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу деривативу №26119-007 (далі Договір №26119-007), відповідно до умов якого продавець зобов`язався передати покупцеві, а він у свою чергу, зобов`язався прийняти й оплатити дериватив, базовим активом якого є майнові права на об`єкт нерухомого майна - одне житлове приміщення в житловому будинку

АДРЕСА_1 та залізниця (1-а черга будівництва), яке стане об`єктом нерухомості після реєстрації права власності на нього в порядку, визначеному чинним законодавством України та має наступні попередні проектні характеристики: найменування обєкту нерухомого майна: житлове приміщення (квартира); будівельний номер: 21/1; квартира номер: АДРЕСА_8 ; підїзд номер 1; поверх 21; проектна загальна площа 52.9 кв.м; проектна житлова площа

21.7 кв.м.; кількість кімнат: 2. (а. с. 13-18, т. 1).

Відповідно до пункту 3.1 договору № 261119-007, сторони визначили ціну договору у розмірі 264500,00 грн. без ПДВ, що є еквівалентом 11020,83 доларів США за комерційним обмінним курсом української гривні до долара США банку продавця на дату укладення цього договору.

Згідно з п. 5.1 вказаного договору №261119-007 продавець зобов`язується передати покупцю дериватив протягом 3 (трьох) робочих днів з моменту здійснення покупцем повної оплати ціни договору відповідно до умов цього договору по акту прийому-передачі деривативу, який є невід`ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачі деривативу є підтвердженням права покупця на дериватив (п.5.2 договору № 261119-007).

У цей же день, 26.11.2019 року між ТОВ ІНГРАДБУД (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №21/1-249 квартиру (далі договір №21/1-249), відповідно до умов якого продавець зобов`язався побудувати житловий будинок, і після отримання сертифіката відповідності або декларації готовності об`єкта будівництва (житлового будинку) до експлуатації, або іншого документа, який згідно з чинним законодавством буде підтверджувати прийняття житлового будинку в експлуатацію, і за умови виконання покупцем всіх зобов`язань по перерахуванню грошових коштів, згідно п.3.1 договору передати по акту у власність покупцеві майнові права на приміщення, яке повинно відповідати вимогам, зазначеним в розділі 2 договору.

Відповідно до п.4.1 договору №21/1-249 продавець зобов`язався в розумні строки, але не більше 120 робочих днів з моменту отримання сертифікату відповідності або декларації готовності об`єкта будівництва (житлового будинку) до експлуатації, або іншого документу, який згідно діючого законодавства буде підтверджувати прийняття житлового будинку в експлуатацію, письмово повідомити покупця за допомогою телекомунікаційних засобів (факс, електронна пошта), або ж шляхом надіслання поштового повідомлення через відділення поштового зв`язку, а також в телефонному режимі про готовність передати покупцю приміщення, але при умові виконання покупцем зобов`язань по внесенню грошових коштів в повному обсязі.

Згідно із пунктом 4.2 вищезазначеного договору передача приміщення покупцеві оформляється шляхом підписання сторонами відповідного акту. Протягом 20 календарних днів з моменту отримання покупцем повідомлення від продавця про готовність передати покупцю приміщення, покупець зобов`язаний з`явитись в призначені продавцем місце і час, і прийняти від продавця приміщення за Актом. Якщо покупець не з`являється для підписання Акту, або не підпише такий акт 20-ти денний строк з моменту отримання покупцем зазначеного повідомлення від продавця, вважається що покупець необґрунтовано відмовився від підписання акту прийому-передачі та договір підлягає розірванню в односторонньому порядку.

Матеріалам справи підтверджено, що 12.03.2021 року було зареєстровано видачу сертифіката про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів (реєстраційний номер ОД06), генеральний підрядник товаристово з обмеженою відповідальністю ІНГРАДБУД, назва об`єкта будівництва: будівництво житлового 2-секційного 21-поверхового будинку за адресою: АДРЕСА_6 та залізниця (1-а черга будівництва).

Судом також встановлено, що позивачка ОСОБА_1 свої зобов`язання за договором №21/1-249 від 26.11.2019 року по оплаті за об`єкт нерухомого майна виконала в повному обсязі, перерахувавши ТОВ ІНГРАДБУД повну суму за договором, що підтверджується матеріалами справи та не заперечується відповідачем.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд та застосовані норми права.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Судом першої інстанції було встановлено, що умовами договору купівлі - продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №21/1-249 від 26.11.2019 року сторони передбачили розірвання договору, якщо покупець не з`являється для підписання акту, або не підпише такий акт в 20-ти денний строк з моменту отримання покупцем зазначеного повідомлення від продавця, вважається, що покупець необґрунтовано відмовився від підписання акту прийому-передачі та договір підлягає розірванню в односторонньому порядку.

Разом з тим за частиною третьою статті 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду від 27 січня 2021 року у справі №569/16256/19 зроблено висновок, що тлумачення пункту 3 статті 3, статті 627 ЦК України свідчать, що свобода договору має декілька складових. Зокрема, свобода укладання договору; у виборі контрагента, виду договору, визначенні умов договору, форми договору. При реалізації принципу свободи договору слід враховувати вимоги ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, розумності та справедливості. Тобто законодавець, закріплюючи принцип свободи договору, встановив і його обмеження. При цьому останні є одночасно й межами саморегулювання. Вони передбачені в абзаці 2 частини третьої статті 6 ЦК України, згідно якої сторони не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства в разі існування однієї з таких підстав: наявність в акті цивільного законодавства прямої вказівки про неможливість сторін відступати від його імперативного положення; якщо зі змісту акта цивільного законодавства випливає обов`язковість його положень, яка може мати вигляд вказівки в акті цивільного законодавства на нікчемний характер відступу від його положень, або виражатися за допомогою інших правових засобів; якщо це випливає із суті відносин між сторонами. Ця підстава не є логічним закінченням абзацу 2 частини третьої статті 6 ЦК України. Такі міркування зумовлені тим, що стаття 6 ЦК України присвячена регулюванню співвідношення актів цивільного законодавства й договору, а не їх кореляції із сутністю відносин між сторонами. Адже сутність цих відносин полягає в їх договірному характері. Тому її застосування фактично можливе лише за наявності будь-якої з двох попередніх підстав, тобто прямої вказівки, або ж якщо обов`язковість положень акта цивільного законодавства слідує з його змісту.

У пункті 8.26 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18 (провадження № 12-79гс19) вказано, що «водночас закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків у правовідносинах».

Відповідно до приписів ч.ч.1,2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Виходячи з аналізу вказаної норми права мова йдеться про таке істотне порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

У п.120 постанови Великої Палати Верховного суду від 16 лютого 2021 року у справі №910/2861/18 вказано,що у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

У договорі купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості майна №21/1-249 від 26.11.2019 року вказано, що на умовах і в порядку, викладених в цьому договорі, покупець ( ОСОБА_1 ) зобов`язується оплатити ціну (вартість) майнових прав на приміщення житлового будинку, після проведення їх повної оплати прийняти у власність майнові права на приміщення в складі житлового будинку. Продавець (ТОВ ІНГРАДБУД) зобов`язується побудувати житловий будинок, і після отримання сертифіката відповідності або декларації готовності об`єкта будівництва (житлового будинку) до експлуатації, або іншого документа, який згідно з чинним законодавством буде підтверджувати прийняття Житлового будинку в експлуатацію, і за умови виконання покупцем всіх зобов`язань по перерахуванню грошових коштів, згідно п.3.1 договору передати по акту у власність покупцеві майнові права на приміщення, яке повинне відповідати вимогам, зазначеним в розділі 2 договору.

Матеріалами справи встановлено, що 12.03.2021 року було зареєстровано видачу сертифіката про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів (реєстраційний номер ОД06), генеральний підрядник товариство з обмеженою відповідальністю ІНГРАДБУД, назва об`єкта будівництва: будівництво житлового 2-секційного 21-поверхового будинку за адресою: АДРЕСА_6 у межах АДРЕСА_9 та залізниця (1-а черга будівництва).

Також встановлено, що відповідач повідомив листом від 26.05.2021 року ініціативну групу будинку та її представників ОСОБА_1 , ОСОБА_5 про те, що 12.03.2021 року будинок під АДРЕСА_6 було введено в експлуатацію на підставі сертифікату відповідності закінченого будівництвом об`єкта проектної документації №ОД06, виданого Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради. А також про те, що розпорядженням Суворовської районної адміністрації №116 від 5.03.2021 року даному будинку присвоєно адресу: АДРЕСА_7 . Цим же листом було повідомлено про те, що підписання актів приймання-передачі приміщень відповідно до укладених раніше договорів купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно у будинку №1 почнеться у червні 2021 року, про що покупці майнових прав на приміщення у даному будинку будуть письмово повідомлені в установленому в зазначених договорах порядку.

01.06.2021 року позивач ОСОБА_1 отримала від ТОВ ІНГРАДБУД повідомлення за вих. №116/2 від 21.05.2021 року про розірвання з нею договору №21/1-249 від 26.11.2019 року у зв`язку з відмовою прийняти приміщення від ТОВ ІНГРАДБУД та неявкою на підписання акту, про що їй направлялися відповідні повідомлення.

В обґрунтування правомірності дій щодо розірвання договору в односторонньому порядку відповідач ТОВ ІНГРАДБУД покликається на п.4.2 укладеного договору №21/1-249 від 26.11.2019 року.

В той же час, судом першої інстанції встановлено, що позивачка ОСОБА_1 свої зобов`язання за договором №21/1-249 від 26.11.2019 року по оплаті за об`єкт нерухомого майна виконала в повному обсязі, перерахувавши ТОВ ІНГРАДБУД повну суму за договором, що підтверджується матеріалами справи та не заперечується відповідачем.

Викладене вказує на те, що сторони спірного договору досягли мети договору, а саме відповідач побудував об`єкт нерухомості та отримав сертифікат про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту житлового 20 секційного 21-поверхового будинку за адресою:

АДРЕСА_6 та залізниця (1-а черга будівництва), а позивач перерахувала ТОВ ІНГРАДБУД повну суму за договором.

Зважаючи на викладене, істотне порушення умов договору щодо нез`явлення позивача в призначені продавцем місце і час для підписання акту відсутнє.

Положення п.4.2 спірного договору, за умовами якого, якщо покупець не підпише акт в 20-ти денний строк з моменту отримання покупцем повідомлення від продавця про готовність передати покупцю приміщення, вважається, що покупець необґрунтовано відмовився від підписання акту прийому-передачі та договір підлягає розірванню в односторонньому порядку, як такі, що суперечать загальним засадам справедливості, добросовісності та розумності, суперечать як суті відносин між сторонами (договір купівлі-продажу) так і істотності порушення договору не можуть бути підставою для розірвання спірного договору.

З огляду на викладене, зважаючи на те, що розірвання договору, який виконаний ОСОБА_1 , в частині перерахування повної вартості майна, порушує її право мирно володіти своїм майном, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про визнання дій ТОВ ІНГРАДБУД щодо розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №21/1-249 від 26.11.2019 року, укладеного між ТОВ ІНГРАДБУД та ОСОБА_1 з 21 травня 2021 року протиправними та зобов`язав останнього виконати умови договору, а саме передати ОСОБА_3 за актом прийому-передачі жиле приміщення (квартиру) під будівельним номером АДРЕСА_5 (будівельна адреса АДРЕСА_6 ), яке складається з двох житлових кімнат.

З огляду на викладене апеляційний суд вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, а тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Повний текст постанови складено 21.12.2022 року.

Керуючись ст.ст.367,374,375, 381-384 ЦПК України апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Компанія з управління активами ОДЕСБУДІНВЕСТ залишити без задоволення.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 18 липня 2022 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту може бути оскаржена до Верховного Суду.

Головуючий Л.В. Базіль

Судді: Л.П. Воронцова

О.М. Полікарпова