Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
30 листопада 2022 року
Малиновський районний суд міста Одеси в складі:
головуючого - судді Гуревського В.К.
за секретаря - Федорової А.В.,
Провадження № 2/521/338/22
Учасники справи:
Представник ОСОБА_2
Відповідач Державний реєстратоа комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта Сергій Васильович
Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи»
Представник Борщенко Костянтин Юрійович
Відповідач - ОСОБА_3
Представник - ОСОБА_4
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одеси цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Державного реєстратора комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта Сергія Васильовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію, витребування майна, за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , за участю третьої особи: Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» про визнання добросовісним набувачем, -
До Малиновського районного суду м. Одеси звернулась з позовом ОСОБА_1 до Державного реєстратора комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта Сергія Васильовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», за яким просить:
- Відновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,7 кв. м., житловою площею 31,2 кв. м. за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на підставі рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 10.08.2007 року по справі №2-6331/2007.
- Витребувати на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) з незаконного володіння ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,7 кв. м., житловою площею 31,2 кв. м.
ОСОБА_1 стало відомо, що співробітники ТОВ «Кредитні ініціативи» скориставшись її безпорадним станом, пов`язаним з перенесеним у грудні 2016 року інсультом, тривалим лікуванням і реабілітацією, здійснили захоплення квартири та змінили замки на вхідних дверях. Як пізніше стало відомо з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 01 квітня 2020 року, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 44619320 від 14 грудня 2018 року, прийнятого реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Манюта С.В. проведено державну реєстрацію за ТОВ «Кредитні ініціативи» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,7 кв. м., житловою площею 31,2 кв. м. Підставою виникнення права власності (номер запису про право власності: 29453210) є: Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: Б 18.04/4, виданий 18.03.2018, видавник: ТОВ «Кредитні ініціативи»; Лист, серія та номер: 141-К, виданий 07.11.2018, видавник: ПП «ЕКСПРЕС МЕЙЛ»; Договір іпотеки, серія та номер: б/н, виданий 15.11.2007, видавник: ПН ОМНО Калінюк О.Б. Тому, рішення про державну реєстрацію за ТОВ «Кредитні ініціативи» державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Манюта С.В. права власності на квартиру АДРЕСА_1 є протиправним та підлягає скасуванню виходячи з наступного.
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна підставою виникнення права власності є повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: Б 18.04/4, виданий 18 березня 2018 року ТОВ «Кредитні ініціативи»; листа серія та номер: 141-К, виданого 07 листопада 2018 року ПП «ЕКСПРЕС МЕЙЛ»; договору іпотеки б/н, виданого 15 листопада 2007 року 29 липня 2005 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калінюк О.Б.
Як вбачається з листа ПП «Ексрес мейл» № 141-К від 07 листопада 2018 року (а.с.50) доставити відправлення не вдалося, в подальшому лист повернуто відправнику. Зазначений лист не можливо вважати належним доказом направлення ТОВ «Кредитні ініціативи» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки №Б 18.04/4, від 18 березня 2018 року на адресу ОСОБА_1 оскільки вказаний лист адресований ТОВ «ТАМАПОЛ» щодо кур`єрського відправлення накладна №20001014 від 15 вересня 2018 року, категорія «СТАНДАРТ», відправник ТОВ «ТЕМАПОЛ», м. Київ, вул. Дмитровська 33, оф.2, одержувач ОСОБА_1 , АДРЕСА_2 .
Таким чином зазначений лист не є належним та допустимим доказом направлення ТОВ «Кредитні ініціативи» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки №Б 18.04/4, від 18 березня 2018 року на адресу ОСОБА_1 , а матеріали справи не містять належних доказів вручення позивачу зазначеного повідомлення.
ОСОБА_1 заперечує факт направлення та отримання письмової вимоги №Б 18.04/4 від 18 березня 2018 року. Доказів на підтвердження факту направлення вказаної письмової вимоги ТОВ «Кредитні ініціативи» позивачу матеріали справи не містять. Таким чином, іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право власності на нерухоме майно за правочином (договором іпотеки від 15 листопада 2007 року), оскільки його умовами прямо пов`язано перехід за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень, докази якого в матеріалах справи відсутні. Враховуючи вищевказане, вважаємо що процедура звернення стягнення на предмет іпотеки порушена (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).
Матеріали реєстраційної справи не містять документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця. письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень, передбаченого п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та повідомлення про намір іпотекодержателя задовольнити свої вимоги шляхом переходу до банку права власності на предмет іпотеки, у реєстратора були відсутні правові підстави для державної реєстрації права власності ТОВ «Кредитні ініціативи» на предмет іпотеки (квартиру) на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотеко держателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Договір іпотеки від 15 листопада 2007 року, на підставі якого за ТОВ «Кредитні ініціативи» було зареєстровано право власності, укладений між ОСОБА_1 та ВАТ «БТА Банк», жодних інших документів відповідно до відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно реєстратору надано не було, відповідно реєстратор не мав правових підстав реєстрації права власності за ТОВ «Кредитні ініціативи».
Наявність в Реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте. Як вбачається з інформаційної довідки №205838059 від 01 квітня 2020 року постановою другого Малиновського відділу ДВС Одеського МУЮ про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження серії АА № 162608 від 22.07.2010 року накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 та встановлено заборону його відчуження.
Також, відповідно до інформаційної довідки №209208546 від 17 травня 2020 року на зазначеній квартирі були наявні наступні обтяження:
Номер запису про обтяження: 9057409 (спеціальний розділ); Дата, час державної реєстрації: 16.03.2015 16:04:54; Підстава виникнення обтяження: постанова, про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: 46850883, виданий 12.03.2015, видавник: Другий Малиновський ВДВС ОМУІО, державний виконавець Татару Д.Д.; Вид обтяження: арешт нерухомого майна; Особа, майно/права якої обтяжуються: ОСОБА_1 ; Опис предмета обтяження: все нерухоме майно;
Номер запису про обтяження: 5118149 (спеціальний розділ); Дата, час державної реєстрації: 26.03.2014 14:27:02; Підстава виникнення обтяження: постанова, постанова про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: 41033187, виданий 05.12.2013, видавник: Другий Малиновський ВДВС Одеського МУЮ, державний виконавець Татару Д.Д.; Особа, майно/права якої обтяжуються: ОСОБА_1 Опис предмета обтяження: все нерухоме майно;
Номер запису про обтяження 29453515; Тип обтяження: арешт нерухомого майна; Реєстраційний номер обтяження: 10984543; Зареєстровано: 24.03.2011 15:40:20 за №10984543 реєстратором: Одеська філія державного підприємства "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України; Підстава обтяження: постанова про відкриття виконавчого провадження, В-11/541,ЄДРВП 18961486, 28.04.2010, другий Малиновський ВДВС Одеського міського управління юстиції, державний виконавець Плисюк Д.Л.; Об`єкт обтяження: невизначене майно, усе нерухоме майно що належить боржнику; Власник: ОСОБА_1 ; Тип обтяження: арешт нерухомого майна;
Реєстраційний номер обтяження: 12224064; Зареєстровано: 29.02.2012 14:09:40 за №12224064 реєстратором: Одеська філія державного підприємства "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України; Підстава обтяження: постанова про арешт майна та оголошення заборони на його відчуження, В-11/332,31470535, 29.02.2012.
Другим Малиновським ВДВС Одеського МУК), ОСОБА_5 ; Об`єкт обтяження: невизначене майно, на все нерухоме майно; Власник: ОСОБА_1 .
Не зважаючи на встановлені заборони, реєстратором було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Кредитні ініціативи».
Квартира АДРЕСА_1 площею 70,7 кв. м., яка використовувалась позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону № 1304-VІІ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі і шляхом реєстрації права власності за ТОВ «Кредитні ініціативи» як забезпечення виконання ОСОБА_1 умов кредитного договору.
Отже, у реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи». Тобто, всупереч дії мораторію відбувся фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки без згоди власника майна.
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 15 вересня 2011 року по справі №2/1519/3598/11 стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ «БТА Банк» заборгованість за кредитним договором №05/07-0 від 15 листопада 2007 року в загальному розмірі 102325,94 доларів США, що в гривневому еквіваленті становить 820121,94 грн.

Заочним рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 16 травня 2013 року по справі №1519/21048/12 задоволено позов ПАТ «БТА Банк» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором, стягнуто заборгованість, що утворилася за договором №05/07-0 від 15.11.2007 р. в загальному розмірі складає 773278,58 грн.

Рішенням Малиновського районного суду міста Одеси по справі №521/11616/13-ц від 30 жовтня 2013 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ «БТА БАНК» заборгованість за Кредитними договорами № 01/07-0 від 17.10.2007 року та № 05/07-0 від 15.11.2007 року по донарахованим процентам та штрафним санкціям в загальному розмірі 843233,83 грн.

Рішенням апеляційного суду Одеської області від 17 жовтня 2017 року по справі №521/3751/15-ц стягнути з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Кредитні ініціативи» заборгованість за кредитним договором у загальному розмірі 348422,63 грн., яка складається із 332422,63 грн - заборгованість по відсотках; 16000 грн - заборгованість по пені.

Таким чином, стягнення коштів з позивача за кредитним договором та одночасне набуття права власності на предмет іпотеки, який виступає забезпеченням виконання зобов`язань за цим кредитним договором при умові, що позичальник і іпотекодавець є однією особою є подвійним стягненням. Вказана позиція підтверджується п. 42 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 30.03.2017 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин».

ТОВ «Кредитні ініціативи» у порушення частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», не подано державному реєстратору висновку про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, що обов`язково подається для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

З огляду на зазначені порушення чинного законодавства з боку відповідачів, позивач вважає, що прийняте державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №44619320 від 14 грудня 2018 року є протиправним.

З витребуваної з управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради документів реєстраційної справи щодо спірної квартири ОСОБА_1 стало відомо, що 22 травня 2020 року ТОВ «Кредитні ініціативи» продало квартиру АДРЕСА_1 за договором купівлі-продажу посвідченим 22 травня 2020 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Папським А.Е., зареєстрованим в реєстрі за №942 громадянину ОСОБА_3 .

В результаті незаконного прийняття оскаржуваних рішень ТОВ «Кредитні ініціативи» незаконно було привласнено та продано спірну квартиру.

Згідно інформаційного листа ВССУ № 24-150/0/4-13 від 28.01.2013 р. «Про практику застосування судами законодавства під час розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав» відповідно до пункту 10 частини третьої постанови пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» та частини п`ятої статті 12 ЦК добросовісність набувача презюмується, а права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, встановленого статтями 215, 216 ЦК. Такий захист можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача.

Таким чином, з урахуванням наведеного, керуючись ст. 330, п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України, вважаємо що існують підстави для витребування у ОСОБА_3 спірної квартири, як такої що вибула з володіння законного користувача поза його волею.

Враховуючи те, що спірні правовідносини пов`язані із невиконанням, умов цивільно-правової угоди, тому спір не є публічно-правовим, а випливає з договірних відносин і має вирішуватися судами за правилами цивільного судочинства, що також підтверджується постановою Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року по справі № 695/500/17, та постановою колегії суддів Судової палати в адміністративних справах, Судової палати у господарських справах і Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 14.06.2016 року у справі №21-41а16 826/4858/15.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» Борщенко Костянтин Юрійович заперечував проти задоволення позову, просив відмовити в його задоволенні, надав до суду відзив на позов та поновити строк на подачу відзиву за яким вказував, що АТ «Альфа-Банк» клопоче перед судом, щодо поновлення строку на подачу відзиву.

Щодо застосування ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Відповідно до Постанови Одеського апеляційного суду від 07.10.2020 року по справі №522/12438/19, обґрунтовуючи протиправність прийнятого рішення про реєстрацію права власності на квартиру за відповідачем, позивач посилається на порушення положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Так, підпунктом 1 пункту 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», встановлено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

Мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусово стягувати його (відчужувати без згоди власника).

Отже, мораторій на звернення стягнення на нерухоме житлове майно, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», встановлено тільки щодо примусового відчуження такого майна без згоди власника.

Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не зупиняє дію решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов`язань, а тому існує тільки правова підстава, що унеможливлює вжиття органами і посадовими особами, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, заходів, спрямованих на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію його положень на період чинності цього Закону.

В справі, що розглядається, спір щодо звернення стягнення на предмет іпотеки не розглядався, перереєстрація права власності відбулась не на підставі виконавчого напису нотаріуса, виконавче провадження щодо звернення стягнення на предмет іпотеки і примусове виконання виконавчих документів не здійснювалося. Таким чином, примусове звернення стягнення на предмет іпотеки не відбувалося (аналогічна правова позиція і висновки викладені Верховним судом України у Постанові від 30.09.2015 у справі № 6-1309цс15)....».

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Також посилання позивача на ту обставину, що реєстрація права власності була здійсненна лише в 2019 році, тобто пропустивши строк позовної давності, не заслуговую на увагу, оскільки іпотека не припинена.

Щодо «іпотечного застереження».

Договором іпотеки, передбачено можливість реєстрації права власності на предмет іпотеки, відповідно до ст. 37 ЗУ «Про іпотеку».

Згідно Постанови Верховного Суду від 31.07.2018 року по справі №826/9658/15 провадження №К/9901/3238/18: «Частина перша статті 36 Закону №898-ІV (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, до набрання чинності Законом №800-VI) передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог. Статтею 37 зазначеного Закону (в цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, до якого згідно з частиною другою статті 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Нова редакція статей 36, 37 Закону №898-ІV, викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу III «Перехідні положення» Закону №800-VІ, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, уточнює їх.

Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VІ в цілому, вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.

Щодо повідомлення позивача.

Постанова Верховного суду від 29 вересня 2020 року, Справа № 757/13243/17 :

«...55. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання...».

Відповідач ОСОБА_3 надав до суду відзив на позов, в якому заперечував проти доводів та аргументів викладених позивачкою ОСОБА_1 в позовній заяві, та просить відмовити в задоволені позову.

Про існування цієї справи відповідачу ОСОБА_3 стало відомо від представників ТОВ «Кредитні ініціативи», які повідомили, що ОСОБА_1 подала позов до суду яким намагається повернути квартиру.

Оскільки квартиру АДРЕСА_1 було придбано ОСОБА_3 22 травня 2020 року за відплатним договором купівлі-продажу у ТОВ «Кредитні ініціативи» про нібито порушення законодавства, про які зазначає позивач у своєму позові, ОСОБА_3 не знав, та знати не міг, відповідач ОСОБА_3 є добросовісним набувачем квартири, відповідно до вимог ст. 388 ЦК України.

При укладенні договору купівлі-продажу квартири від 22.05.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Чапським А.Е. за р.№942, відповідачем ТОВ «Кредитні ініціативі» було надано правовстановлюючі документи на квартиру АДРЕСА_3 , підтверджуючих право власності на квартиру. Нотаріусом під час укладання договору купівлі-продажу було перевірено квартиру на предмет відсутності заборон відчуження (арешту) та обтяжень, податкової застави, реєстрації неповнолітніх дітей в квартирі, права користування квартирою малолітніх, недієздатних або обмежено дієздатних осіб.

Таким чином, придбання квартири АДРЕСА_1 , згідно договору купівлі-продажу від 22.05.2021 року, було здійснено у відповідності до вимог законодавства України, а тому ОСОБА_3 є добросовісним набувачем у розумінні вимог Цивільного кодексу України.

Верховним Судом у постанові від 13 листопаду 2019 року у справі № 645/4220/16ц зроблений висновок про те, що конструкція, за якої добросовісний набувач утрачає майно й сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача, проте, вочевидь, є підставою для виникнення обов`язку щодо відшкодування збитків, завданих таким відчуженням.

Тривалий час після придбання спірного приміщення ОСОБА_3 ніс витрати по оплаті комунальних послуг, що також свідчить про вільне і мірне користування майном у вигляді житлового приміщення добросовісного набувача.

В свою чергу з боку позивача ОСОБА_1 не надано доказів що подібне втручання є необхідним та не призведе до суттєвих порушень його житлових прав.

Позивачка скриває від суду таку обставину як те, що вона в цій квартирі не мешкає більше 7 років, так як цю квартиру постійно здавала в найм (оренду). Цю інформацію ОСОБА_3 довідався від сусідів, які пояснили та підтвердили що ОСОБА_1 цю квартира здавала квартирантам, останньою в цій квартирі жила ОСОБА_6 з 2014 року по 2019 рік, тобто по дату коли банк став власником квартири. Від сусідів його представником адвокатом Боднар М.О. вдалося взяти письмові пояснення. Так само їм вдалося знайти цю особу ОСОБА_6 , яка пояснила що з 2014 року по 2019 рік вона орендувала квартиру у ОСОБА_1 , та сплачувала щомісячно оренду плату та оплачувала комунальні платежі. Більш того ОСОБА_1 запропонувала ОСОБА_6 купити цю квартиру, та навіть взяла у неї завдаток у розмірі 3000 (три тисячі) дол. США.

Представник відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_4 звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , за участю третьої особи: Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», в якому просить прийняти зустрічний позов ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , треті особи які не заявляють самостійних вимог на стороні відповідача приватний нотаріус ТОВ «Кредитні ініціативи» про визнання добросовісним набувачем до матеріалів цивільної справи №521/17174/20 та розглядати разом із первісним позовом. Задовольнити зустрічні позовні вимоги, визнавши ОСОБА_3 добросовісним набувачем однокімнатної квартири АДРЕСА_1 . Стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати.

Представник позивача ОСОБА_1 ОСОБА_2 надав до суду відповідь на відзив ОСОБА_3 .

Представник позивача ОСОБА_1 ОСОБА_2 надав до суду заяву про розгляд справи за їх відсутності, на позовних вимогах наполягав у повному обсязі, а у зустрічному позову ОСОБА_3 відмовити у повному обсязі.

Представник відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_4 надав до суду заяву про розгляд справи за їх відсутності, на зустрічних позовних вимогах наполягав у повному обсязі, а у задоволені позову ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що рішення у справі можливо постановити із задоволенням первісного позову.

15 листопада 2007 року між ОСОБА_1 та ВАТ «БТА Банк» було укладено кредитний договір № 05/07-0 за текстом якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 97100 доларів США строком до 15 листопада 2015 року із сплатою 14% річних за користування кредитними коштами.

У якості забезпечення виконання зобов`язання щодо сплати основної заборгованості за кредитним договором та відсотків за користування кредитом, неустойки (пені, штрафів) та інших виплат та витрат за кредитним договором, позичальником було передано в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 .

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 01 квітня 2020 року, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 44619320 від 14 грудня 2018 року, прийнятого реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Манюта С.В. проведено державну реєстрацію за ТОВ «Кредитні ініціативи» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,7 кв. м., житловою площею 31,2 кв. м.

Підставою виникнення права власності (номер запису про право власності: 29453210) є: Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: Б 18.04/4, виданий 18.03.2018, видавник: ТОВ «Кредитні ініціативи»; Лист, серія та номер: 141-К, виданий 07.11.2018, видавник: ПП «ЕКСПРЕС МЕЙЛ»; Договір іпотеки, серія та номер: б/н, виданий 15.11.2007, видавник: ПН ОМНО Калінюк О.Б.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на день укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 1). Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 2). Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (ч. 3).

Частинами 1, 2 статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Пункт 6.2 договору іпотеки від 15 листопада 2007 року містить положення про звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя в один із наступних способів: на підставі рішення суду; або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку; або шляхом продажу предмета іпотеки Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку»; або шляхом організації Іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу Предмета іпотеки між Іпотекодавцем та відповідним покупцем.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 цього Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, в редакції чинній на час здійснення оскаржуваної реєстраційної дії, передбачено, що розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, а також відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями. Під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор обов`язково використовує відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, які є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, а також відомості з інших інформаційних систем, доступ до яких передбачено відповідно до законодавства, у тому числі відомості з Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру документів. Державний реєстратор у разі наявності в нього паперових носіїв інформації (реєстрових книг, реєстраційних справ, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації) використовує також відомості, які містяться на відповідних носіях інформації.

Згідно з п. 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено- її видачу). Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Частиною 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Таким чином, на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 61 Порядку №1127, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Такий обов`язок покладено на державного реєстратора згідно з частиною третьою статті 10 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень №1952-ІV (далі за текстом - Закон №1952-ІV).

У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-ІУ та статті 37 Закону України «Про іпотеку» № 898-ІV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна підставою виникнення права власності є повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: Б 18.04/4, виданий 18 березня 2018 року ТОВ «Кредитні ініціативи»; листа серія та номер: 141-К, виданого 07 листопада 2018 року ПП «ЕКСПРЕС МЕЙЛ»; договору іпотеки б/н, виданого 15 листопада 2007 року 29 липня 2005 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калінюк О.Б..

Як вбачається з листа ПП «Ексрес мейл» № 141-К від 07 листопада 2018 року доставити відправлення не вдалося, в подальшому лист повернуто відправнику. Зазначений лист не можливо вважати належним доказом направлення ТОВ «Кредитні ініціативи» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки №Б 18.04/4, від 18 березня 2018 року на адресу ОСОБА_1 оскільки вказаний лист адресований ТОВ «ТАМАПОЛ» щодо кур`єрського відправлення накладна №20001014 від 15 вересня 2018 року, категорія «СТАНДАРТ», відправник ТОВ «ТЕМАПОЛ», м. Київ, вул. Дмитровська 33, оф.2, одержувач ОСОБА_1 , АДРЕСА_2 .

Таким чином зазначений лист не є належним та допустимим доказом направлення ТОВ «Кредитні ініціативи» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки №Б 18.04/4, від 18 березня 2018 року на адресу ОСОБА_1 , а матеріали справи не містять належних доказів вручення позивачу зазначеного повідомлення.

За таких обставин, зважаючи, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом № 898-ІV, так і Порядком № 1127, щодо надіслання та вручення боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-ти денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Кредитні ініціативи» проведена всупереч норм чинного законодавства.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, (провадження № 14-501цс18); від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, (провадження № 14-661 цс 18).

ОСОБА_1 заперечує факт направлення та отримання письмової вимоги №Б 18.04/4 від 18 березня 2018 року.

Відповідно до частин третьої та четвертої статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (стаття 76 ЦПК України).

Доказів на підтвердження факту направлення вказаної письмової вимоги ТОВ «Кредитні ініціативи» позивачу матеріали справи не містять.

Таким чином, іпотекодержатель не може вважатися таким, що набув право власності на нерухоме майно за правочином (договором іпотеки від 15 листопада 2007 року), оскільки його умовами прямо пов`язано перехід за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки із моментом отримання іпотекодавцем повідомлення про усунення порушень, докази якого в матеріалах справи відсутні.

Враховуючи вищевказане, суд вважає, що процедура звернення стягнення на предмет іпотеки порушена (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації (п. 1); перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (п. 2).

Згідно з ч. 4 ст. 18 цього Закону державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Частина 1 статті 23 цього Закону передбачає, що розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором у випадку, зокрема: подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством.

Статтею 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено випадки, у яких може бути відмовлено у державній реєстрації прав та їх обтяжень, якими, зокрема, є: подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом (п. 3 ч. 1); подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження (п. 4 ч. 1).

Враховуючи те, що матеріали реєстраційної справи не містять документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень, передбаченого п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та повідомлення про намір іпотекодержателя задовольнити свої вимоги шляхом переходу до банку права власності на предмет іпотеки, у реєстратора були відсутні правові підстави для державної реєстрації права власності ТОВ «Кредитні ініціативи» на предмет іпотеки (квартиру) на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотеко держателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Крім того, договір іпотеки від 15 листопада 2007 року, на підставі якого за ТОВ «Кредитні ініціативи» було зареєстровано право власності, укладений між ОСОБА_1 та ВАТ «БТА Банк», жодних інших документів відповідно до відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно реєстратору надано не було, відповідно реєстратор не мав правових підстав реєстрації права власності за ТОВ «Кредитні ініціативи».

Згідно п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження» № 606-ХІV від 21.04.1999 року, арешт на майно боржника може накладатися державним виконавцем, зокрема, шляхом винесення постанови про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження (в редакції, чинній на день накладення арешту на все майно),

Таким чином, наявність в Реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте.

Зазначена правова позиція узгоджується з висновком Верховного Суду України, викладеного в його рішеннях, зокрема, у постанові від 11.11.2014 року (справа №21-357а14), а також позицією Вищого адміністративного суду України, викладеною в ухвалі від 20.04.2016 року у справі К/800/10620/16.

Як вбачається з інформаційної довідки №205838059 від 01 квітня 2020 року постановою другого Малиновського відділу ДВС Одеського МУЮ про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження серії АА № 162608 від 22.07.2010 року накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 та встановлено заборону його відчуження.

Також, відповідно до інформаційної довідки №209208546 від 17 травня 2020 року на зазначеній квартирі були наявні такі обтяження:

Номер запису про обтяження: 9057409 (спеціальний розділ); Дата, час державної реєстрації: 16.03.2015 16:04:54; Підстава виникнення обтяження: постанова, про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: 46850883, виданий 12.03.2015, видавник: Другий Малиновський ВДВС ОМУІО, державний виконавець Татару Д.Д.; Вид обтяження: арешт нерухомого майна; Особа, майно/права якої обтяжуються: ОСОБА_1 ; Опис предмета обтяження: все нерухоме майно;

Номер запису про обтяження: 5118149 (спеціальний розділ); Дата, час державної реєстрації: 26.03.2014 14:27:02; Підстава виникнення обтяження: постанова, постанова про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: 41033187, виданий 05.12.2013, видавник: Другий Малиновський ВДВС Одеського МУЮ, державний виконавець Татару Д.Д.; Особа, майно/права якої обтяжуються: ОСОБА_1 Опис предмета обтяження: все нерухоме майно;

Номер запису про обтяження 29453515; Тип обтяження: арешт нерухомого майна; Реєстраційний номер обтяження: 10984543; Зареєстровано: 24.03.2011 15:40:20 за №10984543 реєстратором: Одеська філія державного підприємства «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України; Підстава обтяження: постанова про відкриття виконавчого провадження, В-11/541,ЄДРВП 18961486, 28.04.2010, другий Малиновський ВДВС Одеського міського управління юстиції, державний виконавець Плисюк Д.Л.; Об`єкт обтяження: невизначене майно, усе нерухоме майно що належить боржнику; Власник: ОСОБА_1 ; Тип обтяження: арешт нерухомого майна;

Реєстраційний номер обтяження: 12224064; Зареєстровано: 29.02.2012 14:09:40 за №12224064 реєстратором: Одеська філія державного підприємства "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України; Підстава обтяження: постанова про арешт майна та оголошення заборони на його відчуження, В-11/332,31470535, 29.02.2012,

Другим Малиновським ВДВС Одеського МУК), ОСОБА_5 ; Об`єкт обтяження: невизначене майно, на все нерухоме майно; Власник: ОСОБА_1 .

Не зважаючи на встановлені заборони, реєстратором було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Кредитні ініціативи».

Відповідно до Закону України» № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-ІУ «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: - таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; - загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-ІV «Про іпотеку»).

Отже, Закон № 898-ІV «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VІІ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VІІ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

З огляду на викладене, квартира АДРЕСА_1 площею 70,7 кв. м., яка використовувалась позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону № 1304-VІІ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі і шляхом реєстрації права власності за ТОВ «Кредитні ініціативи» як забезпечення виконання ОСОБА_1 умов кредитного договору.

Аналогічний висновок щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року, у справі №644/3116/18-ц, провадження № 14-45цс20, де Велика Палата Верховного Суду зробивши певний аналіз норм матеріального права і судової практики, відступила від висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19).

Тобто, під час дії мораторію відбувся фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки без згоди власника майна.

Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 15 вересня 2011 року по справі №2/1519/3598/11 стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ «БТА Банк» заборгованість за кредитним договором №05/07-0 від 15 листопада 2007 року в загальному розмірі 102325,94 доларів США, що в гривневому еквіваленті становить 820121,94 грн.

Заочним рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 16 травня 2013 року по справі №1519/21048/12 задоволено позов ПАТ «БТА Банк» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором, стягнуто заборгованість, що утворилася за договором №05/07-0 від 15.11.2007 р. в загальному розмірі складає 773278,58 грн.

Рішенням Малиновського районного суду міста Одеси по справі №521/11616/13-ц від 30 жовтня 2013 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ «БТА БАНК» заборгованість за Кредитними договорами № 01/07-0 від 17.10.2007 року та № 05/07-0 від 15.11.2007 року по донарахованим процентам та штрафним санкціям в загальному розмірі 843233,83 грн.

Рішенням апеляційного суду Одеської області від 17 жовтня 2017 року по справі №521/3751/15-ц стягнути з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Кредитні ініціативи» заборгованість за кредитним договором у загальному розмірі 348422,63 грн., яка складається із 332422,63 грн - заборгованість по відсотках; 16000 грн - заборгованість по пені.

Таким чином, стягнення коштів з позивача за кредитним договором та одночасне набуття права власності на предмет іпотеки, який виступає забезпеченням виконання зобов`язань за цим кредитним договором при умові, що позичальник і іпотекодавець є однією особою є подвійним стягненням.

Вказана позиція підтверджується п. 42 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 30.03.2017 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин».

ТОВ «Кредитні ініціативи» у порушення частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», не подано державному реєстратору висновку про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, що обов`язково подається для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду.

Відповідно до частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Таким чином, діючим законодавством закріплено, що скасування запису про реєстрацію права власності можливе у випадку скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності.

За змістом ст. ст. 316, 317 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ст. 321 ЦК України).

Відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

З огляду на зазначені порушення чинного законодавства з боку відповідачів, тому прийняте державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №44619320 від 14 грудня 2018 року є протиправним.

З витребуваної з управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради документів реєстраційної справи щодо спірної квартири ОСОБА_1 стало відомо, що 22 травня 2020 року ТОВ «Кредитні ініціативи» продало квартиру АДРЕСА_1 за договором купівлі-продажу посвідченим 22 травня 2020 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Папським А.Е., зареєстрованим в реєстрі за №942 громадянину ОСОБА_3 .

Пунктом 3 частини 1 статті 388 ЦК України передбачено, що у разі якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

В результаті прийняття оскаржуваних рішень ТОВ «Кредитні ініціативи» було продано спірну квартиру.

Згідно інформаційного листа ВССУ № 24-150/0/4-13 від 28.01.2013 р. «Про практику застосування судами законодавства під час розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав» відповідно до пункту 10 частини третьої постанови пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» та частини п`ятої статті 12 ЦК добросовісність набувача презюмується, а права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захистові шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, встановленого статтями 215, 216 ЦК. Такий захист можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені статтею 388 ЦК, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача.

Таким чином, з урахуванням наведеного, керуючись ст. 330, п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України, існують підстави для витребування у ОСОБА_3 спірної квартири, як такої що вибула з володіння законного користувача поза його волею.

Щодо зустрічного позову ОСОБА_3 .

Згідно з частиною другою статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Отже, при передачі об`єкта нерухомості в іпотеку, іпотекодавець не втрачає право власності на це майно, лише має місце обмеження щодо розпорядження таким майном.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Правилом частини першої статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого порушеного права.

Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу судового захисту, судам належить зважати й на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). У §145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі «Chahal v. the United Kingdom» (заява № 22414/93, [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові способи для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати особі такі способи правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, ЄСПЛ указав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю способів, що передбачаються національним правом.

Статтею 13 Конвенції гарантується доступність на національному рівні засобу захисту, здатного втілити в життя сутність прав та свобод за Конвенцією, у якому б вигляді вони не забезпечувались у національній правовій системі. Засіб захисту, що вимагається статтею 13, має бути «ефективним» як у законі, так і на практиці, зокрема у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (§ 75 рішення ЄСПЛ у справі «Афанасьев проти України» від 05 квітня 2005 року (заява №38722/02)).

Цивільним кодексом України передбачені засади захисту права власності.

Зокрема, відповідно до закріпленого у статті 387 ЦК України правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння. Такі ж саме права має законний володілець майна.

Цивільним кодексом України передбачено як одні зі способів захисту порушених прав віндикація або реституція.

При цьому, реституція застосовується саме у спорах про визнання правочинів недійсними або нікчемними і полягає у поновленні порушених майнових прав, приведення їх до стану, що існував на момент вчинення дії, якою порушене право особи, тобто повернення або відновлення матеріальних цінностей у натурі - тих же самих, або подібних, або речей такої самої вартості. Якщо їх неможливо повернути у натурі, то відшкодовується їх вартість у грошах.

Реституція - це спеціальний зобов`язальний спосіб захисту права власності, який може застосовуватися лише у випадку, коли предмет недійсного правочину станом на час вирішення відповідного питання перебуває в тієї сторони недійсного правочину, якій він і був переданий.

Віндикація - це витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого невласника. Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.

Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

Відповідно до положень частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконно володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. При цьому суди повинні мати на увазі, що власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в частині першій статті 388 ЦК України.

Такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 21 грудня 2016 року у справі № 6-2233цс16, який у подальшому підтримано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 05 грудня 2018 року у справі № 522/2202/15-ц (провадження № 14-132цс18) та постановою Верховного Суду від 24 березня 2021 року по справі №726/1554/19.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), задоволення вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна із чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Таким чином, правова мета віндикаційного позову полягає у поверненні певного майна законному власнику як фактично, тобто у його фактичне володіння, так і у власність цієї особи, тобто шляхом відновлення відповідних записів у державних реєстрах.

Частиною 1 статті 267 ЦПК України передбачено, що суд, який ухвалив рішення, може визначити порядок його виконання, надати відстрочення або розстрочення виконання, вжити заходів для забезпечення його виконання, про що зазначає в рішенні.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов`язання в натурі. Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч. 1 ст. 354 ЦПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. В разі оголошення лише вступної та резолютивної частини рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Відповідно до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Керуючись, ст. ст. 13, 141, 263 - 265, 268, 272, 354, 355 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, У наступному судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 ОСОБА_2 надав до суду уточнену позовну заяву до Державного реєстратора комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта Сергія Васильовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію, витребування майна, в якому просив: Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 44619320 від 14 грудня 2018 року, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція реєстраційних послуг» Манюта Сергієм Васильовичем, про державну реєстрацію за товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» () права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,7 кв. м., житловою площею 31,2 кв. м.

Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про проведення державної реєстрації права власності № 29453210 від 12 грудня 2018 року про реєстрацію за товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» () права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,7 кв. м., житловою площею 31,2 кв. м., здійсненої на підставі повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: Б 18.04/4, виданий 18 березня 2018 року ТОВ «Кредитні ініціативи»; листа серія та номер: 141 -К, виданого 07 листопада 2018 року ПП «ЕКСПРЕС МЕЙЛ»; договору іпотеки б/н, виданого 15 листопада 2007 року 29 липня 2005 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калінюк О.Б.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 укладений 22 травня 2020 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» () та ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ), посвідчений 22 травня 2020 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Папським А.Е., зареєстрованим в реєстрі за №942.

Відновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,7 кв. м., житловою площею 31,2 кв. м. за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на підставі рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 10.08.2007 року по справі №2-6331/2007.

Витребувати на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) з незаконного володіння ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 70,7 кв. м., житловою площею 31,2 кв. м.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 відмовити.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий В. К. Гуревський

Рішення суду у повному обсязі складено 30 листопада 2022 року.