Справа № 575/1013/21
Провадження № 2/575/40/22
19 жовтня 2022 р. смт. Велика Писарівка
В.Писарівський районний суд Сумської області у складі:
головуючого - судді Савєльєвої А.І.,
за участю секретаря - Доценко Т.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. В.Писарівка справу за цивільним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Кириківське» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Апіс» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,
Представник позивача ОСОБА_3 , яка бере участь у розгляді справи в режимі відеоконференції, у судовому засіданні позов підтримала у повному обсязі, просить суд його задовольнити, при цьому пояснила, що Договір оренди земельної ділянки (земельного паю) № 250 від 21.09.2006 укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Кириківське», відповідно до якого ОСОБА_1 надала ТОВ «Кириківське» у строкове платне користування земельну ділянку, що знаходиться на території Кириківської селищної ради, на строк 15 років. Оригінал Договору наявний у ТОВ «Кириківське», він зареєстрований у встановленому законом порядку, є чинним, не припинений та не розірваний, недійсним не визнаний, строк його дії не закінчився, що відповідає приписам щодо презумпції правомірності правочину згідно зі ст. 204 ЦК України. Жодна зі сторін Договору не оспорює його правомірність, ТОВ «Кириківське» виконує обов`язки за Договором, сплачує орендну плату орендодавцю ОСОБА_1 . 27.10.2021 між ОСОБА_1 та ТОВ «Кириківське» укладено Додаткову угоду до Договору № 250, де поновили цей договір на строк 10 років та виклали його у новій редакції, однак ТОВ «Кириківське» не змогло провести державної реєстрації Додаткової угоди у зв`язку з проведеною реєстрацією 21.09.2017 права оренди ФГ «Апіс» згідно Договору оренди від 01.06.2017 між ОСОБА_1 та ФГ «Апіс», укладеного щодо тієї ж земельної ділянки, що є порушенням чинного законодавства, оскільки законом не передбачено подвійної реєстрації договорів оренди землі.
Відповідач ОСОБА_1 у судове засідання не з`явилася, відзиву на позов не подала, надала письмову заяву про розгляд справи без її участі, де вказала, що договір оренди землі із ФГ «Апіс» уклала помилково.
Належним чином повідомлений представник відповідача ФГ «Апіс» у судове засідання не з`явився, про причину неявки суд не повідомив, відзиву на позов та заяви про розгляд справи без його участі не подав, у зв`язку з чим суд вирішує справу відповідно до ст.ст. 280-284 ЦПК України.
Заслухавши пояснення представника позивача, повно та всебічно проналізувавши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.
Стаття 41 Конституції України, ст. 319 Цивільного кодексу України гарантують право власника на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому майном.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також укладеним між сторонами договором оренди землі.
Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до ст. 16 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Вказана позиція викладена в постанові Верховного суду у справі № 6-1512цс16.
Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно ч. 2 ст. 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронним доказами; висновками експертів; показаннями свідків (ст. 76 ЦПК).
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд, не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування (ст. 77 ЦПК).
У судовому засіданні встановлено, що відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю серії І-СМ № 033988 від 21.12.2001 ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 2,84 га, розташована на території Кириківської селищної ради В.Писарівського району, про що в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю вчинено запис про реєстрацію державного акту № 448 (а.с. 14).
Державна реєстрація договорів оренди земельної ділянки станом на 2006 рік регулювалася «Порядком державної реєстрації договорів оренди землі», затвердженого постановою Кабінету міністів України 25 грудня 1998 року № 2073 (втратив чинність у 2011 році), яким визначено єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок.
Забезпечення реєстрації договорів оренди покладалося на відповідні державні органи земельних ресурсів районні відділи земельних ресурсів, управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування.
Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації ( п. 12, 14 Порядку).
Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель» функції з реєстрації договорів оренди землі були покладені на реєстраторів Державного реєстру земель структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру, які вносили відомості до бази даних АС ДЗК, здійснювали видачу та реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди) землі, а також вели Книгу реєстрації договорів оренди. Цим документом також була затверджена форма Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі. Договори оренди землі реєструвалися в розділі 4 цієї книги, який мав назву "Записи державної реєстрації договорів оренди землі". Порядок ведення державного реєстру земель був визначений тимчасовим до прийняття Закону України "Про державний земельний кадастр України".
Згідно актів про визначення та закріплення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та приймання передачі земельної ділянки, що надається в оренду, підписаних орендодавцем ОСОБА_1 та представником орендаря ОСОБА_4 , оригінали яких оглянуті у судовому засіданні, ОСОБА_1 передана в оренду ТОВ «Кириківське» земельна ділянка на строк 5 років: площею 2,46 га рілля, площею 0,38 га - сіножаті.
Суд зазначає, що акти визначення та закріплення меж земельної ділянки в натурі та приймання-передачі земельної ділянки є окремими документами, що лише підтверджують виконання орендодавцем умов договору оренди землі про її передачу в користування орендаря. З моменту укладення договору оренди землі від 21.09.2006 він жодною зі сторін не оспорювався, питання неправомірності використання ТОВ «Кириківське» орендованої земельної ділянки після сплину п`ятирічного строку не порушувалося, що свідчить про фактичне визнання і виконання сторонами умов вчиненого правочину, а саме строку його дії 15 років. При цьому, відповідачем ОСОБА_1 у поданій нею письмовій заяві не заперечувалося, що договір оренди земельної ділянки між нею та ТОВ «Кириківське» було укладено на 15 років.
Згідно довідки ТОВ «Кириківське» від 24.12.2021 (а.с. 21) ОСОБА_1 відповідно до Договору оренди земельної ділянки було виплачено орендну плату: за 2018 рік 2 210, 20 грн. (отримані); за 2019 рік 3 000, 00 грн. (отримані); за 2020 рік 3 000, 00 грн (отримані); за 2021 рік 3 000, 00 грн. (отримані).
Відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на момент укладення договору) договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України (в редакції на момент укладення договору), ч. 2 ст. 125 ЗК України (в редакції на момент укладення договору) та ст. 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на момент укладення договору) є укладеним з моменту його державної реєстрації.
Частиною першою статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Відповідно до роз`яснень, які містяться в п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» недійсним може бути визнано лише укладений договір.
01.01.2013 набули чинності зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», якими встановлено, що державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводиться відповідно до вищезазначеного Закону.
Згідно із ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» для виконання покладених на нього обов`язків державний реєстратор, у тому числі, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах, наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону, наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав; приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; у разі потреби вимагає подання передбачених законодавством додаткових документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень; під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 01.01.2013, запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про право набувача або про нерухоме майно.
Порядок державної реєстрації прав встановлений статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до ст. 24 цього Закону у державній реєстрації прав може бути відмовлено у разі, якщо заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.
Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки /первинний орендар/ за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала таке право в Державному реєстрі прав, то укладення наступного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, право якого зареєстроване у Державному реєстрі прав. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до зазначеного Реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. /Відповідна правова позиція викладена в постанові ВП ВС від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18/.
Нездійснення державним реєстратором запитів до відповідних органів з метою перевірки наявності вже зареєстрованих прав на земельну ділянку призводить до подвійної реєстрації прав оренди на ту саму земельну ділянку. При цьому одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту саму ділянку суперечить вимогам закону, який спрямований на забезпечення визнання і захисту державою речових прав та інших прав, які підлягають державній реєстрації, і призводить до порушення права первинного орендаря /відповідна правова позиція викладена у постанові ВП ВС від 26.02.2020 у справі № 287/167/18-ц/.
Щодо зазначеного у позові ТОВ «Кириківське» порушення переважного права на поновлення договору оренди землі суд зазначає наступне.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Вказана правова позиція міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.
Відповідно до п. 6 договору оренди землі від 21.09.2006, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Кириківське» після закінчення строку договору орендар має переважне право поновляти його на новий строк, однак не вказано за який час до закінчення строку дії договору орендар має право письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.
Як вбачається з матеріалів справи і пояснень представника ТОВ «Кириківське» у судовому засіданні, орендодавець ОСОБА_1 уклала новий договір оренди землі з ФГ «Апіс» завчасно до настання передбаченого законом та договором оренди землі порядку та строку направлення орендарем повідомлення про поновлення дії договору.
Згідно із ст. 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною.
Зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст.203 ЦК України).
У пунктах 1, 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи. Угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків; відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину.
Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до ст. 236 ЦК України, правочин визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Відповідно до ч. 2 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження», передбачає, що відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.
Правове значення державної реєстрації полягає в тому, що правочин (договір), який підлягає державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення. Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 у справі №322/1178/17.
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Аналогічне положення міститься у п. 2 «Порядку реєстрації договорів оренди землі», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 № 2073, в якому вказано, що державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельної ділянки.
Одночасне існування двох договорів оренди однієї земельної ділянки та їх державна реєстрація суперечить вимогам Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. Вказана правова позиція зазначена у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.08.2019 у справі №193/11/17.
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову.
Судові витрати підлягають розподілу відповідно до ст. 141 ЦПК України.

Керуючись Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 202, 203, 236, 626, 627, 777, 792 ЦК України, ст.ст. 12, 13, 42, 48, 76, 258, 259, 263-265, 268, 273, 280-284, 354, 355 ЦПК України, суд
Цивільний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Кириківське» задовольнити.
Заочне рішення може бути переглянуте В.Писарівським районним судом Сумської області за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене в загальному порядку, встановленому цим Кодексом. У цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повне судове рішення складене 19 жовтня 2022 року.
Суддя А.І.Савєльєва