Справа № 476/408/20
РІШЕННЯ

іменем України

"07" листопада 2022 р. Вознесенський міськрайонний суд Миколаївської області в складі головуючого судді Вуїва О.В.,

за участю: секретаря судового засідання Ціліциної О.В.,

позивачки ОСОБА_1 , її представника ОСОБА_2 , представника відповідача ФГ «Основа-2006» Марку О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Вознесенську цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Основа-2006» (далі ФГ «Основа-2006»), Центру надання адміністративних послуг у Єланецькій селищній раді про визнання строку договору оренди земельної ділянки таким, що закінчився, витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права оренди,

В С Т А Н О В И В:

У червні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до Єланецького районного суду Миколаївської області з позовом до ФГ «Основа-2006», державного реєстратора Шапошнікова В.Б. про визнання строку договору оренди земельної ділянки таким, що закінчився, витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права оренди, в якому вказувала, що 01 грудня 2011 року між нею та ФГ «Основа-2006» було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого позивачка, як орендодавець, передала останньому, як орендарю, в строкове платне користування строком на 5 років земельну ділянку площею 7,24 га, яка розташована на території Єланецької селищної ради, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий №:04:000:0014.

Зі свого боку ФГ «Основа-2006» зобов`язалося використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва) та щорічно до 30 грудня поточного року сплачувати орендну плату у розмірі 4 000 грн. (з правом перегляду її розміру один раз на два роки), а також повернути орендодавцю земельну ділянку після припинення строку дії договору.

15 лютого 2012 року договір було зареєстровано у відділі Держкомзему у Єланецькому районі Миколаївської області за №00104.

Після закінчення п`ятирічного строку дії договору оренди ОСОБА_1 звернулася до ФГ «Основа-2006» з вимогою про повернення земельної ділянки.

Проте орендар відмовився повернути земельну ділянку, мотивуючи свою відмову тим, що строк дії договору оренди становить не 5, а 15 років.

Під час з`ясування розбіжностей щодо строку дії договору оренди позивачка з`ясувала, що зміст договору оренди в частині вказаного строку без її згоди було змінено з 5 до 15 років. Також останньою було виявлено існування між сторонами додаткової угоди до договору оренди (без дати укладення та номера правочину), якою внесено зміни до п. 8 основного договору (в частині продовження строку дії основного договору на 15 років) та до п. 9 основного договору (в частині визначення розміру орендної плати у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки). Проте вказану додаткову угоду позивачка не підписувала.

У зв`язку з цим у липні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до Єланецького районного суду Миколаївської області з позовом до ФГ «Основа-2006» про визнання договору оренди землі та додаткової угоди до договору оренди землі недійсними, а також застосування наслідків недійсності правочину.

Рішенням Єланецького районного суду Миколаївської області від 26 листопада 2019 року у задоволенні позову було відмовлено з підстави недоведеності позивачкою своїх позовних вимог.

Проте постановою Миколаївського апеляційного суду від 25 лютого 2020 року рішення Єланецького районного суду Миколаївської області від 26 листопада 2019 року в частині визнання договору оренди землі недійсним було змінено, в задоволенні вказаної вимоги ОСОБА_1 було відмовлено з іншої підстави (з підстави обрання позивачкою неправильного способу захисту порушеного права). Вказаною постановою, на противагу рішенню місцевого суду, було встановлено факти укладення між сторонами договору оренди землі від 01 грудня 2011 року строком на 5 років та заміни невідомою особою першого аркушу договору оренди (в якому зазначено строк дії договору) після його підписання, проте до здійснення державної реєстрації правочину. В іншій частині рішення місцевого суду залишено без змін.

Водночас, оскільки додаткову угоду до основного договору (якою продовжено строк його дії) було зареєстровано лише 16 травня 2012 року, тобто лише через три місяці після спливу строку дії основного договору (що не допускається законом), а тому вона не може вважатися чинною.

Тому позивачка вважала, що договір оренди земельної ділянки остаточно закінчився 15 лютого 2017 року.

Враховуючи вказані обставини, виходячи з того, що ФГ «Основа-2006» не бажає повертати ОСОБА_1 орендовану земельну ділянку в добровільному порядку, а тому позивачка просила суд визнати строк дії договору оренди таким, що закінчився 15 лютого 2012 року, витребувати від відповідача земельну ділянку площею 7,24 га, розташовану на території Єланецької селищної ради, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий №:04:000:0014, а також скасувати державну реєстрацію права оренди вказаної ділянки.

Ухвалою судді Єланецького районного суду Миколаївської області від 08 липня 2020 року було відкрито провадження у справі та розгляд справи визначено проводити в порядку загального позовного провадження зі стадії підготовчого засідання.

07 серпня 2020 року від представника відповідача ФГ «Основа-2006» Марку О.В. надійшов відзив на позовну заяву, в якому представник просила відмовити у задоволенні позову, вказуючи на те, що вчинений 01 грудня 2011 року між ОСОБА_1 та ФГ «Основа-2006» договір оренди земельної ділянки було укладено строком на 15 років, а в подальшому додатковою угодою продовжено ще на 15 років, тобто строк дії вказаного договору на час розгляду справи не сплив. Також у відзиві вказувала на хибність висновку Миколаївського апеляційного суду, викладеного у постанові від 25 лютого 2020 року по справі за позовом ОСОБА_1 до ФГ «Основа-2006» про визнання договору оренди землі та додаткової угоди до договору оренди землі недійсними та застосування наслідків недійсності правочину, якою встановлено протилежне, а саме факт укладення зазначеного правочину (основного договору) строком на 5 років, оскільки вказаний висновок ґрунтується виключно на висновку судово-технічної експертизи, якою встановлено неможливість в категоричній формі визначити, чи змінювалися аркуші договору оренди земельної ділянки від 01 грудня 2011 року після підписання зазначеного правочину.

Ухвалою Єланецького районного суду Миколаївської області від 07 вересня 2020 року справу передано на розгляд до Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області.

Ухвалою Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 24 вересня 2020 року справу повернуто до Єланецького районного суду Миколаївської області для виконання вимог ч. 4 ст. 31 ЦПК України.

Згідно розпорядження В.о. голови Єланецького районного суду Миколаївської області від 13 жовтня 2020 року справу передано на розгляд до Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області.

Ухвалою Вознесенського міськрайонного суду Миколаївської області від 21 жовтня 2020 року справу було прийнято до свого провадження та призначено до підготовчого засідання.

08 грудня 2020 року від представника позивачки ОСОБА_2 надійшла відповідь на відзив, в якій представник позовні вимоги підтримала у повному обсязі. При цьому вказувала, що договір оренди земельної ділянки від 01 грудня 2011 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Основа-2006», а також додаткова угода до нього, вчинені не головою фермерського господарства, а сторонньою особою. Вказаний договір було укладено строком на 5 років, що знайшло своє повне підтвердження висновком Миколаївського апеляційного суду, викладеного у постанові від 25 лютого 2020 року по справі за позовом ОСОБА_1 до ФГ «Основа-2006» про визнання договору оренди землі та додаткової угоди до договору оренди землі недійсними та застосування наслідків недійсності правочину, висновком судово-технічної експертизи, проведеної в межах розгляду цієї справи, а також діями орендаря, який по закінченні строку дії вказаного правочину намагався продовжити строк дії права оренди (шляхом укладення додаткової угоди). Також просила врахувати ту обставину, що ФГ «Основа-2006» не вчинило передбачених ст. 33 Закону України «Про оренду землі» дій, необхідних для поновлення договору оренди на новий строк, що свідчить про незаконність користування відповідачем спірною ділянкою. Враховуючи закінчення строку дії договору оренди та відмову орендаря від повернення земельної ділянки орендодавцю, а тому представник позивачки ОСОБА_2 просила про задоволення позову.

Ухвалою суду від 23 грудня 2020 року замінено у справі первісного відповідача - державного реєстратора Шапошнікова В.Б., на належного Центр надання адміністративних послуг Єланецької районної державної адміністрації Миколаївської області.

30 грудня 2020 року від представника відповідача ФГ «Основа-2006» Марку О.В. надійшло заперечення на відповідь на відзив, в якому остання вважала доводи сторони позивачки, зазначені у відповіді на відзив хибними, а викладені обставини неправдивими. При цьому просила врахувати факт укладення сторонами під час дії договору оренди землі додаткової угоди, якою продовжено строк дії договору оренди на 15 років, продовження користування орендарем орендованою земельною ділянкою за відсутності заперечень іншої сторони, продовження отримання орендодавцем орендної плати, що свідчить про наявність волі сторін договору оренди на продовження орендних правовідносин. Також вказувала на передчасність вимоги ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації права оренди. В іншій частині надала пояснення, аналогічні викладеним у відзиві на позов.

Ухвалою суду від 15 квітня 2021 року закрито підготовче провадження у справі та справу призначено до судового розгляду у відкритому судовому засіданні.

Ухвалою суду від 27 липня 2021 року замінено у справі неналежного відповідача - Центр надання адміністративних послуг Єланецької районної державної адміністрації Миколаївської області, на належного Центр надання адміністративних послуг у Єланецькій селищній раді.

В судовому засіданні позивачка ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 позовні вимоги підтримали у повному обсязі.

Представник відповідача ФГ «Основа-2006» Марку О.В. в судовому засіданні позовні вимоги не визнала.

Представник відповідача Центру надання адміністративних послуг у Єланецькій селищній раді в судове засідання не з`явився, судом належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи, причину неявки суду не повідомив.

Суд вважав можливим провести розгляд справи без особистої участі представника Центру надання адміністративних послуг у Єланецькій селищній раді, оскільки матеріали справи містять достатньо інформації та доказів, необхідних для вирішення спору.

Заслухавши пояснення позивачки ОСОБА_1 , її представника ОСОБА_2 , представника відповідача ФГ «Основа-2006» Марку О.В., дослідивши матеріали справи у межах заявлених позовних вимог та на підставі наданих сторонами доказів, суд прийшов до наступного.

Судом встановлено, що 01 грудня 2011 року між ОСОБА_1 та ФГ «Основа-2006» було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого позивачка, як орендодавець, передала останньому, як орендарю, в строкове платне користування строком на 5 років земельну ділянку площею 7,24 га, яка розташована на території Єланецької селищної ради, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий №:04:000:0014.

Зі свого боку ФГ «Основа-2006» зобов`язалося використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва) та щорічно до 30 грудня поточного року сплачувати орендну плату у розмірі 4 000 грн. (з правом перегляду її розміру один раз на два роки), а також повернути орендодавцю земельну ділянку після припинення строку дії договору.

15 лютого 2012 року договір було зареєстровано у відділі Держкомзему у Єланецькому районі Миколаївської області за №00104.

Проте у тексті правочину зазначено, що він укладений строком на 15 років (т. 1, а.с. 10-12, 198-200).

Також з матеріалів справи вбачається, що між ОСОБА_1 та ФГ «Основа-2006» було укладено додаткову угоду до договору оренди (без зазначення дати укладення та номера правочину), якою внесено зміни до п. 8 основного договору (в частині продовження строку дії основного договору на 15 років) та до п. 9 основного договору (в частині визначення розміру орендної плати у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) (т. 1, а.с. 14).

Реєстрацію продовження права оренди на підставі додаткової угоди проведено 16 травня 2017 року (т. 1, а.с. 15-16).

У липні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до Єланецького районного суду Миколаївської області з позовом до ФГ «Основа-2006» про визнання договору оренди землі від 01 грудня 2011 року недійсним з тієї підстави, що зміст договору оренди в частині строку його дії без згоди орендодавця було змінено з 5 до 15 років, а також про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди землі з тієї підстави, що орендодавець не підписувала вказану угоду. Також ОСОБА_1 просила про застосування наслідків недійсності правочину.

Рішенням Єланецького районного суду Миколаївської області від 26 листопада 2019 року у справі №476/519/17 за позовом ОСОБА_1 до ФГ «Основа-2006» про визнання договору оренди землі та додаткової угоди до договору оренди землі недійсними та застосування наслідків недійсності правочину у задоволенні вимог позивачки було відмовлено з підстави їх недоведеності.

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 25 лютого 2020 року рішення Єланецького районного суду Миколаївської області від 26 листопада 2019 року в частині вимоги про визнання договору оренди землі недійсним було змінено, в задоволенні вказаної вимоги ОСОБА_1 було відмовлено з іншої підстави (з підстави обрання позивачкою неправильного способу захисту порушеного права). Вказаною постановою, на противагу рішенню місцевого суду, було встановлено факти укладення між сторонами договору оренди землі від 01 грудня 2011 року строком на 5 років та заміни першого аркушу договору оренди (в якому зазначено строк дії договору) після його підписання, проте до здійснення державної реєстрації правочину. В іншій частині рішення місцевого суду залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 18 серпня 2021 року постанову Миколаївського апеляційного суду від 25 лютого 2020 року залишено без змін.

У вказаних рішеннях (рішенні Єланецького районного суду Миколаївської області від 26 листопада 2019 року (у незміненій частині), постанові Миколаївського апеляційного суду від 25 лютого 2020 року) суди першої та апеляційної інстанцій встановили (а Верховний суд у постанові від 18 серпня 2021 року підтвердив правильність таких висновків), що 01 грудня 2011 року між ОСОБА_1 та ФГ «Основа-2006» дійсно було укладено та 15 лютого 2012 року зареєстровано договір оренди належної позивачці земельної ділянки площею 7,24 га., яка розташована на території Єланецької селищної ради, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий №:04:000:0014, строком на 5 років.

16 травня 2017 року, тобто після спливу строку дії основного договору, між сторонами було зареєстровано додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди на 15 років.

При цьому, після закінчення п`ятирічного строку після укладення договору оренди, окрім укладення додаткової угоди про продовження права оренди, позивачка погоджувалася на фактичне користування її земельною ділянкою відповідачем і отримувала за це щорічно орендну плату.

Також суди не знайшли підстав для визнання недійсною додаткової угоди, яка була зареєстрована 16 травня 2017 року, оскільки належних та допустимих доказів на підтвердження того, що у ОСОБА_1 було відсутнє волевиявлення на укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 01 грудня 2011 року (угода підписана не нею, а сторонньою особою) позивачкою не надано ні місцевому, ні апеляційному суду.

При цьому, судами встановлено, що під час розгляду справи позивачка не була впевнена та категорично не заперечувала, що підпис на додатковій угоді було зроблено не нею, а допускала, що вона могла підписати документ, не будучи обізнаною з його змістом.

Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Згідно ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй, а цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актами цивільного законодавства (ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 14 ЦК України).

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори) (ч.ч. 1, 2 ст. 202 ЦК України).

Згідно ч. 1 ст. 205, ч.ч. 1, 2 ст. 207 ЦК України (в редакції, чинній на час укладення договору оренди) правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК України).

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Згідно ст. 638 ЦК України (в редакції, чинній на час укладення договору оренди) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору (ч. 1 ст. 631 ЦК України).

Ст. 792 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України, ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди) право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Однією з істотних умов договору оренди землі є строк дії договору оренди (ст. 125 ЗК України, ч. 1 ст. 14, п. 2 ч. 1 ст. 15, ч.ч. 1, 3 ст. 16, ст.ст. 17, 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди)).

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (ч. 4 ст. 93 ЗК України, ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди)).

Згідно ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ч. 1 ст. 653, ст. 654 ЦК України).

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін (ч. 1 ст. 30 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч.ч. 1-6, 8, 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час закінчення п`ятирічного строку оренди, визначеного в основному договорі та укладення додаткової угоди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

При цьому, як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 та у справі № 313/350/16-ц, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

У постанові від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду не знайшла підстав для відступу від висновку щодо застосування положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі №313/350/16-ц та зазначила, що процедура поновлення договору оренди землі та процедура укладення такого договору на новий строк справді мали би відрізнятися, причому у разі поновлення договору мав би існувати спеціальний порядок державної реєстрації права оренди на новий строк. Але стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди, а спеціального порядку державної реєстрації права оренди на новий строк законодавство не передбачало. Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар. Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин. Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору. Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Таким чином, однією з відмінностей договору оренди від інших цивільно-правових договорів є відхід від загального правила про те, що продовження строку дії договору шляхом укладення додаткової угоди можливе лише в межах строку дії основного договору, оскільки орендні правовідносини допускають укладення додаткової угоди про продовження договору оренди й після припинення строку дії основного договору, за умови дотримання сторонами орендних правовідносин вимог ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». А тому доводи сторони позивачки про протилежне не можуть бути прийняті до уваги.

Як раніше встановлено судом, після закінчення п`ятирічного строку після укладення договору оренди земельної ділянки позивачка фактично погоджувалася на продовження користування її земельною ділянкою відповідачем, до 2020 року (включно) отримувала від ФГ «Основа-2006» за це щорічно орендну плату (що визнано позивачкою в судовому засіданні), та в подальшому уклала з останнім додаткову угоду про продовження строку оренди земельної ділянки на тих же умовах (за винятком окремого узгодження сторонами нового строку дії договору оренди та розміру орендної плати). Вказана угода після підписання та відповідної реєстрації набула чинності, не визнана недійсною у встановленому законом порядку, тобто на час розгляду справи зберігає чинність. А відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Водночас, зі змісту додаткової угоди вбачається, що вона не містить інформації щодо дати її фактичного складання та підписання сторонами.

В судовому засіданні представник ФГ «Основа - 2006» наполягала, що додаткова угода була підписана сторонами до закінчення строку дії основного договору, проте зареєстрована значно пізніше.

При цьому, підписання та реєстрація правочину дійсно можуть не співпадати у часі (реєстрація може бути проведена пізніше, проведення реєстрації правочину законодавчо не обмежене певним строком).

Зі свого боку ОСОБА_1 в судовому засіданні заперечувала проти факту підписання додаткової угоди до закінчення строку дії основного договору, проте навіть приблизну дату підписання не пам`ятала, допустила, що зазначену угоду вона дійсно підписала у червні 2017 року.

Однак суд не може прийняти до уваги такі твердження позивачки за умови реєстрації права оренди на підставі додаткової угоди у травні 2017 року. Крім цього, в матеріалах справи відсутні жодні докази, що б підтвердили вказану обставину.

Таким чином, стороною позивачки не доведено належними, допустимими та достатніми доказами факт припинення між сторонами договірних відносин (за умов відсутності заперечень ОСОБА_1 на продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення п`ятирічного строку, отримання нею орендної плати, а також наявності чинної додаткової угоди).

За такого, оскільки на час вирішення спору стороною позивачки не спростовано той факт, що ФГ «Основа-2006» на законних (договірних) підставах користується належною позивачці земельною ділянкою в межах встановленого договором строку, тому суд не вбачає підстав для визнання строку договору оренди земельної ділянки таким, що закінчився, та витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння.

За встановлених обставин, оскільки на час розгляду справи право оренди ФГ «Основа-2006» належної позивачці земельної ділянки є чинним, тому суд також не вбачає підстав для скасування державної реєстрації такого права.

При цьому, внесення та зазначення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно неправильної інформації щодо строку дії договору та права оренди земельної ділянки не є підставою для скасування реєстрації в цілому, оскільки це призведе до порушення прав орендаря, а може бути підставою для внесення державним реєстратором відповідних змін до зазначених у реєстрі записів (у разі виявлення помилок) за заявою сторін або за відповідним судовим рішенням (ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Проте таких вимог ОСОБА_1 не заявляла та вони не були предметом судового розгляду.

За встановлених обставин, у задоволені позовних вимог слід відмовити у зв`язку з їх безпідставністю.

В силу ст. 141 ЦПК України також не підлягають відшкодуванню понесені позивачкою судові витрати.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 141, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Основа-2006», Центру надання адміністративних послуг у Єланецькій селищній раді про визнання строку договору оренди земельної ділянки таким, що закінчився, витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права оренди - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Миколаївського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 10 листопада 2022 року.

Суддя: О.В. Вуїв